TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

2ª VARA CÍVEL
Av. Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, sala 210, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone:
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SENTENÇA

Processo nº: 0616777-33.2008.8.26.0001 - Reintegração / Manutenção de

Posse
Autor(es): COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO -
BANCOOP
Réu(s): ALBERTO DE OLIVEIRA GONZAGA
Processo: 001.08.616777-5
Número de ordem: 08/616777-5
Natureza: “AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE LIMINAR”

Vistos

Capítulo I – Do relatório.
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO
PAULO - BANCOOP ingressou com a presente “AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
COM PEDIDO DE LIMINAR” em face de ALBERTO DE OLIVEIRA GONZAGA, estando
todas as partes qualificadas.
Sustenta a parte autora que celebrou com o réu um Termo de
Adesão e Compromisso de Participação à cooperativa para aquisição de uma unidade
habitacional no Conjunto dos Bancários Village Palmas. O réu pagaria pelo imóvel o total de
R$ 90.753,95, além de outros valores eventualmente apurados, nos termos da cláusula 16 do
Termo. A posse do imóvel foi entregue a título precário. O réu deixou de adimplir com as
parcelas desde 05/08/2007. Foi notificado para a quitação do débito, entretanto, quedou-se
inerte, resultando sua eliminação dos quadros da cooperativa. A autora alega esbulho
possessório desde 12/08/2008. Pede os benefícios da justiça gratuita bem como a
reintegração de posse liminarmente, inaudita altera parte. Pede também indenização de 0,1%
ao dia, com base no valor total do imóvel. Juntou documentos.
O réu contestou (fls. 64/99). Alega quitação integral das parcelas
previstas no contrato. Diz que a autora pretende o recebimento de saldo residual (custo
adicional do empreendimento) sem comprovação contábil, o qual é objeto de ação coletiva
em trâmite perante a 29ª Vara Cível do Foro Central desta Comarca. Pede a reunião das
ações pela conexão e, alternativamente, a suspensão do presente feito pela prejudicialidade
externa. Menciona que a autora é uma incorporadora e não uma cooperativa, e que o
contrato questionado perfaz compra e venda financiada. Suscita aplicação do Código de
Defesa do Consumidor. Pede a extinção do processo sem resolução do mérito pela falta de
interesse de agir. Aponta vícios formais na notificação extrajudicial e nulidade das cláusulas
16 e 13, § 4º, do Termo de Adesão. Aduz ofensa ao princípio da boa-fé contratual e
ilegalidade da cobrança de saldo residual. Repele o pedido de liminar. Pede os benefícios da
justiça gratuita. Pugna pela improcedência. Juntou documentos.
Embargos de Declaração pelo réu (fls. 174/175). Decisão às fls.
219/221 asseverando pela inexistência da decisão impugnada via embargos.
Réplica anotada às fls. 177/202. Juntou documentos. Às fls.

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219/220 e 260 foram indeferidos os pedidos de assistência judiciária à autora e ao réu,

respectivamente. Manifestações do réu às fls. 226/230 e 239/259, basicamente reiterando a
contestação.
Dada às partes a especificação de provas (fls. 260). A autora
anuiu com o julgamento antecipado (fls. 263/266). O réu insistiu pelo saneamento do
processo (fls. 277/280) e pugnou pela produção de prova oral e pericial.
Desistência da prova oral (fls. 314).

Capítulo II – Da motivação.
O julgamento antecipado está autorizado, nos termos do artigo
330, inciso I, do CPC, sendo inócuo e despiciendo produzir demais provas em audiência ou
fora dela. Sabe-se que é permitido ao julgador apreciá-las livremente, seguindo impressões
pessoais e utilizando-se de sua capacidade intelectual, tudo em conformidade com o princípio
do livre convencimento motivado ou da persuasão racional, norteador do sistema processual
brasileiro. Neste caso, temos em conta que: 1) os elementos de convicção acostados são
suficientes ao deslinde da causa e hábeis a sustentar a linha decisória; 2) quaisquer provas
adicionais careceriam de aptidão para modificar o dispositivo; 3) as próprias alegações de
ambas as partes, ao delimitar os elementos objetivos da lide, fazem concluir pelo julgamento
no estado em que se encontra o processo. Inclusive, ao julgar antecipadamente utilizo-me do
poder de velar pela rápida solução do litígio, impedindo que “as partes exerçam a atividade
probatória inutilmente ou com intenções protelatórias", conforme leciona Vicente Greco Filho
(Direito Processual Civil Brasileiro. Saraiva, 14ª edição, 1999, p 228). Nesse sentido:
CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência - Julgamento
antecipado da lide - Demonstrado nos autos que a prova nele
contida já era suficiente para proferir a decisão, a não realização
das provas almejadas não implica em cerceamento de defesa,
face às provas documentais abojadas nos autos - Preliminar
rejeitada (APELAÇÃO N° 7.322.618-9, 19ª Câmara de Direito
Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
em julgamento de 30/07/2009).
Não há de se falar em carência da ação por ausência de
interesse de agir. Para que reste cumprida tal condição da ação, imperioso se faz, apenas, a
existência da necessidade de sua propositura e que a tutela pretendida possa ser satisfeita
por meio do processo. Nesse sentido, preleciona José Joaquim Calmon de Passos, in
"Comentários ao Código de Processo Civil", 8ª edição, Editora Forense, V.II, p. 224:

"Interesse é a relação que se estabelece entre uma necessidade

e o bem que pode satisfazê-la. Seja necessidade de ordem
material, seja necessidade imaterial (moral, psicológica,
intelectual, espiritual, etc.). Se a obtenção desse bem da
vida que se persegue para satisfação de uma necessidade tem a
proteção do direito, diz-se que há interesse jurídico. Este é o
interesse chamado primário ou de direito material, que existe
anteriormente ao processo e se pretende seja satisfeito por meio
do processo, mas cuja satisfação não será oferecida com o
processo e sim com o bem da vida que, negado pelo obrigado,
foi coativamente obtido e entregue pelo Estado-Juiz, em sua
atividade jurisdicional, a quem se afirmava e foi reconhecido com
direito a ele." (Destacamos).

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Ao que se vislumbra dos autos o autor buscou resolver junto ao

réu o impasse aqui travado, sem, contudo, lograr êxito. Assim, tenho por existente o binômio
necessidade/adequação, configuradores do interesse de agir. Reconheço presentes os
pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo.
Concorrem ao caso as condições da ação, como a legitimidade das partes, a possibilidade jurídica do
pedido e o interesse processual. Também não vislumbro qualquer vício impeditivo de julgamento
do mérito, estando ausentes as hipóteses dos artigos 267 e 295 do Código de Processo Civil.
A alegada conexão não se sustenta. Na ação possessória
discute-se a posse, enquanto na ação coletiva discute-se a inexigibilidade do crédito. De
rigor reconhecer, portanto, a impossibilidade de reunião das ações, pois ausente a
coincidência entre pedidos e causas de pedir. Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA R.
DECISÃO QUE NÃO RECONHECEU CONEXÃO ENTRE AÇÃO
DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE TÍTULO E, AÇÃO
DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, C.C PERDAS E DANOS -
alegação de incorreção - pedido de reforma diversidade de
objeto que impede o reconhecimento de conexão entre as
demandas - recurso não provido. (TJSP. Agravo de Instrumento
n° 991.09.055659-4. 17ª Câmara de direito privado. Rel. Des.
Simões de Vergueiro. DJ. 10/02/10). (grifo meu).
Da mesma forma, não há nos autos quaisquer das hipóteses
do artigo 265 do Código de Processo Civil, restando afastada a alegada
prejudicialidade externa. Registro que o julgamento da presente ação não depende do
deslinde da ação coletiva em trâmite, pois aqui a discussão tangencia a posse, não havendo
risco de decisões conflitantes. Portanto, impõe-se o prosseguimento do feito.
Antes de mais nada, algumas considerações conceituais se
fazem necessárias à vista do que extrai dos autos. Pois bem. De se notar que os requisitos
para a reintegração de posse são aqueles constantes no art. 927, do CPC, sendo ônus do
polo ativo comprová-los. Reproduzindo-se o referido dispositivo legal:
Art. 927. Incumbe ao autor provar:
I - a sua posse;
II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;
III - a data da turbação ou do esbulho;
IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de
manutenção; a perda da posse, na ação de reintegração.
Com relação à posse, o conceito legal define a figura do
possuidor como sendo "todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos
poderes inerentes à propriedade" (art. 1.196 do CC/2002). Segundo a teoria de Ihering,
adotada pelo direito pátrio, possuidor é aquele que atua frente à coisa como se fosse
proprietário, pois exerce algum dos poderes inerentes ao domínio, desempenhada por uma
exteriorização fática da propriedade. Portanto, estabeleceu como natureza jurídica da posse
ser ela um direito subjetivo diferenciado, que somente existe enquanto a situação de fato
existir. Nas ações de reintegração de posse, o ônus de provar a posse é do autor, devendo o
julgador fundamentar sua convicção nos elementos trazidos pelas alegações daquele e os
fatos conforme trazidos pelo contexto probatório, para considerar provados a posse anterior,
o esbulho e a perda da posse.

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Em causas deste jaez, a proteção possessória intentada pelo

polo ativo deverá ser analisada apenas sob a ótica do exercício da posse sobre imóvel e
suposto esbulho praticado, tornando-se irrelevante, neste feito, a prova do domínio sobre o
bem. Neste sentido afirma Caio Mário da Silva Pereira:
Volta o ordenamento a manter-se fiel à velha regra segundo a
qual nada existe em comum entre a posse e a propriedade -
nihil communi habet proprietas cum possessione - vale dizer: o
julgamento da posse não pode ser distorcido pela invocação da
propriedade. Dentro da doutrina de Ihering encontra plena
justificativa a norma em tela, cabendo ao proprietário, se se
constitui uma situação contrária ao seu domínio, promover a
ação de reivindicação, reavendo a coisa pela via petitória
(Hedeman) (...) É pois, inadmissível, na pendência de ação
possessória (de manutenção ou reintegração) a alegação de ser
dono (feci quia dominus sum), remontando-se em toda a sua
pureza à doutrina de Ihering, segundo a qual a proteção da
posse tem em vista a posse em si mesma, se que se cogitar de
sua causa subjacente. (In, Instituições de Direito Civil, Vol. IV,
18ª Edição, Ed. Forense, Rio de Janeiro, 2004, pág. 70).
Acerca do esbulho, lição de Tupinambá Nascimento:
O esbulho ocorre quando, por ato de terceiro que se utiliza de
violência, clandestinidade ou precariedade, que são vícios
objetivos, se afasta o titular da posse, que por isso a perde,
obstaculizando-o de usar a coisa, de fruí-la e dela dispor. Em
outras palavras, o esbulho desfaz o elemento material da posse,
restando para o possuidor somente o 'animus', insuficiente à
caracterização possessória. Objetivamente, o pressuposto
essencial do ato de esbulhar é a conseqüência da perda da
posse pelo possuidor. O fim da reintegratória de posse é restituir
ao possuidor a posse perdida". (in "Posse e propriedade, Porto
Alegre: Livraria do Advogado Editora, 2003, p. 100-101).
Inicialmente, assento que o Código de Defesa do
Consumidor aplica-se à relação jurídica discutida nos autos. Isso porque a cooperativa
autora da demanda é daquelas em que os compradores, que não tinham a menor intenção de
serem cooperados de nada, aderem a ela com o fim exclusivo de comprar o imóvel. Nesse
sentido, o réu é enfático em suas alegações de fls. 74. Não se trata, portanto, de cooperativa
propriamente dita, mas de incorporação e construção de empreendimento imobiliário sob a
constituição de cooperativa. O regime jurídico das cooperativas tradicionais, tal como o seu
modo de operar, foge por completo das características das cooperativas formadas para a
construção e venda de imóveis em edificação. Consoante já teve oportunidade de enfatizar o
ilustre Desembargador José Luiz Gavião de Almeida, no julgamento da Apelação Cível
267.798-4/3-00:
“Ações como a dos autos vêm se multiplicando. Isso porque
empresas que antes se dedicavam ao comércio de lotes agora
vestem a pele de cooperativas, mas não deixam de praticar os
atos que antes praticavam, especialmente no que se refere ao
abuso na feitura de contratos que em geral não cumprem. Bem
por isso se vem entendendo que a cooperativa que atua no ramo
imobiliário, quando contrata com um seu associado, não deixa
de firmar compromisso de compra e venda de bem imóvel,

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negócio jurídico regido pelo decreto lei 58, lei 6.766 e todas as
demais que regulam a matéria. Isso porque é expresso o artigo
27 § 1° da lei 6.766/79 no sentido de que qualquer avença que
indique a intenção de se prometer à venda lote será regida por
ela”. (TJSP).
Pois bem. Considerando todo o contido no bojo dos autos, a
improcedência é de rigor. As partes celebraram Termo de Adesão e Compromisso de
Participação, referente à aquisição de uma unidade habitacional no empreendimento Village
Palmas (fls. 103). A posse do imóvel foi transmitida ao réu a título precário, no término da
obra. A autora diz que o réu se tornou inadimplente desde 05/08/2007. Por isso, requer a
reintegração na posse do imóvel. Fundamenta sua pretensão em cláusula contratual
resolutiva e no esbulho possessório, que se deu pela não purgação da mora e não
desocupação do imóvel, após regular notificação expedida em 12/08/2008. O réu, em
contrapartida, afirma ter quitado todas as parcelas originariamente previstas no contrato.
Informa que o valor residual cobrado foi calculado sem comprovação contábil e exigido de
forma unilateral e arbitrária pela autora, fato que ensejou o ajuizamento de Ação Coletiva pela
Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Residencial Village Palmas (fls. 113/157).
Não restou caracterizado o alegado esbulho. A autora se
limita a imputar o inadimplemento ao réu, juntando aos autos o documento de fls. 19.
Entretanto, não faz qualquer apontamento que pudesse esclarecer qual o valor devido, e a
que se refere o débito. Difícil constatar, sequer, a ocorrência do alegado inadimplemento
ensejador da mora. A mora caracterizadora do suscitado esbulho também não restou
demonstrada. A notificação de fls. 51 é incontroversamente inválida, dada a ausência
de especificação das parcelas e valores devidos a fim de se permitir a purgação. A
notificação extrajudicial expedida pela autora sequer apresenta o valor inadimplido pelo réu,
dentro de sua ótica. Não há um esboço nem de leve acerca das parcelas que seriam devidas,
que dirá a especificação dos critérios necessários a fim de que o réu fosse capaz de
averiguar a correção dos valores cobrados. Noto, também, que o documento em análise
foi expedido em dissonância com os ditames contratuais, pois consignou o prazo de 72
horas para purgação da mora, quando o contrato garante o prazo de 15 dias para a
regularização da situação (cláusula 13). Portanto, o documento de fls. 51 revela-se incapaz
ao fim de constituir o réu em mora, o que, por certo, é suficiente para afastar a
pretensão possessória. Registro que, além de ausente a mora, duvidoso é também o
inadimplemento.
Ademais, o valor residual que alicerça a alegação de
inadimplência do réu na presente ação reintegratória mostra-se controvertido e vem sendo
discutido pelas partes em outra demanda. Dentro desse contexto, enquanto não provada a
legitimidade da cobrança do valor residual apurado, não pode o réu ser constituído em mora
e, por conseguinte, não há que se falar em esbulho possessório sobre o imóvel em tela. Para
que a posse configure esbulho deve ser injusta. Nesse sentido:
POSSESSÓRIA - Reintegração de posse - Cooperativa -
Alegação de inadimplência do cooperado em virtude do não
pagamento das parcelas referente ao "reforço de caixa" - Pedido
da autora (BANCOOP) respaldado em cláusula de resolução
expressa e em esbulho possessório, pela não purgação da mora
e não desocupação do imóvel, após regular notificação -
Insubsistência - Notificação incapaz ao fim determinado de
constituir o réu em mora, frente à ausência de especificação das
parcelas e valores devidos - Inexistência, ademais, de
comprovação acerca da legitimidade da cobrança do "reforço de

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caixa" - Esbulho não caracterizado - Sentença mantida -
Recurso não provido. (...) - Recurso não provido. (TJSP.
Apelação n° 990.10.250736-0. 17ª Câmara de Direito Privado.
Rel. Des. Tersio Negrato. Dj 11/08/2010). (grifo meu).
POSSESSÓRIA - Reintegração liminar - Descabimento -
Ausência de notificação válida - Desobediência ao prazo fixado
no ajuste para purgação da mora, de 15 dias, uma vez
concedidas apenas 72 horas - Endereçamento, ademais,
somente ao agravado-varão - Necessidade de ser notificada
também a mulher, uma vez ter figurado como contratante no
instrumento - Decisão que negou seguimento a agravo de
Instrumento interposto contra o indeferimento da liminar mantida
– Manifesta improcedência - Agravo regimental improvido.
(Agravo Regimental n. 7.239.894-8/01. 14ª Câmara de Direito
Privado. Rel. Des. José Tarciso Beraldo. Dj. 14/05/2008. (grifo
meu).
Ressalto também, que em se tratando de posse derivada de
compromisso de venda e compra, que é o caso, não pode ser considerada injusta. Lembro
que para caracterização do esbulho exige-se o prévio desfazimento do liame contratual,
mediante sentença em processo regular. A mera previsão contratual de desligamento do
cooperado não é suficiente, por si, a ensejar a rescisão do contrato. Não tem sentido as
cooperativas para mutuários de menor poder aquisitivo, cujo caráter social é evidente, atuar
de modo a deixá-los em situação inferior à de um compromissário comprador de imóvel. Que,
mesmo não desfrutando de proteção legal especial, não pode se ver desapossado do imóvel,
a não ser mediante prévia rescisão judicial do trato. A esse respeito:
Agravo - ação de reintegração de posse - indeferimento da
liminar - não comprovação do esbulho alegado - Inconformismo -
Descabimento - Esta Câmara vem entendendo que em se
tratando de posse derivada de compromisso de venda e compra
não pode ser considerada injusta - exigível, para caracterização
do esbulho, o prévio desfazimento do liame contratual, mediante
sentença em processo regular - hipótese que não permite a
reintegração de posse liminar - impontualidade do adquirente e
notificação que, por si só, não implicam na prática do esbulho -
Recurso desprovido (Voto 14634). (TJSP. Agravo de Instrumento
n° 561.240-4/1-00. Oitava Câmara de Direito Privado. Rel. Des.
Ribeiro da Silva. DJ. 26.06.08).
COOPERATIVA HABITACIONAL - Ação de reintegração de
posse por inadimplemento do adquirente, de imóvel por ela
construído - Alegação de que mister não se faria previamente
rescindir o trato, a eliminação do cooperado seria automática, a
justificar a retomada - Descabimento – Situação equivalente à do
compromisso de compra e venda, onde previamente o contrato
há que ser desconstituído - Agravo improvido. (TJSP. Agravo de
Instrumento n. 618.211-4/9-00. Oitava Câmara de Direito
Privado. Rel. Des.Luiz Ambra. Dj. 28/01/09).
Assim, em respeito ao princípio da boa-fé contratual e da função
social do contrato, não considero automático o desligamento do cooperado em virtude do
inadimplemento. Reitero que a alegada mora não restou demonstrada nos autos e, por isso,
não há o aludido esbulho. Por conseguinte, restando inexistente a exclusão do réu dos

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quadros da cooperativa, bem como não caracterizada a mora, não há que se falar em
indenização pelo uso ou fruição do imóvel.

Capítulo III – Do dispositivo.

Posto isso e considerando o mais que dos autos consta, JULGO
IMPROCEDENTES os pedidos que COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE
SÃO PAULO – BANCOOP moveu contra ALBERTO DE OLIVEIRA GONZAGA, negando-lhe
a pretensão possessória. Em conseqüência, JULGO EXTINTO o presente feito, com
resolução de mérito e fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, dando
por finalizada a fase de conhecimento.
Sucumbente, a parte autora arcará com o pagamento das
custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados estes, por
equidade, em R$ 2.000,00 (dois mil reais), sobre os quais incidirão correção e juros legais.
Tudo em vista do grau de zelo, do lugar de prestação do serviço, da natureza e importância
da causa, do trabalho realizado pelo(s) procurador(es) da parte vencedora e do tempo
exigido, ex vi do § 4º do art. 20 do CPC.
P.R.I.
Votuporanga, 24 de fevereiro de 2011.

ROGINER GARCIA CARNIEL

Juiz de direito