2020 03 15 Architettura ValutazioneEconomicaPianiProgetti Iotti Modulo Bilancio - Indici Economico Contabili

Valutazione economica di piani e progetti
Università degli Studi di Parma
Docente:
Prof. Mattia Iotti
materiale per:
Studenti I e II anno
Corso di Laurea Magistrale in Architettura

Anno Accademico 2019/ 2020
PRIMO MODULO . BILANCIO
Prof. Mattia Iotti

1
Sistema contabile
Complesso dell’impresa Valutazione
Sistema gestionale
Analisi parziale Valutazione

(per prodotto, per centro di costo etc.) Sistema gestionale
Prof. Mattia Iotti

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Si ha, infatti, nel caso di una impresa pluriprodotto, con (I) prodotti,
ciascuno indicato con (i), per semplicità di analisi, con prezzo di ciascuno
(p) e quantità (q) definiti per incontro di domanda ed offerta, un totale dei
ricavi (RT). Si avrà quindi:
I
RT =  p i q i
i =1
Il totale dei ricavi (o il totale del valore della produzione, considerando la
variazione del magazzino) esprime la componente positiva del reddito
d’esercizio.
Prezzi di vendita * quantità vendute
Prof. Mattia Iotti

3
In analoga formulazione si possono esprimere i costi di produzione (o flussi
finanziari in uscita, in relazione all’approccio di analisi scelto). Si ha infatti,
nel caso di una impresa che utilizzi più fattori di produzione, con (N) fattori
di produzione, ciascuno indicato con (n), per semplicità di analisi, con costo
di acquisto di ciascuno (c ) e quantità (q) definiti per incontro di domanda
ed offerta, un totale dei costi (CT) esposto come segue:
N
CT =  c n q n
n =1
Costi di acquisto * quantità acquistate
Prof. Mattia Iotti

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Da cui si deriva la formulazione del profitto imprenditoriale ():
I N
 = RT - CT =  pi q i −  c n q n
i =1 n =1
Vantaggio per l’imprenditore, ma…
Come si forma il profitto dell’imprenditore?
Prof. Mattia Iotti

5
Le metodologie di pianificazione e controllo sono finalizzate a fornire
informazioni rilevanti in tema di tipicità e criticità della gestione aziendale, in
particolare attraverso la:
1. rilevazione della redditività delle singole aree aziendali;

2. rilevazione della redditività e dei singoli prodotti.
Si avranno strumenti che assumono valenza sugli aspetti economici e sugli

aspetti finanziari e patrimoniali, ex post (quali strumenti di controllo) ed ex
ante (quali strumenti di pianificazione).
TIPOLOGIA Ex post Ex ante
(Infra annuale) (Annuale) (Pluriennale)
Pianificazione Pianificazione Pianificazione strategica
operativa direzionale
Strumenti Controllo Budget economico Budget economico Business plan (start up) e
economici di gestione operativo direzionale piano industriale (impresa
in itinere) economico
Strumenti Controllo Budget finanziario Budget finanziario Business plan (start up) e
finanziari e della e patrimoniale e patrimoniale piano industriale (impresa
patrimoniali tesoreria operativo direzionale in itinere) economico
Prof. Mattia Iotti finanziario e patrimoniale
6
CONTO ECONOMICO CIVILISTICO
RICLASSIFICATO
RICLASSIFICATO
GESTIONALE
Prof. Mattia Iotti

7
CONTO ECONOMICO CIVILISTICO
1. Obbligatorio ex
lege
2. Forma rigida
3. Intervallo annuale
4. Analisi per il
complesso
dell’impresa
5. Analisi storica
Prof. Mattia Iotti

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CONTO ECONOMICO RICLASSIFICATO
1. Facoltativo
2. Forma flessibile
3. Intervallo
discrezionale (infra
annuale)
4. Analisi per il
complesso
dell’impresa
5. Analisi storica
Prof. Mattia Iotti

9
CONTO ECONOMICO RICLASSIFICATO
GESTIONALE
1. Facoltativo
2. Forma flessibile
3. Intervallo
discrezionale (infra
annuale)
4. Analisi per sezioni
dell’impresa
5. Analisi storica e
previsionale
Prof. Mattia Iotti

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CONTO ECONOMICO
A) VALORE DELLA PRODUZIONE
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
2) Variazioni delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e
finiti
3) Variazioni dei lavori in corso su ordinazione
4) Incrementi di immobilizzazioni per lavori interni
5) Altri ricavi e proventi
CIVILISTICO TOTALE VALORE DELLA PRODUZIONE
B) COSTI DELLA PRODUZIONE
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
8) Per godimento di beni di terzi
9) Per il personale:
10) Ammortamenti e svalutazioni:
11) Variazioni delle rimanenze di materie prime, sussidiarie, di consumo e merci
12) Accantonamenti per rischi
13) Altri accantonamenti
14) Oneri diversi di gestione
TOTALE COSTI DELLA PRODUZIONE
DIFFERENZA TRA VALORE E COSTI DELLA PRODUZIONE
C) PROVENTI E ONERI FINANZIARI
15) Proventi da partecipazioni, con separata indicazioni di quelli relativi a imprese
controllate e collegate
16) Altri proventi finanziari:
17) Interessi e altri oneri finanziari, con separata indicazione di quelli verso imprese
controllate e collegate e verso controllanti
17 bis) Utili e perdite su cambi
TOTALE PROVENTI E ONERI FINANZIARI
D) RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITÀ FINANZIARIE
18) Rivalutazioni:
19) Svalutazioni:
TOTALE RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITÀ FINANZIARIE
RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE
Imposte sul reddito dell’esercizio, correnti, differite e anticipate
UTILE (O PERDITA) DELL’ESERCIZIO
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RICLASSIFICATO
A “valore aggiunto”

18) Rivalutazioni:
19) Svalutazioni:
Prof. Mattia Iotti Imposte sul reddito dell’esercizio, correnti, differite e anticipate
UTILE (O PERDITA) DELL’ESERCIZIO 12
CONTO ECONOMICO RICLASSIFICATO A MARGINE DI CONTRIBUZIONE
(+) Valore della produzione
(-) Costi variabili
Costi per acquisto di materie prime
Costi per lavorazioni esterne
Costi industriali
Costi commerciali
RICLASSIFICATO Costi di distribuzione
A “margine di Costi del personale di produzione (manodopera diretta)
Altri costi variabili
contribuzione” (=) MARGINE DI CONTRIBUZIONE
(-) Costi fissi
Costi amministrativi
Costi del personale di struttura (personale indiretto)
Ammortamenti
Costi generali
Altri costi fissi
(=) RISULTATO OPERATIVO
TOTALE PROVENTI E ONERI FINANZIARI – SALDO DELLA GESTIONE FINANZIARIA (SF)

TOTALE DELLE PARTITE STRAORDINARIE
Imposte sul reddito dell’esercizio, correnti, differite e anticipate
UTILE (O PERDITA) DELL’ESERCIZIO
Civilistico / Gestionale
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Bilancio d’esercizio, principi generali
Il bilancio d’esercizio nel giudizio di convenienza

Giudizio di convenienza parziale
(Bilancio con ripartizione dei valori tra diversi progetti)
l’investimento è realizzato all’interno di un’impresa e viene
valutato autonomamente
=> Ripartizione dei costi con metodologie del controllo di
gestione (pianificazione e controllo)
Giudizio di convenienza globale

(Bilancio in cui i valori aziendali corrispondono ai valori di progetto)
l’investimento è autonomo, si identifica con l’impresa che lo
progetta e lo realizza (grandi progetti, realizzati in forma
societaria o consortile)
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14
Il bilancio d’esercizio:
Uniformità/Comparabilità
Il principale documento contabile con finalità di

informativa esterna …
Articolato sulla base di schemi fissi (per soggetti

obbligati ex lege) previsti dal legislatore civilistico …
sulla base della IV direttiva comunitaria

(ora Unione Europea)
Prof. Mattia Iotti

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Il bilancio d’esercizio:
È documento obbligatorio per le società di capitali e le cooperative, costituito

dallo stato patrimoniale, dal conto economico e dalla nota integrativa
È disciplinato dal legislatore nazionale agli articolo 2423 e seguenti del codice
civile.
È documento redatto dagli amministratori dell’impresa e sottoposto, per

l’approvazione, all’assemblea dei soci.
Il bilancio d’esercizio ha recepito, nella normativa nazionale, il contenuto della

IV Direttiva CEE del 1978, con il Decreto Legislativo 9 Aprile 1991 n. 127,
con modifica radicale dell’intero corpus normativo in materia di bilancio di
esercizio delle società per azioni, contenuto nel codice civile.
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16
L’articolo 2423 del codice civile disciplina il bilancio di esercizio come un

complesso unitario, costituito dallo stato patrimoniale, dal conto economico
e dalla nota integrativa.
Il secondo comma è relativo alla clausola generale di redazione del bilancio

d’esercizio secondo cui «il bilancio deve essere redatto con chiarezza e
deve rappresentare in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e
finanziaria della società e il risultato economico dell’esercizio».
La chiarezza, cioè il requisito che garantisce la comprensibilità del bilancio,

è garantita dall’adozione di schemi obbligatori, e rigidi ex lege, per la
redazione dei documenti che compongono il bilancio.
La formulazione «rappresentazione veritiera e corretta» è volta ad

esprimere il concetto di quadro fedele che deriva dall’originale formulazione
anglosassone di «true and fair view»
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17
I principi di redazione del bilancio, contenuti nell’articolo 2423-bis del codice

civile, esprimono i principi di attuazione della clausola generale, cioè i
principi di:
1. Continuità della gestione (going concern, assenza di “valutazioni di

liquidazione”)
2. Prudenza (costo storico per valutazione, ricavi certi, costi incerti)
3. Competenza economica (creazione del valore)
4. Continuità dei principi di valutazione (in alternativa, motivazione)
5. Valutazione separata delle poste di bilancio, senza compensazione di

partite (attività e passività).
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Il bilancio d’esercizio… si compone di:
Conto Economico
Stato Patrimoniale
Reddito d’esercizio
Investimenti
Fonti di finanziamento
Normativa di
riferimento sarà il Nota Integrativa
codice civile… Documento esplicativo
Agli articoli 2423 (obbligatorio) delle indicazioni
e seguenti riportate negli schemi di conto
economico e stato patrimoniale
Prof. Mattia Iotti

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Il Bilancio
Il bilancio d’esercizio… Stato Patrimoniale

Riassuntivo degli aspetti
patrimoniali relativi alla gestione
aziendale (concetto di stock)
Prof. Mattia Iotti

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Bilancio d’esercizio, conto economico
Il Conto Economico è esposto in forma scalare …
Sulla base della Decreto Legislativo 127/91 di recepimento della IV

direttiva della Comunità Europea (UE)…
Con costi e ricavi classificati per natura…
cioè classificati sulla base delle caratteristiche intrinseche del

tipo di costo/ricavo, e non sulla base della destinazione che questo
assume in azienda.
sono altresì possibili…

Prof. Mattia Iotti
21
Caso 1) art. 23 e 25 forma scalare – costi e ricavi per origine

(causa o natura) - ITALIA
Caso 2) art. 24 e 26 forma a sezioni contrapposte – costi e ricavi

per origine (causa o natura)
Caso 3) art. 24 e 26 scalare – costi e ricavi per destinazione o

funzione aziendale
Caso 4) art. 25 e 26 forma a sezioni contrapposte – costi e ricavi

per destinazione o funzione aziendale
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Principio di competenza
economica
L’analisi del conto

economico fornisce
indicazioni, in primo luogo,
sulla redditività e sulla
composizione dei valori
positivi e negativi di reddito

18) Rivalutazioni:
19) Svalutazioni:
Prof. Mattia Iotti Imposte sul reddito dell’esercizio, correnti, differite e anticipate
UTILE (O PERDITA) DELL’ESERCIZIO 23
Presenza di 5 macro classi… e 22 classi

Divieto di compenso di partite e espressione valori esercizio
precedente
Forma scalare: risultati reddituali intermedi, contributo delle aree
di gestione alla formazione del risultato (utile / perdita )
d’esercizio
Prof. Mattia Iotti
24
Macroclasse espressiva del valore della produzione nelle

sue diverse accezioni …
considerazione del principio di
competenza
Prof. Mattia Iotti

25
Macroclasse espressiva dei costi della produzione nelle sue diverse

accezioni … considerazione del principio di competenza
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26
DIFFERENZA TRA VALORE E COSTI DELLA PRODUZIONE

(A-B)
Indicatore essenziale della redditività aziendale
espressivo della capacità

aziendale di produrre reddito
mediante… la gestione corrente
(tipica ed extra tipica, cioè caratteristica e non
caratteristica)
Si definisce “Reddito Operativo” , terminologia anglosassone => EBIT
Prof. Mattia Iotti

27
Area espressiva del costo delle fonti i finanziamento,

essenziale in tema di …
Definizione del rapporto con il reddito operativo
Scelta delle fonti di finanziamento
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28
Area specifica delle rettifiche di valore con riflessi di conto

economico…
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29
Fase della…
Politica fiscale (note all’interferenza fiscale sul bilancio

civilistico)
Definizione del risultato di esercizio (note sulla

distribuzione, accantonamento, dividendi e riserve)
Prof. Mattia Iotti

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Bilancio d’esercizio, stato patrimoniale
STATO PATRIMO NIALE - Schema civilistico
Attivo patrimoniale Passivo patrimoniale

A) CREDITI VERSO SOCI PER A) PATRIMONIO NETTO;
VERSAMENTI ANCORA DOVUTI; B) FONDI PER RISCHI ED ONERI;
B) IMMOBILIZZAZIONI; C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO
C) CAPITALE CIRCOLANTE; LAVORO SUBORDINATO;
D) RATEI E RISCONTI ATTIVI. D) DEBITI.
E) RATEI E RISCONTI PASSIVI
Attivo patrimoniale Passivo patrimoniale

Espressivo degli investimenti Espressivo delle fonti di
effettuati finanziamento
Classificati per destinazione in 4 Classificati per natura in 5
macroclassi macroclassi
Con parziale riclassificazione Con parziale riclassificazione
finanziaria finanziaria
Prof. Mattia Iotti

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Bilancio d’esercizio, stato patrimoniale attivo
macroclasse A – attivo stato patrimoniale

Voce tipica della costituzione dell’impresa
Esprime un credito della società nei confronti dei soci

per effettuazione di versamenti a sottoscrizione
del capitale sociale, in fase di …
Costituzione iniziale o suo aumento …
Con contropartita in denaro o beni in natura o crediti
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32
macroclasse B – attivo stato

patrimoniale
Voce che accoglie i beni destinati a
essere utilizzati durevolmente in impresa,
ex art 2424 bis codice civile
Esprimono fattori produttivi stabili…
Richiami a:
Componente
patrimoniale / reddituale
Ammortamento
Norme civili e fiscali
Valutazione
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macroclasse C – attivo stato

patrimoniale
Voce che accoglie i beni destinati a
essere utilizzati correntemente in impresa
Esprimono fattori produttivi utilizzati nella

produzione…
Richiami a:
Valutazione
Componente patrimoniale
reddituale
Magazzino (CE ed SP)
valutazione
Concetti finanziari
Svalutazione crediti
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macroclasse D – attivo stato patrimoniale

Voce tipica del raccordo tra principio di cassa e di competenza
Alcuni esempi:
Affitti attivi e passivi
Mutui attivi e passivi
Assicurazioni
Leasing…
Esempi esplicativi…
Prof. Mattia Iotti

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Bilancio d’esercizio, stato patrimoniale passivo
macroclasse A – Passivo stato

patrimoniale
Voce espressiva del patrimonio

netto dell’impresa
Fonte stabile a servizio degli

Passivo patrimoniale investimenti
A) PATRIMONIO NETTO; Analisi delle riserve
B) FONDI PER RISCHI ED ONERI; Autofinanziamento
C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO
LAVORO SUBORDINATO;
D) DEBITI.
Prof. Mattia Iotti

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macroclasse B – Passivo stato

patrimoniale
Voce espressiva di accantonamenti per rischi

Alcuni fondi a diretta rettifica delle
corrispondenti voci attive (immobilizzazioni e
crediti)
No rischi generici…
Passivo patrimoniale
A) PATRIMONIO NETTO;
B) FONDI PER RISCHI ED ONERI;
LAVORO SUBORDINATO;
D) DEBITI.
Prof. Mattia Iotti

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macroclasse C – Passivo stato patrimoniale

Accantonamento (debito) verso il personale dipendente
… riclassificazione finanziarie
… voce di debito verso terzi
Passivo patrimoniale
A) PATRIMONIO NETTO;
B) FONDI PER RISCHI ED ONERI;
LAVORO SUBORDINATO;
D) DEBITI.
Prof. Mattia Iotti

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macroclasse D
Passivo stato patrimoniale
Voce tipica delle fonti di terzi a

servizio degli investimenti
(capitale di terzi)
Articolazione dei debiti verso

diversi soggetti
Alcune note di analisi di bilancio e

rotazione…
Alcune note di riclassificazione

finanziaria
Prof. Mattia Iotti

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macroclasse E – Passivo stato patrimoniale

Voce tipica del raccordo tra principio di cassa e di competenza
Alcuni esempi:
Affitti attivi e passivi
Mutui attivi e passivi
Assicurazioni
Leasing…
Esempi …
Le riclassificazioni dello stato patrimoniale …
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Bilancio d’esercizio, stato patrimoniale riclassificato
riclassificazione per
destinazione economica e per grado di “liquidità” (attivo)
Prof. Mattia Iotti

41
Bilancio d’esercizio, stato patrimoniale riclassificato
riclassificazione per
Origine delle fonti di finanziamento e grado di “esigibilità (passivo)
Prof. Mattia Iotti

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Il giudizio di convenienza globale: analisi di bilancio per indici
Bilancio d’esercizio e analisi di gestione

L’analisi per indici e margini è uno degli approcci fondamentali alla
valutazione degli investimenti industriali. L’analisi ha come base dati il
bilancio d’esercizio, cioè il documento fondamentale dell’informativa
esterna d’impresa; il bilancio d’esercizio è anche documento di analisi
gestionale, ai fini informativi dell’andamento della gestione d’impresa, per i
soggetti interni all’impresa, quali i soci, la direzione aziendale e gli
stakeholder interni in genere.
È infatti da notare come la valutazione dell’andamento gestionale è un
tema che interessa tanto le scelte dell’imprenditore quanto le decisioni di
tutti quei soggetti che hanno relazioni con l’impresa, siano questi
stakeholder interni oppure esterni.
Prof. Mattia Iotti

43
L’analisi per indici e margini propone una valutazione degli aspetti

economici, patrimoniali e finanziari dell’investimento attraverso indicatori
sintetici, calcolati come rapporti e differenze tra valori del bilancio
d’esercizio; l’analisi è quindi appropriata nel momento in cui l’investimento
sia coincidente con l’impresa della quale è disponibile il bilancio d’esercizio
da sottoporre a valutazione.
Si tratta quindi di un approccio strutturale all’analisi dell’investimento, in
quanto propone un’analisi dell’investimento nel suo complesso, senza
necessità di proporre una segmentazione dell’investimento in aree di
gestione. L’approccio utilizzato dall’analisi per indici e margini è quindi
relativo all’attivazione del giudizio di convenienza globale, utilizzato quando
l’investimento oggetto di analisi coincide con l’impresa da sottoporre a
valutazione (in questo caso mediante analisi per indici e margini).
Prof. Mattia Iotti

44
L’analisi del bilancio d’esercizio, condotta attraverso indici è margini, è

effettuata sulla base del principio della competenza economica, tenendo
quindi in considerazione il momento di creazione del valore derivante dagli
atti di gestione d’impresa, prescindendo quindi dal momento di incasso
pagamento seguente al momento economico di gestione.
L’analisi di bilancio per indici e margini prescinde dal momento finanziario
determinato dalla gestione aziendale e considera esclusivamente il
momento genetico di creazione del valore.
L’analisi per indici e margini si discosta quindi dall’approccio condotto
attraverso indici di valutazione finanziaria, in quanto considera i componenti
positivi e negativi di reddito prescindendo dalle entrate e uscite finanziarie
derivanti dalla gestione d’impresa.
Prof. Mattia Iotti

45
L’analisi per indici è quindi un approccio finalizzato a quantificare la

remunerazione che il capitale apportato dal soggetto imprenditoriale riceve
per effetto della gestione grazie alla produzione di reddito, intendendo per
reddito la variazione di valore che il patrimonio netto apportato dal soggetto
imprenditoriale, in termini di capitale proprio, subisce, in positivo o in
negativo, per effetto della gestione d’impresa.
Per quanto riguarda le analisi di tipo economico, queste danno indicazioni,
sulla redditività delle imprese, cioè sulla capacità di remunerare i portatori
di capitali di rischio. L’analisi per indici di bilancio deve considerare, inoltre,
che la validità dell’analisi è fondata, in primo luogo, sull’accuratezza di
redazione dei documenti contabili di base. In secondo luogo l’analisi di
bilancio ha attendibilità maggiore nel momento in cui non viene posto in
analisi un anno singolo, ma viene analizzata una serie storica di indici.
Prof. Mattia Iotti

46
Le discipline aziendali intendono per reddito la variazione che il patrimonio

netto subisce per effetto della gestione (si veda sul punto Zappa, 1950); si
tratta cioè della variazione di valore dei mezzi propri apportati dai soci per il
finanziamento dell’attività d’impresa (patrimonio netto) per effetto della
gestione. In considerazione della possibilità di segmentare la gestione
d’impresa in diverse aree gestionali …
cioè gestione corrente (ordinaria) tipica (caratteristica) o corrente extra
tipica, gestione corrente complessiva, gestione finanziaria, area delle
rivalutazioni finanziarie, gestione straordinaria, gestione fiscale e
determinazione del reddito netto (utile d’esercizio o profitto, e contrapposta
perdita d’esercizio)
Prof. Mattia Iotti

47
Le analisi per indici e margini di bilancio consentono di:

Apprezzare la situazione economica, patrimoniale e finanziaria dell’impresa e del
progetto
Individuare criticità di gestione (a livello del complesso dell’impresa / progetto)
In ipotesi di:
1.Utilizzare combinazioni di indici
2.Confrontare gli indici con i dati storici dell’impresa ed il settore
3.Verificare l’omogeneità dei diversi progetti confrontati
4.Considerare i limiti applicativi connessi al confronto tra valori flusso (economici) e
valori stock (patrimoniali)
5.Considerare le eventuali influenze sul calcolo degli indici derivanti dall’utilizzo di
valori di bilancio (quindi calcolati secondo i principi di redazione del bilancio)
Prof. Mattia Iotti
48
Le variabili chiave per controllare l’equilibrio della struttura aziendale sono:

Redditività
Solidità
Liquidità
Sviluppo/durata
La Redditività
E’ l’attitudine del progetto a produrre reddito,

ossia remunerazione del capitale
Correlazione equilibrata tra Ricavi e Costi d’esercizio
Gli indici reddituali …
Prof. Mattia Iotti

49
Gli indici di redditività hanno l’obiettivo di quantificare, sinteticamente, il

risultato di gestione reddituale, nelle sue diverse accezioni, differenziato
sulla base dell’aggregato reddituale intermedio considerato, o in
considerazione della comparazione dell’aggregato reddituale con un
differente aggregato patrimoniale, al fine della esposizione, in termine
relativi, degli esiti reddituali.
Gli indici reddituali sono quindi alla base della valutazione del risultato di
gestione come rapporto tra margini economici ed investimenti.
Prof. Mattia Iotti

50
Il reddito netto esprime l’utile o la

perdita dell’esercizio.
Il patrimonio netto esprime il valore
dei mezzi propri.
Prof. Mattia Iotti

Reddito netto 51
Patrimonio netto
Il reddito netto esprime l’utile o la

perdita dell’esercizio.
Il patrimonio netto esprime il valore

dei mezzi propri.
Prof. Mattia Iotti

52
In alternativa …
Al fine di “depurare” il Roe dagli effetti del riporto del risultato d’esercizio
(reddito netto).
Prof. Mattia Iotti

53
Reddito Operativo
Il reddito operativo esprime il saldo

della gestione caratteristica corrente,
non considerando poste di tipo
finanziario e straordinario.
Il capitale investito è dato dalla
somma degli investimenti effettuati in
impresa.
Prof. Mattia Iotti

54
Il reddito operativo esprime il saldo

della gestione caratteristica corrente,
non considerando poste di tipo
finanziario e straordinario.
Il capitale investito è dato dalla
somma degli investimenti effettuati in
impresa.
Capitale Investito (Totale Attivo)

Prof. Mattia Iotti
55
In alternativa…
Al fine delle considerazione dei soli debiti onerosi (e del capitale di rischio, cioè
patrimonio netto)
Oppure
Prof. Mattia Iotti

56
Reddito Operativo
Il reddito operativo esprime il saldo della

gestione caratteristica corrente, non
considerando poste di tipo finanziario e
straordinario.
Il fatturato esprime i ricavi delle vendite e
delle prestazioni
Prof. Mattia Iotti

Fatturato
Il reddito operativo esprime il saldo della

gestione caratteristica corrente, non
considerando poste di tipo finanziario e
straordinario.
delle prestazioni
Prof. Mattia Iotti

58
Gli indici di costo dell’indebitamento sono utilizzati nella gestione

aziendale per confrontare il costo dei debiti acquisti a titolo oneroso con
la redditività degli investimenti.
Tra gli indici di costo dell’indebitamento è utilizzato il Rod (Return on
debts)
Gli indici di costo dell’indebitamento …
Prof. Mattia Iotti

59
Costo del debito bancario (Rod1)e costo del debito finanziario Rod2
Prof. Mattia Iotti

60
Il saldo della gestione finanziaria in valore

assoluto esprime…
La posizione finanziaria netta in valore
assoluto esprime…
Saldo della gestione finanziaria
Prof. Mattia Iotti

61
Il saldo della gestione finanziaria in valore

assoluto esprime…
assoluto esprime…
Prof. Mattia Iotti

62
Roi (Roa) > Rod Redditività del capitale superiore al costo dell’indebitamento
Roi (Roa) = Rod Redditività del capitale uguale al costo dell’indebitamento
Roi (Roa) < Rod Redditività del capitale inferiore al costo dell’indebitamento
Effetto leva dell’indebitamento
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63
Tra gli indici di rotazione del capitale sono utilizzati il

turnover e l’intensità di capitale.
Gli indici di rotazione del capitale…
Prof. Mattia Iotti

64
Fatturato

delle prestazioni
Il capitale investito è dato dalla somma degli
investimenti effettuati in impresa.
Prof. Mattia Iotti

65

delle prestazioni
Il capitale investito è dato dalla somma degli
investimenti effettuati in impresa.
Capitale Investito (Totale Attivo)
Prof. Mattia Iotti Da cui …

La scomposizione degli indici…
Roa = Ros  Turnover

Ro Ro S
Scomposizione moltiplicativa
= 
Ci S Ci
Redditività generata dai margini …

Redditività generata dai volumi …
Prof. Mattia Iotti Da cui …

67
Gli indici di sostenibilità del ciclo aziendale sono utilizzati per valutare la
capacità della gestione d’impresa di far fronte al costo dell’indebitamento e
restituire le quote di capitale del debito contratto.
Indici di sostenibilità del ciclo aziendale …
Con approccio economico
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68

assoluto esprime la differenza tra debiti
finanziari e disponibilità liquide
Definizione
Il capitale investito è dato dalla somma
degli investimenti effettuati in impresa.
L’indice esprime il livello di indebitamento

Significato finanziario
raggiunto per effettuare gli investimenti
Prof. Mattia Iotti

69

assoluto esprime la differenza tra debiti
finanziari e disponibilità liquide
Definizione
delle prestazioni
Significato L’indice esprime il livello di indebitamento finanziario

raggiunto in relazione alle vendite
Prof. Mattia Iotti

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Ebitda
(2.98.) S3 - S Ebitda
Of =
Of
Margine operativo lordo
Il margine operativo lordo esprime il

risultato della gestione prima della
gestione finanziaria, delle tasse, delle
svalutazioni e degli ammortamenti
Totale oneri finanziari
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71
Ebitda
(2.98.) S3 - S Ebitda
Of =
Of
Il margine operativo lordo esprime il

risultato della gestione prima della
gestione finanziaria, delle tasse, delle
svalutazioni e degli ammortamenti

Oneri finanziari in valore assoluto
Prof. Mattia Iotti

72
Il reddito operativo esprime il risultato

della gestione prima della gestione
finanziaria e delle tasse

Reddito operativo
Prof. Mattia Iotti

73
Il reddito operativo esprime il risultato della

gestione prima della gestione finanziaria e
delle tasse
Oneri finanziari in valore assoluto
Prof. Mattia Iotti

74
Indici di sostenibilità
Ebdita
(2.100.) S5 - SEbitda
Pfn =
Pfn
Ebit
(2.101.) Ebit
S6 - SOf =
Of
Ebit
(2.102.) S7 - S Ebit
Sf =
Sf
Ebit
(2.103.) S8 - SEbit
Pfn =
Pfn
Prof. Mattia Iotti

75
Gli indici di sostenibilità del ciclo aziendale sono utilizzati per valutare la
capacità della gestione d’impresa di far fronte al costo dell’indebitamento e
restituire le quote di capitale del debito contratto.
Indici di sostenibilità del ciclo aziendale …
Con approccio finanziario … premessa
Prof. Mattia Iotti

76
Il giudizio di convenienza globale: analisi di bilancio per indici – il rendiconto finanziario
L’ANALISI FINANZIARIA PER LA SOSTENIBILITA’ DEL CICLO DI GESTIONE

CONTO ECONOMICO FINANZIARIO (MONETARIO)
COSTI RICAVI
COSTI MONETARI RICAVI MONETARI

Acquisti materie prime Vendite beni e servizi
Costi per servizi Proventi vari
Oneri finanziari Proventi finanziari
Oneri straordinari Proventi straordinari PER UN’ANALISI
Oneri tributari FINANZIARIA
COSTI NON MONETARI RICAVI NON MONETARI

Decrementi rimanenze Incrementi rimanenze
Ammortamento Capitalizzazione costi
Quote TFR (es. Costruzioni interne)
UTILE D’ESERCIZIO (PERDITA

D’ESERCIZIO)
Prof. Mattia Iotti
77
Per la predisposizione delle valutazioni sulla base delle analisi dei

flussi di cassa, è necessario separare le movimentazioni che
generano variazioni finanziarie e quelle che non generano variazioni
finanziarie.
I componenti di reddito monetari sono rappresentati da costi e ricavi
che generano variazioni di liquidità, o variazioni nei debiti e nei crediti
a breve, cui seguiranno successive variazioni di liquidità.
Acquisto materie
Salari e stipendi
Consulenze, trasporti, leasing Costi monetari
Interessi passivi
Costi e ricavi che
Oneri sociali generano variazioni
Imposte finanziarie
(monetarie)
Vendita prodotti Cioè uscite ed

Prestazioni servizi entrate di denaro
Fitti attivi Ricavi monetari
Interessi attivi
Prof. Mattia Iotti

78
non generano variazioni finanziarie
sono i costi e i ricavi che non danno luogo a variazioni di

liquidità o a variazioni nei debiti e nei crediti
Ammortamenti Costi non monetari Costi e ricavi che

Tfr NON
generano variazioni
finanziarie
(monetarie)
Cioè uscite ed
Lavori interni Ricavi non monetari entrate di denaro
Costruzioni in economia
Prof. Mattia Iotti

79
Voce
(+) Componenti positivo di reddito monetari (ricavi, plusvalenze, sopravvenienze
attive) al netto dei proventi finanziari
(-) Componenti negativi di reddito monetari (costi, minusvalenze, sopravvenienze
I FLUSSI – passive) al netto degli oneri finanziari
= FLUSSO DI CAPITALE CIRCOLANTE DELLA
APPROCCIO DIRETTO GESTIONE CORRENTE (AUTOFINANZIMENTO
Il metodo diretto prevede la POTENZIALE - CASH FLOW - CF)
considerazione delle differenti (-/+) Variazione dei crediti commerciali e diversi
(-/+) Variazione delle rimanenze di magazzino
voci di incasso o pagamento (+/-) Variazione dei debiti commerciali e diversi
considerando le voci di ricavo e = VARIAZIONE VOCI CAPITALE CIRCOLANTE NETTO
costo monetarie, mentre il = FLUSSO DI CASSA DELL'ATTIVITA' OPERATIVA
metodo indiretto prevede che (AUTOFINANZIAMENTO REALE - OPERATING CASH
margini reddituali di conto FLOW - OCF)
economico (in genere reddito (+) Investimenti netti in attività immateriali
(+) Investimenti netti in attività materiali
operativo o risultato d’esercizio) (+) Investimenti netti in attività finanziarie
siano rettificati dell’effetto di = SALDO DELL’ATTIVITA’ DI INVESTIMENTO
componenti positivi o negativi di = SURPLUS (FABBISOGNO) FINANZIARIO
reddito che non danno origine a (UNLEVERED FREE CASH FLOW - UFCF)
(+) Proventi finanziari
variazioni finanziarie, cioè (-) Oneri finanziari
componenti classificati come (+/-) Apporti e restituzioni di capitale di finanziamento
proventi ed oneri non monetari. = SURPLUS (FABBISOGNO) DISPONIBILE
(FREE CASH FLOW TO EQUITY - FCFE)
(-) Liquidazione di dividendi
(+/-) Apporti e restituzioni di capitale di rischio
Prof. Mattia Iotti
= SALDO DEL SERVIZIO DEL DEBITO 80
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A FINE ESERCIZIO
Voce
(+/-) Risultato netto (profitto)
(+) Ammortamenti
(+) Svalutazioni
I FLUSSI – APPROCCIO (-) Proventi finanziari
(+) Oneri finanziari
INDIRETTO = FLUSSO DI CAPITALE CIRCOLANTE DELLA GESTIONE
La possibilità di espressione del CORRENTE (AUTOFINANZIMENTO POTENZIALE - CASH
rendiconto finanziario secondo il FLOW)
(-/+) Variazione dei crediti commerciali e diversi
metodo indiretto (tavola) prevede (-/+) Variazione delle rimanenze di magazzino
una metodologia di calcolo con (+/-) Variazione dei debiti commerciali e diversi
avvio dal risultato d’esercizio, = VARIAZIONE VOCI CAPITALE CIRCOLANTE NETTO
= FLUSSO DI CASSA DELL'ATTIVITA' OPERATIVA
rettificato con i componenti (AUTOFINANZIAMENTO REALE - OPERATING CASH FLOW)
negativi di reddito che non danno (+) Investimenti netti in attività immateriali
origine a variazioni finanziarie (+) Investimenti netti in attività materiali
(ammortamenti e svalutazioni) e (+) Investimenti netti in attività finanziarie
= SALDO DELL’ATTIVITA’ DI INVESTIMENTO
con i componenti finanziari di
= SURPLUS (FABBISOGNO) FINANZIARIO
reddito (proventi ed oneri (UNLEVERED FREE CASH FLOW)
finanziari, che sono considerati (+) Proventi finanziari
nella specifica sezione (-) Oneri finanziari
(+/-) Apporti e restituzioni di debiti finanziari
dell’attività finanziaria, anche per
= SALDO DEL SERVIZIO DEL DEBITO
la quantificazione dei flussi = SURPLUS (FABBISOGNO) DISPONIBILE
unlevered. (FREE CASH FLOW TO EQUITY)
(-) Liquidazione di dividendi
(+/-) Apporti e restituzioni di capitale di rischio
Prof.
= Mattia
SALDO Iotti OPERAZIONI A FAVORE DEI PORTATORI DI CAPITALE
DELLE
81
DI RISCHIO
Indici di sostenibilità con approccio finanziario
Ufcf
(2.104.) S9 - S Ufcf
Of =
Of
Ufcf
(2.105.) S10 - SSfUfcf =
Sf
Ufcf
(2.106.) S11 - S Ufcf
Pfn =
Pfn
Prof. Mattia Iotti

82
Valutazione economica di piani e progetti
Università degli Studi di Parma
Docente:
Prof. Mattia Iotti
Corso di Laurea Magistrale in Architettura

Anno Accademico 2019/ 2020
Fine del materiale

Primo modulo - Bilancio
Prof. Mattia Iotti

83

Lingua

2020 03 15 Architettura ValutazioneEconomicaPianiProgetti Iotti Modulo Bilancio - Indici Economico Contabili

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L’articolo 2423 del codice civile disciplina il bilancio di esercizio come un

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La chiarezza, cioè il requisito che garantisce la comprensibilità del bilancio,

La formulazione «rappresentazione veritiera e corretta» è volta ad

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I principi di redazione del bilancio, contenuti nell’articolo 2423-bis del codice

1. Continuità della gestione (going concern, assenza di “valutazioni di

2. Prudenza (costo storico per valutazione, ricavi certi, costi incerti)

3. Competenza economica (creazione del valore)

4. Continuità dei principi di valutazione (in alternativa, motivazione)

5. Valutazione separata delle poste di bilancio, senza compensazione di

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Il bilancio d’esercizio… si compone di:

Prof. Mattia Iotti

Il bilancio d’esercizio… Stato Patrimoniale

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Il Conto Economico è esposto in forma scalare …

Sulla base della Decreto Legislativo 127/91 di recepimento della IV

Con costi e ricavi classificati per natura…

cioè classificati sulla base delle caratteristiche intrinseche del

sono altresì possibili…

Caso 1) art. 23 e 25 forma scalare – costi e ricavi per origine

Caso 2) art. 24 e 26 forma a sezioni contrapposte – costi e ricavi

Caso 3) art. 24 e 26 scalare – costi e ricavi per destinazione o

Caso 4) art. 25 e 26 forma a sezioni contrapposte – costi e ricavi

Prof. Mattia Iotti

L’analisi del conto

D) RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITÀ FINANZIARIE

Presenza di 5 macro classi… e 22 classi