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ARGOMENTI

CERTIFICATO DI AGIBILITÀ
NUOVE NORME
E PROCEDURE
a semplificazione del indicava l’attitudine dell’im-

L
Angelo Benedetti
procedimento di rila- mobile alla destinazione d’uso
scio del certificato dì ad esso attribuita e con il se-
agibilità è considerata condo (agibilità) la sua idonei-
Una delle principali una delle principali innova- tà sotto il profilo della statica e
innovazioni del testo zioni del testo unico. Il Dpr della sicurezza.
unico è certamente la 380/2001, infatti, ha abrogato Successivamente, il vocabolo
interamente il Dpr 22 aprile abitabilità venne usato con ri-
semplificazione del 1994, n. 425 (“Regolamento re- ferimento alle abitazioni, vale
rilascio del certificato cante disciplina dei procedi- a dire agli edifici residenziali,
menti di autorizzazione all’abi- mentre la parola agibilità ri-
di agibilità. Per tabilità”) e, in parte, il testo guardava più propriamente gli
consentire ai colleghi unico delle leggi sanitarie (RD immobili produttivi, nei quali
una puntuale 27 luglio 1934, n. 1265), di cui vi fosse comunque transito di
resta ancora in vigore l’artico- persone.
informazione sul lo 222. L’articolo 24, comma 1, del
tema l’articolo compie Il cambiamento introdotto Dpr 380/2001, nel definire la
dalla normativa è di carattere funzione del certificato di agi-
un’attenta analisi terminologico: la distinzione bilità, stabilisce, quindi, in via
delle novità introdotte, tra “abitabilità” e “agibilità” generale che esso “attesta la
entrando nel dettaglio viene, infatti, definitivamente sussistenza delle condizioni di
superata e i rispettivi titoli di sicurezza, igiene, salubrità, ri-
delle nuove norme e assenso riunificati sotto la de- sparmio energetico degli edifici
fornendo precise nominazione di “certificato dì e degli impianti negli stessi in-
agibilità”. Inizialmente con il stallati, valutate secondo quan-
indicazioni relative primo termine (abitabilità) si to dispone la normativa vigen-
alle nuove procedure te”. Senza dubbio, il testo uni-
co aggiorna la nozione di salu-
da seguire. La distinzione tra brità degli edifici e vi ricom-
“abitabilità” e prende anche fattori (quali la
sicurezza, la statica e il rispar-
“agibilità” viene mio energetico) che hanno as-
superata e sunto sempre maggiore rile-
vanza negli ultimi anni.
riunificata sotto Detto certificato va richiesto
la denominazione (articolo 24, comma 2) per le
nuove costruzioni, per le rico-
di “certificato dì
agibilità”
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Il testo unico È necessario


aggiorna la domandare un
nozione di nuovo certificato
salubrità degli ogni qualvolta
edifici e vi l’edificio subisca
ricomprende un mutamento di
anche altri fattori destinazione d’uso

struzioni o sopraelevazioni, a) una dichiarazione di con- inoltre, sono sottoposte a col-


totali o parziali e, infine, per formità dell’opera rispetto al laudo statico tutte le costru-
gli interventi sugli edifici esi- progetto approvato, sottoscrit- zioni in conglomerato cemen-
stenti che possono influire ta dal richiedente il certificato tizio armato, la cui sicurezza
sulle condizioni di cui al com- di agibilità (e non più, quindi, possa comunque interessare
ma 1 (vale a dire sicurezza, dal direttore dei lavori – artico- la pubblica incolumità (arti-
igiene, salubrità, risparmio lo 25, comma 1, lettera b); colo 67). Per esse, la verifica
energetico: norma di chiusu- b)una dichiarazione dell’im- avrà luogo entro 60 giorni dal-
ra). Poiché l’agibilità di un im- presa installatrice che attesti la comunicazione allo sportel-
mobile deve essere valutata la conformità degli impianti, lo unico, da parte del direttore
sulla base dell’uso cui esso è installati negli edifici adibiti dei lavori, del completamento
destinato, è necessario do- ad uso civile, alle relative pre- della struttura con la copertu-
mandare un nuovo certificato scrizioni tecniche. Alternati- ra dell’edificio.
ogni qualvolta l’edificio subi- vamente, è possibile allegare il La procedura di collaudo è al-
sca un mutamento di destina- certificato di collaudo degli tresì richiamata dal legislatore
zione d’uso (strutturale o fun- impianti o la certificazione di per gli interventi volti a elimi-
zionale). Tale indirizzo viene conformità di cui agli articoli nare le barriere architettoni-
mitigato solo nel caso in cui la 111 e 126 del testo unico (arti- che, con particolare riferimen-
nuova destinazione d’uso sia colo 25, comma 1, lettera c). to al rispetto delle norme anti-
sostanzialmente simile e affi- sismiche, antincendio e di pre-
ne a quella precedente (ad Tra i documenti da allegare al- venzione infortuni (articolo
esempio, abitazione e uffici). la richiesta di certificato di 81), per gli impianti relativi agli
Il certificato può essere richie- agibilità può essere incluso il edifici, quando richiesto dalla
sto non solo dal “proprietario” certificato di collaudo, ove normativa vigente (articolo
dell’immobile ma, più in gene- previsto dall’ordinamento. 111) ed esclusi i lavori di ordi-
rale, dal soggetto titolare del Per gli interventi realizzati in naria manutenzione (articolo
permesso di costruire. regime di denuncia di inizio 116), ed infine per gli impianti
Ai sensi dell’articolo 25 il certi- attività, il certificato di collau- e le opere relativi a fondi rinno-
ficato di agibilità deve essere do deve essere rilasciato dal vabili di energia, al risparmio e
richiesto nel termine di quin- progettista o dal tecnico abili- all’uso razionale dell’energia
dici giorni dall’ultimazione dei tato (articolo 23, comma 7). elettrica (articolo 127).
lavori di finitura dell’interven- Esso attesterà la conformità Ai fini del rilascio del certifica-
to e la domanda deve essere dell’opera al progetto presen- to di agibilità, lo sportello uni-
presentata allo sportello unico tato con la Dia e sarà presenta- co provvede ad acquisire diret-
(in tal senso, si veda altresì l’ar- to allo sportello unico. tamente (ove già non allegati
ticolo 5, comma 2, lettera a del Secondo le previsioni della se- dal richiedente) il parere del-
testo unico), corredata da: conda parte del Dpr n. 380, l’azienda sanitaria locale e

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Sono previsti Il meccanismo


alcuni casi nei del silenzio
quali il parere assenso risulta
della Asl può introdotto e
essere sostituito confermato ma
da una con regime
autocertificazione diversificato

quello dei vigili del fuoco, se ri- cata all’articolo 25, comma 3, trascorso il termine di trenta
chiesto dalla normativa antin- che comprende: il certificato giorni; in caso di autodichiara-
cendio (articolo 5, comma 3). di collaudo statico, il certifica- zione da parte del richiedente,
Va rilevato che il parere della to del competente ufficio tec- invece, il termine per la forma-
Asl può essere sostituito da nico regionale di conformità zione del silenzio-assenso è
una autocertificazione “nel ca- delle opere alle norme per le raddoppiato (sessanta giorni).
so in cui il progetto riguardi in- costruzioni in zone sismiche, Riguardo, invece, il rilascio a
terventi di edilizia residenziale gli atti prodotti dal richiedente seguito di condono edilizio,
ovvero la verifica in ordine di e la dichiarazione di conformi- l’articolo 35, comma 14, della
tale conformità non comporti tà delle opere alla normativa legge 28 febbraio 1985, n. 47
valutazioni tecnico-discrezio- vigente in materia di accessibi- (“Norme in materia di controllo
nali” (articolo 20, comma 1, lità e superamento delle bar- dell’attività urbanistico-edili-
espressamente richiamato riere architettoniche (articoli zia, sanzioni, recupero e sana-
dall’articolo 5, comma 3). 77 e 82 del testo unico). toria delle opere edilizie”) preve-
Come previsto dall’articolo Il termine di trenta giorni può de che “a seguito della conces-
107, comma 1, del testo unico essere interrotto una volta so- sione o autorizzazione in sana-
delle leggi sull’ordinamento la dal responsabile del proce- toria viene altresì rilasciato il
degli enti locali, competente a dimento, entro quindici giorni certificato di abitabilità o agibi-
rilasciare il certificato di agibi- dalla domanda, esclusivamen- lità anche in deroga ai requisiti
lità è il dirigente o responsabile te per la richiesta di documen- fissati da norme regolamentari,
del competente ufficio comu- tazione integrativa, che non qualora le opere sanate non
nale (articolo 24, comma 2). sia già nella disponibilità del- contrastino con le disposizioni
Il testo unico menziona sia i di- l’amministrazione o che non vigenti in materia di sicurezza
rigenti sia i responsabili dei possa essere acquisita autono- statica, attestata dal certificato
competenti uffici comunali mamente; esso ricomincerà a di idoneità di cui alla lettera b)
poiché nelle amministrazioni decorrere dalla data di ricezio- del terzo comma e di prevenzio-
municipali prive della figura ne degli ulteriori documenti ne degli incendi e degli infortu-
dirigenziale, le funzioni a que- (articoli 25, comma 5). ni”. Inoltre in base al successi-
st’ultima spettanti possono es- Relativamente al meccanismo vo articolo 38, comma 1, della
sere esercitate dal responsabile del silenzio assenso va rilevato stessa legge, il pagamento del-
dell’ufficio di riferimento (arti- che risulta esso introdotto dal l’oblazione estingue – tra gli al-
colo 109 del Dlgs 267/2000). Dpr 425/1994 e confermato tri – il reato contravvenzionale
L’amministrazione rilascia il dall’articolo 25, comma 4, del (oggi depenalizzato) origina-
certificato di agibilità entro T.U. ma con regime diversifi- riamente previsto dall’articolo
trenta giorni dalla ricezione cato. Infatti qualora sia stato 221 del RD 1265/1934.
della domanda, dopo aver veri- rilasciato il parere della Asl, Queste disposizioni non sono
ficato la documentazione elen- “l’agibilità si intende attestata” state abrogate dal testo unico

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L’amministrazione La novità
potrebbe negare il introdotta dal
rilascio del testo unico
certificato di consiste
agibilità nell’anticipazione
nonostante della sanzione già
l’intervenuta al momento della
concessione in mancata
sanatoria la dottrina, le disposizioni in
presentazione
dell’immobile materia di condono non sono della domanda
applicabili in via analogica alla
e, pertanto, risultano tutt’ora sanatoria edilizia ordinaria (ex tazione della domanda (arti-
in vigore. Anzi, l’articolo 32, articolo 13 della legge 47/1985: colo 24, comma 3). Ne conse-
commi 25 e 36, del DL 30 set- accertamento di conformità), gue che, mentre nella discipli-
tembre 2003, n. 269 (terzo dovendosi considerare la pre- na previgente era sanzionato
condono edilizio) le richiama visione dell’articolo 35, com- l’utilizzo dell’edificio non agi-
espressamente per estenderne ma 14, della legge numero 47 bile o non abitabile (con la
l’applicazione delle opere abu- tassativamente riferita alla so- conseguenza che, in caso di
sive ultimate entro il 31 marzo la fattispecie ivi disciplinata. non uso dell’immobile, doveva
2003, nei limiti ivi sanciti. In Non va dimenticato il regime reputarsi lecita la mancata ri-
caso di condono, quindi, al ri- sanzionatorio riguardo l’uti- chiesta del relativo certifica-
lascio della concessione in sa- lizzo di un edificio privo di to), attualmente è fatto obbli-
natoria deve seguire altresì il certificato di agibilità, origi- go di richiedere comunque il
rilascio del certificato di agibi- nariamente sanzionato penal- titolo di assenso, indipenden-
lità, eventualmente in deroga mente (articolo 221, comma 2, temente dall’uso effettivo del-
a disposizioni di natura rego- del Rd 1265/1934) e successi- la costruzione.
lamentare (non, anche a di- vamente, l’articolo 70, comma Il legislatore, tuttavia, non ha
sposizioni di legge). 1, lettera b), del Dlgs 30 dicem- preso in considerazione l’ipo-
A tale proposito, tuttavia, la bre 1999, n. 507 (“Depenalizza- tesi di richiesta tardiva del cer-
giurisprudenza ha precisato zione dei reati minori e riforma tificato. Sembrerebbe, infatti,
che non sarebbe corretto parla- del sistema sanzionatorio”) ha irragionevole equiparare (ai fi-
re di automaticità assoluta del depenalizzato la fattispecie; ni del relativo trattamento san-
rilascio a seguito della conces- attualmente, pertanto, la vio- zionatorio) il comportamento
sione in sanatoria, dovendo il lazione della disciplina de qua di chi domanda il titolo dopo
Comune pur sempre verificare è assoggettata a sanzione am- la scadenza del termine previ-
l’osservanza delle disposizioni ministrativa (da 77 a 464 euro: sto dalla legge e quello di chi
di legge in materia di agibilità. articolo 24, comma 3) se si omette tout court tale adempi-
In definitiva l’amministrazio- considera che, in definitiva, la mento, usufruendo di un im-
ne ben potrebbe negare il rila- normativa in esame tutela un mobile non dichiarato agibile.
scio del certificato di agibilità bene di rilevanza costituzio- In concreto, potranno verifi-
(ricorrendo ai presupposti nale quale il diritto alla salute. carsi due ipotesi: o che l’immo-
detti), nonostante l’intervenu- La novità introdotta dal testo bile, già dichiarato agibile,
ta concessione in sanatoria unico consiste nell’anticipa- perda nel tempo le caratteristi-
dell’immobile. zione della sanzione già al mo- che di adeguatezza igienico-
Da ultimo si noti che secondo mento della mancata presen- sanitaria; ovvero che l’edificio

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Il certificato di
agibilità deve
essere
considerato, a
tutti gli effetti,
un’autorizzazione
amministrativa,
espressione di
sia utilizzato nonostante la tutt’ora in vigore e che, pertan-
discrezionalità
mancanza del certificato. to, l’amministrazione conservi tecnica
Si noti che dalla seconda ipote- i poteri ivi già previsti.
si non discende necessaria- Dal punto di vista, invece degli abusivo, vale a dire privo del
mente che l’edificio sia senz’al- effetti del rilascio del certifica- prescritto titolo abilitativo o in
tro insalubre. Occorrerà, per- to di agibilità, trattandosi di ti- contrasto con esso.
tanto, in entrambi i casi verifi- tolo non assoggettato a limiti Né la formulazione del testo
care l’effettivo stato dei luoghi temporali, sembra palese che unico risolve l’interrogativo,
e, qualora manchino le richie- la sua validità sia condizionata dal momento che viene espres-
ste condizioni igienico-sanita- al permanere di positive con- samente richiesta, quale con-
rie, ferma restando la sanzione dizioni di sicurezza, igiene, sa- dizione di rilascio del certifi-
amministrativa pecuniaria per lubrità, venendo meno le quali cato, la conformità dell’opera
l’assenza del certificato di agi- l’utilizzo dell’edificio non può al progetto approvato.
bilità, dare un termine per ef- più ritenersi autorizzato. Occorre pertanto, concludere
fettuare i necessari interventi Sembra ormai pacifico che il che, sebbene i due procedi-
di risanamento. Qualora, a di- certificato di agibilità debba menti in esame (di rilascio del
spetto del termine, perduri lo essere considerato, a tutti gli permesso di costruire e di rila-
stato di insalubrità, procedere effetti, un’autorizzazione am- scio del certificato di agibilità)
alla dichiarazione di inagibili- ministrativa, espressione di siano autonomi e preposti alla
tà e al conseguente sgombero discrezionalità tecnica. Esso, tutela di interessi diversi (la
dell’immobile, ai sensi dell’ar- infatti, non si traduce in una conformità urbanistica, nel
ticolo 222 del testo unico delle mera attestazione o certifica- primo caso; l’idoneità igieni-
leggi sanitarie. zione. co-sanitaria, nel secondo), tut-
Risulta, a tale proposito, di dif- Riguardo il rapporto, a lungo tavia, qualora il manufatto ri-
ficile comprensione (tanto più discusso in passato, tra certifi- sulti difforme rispetto al pro-
se occorre escluderne l’appli- cato di agibilità e concessione getto approvato, esso non può
cazione ai casi di silenzio-as- edilizia, la giurisprudenza pre- in alcun caso essere dichiarato
senso, come precedentemente valente da sempre ritiene che abitabile. In altri termini, è
evidenziato) l’utilità della pre- altro sia valutare la conformità forse ipotizzabile il rilascio di
visione contenuta nell’articolo dell’immobile alle prescrizioni permesso di costruire in even-
26 del testo unico, il quale sta- urbanistiche, altro accertare la tuale assenza dei necessari re-
bilisce che il “rilascio del certifi- sua idoneità igienico-sanita- quisiti di agibilità ma non il
cato di agibilità non impedisce ria. Tuttavia, da un punto di vi- contrario. Ne consegue, all’op-
l’esercizio del potere di dichiara- sta strettamente logico, ci si è posto che il rilascio del titolo a
zione di inagibilità di un edifi- chiesti quale possa essere l’uti- edificare non garantisce, di
cio o di una parte di esso” ex ar- lità del rilascio del certificato per se, il favorevole esito dell’i-
ticolo 222 del Dpr n. 380, sia dì agibilità per un immobile struttoria sull’agibilità.

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