Obrigações "propter rem"

As obrigações ou são simples ou são complexas, sendo que esta última,

quando múltiplo seu objeto, se agrupam em cumulativas ou conjuntivas,
alternativas ou disjuntivas e facultativas. Sabemos também, que as obrigações
têm por objeto dar, fazer ou não fazer alguma coisa. De modo que cada uma
dessas espécies é considerada modalidades das obrigações. Há, entretanto
outras modalidades de obrigação, derivadas do problema da multiplicidade de
credores ou de devedores e até mesmo de ambos na relação jurídica. São
elas: a obrigação divisível ou indivisível e a solidária. Contudo, versaremos no
decorrer deste trabalho sobre outra modalidade de obrigação, que tem
provocado o interesse da doutrina e se revela útil na compreensão de alguns
problemas jurídicos. É a obrigação propter rem, que sem derivar diretamente
da vontade das partes, decorre da relação do devedor e do credor em face de
uma coisa. Desta forma, esperamos ter suprido o conteúdo desta modalidade
de obrigação de maneira que todos que tiverem a oportunidade de leitura deste
tenha uma rápida e clara compreensão.

1.OBRIGAÇÕES PROPTER REM

1.1. Conceito em Cinco Passos

O que já é claro para doutrinadores, docentes, acadêmicos e demais

estudiosos do Direito é quão sensível é a conceituação de obrigações propter
rem. Na verdade, tal fato ocorre pela relação íntima se pode afirmar entre
obrigação real e pessoal, que aprofundaremos no âmbito da natureza jurídica.
Primeiro passo, retornar ao conceito de obrigação é entender que o homem
estabelece uma relação jurídica em decorrência de uma escala de valores,
portanto um brinquedo para uma criança de cinco anos é tão importante quanto
o fechamento de um contrato para um empresário. E a esta relação jurídica
denominamos obrigação, independentemente se for de cunho moral, social,
religioso, político ou até mesmo jurídico que realmente nos interessa no
momento. Segundo passo será buscar uma conceituação científica. Efeito de
obrigar, que é constranger, impor a alguém a prática de um ato ou
comportamento. 2.A sujeição a uma pretensão. 3.Cártula.Título a que se
incorpora uma dívida.Direito, execução, dever. "E percebemos falhas que
dificultam a compreensão, mas é unânime também que qualquer definição será
incompleta. Outra conceituação é que obrigação "é uma relação jurídica
transitória de cunho pecuniário, unindo duas (ou mais) pessoas, devendo uma
(o devedor) realizar uma prestação à outra (o credor)." E completando-a
recorremos a outros conceitos como "obrigação é a relação transitória de
direito, que nos constrange a dar, fazer ou não fazer alguma coisa, em regra
economicamente apreciável, em proveito de alguém que, por ato nosso ou de
alguém conosco juridicamente relacionado, ou em virtude da lei, adquiriu o
direito de exigir de nós essa ação ou omissão”; "obrigação é a relação jurídica,
de caráter transitório, estabelecida entre devedor e credor e cujo objeto
consiste numa prestação pessoal econômica, positiva ou negativa, devida pelo
primeiro ao segundo, garantindo-lhe o adimplemento através de seu
patrimônio". Transitória porque ao solucionar-se a obrigação, o vínculo acaba,
isto é, o cumprimento da relação jurídica promove uma espécie de "quitação"; a
solução manifesta-se com cunho pecuniário e em cima (na maioria das vezes)
do patrimônio e mais, precisa de no mínimo duas pessoas para se concretizar
– credor e devedor. Após uma explanação sobre obrigação no sentido amplo, o
terceiro passo é entrar no campo da obrigação propter rem, ou ob rem, ou
ambulatória para muitos. É a obrigação que deriva da natureza do bem ou do
respectivo encargo, por causa da coisa, em razão da coisa. Na obrigação ob
rem verificamos que a posição do devedor varia conforme sua relação com a
propriedade, aqui cabe uma ressalva, porque o credor também é aceito nesta
posição por Hassen Aberkane por estarem direcionados para a mesma coisa.
E exatamente desta relação, há uma responsabilidade (compromisso tácito ou
expresso para o cumprimento da obrigação), sendo assim vista, não interessa
a terceiros mas somente as partes do compromisso. Por fim, como existe uma
linha muito tênue entre as obrigações propter rem e os direitos reais, é
importante que ambos sejam estudados de forma conjunta, para se evitar
contradições ou mesmo conceitos iguais.

2 – NATUREZA JURÍDICA

Já vimos anteriormente que há uma indecisão por parte dos juristas no tocante
as obrigações propter rem, pois própria por sua natureza, essa relação jurídica
se aproxima tanto do direito real como do direito pessoal. Faz mister observar
que a obrigação real opõe-se à obrigação pessoal. Esta é fundada na
confiança, isto é, cujo objeto consiste numa prestação de caráter pessoal ou
num crédito, sem outra qualquer garantia, que a fé que se tem no devedor,
enquanto aquela, é a que se firma, para cumprimento ou satisfação da
prestação, em qualquer garantia real na qual se substitui a prestação se não
cumprida devidamente. Todavia a maioria dos doutrinadores caracteriza tal
obrigação como sendo acessória mista, de fisionomia autônoma.Contudo,
Alfredo Buzaid em sua obra Ação declaratória no direito brasileiro, reza:

"A obrigação propter rem constitui um direito misto, por ser uma relação jurídica
na qual a obrigação de fazer está acompanhada de um direito real, fundindo-se
os dois elementos numa unidade, que a eleva a uma categoria autônoma".

Hassan Aberkane, em sua monografia sobre obrigações "propter rem" versa

que a obrigação "propter rem" tem natureza idêntica à obrigação passiva
universal, com a modificação derivada do fato de ela se destina a resolver a
situação especial de um terceiro que é titular de um direito antagônico ao
direito do credor.
Por tudo isso, podemos realmente afirmar que a obrigação "propter rem" é um
misto de direito real e direito pessoal. Embora ainda há controvérsia quanto à
natureza de tal instituto.

3 – APLICAÇÕES DO INSTITUTO DA OBRIGAÇÃO PROPTER REM

Vimos que as obrigações propter rem estão situadas no limite entre os direitos
reais e as obrigações pessoais. Por ter características de ambos, tem sua
natureza jurídica de difícil definição, causando assim, inúmeras divergências
doutrinárias, de difícil solução, devido a subjetividade peculiar das
especulações científicas, em especial de uma ciência social e cultural como o
Direito. Cientes dessa divergência, iremos agora demonstrar a aplicação das
obrigações propter rem no Direito Civil Brasileiro. Diferentemente de outros
institutos que causam controvérsias sem ter uma aplicação direta, esse se
posta de maneira diferente, como veremos. Com a mudança do estilo de vida
nas últimas décadas, onde a maioria da população do país se deslocou para os
grandes centros urbanos, e a crescente aquisição e ocupação de imóveis,
vemos uma evolução na aplicação da idéia de obrigação advinda da coisa.
Perceberemos mais adiante, que na maioria dos casos essas obrigações
advém do direito de propriedade, ou de usufruto de condomínios, terras entre
outros. Portanto, ao analisarmos as obrigações, temos que nos ater ao fato da
necessidade de um bem material, uma res, para que possamos estudar todos
os efeitos jurídicos daí decorrentes. Os conflitos originados das obrigações
propter rem (lides) são na maioria das vezes, decorrentes da falta de
necessidade da expressão da vontade, para que um indivíduo se torne
devedor. Como vimos, quem assume a posição de proprietário ou usufrutário,
assume todas as obrigações que ficam presas à coisa. Muitas vezes, tais
obrigações não eram conhecidas do novo proprietário, ao fechar o negócio, por
exemplo, porém, este é responsável pela dívida, não podendo se eximir dela,
mesmo tendo o direito a uma ação regressiva, como bem coloca Sílvio de
Salvo Venosa. Vamos então passar aos casos onde é possível a aplicação da
idéia de obrigação propter rem, com um embasamento legal e jurisprudencial,
mesmo sabendo que o trabalho dos tribunais ainda é recente, à luz do novo
código civil, que ainda não fez aniversário de vigência.
3.1. Casos de Aplicação

Passemos a analisar alguns casos de aplicação das obrigações propter rem,

que como dissemos tem importante cunho prático, apesar de ser tema
doutrinariamente incerto em relação à sua natureza jurídica.

São obrigações "propter rem":

- A obrigação que tem o condômino de contribuir para a conservação ou

divisão do bem comum;

-A obrigação dos proprietários de imóveis vizinhos de concorrer para as

despesas de construção de tapumes divisórios;

-A obrigação do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dívida que a

este onera se quiser libera-lo;

-A obrigação que tem o proprietário de coisas incorporadas ao patrimônio

histórico e artístico nacional de não destruir ou realizar obras que modifique a
aparência destes;

-A obrigação dos proprietários de imóveis confinantes de concorrer para as

despesas de demarcação e renovação dos marcos divisórios destruídos;

-A obrigação negativa no caso da servidão, onde o dono do prédio serviente

não pode embaraçar o uso legítimo da servidão;

-A obrigação do proprietário de prestar caução referente a dano iminente em

prédio vizinho;

-As obrigações atinentes ao direito de vizinhança;

3.2. A conservação de bem comum

Diz o art. 1315 do Código Civil que o condômino é obrigado, na proporção de

sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e
a suportar os ônus a que estiver sujeita. Temos aqui, o nosso primeiro exemplo
de obrigação propter rem, apresentando todas as características a estas
pertinentes, sendo o proprietário devedor enquanto estiver na posse do bem
comum, como trata o artigo. Sobre essa obrigação, diz Sílvio Rodrigues que
(...) "a obrigação de reparar, consignada no artigo acima transcrito, não derivou
da vontade do obrigado, que pode mesmo ser um impúbere, como ocorre na
hipótese de ter o infante herdado fração ideal de um prédio, mas decorre de
sua mera condição de comunheiro. Portanto, mais uma vez, nos encontramos
na presença de uma obrigação propter rem. (...)". Podemos perceber a
presença de todas as características deste tipo de obrigação, entre elas, a
vinculação a um direito real, a possibilidade de exoneração do devedor pelo
abandono do direito real e ainda, a transmissibilidade por meio dos negócios
jurídicos em geral.

Ainda sobre essa obrigação temos como exemplo tal julgado:

PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. CONDOMINIO CONDENADO. PENHORA

DE BENS DE CONDOMINOS. POSSIBILIDADE.

- O CONDOMINO, EM FACE DA OBRIGAÇÃO PROPTER REM, PODE TER

SUA UNIDADE PENHORADA PARA SATISFAZER EXECUÇÃO MOVIDA
CONTRA O CONDOMINIO.

- OS CONDOMINOS SUPORTAM, NA PROPRIEDADE HORIZONTAL, E NA

PROPORÇÃO DA RESPECTIVA QUOTA-PARTE, AS CONSEQUENCIAS
DECORRENTES DE OBRIGAÇÕES DO CONDOMINIO INADIMPLENTE. [11]

Na segunda parte da ementa do acórdão supracitado, vemos um exemplo do

que o código civil se refere como sendo, suportar o ônus de a que (a coisa)
estiver sujeita. No caso acima, seria a inadimplência do condomínio,
responsabilidade de todos os condôminos, de acordo com a sua quota-parte.

3.3. Tapumes divisórios

Outro exemplo interessante de obrigação real atine à questão dos tapumes

divisórios, como vemos no art. 1297, § 1º do Código Civil Brasileiro, que assim
diz: Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes
vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até
prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo
estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer,
em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação. Pelo
fato das cercas divisórias pertencerem a ambos proprietários, quando há
propriedades contíguas, presume-se serem as divisórias, sejam elas qualquer
espécie, relatadas no texto legal, pertencer aos dois proprietários, devendo os
mesmos responder para a conservação e construção destes. Em outra
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, temos o seguinte:

Direito Civil. Direito de Tapagem. Arts. 588, § 1 e 571, ambos do CC.

Obrigação propter rem. Cerca divisória entre imóveis rurais.
Meação de Tapumes Divisórios Comuns. Cobrança de despesas efetuadas
pelo proprietário lindeiro. Diversidade de atividades rurais dos vizinhos
confinantes. Reflorestamento e criação de gado.

Substituição de cerca antiga, que imprescindia de recuperação, para impedir

passagem do gado. Legalidade.

- São comuns os tapumes que impedem a passagem de animais de grande

porte, como o gado vacum, cavalar e muar (art. 588, § 2, CC), sendo obrigados
a concorrer para sua construção e conservação os proprietários de imóveis
confinantes (art. 588, § 1, CC), ainda que algum deles não se destine a
atividade pecuária, mas a reflorestamento.

- Apenas na obrigação de cercar imóveis, com a construção de tapumes

especiais – estes considerados como próprios para deter aves domésticas e
animais como cabrito, porcos e carneiros, em seus limites -, é que seria
indevida a meação do valor gasto com os reparos neles realizados (art. 588, §
3, CC). Esse julgado se refere justamente ao tema tratado, que são os tapumes
divisórios, que no atual código, é tratado no art. 1297, como vimos. Dando
razão à natureza da obrigação propter rem, o STJ julga procedente a pretensão
do proprietário lindeiro de cobrar a quota-parte do possuidor da propriedade
contígua, desde que como bem especificado, seja necessária a construção
para a viabilização da atividade agropecuária ou para fins de reflorestamento.

3.4. Bem Hipotecado

Para o Direito Civil Brasileiro não importa qual a obrigação que o proprietário
vai assumir ao tomar posse de um bem, ou seja, não é relevante o grau de
onerosidade da obrigação. Podemos averiguar isso ao ver a situação dos bens
que se encontram hipotecados. Com a alienação de um bem hipotecado, o
adquirente se torna o pólo passivo da hipoteca, tendo a obrigação de salda-la
para liberar o imóvel, não devendo mais o antigo dono ser responsabilizado, a
priori. Quando há um acordo entres as partes, pode muito bem o adquirente
pagar a hipoteca, quando não há um acordo, ou o comprador não conhecia do
ônus, pode este propor ação de regresso contra o antigo proprietário. Sobre a
ação de regresso ensina Silvio de Salvo Venosa que "quem adquire um
apartamento, por exemplo, ficará responsável pelas despesas de condomínio
do antigo proprietário. Não resta dúvida que caberá ação regressiva do novo
adquirente contra o antigo proprietário, mas,, perante o condomínio,
responderá sempre o atual proprietário. A obrigação, nesses casos,
acompanha a coisa, vinculando o dono, seja ele quem for”. Aqui podemos ver a
importância do ônus estar no objeto. Quando o condomínio, ou quem detém a
hipoteca cobrar judicialmente a dívida ele não hesitará em executar o atual
proprietário, e não precisará questionar de quem é a verdadeira
responsabilidade. Cabe sim ao proprietário, não contente com a obrigação
propter rem que adquiriu, promover ação para que receba (se de direito), a
quantia da dívida, como podemos ver nos seguintes decisões do STJ:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM. PRECEDENTES. LEGITIMIDADE PASSIVA. CREDOR QUE
ADJUDICOU O IMÓVEL. AÇÃO REGRESSIVA. RECURSO DESACOLHIDO.

I - Em se tratando de obrigação propter rem, a ação de cobrança de despesas

de condomínio deve ser ajuizada, em princípio, contra o proprietário
identificado no registro imobiliário.

II - Em relação à legitimidade passiva na ação que visa cobrar as despesas de

condomínio, a jurisprudência desta Corte orienta-se pela possibilidade de o
credor optar por aqueles que tenham vínculo jurídico com o imóvel, como é o
caso do credor que adjudicou o imóvel, ressalvando a ação regressiva, dada a
prevalência do

interesse da coletividade.

Embargos de declaração. Agravo regimental. Fundamentação.

1. A omissão apontada pelo embargante não ocorreu. O Acórdão possui ampla

e suficiente fundamentação, no sentido de que foi regularmente aplicado o
entendimento jurisprudencial desta Corte quando se afirmou que a ação de
cobrança de cotas condominiais, por se tratar de obrigação propter rem, deve
ser proposta contra quem figure como proprietário do imóvel.

2. Afirmou o Tribunal, ainda, que o atual proprietário, parte legitimada para

figurar no pólo passivo, caso sinta-se lesado, poderá tomar as medidas
judiciais cabíveis contra o alienante do bem.

3. Omissão alguma há no Acórdão, não se podendo falar em desrespeito aos

artigos ventilados nos embargos.

4. Embargos de declaração rejeitados. [15]

Em ambas jurisprudências podemos perceber o direito que tem o novo

proprietário, de em se sentindo lesado, acionar o antigo dono do bem, sendo
que na fundamentação do Embargo de Declaração acima citado, os juízes
usam da seguinte frase: poderá tomar as medidas judiciais cabíveis contra o
alienante do bem, o que podemos claramente entender como sendo a ação de
regresso.

3.6. Marcos divisórios de propriedades confinantes

A questão dos marcos divisórios encontra-se regulamentada no mesmo artigo

que trata dos tapumes divisórios [18], que em última análise apresentam a
mesma natureza jurídica destes, pois ambos servem de região limítrofe, ou
seja, são demarcações fronteiriças que por serem únicas, pertencem de direito
a ambos proprietários, não estando estes livres, portanto, das obrigações que
daí decorrerem, sendo as principais, as que rezam sobre a construção e
conservação de cercas e divisas [19].
No caso das fazendas os proprietários ainda incorrem em mais uma obrigação,
que é a de demarcação das terras, nas quais as despesas também devem ser
divididas, na proporção da quota-parte.

3.7. A servidão coletiva.

Com sua origem no latim servitudo, a palavra servidão significa sujeição,

submissão. Para nós, "é um direito real sobre coisa alheia, consistente, numa
restrição à faculdade de uso imposta ao proprietário de um bem, em proveito
de terceiro. Trata-se de um ônus real imposto à faculdade de usar e gozar de
um bem, em favor de outrem." Pela definição apresentada, a servidão, que
pode ser legal ou convencional, e ainda rústica (casos das servidões de
passagem nas fazendas) ou urbana, dá fundamento para mais uma aplicação
da noção de obrigação propter rem. Reza o art. 1383 do Código Civil, que o
dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício
legítimo da servidão, portanto, o proprietário é obrigado pelo fato de estar na
posse de um imóvel serviente, que como diz o próprio nome, serve de
passagem para os moradores de outro imóvel. A jurisprudência também parece
pacífica quanto a esta questão, como veremos abaixo, e também em relação
às servidões de passagem rústicas, ou seja, aquelas necessárias para que os
proprietários rurais tenham acesso ás fazendas chamadas "encravadas".
Recurso especial. Processual civil e civil. Prequestionamento. Ausência.
Divergência jurisprudencial. Comprovação. Reexame de prova. Servidão de
trânsito. Obras. Contínua e aparente. Proteção possessória. Possibilidade.
Encravamento do imóvel dominante. Desnecessidade. Não se conhece o
recurso especial quanto a questões carentes de prequestionamento. A
ausência da confrontação analítica dos julgados, assim como dessemelhança
dos casos confrontados, enseja o não-conhecimento do recurso especial pela
letra "c" do permissivo constitucional. Na via especial, é inadmissível a
alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo tribunal a quo. É
passível de proteção possessória a servidão de trânsito tornada contínua e
aparente por meio de obras visíveis e permanentes realizadas no prédio
serviente para o exercício do direito de passagem. O direito real de servidão de
trânsito, ao contrário do direito de vizinhança à passagem forçada, prescinde
do encravamento do imóvel dominante, consistente na ausência de saída pela
via pública, fonte ou porto. [21]

3.8. Dano iminente do bem

O art. 1280 do Código Civil trata de mais um modelo de obrigação propter rem:
o proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a
demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe
preste caução pelo dano iminente. Vejamos o que diz Silvio Rodrigues sobre tal
assunto: "A obrigação de dar caução pelo dano infecto não provém da vontade
do devedor, mas, deriva, direta e exclusivamente, de sua condição de
proprietário do prédio confinante. Assim, também neste caso, estamos em face
de uma obrigação propter rem. A contraprova dessa asserção se encontra no
fato de que, renunciando ao direito de propriedade, o devedor deixa de ser
responsável pela obrigação, porque o vínculo obrigatório o prendia apenas por
desfrutar da qualidade de proprietário". Não podemos nos eximir de classificar
uma obrigação como sendo propter rem, pois, adjetivada de tal forma, ela se
reveste de prerrogativas que não possuem as demais obrigações justamente
pelo fato destas não estarem vinculadas a uma coisa. Apesar do tema proposto
ser as obrigações, se nos colocarmos na pessoa do terceiro interessado,
veremos que ele tem inúmeros direitos reais, que obrigam a todos os outros, a
atuar de forma passiva em relação à essa propriedade, e além do mais com as
vantagens das prestações positivas, oriundas do caráter obrigacional da
relação.

3.9. Direito de vizinhança

Vimos, portanto, que são inúmeros os casos referentes à aplicação da

obrigação propter rem. No novo Código Civil, entre os artigos 1277 e 1313,
encontramos outros exemplos de obrigação envolvendo a posse momentânea
ou definitiva da coisa, de bens imóveis. O capítulo V (Dos Direitos de
Vizinhança), do Título III (Da propriedade), do Livro III (Do Direito das Coisas),
da Parte Especial do Código, trata entre outros temas: do uso normal e
anormal da propriedade, da passagem forçada, da passagem de cabos e
tubulações, na propriedade alheia, dos limites entre os prédios e do direito de
tapagem, do direito de construir.

De todos os exemplos acima citados irão surgir inúmeros conflitos onde

teremos a presença das obrigações propter rem, pois onde está o proprietário,
está a propriedade, que por sua vez carregará ônus, chamados então de ônus
reais, os quais necessariamente, estão a cargo do atual proprietário,
ressalvando-se, como já dito antes, o direito de ação regressiva.

CONCLUSÃO

Após o estudo realizado sobre as obrigações chamadas propter rem, podemos

tirar algumas conclusões:

1 – Quanto à denominação de obrigações propter rem, parece-nos ser a mais

adequada. Apesar de existirem vertentes que as denominam de obrigações
reais, não se trata de meio adequado, visto que, durante o estudo da natureza
jurídica dessas obrigações, percebemos que ela apresenta características tanto
dos direitos reais quanto das obrigações comuns, portanto não é nem um, nem
outro. Se chamadas de obrigações reais, aproximam-se em conceito, dos
direitos reais, o que é injusto perante o caráter do instituto em questão.

2 – Quanto as suas características, parece ser pacífico, doutrinariamente

falando, a adoção de três: a vinculação a um direito real, prendendo o
proprietário de tal coisa, seja que o for; a possibilidade de exoneração do
devedor, que se livra da obrigação pelo abandono da coisa, portanto, pelo
abandono do direito real; e que este abandono pode derivar-se de um negócio
jurídico, sendo que com a alienação do bem, junto a este o adquirente assume
todos os encargos que dele advêm.

3 – Quanto á aplicação, a obrigação propter rem pode ser adotada para muitos
casos, de tal forma que essencialmente, o procedimento judicial (em caso de
inadimplemento), levará em consideração o credor (a quem se deve, não
importando quem este seja para fins de definir o caráter real da obrigação) e
um devedor, que sempre será o proprietário, não importando se este conhecia
ou não da onerosidade do bem ao tempo que adquiriu.

Bibliografia:

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Paulo: Saraiva, 2003.

DINIZ, Maria Helena de. Curso de Direito Civil Brasileiro. Vol. 2. 18ª ed. São
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RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil – Vol. 2 – Parte Geral das Obrigações. 30ª
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SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Revista Eletrônica de Jurisprudência.

In www.stj.gov.br/jurisprudencia. Acesso em 23 e 24 de setembro de 2003.