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REFiP – Real Estate Financial Planner

Modulo di Pianificazione
MANUALE D’USO

Sommario
MODULO DI PIANIFICAZIONE ............................................................................................................................ 2
Attivazione di REFiP – Pianificazione ............................................................................................................. 2
Inserimento dati di pianificazione – “IMPOSTAZIONI GENERALI”................................................................. 2
Inserimento dati di pianificazione – Fogli iniziative ...................................................................................... 2
Generazione e aggiornamento del business plan della nuova iniziativa....................................................... 4
Prospetti del business plan ............................................................................................................................ 4
Dimensioni di rappresentazione dei prospetti .............................................................................................. 4
Confronto di due versioni di pianificazione................................................................................................... 5
Assistenza ...................................................................................................................................................... 5

REFiP-Pianificazione - Manuale d'uso 01.02 V1.docx 01/03/2012


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MODULO DI PIANIFICAZIONE
Attivazione di REFiP – Pianificazione
REFiP – Pianificazione richiede l’istallazione di QlikView e l’attivazione della relativa licenza.

E’ possibile istallare QlikView dal sito http://www.qlikview.com/it/explore/experience/free-download?ga-


link=promo.

REFiP – Pianificazione richiede inoltre l’inserimento di un codice di attivazione del prodotto per poter
essere utilizzato sulla Vostra macchina.

Per ottenere il codice di attivazione è necessario lanciare l’applicazione Aggiornamento_business_plan.qvw


e selezionare il pulsante di “Aggiornamento dati”, come da figura 1:

Apparirà un messaggio che informa della necessità di eseguire l’attivazione della licenza, fornendo il nome
della macchina; inviando il nome della macchina all’assistenza si attiverà la procedura di attivazione che
sarà perfezionata dall’emissione dello specifico codice di attivazione che dovrete inserire nell’apposita
casella del messaggio di cui sopra.

Inserimento dati di pianificazione – “IMPOSTAZIONI GENERALI”


Per sviluppare il business plan di una nuova iniziativa con REFiP-Business Plan devono essere alimentati i
parametri di base per ciascuno dei lotti costituenti la nuova iniziativa su Excel:
Versione: è il codice/nome identificativo della simulazione/pianificazione generata in base ai parametri
selezionati di seguito, al fine di un successivo richiamo e confronto.
Elenco fogli da caricare: si elencano in colonna i nomi dei fogli che si intende includere nella simulazione.

Inserimento dati di pianificazione – Fogli iniziative


INIZIATIVA: è il codice dell’iniziativa che si intende pianificare; è possibile pianificare un intervento
costituito da diverse iniziative, ciascuna delle quali è costituita da uno o più lotti, ossia una o più unità di
pianificazione, che possono essere singoli edifici o gruppi omogenei di edifici, secondo lo schema seguente:
Iniziative: Savona Bergamo Genova
Lotti:
└ Ville mare └ Edificio A └ Palazzina
└ Centro commerciale └ Edificio B
└ Edificio C
LOTTO: è il codice del lotto specifico che si intende pianificare.
I parametri per lo sviluppo dei rendiconti sono organizzati per argomento:
• AREA: dati relativi all’acquisto dell’area.
• COSTRUZIONE: dati relativi all’appalto di costruzione.
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• RICAVI: dati relativi ai ricavi attesi.


• ALTRI PARAMETRI: dati relativi alle altre voci passive.
Lo sviluppo dei primi tre argomenti è declinato nelle seguenti tipologie di dati:
• DATI DI BASE: dati relativi alle grandezze economiche fondamentali.
o Valore del terreno: valore di rogito dell’area;
o Dimensione del terreno e valore unitario: è possibile inserire nelle celle verdi i parametri di
dettaglio per avere, nel campo “Prezzo teorico”, il valore calcolato del terreno. Tale valore deve
essere inserito nel campo azzurro “Valore del Terreno”.
o Costo costruzione: valore dell’appalto di costruzione.
o Dimensione del fabbricato e valore unitario: è possibile inserire nelle celle verdi i parametri di
dettaglio per avere, nel campo “Prezzo teorico”, il valore calcolato dell’appalto. Tale valore deve
essere inserito nel campo azzurro “Costo costruzione”.
o Ricavi di vendita: ammontare complessivo dei ricavi di vendita.
o Dimensione del fabbricato e prezzo unitario: è possibile inserire nelle celle verdi i parametri di
dettaglio per avere, nel campo “Prezzo teorico”, il valore calcolato dei ricavi. Tale valore deve
essere inserito nel campo azzurro “Ricavi di vendita”.
Nota: i valori nelle celle azzurre sono gli unici letti dal sistema; i parametri inseriti nelle celle verdi
hanno pura funzione di calcolo.
• DETTAGLI;
• TEMPIFICAZIONE;
• FINANZA.
Si noti in particolare che i seguenti campi hanno il significato sotto riportato:
Durata costruzione (m): durata prevista per il completamento dei lavori, espressa in mesi. Il sistema
suddividerà il periodo di costruzione in quattro quarti e calcolerà quindi le date di inizio e di fine di ciascun
quarto.
Costi primo quarto: incidenza dei lavori del primo quarto di costruzione sul totale dell’appalto.
Costi secondo quarto: incidenza dei lavori del secondo quarto di costruzione sul totale dell’appalto.
Costi terzo quarto: incidenza dei lavori del terzo quarto di costruzione sul totale dell’appalto. Il sistema
calcolerà automaticamente l’incidenza dei lavori del quarto quarto di costruzione come complemento al
100%.
Slittamento fine vendite (m): ritardo (se positivo) o anticipo (se negativo), espresso in mesi, della
conclusione attesa delle vendite delle unità immobiliari rispetto al termine dei lavori.
% al compromesso: % del prezzo di vendita che, secondo le condizioni contrattuali previste, deve essere
versato dal promissario acquirente all’atto del compromesso.
% al rogito: % del prezzo di vendita che, secondo le condizioni contrattuali previste, deve essere versato dal
promissario acquirente all’atto del rogito. La % del prezzo di vendita che, secondo le condizioni contrattuali
previste, deve essere versato dal promissario acquirente rateizzata tra la data del compromesso e la data
del rogito viene calcolata dal sistema come complemento al 100%, e viene distribuita in versamenti mensili.
% Caparre vs. Acconti: è la % attesa di vendite che si ipotizza siano effettuate con versamento anticipato
del prezzo in qualità di caparra confirmatoria, e quindi non fatturata, rispetto alle vendite che prevedano il
versamento anticipato del prezzo in qualità di acconto prezzo, e quindi fatturato e soggetto a iva.
Altri ricavi: % del valore delle vendite che si suppone di poter ascrivere a ricavo, generato da rivalsa di costi
di varia natura (allacciamenti, etc.).
Erogazione mutuo su SAL: % dei costi capitalizzabili (Costo di sviluppo, Urbanizzazione, Progettazione e
Direzione Lavori, Agency, Assicurazioni, Altri costi operativi capitalizzabili) oggetto di erogazione a SAL del
finanziamento ipotecario.
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Rimborso mutuo: % dell’incasso ai rogiti che viene destinato al rimborso del mutuo ipotecario.
Distribuzione delle vendite, parametri “posticipa” e “anticipa”: sono i parametri che determinano il profilo
temporale della distribuzione delle vendite, intese come valore dei compromessi siglati in ciascun periodo.
Posto che le vendite (compromessi) inizieranno alla data di apertura del cantiere e termineranno alla data
determinata tramite l’applicazione dello Slittamento fine vendite alla data di termine dei lavori, l’effettiva
distribuzione (distribuzione statistica Beta) delle vendite (compromessi) all’interno di questo periodo è
determinata dal valore dei parametri “posticipa” e “anticipa” compresi tra 1 e 10, dove al crescere del
parametro “posticipa” la curva sarà spinta verso destra, ossia verso la data di termine delle vendite/fine
cantiere, mentre al crescere del parametro “anticipa” la curva sarà spinta verso sinistra, ossia le vendite
(compromessi) saranno anticipate.

Generazione e aggiornamento del business plan della nuova iniziativa


Per generare il primo business plan di una nuova iniziativa, o per aggiornare la proiezione del business plan
in seguito alla modifica di uno o più dati di pianificazione, è necessario selezionare il pulsante “Aggiorna
tutto” nel pannello di controllo del file Aggiornamento_Business_Plan.qvw, dall’applicativo QlikView.
Al termine dell’aggiornamento dei dati selezionare il pulsante “Apri REFiP Pianificazione” per aprire lo

sviluppo dei dati e selezionare “Ricarica dati” dal menu per rigenerare i dati.
QlikView è di uso intuitivo in quanto utilizza le modalità operativi tipiche di Windows.

Prospetti del business plan


Il business plan generato da REFiP è costituito da quattro prospetti fondamentali:
1. Prospetto Economico: è lo sviluppo mensile dei valori prospettici di natura economica. Il prospetto
fornisce l’andamento delle voci di natura economica e di informazioni relative a grandezze di natura
diversa ma utili da analizzare nella schermata principale del sistema, quali l’andamento degli incassi.
Nel medesimo prospetto viene evidenziato l’utile dell’iniziativa e il tasso di rendimento atteso della
stessa.
2. Prospetto Patrimoniale: è lo sviluppo mensile dei valori prospettici di natura patrimoniale. Nella parte
Grafico, selezionando la voce BANCA A SALDO, si ottiene l’evoluzione temporale e in valore
dell’impegno finanziario per l’imprenditore. Selezionando la voce Finanziamenti Ipotecari si ottiene
l’evoluzione temporale e in valore dell’impegno finanziario di un istituto di credito.
3. Prospetto Finanziario: è lo sviluppo mensile dei valori prospettici di natura finanziaria.
4. Situazione vendite: è la rappresentazione grafica dell’andamento degli incassi da attività di vendita.

Dimensioni di rappresentazione dei prospetti


Ciascun prospetto offre la possibilità di espandere le informazioni rappresentate mostrando l’attribuzione
di ciascun valore alle iniziative e ai singoli lotti. Selezionando il segno + a destra di ciascuna voce è possibile
esploderne il dettaglio al livello successivo.
Per esplodere tutte le righe dei prospetti al livello successivo si selezioni la voce “Esplodi tutto” dal menu
del tasto destro del mouse.
Per avere una visione d’insieme dei prospetti ad un maggior livello di dettaglio è possibile trascinarne la
colonna alla sinistra delle colonne delle voci contabili. Si otterranno così n prospetti completi, uno per
ciascuna entità di controllo desiderata.
Qualsiasi prospetto visualizzato può essere riferito ad una selezione specifica di dimensioni di analisi
selezionandone i valori dalle relative tabelle.
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È infatti possibile selezionare il periodo temporale d’interesse dalle tabelle in alto, oppure i lotti o le
iniziative da consolidare nella visione d’insieme dello specifico prospetto.

Confronto di due versioni di pianificazione


Per confrontare due versioni di pianificazione del business plan si procede con i seguenti passaggi:
1. Conferma della corrente versione di pianificazione: nella pagina “Pannello di Controllo” del file Business
Plan.qvw si seleziona il pulsante “Ricarica versione corrente”;
2. Richiamo delle precedenti versioni di pianificazione: nella pagina “Pannello di Controllo” del file
Business Plan.qvw si seleziona la versione precedente dal riquadro delle versioni precedenti disponibili
e si seleziona il pulsante “Ricarica versione corrente”;
3. Confronto dei dati: nelle pagine di scostamento di presenta il confronto delle due versioni.

Assistenza
Per richiedere assistenza inviare una mail all’indirizzo:
REFiP@recgroup.it

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