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Argomento 9 - La proprietà. I rapporti di vicinato. I limiti. Modi di

acquisto. Azioni a difesa.

Inquadramento

La proprietà viene considerata un diritto reale (tutti i diritti su cosa materiale)

 diritto che dà un potere su una cosa

 il diritto obbligatorio invece dà un diritto su una prestazione

… secondo una teoria si tratterebbe in entrambi i casi di pretese verso gli altri soggetti - per la
cui attuazione non è necessaria la collaborazione altrui si pensi che i diritti reali si possono
acquistare con il possesso sulla cosa: ciò può aversi solo per i diritti reali contemplati dal codice,
che in questo senso sono “a numero chiuso”.

Obbligazioni reali

Distinzione rispetto alle obbligazioni reali: obbligazioni intimamente connesse con la proprietà
o il diritto reale: si pensi all'art. 1123 cod. civ.

Art. 1123. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per
la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una
parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condòmini che ne trae utilità.

Solo la legge può stabilire, in modo permanente, che un'obbligazione segua una cosa. Il privato
può vincolare, con un'obbligazione, solo un soggetto determinato (solo su tale soggetto può
sorgere una responsabilità da inadempimento), non tutti i soggetti che possono aver diritti reali
sulla cosa (non ne sarebbe garantita l'opponibilità - che si considera, in genere, come
“eccezionale” - a meno che non si ritenga che il regime della trascrizione sia applicabile per
analogia).

La proprietà
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La proprietà racchiude in sé tutte le facoltà che possono ipotizzarsi su una cosa: è come la
somma di tutti i diritti (parziali) reali ipotizzabili. Per questa ragione può essere considerata
come diritto a sé, non alla stregua degli altri diritti reali.

Art. 2643 cod. civ.: Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione … 6) i
provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o
altri diritti reali immobiliari

Art. 2653 cod. civ.: 1) le domande dirette a rivendicare la proprietà o altri diritti reali di
godimento su beni immobili …

Art. 1158 cod. civ.: La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni
medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni

Art. 1161 cod. civ.: In mancanza di titolo idoneo, la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti
reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci
anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede.

La proprietà quale diritto pieno

Il proprietario può utilizzare la cosa come desidera, può anche non utilizzarla, in quanto la
proprietà non cade in prescrizione.

La Costituzione consente di giustificare le norme che limitano la proprietà quando si tratta di

assicurarne la funzione sociale.

Art. 42 Cost. La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina
i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di
renderla accessibile a tutti.

La norma che delinea i poteri del proprietario, anche se precedente, deve essere letta in stretta
connessione.

Art. 832 cod. civ.: Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed
esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.

Caratteri della proprietà

Pienezza: comprende tutte le facoltà (di ogni tipo: di godimento e di non godimento, di
disposizione e di non disposizione, ecc.)
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Esclusività: il proprietario può escludere tutti gli altri. L'esclusività significa, tradizionalmente,
“unicità” del diritto di proprietà sullo stesso bene

Imprescrittibilità: risulta dalla imprescrittibilità dell'azione di rivendicazione (art. 948 cod.

civ.)

Elasticità: Si riespande al cessare del limite (ad esempio, un usufrutto sul bene), senza la
necessità di atti di ritrasferimento

Realità: connessione con un “bene” (latino res), cioè con una “cosa” che può formare oggetto
di diritti (art. 810 cod. civ.; anche le “energie” sono beni mobili: art. 814)

Le Immissioni

I rapporti di vicinato

I rapporti di vicinato sono disciplinati dal codice civile. Si prevedono dei limiti al diritto di
proprietà Art. 832 cod. civ.

Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti
e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.

Questi limiti tutelano interessi privati.

Possono indirettamente rispondere a finalità pubbliche (si pensi alle norme sulle distanze delle
costruzioni) Si discute se rientrino nella categoria delle obbligazioni (il soggetto è individuato in
modo generico) o se si tratti di servitù (si può usucapire il diritto che risulti in violazione di certi
limiti)

Le immissioni

Art. 844, 1°comma, cod. civ.

Il proprietario di un fondo non può impedire

- le immissioni di fumo
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- o di calore,
- le esalazioni,
- i rumori,
- gli scuotimenti
- e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale
tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

La natura giuridica delle immissioni

Si discute se si tratti

- di una specificazione dello ius excludendi spettante al proprietario (deve tuttavia rilevarsi che
il legislatore ha optato per l’inserimento di una specifica disciplina: non sembra che l’abbia
considerarla implicita)

- o di una autonoma disciplina, di limitazione, riconducibile ai rapporti di vicinato.

La normativa codicistica prevede che le immissioni provengano da un fondo (la disciplina si

può estendere a situazioni che riguardano altri immobili)

Si intende comunque risolvere conflitti in ordine alle facoltà di natura proprietaria (la norma si
rivolge direttamente ai proprietari)

L’oggetto delle immissioni

Immissioni: qualunque entità idonea a recare molestia (fumo, gas, rumori, calori, esalazioni,
scuotimenti, onde elettromagnetiche, segnali radio, luci, raggi laser, fluorescenze, ecc.)

I requisiti
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a. la materialità

la giurisprudenza e la dottrina prevalenti tendono a escludere le cd. immissioni ideali

(ad esempio, immagini che si ritengono sgradevoli)

b. la provenienza dal fondo di un vicino

- si ritiene che debbano essere «indirette» (cioè non indirizzate appositamente in
via diretta)
- la «vicinanza» non deve essere necessariamente intesa come «prossimità»

L’accertamento della intollerabilità

Il superamento della normale tollerabilità (non serve l’intollerabilità) la «normale tollerabilità»

consiste nella sopportabilità delle immissioni valutata alla stregua di canoni di ordinarietà
sociale, con riferimento alla condizione dei luoghi

- valutazione obiettiva in ordine al concetto di tollerabilità sul piano soggettivo

- si ha anche riguardo alla condizione dei luoghi (si pensi ai terreni di una valle
rispetto a quelli posizionati più in alto)
- normalità (ordinarietà) in relazione all’uso dei fondi

Le immissioni industriali

Art. 844, 2°comma, cod. civ.

Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare

- le esigenze della produzione

- con le ragioni della proprietà.

Può tener conto della priorità di un determinato uso

Quest’ultimo, in giurisprudenza, è considerato un criterio sussidiario:

- non determina il prevalere della produzione

- né il prevalere delle ragioni proprietarie

In giurisprudenza si sostiene che le immissioni devono considerarsi comunque vietate quando è

possibile eliminarle attraverso accorgimenti tecnici di costo ragionevole

Natura giuridica delle immissioni industriali

Si discute se le immissioni industriali consentite dal giudice costituiscano

a. servitù coattiva
b. regolamentazione giudiziale di contrastanti diritti proprietari
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c. atti leciti dannosi

In giurisprudenza si è affermato, in alcuni casi, il diritto a ottenere un indennizzo, commisurato

al diminuito valore dell’immobile a causa delle immissioni, considerata l’attuale destinazione
dello stesso

Deve tuttavia precisarsi che, se si ha un atto illecito, deve essere pagato un risarcimento, a tutti
gli effetti, ex art. 2043 cod. civ. (si veda comunque l’art. 2056 cod. civ.)

Deve ritenersi comunque prevalente, alla luce di una interpretazione costituzionalmente

orientata, il soddisfacimento dell'interesse ad una normale qualità della vita rispetto alle
esigenze della produzione (Cass. n. 20927/2015; Cass. n. 20198/2016)

Le immissioni e i diritti della persona

• DIRITTO ALLA SALUTE

Corte di cassazione 19 luglio 1985 n. 4263

la tutela della salute esula dall’ambito di applicazione della normativa in tema di immissioni,
che disciplina i soli rapporti inerenti ai diritti di proprietà su beni immobili, ed è invece affidata
alle norme sull’illecito civile la cui applicazione consente anche l’esperibilità di rimedi a
carattere inibitorio

• DIRITTO AMBIENTALE

La giurisprudenza, facendo rientrare la norma che disciplina le immissioni all’interno dello

schema dei rapporti di vicinato, si è mostrata sempre poco propensa ad applicarla - in via
analogica - in materia di danno ambientale. Seguendo questa impostazione il danno ambientale
è stato configurato soltanto quando – sempre nell’ambito dei rapporti di vicinato – si sia
instaurato tra la fonte inquinante e determinati fondi una relazione spaziale tale da incidere sul
normale godimento dei fondi stessi a causa della condizione di degrado a cui sono risultati
assoggettati.

Cassazione 12 novembre 2018 n. 28893

L'eventuale rispetto dei livelli di accettabilità stabiliti dalle leggi e dai regolamenti non può fare
considerare senz'altro lecite le immissioni acustiche, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità
formularsi alla stregua dei principi di cui all'art. 844 c.c., tenendo presente, fra l'altro, la
vicinanza dei luoghi e i possibili effetti dannosi per la salute delle immissioni.

Cassazione 17 gennaio 2018 n. 1025

In tema di risarcimento del danno provocato da immissioni rumorose, in assenza di una

misurazione del rumore di fondo effettuata nella fascia oraria nella quale si lamenta la
violazione dei limiti differenziali, la prova dell'evento dannoso non può dirsi raggiunta.
Pertanto, l'impossibilità di misurare contemporaneamente rumore ambientale e rumore di fondo,
(nella specie assenza di una misurazione del rumore di fondo), la prova del danno non è
dimostrabile. 5Le azioni esperibili

Azione di condanna (di carattere inibitorio)

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Azione di natura reale e imprescrittibile.

Legittimati attivi:

- il titolare del diritto di proprietà;

- il titolare di un diritto reale di godimento

L’affittuario può esperire l’azione di natura personale, ex art. 2043).

Legittimato passivo: il proprietario (o il titolare di diritto reale di godimento) del fondo da cui le
immissioni provengono.

Il possessore di un fondo può agire in via cautelare.

Azione di condanna (di carattere risarcitorio)

In via aggiuntiva (o in via esclusiva) si può richiedere il risarcimento del danno. L’azione ha
natura personale ed è soggetta a prescrizione.

Legittimato attivo: chiunque risulti danneggiato (ad esempio, lavorando o abitando in un luogo
soggetto a persistenti immissioni che presentano un carattere nocivo per la salute).

Legittimato passivo: il danneggiante