Locazione commerciale: nulla la rinuncia preventiva

all’indennità di avviamento

In tema di locazione, l'art. 79 della Legge n. 392/1978 stabilisce il divieto di "patti contrari alla legge"; è vietata ogni pattuizione diretta a limitare la
durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legalmente previsto "ovvero ad attribuirgli altro vantaggio
in contrasto con le disposizioni della presente legge".
In caso di locazione ad uso commerciale, è legittima la rinuncia preventiva da parte del conduttore all'indennità di avviamento?
A questa domanda risponde la Corte di Cassazione, Sez. III Civile, con la sentenza 13 giugno 2018, n. 15373.
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Nel caso di specie, una persona fisica ed una società stipulavano un contratto di locazione di alcuni locali commerciali. La società conduttrice
richiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo nei confronti del locatore per il pagamento della somma non corrisposta a titolo di indennità di
avviamento.
Il locatore resistente presentava opposizione ritenendo la pretesa infondata dal momento che, per espressa previsione contrattuale, le parti si erano
accordate nell’escludere la corresponsione di detta indennità poiché di essa si era tenuto conto nella determinazione del canone.
Il Tribunale competente in primo grado e la Corte d’Appello in sede di impugnazione, rispettivamente, accoglievano e confermavano l’opposizione
presentata dal locatore.
Secondo i giudici di merito la ratio sottesa all’art. 79 Legge 392/1978 è quella di garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto.
Aderendo ad un orientamento giurisprudenziale (Cass. 14611/2005), la previsione di un canone inferiore a quello originariamente pattuito è
ammissibile qualora il conduttore rinunci ai propri diritti di prelazione, di riscatto e di indennità derivanti dal contratto di locazione.
Risultava infatti provato che il canone pattuito fosse inferiore rispetto al valore locatizio medio (rispetto quindi al canone medio di un locale ubicato
nella stessa zona, con le stesse caratteristiche e nel medesimo arco temporale).
Una siffatta sproporzione, giustificata dal tener conto dell’indennità di avviamento, cui il conduttore rinunciava di pretendere successivamente, non
alterava o pregiudicava in alcun modo l’equilibrio contrattuale.

Sul tema si segnala:

Compravendita, condominio e locazioni Cirla Augusto, Monegat Mariagrazia. A cura di Studio Lexyus Sinacta, IPSOA, 2017
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La Corte di Cassazione con la sentenza in commento, dichiara fondato il ricorso e contravviene a quanto statuito nei precedenti gradi di merito.
Il Supremo Consesso coglie l’occasione per ribadire e confermare l’orientamento maggioritario affermatosi in materia e, di conseguenza, per
mettere in luce come i giudici di merito abbiano errato nell’aderire ad un isolato indirizzo giurisprudenziale, senza in alcun modo argomentare circa i
motivi posti a fondamento di tale adesione.
Ricostruendo il percorso logico giuridico seguito dai giudici di legittimità, l’art. 79 della Legge sull’equo canone (392/1978) è una norma di
chiusura volta a tutelare i diritti del conduttore, espressamente menzionati, evitando che questi possano essere violati o elusi.
Nello specifico, la disposizione in esame mira a riconoscere una tutela nei confronti del conduttore, impedendo che i relativi diritti possano essere
preventivamente elusi.
Fino a quando non venga concluso un contratto di locazione infatti, i diritti che ne discendono sono da considerarsi indisponibili per le stesse parti
contrattuali.
La conclusione del contratto di locazione rappresenta il momento temporale entro il quale il conduttore è ritenuto essere il contraente debole
poiché questi può essere intimorito dal rischio di perdere l’immobile in cui svolge la propria attività.
Proprio per questa ragione, le pattuizioni che condizionano anticipatamente la nascita di un diritto sono da considerarsi nulle; ammettere una tale
facoltà significherebbe riconoscere un vantaggio al locatore contrastante con la disciplina legale.
La negoziazione dei diritti che discendono dal contratto di locazione è ammessa solo dopo che questi siano venuti ad esistenza e siano nella
disponibilità delle parti, ivi compreso il diritto all’indennità di avviamento.
A tal proposito infatti, il Collegio non rinviene alcuna disposizione normativa che riconosca il diritto all’indennità del conduttore come indisponibile
anche dopo l’esaurimento del rapporto giuridico.
La Cassazione riprende anche la posizione della dottrina: sussiste il divieto ex lege di rinuncia preventiva all’indennità ma, lo stesso divieto, non si
rinviene qualora tale rinuncia intervenga successivamente, ossia dopo che il diritto in questione sia venuto ad esistenza.
Procedendo al pari di quanto operato dalla Corte di Cassazione, appare opportuno richiamare le più importanti pronunce giurisprudenziali avutesi
in materia, conformi a tale inquadramento: Cass. n. 2148 del 2006 e n. 11947 del 2010.
La limitazione della durata legale del contratto, la pattuizione di un canone maggiore rispetto quello dovuto o altro vantaggio risultante in contrasto
con la legge 392 corrispondono all’oggetto di patti per i quali è comminata la nullità ex art. 79 L. cit.
La nullità riguarda solo le clausole che abbiano un tale oggetto al momento della stipulazione e non anche eventuali accordi transattivi conclusi dal
conduttore che sia già nel possesso del bene.
Nella circostanza da ultimo descritta, infatti, l’accordo è volto a regolare gli effetti di un rapporto giuridico già esistente, relativamente a situazioni
giuridiche patrimoniali nella piena disponibilità dei titolari; Cass. n. 24458/2007.
La norma di legge (art. 79) non preclude alle parti di poter transigere relativamente ai propri diritti nel momento in cui cessi il rapporto giuridico. In
tale arco temporale il conduttore ha il diritto di rinunciare all’indennità per la perdita dall’avviamento commerciale. Siffatta rinuncia può essere
espressa o tacita dal momento che il legislatore è intervenuto al fine di evitare la sola elusione anticipata dei diritti del locatario senza così
precludere che questi ne possa successivamente disporre; Cass. n. 4714 del 2008.
Si ribadisce che l’art. 79 della Legge sull’equo canone non consente al conduttore di rinunciare preventivamente ai propri diritti ma non esclude
che questi ne possa legittimamente disporre una volta che siano stati acquisiti.
Quanto appena affermato comporta che un accordo transattivo con cui le parti risolvono stragiudizialmente una controversia, relativamente alla
durata o altri aspetti del rapporto negoziale, non soggiace alla disciplina speciale in tema di locazioni; Cass. n. 9197 del 2003 e n. 23910 del 2006.
L’inderogabilità dei diritti del conduttore, riconosciuta dalla disciplina speciale, non esclude che egli stesso ne possa legittimamente disporre una
volta che siano stati acquisiti e siano dunque nella propria disponibilità.
Nel panorama giurisprudenziale appena illustrato, si registra solo una sentenza che accredita un diverso orientamento, ritenuto non condivisibile
dalla Cassazione con la pronuncia in commento: Cass. n. 8705 del 2015 che richiama la sentenza n. 14611 del 2005, quest’ultima posta a
fondamento della decisione dei giudici di merito nel caso di specie.
Quest’indirizzo giurisprudenziale, da ritenersi isolato, ha affermato che in tema di locazioni ad uso non abitativo vige il principio della libera
determinazione del canone e l’art. 79 della Legge 392 è volto al precipuo fine di garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto.
Quanto detto implicherebbe che le parti, in virtù della loro autonomia contrattuale, possano pattuire un canone inferiore a quello concordato
qualora ciò rinvenga la propria giustificazione nella rinuncia ai propri diritti da parte del conduttore.
Come anticipato, la Cassazione ritiene che l’orientamento giurisprudenziale minoritario non meriti di essere accreditato, rimanendo così del tutto
isolato.
Si ribadisce e si conferma il diverso orientamento maggioritario a tenore del quale i diritti del conduttore non possano essere preventivamente
violati o elusi fino a quando non siano nella disponibilità del titolare.
Solo una volta che tali diritti siano sorti e siano dunque nella disponibilità del conduttore possono essere oggetto di rinuncia, gratuita od onerosa.
La rinuncia preventiva all’indennità di avviamento, prevista in una clausola del contratto di locazione, è da ritenersi nulla ex art. 79 Legge 392 del
1978.
Per questi motivi il Supremo Consesso annulla la sentenza impugnata e la rinvia alla Corte di Appello in diversa composizione per la decisione nel
merito e per provvedere alle spese processuali.
(Altalex, 12 luglio 2018. Nota di Enrico Pattumelli)

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