CASSAZIONE- LOCAZIONE-

Cassazione Ordinanza, 13.4.2017, n.

9558. Il contratto di locazione non è
nullo se l’immobile è abusivo
Apr 15, 2019 by giuseppe chat_bubble_outline 0 comment(s)

La Corte di Cassazione si è pronunciata sulla validità del contratto di locazione avente ad

oggetto un immobile abusivo.

Fatto

La vicenda ha ad oggetto la richiesta di risoluzione del contratto di locazione di immobile

ad uso diverso da quello abitativo, per inadempimento derivante dal mancato
versamento dei canoni di locazione.

In particolare, il conduttore era venuto meno al proprio obbligo di pagamento del canone
asserendo la mancata conformità dell’immobile alle prescrizioni in materia urbanistica.

In entrambi i gradi di giudizio la conduttrice è risultata soccombente, in particolar modo la

Corte di Appello adìta statuiva che: la non conformità alla normativa urbanistica non
impediva la validità della locazione, anche in ragione del fatto che la condizione
(urbanistica) dell’immobile erano note al conduttore e da lui espressamente accettate.

La Corte di Appello, in conclusione, rilevava che non sussistevano i requisiti della nullità di
cui all’art. 1418 c.c. secondo comma.

Diritto

Il conduttore proponeva ricorso per Cassazione fondato sulla nullità del contratto di
locazione per impossibilità ed illiceità dell’oggetto ex art. 1346 c.c. e per impossibilità ed
illiceità della causa per contrarietà a norme imperative (con violazione degli artt. 1325,
1343, 1346, 1578 e 1579 c.c.).

Nel caso di specie, però, la società conduttrice, pur ritenendo che la condizione di non
conformità dell’immobile alla vigente normativa urbanistica possa integrare una delle
suddette cause di nullità del contratto di locazione, ha comunque goduto dell’immobile
oggetto del contratto, rendendosi peraltro morosa nel pagamento dei canoni mensili.
La Suprema Corte, nel rigettare il ricorso proposto, richiamava le ragioni esposte da
entrambi i Tribunali di merito, i quali rilevavano che la difformità urbanistica dell’immobile
(in relazione alla sua destinazione commerciale) era stata oggetto di specifica clausola
sottoscritta separatamente dal conduttore in conformità all’art. 1341 c.c., comma 2.

Ciò da un lato rende lecita la prestazione (concessione in godimento di un bene), dall’altro

rende inoppugnabile il contratto per il conduttore che ha espressamente accettato la
clausola.  

Il Supremo Collegio, con la decisione in esame, si è uniformata a consolidati principi di

diritto statuiti dalla Corte di Cassazione, che sono stati espressamente richiamati nella
decisione.

In particolare, la Suprema Corte ha statuito che la non conformità dell’immobile alla

vigente normativa non impedisce di per sé il godimento del suddetto bene: “essa infatti
costituisce una fonte di responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non è da sola
sufficiente a determinare l’invalidità del contratto di locazione […]  venendo e riverberare la
condizione giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità
della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato
godimento del bene”  (Cass. 9558/2017; cfr. Cass. 11964/2013).

E invero la giurisprudenza richiamata ritiene altresì che la dedotta non conformità

urbanistica dell’immobile può al più essere un vizio della cosa locata potenzialmente
idoneo a diminuire in modo apprezzabile l’idoneità della cosa all’uso pattuito e a
configurare un inadempimento del locatore.

Sul punto è stato richiamato altro pronunciamento della Suprema Corte, la quale ha
chiarito che “il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative
alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è di
ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta
utilizzazione del bene locato (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 23695 del 21/12/2004), in
difetto soccorrendo, invece, il rimedio della risoluzione del contratto” (cfr. Corte Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 12708 del 25/05/2010).

La Suprema Corte, inoltre, ha chiarito che affinché possa configurarsi inadempimento da

parte del locatore ai sensi dell’art. 1578 c.c., occorre che i vizi della cosa locata non siano
riconosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore.

La disposizione è stata oggetto della Sent. n 1735/2017 della Cassazione secondo la quale
è onere del conduttore quello di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate
a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento di specifiche attività (Cass.
1735/2017 13395/2017).
Sempre la Suprema Corte, con la sentenza  n. 9558/2017, in commento ha statuito che “se
invece la situazione urbanistica, pur se di ostacolo all’ottenimento delle autorizzazioni o licenze
relative all’esercizio dell’attività commerciale da condurre nell’immobile locato, era nota ed è
stata consapevolmente accettata dal conduttore, alcuna responsabilità contrattuale potrà
gravare sul locatore per la impossibilità di utilizzazione dell’immobile locato in funzione
dell’esercizio della predetta attività in quanto non risulti successivamente autorizzata la
modifica di destinazione d’uso” (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1398 del 21/01/2011).

Pertanto, alla luce della giurisprudenza e della normativa richiamata, la eccezione di

nullità del contratto di locazione per difformità dell’immobile oggetto dello stesso alla
normativa urbanistica in vigore è infondata.

Inoltre, tale difformità non può essere causa di risoluzione del contratto di locazione  se il
carattere abusivo dell’immobile in questione non impedisce in pieno il godimento della
cosa da parte del conduttore.

Avv. Giuseppe LIBUTTI Dott. Michele TROTTA