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Capitolo 8

Stima dei fabbricati a destinazione


residenziale
8.1 L’oggetto della valutazione
• Per fabbricato si intende qualsiasi costruzione
coperta, infissa al suolo, isolata da vie, spazi vuoti,
oppure separata da altre costruzioni mediante muri
maestri che si elevano dalle fondamenta al tetto,
che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e
abbia una o più scale autonome

• Si considera parte integrante del fabbricato l’area


occupata dalla costruzione e quella che ne
costituisce pertinenza (cortili, giardini ecc.)
8.1 L’oggetto della valutazione
Tipologie:
• fabbricati ad uso residenziale
• negozi
• uffici
• autorimesse

La valutazione può riguardare un intero fabbricato o


una sua parte, atta a produrre un reddito proprio
(unità immobiliare: appartamento, rimessa ecc.)
8.1 L’oggetto della valutazione
I criteri di stima più utilizzati sono i seguenti:

• comparazione con i prezzi di mercato


• costo di costruzione
• stima per capitalizzazione
• valore di trasformazione
8.2 Il mercato immobiliare

Il valore dei fabbricati è determinato da:


• contesto economico, sociale, politico e
istituzionale
• caratteristiche della zona in cui sono ubicati
(caratteristiche estrinseche)
• caratteristiche specifiche di ogni singola unità
immobiliare (caratteristiche intrinseche)
8.2 Il mercato immobiliare
Contesto economico, sociale, politico e istituzionale

• struttura delle famiglie, abitudini e stili di vita


• politica territoriale, urbanistica e ambientale
• politiche della casa e della locazione
• politiche fiscali (per esempio, ICI)
• tecnologia edilizia e impiantistica (obsolescenza);
• norme di sicurezza
• Inflazione (favorisce il bene rifugio)
• mercati finanziari (alternative di investimento)
8.2 Il mercato immobiliare
Contesto economico, sociale, politico e istituzionale

• Rendita assoluta
– Dipende dal fatto che intorno alla città la
richiesta di edificazione è superiore alla
domanda ed è regolata dalla pianificazione

• Rendita differenziale
– Alcuni terreni sono più appetiti di altri perché
più adatti per l’amenità o la vicinanza a
infrastrutture
8.2 Il mercato immobiliare
Caratteristiche estrinseche
Comprendono:
• centro urbano di riferimento (grandi
aree urbane, città intermedie, centri
minori).
• ubicazione territoriale (zona urbana,
zona suburbana, zona extraurbana, zona
rurale).
8.2 Il mercato immobiliare
La rendita edilizia a Bologna nel 2009

• Un terreno a uso esclusivamente agricolo, coltivato con


colture erbacee estensive, ha un valore di mercato attorno a
3,5 €/m2 (35.000 €/ha)
• Se il terreno è localizzato vicino a un centro abitato, per cui
esiste l’aspettativa di una futura conversione ad area
edificabile, ha un valore di 50 €/m2 (500.000 €/ha)
• Un’area edificabile a uso artigianale può raggiungere un
valore di mercato pari a 300 €/m2 (3.000.000 €/ha)
• Un’area edificabile a uso residenziale ha, mediamente, un
valore di 450 €/m2 (4.500.000 €/ha)
• I prezzi di mercato dei terreni agricoli sono espressi in €/ha
e quelli delle aree fabbricabili in €/m2
8.2 Il mercato immobiliare
Caratteristiche intrinseche
• tipologia insediativa (lusso, intermedie, popolari)
• tipologia costruttiva (ville, villette, palazzine, palazzi)
• età e stato di manutenzione (nuove, recenti, normali,
da ristrutturare)

• caratteristiche posizionali (piano, orientamento, luminosità)


• caratteristiche strutturali (dimensioni, affacci, finestre,
pertinenze, impianti, ascensore)

• caratteristiche tecnologiche (murature, pavimenti,


impianti, manutenzioni)

• caratteristiche produttive (canoni, contratti, sfitti, inesigibilità)


8.2 Il mercato immobiliare - Tipologie di operatori
• OFFERTA
– Proprietari
– Imprese edilizie
Obiettivi di acquisto:
– Società immobiliari
- uso diretto
• DOMANDA
- reddito
– Famiglie (persone fisiche)
– Imprese - speculazione
– Cooperative di abitazione
– Istituti pubblici Determinazione del prezzo:
• INTERMEDIARI - a corpo
– Agenzie immobiliari
- per unità di consistenza
– Mediatori locali
– Borse immobiliari (CCIAA)
8.2 Il mercato immobiliare – Unità di misura
Confedilizia,
2007
Confedilizia,
2010
STIMA PER COMPARAZIONE CON
I PREZZI DI MERCATO
8.3 Stima per comparazione con i
prezzi di mercato
Le fasi della stima

• individuazione del segmento di mercato


• rilevazione dei valori di compravendita
• determinazione mediante comparazione
del valore di stima
Quali caratteristiche sono rilevanti?
• Uso residenziale
– tipologie costruttive, strutturali e tecnologiche
– servizi alla famiglia (centri commerciali, scuole, parchi, luoghi di culto)
– distanza dai luoghi di lavoro
– caratteristiche ambientali dell’area (rumorosità, qualità dell’aria ecc.)
• Uso turistico
– panoramicità (per esempio, veduta mare)
– distanza da luoghi di ricreazione (per esempio, distanza dalla spiaggia).
• Uffici
– distanza da aree commerciali e industriali,
– dotazione di infrastrutture di trasporto (strade, trasporti pubblici)
– possibilità di parcheggio.
• Negozi
– Visibilità (tipo di strada , numero di fronti stradali,, posizione d’angolo )
• Autorimessa
– distanza da aree residenziali, centri urbani, ospedali (luoghi che producono
domanda di parcheggi )
Inserzioni sulle riviste immobiliari:
Fabbricato residenziale
• S. Lazzaro (Bologna) via Quarto, ad.ze via Roma nuova
palazzina in costruzione immersa nel verde a poche centinaia
di metri dal centro del paese dotata di ascensore con
appartamenti prestigiosi aventi riscaldamento autonomo
tipologie previste
• a) appartamento p.t. ingresso soggiorno con ampia finestra su
portico e giardino privato di grandi dimensioni cucina abitabile 2
camere da letto 2 bagni ampia tavernetta al piano interrato
avente accesso diretto al giardino garage doppio + posto auto
assegnato
• b) appartamento piano 1° ingresso soggiorno con ampia
finestra su terrazzo 12 m2 cucina abitabile camera matrimoniale
bagno ripostiglio mansarda di 75 m2 (2 stanze e bagno) garage
doppio + posto auto assegnato planimetrie visibili direttamente
in agenzia su appuntamento
Inserzioni sulle riviste immobiliari:
Negozio

• Libero, adiacenze Piazza Foggia in posizione di


passaggio negozio da ristrutturare di 34 m2 al
piano terra con 2 vetrine su strada altezza
interna 3,25 m abbinato a miniappartamento da
ristrutturare di 30 m2 con bagno
8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato
Individuazione del segmento

Occorre la massima omogeneità possibile tra rilevazioni e bene


oggetto di stima (requisiti minimi di omogeneità)
Le variabili principali da considerare sono:
• Destinazione d’uso (residenza, ufficio, negozio,
autorimessa);
• Ubicazione (centro, centro storico, semicentro,prima
periferia, estrema periferia, extraurbana, rurale)
• Tipologia costruttiva (edilizia intensiva, palazzina, villa
unifamiliare, bifamiliare, a schiera)
• Età e stato di manutenzione (nuova costruzione, recente
ristrutturazione, normale stato, da ristrutturare);
• Pregio storico-architettonico del fabbricato.
8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato
Variabili che interessano l’adattamento dei valori

Le variabili più frequentemente considerate


nell’adattamento sono:
• Differenze nelle modalità di pagamento
• Differenze tra la data di stima e la data di
compravendita delle rilevazioni
• Differenze tra le caratteristiche del fabbricato da
stimare e quelle dei fabbricati rilevati
• destinazione d’uso,ubicazione, tipologia costruttiva, età
e stato di manutenzione, pregio
8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato
Rilevazione dei valori di compravendita

Diverse fonti:
• Contratti di compravendita (atti notarili, Agenzia del
territorio)
• Intermediari immobiliari, agenti immobiliari
• Fonti statistiche o centri studi immobiliari
Esempio – Aggiornamento dei prezzi rilevati

Si deve valutare alla data 10/2/2009 un mini


appartamento ubicato in zona centrale di Milano.
Si dispone dell’informazione di una compravendita di un
appartamento con le stesse caratteristiche avvenuta
nel 2004 a un prezzo complessivo di € 200.000
Tale valore può essere riportato alla data di stima
utilizzando tre diversi indici di rivalutazione:
• Indice ISTAT FOI (base 1995=100)
• Indice OMI (media Italia*)
• Indice OMI (media capoluoghi nord-ovest*)

*OMI: Agenzia del Territorio Rapporto immobiliare 2010 OMI (base 2004=100)
Esempio – Aggiornamento dei prezzi rilevati
• ANNO Indice di rivalutazione Indice dei prezzi Indice dei prezzi
monetaria correnti delle abitazioni correnti delle abitazioni
• (ISTAT FOI 100=1995) (OMI media Italia) (OMI capoluoghi nord ovest)
• 2004 123,2 100 100
• 2005 125,3 107 107
• 2006 127,8 116 113
• 2007 130,0 124 119
• 2008 134,2 128 121
• 2009 135,2 127 122

• Indice di rivalutazione monetaria (ISTAT FOI nazionale):

V2009 = € 200.000,00 × 135,2 / 123,2 = € 219.480,50

• Indice dei prezzi delle abitazioni (media Italia):

V2009 = € 200.000,00 × 127 / 100 = € 254.000,00

• Indice dei prezzi delle abitazioni (centro città metropolitane):

V2009 = € 200.000,00 × 122 / 100 = € 244.000,00


8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato
Fonti statistiche
Il sole 24 ore http://www.ilsole24ore.com/
SICET sindacato inquilini http://www.sicet.it/home.htm
Federazione italiana agenti immobiliari professionali http://www.fiaip.it/
Nomisma http://www.nomisma.it/
Rivista "Il consulente immobiliare“
http://promo.24oreprofessioni.ilsole24ore.com/consulenteimmobiliare/
Gambetti immobiliare http://www.gabetti.it/
ISTAT www.istat.it
Camere di commercio http://www.camcom.it/ http://www.sicet.it/home.htm
Osservatorio immobiliare agenzia del territorio
http://www.agenziaterritorio.it/servizi/osservatorioimmobiliare/index.htm
CRESME http://www.cresme.com/
Scenari immobiliari http://www.scenari-immobiliari.it/
Borse immobiliari http://www.borseimmobiliari.com/
Tecnoborsa http://www.tecnoborsa.com/
Tecnocasa http://www.tecnocasa.it/
Casa24 http://www.casa24.ilsole24ore.com/
8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato
Determinazione del valore

Vari procedimenti di stima:


a. Market Comparison Approach (MCA)
b. Stima per punti di merito
c. Stima storica
d. Stima per regressione lineare
Market Comparison Approach
8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato
Market Comparison Approach (MCA)

Le fasi del MCA sono:


a. Adattamento dei valori di mercato rilevati in
funzione delle specifiche e significative
caratteristiche che differenziano il fabbricato da
stimare rispetto a quelli presi a riferimento
b. Determinazione di un valore medio per unità di
consistenza
c. Moltiplicazione del valore medio per la
consistenza del fabbricato da stimare
8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato
Market Comparison Approach (MCA)
Nel caso che gli appartamenti comparabili siano molto simili a quello da
valutare, si può saltare la fase di adattamento
ESEMPIO: Per stimare un appartamento nella prima periferia di S. Arcangelo
di Romagna, di 98 m2, sono stati rilevati i seguenti valori di compravendita:

Appartamento Consistenza Valore


A 103 m2 € 220.000
B 95 m2 € 215.000
C 115 m2 € 230.000

L’appartamento viene stimato sulla base del valore medio delle


compravendite rilevate:

€ 220.000 + € 215.000 + € 230.000


V = ---------------------------------------------------------- x m2 98 =
m2 103 + m2 95 + m2 115

= 2.124 €/m2 x 98 m2 = € 208.211


Market Comparison Approach: ESEMPIO
• Si deve stimare un appartamento economico in condominio
nella prima periferia di Ferrara
• Si conoscono 5 prezzi di compravendita realizzati nell’ambito
dello stesso segmento di mercato
• Una sintetica descrizione dell’appartamento da stimare
(“caso di stima”) e di quelli presi a riferimento per la stima
(vendite appartamenti da 1 a 5) è mostrata nel prospetto:
– superficie effettiva calpestabile
– superficie commerciale, risultante dall’applicazione degli appositi coefficienti
di trasformazione;
– valori di mercato
– alcune informazioni di rilievo per la valutazione (orientamento dell’immobile,
presenza di riscaldamento autonomo, condizionamento dell’aria, stato di
manutenzione generale)
Market Comparison Approach: DATI
Market Comparison Approach: CRITERI
ORIENTAMENTO: sono stati considerati i seguenti coefficienti, che
esprimono in forma relativa le differenze di valore
• sud=1; sud-est/sud-ovest= 0,98; est/ovest= 0,96; nord-est/nord-
ovest=0,94; nord=0,90-0,92
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
• la differenza di valore tra l’impianto autonomo e quello condominiale è
stata stimata in € 15.000.000.
IMPIANTO DI RAFFRESCAMENTO
• la differenza di valore tra presenza e assenza è pari a € 8.000.000.
STATO DI MANUTENZIONE
• è valutato in base al costo degli interventi necessari a portare gli
appartamenti
– dallo stato mediocre a quello buono, in misura pari a €/mq 150
– dallo stato mediocre a quello ottimo, in misura pari a €/mq 250
Market Comparison Approach: RISULTATI
stima per punti di merito
Stima per comparazione con i prezzi di mercato
Stima di un fabbricato per PUNTI DI MERITO

Utile quando si hanno dati esigui sui valori comparabili

Le fasi sono le seguenti:

1. rilevazione del valore di riferimento


2. individuazione delle caratteristiche influenti sul valore
3. attribuzione di un punteggio (coefficiente) a ciascun stato
delle caratteristiche
4. calcolo del coefficiente globale
5. stima del valore dell’immobile
Stima per comparazione con i prezzi di mercato
Esempio di stima di un fabbricato per PUNTI DI MERITO
1. Si identifica un valore unitario di compravendita di un
immobile che può essere considerato di riferimento (VAL RIF)
– è scelto in virtù delle sue caratteristiche di normalità (“max frequenza” nell’area
presa in esame; oppure, meno spesso, per “max valore” )
2. Si definiscono le caratteristiche che influiscono sul valore
dell’immobile (posizionali, strutturali, tecnologiche, produttive ecc.).
3. Alle possibili modalità di espressione di ogni caratteristica è
assegnato un punteggio proporzionale all’influenza sul valore
– il coefficiente 1 è attribuito allo stato “di riferimento”, mentre coefficienti di
valore inferiore (o superiore) sono accoppiati a modalità destinate a causare
deprezzamenti (o apprezzamenti) rispetto al valore di riferimento
4. Si procede a calcolare il coefficiente globale (CG),
rappresentato dal prodotto di tutti i coefficienti assegnati
all’immobile
5. L’immobile si stima moltiplicando VAL RIF x CG
PUNTI DI MERITO: ESEMPIO
• Si deve stimare un appartamento in condominio a Foggia, in
zona periferica, di 131 mq di superficie commerciale.
• Si assume che il valore di riferimento degli immobili
nell’ambito dello stesso segmento di mercato sia pari a

VAL RIF = €/mq 2.000


• Le caratteristiche dell’appartamento da stimare sono
identificate mediante la seguente lista di controllo, che
riporta, per ciascuna caratteristica:
– le diverse modalità possibili
– tutti i possibili relativi coefficienti di merito
– i coefficienti corrispondenti alle modalità proprie dell’appartamento
da stimare
Punti di merito: DATI
Stima per comparazione con i prezzi di mercato
STIMA STORICA

Può essere disponibile il valore storico del fabbricato oggetto di


stima, a seguito di compravendite avvenute in precedenza
Tale valore può essere utilizzato direttamente, dopo essere stato
corretto per svalutazione monetaria, vetustà, obsolescenza e
per eventuali interventi (p. e. ristrutturazioni) che hanno
mutato le condizioni dell’edificio

V = kPn + A - D con k = g(xi)


dove:
V = valore di stima dell’immobile
k = fattore di attualizzazione dei dati storici
Pn = prezzo dell’immobile rilevato nel passato
xi = fattori che influenzano il valore nel tempo
A = aggiunte
D = detrazioni
Stima per comparazione con i prezzi di mercato
STIMA PER REGRESSIONE MULTIPLA

• Quando siano disponibili molte osservazioni, è


possibile utilizzare anche metodi statistici quali la
regressione multipla per esplicitare l’effetto che le
diverse caratteristiche di un immobile hanno sul
valore

• Tali metodi possono rivelarsi molto utili come


supporto all’analisi del mercato, ma trovano
raramente applicazione operativa nella stima dei
fabbricati, per insufficienza d’informazione
Stima per comparazione con i prezzi di mercato
Stima di un fabbricato per VALORI TIPICI

Un fabbricato è così composto:


• 1 appartamento di 150 m2
• 1 bilocale di 40 m2
• 1 autorimessa per 2 posti macchina

In base ai prezzi medi di mercato rilevati per unità


immobiliari simili si valuta il fabbricato come segue:
• appartamento 150 m2 × 1.600 €/m2 = € 240.000
• bilocale 40 m2 × 1.800 €/m2 = € 72.000
• autorimessa a corpo = € 48.000

Valore complessivo del fabbricato:


€ 240.000 + € 72.000 + € 48.000 = € 360.000
STIMA MEDIANTE IL COSTO DI
PRODUZIONE
8.4 Il costo di produzione
• Il criterio del costo di produzione in campo immobiliare presenta
un’articolazione complessa, che tiene conto dei diversi livelli in cui sono
organizzate le attività economiche legate alla realizzazione delle opere
edili
– Costo di produzione
– Costo di costruzione
– Costo tecnico

• Il costo totale di produzione di un fabbricato è dato


dall’insieme omnicomprensivo delle spese che un
imprenditore astratto deve sostenere per realizzare ex
novo l’opera, acquisendo tutti i fattori produttivi necessari,
dalla progettazione alla commercializzazione, tenendo conto
del profitto normale spettante all’impresa
8.4 Il costo totale di produzione
Ct = Ca + Cc + On + Ou + Cm + Cg + I + Tr + P
dove:
Ct = costo totale di produzione
Ca = costo dell’area
Cc = costo di costruzione
On = oneri professionali
Ou = oneri di urbanizzazione e concessione
Cm = costi di commercializzazione
Cg = costi generali di amministrazione
I = interessi sul capitale di esercizio
Tr = tributi
P = profitto normale d’impresa
8.4 Il costo di costruzione
Il costo di costruzione fa riferimento alle spese affrontate per la sola fase
costruttiva
È il risultato della somma dei costi variabili (costo tecnico), dei costi fissi
per l’allestimento e il funzionamento generale del cantiere e del
profitto dell’impresa di costruzione

Cc = Cte +Sg + Pc
dove:
Cc = costo di costruzione
Cte = costo tecnico (costi variabili)
Sg = spese generali di cantiere
Pc = profitto normale del costruttore
8.4 Il costo tecnico di costruzione
Il costo tecnico di costruzione rappresenta la parte tecnica del costo di
costruzione, che si compone, come accennato, dei costi che variano
in relazione alla quantità prodotta.

Cte = Sa + M + Nt
dove:
Cte = costo tecnico
Sa = salari
M = materiali
Nt = noli e trasporti
8.4 La stima del fabbricato
mediante il costo di produzione
V = Ca + (Cc + On + Ou + Cm + Cg + I + Tr + P) x d
dove:
V = valore del fabbricato
Ca = costo (valore) dell’area
Cc = costo di costruzione
On = oneri professionali
Ou = oneri di urbanizzazione e concessione
Cm = costi di commercializzazione
Cg = costi generali di amministrazione
I = interessi sul capitale di esercizio
Tr = tributi
P = profitto normale d’impresa
D = coefficiente di deprezzamento
8.4 Stima mediante il costo di produzione
Le fasi

1. determinazione del valore dell’area

2. determinazione degli altri costi di costruzione a nuovo

3. determinazione del costo deprezzato

4. determinazione del valore del fabbricato


8.4 Il costo di produzione
Determinazione del valore dell’area

• può essere stimato solo mediante un procedimento


per comparazione con i prezzi di mercato
• comprende la rendita edilizia, che nelle zone
pregiate può avere una forte incidenza sul valore
complessivo del fabbricato
• la sua determinazione può risultare problematica
per la scarsità di prezzi di mercato di riferimento
– mentre è particolarmente adatto nelle zone di nuovo
insediamento, dove c’è disponibilità di aree fabbricabili
8.4 Il costo di produzione
Determinazione del costo di costruzione a nuovo

Il costo di costruzione a nuovo può essere


ottenuto con tre diversi procedimenti:
• sintetico, mediante l'attribuzione di un costo medio
per unità di consistenza dell'immobile (superficie o
volume)
• analitico, mediante il computo metrico estimativo
• misto, mediante una disaggregazione per elementi
funzionali
8.4 Il costo di produzione
Determinazione del costo di costruzione a nuovo
STIMA SINTETICA
Si deve stimare il costo di costruzione di un fabbricato composto da:
• 1 fabbricato residenziale di 2 piani per un totale di 184 m2
• 1 autorimessa di 28 m2
• 1 giardino di 102 m2

In base ai costi medi rilevati per unità immobiliari simili, si valuta come segue:

Fabbricato residenziale: 184 m2 × 1.150 €/m2 = € 211.600

Autorimessa: 28 m2 × 550 €/m2 = € 15.400

Giardino: 102 m2 × 30 €/m2 = € 3.060

Costo totale: € 211.600 + € 15.400 + € 3.060 = € 230.060


8.4 Il costo di produzione
Determinazione del costo di costruzione a nuovo
METODO MISTO PER ELEMENTI FUNZIONALI

• È “misto” in quanto la stima del costo di costruzione è ottenuta


aggregando elaborazioni di tipo analitico con passaggi sintetici
• Il processo si sviluppa nelle seguenti fasi:
– si individua un edificio di riferimento, di tipolanalogo a quello oggetto di stima
– lo si disaggrega nelle varie componenti costruttive (per esempio: murature e
tavolati, intonaci, impianto elettrico, scavi e rinterri ecc.)
– si stimano i costi di costruzione di ciascun elemento funzionale del modello
– si calcolano le incidenze in termini unitari (€/mq) e percentuali
– la valutazione del fabbricato oggetto di stima avviene per comparazione con il
modello di riferimento, correggendo le incidenze calcolate, in relazione alle sue
peculiarità, per mezzo di opportuni coefficienti
8.4 Il costo di produzione
Determinazione del costo di costruzione a nuovo
COMPUTO METRICO ESTIMATIVO
Il computo metrico estimativo consiste in un’analisi tecnica ed economica dei
processi di costruzione necessari per realizzare un fabbricato.
(VEDI APPENDICE a8 DEL TESTO)
Ogni tipologia di intervento costituisce un capitolo di spesa, eventualmente suddiviso in sottocapitoli.
I singoli interventi contemplati in ogni capitolo o sottocapitolo vengono detti lavori o lavorazioni.
Il costo complessivo è determinato come sommatoria delle quantità di ogni lavorazione moltiplicate per
i relativi prezzi:

n m
K    q ij  p j
i 1 j 1

dove:
K = costo di costruzione a nuovo del fabbricato
qij = quantità della lavorazione j (j=1, …, m) impiegata nel capitolo i (i=1, …, n)
pj = prezzo unitario della lavorazione j

Il calcolo del prezzo di ogni singola lavorazione è denominato analisi dei prezzi unitari
IL COMPUTO METRICO ESTIMATIVO

UN ESEMPIO: CAPANNONE INDUSTRIALE

• SCAVI
• FONDAZIONI
• PAVIMENTAZIONI
• STRUTTURA
• COPERTURA
• TAMPONAMENTO
• OPERE ACCESSORIE
8.4 Il costo di produzione
Determinazione del costo deprezzato

Occorre deprezzare il costo o meno tenendo conto della vetustà (v) e dell'obsolescenza (o)
del fabbricato, che insieme quantificano il coefficiente di deprezzamento:

d vo

Il coefficiente di vetustà tiene conto dell’età del fabbricato e dello stato di manutenzione.
Il coefficiente di obsolescenza sintetizza il minor apprezzamento del mercato dovuto alla
ridotta razionalità del fabbricato, a causa del progresso tecnologico.
8.4 Il costo di produzione
Determinazione del valore del fabbricato

Il valore del fabbricato nel suo insieme


viene calcolato sommando il valore
dell’area e il costo di costruzione
deprezzato, precedentemente determinati
8.4 Il costo di produzione
ESEMPIO: stima in base al costo deprezzato
Il fabbricato descritto nell’esempio precedente ha 14 anni di età, è costituito da vani troppo grandi e
irrazionali, le finiture sono superate, l’accesso all’autorimessa non è agevole.
a) Valore del terreno
Il terreno è costituito da una parte fabbricata (92 m2) e da una a giardino (102 m2) : totale 194 m2.
Sulla base dei valori rilevati di terreni edificabili comparabili il valore del terreno è pari a:

194 m2 × 310 €/m2 = € 60.140


b) Valore deprezzato del fabbricato
Secondo le tabelle di vetustà previste dalla L. 392/1978, il deprezzamento per vetustà di un
fabbricato di 14 anni è pari al 7%. Per tenere conto dell’effetto dell’obsolescenza si stima un
coefficiente di deprezzamento pari al 10%. Il deprezzamento totale è quindi pari a:

7% + 10% = 17%
Il valore deprezzato del fabbricato risulta quindi:

€ 230.060 × (1 – 0,17) = € 230.060 × 0,83 = € 190.950


c) Valore totale del fabbricato
Il valore del fabbricato è pari alla somma del valore del terreno e del valore del fabbricato
deprezzato:
€ 60.140 + € 190.950 = € 251.090
I coefficienti possono essere desunti dai correttivi della Legge sull’Equo Canone

ETA’ (ANNI) DEPREZZAMENTO


1-6 0%
7 – 21 + 1% per anno
22 - 50 + 0,5% per anno
STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DI
REDDITI
8.5 La stima per capitalizzazione
dei redditi

Rn
V
r
dove:
V = valore del fabbricato;
Rn = reddito netto del proprietario;
r = saggio di capitalizzazione.
8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi
Le fasi

La stima per capitalizzazione del reddito si


svolge in tre fasi:

1. determinazione del reddito netto


2. determinazione del saggio di capitalizzazione
3. determinazione del valore
8.5 La stima per capitalizzazione
dei redditi
Determinazione del reddito netto

Il reddito netto può essere determinato come differenza tra il


reddito lordo e le spese di gestione a carico del proprietario:

Rn  Rl  Sp

dove:
Rn = reddito netto;
Rl = reddito lordo;
Sp = spese a carico del proprietario.
8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi
Determinazione del reddito lordo

Il reddito lordo è la sommatoria di:


• affitti incassati dal proprietario
• interessi maturati a fine anno dalle rate di canone riscosse
• interessi sulla cauzione, se fruttifera

• L’entità del canone d’affitto e le norme contrattuali devono


rispondere alla legislazione vigente e rappresentare una
condizione di ordinarietà in relazione alle caratteristiche del
fabbricato e della zona
• L’adozione del criterio non presuppone necessariamente
che il fabbricato sia affittato o che il contratto d’affitto
risponda alle caratteristiche di ordinarietà
8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi
Determinazione delle spese
MANUTENZIONI: sono le spese necessarie per mantenere il buono stato e la funzionalità
dell’edificio. Devono essere riferite a una condizione di media vetustà e a un normale stato
di manutenzione. Variano in misura sensibile in relazione alle caratteristiche del fabbricato.
AMMORTAMENTO: si ottiene dividendo il costo di costruzione del fabbricato per la sua vita
utile. Per i fabbricati a lunga durata (oltre 50 anni) in genere viene calcolata una quota di
perpetuità, che comprende le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in grado di
garantire al fabbricato la durata per un tempo illimitato.
ASSICURAZIONE: copre i rischi di danno parziale o totale derivante da cause maggiori
(incendi ecc.) e responsabilità civile.
AMMINISTRAZIONE Include i costi per la gestione delle scadenze amministrative e per le
pratiche burocratiche e legali.
SFITTO: quota imputata per coprire i rischi di periodi di mancata locazione del fabbricato. Può
essere quantificato come incidenza percentuale, sul canone annuo, dei periodi di sfitto.
INESIGIBILITÀ: quota imputata per tenere conto della possibilità di mancato pagamento da
parte dell’affittuario. Viene quantificata come percentuale sul canone annuo
IMPOSTE: ICI, a cui si aggiungono, per le società immobiliari, anche le imposte sui redditi
derivanti dalla proprietà immobiliare, quali l’IRES e l’IRAP
8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi
Incidenza delle spese
Si riportano i campi di variazione indicativi delle spese espressi
come percentuale del reddito lordo:

Manutenzioni 2-8%
Ammortamento fino al 5%
Assicurazione fino al 5%
Amministrazione fino al 5%
Servizi 2-8%
Sfitto 1-2%
Inesigibilità 1-2%
Imposte 10-40%
8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi
Determinazione del saggio di capitalizzazione

Il saggio di capitalizzazione varia in relazione alla destinazione


d’uso, al centro urbano e alle caratteristiche estrinseche e
intrinseche.
Il saggio tende a crescere passando dalle situazioni di maggior
pregio (lusso) a quelle di minor pregio (popolari).
Può essere determinato:
• in base al rapporto tra redditività e valore degli immobili
• in base ai saggi di rendimento degli investimenti finanziari di
rischiosità comparabile con quello dell’immobile oggetto di
stima.
8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi
Determinazione del saggio di capitalizzazione
• il saggio di capitalizzazione dei fabbricati civili varia:
– tra 0,5% (abitazioni di lusso, di elevato valore non interamente
apprezzato dai canoni di locazione)
– e 8% (abitazioni per locazione temporanea, per studenti e turisti)
• indicazioni utili per determinare il saggio sono desumibili da
diverse fonti statistiche, che rilevano sia le quotazioni di
mercato degli immobili, sia i canoni d’affitto
• mediante questi dati, si può effettuare la stima reddituale
applicando al canone d’affitto un coefficiente moltiplicatore
– questo procedimento semplifica le operazioni di calcolo, in quanto non
richiede la determinazione delle spese a carico del proprietario
8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi
Determinazione del valore

Risolvendo la formula di capitalizzazione si ottiene il


valore del fabbricato.
Il valore così ottenuto è riferito alla redditività
ordinaria di un fabbricato in condizioni normali di
manutenzione e di media vetustà.
Quando queste condizioni non si realizzano è
necessario apportare al valore così calcolato gli
opportuni aggiustamenti.
8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi
Determinazione del valore

Risolvendo la formula di capitalizzazione si ottiene il


valore del fabbricato.
Il valore così ottenuto è riferito alla redditività
ordinaria di un fabbricato in condizioni normali di
manutenzione e di media vetustà.
Quando queste condizioni non si realizzano è
necessario apportare al valore così calcolato gli
opportuni aggiustamenti.
8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare
Con il termine fabbricato da ristrutturare si intende un fabbricato
che presenti le seguenti caratteristiche:
• il fabbricato è inutilizzabile o scarsamente utilizzabile nelle
condizioni attuali;
• il fabbricato è suscettibile di una normale e conveniente
trasformazione;
• la trasformazione è tecnicamente possibile e giuridicamente
attuabile.
I fabbricati da ristrutturare possono essere valutati mediante
• la comparazione con i prezzi di mercato
• il valore di trasformazione.
8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare
Comparazione con i prezzi di mercato

La stima comparativa è possibile nelle zone in cui


esiste un attivo mercato dei fabbricati da
ristrutturare.
Le variabili principali da considerare sono:
• ubicazione;
• possibile destinazione d’uso;
• superficie o volume utile di fabbricato ristrutturato;
• condizioni strutturali dell’edificio;
• pregio storico-architettonico del fabbricato.
8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare
Valore di trasformazione
n 1 n 1
Vt   Ri   Kt i
i 0 q i i 0 qi
Nel caso di una
ristrutturazione di durata
dove:
Vt = valore di trasformazione; pluriennale, i ricavi della
i = 1, 2,…n anni richiesti per il piano di ristrutturazione; vendita e i costi dei beni
Ri = ricavi della ristrutturazione nell'anno i; ristrutturati devono essere
Kti = costi della ristrutturazione nell'anno i. attualizzati
Se la ristrutturazione ha durata molto breve, tale da potersi considerare istantanea, il valore del
fabbricato si ottiene sottraendo dal valore del fabbricato ristrutturato i costi della ristrutturazione:

Vt  V  Kt

dove:
V = valore del fabbricato ristrutturato;
Kt = costo di trasformazione.
8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare
Le fasi del valore di trasformazione

• definizione del progetto di ristrutturazione;


• stima del valore del fabbricato ristrutturato;
• stima del costo di ristrutturazione;
• calcolo del valore del fabbricato da ristrutturare.
8.7 La stima dei fabbricati da ristrutturare
La stima a sito e cementi

• Nella stima a sito e cementi la trasformazione consiste


nella demolizione del fabbricato.
• I ricavi della trasformazione sono dati dalla somma del
valore dell’area edificabile ottenuta dalla demolizione e
del valore dei materiali di recupero.
• I costi sono dati dalle spese di demolizione e sgombero

Vt = Va + Vr - Kd
dove:
Vt = valore di trasformazione del fabbricato a sito e cementi
Va = valore dell’area dopo la demolizione
Vr = valore dei materiali recuperati
Kd = costo della demolizione