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ALQUILER
• INTRODUCCIÓN……………………………………………………..3
• CASOS PARTICULARES………………………………….…………11
• CONCLUSIONES…………………………………………….…….....12
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INTRODUCCIÓN
Para analizar la implicación fiscal de esta situación, hay que distinguir entre las tres
partes implicadas en el contrato como son el arrendador, el arrendatario y el subarrendatario.
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FISCALIDAD DE LA VIVIENDA EN ALQUILER PARA EL INQUILINO
Los inquilinos de vivienda habitual con derecho a una deducción por alquiler de
vivienda, tienen derecho a solicitar una compensación fiscal, en caso de que la vigente ley del
IRPF les resulte menos favorable. El importe de esta compensación será el que resulta de
deducir el 10% de las cantidades satisfecha, en concepto del alquiler de la vivienda habitual
con un límite de 601.01€ anuales. Esta deducción se restará de la cuota líquida total del
impuesto. Para poder aplicar esta compensación fiscal se deben de cumplir una serie de
requisitos:
• Que la suma de las partes general y especial de la base imponible, antes de computar el
mínimo personal y familiar, no sea superior a 21.065,42€ en tributación individual o
30.050,61 en tributación conjunta.
• Que el inquilino haya tenido derecho a aplicar la deducción por alquiler de vivienda
habitual, por cumplir los requisitos exigidos al respecto, aunque esta no se haya
practicado de forma efectiva en la declaración del IRPF correspondiente al ejercicio
1998.
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Ejemplo: En el año 2003 un contribuyente tiene su vivienda habitual en régimen de
arrendamiento por la cual paga 360.6 euros (60.000 pts) mensuales (4.327,2 euros al año).
Dicha vivienda fue arrendada por contrato anterior a 24 de abril de 1998. El contribuyente
dispone de unos rendimientos de Trabajo Brutos de 15.025,30 euros (2.500.000 pts.);
Cotizaciones a la Seguridad Social 962,62 euros (160.000 pts.): Cuota Sindical 90.15 euros
(15.000 pts); Retenciones de IRPF 1.502,53 euros (25.000 pts.)
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En España hay muchos inconvenientes a la hora de comprar una vivienda ya que el
coste de los pisos en venta es excesivo para la mayor parte de la población debido a que
dedican una media del 66% de su sueldo en pagar esa vivienda obtenida a través de una
hipoteca. Por esta razón, el alquiler de la vivienda en España se ha convertido en la mejor
opción para una parte de los españoles.
Las personas interesadas en alquilar una vivienda suelen realizar el contrato por escrito
en el que consten los deseos de ambas partes y así poder probar los incumplimientos de alguna
de las dos partes del contrato. También se suele hacer el contrato oral, en el que el inquilino
puede solicitar en cualquier momento un documento por escrito.
DERECHOS
• El inquilino puede disfrutar de la vivienda durante 5 años, a no ser que pacte otro plazo
con el propietario, pudiendo prescindir del contrato al final de cada año siempre y
cuando se lo comunique al propietario con un mínimo de 30 días. Si se cumplen los 5
años y ninguna de las partes comunica a la otra la recesión del contrato, este sigue
vigente por periodos anuales hasta 3 años más.
• El caso de obras, el dueño de la vivienda debe comunicar al inquilino las reformas que
va a realizar, su duración y su coste. Este deberá soportarlas cuando no pueda aplazarse
hasta la conclusión del contrato teniendo derecho a una reducción de la renta si por
obras se le priva parte de la vivienda. El dueño deberá realizar las reformas necesarias
para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad sin derecho a elevar la renta
a no ser que el deterioro sea por parte del inquilino.
• En caso de muerte o abandono de la vivienda, por parte del inquilino, podrá continuar
habitando en ella la persona que haya vivido con el titular al menos en los 2 años
anteriores. En caso de que viviera solo en contrato quedará extinguido.
OBLIGACIONES
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• Si el inquilino decide abandonar la vivienda antes de plazo deberá pagar una
indemnización
.
• Cuando se firme el contrato, el inquilino está obligado a dar una fianza en metálico
cuyo importe será el coste de un mes de alquiler.
• Los gastos de luz, agua, gas y teléfono serán a cargo del inquilino, a no ser que se pacte
lo contrario. El recibo de la comunidad, ambas partes podrán acordar quién lo abona.
• Permite tomar decisiones con más agilidad: si la vivienda nos deja de gustar o ya no
satisface nuestras necesidades, se puede cambiar con mayor facilidad. Del mismo
modo, la mudanza puede ser más sencilla y menos costosa ya que algunas viviendas
están amuebladas.
• Las gestiones son mucho más sencillas que si se decide comprar una casa. En 1º lugar,
no hay que molestarse en solicitar y negociar una hipoteca. En 2º lugar, se evita ir al
Registro de la Propiedad ni tampoco se requieren los servicios de un notario para
gestionar las escrituras de la vivienda y en 3º lugar, no habrá que pagar los impuestos
propios de una compra de vivienda: IVA y Actos Jurídicos Documentados y en caso de
hacerlo, serán de menos cuantía que en el caso de una compra de vivienda.
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• No hay que Dar de alta los servicios de la vivienda (agua, gas y electricidad), ya que
cuando se alquila una vivienda estos servicios están contratados.
• En una vivienda en alquiler, no nos afectan las variaciones de los tipos de interés.
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En primer lugar se van a definir algunos conceptos que afectan a la fiscalidad del
arrendamiento de una vivienda:
• Rendimiento íntegro del capital inmobiliario: es la suma de todos los pagos recibidos
del inquilino, incluidos los correspondientes a los muebles y otros enseres que se cedan
con la vivienda.
• Rendimiento neto: es el resultado de restar a los ingresos íntegros los gastos deducibles.
• Gastos deducibles: aquellos gastos en los que incide el arrendador para obtener los
ingresos derivados del alquiler de su vivienda (gastos de amortización, gastos de
conservación y reparación, importe de las primas de contratos de seguros sobre los
bienes, cantidades devengadas por terceros en contraprestación de servicios personales,
etc.).
El rendimiento neto, tras aplicar las reducciones pertinentes y siempre que no sea
resultado de una actividad empresarial, se declara como rendimiento del capital inmobiliario en
la Parte General de la Base Imponible en el IRPF.
Una vez aclarados estos conceptos se aborda el tema a tratar haciendo una distinción
entre arrendador como propietario o persona física y arrendador como sociedad o persona
jurídica.
Desde el 1 de enero del 2007, esta reducción será del 100% en los casos en los que el
arrendatario tenga una edad comprendida entre los 18 y 35 años y unos rendimientos netos del
trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores al indicador público de
renta de efectos múltiples.
En el caso de arrendamiento entre familiares, esto es, cónyuge o parientes incluidos los
afines hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto no podrá ser inferior al 2%, con
carácter general, sobre el valor catastral, o al 1,10% si son inmuebles con valores catastrales
revisados o modificados. A éste respecto, si en la fecha del devengo del impuesto, el inmueble
no tiene aún valor catastral o no ha sido notificado al propietario o arrendador se toma como
valor la mitad del mayor de los dos siguientes: a) el valor de adquisición, o b) el valor
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comprobado por la administración a efectos de otros tributos. Al valor así obtenido se le aplica
el referido porcentaje del 1,10%.
También surgirá un tipo súper reducido del IVA del 4% aplicable a las adquisiciones de
las viviendas destinadas al arrendamiento.
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Debe tenerse en cuenta que los socios de entidades que se hayan acogido a la aplicación
de este régimen no podrán beneficiarse de las deducciones previstas para evitar la doble
imposición.
Para evitar la doble imposición, se modifica el artículo 23.1.b) de la Ley 10/98 del IRPF
para establecer que se aplicará el porcentaje del 100% a los rendimientos íntegros que
procedan de las entidades acogidas a este régimen especial de “entidades dedicadas al
arrendamiento de viviendas.”
CASOS DE PARTICULARES:
CASO 1: Pregunta.- Soy menor de 35 años, he comprado este año mi primera vivienda
en Madrid y voy a alquilarla a un menor de 35 años que gana mas de 6000€. En este caso,
estaría beneficiándome del 100% de los rendimientos pero, ¿puedo desgravarme además hasta
9000€ de la compra de la vivienda?
CASO 2.- Pregunta.- he alquilado un piso a una empresa para sus trabajadores. El
contrato lo hice como si fuera de alquiler a un particular y cual es mi sorpresa cuando me he
enterado de que me debían de pagar IVA y descontarme un 18% de retención.
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CONCLUSIONES
• Los inquilinos pueden solicitar una compensación que resulta de deducir el 10%
de la cantidad satisfecha en concepto de alquiler de la vivienda, sin poder superar
601.01€.
• Existen ayudas para aquellos con edad comprendida entre 18 y 35 años y unos
ingresos inferiores a 22.000€ anuales pudiendo recibir hasta 210€ mensuales.
• Desde enero del 2003 el propietario efectuará una reducción del 50% del
rendimiento neto obtenido. Esta reducción se ampliará al 100% desde enero de 2007
cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
• Las sociedades que no se acojan a este nuevo régimen, tienen derecho a percibir
un 16% de IVA a la vez que se retendrá un 18% de su base imponible.
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