Il punto sull'affitto d'azienda Page 1 of 11

Il punto sull'affitto d'azienda

L'affitto di azienda è un contratto con il quale un soggetto consente a un terzo il diritto di

utilizzare la propria azienda dietro il corrispettivo di un canone e può riguardare tutta
l'attività o un solo ramo, e anche più aziende possedute dallo stesso imprenditore:
esaminiamo gli aspetti civilistici, fiscali e contabili.

a cura di Nicola Palmieri

L'affitto di azienda è un contratto con il quale un soggetto (locatore o concedente)

consente a un terzo (affittuario) il diritto di utilizzare la propria azienda dietro il
corrispettivo di un canone.
L'istituto è previsto dal codice civile all'art. 2562 che rinvia al precedente art. 2561
che disciplina l'usufrutto dell'azienda. Pertanto sia all'affittuario che all'usufruttuario si
applica la medesima disciplina.
Il contratto di affitto può riguardare l'intera azienda, più aziende possedute dallo
stesso imprenditore o un solo ramo dell'attività. Il codice prevede una serie di poteri-
doveri in capo all'affittuario in maniera che questi abbia la libertà operativa per gestire
l'impresa, ma nello stesso tempo tutela l'interesse del locatore affinché non sia
menomata l'efficienza dell'azienda che dovrà ritornare a sua disposizione alla
scadenza del contratto.
Pertanto l'affittuario:

deve operare sotto la ditta che contraddistingue l'azienda;

deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza

dell'organizzazione e degli impianti, oltre alle normali dotazioni di scorte.

La violazione degli ultimi obblighi o la cessazione arbitraria della gestione determinano la risoluzione del
contratto (art. 2561, comma 3, e art. 1015, comma 1, cod. civ.).
Il potere-dovere di gestione permette all'affittuario di godere e disporre dei beni aziendali nei limiti delle esigenze
della gestione.
Tale potere sussiste non solo per il cosiddetto capitale circolante (per esempio: materie prime e sussidiarie -
comprese nella voce "C" del bilancio) ma anche per le immobilizzazioni (per esempio: immobili, impianti e

http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteImmobiliare/archivio/662/articoloImmobili.htm 11/01/2011
Il punto sull'affitto d'azienda Page 2 of 11

macchinari - compresi nella voce "B" del bilancio) purché non venga alterata l'identità e l'efficienza dell'azienda.
Pertanto l'affittuario può immettere nell'azienda nuovi beni che diventano di proprietà del locatore, ma può
disporne per il periodo del contratto. Il contratto può, però, anche riconoscere al locatore la possibilità di non
rilevare detti beni al termine del periodo di affitto.
Caratteristiche generali
Forma scritta
Ai sensi dell'art. 2556 cod. civ. i contratti di affitto di azienda devono essere provati per iscritto, salva
l'osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni (per esempio per il trasferimento
dei beni mobili iscritti nei pubblici registri) o per la particolare natura del contratto.
Il codice prescrive altresì che i contratti, che devono essere stipulati in forma pubblica o per scrittura privata
autenticata, vanno depositati per l'iscrizione nel registro delle imprese, nel termine di 30 giorni, a cura del notaio
rogante o autenticante.
Divieto di concorrenza
Ai sensi dell'art. 2557 cod. civ. il locatore deve astenersi, per la durata del contratto, dall'iniziare una nuova
impresa che per l'oggetto, l'ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell'azienda affittata.
Il patto di astenersi in limiti più ampi è valido, purché non impedisca ogni attività professionale del locatore.
Successione nei contratti
L'art. 2558 cod. civ. dispone che, per la durata dell'affitto, se non è pattuito diversamente, l'affittuario subentra
nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda che non abbiano carattere personale.
"Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia ..., se sussiste una giusta
causa, salvo in questo caso la responsabilità" del locatario.
Sovente l'azienda è esercitata in immobili concessi in locazione all'imprenditore. In tal caso è applicabile l'art. 36
della legge 392/1978 secondo il quale il conduttore-imprenditore può cedere il contratto di locazione anche
senza il consenso del locatore (proprietario dell'immobile), purché venga insieme locata l'azienda, dandone
comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. L'articolo prosegue: "Il
locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione".
Divieto di subaffitto
Riteniamo applicabile l'art. 1624 cod. civ. che dispone che l'affittuario non può subaffittare la cosa senza il
consenso del locatore. Tuttavia è bene che il divieto sia anche espresso nel contratto (art. 9 del modello 1).
Elementi ceduti e non ceduti
Il contratto può prevedere la cessione dell'intero patrimonio aziendale o la cessione parziale dello stesso, con
l'esclusione di alcuni elementi attivi o passivi. In genere non vengono trasferiti quei beni che non interessano
l'affittuario o quelli di cui il locatore non vuole privarsi. Sovente non viene ceduto il denaro esistente in cassa o il
saldo debitore o creditore dei conti correnti bancari. Gli elementi trasferiti o accollati, che devono risultare da
uno stato patrimoniale, determinano il canone di affitto.
Crediti relativi all'azienda affittata

http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteImmobiliare/archivio/662/articoloImmobili.htm 11/01/2011
Il punto sull'affitto d'azienda Page 3 of 11

debitore e ha effetto anche nei confronti dei terzi. Anche se non obbligatoria, è opportuna la notifica del
trasferimento al debitore per evitare che esso paghi al locatore. L'effetto nei confronti dei terzi si ha dal
momento dell'iscrizione del contratto nel registro delle imprese. "Tuttavia il debitore ceduto è liberato se paga in
buona fede" al locatore.

Inventario
L'ultimo comma dell'art. 2561 cod. civ. dispone che: "La differenza tra le consistenze di inventario all'inizio e al
termine ... (del contratto) è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine (del contratto)". Diventa
pertanto necessario allegare al contratto un inventario iniziale dal quale risulti il complesso dei beni dati in affitto.
Alla scadenza del contratto dovrà essere redatto l'inventario finale. Ovviamente la differenza può essere a
favore del locatore o dell'affittuario. Il contratto deve prevedere i termini del pagamento. Diversamente l'intera
differenza deve essere regolata in danaro alla scadenza dello stesso.

Modello 1
Esempio di contratto per affitto di azienda

Con la presente scrittura privata, redatta in duplice originale, oltre all'esemplare per il registro, i signori:

- Mario Rossi, nato a ………………. il ………………… residente in …………. Codice fiscale …………….

- Giovanni Verdi, nato a ……………….. il ………………… residente in …………. Codice fiscale………………

convengono quanto segue:

Art. 1 - Oggetto del contratto - Il Locatore concede in affitto all'affittuario la propria azienda commerciale così
denominata …………………….esercente il commercio all'ingrosso di articoli di cancelleria.
Art. 2 - Inventario - Il complesso dei beni ceduti in affitto risulta dall'allegato inventario iniziale redatto dalle
Parti per quantità e valori.
Alla scadenza del contratto l'Affittuario redigerà, in contraddittorio con il Locatore, l'inventario finale per
quantità e valori. Questi ultimi saranno determinati in base al prezzo corrente di sostituzione per le
immobilizzazioni e al costo corrente di acquisto per le rimanenze. Nessun valore può essere attribuito
all'avviamento.
Il Locatore, a sua scelta insindacabile, potrà non rilevare i beni acquistati dall'Affittuario durante il contratto. In
tal caso potrà ingiungere per iscritto a quest'ultimo di asportare detti beni all'atto del rilascio dell'azienda.
La differenza tra il valore complessivo dell'inventario iniziale e quello finale sarà regolata in denaro con le

http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteImmobiliare/archivio/662/articoloImmobili.htm 11/01/2011
Il punto sull'affitto d'azienda Page 4 of 11

seguenti scadenze…………………, con l'aggiunta degli interessi legali.

Art. 3 - Contratti di lavoro subordinato - Le Parti concordano che l'Affittuario subentrerà, con le modalità
previste dall'art. 2112 cod. civ., nei contratti di lavoro subordinato indicati nell'allegato ............ a partire
dal ............ assumendo i diritti e gli obblighi relativi a decorrere da tale data.
Per i diritti e i crediti maturati precedentemente, ma non liquidati, il Locatore si impegna a trasferire entro
il ............ la somma indicata nel suddetto allegato. L'Affittuario assume i relativi obblighi nei limiti delle somme
ricevute.
Il Locatore terrà indenne l'Affittuario da eventuali passività non previste nell'allegato ............ nella misura
riferibile al periodo precedente al ............
Ciascuna delle Parti, per quanto di sua competenza, si impegna a dare le comunicazioni previste dall'art. 47
della legge 29 dicembre 1990, n. 528.
Art. 4 - Obblighi di gestione dell'affittuario - L'Affittuario deve gestire l'azienda senza modificarne la
destinazione e in modo da conservarne l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di
scorte.
Il Locatore ha diritto di controllare il puntuale adempimento di tali obblighi, anche a mezzo di tecnici di fiducia,
tutte le volte che lo ritiene opportuno, previo preavviso di almeno 72 ore.
L'Affittuario subentra in tutti i contratti stipulati dal Locatore per l'esercizio dell'azienda.
L'Affittuario si obbliga ad assicurare i beni dell'azienda contro i rischi di incendio, furto, perimento fortuito,
responsabilità civile e rischi specifici inerenti all'attività aziendale, comunicando al Locatore gli estremi delle
polizze sottoscritte prima di entrare nella detenzione dell'azienda.
Art. 5 - Garanzie del Locatore - Il Locatore assume le seguenti obbligazioni di garanzia:
a) piena proprietà, libertà e disponibilità dei beni aziendali oggetto del contratto e loro immunità da pesi,
privilegi, sequestri e pignoramenti, salvo quanto appresso specificato
……………………………………………….
b) correttezza formale e sostanziale, civile e tributaria, delle scritture contabili.
Le Parti danno atto che l'azienda è ubicata nell'immobile sito in ……………….., immobile del quale il locatore
ha il godimento in virtù del contratto di locazione stipulato in data ………… con il proprietario dell'immobile
………………….. con scadenza ……………. al canone attuale di Euro,………….. più le spese. Tale contratto
viene allegato in coppia al presente atto.
Si conviene che il contratto di locazione dell'immobile sia ceduto all'Affittuario ai sensi e per gli effetti del
disposto dell'art. 36 della legge 27.7.78 n. 392. L'Affittuario, subentrando in detto contratto, lo accetta in ogni
sua parte, così come accetta gli altri contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda.
Il Locatore non potrà compiere sui beni aziendali innovazioni o altri atti e opere che diminuiscano il godimento
da parte dell'affittuario.
Art. 6 - Divieto di concorrenza -Il Locatore si obbliga ad astenersi, per il periodo di durata del contratto,
dall'iniziare una nuova impresa che per l'oggetto, l'ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la
clientela dell'azienda affittata.
Il Locatore si obbliga altresì, per il medesimo periodo di tempo, a non diventare socio illimitatamente
responsabile, amministratore, procuratore, dipendente, agente o rappresentante di impresa idonea allo
sviamento della clientela.
Art. 7 - Durata e corrispettivo - L'affitto di azienda avrà durata di anni …… con decorrenza dal ………….
al…….

http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteImmobiliare/archivio/662/articoloImmobili.htm 11/01/2011
Il punto sull'affitto d'azienda Page 5 of 11

In mancanza di disdetta inviata da una delle Parti mediante lettera raccomandata con A.R. almeno ………….
mesi prima della scadenza, si rinnoverà tacitamente per un anno, al termine del quale cesserà definitivamente
senza necessità di ulteriore disdetta.
L'Affittuario si obbliga a corrispondere al Locatore un canone annuo di Euro ……… da corrispondersi in quattro
rate trimestrali, ciascuna di Euro ………, da versarsi alle seguenti scadenze …………………
In caso di ritardo nel pagamento superiore a quindici giorni, è dovuto al Locatore un interesse di mora pari al
tasso legale maggiorato del ………….
Il canone è soggetto a rivalutazione annua sulla base delle variazioni registrate dall'indice Istat, con
decorrenza automatica e senza necessità di richiesta.
Art. 8 - Spese a carico dell'affittuario - L'Affittuario dovrà provvedere alla manutenzione ordinaria e
straordinaria dei beni affittati senza diritto ad alcun corrispettivo al termine del contratto. Saranno a suo carico
altresì tutte le spese accessorie e condominiali, nessuna esclusa.
Art. 9 - Divieto di subaffitto - L'Affittuario non potrà subaffittare né cedere il contratto di affitto a terzi, se non
con il consenso scritto del Locatore.
Art. 10 - Risoluzione del contratto - L'Affittuario ha diritto di risolvere il contratto qualora i beni presi in affitto,
successivamente alla stipulazione del contratto, siano assoggettati ad azioni esecutive per debiti riferiti a
situazioni o eventi sorti precedentemente alla stipulazione predetta, salvo che il Locatore, tempestivamente
avvertito, non saldi ogni debito entro quindici giorni dal ricevimento della comunicazione.
Il Locatore ha diritto di risolvere il contratto qualora l'Affittuario non destini al servizio dell'azienda i mezzi
necessari per la sua normale gestione, non osservi le regole della buona tecnica, muti la destinazione
economica dell'azienda e/o ritardi il pagamento di quanto pattuito di 15 giorni decorrenti dalla data di ciascuna
scadenza.
Il Locatore dovrà provvedere a comunicare l'alienazione all'affittuario tramite lettera raccomandata con A.R.;
l'Affittuario avrà diritto a rimanere nella detenzione dei beni per un anno dalla data di ricezione della
comunicazione.
La violazione delle suddette clausole costituisce causa di risoluzione ex art. 1456 cod. civ.
Art. 11 - Riconsegna documentazione - Al termine del contratto a sensi di legge, l'Affittuario dovrà
riconsegnare tutte le licenze e le autorizzazioni commerciali impegnandosi a prestare tutti i consensi e le
attività necessarie per la reintestazione in capo al Locatore o al soggetto da questi designato.
Art. 12 - Clausola penale - Alla scadenza del contratto, l'Affittuario deve riconsegnare l'azienda al Locatore
riconoscendogli una penale di Euro ……….. per ogni giorno di ritardata consegna, fatto salvo il risarcimento
degli ulteriori danni. Detta penale dovrà essere versata anche in caso di ritardata consegna e volturazione, al
medesimo imputabile, delle licenze e autorizzazioni.
Art. 13 - Imposta di registro - L'imposta di registro relativa alla presente scrittura è a carico dell'Affittuario. Le
Parti, ciascuna per proprio conto, provvederanno a presentare denuncia del presente contratto all'ufficio
provinciale IVA e al Registro delle Imprese.
Art. 14 - Deposito cauzionale - L'Affittuario costituisce nelle mani del Locatore un deposito cauzionale non
imputabile né a canone né a oneri accessori, né ad altro titolo, di Euro ………………, a garanzia degli obblighi
contrattuali. Tale deposito sarà integrato in base agli aggiornamenti e agli eventuali aumenti del canone. A tal
fine il Locatore depositerà la cauzione su un conto corrente bancario vincolato e i relativi interessi verranno
accreditati dalla banca all'Affittuario. Il deposito sarà restituito alla cessazione del rapporto, dopo la regolare
consegna dei locali, sempreché l'Affittuario abbia adempiuto integralmente a tutte le obbligazioni contrattuali

http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteImmobiliare/archivio/662/articoloImmobili.htm 11/01/2011
Il punto sull'affitto d'azienda Page 6 of 11

(in alternativa si può ipotizzare una fideiussione).

Art. 15 - Norme applicabili - Al presente contratto sono applicabili le norme di cui agli artt. 2557, 3558 e 2562
cod. civ.
Art. 16 - Spese - Tutte le spese relative alla redazione del presente contratto e quelle successive che
eventualmente dovessero essere sostenute dalle Parti, per la validità dello stesso, saranno a carico di
ciascuna parte nella misura del 50%.

Il Locatore L'Affittuario

.......................................... . ....................................

Rapporti di lavoro
Con il D.Lgs. 18/2001 si è data attuazione alla direttiva comunitaria n. 98/50 del 29 giugno 1998 in materia di
conservazione dei diritti dei lavoratori in caso di trasferimento di imprese o di parti di imprese.
Dal 1° luglio 2001 è entrato in vigore il nuovo art. 2112 cod. civ. che, data l'importanza, riportiamo.
Mantenimento dei diritti dei lavoratori in caso di trasferimento d'azienda
In caso di trasferimento d'azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario e il lavoratore conserva tutti i
diritti che ne derivano.
Il cedente e il cessionario sono obbligati, in solido, per tutti i crediti che il lavoratore aveva al tempo del
trasferimento. Con le procedure di cui agli artt. 410 e 411 cod. proc. civ. il lavoratore può consentire la
liberazione del cedente dalle obbligazioni derivanti dal rapporto di lavoro.
Il cessionario è tenuto ad applicare i trattamenti economici e normativi previsti dai contratti collettivi nazionali,
territoriali e aziendali vigenti alla data del trasferimento, fino alla loro scadenza, salvo che siano sostituiti da altri
contratti collettivi applicabili all'impresa del cessionario. L'effetto di sostituzione si produce esclusivamente fra
contratti collettivi del medesimo livello.
Ferma restando la facoltà di esercitare il recesso ai sensi della normativa in materia di licenziamenti, il
trasferimento d'azienda non costituisce di per sé motivo di licenziamento. Il lavoratore, le cui condizioni di lavoro
subiscono una sostanziale modifica nei tre mesi successivi al trasferimento d'azienda, può rassegnare le proprie
dimissioni con gli effetti di cui all'art. 2119, comma 1 cod. civ.
Ai fini e per gli effetti di cui al presente articolo si intende per trasferimento d'azienda qualsiasi operazione che
comporti il mutamento nella titolarità di un'attività economica organizzata, con o senza scopo di lucro, al fine
della produzione o dello scambio di beni o di servizi, preesistente al trasferimento e che conserva nel
trasferimento la propria identità, a prescindere dalla tipologia negoziale o dal provvedimento sulla base dei quali

http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteImmobiliare/archivio/662/articoloImmobili.htm 11/01/2011
Il punto sull'affitto d'azienda Page 7 of 11

il trasferimento è attuato, ivi compresi l'usufrutto o l'affitto di azienda. Le disposizioni del presente articolo si
applicano altresì al trasferimento di parte dell'azienda, intesa come articolazione funzionalmente autonoma di
un'attività economica organizzata ai sensi del presente comma, preesistente come tale al trasferimento e che
conserva nel trasferimento la propria identità.
Dalla lettura del riportato articolo si evince che il legislatore garantisce la continuità dei rapporti di lavoro
esistenti nell'ambito di una entità economica indipendentemente dal cambiamento del titolare dovuto anche
all'affitto di azienda.
Imposte dirette
L'operazione è rilevante sotto due aspetti:

per la determinazione del reddito imponibile per il locatore;

per il calcolo degli ammortamenti sui beni concessi in affitto.

Reddito imponibile
La determinazione del reddito imponibile è diversa a seconda che il locatore sia una società o un imprenditore
individuale.

Società
Nel caso di società i canoni di affitto partecipano, quali componenti positivi, alla formazione del reddito
d'impresa secondo il principio della competenza economica. Pertanto sono rilevanti sia ai fini delle imposte sul
reddito che dell'IRAP.

Imprenditore individuale
È necessario distinguere ulteriormente due ipotesi.

a. concessione in affitto dell'unica azienda:

poiché viene meno la qualifica di imprenditore in capo al concedente, il canone di locazione percepito
rientra nella categoria dei redditi diversi(1) e pertanto è soggetto all'IRPEF e non all'IRAP.

Il reddito imponibile è costituito dalla differenza tra l'ammontare dei canoni percepiti nel periodo di imposta
(principio di cassa) e le spese specificamente inerenti alla loro produzione.(2)Si tratta di quelle previste
contrattualmente a carico del locatore.

b. concessione in affitto di una tra più aziende:

poiché il concedente conserva la qualifica di imprenditore siamo nella stessa situazione prospettata per
le società.

http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteImmobiliare/archivio/662/articoloImmobili.htm 11/01/2011
Il punto sull'affitto d'azienda Page 8 of 11

I canoni sono componenti del reddito d'impresa e pertanto soggetti sia all'IRPEF che all'IRAP (schema 1).

Schema 1

Società
Reddito d'impresa

Reddito del locatore Unica azienda
Redditi diversi
Impresa individuale
Una tra più aziende
Reddito d'impresa

Ammortamenti
Il TUIR(3) dispone che le quote di ammortamento dei beni materiali e immateriali sono deducibili nella
determinazione del reddito dell'affittuario.
Secondo le disposizioni attuative(4) le stesse sono commisurate "al costo originario dei beni quale risulta dalla
contabilità del concedente e sono deducibili fino alla concorrenza del costo ovvero, se il concedente non ha
tenuto regolarmente il registro dei beni ammortizzabili, considerando già dedotte, per il 5% del loro ammontare,
le quote relative al periodo di ammortamento già trascorso".
Dal punto di vista civilistico il suddetto ammortamento può avere il significato di un accantonamento eseguito
per far fronte alle spese di manutenzione necessarie a mantenere in buono stato d'uso i beni da restituire al
concedente.
Infatti le suddette disposizioni non si applicano "nei casi di deroga convenzionale alle norme dell'art. 2561 cod.
civ., concernenti l'obbligo di conservazione dell'efficienza dei beni ammortizzabili".(5)
In tal caso le suddette quote di ammortamento continuano a essere dedotte dal proprietario dell'azienda se
conserva la qualifica di imprenditore. Diversamente non può essere dedotto alcun costo. L'ammortamento, sia
nel caso che venga dedotto dal concedente o dall'affittuario per la determinazione del reddito d'impresa, è
rilevante anche ai fini dell'IRAP (vedi anche circ. n. 148 del 26 luglio 2000).

Cessione dell'azienda affittata

Frequente è il caso in cui l'azienda affittata venga successivamente ceduta all'affittuario o ad altri con la
realizzazione di una plusvalenza.
La stessa deve sempre essere determinata secondo le regole del reddito d'impresa(6)
Tuttavia, secondo la distinzione testé fatta, concorre alla formazione del reddito d'impresa salvo il caso che si
tratti di affitto dell'unica impresa. In tal caso la plusvalenza entra nella categoria dei redditi diversi e diventa
irrilevante ai fini dell'IRAP.(7)
IVA
Il contratto è soggetto all'IVA con l'aliquota ordinaria del 20% con l'esclusione del caso di affitto dell'unica

http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteImmobiliare/archivio/662/articoloImmobili.htm 11/01/2011
Il punto sull'affitto d'azienda Page 9 of 11

azienda da parte dell'imprenditore individuale. In tal caso l'operazione è soggetta all'imposta di registro.(8) Il
locatore ha anche la possibilità di trasferire il beneficio di acquistare beni e servizi in sospensione d'imposta
(trasferimento del plafond) a favore dell'affittuario. È necessario:

che il trasferimento sia espressamente previsto nel contratto;

che sia comunicato all'Ufficio IVA.

Mod. AA9/6 (imprese individuali) - barrare la casella PL del quadro E Mod. AA7/6 (soggetti diversi dalle persone
fisiche) - barrare la casella PL del quadro D.

Imposta di registro
L'imposta di registro è applicata in misura diversa a seconda che il locatore sia o meno un imprenditore.

Locatore imprenditore
Poiché l'operazione è soggetta a IVA, l'imposta di registro è applicata nella misura fissa di lire 250 mila per
l'intera durata del contratto.(9)

Locatore non imprenditore

Siamo nell'ipotesi dell'imprenditore individuale che affitta l'unica azienda posseduta. Quando l'azienda affittata
comprende beni immobili, possono verificarsi due casi:

se i canoni sono separati: si applica l'aliquota del 2% sulla parte immobiliare e del 3% sulla restante parte
mobiliare;

se il canone è unico: si applica l'aliquota maggiore del 3%.

L'imposta si applica una sola volta all'atto della registrazione sull'ammontare dei canoni previsti per la durata del
contratto (schema 2).

Schema 2
Locatore imprenditore Misura Fissa 250.000
Imposta di registro Canoni separati -2% parte immobiliare
Locatore non imprenditore
Canone unico -3% -2% parte immobiliare

http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteImmobiliare/archivio/662/articoloImmobili.htm 11/01/2011
Il punto sull'affitto d'azienda Page 10 of 11

Contabilità
La stipulazione dell'atto comporta delle scritture nel sistema dei beni di terzi. Si aprono due serie antitetiche di
conti d'ordine riferiti alle attività e passività dei beni ricevuti in affitto:

Attività dell'azienda in affitto ...

Cedente azienda in affitto ...

Cedente azienda in affitto ...

Passività dell'azienda in affitto ...

Le fatture dei canoni di affitto vengono registrate

Canoni per aziende in affitto ...

IVA a credito ...
Debiti ...

Note:

(1) Art. 81, lett. h) del D.P.R. 917/1986. Vedi anche Norma di comportamento n. 42 dell'Associazione Dottori
Commercialisti.

(2) Art. 85 comma 2 del D.P.R. 917/1986.

(3) Comma 9 dell'art. 67 e comma 4 dell'art. 68 del D.P.R. 917/1986.

http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteImmobiliare/archivio/662/articoloImmobili.htm 11/01/2011
Il punto sull'affitto d'azienda Page 11 of 11

(4) Art. 14 comma 1 del D.P.R. 42/1988.

(5) Art. 14 comma 2 del D.P.R. 42/1988.

(6) Art. 54 del D.P.R. 917/1986.

(7) Vedi anche circ. ASSONIME n. 34 del 10 maggio 2000, punto 2.4.

(8) Nel caso in cui il concedente perda la qualifica di imprenditore viene meno il requisito soggettivo per
l'applicazione dell'IVA. Vedi anche ris. n. III-7-544 del 22 maggio 1995. Per l'art. 10, n. 8 del D.P.R. 633/1972,
l'affitto di azienda agricola è esente dall'IVA.

(9) Viene applicato il principio dell'alternatività: IVA o imposta di registro.

http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteImmobiliare/archivio/662/articoloImmobili.htm 11/01/2011