L’usufrutto

L’usufrutto fa parte di quei diritti che vengono definiti diritti reali di godimento.

Partiamo quindi dal significato del diritto reale di godimento: è il diritto di trarre un’utilità da una determinata cosa,
quindi di trarne un beneficio. Il più conosciuto è sicuramente il diritto di proprietà, ma ne esistono molti altri come
l’usufrutto, le servitù prediali, il diritto di superficie e le rendite.

La costante che accumuna tutti questi diritti è che si può trarre beneficio da qualche cosa, ciò che cambia è appunto il
beneficio.

Si chiamano diritti reali perché deriva da’ res ‘ovvero che riguarda le cose non le persone. Se diritto fosse verso una
persona non si parlerebbe di diritto reale, ma di diritto relativo. Per esempio il diritto di credito, ovvero si ha il diritto di
farsi rimborsare dei soldi da una persona quindi questo diritto coinvolge solo due persone, mentre i diritti reali sono
assoluti.

L’usufrutto quindi è il diritto di godimento da parte di una persona, detta usufruttuario, di un bene altrui. Il
proprietario del bene è detto nudo proprietario.

La costituzione del diritto di usufrutto può avvenire:

-tramite contratto

-per legge

-per usucapione, mediante il possesso continuato per 20 anni.

L’estinzione del diritto di usufrutto avviene o dopo la morte dell’usufruttuario o alla scadenza prevista da contratto o
per prescrizione, cioè per effetto del non uso per 20 anni consecutivi. L’usufrutto non può essere ereditato.

L’usufrutto può avere per oggetti beni mobili e immobili. L’usufruttuario ha il diritto di godere di tutti i benefici, ma
deve rispettarne la destinazione economica. Per esempio se parliamo di un usufrutto di una casa , l’usufruttuario non
potrà trasformarla in un negozio.

La legge pone a carico del l’usufruttuario:

-le spese, e gli oneri relativi all’amministrazione, manutenzione ordinaria e custodia della cosa.

-le imposte, i contributi

Quindi sono a carico dell’usufruttuario le spese per la gestione, mentre restano a carico del nudo proprietario le spese
per la conservazione del bene (manutenzione straordinaria, assicurazione).

Valore usufrutto

La stima del valore di usufrutto di un immobile è richiesta:

-quando il nudo proprietario vuole estinguere l’usufrutto prima della scadenza offrendo all’usufruttuario una cifra di
pari valore.

-per la stima del valore di nuda proprietà.

q n−1
V u= R u
r qn
Ru= reddito annuo netto mediamente ritraibile dall’usufruttuario negli anni di durata residua dell’usufrutto

qn −1
= coeff. finanziario di accumulazione iniziale di un’annualità limitata posticipata
r qn
n= numero anni di durata residua dell’usufrutto
r= saggio commerciale

Ru=rlt−(tr+ amm+servizi+ sfitto+interessi )

Valore di nuda proprietà

Si ottiene detraendo dal valore del bene libero da usufrutto (v) il valore dell’usufrutto stesso(Vu).

Vnp=V-Vu

Il valore del bene libero da usufrutto viene determinato secondo l’aspetto economico del valore di mercato.

Un modo alternativo per calcolare il valore di nuda proprietà è:

V
Vnp=
qn
La legge consente all’usufruttuario di eseguire dei miglioramenti e delle aggiunte a condizione che non sia alterata la
destinazione economica d’uso. Quindi la stima della nuda proprietà di un immobile migliorato dall’usufruttuario dovrà
tenere conto di un’indennità da pagare:

Ind
Vnp= V-Vu - n
(1+r )

Servitù prediale coattive

Una servitù prediale è definita dal codice civile come ‘un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo
appartenente a un diverso proprietario ’. Il fondo gravato sulla servitù è detto servente, il fondo a favore del quale è
stata creata la servitù è detta dominante.

Vi sono diversi tipi di servitù:

in base alla volontà: abbiamo le servitù volontarie (se c’è un accordo tra le parti)e quelle coattive (se è la legge a
imporle tramite una sentenza o tramite l’atto dell’autorità amministrativa).

In base alla visibilità: apparenti (presuppongono la costruzione di opere visibili) e non apparenti (nessun ‘opera, ma
esistono)

In base alla durata: temporanee (meno di 9 anni) e permanenti (più di 9 anni)

L’estinzione di una servitù coattiva può avvenire per :

-confusione: quando una sola persona riunisce la proprietà del fondo dominante e del fondo servente.

- prescrizione: quando la servitù non viene esercitata per almeno 20 anni

-abbandono fondo servente.

Abbiamo le servitù di passaggio, le servitù di elettrodotto, di acquedotto e scarico e di metanodotto.

Le servitù di passaggio
Si ha una situazione in cui il fondo è intercluso, ovvero non ha accesso diretto a una pubblica via, questo fondo prende
il nome di dominante. Il fondo che interclude è detto fondo servente. E’ quello che concede il passaggio, che
diminuisce la propria utilità a favore di un altro.

Proviamo a determinare l’indennità anche se non è così immediata a causa dei vari fattori.

Ind = V(valore area occupata dalla strada) + Tr:r + frutti pendenti /anticipazioni culturali + valore soprassuolo + danni