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Título I – Do Condomínio
Capítulo I – Do Condomínio
-6-
-7-
DEFINIÇÃO DE CONDOMÍNIO
A palavra condomínio significa “propriedade comum”. Viver em um
condomínio exige um espírito diferente, uma vez que nos condomínios
imobiliários existem áreas de domínio comum e áreas privativas. O direito de
uso da área comum e a conservar o que é de todos são condições básicas
para a vida em condomínio. Em termos de propriedade, a cada área
privativa corresponderá uma fração ideal da área comum.
ATRIBUIÇÃO DO SÍNDICO
Cabe ao síndico a responsabilidade pela Administração do Condomínio.
-9–
- 10 - As portas do apartamento
devem ter olho mágico de 180
solicitando ainda que esses graus.
funcionários não comentem sobre
seus hábitos.
SEGUROS
Os condôminos que chegarem a assembléia após o horário previsto
para a segunda convocação podem ser impedidos de votar?
- Os impedimentos e regras para conduzir uma assembléia devem constar
no texto da convenção de condomínio, sendo ela omissa, e se a votação
ainda Fazer
não seseguro
iniciou,é não
a há única
impedimento legal para os que chegarem - 13 -
maneira
atrasadosde transferir
votem como os uma serie
demais. “Art. 1346 : É obrigatório o
de “RISCOS” do (s) proprietário seguro de toda a edificação
O Condômino
(s) para uma seguradora.
que tumultuarPara oa assembléia
quantopodeao risco
ser expulso
de incêndio
pelos
demais? talvez a tarefa mais
sindico ou destruição, total ou
- O condômino
importante na que
direção
não respeitar
de seu a reuniãoparcial”.
assemblear poderá ser retirado
por determinação
condomínio é fazer
do presidente
o seguro,que tem o poder e o dever de manter a
ordem
pois o cargo
e a disciplina
o obriga “civilmente”
durante as assembléias,
“Art. mas
1348os demais
: Compete
condôminos
ao
não devem
no caso de intervir,
não sobfazê-lo.
pena Ade envolvimento
sindico: pessoal
(...) com a questão,
podendo caracterizar
legislação é clara. cerceamento de direitos
IX– dorealizar
condôminoorebelde.
seguro da
- 12 - edificação”.
MODELOa DO
Consultamos lei REGULAMENTO
condomínio de n.º 4591 de 16 de
do INTERNO
Abaixo descrevemos
coberturas:
algumas das
ADAPTAÇÃO DA CONVENÇÃO
A Nova Lei
disposto no art.1.334, do Novo
Código Civil, podem permanecer
Os critérios até então adotados como estão.
pelas atuais escrituras de No novo Código os juros
convenção, de acordo com o moratórios são de 1%. O Secovi
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
recomenda que os juros dessa transferência será
moratórios a serem estabelecidos de metade mais um dos
não sejam superiores a 2% ao presentes na
mês, ou seja,o dobro da taxa assembléia. Esta
legal. Os que pretendem aplicar também poderá, em
os juros de 2% ao mês deverão, maioria absoluta,decidir
obrigatoriamente, alterar a pela destituição do
convenção condominial. síndico que praticar
Para as convenções que irregularidades,não
venham a ser instituídas, a partir prestar contas ou não
do Novo Código Civil, o critério de administrar
rateio deverá ser, convenientemente o
necessariamente, o da fração condomínio.Este item
ideal da unidade.Não há deve constar da ordem
necessidade de mudar as do dia da convenção,
Convenções anteriores ao Novo em razão da
Código Civil, caso o critério de subjetividade da
rateio atual seja satisfatório. hipótese pelo legislador
A convenção deverá trazer a quanto à conveniência
previsão de aplicação de da administração.
penalidades no caso de
descumprimento dos deveres dos • O novo Código Civil não
condôminos. explicita os
procedimentos para
O novo Código não prevê a deliberar sobre a
formação de conselho consultivo. destituição do sindico. O
No entanto, não há necessidades Secovi-Blumenau
de extinguir o conselho, que é um recomenda que as
órgão de suporte ao sindico. O novas Convenções
Secovi-Rj entende que o Conselho disciplinem essa
Consultivo deve ser mantido nas convocação. Na nova
Convenções anteriores á redação, a aprovação,
promulgação do Novo Código que até então
Civil. necessitava de 2/3 dos
votos, pode ser feita por
• A instituição do maioria simples.
Conselho Fiscal é
facultativa, e seus • O Código Civil reforça a
membros não precisarão vedação do voto do
ser, necessariamente, inadimplente,
condôminos. especialmente nos
- 15 - condomínios cujas
Convenções forem
• O Código Civil prevê a omissas sobre a
transferência de matéria.
poderes do sindico para
outra pessoa, se for • O fundo de reserva
aprovado pela previsto na Convenção
assembléia, salvo permanece legítimo. O
disposição em contrário documento deve
da Convenção. O estabelecer sua forma
quorum para aprovação de constituição,
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
utilização e reposição. criado em assembléia
Se não estiver previsto especialmente
na Convenção, o fundo convocada.
de reserva poderá ser
O Regimento Interno do
condomínio deverá integrar a As Convenções têm diversos
escritura de Convenção. quóruns específicos para
aprovação em assembléia ou
O Secovi-Blumenau sugere que mesmo para a modificação de
esse documento determine as seus dispositivos. Esses quóruns,
regras gerais, destinando-se a desde que não colidam com os
deliberação da assembléia, estabelecimentos pelo Novo
através de quórum simples, ao Código Civil, permanecerão em
estabelecimento das normas de vigor.
utilização das áreas de lazer,
salão de festas, garagem etc.
PISOS NOVOS:
• Lave com água para eliminar pó, areia e sujeiras. Pinte com tinta especifica
para piso, conforme instruções. A secagem total de um piso novo dá-se em
30dias.
PISOS VELHOS:
- 16 -
PISOS QUEIMADOS:
REPINTURA:
TODO construídas.
credenciado
Tudo
no
deve
Cartório
ser
de
Registro de Imóveis, das plantas
CUIDADO É até mesmo o numero de vagas na
garagem.
POUCO COM O conjunto desses documentos
permitirá afetivamente que você
IMÓVEIS EM registre o seu contrato de compra
e venda. Alem disso, de posse
CONSTRUÇÃO desses documentos, você pode
exigir, em juízo, que o
Quem estiver pretendendo incorporador lhe entregue o
comprar um apartamento em apartamento na forma contratada
construção ou em fase de e a escritura definitiva, se você
acabamento, deve tomar muito cumpriu o contrato. Porém,
cuidado na finalização do enquanto não se der a entrega
negócio. Como sabemos, essa das chaves, os incorporadores
transação exige uma são obrigados a prestar conta do
documentação especial, além andamento da obra,
daquela comum à toda a especialmente quanto ao
aquisição de um imóvel. cumprimento dos prazos. Essa
Acreditamos que, em primeiro fiscalização deve ser feita por
lugar, você deve exigir a planta uma comissão de representantes,
aprovada pela prefeitura, eleita em assembléia. No campo
inclusive com as modificações dos contratos de construção a
traçadas posteriormente. Em preço de custo, essa Comissão
seguida, ou depois, peça o deve rever as estimativas de
registro de incorporação, custo e a taxa de contribuição dos
juntamente com o memorial condôminos, podendo cobra-los e,
descritivo da obra e dos ate mesmo, vender as unidades,
acabamentos, alem da caso eles estejam com prestações
discriminação das frações ideais em atraso. É preciso acentuar,
do terreno, com as unidades que é muito importante o registro
autônomas correspondentes. da incorporação, cujo número
Solicite, também a minuta da deve obrigatoriamente constar do
Convenção do Condomínio, com a material publicitário para a
indicação das áreas a serem venda.
TESTE
PARA FUNCIONARIOS DE CONDOMINIO
conhecimentos sobre segurança
Chegou o momento dos em condomínios, fazendo o teste
empregados avaliarem seus que vem a seguir. Para cada
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pergunta, há três opções de um morador quiser sair do
resposta, mas apenas uma esta prédio, você deve:
correta. A- Pedir que o morador aguarde
alguns instantes na portaria,
Marque com um x a letra que enquanto você identifica a
corresponde a alternativa certa. pessoa.
B-Deixar o morador sair,
enquanto você identifica a
- 18 - pessoa.
1- Se uma C-Pedir que a pessoa espere,
pessoa enquanto o morador sai.
estranha puxa 5- Se entregadores de flores
conversa com (vendedores, etc.) quiserem
você, e faz entrar no prédio, você deve:
perguntas A-Permitir que entrem.
sobre o B-Impedir ou controlar a entrada,
condomínio e dependendo da orientação do
seus sindico.
moradores, C-Ligar para o sindico, e
você: perguntar se pode deixar entrar.
6- Empregados de
A-Deve responder a todas as concessionárias devem:
perguntas A-Ser identificados, e se for o
B-deve responder a algumas caso, confirmar por telefone se
realmente são da concessionária.
perguntas
E, se possível, um funcionário do
prédio deve acompanha-lo até o
C-Jamais deve fornecer qualquer
apartamento.
tipo de informação.
B -Ter livre acesso ao prédio
2-Se uma mulher grávida
C-Ter sua entrada barrada.
desconhecida pedir para usar
7- Mensageiro com entrega
o banheiro do prédio, você:
deve:
A-Deve permitir sua entrada.
- 19 -
B-Não deve deixar entrar,
A-Ser impedido de entrar no
orientando-a para procurar um
prédio.
banheiro público.
B-Entrar acompanhado de um
C-Deve ligar para o síndico, e
funcionário do prédio.
pedir autorização para ela utilizar
C-Entrar no prédio após confirmar
o banheiro.
com o morador, e ele autorizar.
3- Se uma pessoa
Antes de abrir a porta, deve-se
desconhecida deseja entrar
observar se há pessoas em
no prédio, você deve:
atitudes suspeitas. Verificar se o
A- Abrir a porta imediatamente.
morador realmente se dirigiu ao
B- Deixa-la entrar, e depois
apartamento indicado. Após ele
comunicar ao morador.
deixar a unidade visitada, deve-se
C- Identifica-la através do
entrar em contato com o
interfone, e pedir autorização do
morador, e verificar se esta tudo
morador para deixar entrar. Caso
em ordem, informando também
ele autorize, aí sim, abrir a porta
que o mensageiro esta deixando
para a pessoa.
o prédio.
4- Se você estiver
identificando uma pessoa
estranha, e ao mesmo tempo,
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8- Em relação a prestadores 9- Quando houver
de serviço, o procedimento apartamento a ser locado ou
correto deve ser: vendido, você deve:
A-Permitir sempre a entrada. A - Permitir visitas ao imóvel
B-Pedir autorização ao sindico apenas nos horários de maior
para deixar entrar. movimento do prédio.
C-Antes de permitir a entrada B-Exigir a presença do corretor
deve-se confirmar a solicitação do ou proprietário, antes de permitir
serviço com o morador. Se for a entrada no prédio. O corretor
dada autorização para subir, pedir deverá estar devidamente
sua identificação, e anotar seus identificado pelo respectivo
dados (nome, número da registro do seu órgão fiscalizador,
identidade, etc) em livro e se estiver vinculado a uma
específico. Informar ao morador corretora ou administradora. A
quando o prestador de serviço mesma também deverá ser
estiver deixando o prédio. Mesmo identificada.
o profissional já sendo conhecido, C - Permitir a entrada no prédio
não se deve permitir que entre mesmo sem a presença de
acompanhado de estranhos. corretor ou do proprietário do
imóvel.
- 20 -
FEIRAS DEMONSTRAM IMPORTÂNCIA
DE CONDOMÍNIOS.
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
Síndicos e condomínios têm, realmente, conquistados a atenção de vários
setores, tanto de serviços, como de fornecedores de materiais e
equipamentos, que contribuem para o bom desempenho das pessoas e
profissionais que se dedicam a tarefa de administrar as mais diversas formas
de comunidade, para aqueles que utilizam edifícios como moradia ou
escritórios. Já neste segundo semestre acontece a Feira A MORADIA.
IDENTIFICAÇÃO DE CANALIZAÇÕES
- 22 -
CUIDADOS QUE O ZELADOR DEVE TER PARA PREVENIR INCÊNDIOS
☛Revisar periódicamente o
hidrantes, alarmes,
elétricos, etc.
dispositivos
- 23 -
RECEPÇÃO E
PORTARIA DE
☛Não permitir que seus EDIFÍCIOS
subordi-nados esquentem
refeições em lata com álcool, Serviços e Responsabilidades
principalmente na área da do Porteiro do Edifício
garagem.
•
andamento do trabalho.
Aceitar sugestões e
☛Controle do quadro de
Chaves
reclamações.
• Zelar pela segurança
Recomendações
Importantes
Cuidados ao • Nunca abrir portas ou portões
assumir posto na para visitantes, sem antes fazer a
devida identificação e solicitar a
Portaria autorização do condômino para
sua entrada.
•Chegar pelo menos 10 minutos
• As encomendas que chegarem
antes do seu horário.
aos condôminos devem
• Verificar se a portaria está em permanecer na portaria (não
ordem e limpa. deverão ser recebidas
• Verificar o funcionamento do diretamente no apartamento),
interfone para serem retiradas
• Verificar o funcionamento dos posteriormente.
portões automáticos. • Solicitar a presença na portaria
• Verificar arquivos, livros, de um dos moradores do
canetas e demais objetos apartamento, quando da entrega
pertencentes à portaria. de encomendas (flores, pizzas,
• Verificar se há recados para presentes, etc). Nunca abrir os
serem entregues. portões da garagem sem antes
• Verificar o quadro de chaves. identificar devidamente o
• Verificar com o seu antecessor motorista e o veículo.
se há visitas em algum • Não fornecer informações de
apartamento ou algum técnico ordem particular com referência
especializado prestando serviços aos moradores do prédio.
no prédio, etc. • Quando algum interessado
desejar visitar um imóvel (para
- 24 - alugar ou comprar), não permitir
Cuidados Essenciais sua entrada sem antes reter um
documento na portaria e que
de Segurança esteja acompanhado de um
corretor.
Manter constante vigilância • Não se deixe intimidar por
sobre: visitas arrogantes, por medo de
☛Entrada de Estranhos criar atrito com os moradores,
autorizando sua entrada sem
☛Recebimento de Pacotes fazer uma consulta pelo interfone.
• Quando houver uma visita na
☛Falsos técnicos entrada do edifício, não abrir as
portas para condôminos que
☛Movimentação estranha. eventualmente estejam
chegando, sem antes proceder a
☛Horário de visitas. devida identificação.
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
• Cuidar da abertura da porta da • Enrolar devidamente o fio do
garagem, quando da entrada ou maquinário.
saída de veículo, nos horários de • Pendurar vassouras e rolos.
limpeza, remoção de lixo e dias • Lavar panos e flanelas após o
de mudança. uso.
• Evitar que os funcionários do • Guardar esponjas de aço secas.
edifício comentem • Ter o máximo cuidado com
particularidades sobre hábitos os inflamáveis como: gasolina,
bens de moradores, varsol, inseticida, removedor, etc.
freqüentadores ou clientes. • Evitar batidas da enceradeira
• Não permitir aglomerações no nas paredes, móveis e objetos.
hall de entrada, saguão e portaria • Não desligar tomadas puxando o
do edifício. fio.
• Estabelecer normas de • Colocar escovas com cuidado na
segurança. enceradeira.
• Manter cadastro de • Limpar periodicamente as
fornecedores do condomínio. escovas de pelo, com detergente
• Manter forte iluminação nas e removedor.
áreas frontais, corredores, • Enxugar escovas de nylon
garagens e em todos os pontos depois de usá-las.
considerados críticos. • Limpar e lubrificar a enceradeira
semanalmente.
SUPERVISÃO DOS • Limpar periodicamente o
TRABALHOS DE aspirador.
CONSERVAÇÃO E
LIMPEZA PELO ZELADOR SISTEMA ELÉTRICO
• Distribuir tarefas. O sistema elétrico é composto de:
• Vistorias os trabalhos de • Caixa de distribuição geral de
limpeza energia elétrica.
• Controlar o material utilizado. • Caixas secundárias de
• Treinar seus auxiliares distribuição de energia elétrica.
• Medidor de corrente elétrica.
Conservação de Materiais • Chaves e fusíveis.
e Equipamentos de Limpeza:
• Não deixar em locais de Como inspecionar o Sistema
passagem. de Iluminação do Edifício:
• Evitar deixar lixo no caminho
• Não derramar água durante o • Verificar se há lâmpadas
transporte. queimadas nas áreas comuns do
• Limpar vassouras depois de usá- edifício.
las. • Trocar lâmpadas queimadas.
• Verificar se há defeitos nos
- 25 - interruptores.
• Enxugar rodos, baldes e latas, • Substituir interruptores
antes de guardá-los. • Verificar o funcionamento da
• Não deixar sabão e/ou sapólio minuteria.
em lugares úmidos. • Verificar se há fusível queimado.
• Deixar vidros e latas tampados. • Trocar fusíveis queimados.
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
PRECAUÇÕES: É necessária a verificação diária
pelo zelador, do funcionamento
Antes de proceder a troca efetiva do painel localizado no térreo do
do fusível, verificar se todo o edifício, do painel localizado na
edifício sofre carência de energia cabine e do elevador em geral.
elétrica e qual a causa de queima
do fusível. Cuidados Gerais:
• O fusível deve ser da mesma • Manter a casa das máquinas
amperagem que a do retirado. permanentemente trancada e
• Em nenhuma circunstância o com lâmpadas.
fusível deverá ser reforçado ou • Permitir seu acesso somente a
substituído por outro material. pessoas autorizadas.
• Nunca substituir fusíveis da • Manter a chave em lugar
chave geral da caixa de prontamente acessível.
distribuição geral (fusíveis de 300 • Exigir identificação do
a 1200 A) quando ocorrer a funcionário da firma de
queima de um deles, desligar a manutenção.
chave geral e chamar a • Informar com rapidez
concessionária para que localize o irregularidades ou paralisações
defeito. do elevador.
• Não desligar disjuntores como • Desligar o elevador, qualquer
se fossem interruptores. seja a irregularidade , ao fazer o
pedido de • • Controlar a
freqüência das inspeções e
PARA-RAIOS: assinar o comprovante de visita.
• Manter o extintor de incêndio na
• É necessário examinar o fio casa de máquinas em condições
terra, para evitar rompimentos e de uso eficiente.
interrupções.
• Nunca tocar o para-raios com as Observações:
mãos desprotegidas, nem • Proibir o transporte excessivo de
permanecer perto do mesmo. peso.
• Não permitir amarrar cordas de • Alterar o uso dos elevadores,
roupas ou antenas de televisão, deixando um deles parado,
fator comum quando o para-raios sempre que puder.
é colocado em área útil. • Conservar o elevador no térreo,
quando não estiver em trânsito.
SISTEMA DE • Evitar paradas desnecessárias
ELEVADORES do elevador nos andares.
• Em caso de acidente, não
O sistema de elevadores é permitir saída pelo teto do
constituído de: elevador.
• Elevador. • Não manobrar em hipótese
• Casa de máquinas. alguma, o nivelador do elevador.
• Poço do elevador. • Em caso de acidente mecânico,
• Cabos. a primeira providência é desligar
- 26 - a chave do gerador que se
• Roldanas encontra na cabine.
• Correntes • Em caso de acidente grave,
chamar o P. S., polícia e
conservadora.
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
• No período de uma revisão a • Controlar o abastecimento e a
outra, anotar todas as distribuição de água.
irregularidades que forem • Desentupir a canalização do
aparecendo, por exemplo: porta esgoto.
que não fecha, painéis de luz que • Se ocorrer vazamento fora do
não acendem, etc. prédio, os reparos deverão ser
• Cuidar que nos trilhos das executados pela companhia que
portas não existam pontas de fornece água.
cigarros, chicletes, moedas, etc. • Os reparos nos encanamentos
pois muitas vezes a paralisação internos e suas conexões deverão
das portas deve-se a este fato. ser feitos por encanadores
• Nunca colocar o aviso “elevador especializados.
quebrado” e sim “aguardando • No caso de vazamento que
manutenção” ou “inspeção”, o possam por em perigo a estrutura
que evita medos psicológicos. do edifício comunicar o fato ao
• Não permitir apertar os dois síndico ou à empresa
botões do painel externo administradora.
simultaneamente. • Alternar o funcionamento das
• Evitar incêndios, não permitindo bombas. O trabalho excessivo de
fumar dentro dos elevadores. uma bomba poderá estragá-la por
• Não permitir guardar varais, superaquecimento.
móveis, colchões, etc., na casa • Quando as bombas não
das máquinas. estiverem funcionando, verificar
• Ao lavar escadas, evitar a se é falta de energia elétrica ou
penetração de água nas portas falha.
dos elevadores. • Orientar os ocupantes do
• Não colocar venenos para ratos edifício como proceder quanto da
no poço do elevador. falta de água.
• Não assinar a ficha de • Abastecer o reservatório
manutenção em branco ou em superior quando da chegada da
que o horário não coincida. água.
• Fechar o registro geral de
SISTEMA distribuição de água para as
unidades autônomas.
HIDRÁULICO • Deixar encher o reservatório
inferior.
O sistema hidráulico é o conjunto
• Ligar uma das bombas
constituído de:
• Aguardar o abastecimento do
• Entrada de água potável da rua
reservatório superior.
• Reservatório de água
• Abrir o registro geral
• Casa das bombas
• Controlar o funcionamento das
• Caixa de inspeção bombas até a normalização do
• Caixa de água pluvial reabastecimento.
Observações: IMPORTANTE
• Inspecionar o estado de
conservação dos encanamentos Toda caixa de água superior tem
em geral. bloqueado 1/3 de sua capacidade
d’água para reserva de incêndio,
- 27 - com um registro que só deve ser
fechado, quando da necessidade
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
de reparo na rede. O registro
deve estar sempre aberto.
- 33 -
O QUE É A MORADIA
Prezado Síndico
NOSSA EMPRESA
• Empresa consolidada no mercado, e com registro no Conselho Regional de
Administração.
• Única empresa que possui seu próprio Sistema de Administração e sistema
On-Line.
• Maior e Melhor Empresa do ramo.
• Profissionais gabaritados e treinados, com 11 anos de experiência.
• Prestação de contas mensal, fácil de conferir.
• Serviço de “Busca/Leva”, rápido e eficiente, sem custo adicional.
• Controle de Cobrança Bancária.
• Fornecimento de relatório mensal e despesas rateadas.
• Controle de todas as contas do condomínio e extratos on-line sem custos
adicionais (opcional).
• Lançamento e arquivamento de documentos do condomínio.
• Assessoria de cobrança de condomínios em atraso (inclusão no SPC), com
relatórios semanais, quinzenais ou mensais.
• Coordenação dos funcionários (registro, dispensa, contratação, orientação...)
em nome do Edifício.
• Emissão de todos os editais, circulares, avisos, quando necessário.
• Secretariar Atas de Assembléias Gerais, quando convocada.
• Contratação de todos os serviços necessários e orçamentos
solicitados a terceiros para o Edifício (opcional).
• Dentre as administradoras (contador, imobiliárias e pessoas físicas,
que não são registradas no CRA, e não são autorizadas pelo
Conselho Regional de Administração – CRA, portanto não podem
atuar neste mercado). A Moradia é com certeza a maior e melhor.