Estimo ed esercizio professionale – Lezione 1 22/02/2021

Il primo file si chiama ‘’estimo’’, qui ci sono delle scansioni del libro del professore Carlo Forte e Baldo de
Rossi, ma soprattutto del professore Carlo Forte che insegnava nella nostra ex ormai facoltà di architettura,
oggi dipartimento e anche ad ingegneria. Potremmo definirlo il padre dell’estimo urbano perché l’estimo è
nato innanzitutto nell’ambito agrario, e poi proprio con Carlo Forte sono stati gettati i principi dell’economia
e dell’estimo urbano. Questo libro è vecchio, è un libro datato ma che contiene i principi fondanti, non è vero
che c’è qualcosa di meglio, questo risale agli anni ’70, è del secolo scorso, ma il padre, il fondatore dell’estimo
urbano è lui, e quello che ha detto lui vale ancora oggi. Naturalmente cosa non vale? Non valgono alcuni
riferimenti normativi, le leggi cambiano e quelle non possono valere più, ma gli aspetti fondanti la disciplina
dell’estimo è la stessa. La teoria estimativa e i principi dell’estimo, questi li ha scritti Carlo Forte e sono veri,
ancora oggi questo è, testi successivi sono meno chiari e precisi, naturalmente quando si farà riferimento a
qualche aspetto normativo queste cose evidentemente non sono più vere.

Questa frase che noi troviamo è proprio

tratta dal libro di Carlo Forte, è quello che
troveremo sul libro. Dà la definizione di
quello che è l’estimo. All’interno della
scienza economica, l’estimo è stato definito
come ‘’l’insieme dei principi logici e
metodologici che regolano e, quindi,
consentono la motivata, oggettiva e
generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta.’’
L’insieme di principi… quindi, innanzitutto si fonda su principi, è l’insieme di principi e nella frase successiva,
dice in particolare si fonda su 5 principi, quindi in realtà questo insieme dei principi significa l’insieme di 5
principi. Sono principi da imparare a memoria, nel senso che come vedremo, questi principi devono essere
sempre verificati simultaneamente, basta uno solo dei principi che non venga rispettato, la stima che
andiamo a fare è sbagliata, niente mezze misure. Quindi, se si rispettano questi principi, la stima che andremo
a compiere è una stima corretta. Sono principi logici e quindi provengono dal ragionamento logico e
metodologici, cioè la cui applicazione ci dice anche un po’ come affrontare il problema. Questi principi
regolano e consentono la stima. Riescono a motivare, dal momento in cui rispetti tutti questi 5 principi, riesci
a motivare i risultati della tua stima, passaggio per passaggio e rendono la tua stima e quindi il giudizio di
stima che vai a formulare, lo rendono oggettivo e generalmente valido, significa che quel giudizio di stima
vale per tutti e non solo per me. Noi possiamo stimare diversi valori, il valore di mercato di un bene, il valore
di costo di un bene¸ facciamo l’esempio del valore di mercato. Vogliamo ad esempio sapere qual è il valore
di mercato della nostra casa, andiamo a fare una stima, e questa stima la facciamo applicando questi 5
principi, il risultato che ne vien fuori, esempio la mia abitazione ha un valore di 200.000 euro, è un valore che
o la stima un tecnico o un altro tecnico, sempre 200.000 euro deve venire, non possono venire fuori due
stime diverse, altrimenti uno dei due avrebbe commesso un errore. Quindi, il giudizio di stima applicando
questi principi logici e metodologici, in maniera corretta e simultaneamente rispettati, mi consente di
motivare perché il giudizio di stima è quello ma soprattutto è oggettivo e valido per tutti, quindi non vale il
‘’secondo me’’. Siamo all’interno di scienza economica, non stiamo all’interno di opinioni, dobbiamo essere
bravi a rendere tutto motivato, oggettivo e generalmente valido, stiamo stimando beni economici, poi
torneremo sul concetto di cos’è un bene e cos’è un bene economico, in ogni caso un’abitazione o un
appartamento è un bene economico e questo giudizio di stima è espresso in moneta. Potrebbe quindi venir
fuori 200.000, 300.000, 400.000 oppure potrebbe venir fuori se stiamo parlando del valore di mercato di un
appartamento anche al m2, 3000 euro al m2, 2500 euro al m2, l’importante è che sia espresso in moneta.
Questo è l’estimo, altro non è estimo e dobbiamo rispettare 5 principi.
1) Il valore di un bene economico dipende dallo scopo della stima, quindi è un principio molto importante
perché mi dice innanzitutto che un bene economico (facciamo sempre l’esempio di un appartamento), il
valore di questo appartamento dipende dallo scopo, quindi ci sono più valori e più scopi. Perché se dice che
il valore dipende dallo scopo, di fatto vuol dire che ci sono più scopi e ci sono più valori. Pensando ad un bene
economico come un appartamento, un edificio in genere, quali possono essere i valori e quali possono essere
gli scopi? Lo scopo potrebbe essere quello della vendita, cioè uno scopo è stimare il mio appartamento, la
mia casa, ne voglio stimare il valore perché la voglio vendere. E allora che la classe energetica influisca sul
valore, questo è vero, ma non è la classe energetica il valore. Il valore in questo caso è il valore di mercato.
Quindi lo scopo è una compravendita? Devo stimare il valore di mercato. Quindi il valore dipende dallo scopo
della stima. Lo scopo invece è costruirmi la mia villetta in campagna, qual è il valore da stimare? Materiali,
manodopera, trasporti, quindi diciamo che più in generale si chiama il valore di costo. Cioè in questo caso
devo stimare il valore di costo della realizzazione di una nuova opera, perché non devo correre rischi, cioè io
voglio sapere che quella villetta che sto progettando rientri in un limite di spesa. Posso essere anche ricco e
avere 400.000 euro per realizzarla, ma probabilmente non ne avrò 450.000. Quindi, in questo caso qui, lo
scopo è comprendere qual è il costo per realizzare un bene economico, una villa in campagna e il valore che
devo stimare è il valore di costo. Fin ora abbiamo detto due valori: il valore di mercato e il valore di costo,
c’è il valore complementare, di trasformazione, di surrogazione, di uso. Quindi vediamo che in realtà
esistono tanti scopi e ogni volta dobbiamo stimare il valore corrispondente allo scopo, valore di mercato, di
costo, complementare, trasformazione, surrogazione e poi c’è il valore di uso.

2) La previsione è il carattere immanente di ogni giudizio di stima. Cioè, che cosa fa emergere questo
principio? Fa emergere il fatto che le stime devono prevedere valori, cioè io, tornando ai due esempi
precedenti, la mia casa che voglio vendere ma non l’ho ancora venduta, quindi non posso dire ‘’okay, quando
l’ho venduta mi hanno dato 200.000 euro’’, no. E’ una cosa che si deve ancora verificare, quindi io devo
prevedere ciò che avverrà, lo scambio che avverrà, quando veramente una persona darà ad un’altra i famosi
200.000 euro e l’altro gli dà la casa. La previsione, proprio in senso etimologico del termine, prevedere,
vedere prima. Ora noi non è che prevediamo un futuro perché abbiamo una sfera di cristallo, ma perché
applicando i 5 principi dell’estimo in realtà riusciamo a formulare appunto in maniera motivata, oggettiva e
generalmente valido un giudizio di stima. Quindi, l’estimo non è raccontare cose, è prevedere, essere capaci
di guardare verso il futuro, la villetta non l’ho ancora costruita, quindi non ho speso quei 400.000 euro di cui
prima, ma sto in fase di progetto, sto facendo il progetto e in fase di progetto devo prevedere il valore,
prevedere un futuro, ciò che avverrà ma non è ancora avvenuto.

3) Il prezzo deve identificarsi quale il fondamento del giudizio di stima. Il prezzo è il fondamento, però qui va
fatta una precisazione, ogni giudizio di stima che è previsione si fonda sul prezzo o potremmo dire sui prezzi.
Qual è la differenza tra prezzo e valore? Il valore è una previsione ed è un giudizio di stima formulato da un
professionista/tecnico, architetto, in maniera oggettiva, generalmente valida ecc… quindi la casa del signor
‘’x’’ è stata valutata 200.000 euro. Il signor ‘’x’’ la metterà sul mercato, non è escluso poi che l’acquirente
spilli un po’ di sconto, questo non mette in crisi il valore che era stato stimato, fa parte delle dinamiche del
trovare un accordo e così via. Ma una cosa è certa, nel momento in cui viene davvero alienata questa
casa/appartamento a 180.000, quello non è più un valore ma un prezzo, è qualcosa che si è verificato. Quindi,
per prevedere valori, mi devo basare su prezzi. Quindi cosa sono i prezzi? Sono (nel caso in cui ovviamente
parliamo del valore di mercato) compravendite già avvenute. Quindi, in realtà, per prevedere un valore (che
è futuro) devo basarmi sul passato, cioè devo andare a vedere tutte le compravendite quindi i prezzi, perché
il prezzo è quello che è già avvenuto, tutti i prezzi simili al mio, simili a quello da stimare. Quindi, se il mio
appartamento si trova a via Fornovecchio, a Via Fornovecchio terzo piano, tre camere e accessori, devo
andare a vedere un po’ cos’è avvenuto nell’area (non nella via di Fornovecchio perché sarebbe troppo
restrittivo) di montesanto, di analoghi appartamenti 3 camere e accessori terzo piano. Quindi beni simili,
beni uguali è impossibile, gli appartamenti in genere non sono fatti in serie, tranne alcune case a schiera, ma
spesso sono molto unici rispetto a tutto lo stock delle abitazioni, quindi dire beni uguali sarebbe illusorio.
Quindi, prevedo valori che sono incogniti e futuri basandomi su prezzi che sono invece dati storici, cioè cose
già avvenute nel passato. E questo potremmo dirlo anche per stimare il valore di costo, cioè in realtà poter
dire che quella villetta avrà un costo di 400.000 euro e sempre perché mi baso su prezzi già avvenuti, ecco in
questo caso sarà il prezzo del calcestruzzo + il prezzo delle mattonelle + il prezzo della manodopera + il prezzo
del trasporto, ma sempre prezzi sono, cioè sono cose avvenute che proprio perché sono già avvenute e sono
dati oggettivi mi consentono di prevedere valori. Ecco perché non ho una sfera di cristallo ma cerco di
basarmi sul passato per dedurre un futuro. Ovviamente facendo qualche considerazione che vedremo.

4) Il metodo estimativo è unico ed è basato esclusivamente sulla comparazione. Avevamo detto ‘’principi
logici e metodologici, qual è la metodologia allora? È questa, unica metodologia, basarsi sulla comparazione.
Il metodo dell’estimo è comparare, fare confronti tra beni simili. Quindi non posso mai confrontare beni che
tra loro non sono simili per una serie di caratteristiche. Io posso avere due appartamenti, uno a Montesanto
e uno a Posillipo, posso compararli? No, perché in quel caso la localizzazione varia il valore e anche
l’esposizione di questo appartamento, quindi possono essere simili per caratteristiche intrinseche¸ cioè
legate all’appartamento in sé, ma non per caratteristiche estrinseche, cioè per caratteristiche esterne
all’appartamento. Quindi confrontando, deduco.

5) Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e deve fondarsi sulla ordinarietà.
Generalmente valido, quindi non esiste ‘’secondo me’’, e deve fondarsi sull’ordinarietà, per essere oggettivo
e valido per tutti deve fondarsi sulla teoria dell’ordinarietà. Cioè quei prezzi del principio numero 3, devono
essere ordinari, non straordinari. Significa che devono essere i prezzi più frequenti, questo significa ordinario,
frequente, non straordinario che accade casualmente. Esempio: voglio stimare il valore di mercato del mio
appartamento di Via Fornovecchio, terzo piano, sopra al bar di Oreste, 3 camere e accessori, devo prendere
tutti gli appartamenti simili nell’area diciamo di Montesanto (poi vedremo come si sceglie l’area di
riferimento), vedere i prezzi di compravendita (quindi cose già verificate, prezzi già verificati) e scoprirò per
esempio che: ne ho trovato uno alla Pignasecca compravenduto al m2, 2000 euro al m2, un altro a piazzetta
Montesanto venduto a 1800 al m2, un altro a 2100, un altro 1900, un altro 2050, un altro a 3500. Quello
compravenduto a 3500 è ordinario? No, quindi non mi posso basare su valori straordinari, ora non è che
quello sia falso, veramente è stato venduto 3500 al m2, non sappiamo perché. Evidentemente in quella
compravendita il vecchio proprietario è riuscito a spillare quel prezzo, ma noi non possiamo basarci su questi
fenomeni straordinari, dobbiamo basarci sui prezzi più frequenti, che si riscontrano con maggiore frequenza.
Se noi rispettiamo questi 5 principi, abbiamo fatto una stima corretta. Quindi: abbiamo uno scopo e andiamo
a stimare il valore giusto, sappiamo che stiamo facendo una previsione e non stiamo semplicemente
registrando fatti, sappiamo che dobbiamo basarci sui prezzi, dati storici (il prezzo è un dato storico) di beni
simili al mio per caratteristiche, sappiamo che dobbiamo fare dei confronti tra il mio bene e beni simili e
dobbiamo basarci sul principio della ordinarietà, cioè fare riferimento ai prezzi più frequenti che si
incontrano sul mercato.

Parliamo dei valori:

1) il valore di mercato, detto anche valore di scambio, perché una volta, quando non c’era la moneta i beni
venivano materialmente scambiati sul mercato, si andava in un luogo detto mercato e si scambiavano beni.
Dopodiché è stata introdotta la
moneta e quindi, i beni non si
scambiano più ma si scambia moneta,
e adesso direi che il mercato è
diventato addirittura virtuale, ci sono
ormai bonifici, siti internet e quan t’altro, ma il principio non cambia. Costituisce il rapporto di equivalenza
tra la quantità di un bene e la quantità di un altro bene, cioè io una volta andavo al mercato e scambiavo per
dire, due paia di scarpe con una giacchetta. Che significa? Che reputavo quei beni dal punto di vista del valore
equivalenti. Ora, io non dirò più questo, ma dirò che la giacchetta costa 100 euro, il paio di scarpe 100 euro,
di fatto sono equivalenti. Se io dicessi 100 e 200, sempre un rapporto di equivalenza sto stabilendo, c’è che
l’uno è il doppio dell’altro. Quindi, se ci pensiamo la moneta mette in una relazione di equivalenza tra loro i
beni dal punto di vista del valore di mercato o di scambio, non dal punto di vista di caratteristiche (perché le
scarpe sono scarpe e la giacca è una giacca, non sono simili ma equivalenti). Quindi noi oggi più comodamente
usiamo il denaro. Non si è trovato ancora modo diverso, benché nella storia dell’umanità siano state tentate
anche rivoluzioni per abbattere questo tipo di sistema, però tuttavia sembrerebbe che un modo diverso non
ci sia. Questo rapporto di equivalenza viene fissato anche perché esiste una relazione tra quelli che sono i
proprietari di un bene e quelli che sono i possibili acquirenti di un bene, quindi un rapporto tra la domanda,
gli acquirenti e l’offerta, i proprietari. C’è un momento in cui questi due signori si incontrano. Quindi, il valore
di fatto è funzione della domanda e dell’offerta, nel mercato si incontrano domanda e offerta. Avviene lo
scambio, i due si mettono d’accordo e quindi viene fissato un prezzo, noi però parliamo di valore perché
dobbiamo prevedere ciò che ancora non è avvenuto. Quindi è questo il valore di mercato, saper prevedere
l’incontro tra domanda e offerta. Quindi, dire ‘’valore di mercato 200.000 euro è che molto probabilmente
sarà scambiato a 200.000 euro, molto probabilmente, poi se i due pattuiscono in quel caso specifico qualcosa
di più o qualcosa di meno, non possiamo saperlo. Infatti si scrive sempre ‘’e pertanto’’ quando si formano i
giudizi di stima finali, ‘’ e pertanto il più probabile valore di mercato è pari a 200.000’’. Non si dice ‘’pertanto
il valore di mercato è 200.000’’, ma ‘’il più probabile’’, non posso prevedere ciò che non è prevedibile.

2) Il valore di costo, è l’insieme di tutti i valori di mercato che sono necessari a realizzare un bene. Quindi, io
voglio realizzare quella villetta, ci saranno appunto tutte le risorse, tutti i componenti, il costo del
calcestruzzo, il costo dell’acciaio, il costo del pavimento, il costo dei mattoni, il costo dei solai, il costo delle
tegole ecc… comprensiva anche la
manodopera, è tutto ciò che entra in
gioco. Quindi, il valore di costo altro
non è che la sommatoria di tutti i
valori di mercato, potremmo anche
scrivere ‘’per i che va da 1 a m’’ visto
che i componenti sono finiti, non esiste un bene edilizio che è fatto da infiniti componenti. Quindi, la
sommatoria si intende per i che va da 1 a m, dei valori di mercato dei singoli componenti. Allora, io sto
facendo un progetto, cosa faccio? Leggo nel progetto tutti i componenti che vanno a costituire quella villetta.

3) valore complementare, esprime la capacità di un bene a valere di più se viene considerato insieme ad altri
beni. Cioè un bene che in realtà vive meglio quasi in simbiosi con un altro bene, sempre nel campo
dell’edilizia. Esempio: io voglio
acquistare un appartamento, i famosi
200.000 euro di cui prima, però voglio
anche il box auto. Il mio appartamento
sta in un luogo, il box auto l’ho trovato a
700 metri di distanza, ora non è un
problema sicuramente, potrei comprare
l’appartamento e il box auto sapendo
che farò 700 metri a piedi e avrò un valore di mercato dell’appartamento e un valore di mercato del box auto.
Invece, io ho appartamento con box auto nello stesso palazzo, questi due beni vivono in un rapporto di
complementarietà e qualcuno mi dirà ‘’guarda, questo è un insieme di beni, non puoi dirmi che
l’appartamento vuoi pagarlo 200.000 e il box auto 50.000 come comprarli separatamente. Ma l’insieme dei
due non fa 200.000 + 250.000 ma fa 300.000, perché in realtà tu stai pagando il fatto che non dovrai fare 700
metri a piedi ogni volta. Sono due beni che vivono in un rapporto di complementarietà, e il valore
complementare da cosa è dato allora? Un appartamento comprato da solo costa 200.000 euro, un box auto
comprato da solo costa 50.000 euro, ma insieme 300.000 euro, qual è il valore complementare? Sono proprio
quei 50.000 euro in più, cioè io avrei speso 200.000 + 50.000, ma in realtà spendo 300.000, quei 50.000
rappresentano il valore complementare, il valore della complementarietà. Infatti nella formula vediamo dice:
il valore complementare è uguale al valore di mercato dei beni complessivamente considerati, quindi,
appartamento + box auto 300.000, meno la sommatoria del valore dei singoli beni 200.000 – 50.000 ovvero
50.000. E quel 50.000 in più che scatta perché esiste questo rapporto di complementarietà tra più beni. Ma
si potrebbe estendere questa cosa in molti casi, villa con piscina, villa con piscina con parco, villa con piscina
con parco con box auto, cioè non sto comprando i beni singolarmente, sto comprando un bene che è
l’insieme di più beni e spesso scatta questo in più.

4) il valore di trasformazione. Esempio: siamo proprietari di un appartamento che si trova in cattivo stato
perché abbandonato, l’inquilino che c’era prima l’ha ridotto un po’ maluccio ecc… secondo voi, è meglio
venderlo in questo modo oppure fare i lavori, riadeguarlo e poi venderlo? Potrebbe essere meglio riadeguarlo
e poi venderlo, il problema è che
devo fare un calcolo, cioè mi
conviene o non mi conviene? È
proprio il valore di trasformazione.
Perché vediamo che il valore di
trasformazione esprime la capacità di
un bene ad essere trasformato in modo tale da erogare una maggiore utilità dopo la trasformazione. Oggi,
ridotto a uno stato insoddisfacente, non dispiega molte utilità, gli infissi non ci sono e non ci puoi dormire
dentro, ti piove dal tetto e così via.. però devi fare un conto, perché vediamo a cosa è uguale il valore di
trasformazione? È la differenza tra il valore di mercato che il bene avrà dopo la trasformazione meno il valore
di costo che serve alla trasformazione. Allora come dire, io oggi ho un bene che varrebbe veramente poco, ci
devo spendere dei soldi, quindi un valore di costo e devo capire dopo la trasformazione qual è il suo valore
di mercato. Allora se questa differenza è soddisfacente, a me conviene prima adeguare l’immobile e poi
venderlo, ma se questa differenza non è soddisfacente, non mi conviene perché oggi quel bene seppur poco,
comunque un valore ce l’ha, non è che vale zero. Facciamo che vale 50.000 euro, quella cosa che sta in uno
stato di degrado la venderesti comunque a 50.000 euro, però ci devo spendere 100.000 euro per riadeguarlo
e poi lo venderò a 120.000, mi conviene o no? Non conviene perché era meglio venderlo a 50.000. Ma se
invece, lo vendo a 200.000, mi conviene perché c’ho lucrato altri 50.000 euro in più. Quindi il valore di
trasformazione è molto utile perché mi fa capire se conviene fare degli investimenti o meno, e la definizione
quindi è questa il valore di trasformazione è uguale al valore di mercato che un bene avrà dopo la
trasformazione meno i costi necessari ad attuare la trasformazione. E da questa differenza posso dedurre
anche un giudizio di convenienza economica, non possiamo ora la singolo immobile, possiamo pensare a
un’area urbana, mi conviene andare a rigenerare quell’area ecc…? Ancora una volta potrei stimare il valore
di trasformazione. Quindi, vediamo come lo scopo della stima mi fa decidere quale valore stimare.

5) valore di surrogazione. Due beni uguali è difficile che io li abbia, ma simili sì, e quanto più simili possibili
anche. Allora, se due beni sono tra loro veramente simili, facciamo l’esempio della casa a schiera, due
appartamentini uno affianco all’altro, uguali non saranno ma banalmente perché un proprietario gli piaceva
il colore di una mattonella piuttosto che un altro, uno magari ha un giardino più curato rispetto all’altro,
piccole differenze ci possono essere. Però,
grossomodo dispiegano la medesima
utilità, sono in grado di erogare un’utilità
simile. Allora io cosa posso dire? Se quella
è stata compravenduta a 2500 m2, allora
anche l’appartamentino affianco ha quel
valore, cioè non ci sono motivi affinché ci
sia un grande scostamento, quindi applico la surrogazione, ovvero ho un dato storico di un immobile
veramente simile al mio con cui è sostituibile, surrogabile significa sostituibile, l’uno è surrogabile con l’altro,
allora il valore di uno è il valore dell’altro. Oppure, voglio costruire due villette simili, lasciamo perdere se una
sarà bianca e l’altra gialla, può cambiare il colore ma il progetto è quello, il valore di costo dell’uno sarà uguale
al valore di costo dell’altro. Quindi, il valore di surrogazione si può utilizzare quando io ho dei beni simili che
dispiegano veramente un’analoga utilità, non c’è scritto un’uguale utilità, uguale è difficilissimo. Il valore di
mercato di uno è il valore di mercato dell’altro, il valore di costo di uno è il valore di costo dell’altro, si dice
che si applica il valore di surrogazione.