Apertura Vani

Si fa presente che in tema di uso dei beni comuni da parte del singolo condòmino
rientra tra le sue facoltà, ai sensi degli artt. 1102 e 1122 c.c., l'apertura di porte sui muri
perimetrali dell'edificio.
L'operazione così individuata, fatti salvi gli eventuali titoli autorizzativi
amministrativi, è lecita purché non sia lesiva della sicurezza, della stabilità e del decoro
dell'edificio.
È questo in senso del richiamo agli articoli 1102 e 1122 c.c.
Il Tribunale di Salerno così ha risolto una controversia, con la sentenza n. 67 resa
mediante deposito in cancelleria l'8 gennaio del 2016.
La pronuncia del giudice campano ci è utile in quanto consente un approfondimento
sul tema dell'uso delle parti comuni dell'edificio e più in particolare sull'apertura di porte.
Che si possano aprire finestre sui muri comuni non portanti, è dato per acquisito
dalla giurisprudenza, che considera tali operazioni delle specifiche modalità di applicazione
del diritto d'uso dei beni comuni previsto dall'art. 1102 c.c.
Tale norma, dettata con riferimento alla comunione in generale, ma pacificamente
applicabile al condominio negli edifici contiene due espressi limiti, ossia:

• non alterare la destinazione del bene;

• non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

La giurisprudenza ha poi precisato che l'opera non debba recare pregiudizio alla sicurezza,
alla stabilità dell'edificio e che debba essere rispettosa anche del decoro dell'edificio, ciò
in quanto quest'ultimo è da ritenersi a tutti gli effetti un bene comune.
Aprire una finestra su di un muro non portante in corrispondenza della propria
abitazione non altera la destinazione del bene (il muro perimetrale ha anche quella funzione)
e non impedisce agli altri di fare parimenti.
Se la finestra aperta consente l'affaccio su beni comuni ovvero su altre unità immobiliari di
proprietà esclusiva non è nemmeno detto che si applichino le norme sulle distanze, in quanto
in relazione al condominio il diritto d'uso dei beni comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c. prevale,
di norma, sulle regole dettate in materia di distanze (es. Cass. 22 settembre 2015 n.
18661).
Arriviamo all'apertura di porte. Nel caso risolto dal Tribunale di Salerno dei condòmini
facevano causa ad un loro vicino accusandolo di avere aperto sul muro comune una porta
che consentiva la comunicazione tra l'interno dell'abitazione ed una terrazza di sua
pertinenza, con ciò recando nocumento alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio.
Non si è trovato d'accordo il giudice campano, il quale nella pronuncia sul caso
ha specificato – sulla scorta del consolidato orientamento di Cassazione – che «
aprire un vano nel muro perimetrale comune ad opera di un condomino, di una o più
finestre o porte del suo appartamento, all'uopo anche ampliando le finestre già esistenti a
Livello del suo appartamento, non importano un'innovazione della cosa comune,
a norma dell'art. 1120 cod. civ., bensì soltanto quell'uso individuale della cosa comune il
cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli artt. 1102 e 1122 c.c., (cfr. Cass. Sez. II n.
5122 del 31/5/1990; Cass. Sez. II 11/2/2005)» (Trib. Salerno 8 gennaio 2016 n.
67).
Chiaramente il magistrato nel pronunciare questo principio lo ha fatto anche sulla scorta
dell'attività istruttoria che non aveva portato ad alcuna prova in relazione alla violazione del
decoro, ovvero a problemi per la sicurezza, la stabilità ed il decoro dell'edificio (anzi tali
evenienze erano state escluse dal CTU).

Discorso diverso si ha in caso di murature portanti inquanto aprendo il vano

all’interno di essi si realizza vera e propria innovazione, in tal caso andranno rispettati i
principi individuati dagli art. 1120-1121-1122 C.C. chiedendo autorizzazione al
condominio

È comunque utile ricordare che grava su chi abbia intenzione di contestare simili operazioni
dimostrarne la lesività.