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PREMESSA :
Per fabbricato si intende qualsiasi costruzione coperta, infissa al suolo, isolata da vie e spazi
vuoti oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano dalle
fondamenta al tetto che disponga di uno o più accessi sulla via e abbia, eventualmente, una o
più scale autonome.
Un fabbricato è costituito da una o più unità immobiliari, cioè di parti economicamente
indipendenti, cioè capaci di produrre un reddito.
La descrizione del fabbricato o di singole unità immobiliari ( un appartamento in un condominio),
è necessaria al fine di individuare esattamente il bene, oggetto di stima e di mettere in risalto tutte
quelle caratteristiche che possono influenzarne il valore.
Queste caratteristiche sono :
1) CARATTERISTICHE ESTRINSECHE
2) CARATTERISTICHE INTRINSECHE
3) CARATTERISTICHE LEGALI e CATASTALI
CARATTERISTICHE ESTRINSECHE :
Sono caratteristiche che riguardano le modalità e gli scopi per cui il fabbricato è stato costruito. A
scopo estimativo, tali caratteristiche possono suddividersi in :
2) TIPOLOGIE EDILIZIE : si riferisce alla dimensione ed alla distribuzione degli spazi utili del
fabbricato o delle singole unità immobiliari
a. Edifici in muratura
b. Edifici in cemento armato
c. Edifici in CAP (cemento armato prefabbricato)
d. Edifici in metallo
I vincoli di tipo giuridico possono influenzare il valore di un fabbricato ed è per questo che il perito
dovrà fare molta attenzione allo status quo in cui ricade l’ edificio oggetto della stima in quanto è
importante valutare se il bene rispetta determinate caratteristiche che ai fini semplificativi ed
estimativi si possono elencare nel seguente modo :
2) CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI : gli impianti dell’ immobile devono essere in regola
con la normativa vigente ( impianto elettrico, idrico, trasporto del gas)
3) NORME CATASTALI : anche se il catasto Italiano non è probatorio, la regolarità degli atti
catastali che sono la toponomastica, il foglio e il numero di mappa, la categoria e la classe,
le dimensioni (n° di vani/mq) la rendita catastale, è molto importante soprattutto ai fini
fiscali
4) DIRITTI REALI o sul bene( reale deriva dal latino res che significa cosa, bene) e sono gli
eventuali diritti di terze persone sull’ immobile. Si possono riassumere nel seguente modo :