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STIMA dei FABBRICATI

PREMESSA :

Per fabbricato si intende qualsiasi costruzione coperta, infissa al suolo, isolata da vie e spazi
vuoti oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano dalle
fondamenta al tetto che disponga di uno o più accessi sulla via e abbia, eventualmente, una o
più scale autonome.
Un fabbricato è costituito da una o più unità immobiliari, cioè di parti economicamente
indipendenti, cioè capaci di produrre un reddito.
La descrizione del fabbricato o di singole unità immobiliari ( un appartamento in un condominio),
è necessaria al fine di individuare esattamente il bene, oggetto di stima e di mettere in risalto tutte
quelle caratteristiche che possono influenzarne il valore.
Queste caratteristiche sono :

1) CARATTERISTICHE ESTRINSECHE
2) CARATTERISTICHE INTRINSECHE
3) CARATTERISTICHE LEGALI e CATASTALI
CARATTERISTICHE ESTRINSECHE :

Queste caratteristiche tengono in considerazione le relazioni del fabbricato o unità immobiliare


con il territorio in cui si trova. Le più importanti sono :

1) UBICAZIONE : sono le zone omogenee del territorio comunale in cui è suddiviso il


mercato immobiliare , esse sono :
a. Centro, che può anche essere storico
b. Zona intermedia, fascia interposta fra il centro e la periferia
c. Periferia
d. Zona industriale/artigianale
e. Zona agricola

2) INFRASTRUTTURE : sono le opere di urbanizzazione primaria e secondaria che


consentono alle famiglie e alle persone di vivere il meglio possibile nello spazio urbano e
alle imprese di svolgere proficuamente le loro attività, esse sono :
a. Le vie di comunicazione stradali o su rotaia
b. Asili e scuole
c. Esercizi commerciali
d. Edifici per il culto
e. Strutture sportive e per il tempo libero
f. Parcheggi
g. Altri servizi (banche, poste, centri sociali etc.)

3) QUALITA’ URBANISTICO-SOCIALE e AMBIENTALE : è costituito dal tessuto edilizio-


sociale del territorio. Vi sono quartieri di prestigio abitati da una popolazione di
corrispondente livello, quartieri più popolari dove magari prolifera una certa povertà o
addirittura micro o macro criminalità. Anche la presenza di idonee infrastrutture tipo
parchi, aree verdi e o fabbriche che potrebbero queste ultime portare inquinamento e
traffico caotico. Tutto questo incide in aumento o in diminuizione sul valore commerciale
del bene oggetto di stima
CARATTERISTICHE INTRINSECHE :

Sono caratteristiche che riguardano le modalità e gli scopi per cui il fabbricato è stato costruito. A
scopo estimativo, tali caratteristiche possono suddividersi in :

1) DESTINAZIONE D’ USO : Per identificare la destinazione d’ uso si fa sempre riferimento


alle categorie definite dal CATASTO ITALIANO, le più comuni in ambito estimativo sono :

a. CIVILI (abitazioni, negozi, uffici)


b. RURALI (edifici a supporto dell’ azienda agraria)
c. INDUSTRIALI (destinati ad attività produttive)

2) TIPOLOGIE EDILIZIE : si riferisce alla dimensione ed alla distribuzione degli spazi utili del
fabbricato o delle singole unità immobiliari

3) TIPOLOGIE COSTRUTTIVE : Riguarda le modalità con cui è stato edificato l’ edificio, ai


fini estimativi si considera :

a. Edifici in muratura
b. Edifici in cemento armato
c. Edifici in CAP (cemento armato prefabbricato)
d. Edifici in metallo

4) POSIZIONE DELL’ UNITA’ IMMOBILIARE NELL’ EDIFICIO : ai fini estimativi queste


caratteristiche si possono riassumere in :
a. PIANO : negli edifici condominiali sono apprezzati gli appartamenti posti ai piani alti
migliore panoramicità ad esempio attici o appartamenti posti in posizione superiore
rispetto ad esempio ad un piano terra o un primo piano (meno panoramicità e più
caos sonoro)
b. ESPOSIZIONE : ai fini estimativi è maggiormente apprezzato un edificio o unità
immobiliare la cui esposizione sia tale da permettere un soleggiamento delle zone
più vivibili tipo il soggiorno e la cucina. Le esposizioni migliori sono sud, sud est,
sod-ovest.
c. PROSPETTO : consiste nella veduta che l’ edificio ha dalle finestre e dai balconi ,
quindi una vista su un parco piuttosto che su una strada super trafficata, determina
un incremento o decremento del valore dell’ immobile stimato.
5) QUALITA’ EDILIZIA : dipende dai materiali utilizzati per le finiture e dalla tipologia
degli impianti . Ai fini estimativi si possono sintetizzare in :
a. RIFINITURE : pavimenti , rivestimenti , serramenti
b. IMPIANTI : impianto di riscaldamento/raffrescamento, se questo è termoautonomo
o centralizzato
c. ASPETTO ARCHITETTONICO : abitazioni in palazzoni, o complessi residenziali che
evidenziano una migliore funzionalità e/o uno stile più o meno moderno oppure
signorile e/o economico.

6) DIMENSIONE : la dimensione è un parametro fondamentale che rispecchia a prima vista


il tipo di unità immobiliare, bisogna attenersi alle indicazioni catastali del numero di vani, e
si possono sintetizzare nel seguente modo :

a. PICCOLO : monolocale inferiore a 45 MQ


b. MEDIO-PICCOLO : bilocale da 45 a 70 MQ
c. MEDIO : 3-4 locali da 70 a 110 MQ
d. MEDIO-GRANDE : 4-5 locali da 110 a 150 MQ
e. GRANDE : oltre 150 MQ
CARATTERISTICHE LEGALI E CATASTALI :

I vincoli di tipo giuridico possono influenzare il valore di un fabbricato ed è per questo che il perito
dovrà fare molta attenzione allo status quo in cui ricade l’ edificio oggetto della stima in quanto è
importante valutare se il bene rispetta determinate caratteristiche che ai fini semplificativi ed
estimativi si possono elencare nel seguente modo :

1) NORME URBANISTICHE : regolarità del titolo abilitativo, certificato di agibilità, assenza


di abusi edilizi che potrebbero inficiarne l’ agibilità

2) CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI : gli impianti dell’ immobile devono essere in regola
con la normativa vigente ( impianto elettrico, idrico, trasporto del gas)

3) NORME CATASTALI : anche se il catasto Italiano non è probatorio, la regolarità degli atti
catastali che sono la toponomastica, il foglio e il numero di mappa, la categoria e la classe,
le dimensioni (n° di vani/mq) la rendita catastale, è molto importante soprattutto ai fini
fiscali

4) DIRITTI REALI o sul bene( reale deriva dal latino res che significa cosa, bene) e sono gli
eventuali diritti di terze persone sull’ immobile. Si possono riassumere nel seguente modo :

a. Contratti di locazione in corso


b. Ipoteche
c. Diritti reali di godimento