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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi

Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi


www.morri-trimarchi.it

Foglio elettronico a cura di:

GIACOMO MORRI
Associate Professor of Practice and Faculty Deputy in Corporate
Finance & Real Estate,
SDA Bocconi School of Management
giacomo.morri@sdabocconi.it

FABRIZIO TRIMARCHI
Managing Partner, Hotel Seeker
fabrizio.trimarchi@hotelseeker.it

AVVERTENZA

Il presente foglio di calcolo ha esclusivamente finalità


didattica e non deve essere considerato un servizio di
consulenza finanziaria o di sollecitazione al pubblico
risparmio. Ogni utilizzo professionale è vietato. L'investitore
che effettua operazioni finanziarie lo fa sotto la propria
esclusiva responsabilità, consapevole dei rischi connessi
all'attività speculativa o di investimento in strumenti
finanziari. Copyright degli Autori.
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Bilancio Società Alfa Hotels S.r.l. - Stato Patrimoniale


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Attivo
B) Immobilizzazioni
I - Immobilizzazioni immateriali
Valore lordo € 2,500,000
Ammortamenti € 1,365,000
Totale immobilizzazioni
immateriali € 1,135,000
II - Immobilizzazioni materiali
Valore lordo € 35,000,000
Ammortamenti € 16,540,000
Totale immobilizzazioni materiali € 18,460,000
Totale immobilizzazioni (B) € 19,595,000
C) Attivo circolante
II - Crediti
esigibili entro l'esercizio
successivo € 128,000
esigibili oltre l'esercizio
successivo € 365,000
Totale crediti € 493,000
IV - Disponibilità liquide
Totale disponibilità liquide € 235,000
Totale attivo circolante (C) € 728,000
D) Ratei e risconti
Totale ratei e risconti (D) € 28,000
Totale attivo € 20,351,000
Passivo
A) Patrimonio netto
I - Capitale € 7,800,000
II - Riserva da soprapprezzo delle azioni € 180,000
III - Riserve di rivalutazione € 863,000
IV - Riserva legale € 150,000
VII - Altre riserve, distintamente
indicate
Varie altre riserve € 185,000
Totale altre riserve € 185,000
IX - Utile (perdita) dell'esercizio
Utile (perdita) dell'esercizio € 1,214,166
Utile (perdita) residua € 1,214,166
Totale patrimonio netto € 10,392,166
C) Trattamento di fine rapporto di lavoro
subordinato € 68,500
D) Debiti
esigibili entro l'esercizio successivo € 1,487,834
esigibili oltre l'esercizio successivo € 8,370,000
Totale debiti € 9,857,834
E) Ratei e risconti
Totale ratei e risconti € 32,500
Totale passivo € 20,351,000
N - Metodologie e casi
zio Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metod
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarc

Bilancio Società Alfa Hotels S.r.l. - Conto Economico


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A) Valore della produzione


1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
5) Altri ricavi e proventi
Altri ricavi
Totali altri ricavi e proventi
Totale valore della produzione
B) Costi della produzione
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
8) Per godimento di beni di terzi
9) Per il personale
a) Salari e stipendi
b) Oneri sociali
c) Trattamento di fine rapporto
e) Altri costi
Totale costi per il personale
10) Ammortamenti e svalutazioni
a) Ammortamento immobilizzazioni immateriali
b) Ammortamento immobilizzazioni materiali
d) Svalutazioni dei crediti compresi nell’attivo circolante e delle disponibilità liquide
Totale ammortamenti e svalutazioni
11) Variazioni delle rimanenze di materie prime, sussidiarie, di consumo e merci
14) Oneri diversi di gestione
Totale costi della produzione
Differenza tra valore e costi di produzione (A-B)
C) Proventi e oneri finanziari
15) Proventi da partecipazioni
16) Altri proventi finanziari
c) Da titoli iscritti nell’attivo circolante
d) Proventi diversi dai precedenti
17) Interessi e altri oneri finanziari
Totale proventi e oneri finanziari
D) Rettifiche di valore di attività e passività finanziarie
18) Rivalutazioni
19) Svalutazioni
Totale delle rettifiche
Risultato prima delle imposte (A-B±C±D)
20) Imposte sul reddito dell’esercizio
a) Imposte correnti
b) Imposte differite (anticipate)
21) Utile dell'Esercizio
VALUATION - Metodologie e casi
orri & Fabrizio Trimarchi

€ 5,400,000
€ 75,000
-
-
€ 5,475,000

€ 857,725
€ 829,050
€ 36,500

€ 872,000
€ 328,000
€ 68,500
€ 209,500
€ 1,478,000

€ 120,000
€ 285,000
€ 1,000
€ 406,000
€ 12,500
€ 161,975
€ 3,781,750
€ 1,693,250

-
€ 1,850
-
-
€ 11,000
-€ 9,150

-
-
-
€ 1,684,100
€ 404,184
€ 65,750
-
€ 1,214,166
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Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Riclassificazione USALI


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Voci

Ricavi
Camere € 3,750,000
Ristorazione € 1,200,000
Altri Reparti Operativi € 450,000
Affitti Attivi e Altri Ricavi € 75,000
Ricavi Totali € 5,475,000

Costi di Reparto
Camere € 1,162,500
Ristorazione € 936,000
Altri Reparti Operativi € 247,500
Costi di Reparto Totali € 2,346,000

Reddito Totale dei Reparti € 3,129,000

Costi Operativi Comuni


Costi Generali e Amministrativi € 328,500
Marketing e Vendite € 246,375
Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione € 191,625
Utenze € 219,000
Costi Operativi Comuni Totali € 985,500

Reddito Operativo Lordo € 2,143,500

Costi di Management -

Reddito al Lordo dei Costi Fissi € 2,143,500

Costi Fissi
Affitti Passivi -
Tasse e Imposte sull’Immobile € 54,750
Assicurazioni € 54,750
Costi Fissi Totali € 109,500

Reddito Operativo Netto € 2,034,000


Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 164,250

Reddito Operativo Netto Rettificato € 1,869,750


TION - Metodologie e casi
brizio Trimarchi

USALI

68.5%
21.9%
8.2%
1.4%
100.0%

31.0%
78.0%
55.0%
42.8%

57.2%

6.0%
4.5%
3.5%
4.0%
18.0%

39.2%

39.2%

-
1.0%
1.0%
2.0%

37.2%
3.0%

34.2%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e cas
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
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Metriche di Performance Alberghiera Anno 0


Open Day - Giorni di Apertura
Room Count - N° Camere
Room Available Year - Camere Disponibili Annue
Occupancy Rate - Tasso Occupazione (%)
Room Sold - Camere Vendute Annue
ADR Average Room Rate - Ricavo Medio Camera (€)
RevPAR Revenue per Available Room - Ricavo per Camera Disponibile (€)
VALUATION - Metodologie e casi
ri & Fabrizio Trimarchi

Anno 0
365
175
63,875
59.0%
37,686
€ 99.5
€ 58.7
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e ca
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Performance Albergo A Albergo B


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Numero di camere 100 150


Camere Disponibili Annue 36,500 54,750
Tasso di Occupazione Annuo (%) 68.0% 64.0%
Camere Vendute Annue 24,820 35,040
Ricavo Medio Camera (€) 145 110
Ricavi Totali Reparto Camera (€) 3,598,900 3,854,400

Ricavi Totali Reparto Ristorazione (€) 560,000 895,600


Ricavi Totali Altri Reparti Operativi (€) 125,000 254,000

Applicazione Reparto Ristorazione


Indice POR 22.6 25.6
Indice PAR 5,600 5,971
Applicazione Reparto Altri Reparti Operativi
Indice POR 5.0 7.2
Indice PAR 1,250 1,693
TION - Metodologie e casi
abrizio Trimarchi

Albergo C
200
73,000
59.0%
43,070
105
4,522,350

1,487,000
386,200

34.5
7,435

9.0
1,931
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Principali Indicatori di Performance Storica

Anno 0
Open Day - Giorni di Apertura
Room Count - N° Camere
Occupancy Rate - Tasso Occupazione
Average Room Rate / (RevPAR) - Ricavo Medio Camera / (RevPAR) € 99.5
Growth in ARR / (RevPAR) - Crescita in RMC / (RevPAR) -

Conto Economico Storico Albergo Alfa - Riclassificazione USALI

Voci

Ricavi
Camere € 3,750,000
Ristorazione € 1,200,000
Altri Reparti Operativi € 450,000
Affitti Attivi e Altri Ricavi € 75,000
Ricavi Totali € 5,475,000

Costi di Reparto
Camere € 1,162,500
Ristorazione € 936,000
Altri Reparti Operativi € 247,500
Costi di Reparto Totali € 2,346,000

Reddito Totale dei Reparti € 3,129,000

Costi Operativi Comuni -


Costi Generali e Amministrativi € 328,500
Marketing e Vendite € 246,375
Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione € 191,625
Utenze € 219,000
Costi Operativi Comuni Totali € 985,500

Reddito Operativo Lordo € 985,500


Costi di Management -

Reddito al Lordo dei Costi Fissi € 2,143,500

Costi Fissi
Affitti Passivi -
Tasse e Imposte sull’Immobile € 54,750
Assicurazioni € 54,750
Costi Fissi Totali € 109,500

Reddito Operativo Netto € 2,034,000

Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 164,250

Reddito Operativo Netto Rettificato € 1,869,750


LUATION - Metodologie e casi
& Fabrizio Trimarchi

Principali Indicatori di Performance Previsionale

Anno 0 Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4


365 365 365 365
175 175 175 175
59.00% 59.00% 60.00% 61.00%
€ 58.7 € 103.0 € 60.8 € 105.0 € 63.0 € 106.0 € 64.7 € 107.0
- - - 1.9% 3.7% 1.0% 2.63% 0.9%

USALI Conto Economico Previsionale Albergo Alfa - Riclassificazione USALI

68.49% € 3,881,684 68.49% € 4,024,125 68.83% € 4,130,158 69.12% € 4,169,121


21.92% € 1,242,139 32.00% € 1,267,599 31.50% € 1,280,349 31.00% € 1,292,428
8.22% € 465,802 12.00% € 474,847 11.80% € 483,228 11.70% € 487,787
1.37% € 77,634 2.00% € 79,678 1.98% € 81,364 1.97% € 82,132
100.00% € 5,667,258 114.49% € 5,846,249 114.11% € 5,975,099 113.79% € 6,031,468

31.00% € 1,164,505 30.00% € 1,187,117 29.50% € 1,197,746 29.00% € 1,209,045


78.00% € 968,868 78.00% € 982,390 77.50% € 985,869 77.00% € 995,169
55.00% € 256,191 55.00% € 260,216 54.80% € 263,359 54.50% € 265,844
42.85% € 2,389,565 42.16% € 2,429,722 41.56% € 2,446,974 40.95% € 2,470,058

57.15% € 3,277,694 57.84% € 3,416,526 58.44% € 3,528,125 59.05% € 3,561,409

0.00% - 0.00% - 0.00% - 0.00% -


6.00% 340,035 6.00% 344,929 5.90% 346,556 5.80% 349,825
4.50% 255,027 4.50% 257,235 4.40% 259,917 4.35% 262,369
3.50% 198,354 3.50% 201,696 3.45% 204,946 3.43% 206,879
4.00% 226,690 4.00% 228,004 3.90% 227,054 3.80% 229,196
18.00% 1,020,106 18.00% 1,031,863 17.65% 1,038,472 17.38% 1,048,269

18.00% € 2,257,587 39.84% € 2,384,663 40.79% € 2,489,653 41.67% € 2,513,140


- - - - - - - -

39.15% € 2,257,587 39.84% € 2,384,663 40.79% € 2,489,653 41.67% € 2,513,140

- - - - - - - -
1.00% 55,845 0.99% 56,962 0.97% 58,101 0.97% 59,263
1.00% 55,845 0.99% 56,962 0.97% 58,101 0.97% 59,263
2.00% € 111,690 1.97% € 113,924 1.95% € 116,202 1.94% € 118,526

37.15% € 2,145,897 37.86% € 2,270,740 38.84% € 2,373,451 39.72% € 2,394,614

3.00% 170,018 3.00% 175,387 3.00% 179,253 3.00% 180,944

34.15% € 1,975,880 34.86% € 2,095,352 35.84% € 2,194,198 36.72% € 2,213,670


isionale

Anno 4 Anno 5
365 365
175 175
61.00% 61.00%
€ 65.3 € 108.0 € 65.9
0.94% 0.9% 0.93%

ssificazione USALI

69.12% € 4,208,085 69.12%


31.00% € 1,304,506 31.00%
11.70% € 492,346 11.70%
1.97% € 82,899 1.97%
113.79% € 6,087,837 113.79%

29.00% € 1,220,345 29.00%


77.00% € 1,004,470 77.00%
54.50% € 268,329 54.50%
40.95% € 2,493,143 40.95%

59.05% € 3,594,693 59.05%

0.00% - 0.00%
5.80% 353,095 5.80%
4.35% 264,821 4.35%
3.43% 208,813 3.43%
3.80% 231,338 3.80%
17.38% 1,058,066 17.38%

41.67% € 2,536,627 41.67%


- - -

41.67% € 2,536,627 41.67%

- - -
0.98% 60,448 0.99%
0.98% 60,448 0.99%
1.97% € 120,897 1.99%

39.70% € 2,415,731 39.68%

3.00% 182,635 3.00%

36.70% € 2,233,096 36.68%


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Transazione Comparabile Transazione Comparabile


Metriche
1 2

Tipologia di Prodotto Full Service Full Service


Dimensioni - n° camere 134 118
Prezzo di Mercato - € 20,500,000 18,750,000
Metrica di Comparazione
152,985 158,898
Prezzo/Camera
Arrotondamento (000) - € 153,000 159,000
VALUATION - Metodologie e casi
ri & Fabrizio Trimarchi

Transazione Comparabile
3

Full Service
96
14,200,000

147,917

148,000
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Transazioni Numero di
immobiliari Prezzo Tipologia di Location
Camere
comparabili
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Transazione
€4,000,000 Urbana minore 67
comparabile 1

Transazione
€11,200,000 Urbana 102
comparabile 2

Transazione
€7,500,000 Urbana minore 85
comparabile 3

Transazione
€6,900,000 Urbana minore 75
comparabile 4

Transazione
€10,560,000 Urbana 90
comparabile 5

Transazione
€18,500,000 Urbana minore 120
comparabile 6
VALUATION - Metodologie e casi
orri & Fabrizio Trimarchi

Prezzo per
Parte Venditrice Parte Acquirente
Camera

Privato Operatore-Proprietario €59,701

Operatore-proprietario Fondo Immobiliare €109,804

Privato Privato €88,235

Operatore-proprietario Privato €92,000

Privato Fondo Immobiliare €117,333

Fondo Immobiliare Privato €154,167


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Applicazione della tecnica di aggiustamento


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Indice (Caratteristiche) Albergo Alfa Comparabile 1 Comparabile 2


Micro Location 100% 110% 98%
Dimensioni (N°Camere) 100% 90% 95%
Stato Manutentivo 100% 105% 100%
Caratteristiche Immobile 100% 100% 110%
Fattore di Correzione 100% 101% 101%

Prezzo per Camera €59,701 €109,804

Fattore di Correzione
€60,448 €110,627
applicato al prezzo per camera
& VALUATION - Metodologie e casi
Morri & Fabrizio Trimarchi

della tecnica di aggiustamento

Comparabile 3 Comparabile 4 Comparabile 5 Comparabile 6


110% 100% 95% 110%
95% 98% 95% 110%
95% 110% 100% 120%
95% 120% 95% 100%
99% 107% 96% 110%

€88,235 €92,000 €117,333 €154,167

€87,132 €98,440 €112,933 €169,583


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Applicazione della tecnica di aggiustamento - Comparabili effettivi


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Indice (Caratteristiche) Albergo Alfa Comparabile 2 Comparabile 5


Micro Location 100% 98% 95%
Dimensioni (N°Camere) 100% 95% 95%
Stato Manutentivo 100% 100% 100%
Caratteristiche Immobile 100% 110% 95%
Fattore di Correzione 100% 101% 96%

Prezzo per Camera €109,804 €117,333

Fattore di Correzione applicato


€110,627 €112,933
al prezzo per camera

Valore medio dei prezzi per €131,048


camera con applicazione
Fattore di Correzione
Arrotondamento (€000) €131,000
ON - Metodologie e casi
rizio Trimarchi

bili effettivi

Comparabile 6
110%
110%
120%
100%
110%

€154,167

€169,583
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Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Estratto - Conti
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Anno 0

Conto Economico Storico Albergo Alfa - Riclassificazione USALI

Reddito al Lordo dei Costi Fissi € 2,143,500

Costi Fissi
Affitti Passivi -
Tasse e Imposte sull’Immobile € 54,750
Assicurazioni € 54,750
Costi Fissi Totali € 109,500

Reddito Operativo Netto € 2,034,000

Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 164,250

Reddito Operativo Netto Rettificato € 1,869,750


LUATION - Metodologie e casi
& Fabrizio Trimarchi

Estratto - Conti Economici previsionali Albergo Alfa


Anno 0 Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4

USALI Conto Economico Previsionale Albergo Alfa - Riclassificazione USALI

39.15% € 2,257,587 39.84% € 2,384,663 40.79% € 2,489,653 41.67% € 2,513,140

- - - - - - - -
1.00% € 55,845 0.99% € 56,962 0.97% € 58,101 0.97% € 59,263
1.00% € 55,845 0.99% € 56,962 0.97% € 58,101 0.97% € 59,263
2.0% € 111,690 2.0% € 113,924 1.9% € 116,202 1.9% € 118,526

37.15% € 2,145,897 37.86% € 2,270,740 38.84% € 2,373,451 39.72% € 2,394,614

3.00% € 170,018 3.00% € 175,387 3.00% € 179,253 3.00% € 180,944

34.15% € 1,975,880 34.86% € 2,095,352 35.84% € 2,194,198 36.72% € 2,213,670


Anno 4 Anno 5

ssificazione USALI

41.67% € 2,536,627 41.67%

- - -
0.98% € 60,448 0.99%
0.98% € 60,448 0.99%
2.0% € 120,897 2.0%

39.70% € 2,415,731 39.68%

3.00% € 182,635 3.00%

36.70% € 2,233,096 36.68%


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
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Estratto - Reddito Stabilizzato


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Anno 3

Reddito Operativo Netto € 2,373,451 39.7%

Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 179,253 3.00%

Reddito Operativo Netto Rettificato € 2,194,198 36.7%

Arrotondamento (€000) € 2,194,000


ATION - Metodologie e casi
Fabrizio Trimarchi
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Determinazione del Valore


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Reddito € 2,194,000
Valore = = = € 31,342,857
Cap Rate 7.00%
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Determinazione del valore attuale dei differenziali (Delta) di Reddito


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Anno 0 Anno 1 Anno 2


Reddito Operativo Netto € 1,869,750 € 1,975,880 € 2,095,352
Delta Redditi € 324,448 € 218,318 € 98,845
Delta Redditi attualizzati € 324,448 € 204,036 € 86,335
Somma dei Delta di Reddito attualizzati
- Metodologie e casi
o Trimarchi

Reddito

Anno 3
€ 2,194,198

€ 614,819
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Determinazione del Valore


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Valore Capitalizzato € 31,345,686


sottratto: Somma dei Delta Redditi
€ 614,819
attualizzati
Valore di Mercato € 30,730,867
ON - Metodologie e casi
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Esempio di applicazione della formula del Valore Attuale


Per comprendere l’applicazione della formula del Valore Attuale si propone il seguente
valutazione di un Immobile che genera i Flussi di Cassa indicati e il cui corrispondente Tasso di A
12%.

Periodo 1 2 3 4
Flussi di cassa € 300.00 € 300.00 € 350.00 € 350.00
Flussi attualizzati € 267.86 € 239.16 € 249.12 € 222.43
Tasso di attualizzazione 12%
𝑉𝐴=300/((1+0,12)^1 )+300/((1+0,12)^2 )+350/((1+0,12)^3 )+350/((1+0,12)^4 )+1600/((1

267,86 + 239,16 + 249,12 + 222,43 + 907,88 = 1886,45

Il Valore Attuale è la sommatoria di tutti i flussi attualizzati pari a €1886,45 e rappresenta il valore
si propone il seguente semplice esempio di
corrispondente Tasso di Attualizzazione è pari a

5 Somma
€ 1,600.00 € 2,900.00
€ 907.88 € 1,886.45

+0,12)^4 )+1600/((1+0,12)^5 )=

07,88 = 1886,45

45 e rappresenta il valore stimato del bene.


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Applicazione del Criterio Finan


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Tasso di crescita dei redditi 3.0%


Tasso di capitalizzazione 7.25%
Tasso di attualizzazione 9.0%

Anno 0 1 2 3
Reddito Operativo Netto € 1,869,750 € 1,975,880 € 2,095,352 € 2,194,198
Investimenti 0 0 0 0
Valore Finale
Flussi di cassa Netti € 1,869,750 € 1,975,880 € 2,095,352 € 2,194,198
Fattore di attualizzazione 1.00 0.92 0.84 0.77
Flussi di cassa Netti attualizzati € 1,869,750 € 1,812,734 € 1,763,616 € 1,694,323
Valore di Mercato € 30,555,660
todologie e casi
marchi

cazione del Criterio Finanziario - Albergo Alfa

4 5 6 7 8 9 10 11
€ 2,213,670 € 2,233,096 € 2,300,088 € 2,369,091 € 2,440,164 € 2,513,369 € 2,588,770 € 2,666,433
0 0 0 0 0 0 0
€ 36,778,384
€ 2,213,670 € 2,233,096 € 2,300,088 € 2,369,091 € 2,440,164 € 2,513,369 € 2,588,770 € 36,778,384
0.71 0.65 0.60 0.55 0.50 0.46 0.42 0.39
€ 1,568,220 € 1,451,359 € 1,371,468 € 1,295,974 € 1,224,636 € 1,157,225 € 1,093,524 € 14,252,832
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Procedimento di Trasformazione mono-periodale - Applicazione


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+ Valore di Mercato del Albergo realizzabile € 20,000,000


- Costo Pieno di Costruzione -€ 10,000,000
- Oneri Finanziari -€ 750,000
- Margine del Promotore (% Costo Pieno di Costruzione) -€ 2,000,000
= Valore di Mercato del Suolo a destinazione alberghiera € 7,250,000
TION - Metodologie e casi
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Procedimento di Trasformazione pluri-periodale


Periodo 0 1

Flussi di Cassa in Entrata


Flussi dalla gestione operativa alberghiera
6% Flusso derivante dalla vendita dell'albergo
Totale Flussi di Cassa in Entrata €0 €0

Flussi di Cassa in Uscita


Costi diretti di costruzione (cd. hard costs) € 4,000,000 € 9,000,000
Oneri professionali (cd. soft costs) € 1,000,000 € 1,000,000
Costi per arredi e attrezzature alberghiere
70% Costi della gestione operativa alberghiera
Totale Flussi di Cassa in Uscita € 5,000,000 € 10,000,000

Flussi di Cassa Netti -€ 5,000,000 -€ 10,000,000

Peso Costo
Debito 60% 6%
Equity 40% 15%
Tasso di Attualizzazione (WACC)

Flussi di Cassa Attualizzati -€ 5,000,000 -€ 9,124,088

Valore di Mercato del Suolo a destinazione alberghiera


N - Metodologie e casi
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rmazione pluri-periodale - Applicazione


2 3 4 5 6

€ 3,500,000 € 7,000,000 € 9,100,000


€ 45,500,000
€0 € 3,500,000 € 7,000,000 € 9,100,000 € 45,500,000

€ 4,000,000
€ 1,000,000
€ 3,000,000
€ 2,450,000 € 4,900,000 € 6,370,000
€ 8,000,000 € 2,450,000 € 4,900,000 € 6,370,000 €0

-€ 8,000,000 € 1,050,000 € 2,100,000 € 2,730,000 € 45,500,000

9.60%

-€ 6,659,918 € 797,549 € 1,455,382 € 1,726,275 € 26,251,134

€ 9,446,335
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VAN e IRR
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Tempo 0 1 2 3
Flusso di Cassa -€ 100 € 50 € 40 € 70
Tasso di attualizzazione K 10.0%
Flusso di Cassa attualizzato -€ 100 € 45 € 33 € 53
VAN € 31
IRR 25.9%
ogie e casi
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FOGLIO DI CALCOLO
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Anno
Inflazione anno
Ipotesi crescita ricavi

Reparto Camere
30% Reparto Ristorazione
10% Altri reparti
inserire sopra
Totale entrate gestionali

30% Reparto Camere


80% Reparto Ristorazione
50% Altri reparti
10% Costi generali e amministrativi
5% Marketing e vendite
Costi di gestione dell'immobile
4% Utenze
8% Costi di Management
1% Assicurazioni
inserire sopra
Totale uscite gestionali

Flusso di cassa gestionale

Acquisizione Albergo
Ristrutturazione
inserire sopra
Totale uscite investimento

4% Vendita Albergo
inserire sopra
Totale entrate disinvestimento

Flusso di cassa operativo lordo (FCFO Lordo)


VAN FCFO Lordo@WACC Lordo
IRR @(FCFO Lordo)
Debito Iniziale
LTV 50% Erogazione Finanziamento
Rimborso Finanziamento
Debito Finale
Tasso 3% Oneri finanziari

Erogazione Finanziamento
inserire sopra
Totale entrate finanziamento

Rimborso Finanziamento
Oneri finanziari
inserire sopra
Totale uscite finanziamento

Flusso di cassa dell'azionista Lordo (FCFE Lordo)


VAN FCFE@Ke Lordo
IRR @(FCFE Lordo)

Valore Contabile Iniziale


Acquisizione Albergo
Ristrutturazione
3% Ammortamento Albergo
10% Ammortamento Ristrutturazione
Valore Contabile Finale
Prezzo di vendita netto
Plusvalenza

Conto Economico
Reparto Camere
Reparto Ristorazione
Altri reparti
inserire sopra
Totale Ricavi

Reparto Camere
Reparto Ristorazione
Altri reparti
Costi generali e amministrativi
Marketing e vendite
Costi di gestione dell'immobile
Utenze
Costi di Management
Assicurazioni
inserire sopra
Totale Costi

Margine Operativo Lordo


Ammortamento Albergo
Ammortamento Ristrutturazione
Reddito Operativo (Lordo)
Plusvalenza
Risultato post gestione straordinaria
Oneri finanziari
Reddito Ante Imposte
3.9% Imposte IRAP
24.0% Imposte IRES
Reddito Netto

Flusso di cassa
Reddito Operativo (Lordo)
27.9% Imposte Operative
Ammortamento Albergo
Ammortamento Ristrutturazione
Flusso di circolante della gestione corrente
Totale uscite investimento
Vendita Albergo
Imposte Plusvalenza
Flusso di cassa operativo (FCFO)
VAN FCFO@WACC
IRR @FCFO

Reddito Netto
Ammortamento Albergo
Ammortamento Ristrutturazione
Flusso di cassa gestionale
Erogazione Finanziamento
Rimborso Finanziamento
Totale uscite investimento
Valore Contabile Finale
Flusso di cassa dell'azionista lordo (FCFE)
VAN FCFE@Ke
IRR @FCFE
T & VALUATION - Metodologie e casi
Morri & Fabrizio Trimarchi

321,108 9.00% 9.85% 192,019 7.00%


544,566 12.00% 14.79% 212,906 11.00%

0 1 2 3 4 5
0% 2% 2% 2% 2%
20% 20% 10% 5%

€0 € 700,000 € 840,000 € 1,008,000 € 1,108,800 € 1,164,240


€0 € 210,000 € 252,000 € 302,400 € 332,640 € 349,272
€0 € 70,000 € 84,000 € 100,800 € 110,880 € 116,424
€0
€0 € 980,000 € 1,176,000 € 1,411,200 € 1,552,320 € 1,629,936

€0 -€ 210,000 -€ 252,000 -€ 302,400 -€ 332,640 -€ 349,272


€0 -€ 168,000 -€ 201,600 -€ 241,920 -€ 266,112 -€ 279,418
€0 -€ 35,000 -€ 42,000 -€ 50,400 -€ 55,440 -€ 58,212
€0 -€ 98,000 -€ 117,600 -€ 141,120 -€ 155,232 -€ 162,994
€0 -€ 49,000 -€ 58,800 -€ 70,560 -€ 77,616 -€ 81,497
€0 -€ 50,000 -€ 51,000 -€ 52,020 -€ 53,060 -€ 54,122
€0 -€ 39,200 -€ 47,040 -€ 56,448 -€ 62,093 -€ 65,197
€0 -€ 78,400 -€ 94,080 -€ 112,896 -€ 124,186 -€ 130,395
€0 -€ 9,800 -€ 11,760 -€ 14,112 -€ 15,523 -€ 16,299
€0
€0 -€ 737,400 -€ 875,880 -€ 1,041,876 -€ 1,141,902 -€ 1,197,405

€0 € 242,600 € 300,120 € 369,324 € 410,418 € 432,531

-€ 7,000,000
-€ 500,000

-€ 7,000,000 -€ 500,000 €0 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0 €0 €0

-€ 7,000,000 -€ 257,400 € 300,120 € 369,324 € 410,418 € 432,531


€ 321,108 WACC Lordo 9.00%
9.85%
€ 3,500,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000
€ 3,500,000 € 250,000 €0 €0 €0 €0

€ 3,500,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000


€ 105,000 € 108,750 € 112,500 € 112,500 € 112,500 € 112,500

€ 3,500,000 € 250,000 €0 €0 €0 €0

€ 3,500,000 € 250,000 €0 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0 €0 €0
-€ 105,000 -€ 108,750 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500

-€ 105,000 -€ 108,750 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500

-€ 3,605,000 -€ 116,150 € 187,620 € 256,824 € 297,918 € 320,031


€ 544,566 Ke Lordo 12.00%
14.79%

€ 7,000,000 € 7,290,000 € 7,030,000 € 6,770,000 € 6,510,000


€ 7,000,000 €0 €0 €0 €0 €0
€0 € 500,000 €0 €0 €0 €0
€ 210,000 € 210,000 € 210,000 € 210,000 € 210,000
€ 50,000 € 50,000 € 50,000 € 50,000
€ 7,000,000 € 7,290,000 € 7,030,000 € 6,770,000 € 6,510,000 € 6,250,000

€0 € 700,000 € 840,000 € 1,008,000 € 1,108,800 € 1,164,240


€0 € 210,000 € 252,000 € 302,400 € 332,640 € 349,272
€0 € 70,000 € 84,000 € 100,800 € 110,880 € 116,424
€0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 € 980,000 € 1,176,000 € 1,411,200 € 1,552,320 € 1,629,936

€0 € 210,000 € 252,000 € 302,400 € 332,640 € 349,272


€0 € 168,000 € 201,600 € 241,920 € 266,112 € 279,418
€0 € 35,000 € 42,000 € 50,400 € 55,440 € 58,212
€0 € 98,000 € 117,600 € 141,120 € 155,232 € 162,994
€0 € 49,000 € 58,800 € 70,560 € 77,616 € 81,497
€0 € 50,000 € 51,000 € 52,020 € 53,060 € 54,122
€0 € 39,200 € 47,040 € 56,448 € 62,093 € 65,197
€0 € 78,400 € 94,080 € 112,896 € 124,186 € 130,395
€0 € 9,800 € 11,760 € 14,112 € 15,523 € 16,299
€0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 € 737,400 € 875,880 € 1,041,876 € 1,141,902 € 1,197,405

€0 € 242,600 € 300,120 € 369,324 € 410,418 € 432,531


€0 € 210,000 € 210,000 € 210,000 € 210,000 € 210,000
€0 €0 € 50,000 € 50,000 € 50,000 € 50,000
€0 € 32,600 € 40,120 € 109,324 € 150,418 € 172,531
€0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 € 32,600 € 40,120 € 109,324 € 150,418 € 172,531
€ 105,000 € 108,750 € 112,500 € 112,500 € 112,500 € 112,500
-€ 105,000 -€ 76,150 -€ 72,380 -€ 3,176 € 37,918 € 60,031
€0 € 1,271 € 1,565 € 4,264 € 5,866 € 6,729
-€ 25,200 -€ 18,276 -€ 17,371 -€ 762 € 9,100 € 14,407
-€ 79,800 -€ 59,145 -€ 56,573 -€ 6,677 € 22,951 € 38,895

€0 € 32,600 € 40,120 € 109,324 € 150,418 € 172,531


€0 -€ 9,095 -€ 11,193 -€ 30,501 -€ 41,967 -€ 48,136
€0 € 210,000 € 210,000 € 210,000 € 210,000 € 210,000
€0 €0 € 50,000 € 50,000 € 50,000 € 50,000
€0 € 233,505 € 288,927 € 338,823 € 368,451 € 384,395
-€ 7,000,000 -€ 500,000 €0 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0 €0
-€ 7,000,000 -€ 266,495 € 288,927 € 338,823 € 368,451 € 384,395
€ 192,019 WACC 7.00%
7.50%

-€ 79,800 -€ 59,145 -€ 56,573 -€ 6,677 € 22,951 € 38,895


€0 € 210,000 € 210,000 € 210,000 € 210,000 € 210,000
€0 €0 € 50,000 € 50,000 € 50,000 € 50,000
-€ 79,800 € 150,855 € 203,427 € 253,323 € 282,951 € 298,895
€ 3,500,000 € 250,000 €0 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0 €0
-€ 7,000,000 -€ 500,000 €0 €0 €0 €0

-€ 3,579,800 -€ 99,145 € 203,427 € 253,323 € 282,951 € 298,895


€ 212,906 Ke 11.00%
12.14%
7.50%
12.14%

6 Totale

€0 € 4,821,040
€0 € 1,446,312
€0 € 482,104
€0
€0 € 6,749,456

€0 -€ 1,446,312
€0 -€ 1,157,050
€0 -€ 241,052
€0 -€ 674,946
€0 -€ 337,473
€0 -€ 260,202
€0 -€ 269,978
€0 -€ 539,956
€0 -€ 67,495
€0
€0 -€ 4,994,463

€0 € 1,754,993

-€ 7,000,000
-€ 500,000
€0
€0 -€ 7,500,000

€ 10,813,268 € 10,813,268
€0
€ 10,813,268 € 10,813,268

€ 10,813,268 € 5,068,261
€ 3,750,000 € 22,250,000
€0 € 3,750,000
€ 3,750,000 € 3,750,000
€0 € 22,250,000
€ 56,250 € 720,000

€0 € 3,750,000
€0
€0 € 3,750,000

-€ 3,750,000 -€ 3,750,000
-€ 56,250 -€ 720,000
€0
-€ 3,806,250 -€ 4,470,000

€ 7,007,018 € 4,348,261

€ 6,250,000
€0 € 7,000,000
€0 € 500,000
€ 1,050,000
€ 200,000
€ 6,250,000
€ 10,813,268 € 10,813,268
€ 4,563,268 € 4,563,268

€0 € 4,821,040
€0 € 1,446,312
€0 € 482,104
€0 €0
€0 € 6,749,456

€0 € 1,446,312
€0 € 1,157,050
€0 € 241,052
€0 € 674,946
€0 € 337,473
€0 € 260,202
€0 € 269,978
€0 € 539,956
€0 € 67,495
€0 €0
€0 € 4,994,463

€0 € 1,754,993
€0 € 1,050,000
€0 € 200,000
€0 € 504,993
€ 4,563,268 € 4,563,268
€ 4,563,268 € 5,068,261
€ 56,250 € 720,000
€ 4,507,018 € 4,348,261
€0 € 19,695
€ 1,081,684 € 1,043,583
€ 3,425,334 € 3,284,983

€0 € 504,993
€0 -€ 140,893
€0 € 1,050,000
€0 € 200,000
€0 € 1,614,100
€0 -€ 7,500,000
€ 10,813,268 € 10,813,268
-€ 1,273,152 -€ 1,273,152
€ 9,540,116 € 3,654,216

€ 3,425,334 € 3,284,983
€0 € 1,050,000
€0 € 200,000
€ 3,425,334 € 4,534,983
€0 € 3,750,000
-€ 3,750,000 -€ 3,750,000
€0 -€ 7,500,000
€ 6,250,000 € 6,250,000
€ 5,925,334 € 3,284,983
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Metodo Diretto - Flussi di cassa gestionali


www.morri-trimarchi.it

Anno 0 1 2 3
Inflazione anno 0.0% 2.0% 2.0%
Ipotesi crescita ricavi 20.0% 20.0%

Reparto Camere €0 € 700,000 € 840,000 € 1,008,000


Reparto Ristorazione €0 € 210,000 € 252,000 € 302,400
Altri reparti €0 € 70,000 € 84,000 € 100,800
Totale entrate gestionali €0 € 980,000 € 1,176,000 € 1,411,200

Reparto Camere €0 -€ 210,000 -€ 252,000 -€ 302,400


Reparto Ristorazione €0 -€ 168,000 -€ 201,600 -€ 241,920
Altri reparti €0 -€ 35,000 -€ 42,000 -€ 50,400
Costi generali e amministrativi €0 -€ 98,000 -€ 117,600 -€ 141,120
Marketing e vendite €0 -€ 49,000 -€ 58,800 -€ 70,560
Costi di gestione dell'immobile €0 -€ 50,000 -€ 51,000 -€ 52,020
Utenze €0 -€ 39,200 -€ 47,040 -€ 56,448
Costi di Management €0 -€ 78,400 -€ 94,080 -€ 112,896
Assicurazioni €0 -€ 9,800 -€ 11,760 -€ 14,112
Totale uscite gestionali €0 -€ 737,400 -€ 875,880 -€ 1,041,876

Flusso di cassa gestionale €0 € 242,600 € 300,120 € 369,324


etodologie e casi
imarchi

i cassa gestionali
4 5 6 Totale
2.0% 2.0%
10.0% 5.0%

€ 1,108,800 € 1,164,240 €0 € 4,821,040


€ 332,640 € 349,272 €0 € 1,446,312
€ 110,880 € 116,424 €0 € 482,104
€ 1,552,320 € 1,629,936 €0 € 6,749,456

-€ 332,640 -€ 349,272 €0 -€ 1,446,312


-€ 266,112 -€ 279,418 €0 -€ 1,157,050
-€ 55,440 -€ 58,212 €0 -€ 241,052
-€ 155,232 -€ 162,994 €0 -€ 674,946
-€ 77,616 -€ 81,497 €0 -€ 337,473
-€ 53,060 -€ 54,122 €0 -€ 260,202
-€ 62,093 -€ 65,197 €0 -€ 269,978
-€ 124,186 -€ 130,395 €0 -€ 539,956
-€ 15,523 -€ 16,299 €0 -€ 67,495
-€ 1,141,902 -€ 1,197,405 €0 -€ 4,994,463

€ 410,418 € 432,531 €0 € 1,754,993


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Metodo Diretto - Flussi di cassa operati


www.morri-trimarchi.it

Anno 0 1
Flusso di cassa gestionale €0 € 242,600

Acquisizione Albergo -€ 7,000,000


Ristrutturazione -€ 500,000
Totale uscite investimento -€ 7,000,000 -€ 500,000

Vendita Albergo
Totale entrate disinvestimento €0 €0

Flusso di cassa operativo lordo (FCFO Lordo) -€ 7,000,000 -€ 257,400

VAN FCFO Lordo@WACC Lordo € 321,108 WACC Lordo


IRR @(FCFO Lordo) 9.85%
etodologie e casi
marchi

o - Flussi di cassa operativi lordi


2 3 4 5 6 Totale
€ 300,120 € 369,324 € 410,418 € 432,531 €0 € 1,754,993

-€ 7,000,000
-€ 500,000
€0 €0 €0 €0 €0 -€ 7,500,000

€ 10,813,268 € 10,813,268
€0 €0 €0 €0 € 10,813,268 € 10,813,268

€ 300,120 € 369,324 € 410,418 € 432,531 € 10,813,268 € 5,068,261

9.00%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Prospetto degli investimenti in attività fisse


www.morri-trimarchi.it

Anno 0 1 2
Valore Contabile Iniziale € 7,000,000 € 7,290,000
Acquisizione Albergo € 7,000,000 €0 €0
Ristrutturazione €0 € 500,000 €0
Ammortamento Albergo € 210,000 € 210,000
Ammortamento Ristrutturazione € 50,000
Valore Contabile Finale € 7,000,000 € 7,290,000 € 7,030,000
Prezzo di vendita netto
Plusvalenza
Metodologie e casi
rimarchi

egli investimenti in attività fisse


3 4 5 6 Totale
€ 7,030,000 € 6,770,000 € 6,510,000 € 6,250,000
€0 €0 €0 €0 € 7,000,000
€0 €0 €0 €0 € 500,000
€ 210,000 € 210,000 € 210,000 € 1,050,000
€ 50,000 € 50,000 € 50,000 € 200,000
€ 6,770,000 € 6,510,000 € 6,250,000 € 6,250,000
€ 10,813,268 € 10,813,268
€ 4,563,268 € 4,563,268
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conti Economici Operativi Previsionali


www.morri-trimarchi.it

Anno 1 2
Reparto Camere € 700,000 € 840,000
Reparto Ristorazione € 210,000 € 252,000
Altri reparti € 70,000 € 84,000
Totale Ricavi € 980,000 € 1,176,000

Reparto Camere € 210,000 € 252,000


Reparto Ristorazione € 168,000 € 201,600
Altri reparti € 35,000 € 42,000
Costi generali e amministrativi € 98,000 € 117,600
Marketing e vendite € 49,000 € 58,800
Costi di gestione dell'immobile € 50,000 € 51,000
Utenze € 39,200 € 47,040
Costi di Management € 78,400 € 94,080
Assicurazioni € 9,800 € 11,760
Totale Costi € 737,400 € 875,880

Margine Operativo Lordo € 242,600 € 300,120


Ammortamento Albergo € 210,000 € 210,000
Ammortamento Ristrutturazione €0 € 50,000
Reddito Operativo (Lordo) € 32,600 € 40,120
UATION - Metodologie e casi
Fabrizio Trimarchi

mici Operativi Previsionali


3 4 5 Totale
€ 1,008,000 € 1,108,800 € 1,164,240 € 4,821,040
€ 302,400 € 332,640 € 349,272 € 1,446,312
€ 100,800 € 110,880 € 116,424 € 482,104
€ 1,411,200 € 1,552,320 € 1,629,936 € 6,749,456

€ 302,400 € 332,640 € 349,272 € 1,446,312


€ 241,920 € 266,112 € 279,418 € 1,157,050
€ 50,400 € 55,440 € 58,212 € 241,052
€ 141,120 € 155,232 € 162,994 € 674,946
€ 70,560 € 77,616 € 81,497 € 337,473
€ 52,020 € 53,060 € 54,122 € 260,202
€ 56,448 € 62,093 € 65,197 € 269,978
€ 112,896 € 124,186 € 130,395 € 539,956
€ 14,112 € 15,523 € 16,299 € 67,495
€ 1,041,876 € 1,141,902 € 1,197,405 € 4,994,463

€ 369,324 € 410,418 € 432,531 € 1,754,993


€ 210,000 € 210,000 € 210,000 € 1,050,000
€ 50,000 € 50,000 € 50,000 € 200,000
€ 109,324 € 150,418 € 172,531 € 504,993
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Flussi di cassa operativi FCFO


www.morri-trimarchi.it

Anno 0 1
Reddito Operativo (Lordo) €0 € 32,600
Imposte Operative €0 -€ 9,095
Ammortamento Albergo €0 € 210,000
Ammortamento Ristrutturazione €0 €0
Flusso di circolante della gestione corrente €0 € 233,505
Totale uscite investimento -€ 7,000,000 -€ 500,000
Vendita Albergo €0 €0
Imposte Plusvalenza €0 €0
Flusso di cassa operativo (FCFO) -€ 7,000,000 -€ 266,495

VAN FCFO@WACC € 192,019 WACC


IRR @FCFO 7.50%
Metodologie e casi
Trimarchi

ussi di cassa operativi FCFO


2 3 4 5 6 Totale
€ 40,120 € 109,324 € 150,418 € 172,531 €0 € 504,993
-€ 11,193 -€ 30,501 -€ 41,967 -€ 48,136 €0 -€ 140,893
€ 210,000 € 210,000 € 210,000 € 210,000 €0 € 1,050,000
€ 50,000 € 50,000 € 50,000 € 50,000 €0 € 200,000
€ 288,927 € 338,823 € 368,451 € 384,395 €0 € 1,614,100
€0 €0 €0 €0 €0 -€ 7,500,000
€0 €0 €0 €0 € 10,813,268 € 10,813,268
€0 €0 €0 €0 -€ 1,273,152 -€ 1,273,152
€ 288,927 € 338,823 € 368,451 € 384,395 € 9,540,116 € 3,654,216

7.00%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Struttura del Debito - Prospetto


www.morri-trimarchi.it

Anno 0 1
Debito Iniziale € 3,500,000
LTV 50% Erogazione Finanziamento € 3,500,000 € 250,000
Rimborso Finanziamento
Debito Finale € 3,500,000 € 3,750,000
Tasso 3% Oneri finanziari € 105,000 € 108,750
dologie e casi
rchi

Struttura del Debito - Prospetto


2 3 4 5 6 Totale
€ 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 22,250,000
€ 3,750,000
€ 3,750,000 € 3,750,000
€ 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 €0 € 22,250,000
€ 112,500 € 112,500 € 112,500 € 112,500 € 56,250 € 720,000
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Flussi di cassa per l'azionista - Prospe


www.morri-trimarchi.it

Anno 0 1
Flusso di cassa operativo lordo (FCFO Lordo) -€ 7,000,000 -€ 257,400

Erogazione Finanziamento € 3,500,000 € 250,000


Totale entrate finanziamento € 3,500,000 € 250,000

Rimborso Finanziamento €0 €0
Oneri finanziari -€ 105,000 -€ 108,750
Totale uscite finanziamento -€ 105,000 -€ 108,750

Flusso di cassa dell'azionista Lordo (FCFE Lordo) -€ 3,605,000 -€ 116,150

VAN FCFE@Ke Lordo € 544,566 Ke Lordo


IRR @(FCFE Lordo) 14.79%
Metodologie e casi
rimarchi

ssa per l'azionista - Prospetto


2 3 4 5 6 Totale
€ 300,120 € 369,324 € 410,418 € 432,531 € 10,813,268 € 5,068,261

€0 €0 €0 €0 €0 € 3,750,000
€0 €0 €0 €0 €0 € 3,750,000

€0 €0 €0 €0 -€ 3,750,000 -€ 3,750,000
-€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 56,250 -€ 720,000
-€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 3,806,250 -€ 4,470,000

€ 187,620 € 256,824 € 297,918 € 320,031 € 7,007,018 € 4,348,261

12.00%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico previsionale completo


www.morri-trimarchi.it

Anno 0 1 2
Conto Economico
Reddito Operativo (Lordo) €0 € 32,600 € 40,120
Plusvalenza €0 €0 €0
Risultato post gestione straordinaria €0 € 32,600 € 40,120
Oneri finanziari € 105,000 € 108,750 € 112,500
Reddito Ante Imposte -€ 105,000 -€ 76,150 -€ 72,380
Imposte IRAP €0 € 1,271 € 1,565
Imposte IRES -€ 25,200 -€ 18,276 -€ 17,371
Reddito Netto -€ 79,800 -€ 59,145 -€ 56,573
dologie e casi
rchi

ico previsionale completo


3 4 5 6 Totale

€ 109,324 € 150,418 € 172,531 €0 € 504,993


€0 €0 €0 € 4,563,268 € 4,563,268
€ 109,324 € 150,418 € 172,531 € 4,563,268 € 5,068,261
€ 112,500 € 112,500 € 112,500 € 56,250 € 720,000
-€ 3,176 € 37,918 € 60,031 € 4,507,018 € 4,348,261
€ 4,264 € 5,866 € 6,729 €0 € 19,695
-€ 762 € 9,100 € 14,407 € 1,081,684 € 1,043,583
-€ 6,677 € 22,951 € 38,895 € 3,425,334 € 3,284,983
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Flussi di cassa per l'azionista - Prospetto al netto delle imposte (m


Anno 0 1 2
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Reddito Netto -€ 79,800 -€ 59,145 -€ 56,573


Ammortamento Albergo €0 € 210,000 € 210,000
Ammortamento Ristrutturazione €0 €0 € 50,000
Flusso di cassa gestionale -€ 79,800 € 150,855 € 203,427
Erogazione Finanziamento € 3,500,000 € 250,000 €0
Rimborso Finanziamento €0 €0 €0
Totale uscite investimento -€ 7,000,000 -€ 500,000 €0
Valore Contabile Finale
Flusso di cassa dell'azionista lordo (FCFE) -€ 3,579,800 -€ 99,145 € 203,427

VAN FCFE@Ke € 212,906 Ke 11.00%


IRR @FCFE 12.14%
casi

al netto delle imposte (metodo indiretto)


3 4 5 6 Totale
-€ 6,677 € 22,951 € 38,895 € 3,425,334 € 3,284,983
€ 210,000 € 210,000 € 210,000 €0 € 1,050,000
€ 50,000 € 50,000 € 50,000 €0 € 200,000
€ 253,323 € 282,951 € 298,895 € 3,425,334 € 4,534,983
€0 €0 €0 €0 € 3,750,000
€0 €0 €0 -€ 3,750,000 -€ 3,750,000
€0 €0 €0 €0 -€ 7,500,000
€ 6,250,000 € 6,250,000
€ 253,323 € 282,951 € 298,895 € 5,925,334 € 3,284,983
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e c
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conti Economici
www.morri-trimarchi.it

Anno (-5)
Numero Camere 174
Tasso di Occupazione 67.3%
Ricavo Medio Camera / (RevPAR) 351.00
Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR

Voci

Ricavi
Camere € 15,002,500
Ristorazione € 7,458,000
Altri Reparti Operativi € 863,000
Affitti Attivi e Altri Ricavi € 108,500
Ricavi Totali € 23,432,000

Costi di Reparto
Camere € 4,950,825
Ristorazione € 6,040,980
Altri Reparti Operativi € 466,020
Costi di Reparto Totali € 11,457,825

Reddito Totale dei Reparti € 11,974,175

Costi Operativi Comuni


Costi Generali e Amministrativi € 2,226,040
Marketing e Vendite € 913,848
Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione € 1,312,192
Utenze € 679,528
Costi Operativi Comuni Totali € 5,131,608

Reddito Operativo Lordo € 6,842,567

Costi di Management
Base Fee € 450,075
Incentive Fee € 684,257
Costi Management Totali € 1,134,332

Reddito al Lordo dei Costi Fissi € 5,708,235

Costi Fissi
Affitti Passivi -
Tasse e Imposte sull’Immobile € 114,000
Assicurazioni € 31,000
Costi Fissi Totali € 145,000

Reddito Operativo Netto € 5,563,235

Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 937,280

Reddito Operativo Netto Rettificato € 4,625,955


NT & VALUATION - Metodologie e casi
o Morri & Fabrizio Trimarchi

Conti Economici e Performance Storiche Hotel


Anno (-5) Anno (-4) Anno (-3) Anno (-2)
174 174 174
67.0% 63.2% 65.0%
(236.22) 367.00 (245.89) 370.00 (233.84) 348.00
4.6% 4.1% 0.8% -4.9% -5.9%

64.0% € 15,616,500 67.6% € 14,851,200 65.4% € 14,366,000


31.8% € 6,580,000 28.5% € 6,934,000 30.6% € 7,001,200
3.7% € 785,000 3.4% € 798,000 3.5% € 801,000
0.5% € 109,000 0.5% € 108,000 0.5% € 112,000
100.0% € 23,090,500 100.0% € 22,691,200 100.0% € 22,280,200

33.0% € 5,075,363 32.5% € 4,752,384 32.0% € 4,712,048


81.0% € 5,264,000 80.0% € 5,408,520 78.0% € 5,635,966
54.0% € 416,050 53.0% € 391,020 49.0% € 408,510
48.9% € 10,755,413 46.6% € 10,551,924 46.5% € 10,756,524

51.1% € 12,335,088 53.4% € 12,139,276 53.5% € 11,523,676

9.5% € 2,262,869 9.8% € 2,201,046 9.7% € 1,782,416


3.9% € 923,620 4.0% € 953,030 4.2% € 846,648
5.6% € 1,246,887 5.4% € 1,248,016 5.5% € 1,203,131
2.9% € 715,806 3.1% € 680,736 3.0% € 668,406
21.9% € 5,149,182 22.3% € 5,082,829 22.4% € 4,500,600

29.2% € 7,185,906 31.1% € 7,056,447 31.1% € 7,023,076

3.0% € 468,495 3.0% € 445,536 3.0% € 430,980


10.0% € 718,591 10.0% € 705,645 10.0% € 702,308
4.8% € 1,187,086 5.1% € 1,151,181 5.1% € 1,133,288

24.4% € 5,998,820 26.0% € 5,905,266 26.0% € 5,889,788

- - - - - -
0.5% € 115,140 0.5% € 116,291 0.5% € 117,454
0.1% € 31,310 0.1% € 31,623 0.1% € 31,939
0.6% € 146,450 0.6% € 147,915 0.7% € 149,394

23.7% € 5,852,370 25.3% € 5,757,352 25.4% € 5,740,394

4.0% € 923,620 4.0% € 907,648 4.0% € 891,208

19.7% € 4,928,750 21.3% € 4,849,704 21.4% € 4,849,186


Anno (-2) Anno (-1)
174
66.2%
(226.20) 356.00 (235.67)
-3.3% 2.3% 4.2%

64.5% € 14,967,500 65.5%


31.4% € 6,978,200 30.5%
3.6% € 799,000 3.5%
0.5% € 121,000 0.5%
100.0% € 22,865,700 100.0%

32.8% € 4,759,665 31.8%


80.5% € 5,582,560 80.0%
51.0% € 411,485 51.5%
48.3% € 10,753,710 47.0%

51.7% € 12,111,990 53.0%

8.0% € 2,149,376 9.4%


3.8% € 846,031 3.7%
5.4% € 1,326,211 5.8%
3.0% € 708,837 3.1%
20.2% € 5,030,454 22.0%

31.5% € 7,081,536 31.0%

3.0% € 449,025 3.0%


10.0% € 708,154 10.0%
5.1% € 1,157,179 5.1%

26.4% € 5,924,357 25.9%

- - -
0.5% € 118,629 0.5%
0.1% € 32,259 0.1%
0.7% € 150,888 0.7%

25.8% € 5,773,470 25.2%

4.0% € 914,628 4.0%

21.8% € 4,858,842 21.2%


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e c
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conti Economici e
www.morri-trimarchi.it

Anno (1)
Numero Camere 174
Tasso di Occupazione 65.5%
Ricavo Medio Camera / (RevPAR) 350.00
Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR

Voci

Ricavi
Camere € 14,559,700
Ristorazione € 7,863,000
Altri Reparti Operativi € 894,000
Affitti Attivi e Altri Ricavi € 109,500
Ricavi Totali € 23,426,200

Costi di Reparto
Camere € 4,513,507
Ristorazione € 6,290,400
Altri Reparti Operativi € 455,940
Costi di Reparto Totali € 11,259,847

Reddito Totale dei Reparti € 12,166,353

Costi Operativi Comuni


Costi Generali e Amministrativi € 2,108,358
Marketing e Vendite € 937,048
Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione € 1,288,441
Utenze € 702,786
Costi Operativi Comuni Totali € 5,036,633

Reddito Operativo Lordo € 7,129,720

Costi di Management
Base Fee € 436,791
Incentive Fee € 712,972
Costi Management Totali € 1,149,763

Reddito al Lordo dei Costi Fissi € 5,979,957

Costi Fissi
Affitti Passivi -
Tasse e Imposte sull’Immobile € 119,000
Assicurazioni € 33,000
Costi Fissi Totali € 152,000

Reddito Operativo Netto € 5,827,957

Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 937,048

Reddito Operativo Netto Rettificato € 4,890,909


NT & VALUATION - Metodologie e casi
o Morri & Fabrizio Trimarchi

Conti Economici e Performance Previsionali Hotel


Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4)
174 174 174
66.0% 66.5% 67.0%
(229.25) 361.00 (238.26) 368.00 (244.72) 370.00
3.1% 3.9% 1.9% 2.7% 0.5%

62.2% € 15,131,900 62.9% € 15,542,200 63.3% € 15,744,100


33.6% € 7,910,000 32.9% € 7,980,000 32.5% € 8,010,000
3.8% € 902,000 3.7% € 904,000 3.7% € 910,000
0.5% € 111,000 0.5% € 112,500 0.5% € 113,800
100.0% € 24,054,900 100.0% € 24,538,700 100.0% € 24,777,900

31.0% € 4,615,230 30.5% € 4,662,660 30.0% € 4,723,230


80.0% € 6,288,450 79.5% € 6,304,200 79.0% € 6,247,800
51.0% € 451,000 50.0% € 447,480 49.5% € 445,900
48.1% € 11,354,680 47.2% € 11,414,340 46.5% € 11,416,930

51.9% € 12,700,221 52.8% € 13,124,360 53.5% € 13,360,970

9.0% € 2,044,667 8.5% € 1,963,096 8.0% € 1,932,676


4.0% € 914,086 3.8% € 920,201 3.8% € 929,171
5.5% € 1,323,020 5.5% € 1,349,629 5.5% € 1,362,785
3.0% € 721,647 3.0% € 736,161 3.0% € 743,337
21.5% € 5,003,419 20.8% € 4,969,087 20.3% € 4,967,969

30.4% € 7,696,801 32.0% € 8,155,273 33.2% € 8,393,001

3.0% € 453,957 3.0% € 466,266 3.0% € 472,323


10.0% € 769,680 10.0% € 815,527 10.0% € 839,300
4.9% € 1,223,637 5.1% € 1,281,793 5.2% € 1,311,623

25.5% € 6,473,164 26.9% € 6,873,480 28.0% € 7,081,378

- - - - - -
0.5% € 120,190 0.5% € 121,392 0.5% € 122,606
0.1% € 33,330 0.1% € 33,663 0.1% € 34,000
0.6% € 153,520 0.6% € 155,055 0.6% € 156,606

24.9% € 6,319,644 26.3% € 6,718,425 27.4% € 6,924,772

4.0% € 962,196 4.0% € 981,548 4.0% € 991,116

20.9% € 5,357,448 22.3% € 5,736,877 23.4% € 5,933,656


Anno (4) Anno (5)
174
67.0%
(247.90) 372.00 (249.24)
1.3% 0.5% 0.5%

63.5% € 15,829,200 63.6%


32.3% € 8,018,000 32.2%
3.7% € 912,000 3.7%
0.5% € 115,600 0.5%
100.0% € 24,874,800 100.0%

30.0% € 4,748,760 30.0%


78.0% € 6,254,040 78.0%
49.0% € 446,880 49.0%
46.1% € 11,449,680 46.0%

53.9% € 13,425,120 54.0%

7.8% € 1,940,234 7.8%


3.8% € 932,805 3.8%
5.5% € 1,368,114 5.5%
3.0% € 746,244 3.0%
20.1% € 4,987,397 20.1%

33.9% € 8,437,723 33.9%

3.0% € 474,876 3.0%


10.0% € 843,772 10.0%
5.3% € 1,318,648 5.3%

28.6% € 7,119,074 28.6%

- - -
0.5% € 123,832 0.5%
0.1% € 34,340 0.1%
0.6% € 158,172 0.6%

27.9% € 6,960,903 28.0%

4.0% € 994,992 4.0%

23.9% € 5,965,911 24.0%


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Valutazione dell'Albergo Trophy Asset con HM


www.morri-trimarchi.it

Anno (1) Anno (2)


Flussi di Cassa delle Operazioni € 4,890,909 € 5,357,448

Terminal Value @ 5.00%


Costi Agency Vendita @ 1.00%

Flussi di Cassa € 4,890,909 € 5,357,448


Flussi di Cassa attualizzati @ 6.50% € 4,592,403 € 4,723,444

Valore di Mercato albergo € 105,201,326


Valore di Mercato albergo (arrotondato) € 105,201,000
Valore / Camera € 604,600

Rendimenti correnti (Running Yields) 4.65% 5.09%

Growth (6° Anno) 1.50%


Discount Rate 6.50%
Cap Rate (Terminal) 5.00%
Inflaction Rate 1.50%
Agency fee 1.00%
check € 105,201,326
& VALUATION - Metodologie e casi
Morri & Fabrizio Trimarchi

l'Albergo Trophy Asset con HMA


Anno (3) Anno (4) Anno (5) Anno (6)
€ 5,736,877 € 5,933,656 € 5,965,911 € 6,055,399

€ 121,107,984
€ 1,211,080

€ 5,736,877 € 5,933,656 € 5,965,911 € 119,896,904


€ 4,749,268 € 4,612,368 € 4,354,404 € 82,169,439

5.45% 5.64% 5.67%


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
www.morri-trimarchi.it

Anno 1 Anno 2
Numero di Camere: 250 250
Camere occupate: 69,350 73,000
Tasso di occupazione: 76% 80%
Ricavo medio (£): 87.60 89.95
RevPAR (£): 66.58 % 71.96
RICAVI (£000)
Camere 6,075 53.6 % 6,566
Ristorazione e bar 4,652 41.1 4,933
Altri ricavi 597 5.3 619
Totale ricavi 11,324 100.0 12,118
COSTI DI DIPARTIMENTO *(1)
Camere 1,436 12.7 1,496
Ristorazione e bar 3,175 28.0 3,297
Altri costi 297 2.6 304
Totale costi 4,908 43.3 5,097
MARGINE DI DIPARTIMENTO 6,416 56.7 7,021
COSTI GENERALI
Amministrazione e generali 883 7.8 912
Marketing 471 4.2 487
Manutenzioni 442 3.9 456
Utenze 294 2.6 304
Totale 2,090 18.5 2,159
MARGINE OPERATIVO LORDO (GOP) 4,326 38.2 4,862
Management Fee 340 3.0 364
MARGINE OPERATIVO LORDO dopo management fee 3,986 35.2 4,498
COSTI FISSI
Imposte sull'immobile 231 2.0 236
Assicurazioni 33 0.3 34
Incentive Management Fee 399 3.5 450
Accantonamento per sostituzione arredi (FF&E) 340 3.0 364
Totale 1,002 8.9 1,083
Reddito operativo netto 2,984 26.3 % 3,416
*I costi di dipartimento sono espressi in percentuale dei ricavi di dipartimento
si

Conti Economici previsionali Hotel


Anno 3 Anno 4 Anno 5 Anno 6 Anno 7
250 250 250 250 250
71,175 67,525 67,525 67,525 67,525
78% 74% 74% 74% 74%
92.13 94.44 96.33 98.26 100.22
% 71.86 % 69.89 % 71.28 % 72.71 % 74.16 %

54.2 % 6,557 54.1 % 6,377 53.8 % 6,505 53.8 % 6,635 53.8 % 6,767 53.8 %
40.7 4,936 40.7 4,839 40.9 4,935 40.9 5,034 40.9 5,135 40.9
5.1 626 5.2 628 5.3 641 5.3 654 5.3 667 5.3
100.0 12,119 100.0 11,844 100.0 12,081 100.0 12,323 100.0 12,568 100.0

12.3 1,510 12.5 1,508 12.7 1,538 12.7 1,569 12.7 1,600 12.7
27.2 3,333 27.5 3,339 28.2 3,405 28.2 3,473 28.2 3,543 28.2
2.5 309 2.6 314 2.7 320 2.7 327 2.7 333 2.7
42.1 5,153 42.5 5,161 43.6 5,264 43.6 5,369 43.6 5,476 43.6
57.9 6,966 57.5 6,683 56.4 6,817 56.4 6,954 56.4 7,092 56.4

7.5 926 7.6 934 7.9 953 7.9 972 7.9 991 7.9
4.0 494 4.1 498 4.2 508 4.2 518 4.2 529 4.2
3.8 463 3.8 467 3.9 476 3.9 486 3.9 496 3.9
2.5 309 2.5 311 2.6 318 2.6 324 2.6 330 2.6
17.8 2,191 18.1 2,210 18.7 2,254 18.7 2,300 18.7 2,345 18.7
40.1 4,776 39.4 4,473 37.8 4,563 37.8 4,654 37.8 4,746 37.8
3.0 364 3.0 355 3.0 362 3.0 370 3.0 377 3.0
37.1 4,412 36.4 4,118 34.8 4,200 34.8 4,284 34.8 4,369 34.8

1.9 240 2.0 245 2.1 250 2.1 255 2.1 260 2.1
0.3 34 0.3 35 0.3 36 0.3 36 0.3 37 0.3
3.7 441 3.6 412 3.5 420 3.5 428 3.5 437 3.5
3.0 364 3.0 355 3.0 362 3.0 370 3.0 377 3.0
8.9 1,079 8.9 1,047 8.8 1,068 8.8 1,090 8.8 1,111 8.8
28.2 % 3,333 27.5 % 3,071 25.9 % 3,132 25.9 % 3,195 25.9 % 3,258 25.9 %
Anno 8 Anno 9 Anno 10
250 250 250
67,525 67,525 67,525
74% 74% 74%
102.23 104.27 106.36
75.65 % 77.16 % 78.70 %

6,903 53.8 % 7,041 53.8 % 7,182 53.8 %


5,237 40.9 5,342 40.9 5,449 40.9
680 5.3 694 5.3 708 5.3
12,820 100.0 13,077 100.0 13,338 100.0

1,632 12.7 1,665 12.7 1,698 12.7


3,614 28.2 3,686 28.2 3,760 28.2
340 2.7 347 2.7 354 2.7
5,586 43.6 5,698 43.6 5,812 43.6
7,234 56.4 7,379 56.4 7,527 56.4

1,011 7.9 1,031 7.9 1,052 7.9


539 4.2 550 4.2 561 4.2
505 3.9 516 3.9 526 3.9
337 2.6 344 2.6 351 2.6
2,392 18.7 2,440 18.7 2,489 18.7
4,842 37.8 4,939 37.8 5,038 37.8
385 3.0 392 3.0 400 3.0
4,457 34.8 4,547 34.8 4,638 34.8

265 2.1 271 2.1 276 2.1


38 0.3 39 0.3 39 0.3
446 3.5 455 3.5 464 3.5
385 3.0 392 3.0 400 3.0
1,134 8.8 1,156 8.8 1,179 8.8
3,324 25.9 % 3,390 25.9 % 3,458 25.9 %
Projected
(Internal
Yield
Over
Rate 10-
of
Year
Return)
Holding
Period
10.7 %
4.5
17.0

BaseYear

Calendar Year Ending


Number of Rooms:
Occupied Rooms:
Occupancy:
Average Rate:
REVENUE
Camere
1 Ristorazione e bar
0 Check Food & Beve
0 Beverage
Telephone
0 Other
0 Other
0 Other
Altri ricavi
Total
EXPENSES
Camere ¹
1 Ristorazione e bar ¹
0 Check Food & Bever
0 Beverage ¹
Telephone ¹
0 Other ¹
0 Other ¹
0 Other ¹
Altri costi ¹
Amministrazione e gen
Marketing
Franchise Fee
Manutenzioni
Utenze
0 UDOE1
0 UDOE2
Management Fee
Tasse sulla proprieta'
Assicurazioni
1 Incentive Managem
0 Fixed2
0 Fixed3
0 Fixed4
Accantonamento per so
Total
Net Operating Incom

¹ Departmental expense ratios are


2016
Percent
250 age of Amount Amount
per per
67,525 Total
Availabl Occupie
74.0% Revenu e Room d Room
84.86 e

5,730 53 % 22,922 85
4,470 41 17,880 66
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
580 5 2,322 9
10,781 100 43,124 160

1,393 24 % 5,572 21
3,084 69 12,337 46
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
290 50 1,161 4
860 8 3,438 13
458 4 1,834 7
0 0 0 0
430 4 1,719 6
287 3 1,146 4
0 0 0 0
0 0 0 0
323 3 1,294 5
226 2 906 3
32 0 129 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
323 3 1,294 5
7,707 71 30,830 114
3,073 29 % 12,294 46

ental expense ratios are expressed as a percentage of departmental revenues.

US Version
ValuationVariables

Stabilized Year: 4
Inflation: 2.0
Loan to Value: 60
Amortization: 25
Term: 10
Interest Rate: 4.50
Terminal Cap Rate: 7.0
Transaction Costs: 1.5
Equity Yield: 17.0
Total Property Yield: 10.67%

tab 11.6
Anno a regime: 4
Inflazione: 2.0
Rapporto Debito Valore: 60
Durata investimento: 10
Tasso interesse: 4.50
Tasso di capitalizzazione fi 7.0
Costi di transazione: 1.5
Rendimento capitale propr 17.0
Totale rendimento della pr 10.7%
UK Version
ValuationVariablesUK

Stabilised Year: 2020


% Inflation: 2.0 %
% Loan to Value: 60 %
Years Amortisation: 25 years
Years Term: 10 years
% Interest Rate: 4.5 %
% Terminal Capitalisation Rate 7.0 %
% Transaction Costs: 1.5 %
% Equity Yield: 17.0 %
Total Property Yield: 10.7 %

LoanPayoff

% P=( 0.067439 - 0.0450 ) / (


%
anni
%
%
%
%
AnnualDebt

0.126379 - 0.0450 ) = 0.275735 (f x M x V)= 0.067439 x 0.60 x V = ( 0.040463 )V (


(
(
(
(
(
(
(
(
(
HVFormula1 HVFormula2

2,984,000 - 0.04046 V ) x 0.854701 + ((( 3,527,000 / 0.070 ) - ( 0.02 x ( 3,527,000 /


3,416,000 - 0.04046 V ) x 0.730514 +
3,333,000 - 0.04046 V ) x 0.624371 +
3,071,000 - 0.04046 V ) x 0.53365 +
3,132,000 - 0.04046 V ) x 0.456111 +
3,195,000 - 0.04046 V ) x 0.389839 +
3,258,000 - 0.04046 V ) x 0.333195 +
3,324,000 - 0.04046 V ) x 0.284782 +
3,390,000 - 0.04046 V ) x 0.243404 +
3,458,000 - 0.04046 V ) x 0.208037 +
HVFormula3 Combine

0.070 )) - (( 1- 0.275735 ) x 0.6 x V)) x 0.2080374 )= ( 1 - 0.6 )V £25,341,382 -

Total Property Value as Indicated


the Income Capitalisation
Approach (Say)

CombineUK

Total Property Value as Indicated


the Income Capitalisation
Approach (Say)
0.278907V = (1 - 0.60)V
£25,341,382 = 0.67891V
V = £25,341,382 / 0.67891
V = £37,326,709

Property Value as Indicated by


Income Capitalisation
proach (Say) = £37,300,000

Property Value as Indicated by


Income Capitalisation
proach (Say) = ££37,300,000

MortEquity

Mortgage Component (60%) £22,396,000


Equity Component (40%) £14,931,000
Total £37,327,000
AnnualDebtService

Mortgage Component £22,396,000


Mortgage Constant 0.067439
Annual Debt Service £1,510,364
Reversion

Reversionary Value (£3,527,000/0.070)


Less:
Brokerage and Legal Fees
Mortgage Balance
Net Sale Proceeds to Equity
(£3,527,000/0.070) £50,386,000

£756,000
£16,221,000
eds to Equity £33,409,000

KnownVariables

Annual Net Operating Income NI See Ten-Year Forecast


Loan To Value Ratio M 60 %
Interest Rate i 4.50 %
Debt Service Constant f 0.067439
Equity Yield Ye 17.0 %
Transaction Costs b 1.5 %
Annual Constant Required to
Amortise the Loan in Ten Yeafp 0.126379
Terminal Capitalisation Rate Rr 7.0 %

NItoEquity

TotPropIRR

*10th year net operating income of £3,458,000 plus sa


DebtIRR

*10th year debt service of £1,510,000 plus outstanding m

EquityIRR
NItoEquity

Net Operating Income Net Operating


Available for Total Annual Income
Year Debt Service Debt Service to Equity
2017 2,984,000 - 1,510,000 = 1,474,000
2018 3,416,000 - 1,510,000 = 1,906,000
2019 3,333,000 - 1,510,000 = 1,823,000
2020 3,071,000 - 1,510,000 = 1,561,000
2021 3,132,000 - 1,510,000 = 1,622,000
2022 3,195,000 - 1,510,000 = 1,685,000
2023 3,258,000 - 1,510,000 = 1,748,000
2024 3,324,000 - 1,510,000 = 1,814,000
2025 3,390,000 - 1,510,000 = 1,880,000
2026 3,458,000 - 1,510,000 = 1,948,000

TotPropIRR

Net Operating Income


Available for Present Worth of £1 Discounted
Year Debt Service Factor at 10.7% Cash Flow
2017 2,984,000 x 0.903611 = 2,696,000
2018 3,416,000 x 0.816513 = 2,789,000
2019 3,333,000 x 0.737811 = 2,459,000
2020 3,071,000 x 0.666694 = 2,047,000
2021 3,132,000 x 0.602432 = 1,887,000
2022 3,195,000 x 0.544365 = 1,739,000
2023 3,258,000 x 0.491894 = 1,603,000
2024 3,324,000 x 0.444481 = 1,477,000
2025 3,390,000 x 0.401638 = 1,362,000
2026 ### * x 0.362925 = 19,267,000
Total Property 37,326,000

ng income of £3,458,000 plus sales proceeds of £49,630,000


DebtIRR

Total Annual Present Worth of £1 Discounted


Year Debt Service Factor at 4.5% Cash Flow
2017 1,510,000 x 0.956953 = 1,445,000
2018 1,510,000 x 0.915759 = 1,383,000
2019 1,510,000 x 0.876339 = 1,323,000
2020 1,510,000 x 0.838615 = 1,266,000
2021 1,510,000 x 0.802516 = 1,212,000
2022 1,510,000 x 0.767970 = 1,160,000
2023 1,510,000 x 0.734911 = 1,110,000
2024 1,510,000 x 0.703276 = 1,062,000
2025 1,510,000 x 0.673002 = 1,016,000
2026 ### * x 0.644031 = 11,419,000
Value of Mortgage Comp 22,396,000

£1,510,000 plus outstanding mortgage balance of £16,221,000

EquityIRR

Net Operating
Income Present Worth of £1 Discounted
Year to Equity Factor at 17.0% Cash Flow
2017 1,474,000 x 0.854687 = 1,260,000
2018 1,906,000 x 0.730491 = 1,392,000
2019 1,823,000 x 0.624341 = 1,138,000
2020 1,561,000 x 0.533617 = 833,000
2021 1,622,000 x 0.456075 = 740,000
2022 1,685,000 x 0.389802 = 657,000
2023 1,748,000 x 0.333159 = 582,000
2024 1,814,000 x 0.284747 = 517,000
2025 1,880,000 x 0.243369 = 458,000
2026 ### * x 0.208005 = 7,354,000
Value of Equity Compone 14,931,000

*10th year net operating income to equity of £1,948,000 plus sales proceeds of £33,409,000

FxvarRatios

Category
Revenues
Ristorazione e bar
Telephone
Altri ricavi
Departmental Expenses
Camere
Ristorazione e bar
Telephone
Altri costi
Undistributed Operating Expenses
Amministrazione e generali
Marketing
Manutenzioni
Utenze
Management Fee
Fixed Expenses
Tasse sulla proprieta'
Assicurazioni
Incentive Management Fee
Accantonamento per sostituzio
Percent Fixed Percent VariableIndex of Variability Fixed Ratio

istorazione e bar 25 - 50 % 50 - 75 % Occupancy 25 %


10 - 40 60 - 90 Occupancy 10
30 - 70 30 - 70 Occupancy 70
Departmental Expenses
50 - 70 30 - 50 Occupancy 60
istorazione e bar 35 - 60 40 - 65 Food and Beverage Revenue 55
40 - 60 40 - 60 Telephone Revenue 60
30 - 70 30 - 70 Other Income 70
Undistributed Operating Expenses
mministrazione e generali 65 - 85 15 - 35 Total Revenue 75
65 - 85 15 - 35 Total Revenue 75
Manutenzioni 55 - 75 25 - 45 Total Revenue 75
75 - 95 5 - 25 Total Revenue 75
Management Fee 0 100 Total Revenue 0
ixed Expenses
asse sulla proprieta' 100 0 Total Revenue 100
ssicurazioni 100 0 Total Revenue 100
Incentive Management Fee 100 0 Total Revenue 100
ccantonamento per sostituzio 0 100 Total Revenue 0
AsIs

‘As Improved’ Value by the Income Capitalisat 37,300,000


Less Capital Deduction 0
‘As Is’ Value by the Income Capitalisation Ap 37,300,000
Summary Operating Data - Existing Hotel
Fore
Actual cast
2015 2016 2017 2018 2019 2020

Occupancy 75 % 74 % 76 % 80 % 78 % 74 %
Average Rate (£) 84 85 88 90 92 94

Rooms Revenue (£ 000s) ### ### ### ### ### ###


Total Revenue (£ 000s) ### ### ### ### ### ###

GOP ¹ (£ 000s) ### ### ### ### ### ###


Net Operating Income (£ 000s) ### ### ### ### ### ###

GOP as a % of Total Revenue 39.1 % 37.8 % 38.2 % 40.1 % 39.4 % 37.8 %


Net Operating Income as a % of Total Rev 27.1 % 25.9 % 26.3 % 28.2 % 27.5 % 25.9 %
¹ Gross operating profit
Summary Operating Data - Proposed Hotel
Forec
ast
2017 2018 2019 2020

Occupancy 76 % 80 % 78 % 74 %
Average Rate (£) 88 90 92 94

Rooms Revenue (£ 000s) 6,075 6,566 6,557 6,377


Total Revenue (£ 000s) ### ### ### ###

GOP ¹ (£ 000s) 4,326 4,862 4,776 4,473


Net Operating Income (£ 000s) 2,984 3,416 3,333 3,071

GOP as a % of Total Revenue 38.2 % 40.1 % 39.4 % 37.8 %


Net Operating Income as a % of Tot 26.3 % 28.2 % 27.5 % 25.9 %

¹ Gross operating profit


www.morri-trimarchi.it HOTEL

Principali assunzioni valutative


Anno a regime: 4
Inflazione: 2.0 %
Leva finanziaria (LTV): 60.0 %
Durata investimento: 10 anni
Tasso interesse: 4.50 %
Tasso di capitalizzazione finale: 7.0 %
Costi di transazione: 1.5 %
Rendimento capitale proprio: 20.0 %
Tasso di attualizzazione (WACC): 10.70%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
LUATION - Metodologie e casi
& Fabrizio Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
www.morri-trimarchi.it

Valutazione dell'albergo - Attualizzazione dei flussi di cassa

Reddito operativo Fattore di attualizzazione


Anno netto NOI (£) @ 10.7%

Anno 1 2,984,000 0.9033


Anno 2 3,416,000 0.8160
Anno 3 3,333,000 0.7372
Anno 4 3,071,000 0.6659
Anno 5 3,132,000 0.6015
Anno 6 3,195,000 0.5434
Anno 7 3,258,000 0.4909
Anno 8 3,324,000 0.4434
Anno 9 3,390,000 0.4006
Anno 10 53,088,000 * 0.3618

Valore di mercato stimato (£)


sottratte: imposte @4%
sottratte: spese legali @0,5%
Valore di mercato stimato £ (arrotondato)

Valore di uscita (analisi di reversione)


Reddito operativo netto Anno 11 (£)
Tasso di capitalizzazione (%)

Totale proventi dalla vendita (£)


sottratti: Costi di transazione @ 1.5% (£)

Proventi netti dalla vendita (£)

*Reddito operativo netto Anno 10 di £3.458.000, sommati i proventi dalla vendita di £49.630.000 (arrotond
e casi

flussi di cassa
attualizzazione Flusso di cassa
attualizzato (£)

2,695,574
2,787,550
2,456,928
2,044,981
1,884,012
1,736,142
1,599,255
1,473,941
1,357,910
19,209,681

e di mercato stimato (£) 37,245,974


sottratte: imposte @4% 1,489,839
tte: spese legali @0,5% 186,230
timato £ (arrotondato) 35,569,905

3,527,000
7.0

50,385,714
755,786

49,629,929

vendita di £49.630.000 (arrotondato)


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodolo
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conti Economici e Performance Storich


www.morri-trimarchi.it

Anno (-5)
Numero Camere 50
Tasso di Occupazione 75.0%
Ricavo Medio Camera / (RevPAR) 78.00 (58.50)
Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR

Voci

Ricavi
Camere € 1,067,630 88.1%
Ristorazione € 86,000 7.1%
Altri Reparti Operativi € 58,000 4.8%
Affitti Attivi e Altri Ricavi €0 0.0%
Ricavi Totali € 1,211,630 100.0%

Costi di Reparto
Camere € 373,671 35.0%
Ristorazione € 55,040 64.0%
Altri Reparti Operativi € 33,060 57.0%
Costi di Reparto Totali € 461,771 38.1%

Reddito Totale dei Reparti € 749,860 61.9%

Costi Operativi Comuni


Costi Generali e Amministrativi € 155,089 12.8%
Marketing e Vendite € 30,291 2.5%
Costi di Manutenzione (Ord. e Straord.) € 54,523 4.5%
Utenze € 72,698 6.0%
Costi Operativi Comuni Totali € 312,601 25.8%

Reddito Operativo Lordo € 437,259 36.1%

Costi di Sistema (c.d. System Costs)


Costi di Sistema €0
Costi di Sistema Totali €0 0.0%

Reddito al Lordo dei Costi Fissi € 437,259 36.1%

Costi Fissi
Affitti Passivi (Immobile) - 0.0%
Tasse e Imposte sull’Immobile € 46,800 3.9%
Assicurazioni (Immobile + All Risk operatore) € 23,850 2.0%
Costi Fissi Totali € 70,650 5.8%

Reddito Operativo Netto € 366,609 30.3%

Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 24,233 2.0%

Reddito Operativo Netto Rettificato € 342,376 28.3%


VALUATION - Metodologie e casi
ri & Fabrizio Trimarchi

ici e Performance Storiche Hotel - P&L Proprietario (gestore originario)


Anno (-4) Anno (-3) Anno (-2) Anno (-1)
50 50 50 50
76.0% 89.0% 83.0% 86.0%
82.00 (62.32) 91.00 (80.99) 84.00 (69.72) 89.00
5.1% 6.5% 11.0% 30.0% -7.7% -13.9% 6.0%

€ 1,137,340 87.0% € 1,478,070 80.3% € 1,272,390 79.9% € 1,396,860


€ 98,000 7.5% € 273,000 14.8% € 235,000 14.8% € 246,000
€ 72,000 5.5% € 89,000 4.8% € 85,000 5.3% € 91,000
€0 0.0% €0 0.0% €0 0.0% €0
€ 1,307,340 100.0% € 1,840,070 100.0% € 1,592,390 100.0% € 1,733,860

€ 403,756 35.5% € 546,886 37.0% € 419,889 33.0% € 474,932


€ 61,740 63.0% € 182,910 67.0% € 143,350 61.0% € 152,520
€ 41,760 58.0% € 51,175 57.5% € 47,600 56.0% € 52,780
€ 507,256 38.8% € 780,971 42.4% € 610,839 38.4% € 680,232

€ 800,084 61.2% € 1,059,099 57.6% € 981,551 61.6% € 1,053,628

€ 155,573 11.9% € 257,610 14.0% € 207,011 13.0% € 234,071


€ 36,606 2.8% € 69,923 3.8% € 42,995 2.7% € 45,080
€ 61,445 4.7% € 80,963 4.4% € 73,250 4.6% € 79,758
€ 75,826 5.8% € 119,605 6.5% € 95,543 6.0% € 102,298
€ 329,450 25.2% € 528,100 28.7% € 418,799 26.3% € 461,207

€ 470,635 36.0% € 530,999 28.9% € 562,753 35.3% € 592,421

€0 €0 €0 €0
€0 0.0% €0 0.0% €0 0.0% €0

€ 470,635 36.0% € 530,999 28.9% € 562,753 35.3% € 592,421


- 0.0% - 0.0% - 0.0% -
€ 47,268 3.6% € 47,741 2.6% € 48,218 3.0% € 48,700
€ 24,089 1.8% € 24,329 1.3% € 24,573 1.5% € 24,818
€ 71,357 5.5% € 72,070 3.9% € 72,791 4.6% € 73,519

€ 399,278 30.5% € 458,929 24.9% € 489,962 30.8% € 518,902

€ 52,294 4.0% € 82,803 4.5% € 47,772 3.0% € 60,685

€ 346,985 26.5% € 376,126 20.4% € 442,190 27.8% € 458,217


Anno (-1)

(76.54)
9.8%

80.6%
14.2%
5.2%
0.0%
100.0%

34.0%
62.0%
58.0%
39.2%

60.8%

13.5%
2.6%
4.6%
5.9%
26.6%

34.2%

0.0%

34.2%
0.0%
2.8%
1.4%
4.2%

29.9%

3.5%

26.4%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metod
Giacomo Morri & Fabrizio Trimar

Conti Economici e Perform


www.morri-trimarchi.it

Anno (1)
Numero Camere 50
Tasso di Occupazione 85.0%
Ricavo Medio Camera / (RevPAR) 80.00
Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR

Voci

Ricavi
Camere € 1,241,000
Ristorazione € 185,000
Altri Reparti Operativi € 75,000
Affitti Attivi e Altri Ricavi €0
Ricavi Totali € 1,501,000

Costi di Reparto
Camere € 421,940
Ristorazione € 120,250
Altri Reparti Operativi € 44,250
Costi di Reparto Totali € 586,440

Reddito Totale dei Reparti € 914,560

Costi Operativi Comuni


Costi Generali e Amministrativi € 195,130
Marketing e Vendite € 45,030
Costi di Manutenzione (Ord. a carico Affituario) € 60,040
Utenze € 87,058
Costi Operativi Comuni Totali € 387,258

Reddito Operativo Lordo € 527,302

Costi di Sistema (cd. System Costs)


Costi di Sistema € 30,020
Costi di Sistema Totali € 30,020

Reddito al Lordo dei Costi Fissi € 497,282

Costi Fissi
Affitti Passivi (Immobile) 275,000
Tasse e Imposte sull’Immobile €0
Assicurazioni (All Risk operatore) € 13,400
Costi Fissi Totali € 288,400

Reddito Operativo Netto € 208,882

Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 30,020

Reddito Operativo Netto Rettificato € 178,862


VESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conti Economici e Performance Previsionali Hotel - P&L Affittuario


Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4)
50 50 50
86.0% 87.0% 87.0%
(68.00) 85.00 (73.10) 90.00 (78.30) 92.00
6.3% 7.5% 5.9% 7.1% 2.2%

82.7% € 1,334,080 83.4% € 1,428,980 84.2% € 1,460,730


12.3% € 189,000 11.8% € 191,000 11.2% € 194,500
5.0% € 76,500 4.8% € 78,000 4.6% € 79,500
0.0% €0 0.0% €0 0.0% €0
100.0% € 1,599,580 100.0% € 1,697,980 100.0% € 1,734,730

34.0% € 446,917 33.5% € 471,563 33.0% € 482,041


65.0% € 121,905 64.5% € 122,240 64.0% € 124,480
59.0% € 44,753 58.5% € 45,240 58.0% € 46,110
39.1% € 613,574 38.4% € 639,043 37.6% € 652,631

60.9% € 986,006 61.6% € 1,058,937 62.4% € 1,082,099

13.0% € 199,948 12.5% € 203,758 12.0% € 208,168


3.0% € 47,987 3.0% € 50,939 3.0% € 52,042
4.0% € 63,983 4.0% € 67,919 4.0% € 69,389
5.8% € 91,176 5.7% € 95,087 5.6% € 97,145
25.8% € 403,094 25.2% € 417,703 24.6% € 426,744

35.1% € 582,912 36.4% € 641,234 37.8% € 655,356

2.0% € 31,992 2.0% € 33,960 2.0% € 34,695


2.0% € 31,992 2.0% € 33,960 2.0% € 34,695

33.1% € 550,920 34.4% € 607,274 35.8% € 620,661

21.0% 278,094 21.0% 281,222 21.0% 284,386


0.0% €0 0.0% €0 0.0% €0
0.9% € 13,534 0.8% € 13,669 0.8% € 13,806
19.2% € 291,628 18.2% € 294,892 17.4% € 298,192

13.9% € 259,292 16.2% € 312,382 18.4% € 322,469

2.0% € 31,992 2.0% € 33,960 2.0% € 34,695

11.9% € 227,301 14.2% € 278,423 16.4% € 287,774


Anno (4) Anno (5)
50
87.0%
(80.04) 94.00 (81.78)
2.2% 2.2% 2.2%

84.2% € 1,492,490 84.3%


11.2% € 196,000 11.1%
4.6% € 81,500 4.6%
0.0% €0 0.0%
100.0% € 1,769,990 100.0%

33.0% € 492,522 33.0%


64.0% € 125,440 64.0%
58.0% € 47,270 58.0%
37.6% € 665,232 37.6%

62.4% € 1,104,758 62.4%

12.0% € 212,399 12.0%


3.0% € 53,100 3.0%
4.0% € 70,800 4.0%
5.6% € 99,119 5.6%
24.6% € 435,418 24.6%

37.8% € 669,341 37.8%

2.0% € 35,400 2.0%


2.0% € 35,400 2.0%

35.8% € 633,941 35.8%

21.0% 287,585 21.0%


0.0% €0 0.0%
0.8% € 13,944 0.8%
17.2% € 301,529 17.0%

18.6% € 332,411 18.8%

2.0% € 35,400 2.0%

16.6% € 297,012 16.8%


Inflazione 1.5%
Tasso di crescita 1.50%
Tasso di Attualizzazione 14.00%

Indicizzazione Canone Locazione


Anno Ricavi Totali
(@75%) Lordo
1 € 1,501,000 1.1250% € 275,000
2 € 1,599,580 1.1250% € 278,094
3 € 1,697,980 1.1250% € 281,222
4 € 1,734,730 1.1250% € 284,386
5 € 1,769,990 1.1250% € 287,585
6 € 1,796,540 1.1250% € 290,821
7 € 1,823,488 1.1250% € 294,092
8 € 1,850,840 1.1250% € 297,401
9 € 1,878,603 1.1250% € 300,747
10 € 1,906,782 1.1250% € 304,130
11 € 1,935,384 1.1250% € 307,552
12 € 1,964,414 1.1250% € 311,012
Inflazione 1.5%
Tasso di crescita 1.50%
Tasso di Attualizzazione 14.00%

Costi fissi Affittuario

Anno Ricavi Totali Reddito al lordo dei Affitto Assicurazioni Reddito Operativo Riserve e Reddito Operativo Netto
costi fissi Netto Accantonamenti Rettificato
1 € 1,501,000 € 497,282 € 275,000 € 13,400 € 208,882 € 30,020 € 178,862
2 € 1,599,580 € 550,920 € 278,094 € 13,601 € 259,225 € 31,992 € 227,234
3 € 1,697,980 € 607,274 € 281,222 € 13,805 € 312,247 € 33,960 € 278,287
4 € 1,734,730 € 620,661 € 284,386 € 14,012 € 322,263 € 34,695 € 287,568
5 € 1,769,990 € 633,941 € 287,585 € 14,222 € 332,133 € 35,400 € 296,733
6 € 1,796,540 € 643,450 € 290,821 € 14,436 € 338,194 € 35,931 € 302,263
7 € 1,823,488 € 653,102 € 294,092 € 14,652 € 344,357 € 36,470 € 307,887
8 € 1,850,840 € 662,898 € 297,401 € 14,872 € 350,625 € 37,017 € 313,609
9 € 1,878,603 € 672,842 € 300,747 € 15,095 € 357,000 € 37,572 € 319,428
10 € 1,906,782 € 682,934 € 304,130 € 15,321 € 363,483 € 38,136 € 325,347
11 € 1,935,384 € 693,178 € 307,552 € 15,551 € 370,076 € 38,708 € 331,368
12 € 1,964,414 € 703,576 € 311,012 € 15,785 € 376,780 € 39,288 € 337,492
###
modificato tasso inflazione ###
HOTEL INVESTMENT & VALUATION -
Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
www.morri-trimarchi.it

Inflazione 1.50%
Tasso di crescita 1.50%
Tasso di Attualizzazione 14.00%
GOCR 12.50%
Costi di transazione finali 2.00%

Reddito Operativo Netto Valori Attuali Reddito


Rendimento Netto
Anno Ricavi Totali Rettificato - (Margine effettivo Operativo Netto Rettificato & Affittuario
per l'Affittuario) Terminal Value
1 € 1,501,000 € 178,862 € 156,896 9.0%
2 € 1,599,580 € 227,301 € 174,900 11.4%
3 € 1,697,980 € 278,423 € 187,927 14.0%
4 € 1,734,730 € 287,774 € 170,385 14.5%
5 € 1,769,990 € 297,012 € 154,259 14.9%
6 € 1,796,540 € 302,615 € 137,867 15.2%
7 € 1,823,488 € 308,315 € 123,214 15.5%
8 € 1,850,840 € 314,114 € 110,115 15.8%
9 € 1,878,603 € 320,013 € 98,406 16.1%
10 € 1,906,782 € 326,013 € 87,940 16.4%
11 € 1,935,384 € 332,117 € 78,585 16.7%
12 € 1,964,414 € 338,326 € 70,223 17.0%
Terminal Value @ 12.50% € 2,452,866
13 Costi di transazione finali @ 2.00% € 49,057
Terminal Value netto Costi Agency € 2,403,808 € 437,660
Valore di Mercato azienda € 1,988,379
Valore di Mercato azienda (arrotondato) € 1,988,000
HOTEL INVESTMENT & VALUATION
Giacomo Morri & Fabrizi

FOGLIO DI CALCOLO
www.morri-trimarchi.it

Anno (3)
Numero Camere 148
Tasso di Occupazione 66.0%
Ricavo Medio Camera / (RevPAR) 68.00
Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR

Voci

Ricavi
Camere € 2,424,400
Ristorazione € 358,000
Altri Reparti Operativi € 125,000
Affitti Attivi e Altri Ricavi € 27,000
Ricavi Totali € 2,934,400

Costi di Reparto
Camere € 703,076
Ristorazione € 229,120
Altri Reparti Operativi € 61,250
Costi di Reparto Totali € 993,446

Reddito Totale dei Reparti € 1,940,954

Costi Operativi Comuni


Costi Generali e Amministrativi € 117,376
Marketing e Vendite (inc. Marketing Fee) € 117,376
Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione € 102,704
Utenze € 88,032
Costi Operativi Comuni Totali € 425,488

Reddito Operativo Lordo € 1,515,466

Costi di Franchising
Royalty Fee € 145,464
Loyalty Program Fee € 24,244
Costi Franchising Totali € 169,708

Reddito al Lordo dei Costi Fissi € 1,345,758

Costi Fissi
Affitti Passivi -
Tasse e Imposte sull’Immobile € 48,000
Assicurazioni € 14,000
Costi Fissi Totali € 62,000

Reddito Operativo Netto Alberghiero € 1,283,758

Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 88,032

Reddito Operativo Netto Alberghiero Rettificato € 1,195,726

Piani N° Camere

0 -
1 37
2 37
3 37
4 37

148

FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature

Investimenti complessivamente finanziabili


Loan to cost
Finanziamento totale
Tasso di interesse annuale
Commissioni e altri costi upfront del debito

Investimenti Area 100%


Investimenti Costruzione 100%
Investimenti Impianti 100%
Investimenti FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature 100%
Investimenti Finiture 100%
Investimenti altri costi vari (% investimenti esc. Area)

Investimenti Area
Investimenti Costruzione
Investimenti Impianti
Investimenti FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature
Investimenti Finiture
Investimenti altri costi vari (% investimenti esc. Area)
Totale Investimenti

Investimento
Ammortamento Costruzione e Impianti 8,282,880
Ammortamento Attrezzature e arredi 1,448,080

Debito Iniziale
Erogazione del debito
Rimborso del debito
Debito Finale
Oneri finanziari e commissioni

Valore Contabile Iniziale


Totale Investimenti
Ammortamento Costruzione e Impianti
Ammortamento Attrezzature e arredi
Disinvestimento Valore Contabile
Valore Contabile Finale
Prezzo di vendita going-out cap rate
Plusvalenza

Conto Economico completo


Reddito Operativo Netto Alberghiero Rettificato
Ammortamento Costruzione e Impianti
Ammortamento Attrezzature e arredi
Reddito Operativo complessivo
Oneri finanziari e commissioni
Plusvalenza
Reddito Ante Imposte
24% IRES
3.9% IRAP
Reddito Netto
Flussi di cassa del Progetto
Reddito Operativo complessivo
Imposte operative figurative
Ammortamenti
Totale Investimenti
Prezzo di vendita
Imposte Plusvalenza
Flusso di cassa operativo (FCFO)
IRR di Progetto

Flussi di cassa dell'Investitore


Reddito Netto
Ammortamenti
Erogazione del debito
Rimborso del debito
Totale Investimenti
Disinvestimento Valore Contabile
Flusso di cassa per l'azionista (FCFE)
IRR per l'azionista
VAN 10%
NVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conti Economici e Performance Previsionali Hotel Proposed


Anno (3) Anno (4) Anno (5)
148 148
68.0% 70.0%
(44.88) 69.00 (46.92) 70.00 (49.00)
1.5% 4.5% 1.4% 4.4%

82.6% € 2,534,600 82.6% € 2,647,000 83.0%


12.2% € 375,000 12.2% € 381,000 11.9%
4.3% € 128,600 4.2% € 132,000 4.1%
0.9% € 29,000 0.9% € 30,000 0.9%
100.0% € 3,067,200 100.0% € 3,190,000 100.0%

29.0% € 722,361 28.5% € 741,160 28.0%


64.0% € 236,250 63.0% € 236,220 62.0%
49.0% € 62,371 48.5% € 63,360 48.0%
33.9% € 1,020,982 33.3% € 1,040,740 32.6%

66.1% € 2,046,218 66.7% € 2,149,260 67.4%

4.0% € 116,554 3.8% € 119,625 3.8%


4.0% € 122,688 4.0% € 127,600 4.0%
3.5% € 105,818 3.5% € 108,460 3.4%
3.0% € 92,016 3.0% € 95,700 3.0%
14.5% € 437,076 14.3% € 451,385 14.2%

51.6% € 1,609,142 52.5% € 1,697,875 53.2%

6.0% € 152,076 6.0% € 158,820 6.0%


1.0% € 25,346 1.0% € 26,470 1.0%
5.8% € 177,422 5.8% € 185,290 5.8%

45.9% € 1,431,720 46.7% € 1,512,585 47.4%

- - - - -
1.6% € 48,720 1.6% € 49,451 1.6%
0.5% € 14,210 0.5% € 14,423 0.5%
2.1% € 62,930 2.1% € 63,874 2.0%

43.7% € 1,368,790 44.6% € 1,448,711 45.4%

3.0% € 92,016 3.0% € 95,700 3.0%

40.7% € 1,276,774 41.6% € 1,353,011 42.4%

Costi di Costruzione

Costi di
Impianti - €/mq
Superficie media camere standard - mq Totale - mq Costruzione -
€/mq

- 1,152 1,200 150


20.5 1,152 1,300 160
20.5 1,152 1,300 160
20.5 1,152 1,300 160
20.5 1,152 1,300 160

5,760

per camera 1,300

3,868,416
80%
3,094,733
4%
1%

Totale/% Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4)


4,000,000 100%
7,372,800 50% 50%
910,080 20% 80%
192,400 100%
1,255,680 100%
15%

4,000,000 0 0 0
3,686,400 3,686,400 0 0
182,016 728,064 0 0
0 192,400 0 0
0 1,255,680 0 0
580,262 879,382 0 0
15,190,604 8,448,678 6,741,926 0 0

Aliquota Ammortamento Annuale


3% 248,486
10% 144,808

Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4)


0 3,094,733 6,626,304 6,626,304
3,094,733 3,531,571 0 0

3,094,733 6,626,304 6,626,304 6,626,304


100,579 194,421 265,052 265,052

Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4)


0 8,448,678 15,190,604 14,797,310
8,448,678 6,741,926 0 0
248,486 248,486
144,808 144,808

8,448,678 15,190,604 14,797,310 14,404,015


7%

Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4)


1,195,726 1,276,774
0 0 248,486 248,486
0 0 144,808 144,808
0 0 802,432 883,480
100,579 194,421 265,052 265,052

-100,579 -194,421 537,379 618,427


58,171 148,423
31,295 34,456
-100,579 -194,421 447,913 435,549
Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4)
0 0 802,432 883,480
0 0 -223,878 -246,491
0 0 393,294 393,294
-8,448,678 -6,741,926 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
-8,448,678 -6,741,926 971,848 1,030,283
8.44%

Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4)


-100,579 -194,421 447,913 435,549
0 0 393,294 393,294
3,094,733 3,531,571 0 0
0 0 0 0
-8,448,678 -6,741,926 0 0
0 0 0 0
-5,454,524 -3,404,775 841,208 828,844
11.78%
597,742
Anno (6) Anno (7)
148 148
70.0% 70.0%
71.50 (50.05) 72.40 (50.68)
2.1% 2.1% 1.3% 1.3%

€ 2,703,700 83.1% € 2,737,700 83.1%


€ 386,000 11.9% € 390,000 11.8%
€ 134,000 4.1% € 136,500 4.1%
€ 31,000 1.0% € 32,000 1.0%
€ 3,254,700 100.0% € 3,296,200 100.0%

€ 757,036 28.0% € 766,556 28.0%


€ 239,320 62.0% € 241,800 62.0%
€ 64,320 48.0% € 65,520 48.0%
€ 1,060,676 32.6% € 1,073,876 32.6%

€ 2,194,024 67.4% € 2,222,324 67.4%

€ 122,051 3.8% € 123,608 3.8%


€ 130,188 4.0% € 131,848 4.0%
€ 110,660 3.4% € 112,071 3.4%
€ 97,641 3.0% € 98,886 3.0%
€ 460,540 14.2% € 466,412 14.2%

€ 1,733,484 53.3% € 1,755,912 53.3%

€ 162,222 6.0% € 164,262 6.0%


€ 27,037 1.0% € 27,377 1.0%
€ 189,259 5.8% € 191,639 5.8%

€ 1,544,225 47.4% € 1,564,273 47.5%

- - - -
€ 50,193 1.5% € 50,945 1.5%
€ 14,639 0.4% € 14,859 0.5%
€ 64,832 2.0% € 65,805 2.0%

€ 1,479,393 45.5% € 1,498,468 45.5%

€ 97,641 3.0% € 98,886 3.0%

€ 1,381,752 42.5% € 1,399,582 42.5%

Impianti -
Finiture - €/mq Costi di Costruzione - €/mq Finiture - €/mq
€/mq

210 1,382,400 172,800 241,920


220 1,497,600 184,320 253,440
220 1,497,600 184,320 253,440
220 1,497,600 184,320 253,440
220 1,497,600 184,320 253,440

7,372,800 910,080 1,255,680

Totale investimenti Costruzione 7,372,800


Totale investimenti Impianti 910,080
Totale investimenti FF&E e altro 192,400
Totale investimenti Finiture 1,255,680
€ 9,730,960
Costo totale per Camera € 65,750

Anno (5) Anno (6)


0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0

Anno (5) Anno (6)


6,626,304 6,626,304
0 0
6,626,304
6,626,304 0
265,052 132,526

Anno (5) Anno (6)


14,404,015 14,010,721
0 0
248,486
144,808
14,010,721
14,010,721 0
19,739,313
5,728,592

Anno (5) Anno (6)


1,353,011
248,486 0
144,808 0
959,717 0
265,052 132,526
5,728,592
694,664 5,596,066
166,719 1,343,056
37,429 0
490,516 4,253,010
Anno (5) Anno (6)
959,717 0
-267,761 0
393,294 0
0 0
0 19,739,313
0 -1,374,862
1,085,250 18,364,451

Anno (5) Anno (6)


490,516 4,253,010
393,294 0
0 0
0 -6,626,304
0 0
0 14,010,721
883,810 11,637,427
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conti Economici e Performance Previsionali Ho


www.morri-trimarchi.it

Anno (3)
Numero Camere 148
Tasso di Occupazione 66.0%
Ricavo Medio Camera / (RevPAR) 68.00 (44.88)
Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR

Voci

Ricavi
Camere € 2,424,400 82.6%
Ristorazione € 358,000 12.2%
Altri Reparti Operativi € 125,000 4.3%
Affitti Attivi e Altri Ricavi € 27,000 0.9%
Ricavi Totali € 2,934,400 100.0%

Costi di Reparto
Camere € 703,076 29.0%
Ristorazione € 229,120 64.0%
Altri Reparti Operativi € 61,250 49.0%
Costi di Reparto Totali € 993,446 33.9%

Reddito Totale dei Reparti € 1,940,954 66.1%

Costi Operativi Comuni


Costi Generali e Amministrativi € 117,376 4.0%
Marketing e Vendite (inc. Marketing Fee) € 117,376 4.0%
Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione € 102,704 3.5%
Utenze € 88,032 3.0%
Costi Operativi Comuni Totali € 425,488 14.5%

Reddito Operativo Lordo € 1,515,466 51.6%

Costi di Franchising
Royalty Fee € 145,464 6.0%
Loyalty Program Fee € 24,244 1.0%
Costi Franchising Totali € 169,708 5.8%

Reddito al Lordo dei Costi Fissi € 1,345,758 45.9%

Costi Fissi
Affitti Passivi - -
Tasse e Imposte sull’Immobile € 48,000 1.6%
Assicurazioni € 14,000 0.5%
Costi Fissi Totali € 62,000 2.1%

Reddito Operativo Netto Alberghiero € 1,283,758 43.7%

Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 88,032 3.0%

Reddito Operativo Netto Alberghiero Rettificato € 1,195,726 40.7%


ALUATION - Metodologie e casi
& Fabrizio Trimarchi

erformance Previsionali Hotel Proposed


Anno (4) Anno (5) Anno (6)
148 148 148
68.0% 70.0% 70.0%
69.00 (46.92) 70.00 (49.00) 71.50 (50.05)
1.5% 4.5% 1.4% 4.4% 2.1% 2.1%

€ 2,534,600 82.6% € 2,647,000 83.0% € 2,703,700 83.1%


€ 375,000 12.2% € 381,000 11.9% € 386,000 11.9%
€ 128,600 4.2% € 132,000 4.1% € 134,000 4.1%
€ 29,000 0.9% € 30,000 0.9% € 31,000 1.0%
€ 3,067,200 100.0% € 3,190,000 100.0% € 3,254,700 100.0%

€ 722,361 28.5% € 741,160 28.0% € 757,036 28.0%


€ 236,250 63.0% € 236,220 62.0% € 239,320 62.0%
€ 62,371 48.5% € 63,360 48.0% € 64,320 48.0%
€ 1,020,982 33.3% € 1,040,740 32.6% € 1,060,676 32.6%

€ 2,046,218 66.7% € 2,149,260 67.4% € 2,194,024 67.4%

€ 116,554 3.8% € 119,625 3.8% € 122,051 3.8%


€ 122,688 4.0% € 127,600 4.0% € 130,188 4.0%
€ 105,818 3.5% € 108,460 3.4% € 110,660 3.4%
€ 92,016 3.0% € 95,700 3.0% € 97,641 3.0%
€ 437,076 14.3% € 451,385 14.2% € 460,540 14.2%

€ 1,609,142 52.5% € 1,697,875 53.2% € 1,733,484 53.3%

€ 152,076 6.0% € 158,820 6.0% € 162,222 6.0%


€ 25,346 1.0% € 26,470 1.0% € 27,037 1.0%
€ 177,422 5.8% € 185,290 5.8% € 189,259 5.8%

€ 1,431,720 46.7% € 1,512,585 47.4% € 1,544,225 47.4%

- - - - - -
€ 48,720 1.6% € 49,451 1.6% € 50,193 1.5%
€ 14,210 0.5% € 14,423 0.5% € 14,639 0.4%
€ 62,930 2.1% € 63,874 2.0% € 64,832 2.0%

€ 1,368,790 44.6% € 1,448,711 45.4% € 1,479,393 45.5%

€ 92,016 3.0% € 95,700 3.0% € 97,641 3.0%

€ 1,276,774 41.6% € 1,353,011 42.4% € 1,381,752 42.5%


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e ca
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Costi di Costruzione
www.morri-trimarchi.it

Superficie
Piani N° Camere media camere Totale - mq
standard - mq
0 - - 1,152
1 37 20.5 1,152
2 37 20.5 1,152
3 37 20.5 1,152
4 37 20.5 1,152

148 5,760

FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature per camera € 1,300


ALUATION - Metodologie e casi
ri & Fabrizio Trimarchi

struzione

Impianti - Finiture -
Costi di Costruzione - €/mq
€/mq €/mq

€ 1,382,400 € 172,800 € 241,920


€ 1,497,600 € 184,320 € 253,440
€ 1,497,600 € 184,320 € 253,440
€ 1,497,600 € 184,320 € 253,440
€ 1,497,600 € 184,320 € 253,440

€ 7,372,800 € 910,080 € 1,255,680

Totale investimenti Costruzione € 7,372,800


Totale investimenti Impianti € 910,080
Totale investimenti FF&E e altro € 192,400
Totale investimenti Finiture € 1,255,680
€ 9,730,960
Costo totale per Camera € 65,750
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodo
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarc

Condizioni del contratto di finanziamento


Investimenti complessivamente finanziabili € 3,868,416
Loan to cost 80%
Finanziamento totale € 3,094,733
Tasso di interesse annuale 4%
Commissioni e altri costi upfront del debito 1%
ENT & VALUATION - Metodologie e casi
mo Morri & Fabrizio Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e c
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Investimenti totali in attività fisse distribuiti su Anno (1) e Anno (2)


Totale/% Anno (1)
Investimenti Area € 4,000,000 100%
Investimenti Costruzione € 7,372,800 50%
Investimenti Impianti € 910,080 20%
Investimenti FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature € 192,400
Investimenti Finiture € 1,255,680
Investimenti altri costi vari (% investimenti esc. Area) 15%

Investimenti Area € 4,000,000


Investimenti Costruzione € 3,686,400
Investimenti Impianti € 182,016
Investimenti FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature €0
Investimenti Finiture €0
Investimenti altri costi vari (% investimenti esc. Area) € 580,262
Totale Investimenti € 15,190,604 € 8,448,678
TION - Metodologie e casi
abrizio Trimarchi

Anno (2)
Anno (2)

50%
80%
100%
100%

€0
€ 3,686,400
€ 728,064
€ 192,400
€ 1,255,680
€ 879,382
€ 6,741,926
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Ammortamenti

Investimento Aliquota Ammortamento


Annuale
Ammortamento Costruzione e Impianti € 8,282,880 3% € 248,486
Ammortamento Attrezzature e arredi € 1,448,080 10% € 144,808
N - Metodologie e casi
io Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Prospetto del finanziamento


www.morri-trimarchi.it

Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4)


Debito Iniziale €0 € 3,094,733 € 6,626,304 € 6,626,304
Erogazione del debito € 3,094,733 € 3,531,571 €0 €0
Rimborso del debito
Debito Finale € 3,094,733 € 6,626,304 € 6,626,304 € 6,626,304
Oneri finanziari e commissioni € 100,579 € 194,421 € 265,052 € 265,052
ATION - Metodologie e casi
abrizio Trimarchi

Anno (5) Anno (6)


€ 6,626,304 € 6,626,304
€0 €0
€ 6,626,304
€ 6,626,304 €0
€ 265,052 € 132,526
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4) Anno (5) Anno (6)
€ 1,195,726 € 1,276,774 € 1,353,011
€0 €0 € 248,486 € 248,486 € 248,486 €0
€0 €0 € 144,808 € 144,808 € 144,808 €0
€0 €0 € 802,432 € 883,480 € 959,717 €0
€ 100,579 € 194,421 € 265,052 € 265,052 € 265,052 € 132,526
€ 5,728,592
-€ 100,579 -€ 194,421 € 537,379 € 618,427 € 694,664 € 5,596,066
€ 58,171 € 148,423 € 166,719 € 1,343,056
€ 31,295 € 34,456 € 37,429 €0
-€ 100,579 -€ 194,421 € 447,913 € 435,549 € 490,516 € 4,253,010
logie e casi
hi
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Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4) Anno (5)
€0 € 8,448,678 € 15,190,604 € 14,797,310 € 14,404,015
€ 8,448,678 € 6,741,926 €0 €0 €0
€ 248,486 € 248,486 € 248,486
€ 144,808 € 144,808 € 144,808

€ 8,448,678 € 15,190,604 € 14,797,310 € 14,404,015 € 14,010,721


7% going-out cap rate
ON - Metodologie e casi
izio Trimarchi

Anno (6)
€ 14,010,721
€0

€ 14,010,721
€0
€ 19,739,313
€ 5,728,592
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4) Anno (5)
€0 €0 € 802,432 € 883,480 € 959,717
€0 €0 -€ 223,878 -€ 246,491 -€ 267,761
€0 €0 € 393,294 € 393,294 € 393,294
-€ 8,448,678 -€ 6,741,926 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0
-€ 8,448,678 -€ 6,741,926 € 971,848 € 1,030,283 € 1,085,250
8.44%
LUATION - Metodologie e casi
& Fabrizio Trimarchi

Anno (6)
€0
€0
€0
€0
€ 19,739,313
-€ 1,374,862
€ 18,364,451
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4) Anno (5)
-€ 100,579 -€ 194,421 € 447,913 € 435,549 € 490,516
€0 €0 € 393,294 € 393,294 € 393,294
€ 3,094,733 € 3,531,571 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0
-€ 8,448,678 -€ 6,741,926 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0
-€ 5,454,524 -€ 3,404,775 € 841,208 € 828,844 € 883,810
10% ke € 597,742
11.78%
ie e casi

Anno (6)
€ 4,253,010
€0
€0
-€ 6,626,304
€0
€ 14,010,721
€ 11,637,427
Simboli
www.morri-trimarchi.it

RN
M
p
Md
Rr
TCr
Ey or Er
Dr
f
DSf
G

b
fp
P

Factor (1-P)

Factor [fxMxV]

Year
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
10
RN 1 1
RN 2 2
RN 3 3
RN 4 4
RN 5 5
RN 6 6
RN 7 7
RN 8 8
RN 9 9
RN 10 10
RN11
HOTEL INVESTMEN
Giacomo

Dati di Input
Definizione EN
Net Income
Loan-to-value ratio
Term / period (years)
Mortgage Duration (years)
Mortage Interest Rate
Terminal Cap Rate
Equity Yield or Equity Interest Rate
Discount Rate
Annual debt service constant/Yearly Mortgage Constant
Debt Service Factor
Growth

11th Y Net Income


Sale Proceeds
NPV of Sale Proceeds (@ discount equity rate Y10)
Transaction fees
Annual constant (needed to amortize entire loan by projection period p
Fraction of loan paid

Percent Remaining
Discount Mortgage Balance

Dati di Input

Net Income
1,975,880
2,095,352
2,194,198
2,213,670
2,233,096
2,300,088
2,369,091
2,440,164
2,513,369
2,588,770
2,666,433
RN n (Redditi netti annuali)
1,975,880
2,095,352
2,194,198
2,213,670
2,233,096
2,300,088
2,369,091
2,440,164
2,513,369
2,588,770
2,666,433
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Dati di Input
Definizione IT
Reddito Netto
Leva Finanziaria
Numero Anni Proiezioni (anni)
Durata complessiva del debito (anni)
Tasso d'interesse del debito
Tasso di Capitalizzazione Valore Terminale
Tasso di Rendimento dell'Equity
Tasso di Attualizzazione
Fattor Costante annuale del debito/oneri finanziari
Fattore Oneri Finanziari
Crescita del reddito da Y10 a Y11
uguale a - €
Reddito Netto Y11 - €
Valore Terminale (di vendita) - €
Valore Attuale del Valore Terminale (@ tasso di rendimento dell'equity) - €
Costi della transazione
Costante annuale (necessaria a estinguere intero debito entro il periodo di proiezioni p)
Frazione del debito ripagato "P"
uguale a - €
Percentuale Rimanente

Dati di Input

Discount Equity
0.888889
0.790123
0.702332
0.624295
0.554929
0.493270
0.438462
0.389744
0.346439
0.307946
0.307946

Discounted Net Income


Discounted Sales Proceeds
Total

Discounted Debt Service Factors


Discounted Remaining Mortgage Balance
Equity to Value Ratio

Value

Applicazione Formula "Simultaneous Valuation For


f (annual debt service constant)
0.06744
0.06744
0.06744
0.06744
0.06744
0.06744
0.06744
0.06744
0.06744
0.06744
Valori input Formula
da RN1 a RN10
60%
10
25
4.5%
8.0%
12.50%
10.0%
0.06744 Pmt = PV x i / (1-1/(1+ i)^n)
0.040463416823217 DSf= f x M
3.00%
77,663
2,666,433
33,330,411
10,263,972
0.00%
0.126379 Pmt = PV x i / (1-1/(1+ i)^p)
0.275735 P=(f-i)/(fp-i)
1,208,303
0.72426
0.133820682281712
0.040463

Discounted Net Discounted Debt Service


Income Factor
1,756,337 0.035967
1,655,587 0.031971
1,541,055 0.028419
1,381,983 0.025261
1,239,209 0.022454
1,134,565 0.019959
1,038,757 0.017742
951,040 0.015770
870,730 0.014018
797,202 0.012461
12,366,466 0.224023

12,366,466
10,263,972
22,630,438

0.22402
0.1338
0.4000
0.7578

29,861,621

ormula "Simultaneous Valuation Formula"


M (leva finanziaria) V (incognita ricercata) Sn (equity discount factor)
0.60 29,861,621 0.8889
0.60 29,861,621 0.7901
0.60 29,861,621 0.7023
0.60 29,861,621 0.6243
0.60 29,861,621 0.5549
0.60 29,861,621 0.4933
0.60 29,861,621 0.4385
0.60 29,861,621 0.3897
0.60 29,861,621 0.3464
0.60 29,861,621 0.3079

termine "N11/R"
transaction fee b
termine "(1-P)*M"
termine "prodotto f x M" termine "RN-(f x M x V)" termine "RN - (f x M x V) * Sn"
0.0404634 767,576 682,290
0.0404634 887,049 700,878
0.0404634 985,894 692,425
0.0404634 1,005,367 627,645
0.0404634 1,024,792 568,687
0.0404634 1,091,785 538,545
0.0404634 1,160,788 508,962
0.0404634 1,231,861 480,111
0.0404634 1,305,066 452,126
0.0404634 1,380,467 425,109

33,330,411 6,267,869
-
0.4345587 11,944,648
Check
Check
11,944,648 =(1-M)V
29,861,621 V=E/(1-M) 170,638 value/room
17,916,972 D=V-E
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 1 Camere


www.morri-trimarchi.it

Voci

Ricavi di Reparto
Ricavi Camere Segmento Business € 1,850,000 49.3%
Ricavi Camere Segmento Leisure € 1,250,000 33.3%
Ricavi Camere Segmento Congress € 550,000 14.7%
Altri Ricavi Camere € 100,000 2.7%
sottratte: Riduzioni -
Ricavi Totali Reparto Camere € 3,750,000 100.0%

Costi di Reparto
Costi del Lavoro e Assimilati € 380,000 10.1%
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus € 198,000 5.3%
Costi associati al Costo del Lavoro € 75,000 2.0%
Altri Costi
Televisioni, TV via Cavo, Pay TV € 24,500 0.7%
Materiali di Pulizia € 36,000 1.0%
Commissioni € 286,000 7.6%
Servizi Gratuiti e Regali € 7,000 0.2%
Servizi Contrattualizzati € 9,500 0.3%
Spese Rimborsabili Direzione € 3,000 0.1%
Decorazioni € 6,200 0.2%
Abbonamenti € 1,500 0.0%
Locazioni Equipaggiamenti 12,000.00 0.3%
Trasporti per gli Ospiti € 2,000 0.1%
Lavanderia € 54,000 1.4%
Licenze e Autorizzazioni € 3,000 0.1%
Materiale Tessile € 17,000 0.5%
Miscellanea € 3,800 0.1%
Royalty € 1,500 0.0%
Telecomunicazioni € 1,000 0.0%
Spese Viaggi € 1,000 0.0%
Formazione € 2,000 0.1%
Materiale di Consumo € 29,000 0.8%
Divise Personale € 9,500 0.3%

Costi Totali di Reparto € 1,162,500 31.0%


Reddito di Reparto € 2,587,500 69.0%
odologie e casi
archi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 2 Ristorazione


www.morri-trimarchi.it

Voci

Ricavi di Reparto
Ricavi Outlet Food € 598,000 49.8%
Ricavi Outlet Beverage € 189,000 15.8%
Servizio in Camere Food € 113,000 9.4%
Servizio in Camere Beverage € 38,500 3.2%
Servizio Banchetti Food € 76,500 6.4%
Servizio Banchetti Beverage € 36,500 3.0%
Mini Bar Food € 25,000 2.1%
Mini Bar Beverage € 21,000 1.8%
Altro Food € 7,000 0.6%
Altro Beverage € 5,000 0.4%
sottratte: Riduzioni -
Ricavi Totali Reparto Ristorazione € 1,109,500 92.5%

Altri Ricavi
Servizi Audiovisivi € 28,000 2.3%
Locazioni Sale € 47,500 4.0%
Addebiti Servizi € 8,000 0.7%
Miscellanea € 7,000 0.6%
sottratte: Riduzioni -
Altri Ricavi Totali € 90,500 7.5%

Ricavi Totali € 1,200,000 100.0%

Costo del Venduto


Costo del Venduto Food € 234,000 19.5%
Costo del Venduto Beverage € 67,500 5.6%
Costo del Venduto Totale € 301,500 25.1%

Costo Altri Ricavi


Servizi Audiovisivi € 12,000 1.0%
Miscellanea € 8,000 0.7%
Costo Altri Ricavi Totali € 20,000 1.7%

Margine di Contribuzione € 878,500 73.2%


Costi
Costi del Lavoro e Assimilati € 255,000 21.3%
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus € 112,000 9.3%
Costi associati al Costo del Lavoro € 45,000 3.8%
Altri Costi
Costi Banchetti € 17,000 1.4%
Stoviglie € 18,000 1.5%
Materiale di Consumo € 21,000 1.8%
Servizi Gratuiti e Regali € 7,000 0.6%
Servizi Contrattualizzati € 9,500 0.8%
Spese Rimborsabili Direzione € 3,000 0.3%
Decorazioni € 6,000 0.5%
Prodotti Macchinari Pulizie € 1,500 0.1%
Abbonamenti € 2,000 0.2%
Locazioni Equipaggiamenti € 6,500 0.5%
Materiale Tavola € 15,400 1.3%
Carburante Cucine € 7,500 0.6%
Menu e Liste € 3,000 0.3%
Musica e Intrattenimento € 3,800 0.3%
Trasporti per gli Ospiti € 2,000 0.2%
Lavanderia € 23,000 1.9%
Licenze e Autorizzazioni € 5,000 0.4%
Materiale Tessile € 27,000 2.3%
Miscellanea € 3,500 0.3%
Royalty € 2,400 0.2%
Telecomunicazioni € 1,900 0.2%
Spese Viaggi € 1,500 0.1%
Formazione € 3,000 0.3%
Divise Personale € 12,000 1.0%

Costi Totali di Reparto € 936,000 78.0%

Reddito di Reparto € 264,000 22.0%


N - Metodologie e casi
io Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 3 Altri Reparti Operativi


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Voci

Ricavi di Reparti Operativi


Ricavi Reparto "SPA" € 450,000 100.0%
sottratte: Riduzioni -
Ricavi Totali Reparto "SPA" € 450,000 100.0%

Costo del Venduto € 41,000 9.1%

Costi di Reparto
Costi del Lavoro e Assimilati € 67,000 14.9%
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus € 38,000 8.4%
Costi associati al Costo del Lavoro € 21,000 4.7%
Altri Costi
Materiali di Pulizia € 11,000 2.4%
Servizi Gratuiti e Regali € 2,000 0.4%
Servizi Contrattualizzati € 1,000 0.2%
Spese Rimborsabili Direzione € 2,000 0.4%
Decorazioni € 1,500 0.3%
Abbonamenti € 500 0.1%
Locazioni Equipaggiamenti € 8,000 1.8%
Trasporti per gli Ospiti € 1,000 0.2%
Lavanderia € 12,000 2.7%
Licenze e Autorizzazioni € 1,000 0.2%
Fee di Management € 2,000 0.4%
Forniture Operative € 3,500 0.8%
Materiale Tessile € 7,500 1.7%
Miscellanea € 2,000 0.4%
Royalty € 1,500 0.3%
Telecomunicazioni € 1,000 0.2%
Spese Viaggi € 500 0.1%
Formazione € 2,000 0.4%
Materiale di Consumo € 13,000 2.9%
Divise Personale € 7,500 1.7%

Costi Totali di Reparto € 247,500 55.0%

Reddito di Reparto € 202,500 45.0%


TION - Metodologie e casi
brizio Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 4 Affitti Attivi e Altri Ricavi


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Voci

Affitti Spazi e Concessioni € 40,000 53.3%


Commissioni € 12,000 16.0%
Sconti per pagamenti effettuati € 5,000 6.7%
Penalità cancellazioni € 3,000 4.0%
Profitti (perdite) su cambi -
Lavanderia Clienti € 15,000 20.0%
Interessi -
Premi assicurativi interruzione servizi -
Altro -

Affitti Attivi e Altri Ricavi Totali € 75,000 100.0%


etodologie e casi
imarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 5 Costi Generali e Amministrativi


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Voci

Costi
Costi del Lavoro e Assimilati € 88,000 1.61%
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus € 39,000 0.71%
Costi associati al Costo del Lavoro € 18,000 0.33%
Altri Costi
Costi Audit € 12,000 0.22%
Costi Bancari € 9,000 0.16%
Costi Fido di cassa € 2,000 0.04%
Costi Contabili centralizzati € 6,000 0.11%
Servizi Gratuiti e Regali € 3,000 0.05%
Servizi Contrattualizzati € 12,000 0.22%
Spese Rimborsabili Direzione € 2,500 0.05%
Commissioni Carte di Credito € 38,000 0.69%
Decorazioni € 2,000 0.04%
Donazioni € 2,000 0.04%
Abbonamenti € 1,000 0.02%
Locazioni Equipaggiamenti € 3,000 0.05%
Risorse Umane € 9,000 0.16%
IT Tecnologia € 16,000 0.29%
Lavanderia € 2,000 0.04%
Servizi Legali € 14,000 0.26%
Licenze e Autorizzazioni € 1,000 0.02%
Perdite e Danni € 1,000 0.02%
Miscellanea € 2,000 0.04%
Forniture Operative € 7,000 0.13%
Elaborazione Paghe € 8,000 0.15%
Costi di Spedizione e Postali € 3,000 0.05%
Materiale di Consumo € 4,000 0.07%
Costi Servizi Professionali € 13,000 0.24%
Costi di Installazione € 2,000 0.04%
Accantonamenti per Crediti dubbi € 1,000 0.02%
Sicurezza € 2,500 0.05%
Telecomunicazioni € 1,500 0.03%
Spese Viaggi € 1,000 0.02%
Formazione € 2,000 0.04%
Divise Personale € 1,000 0.02%
Costi Totali € 328,500 6.00%
N - Metodologie e casi
io Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 6 Costi Marketing e Vendite


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Voci

Costi
Costi del Lavoro e Assimilati € 43,000 0.79%
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus € 23,000 0.42%
Costi associati al Costo del Lavoro € 8,000 0.15%
Altri Costi
Costi Vendite
Servizi Gratuiti e Regali € 4,000 0.07%
Servizi Contrattualizzati € 3,000 0.05%
Spese Rimborsabili Direzione € 2,000 0.04%
Decorazioni € 2,000 0.04%
Abbonamenti € 2,000 0.04%
Locazioni Equipaggiamenti € 4,000 0.07%
Viaggi di Familiarizzazione € 8,000 0.15%
Lavanderia € 1,000 0.02%
Miscellanea € 1,375 0.03%
Forniture Operative € 2,000 0.04%
Rappresentazioni di Vendite € 15,000 0.27%
Costi di Spedizione e Postali € 5,000 0.09%
Materiale di Consumo € 6,000 0.11%
Promozioni € 18,000 0.33%
Telecomunicazioni € 2,000 0.04%
Partecipazioni Fiere € 25,000 0.46%
Formazione € 2,000 0.04%
Spese Viaggi € 8,000 0.15%
Costi Marketing
Costi Agenziali € 12,000 0.22%
Servizi Contrattualizzati € 7,000 0.13%
Materiale Pubblicitario € 5,000 0.09%
Azioni Postali Dirette € 3,000 0.05%
E-commerce € 8,000 0.15%
Pubblicità da Affiliazione e Franchising € 5,000 0.09%
Grafica € 2,000 0.04%
Costi Programmi Fidelizzazione € 8,000 0.15%
Media € 2,000 0.04%
Miscellanea € 2,000 0.04%
Eventi outdoor € 3,000 0.05%
Servizi Fotografici € 5,000 0.09%

Costi Totali € 246,375 4.50%


ON - Metodologie e casi
rizio Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e ca
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 7 Gestione dell'Immobile e Manutenzione


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Voci

Costi
Costi del Lavoro e Assimilati € 39,000
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus € 21,000
Costi associati al Costo del Lavoro € 8,000
Altri Costi
Immobile € 3,000
Servizi Gratuiti e Regali € 2,500
Servizi Contrattualizzati € 1,500
Spese Rimborsabili Direzione € 1,000
Decorazioni € 1,500
Abbonamenti € 2,500
Equipaggiamento Elettrico e Meccanico € 8,000
Ascensori € 2,000
Forniture Ingegneristiche € 2,000
Locazioni Equipaggiamenti € 3,000
Materiale Copertura Pavimenti € 12,000
Mobilio e Attrezzature € 11,000
Costi Manutenzione del Verde € 5,000
Riscaldamento, Condizionamento € 5,000
Equipaggiamento Cucine € 2,000
Lavanderia € 2,000
Licenze e Autorizzazioni € 1,000
Sicurezza € 4,000
Luci € 1,000
Miscellanea € 8,000
Forniture Operative € 6,625
Pitturazione e Decorazione € 10,000
Idraulica € 4,000
Materiale di Consumo € 7,000
Piscina € 5,000
Telecomunicazioni € 1,000
Formazione € 3,000
Spese Viaggi € 2,000
Divise Personale € 2,000
Rimozione Macerie e Detriti € 5,000
Costi Totali € 191,625
ENT & VALUATION - Metodologie e casi
mo Morri & Fabrizio Trimarchi

mmobile e Manutenzione

0.71%
0.38%
0.15%

0.05%
0.05%
0.03%
0.02%
0.03%
0.05%
0.15%
0.04%
0.04%
0.05%
0.22%
0.20%
0.09%
0.09%
0.04%
0.04%
0.02%
0.07%
0.02%
0.15%
0.12%
0.18%
0.07%
0.13%
0.09%
0.02%
0.05%
0.04%
0.04%
0.09%
3.50%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 8 Utenze


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Voci

Costi
Elettricità € 99,000 1.81%
Gas € 45,000 0.82%
Carburante € 37,000 0.68%
Aqua € 12,000 0.22%
Costi Gestione Scarichi € 8,000 0.15%
Altri Carburanti € 7,000 0.13%
Imposte e Tasse € 11,000 0.20%

Costi Totali € 219,000 4.00%


odologie e casi
archi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 9 Costi di Management


www.morri-trimarchi.it

Voci

Costi
Management Fee Base - -
Management Fee Incentivi - -

Costi Totali 0 -
- Metodologie e casi
Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 10 Affitti Passivi, Tasse e Imposte


sull'Immobile, Altre Tasse e Imposte, Assicurazioni
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Voci

Affitti
Terreni e Fabbricati - -
Equipaggiamenti IT Tecnologia - -
Equipaggiamenti Telecomunicazioni - -
Altri Immobili e Equipaggimenti - -
Affitti Totali - -

Tasse, Imposte sull'Immobile, Altre Imposte


Imposte di Proprietà sugli Immobili € 54,750 1.0%
Altre Tasse e Imposte Immobili - 0.0%
Altre Imposte Locali associate Immobili - 0.0%
Imposte Totali € 54,750 1.0%

Assicurazioni
Assicurazioni RC Immobile € 54,750 1.0%
Altre Assicurazioni - -
Assicurazioni Totali € 54,750 1.0%

Costi Totali Affitti, Imposte, Assicurazioni € 109,500 2.0%


etodologie e casi
marchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 13 Costi associati a Salari e


Stipendi
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Voci

Imposte, Tasse, Oneri


Assicurazioni Obbligatorie € 218,000 4.0%
Oneri Sociali Ist. Prev. € 65,000 1.2%
Altri Oneri € 45,000 0.8%
TFR € 68,500 1.3%
Imposte, Tasse, Oneri Totali € 396,500 7.2%

Benefici e Gratifiche
Automezzi € 35,300 0.6%
Assistenza Figli Dipendenti € 25,000 0.5%
Contribuzioni Pensioni Integrative € 30,000 0.5%
Assicurazioni Mediche Dipendenti € 18,000 0.3%
Contribuzioni Alloggi Dipendenti € 5,000 0.1%
Stock Option Dipendenti € 5,000 0.1%
Miscellanea € 5,000 0.1%
Benefici e Gratifiche Totali € 123,300 2.3%

Costi Associati Totali € 519,800 9.5%


Metodologie e casi
Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metod
Giacomo Morri & Fabrizio Trimar

Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 1 Camere


www.morri-trimarchi.it

Voci di Dettaglio USALI

Ricavi di Reparto
Ricavi Camere Segmento 1
Ricavi Camere Segmento 2
Ricavi Camere Segmento 3
Altri Ricavi Camere
sottratte: Riduzioni
Ricavi Totali Reparto Camere

Costi di Reparto
Costi del Lavoro e Assimilati
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus
Costi associati al Costo del Lavoro
Altri Costi
Televisioni, TV via Cavo, Pay TV
Materiali di Pulizia
Commissioni
Servizi Gratuiti e Regali
Servizi Contrattualizzati
Spese Rimborsabili Direzione
Decorazioni
Abbonamenti
Locazioni Equipaggiamenti
Trasporti per gli Ospiti
Lavanderia
Licenze e Autorizzazioni
Materiale Tessile
Miscellanea
Royalty
Telecomunicazioni
Spese Viaggi
Formazione
Materiale di Consumo
Divise Personale

Costi Totali di Reparto

Reddito di Reparto
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

onomico USALI - Riclassificazione: Scheda 1 Camere

Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici

1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni


1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni

1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni

9) Per il personale
9) Per il personale
9) Per il personale

7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
8) Per godimento di beni di terzi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
14) Oneri diversi di gestione

Sommatoria Voci

Differenza Contabile
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metod
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarc

Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 2 Ristorazione


www.morri-trimarchi.it

Voci di Dettaglio USALI

Ricavi di Reparto
Ricavi Outlet Food
Ricavi Outlet Beverage
Servizio in Camere Food
Servizio in Camere Beverage
Servizio Banchetti Food
Servizio Banchetti Beverage
Mini Bar Food
Mini Bar Beverage
Altro Food
Altro Beverage
sottratte: Riduzioni
Ricavi Totali Reparto Ristorazione

Altri Ricavi
Servizi Audiovisivi
Locazioni Sale
Addebiti Servizi
Miscellanea
sottratte: Riduzioni
Altri Ricavi Totali

Ricavi Totali

Costo del Venduto


Costo del Venduto Food
Costo del Venduto Beverage
Costo del Venduto Totale

Costo Altri Ricavi


Servizi Audiovisivi
Miscellanea
Costo Altri Ricavi Totali

Margine di Contribuzione

Costi
Costi del Lavoro e Assimilati
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus
Costi associati al Costo del Lavoro
Altri Costi
Costi Banchetti
Stoviglie
Materiale di Consumo
Servizi Gratuiti e Regali
Servizi Contrattualizzati
Spese Rimborsabili Direzione
Decorazioni
Prodotti Macchinari Pulizie
Abbonamenti
Locazioni Equipaggiamenti
Materiale Tavola
Carburante Cucine
Menu e Liste
Musica e Intrattenimento
Trasporti per gli Ospiti
Lavanderia
Licenze e Autorizzazioni
Materiale Tessile
Miscellanea
Royalty
Telecomunicazioni
Spese Viaggi
Formazione
Divise Personale

Costi Totali di Reparto

Reddito di Reparto
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

omico USALI - Riclassificazione: Scheda 2 Ristorazione

Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici

1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni


1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni

1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni


1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni

1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni

6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci


6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci

7) Per servizi
14) Oneri diversi di gestione
9) Per il personale
9) Per il personale
9) Per il personale

7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
8) Per godimento di beni di terzi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione

Sommatoria Voci

Differenza Contabile
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 3 Altri Reparti Operativi


www.morri-trimarchi.it

Voci di Dettaglio USALI

Ricavi di Reparti Operativi


Ricavi Reparto A
sottratte: Riduzioni
Ricavi Totali Reparto A

Costo del Venduto

Costi di Reparto
Costi del Lavoro e Assimilati
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus
Costi associati al Costo del Lavoro
Altri Costi
Materiali di Pulizia
Servizi Gratuiti e Regali
Servizi Contrattualizzati
Spese Rimborsabili Direzione
Decorazioni
Abbonamenti
Locazioni Equipaggiamenti
Trasporti per gli Ospiti
Lavanderia
Licenze e Autorizzazioni
Fee di Management
Forniture Operative
Materiale Tessile
Miscellanea
Royalty
Telecomunicazioni
Spese Viaggi
Formazione
Materiale di Consumo
Divise Personale

Costi Totali di Reparto

Reddito di Reparto
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

o USALI - Riclassificazione: Scheda 3 Altri Reparti Operativi

Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici

1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni

1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni

6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci

9) Per il personale
9) Per il personale
9) Per il personale

6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci


7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
8) Per godimento di beni di terzi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
14) Oneri diversi di gestione

Sommatoria Voci

Differenza Contabile
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e ca
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 4 Affitti Attivi e Altri Ricavi


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Voci di Dettaglio USALI

Affitti Spazi e Concessioni


Commissioni
Sconti per pagamenti effettuati
Penalità cancellazioni
Profitti (perdite) su cambi
Lavanderia Clienti
Interessi
Premi assicurativi interruzione servizi
Altro

Affitti Attivi e Altri Ricavi Totali


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Riclassificazione: Scheda 4 Affitti Attivi e Altri Ricavi

Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici

5) Altri ricavi e proventi


5) Altri ricavi e proventi
5) Altri ricavi e proventi
5) Altri ricavi e proventi
20) Proventi / 21) Oneri straordinari
5) Altri ricavi e proventi
17) Interessi e altri oneri finanziari
5) Altri ricavi e proventi
5) Altri ricavi e proventi

Sommatoria Voci
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - M
Giacomo Morri & Fabrizio Tr

Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 5 Costi Generali e Amministrativi


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Voci di Dettaglio USALI

Costi
Costi del Lavoro e Assimilati
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus
Costi associati al Costo del Lavoro
Altri Costi
Costi Audit
Costi Bancari
Costi Fido di cassa
Costi Contabili centralizzati
Servizi Gratuiti e Regali
Servizi Contrattualizzati
Spese Rimborsabili Direzione
Commissioni Carte di Credito
Decorazioni
Donazioni
Abbonamenti
Locazioni Equipaggiamenti
Risorse Umane
IT Tecnologia
Lavanderia
Servizi Legali
Licenze e Autorizzazioni
Perdite e Danni
Miscellanea
Forniture Operative
Elaborazione Paghe
Costi di Spedizione e Postali
Materiale di Consumo
Costi Servizi Professionali
Costi di Installazione
Accantonamenti per Crediti dubbi
Sicurezza
Telecomunicazioni
Spese Viaggi
Formazione
Divise Personale
Costi Totali
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

ALI - Riclassificazione: Scheda 5 Costi Generali e Amministrativi

Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici

9) Per il personale
9) Per il personale
9) Per il personale

7) Per servizi
17) Interessi e altri oneri finanziari
17) Interessi e altri oneri finanziari
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
E) Proventi e oneri straordinari
7) Per servizi
8) Per godimento di beni di terzi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
E) Proventi e oneri straordinari
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
14) Oneri diversi di gestione
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci

14) Oneri diversi di gestione


10) Ammortamenti e svalutazioni
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
Sommatoria Voci
HOTEL INVESTMENT & VALUATION -
Giacomo Morri & Fabrizio

Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 6 Costi Marketing e Vendite


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Voci di Dettaglio USALI

Costi
Costi del Lavoro e Assimilati
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus
Costi associati al Costo del Lavoro
Altri Costi
Costi Vendite
Servizi Gratuiti e Regali
Servizi Contrattualizzati
Spese Rimborsabili Direzione
Decorazioni
Abbonamenti
Locazioni Equipaggiamenti
Viaggi di Familiarizzazione
Lavanderia
Miscellanea
Forniture Operative
Rappresentazioni di Vendite
Costi di Spedizione e Postali
Materiale di Consumo
Promozioni
Telecomunicazioni
Partecipazioni Fiere
Formazione
Spese Viaggi
Costi Marketing
Costi Agenziali
Servizi Contrattualizzati
Materiale Pubblicitario
Azioni Postali Dirette
E-commerce
Pubblicità da Affiliazione e Franchising
Grafica
Costi Programmi Fidelizzazione
Media
Miscellanea
Eventi outdoor
Servizi Fotografici
Costi Totali
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

ALI - Riclassificazione: Scheda 6 Costi Marketing e Vendite

Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici

9) Per il personale
9) Per il personale
9) Per il personale

7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
8) Per godimento di beni di terzi
14) Oneri diversi di gestione
7) Per servizi
14) Oneri diversi di gestione
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
14) Oneri diversi di gestione
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
14) Oneri diversi di gestione
7) Per servizi
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione

7) Per servizi
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
7) Per servizi
14) Oneri diversi di gestione
7) Per servizi
7) Per servizi
Sommatoria Voci
HOTEL INVESTMENT & VALUATION -
Giacomo Morri & Fabrizio

Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 7 Gestione dell'Immobile e Manutenzione


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Voci di Dettaglio USALI

Costi
Costi del Lavoro e Assimilati
Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus
Costi associati al Costo del Lavoro
Altri Costi
Immobile
Servizi Gratuiti e Regali
Servizi Contrattualizzati
Spese Rimborsabili Direzione
Decorazioni
Abbonamenti
Equipaggiamento Elettrico e Meccanico
Ascensori
Forniture Ingegneristiche
Locazioni Equipaggiamenti
Materiale Copertura Pavimenti
Mobilio e Attrezzature
Costi Manutenzione del Verde
Riscaldamento, Condizionamento
Equipaggiamento Cucine
Lavanderia
Licenze e Autorizzazioni
Sicurezza
Luci
Miscellanea
Forniture Operative
Pitturazione e Decorazione
Idraulica
Materiale di Consumo
Piscina
Telecomunicazioni
Formazione
Spese Viaggi
Divise Personale
Rimozione Macerie e Detriti

Costi Totali
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

classificazione: Scheda 7 Gestione dell'Immobile e Manutenzione

Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici

9) Per il personale
9) Per il personale
9) Per il personale

7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
8) Per godimento di beni di terzi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
14) Oneri diversi di gestione
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
14) Oneri diversi di gestione
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione
14) Oneri diversi di gestione

Sommatoria Voci
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodo
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarc

Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 8 Utenze


www.morri-trimarchi.it

Voci di Dettaglio USALI

Costi
Elettricità
Gas
Carburante
Aqua
Costi Fognature
Altri Carburanti
Imposte e Tasse

Costi Totali
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 8 Utenze

Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici

6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci


6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
22) Imposte sul reddito dell’esercizio, a) Imposte correnti

Sommatoria Voci
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 9 Costi di Management


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Voci di Dettaglio USALI Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici

Costi
Management Fee Base 7) Per servizi
Management Fee Incentivi 7) Per servizi

Costi Totali Sommatoria Voci


VALUATION - Metodologie e casi
orri & Fabrizio Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Me
Giacomo Morri & Fabrizio Trim

Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 10 Affitti Passivi, Tasse e Imposte sull'Immobile, A
Imposte, Assicurazioni
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Voci di Dettaglio USALI

Affitti
Terreni e Fabbricati
Equipaggiamenti IT Tecnologia
Equipaggiamenti Telecomunicazioni
Altri Immobili e Equipaggimenti
Affitti Totali

Tasse, Imposte sull'Immobile, Altre Imposte


Imposte di Proprietà sugli Immobili
Altre Tasse e Imposte Immobili
Altre Imposte Locali associate Immobili
Imposte Totali

Assicurazioni
Assicurazioni RC Immobile
Altre Assicurazioni
Assicurazioni Totali

Costi Totali Affitti, Imposte, Assicurazioni


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

one: Scheda 10 Affitti Passivi, Tasse e Imposte sull'Immobile, Altre Tasse e


Imposte, Assicurazioni

Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici

8) Per godimento di beni di terzi


8) Per godimento di beni di terzi
8) Per godimento di beni di terzi
8) Per godimento di beni di terzi
8) Per godimento di beni di terzi

22) Imposte sul reddito dell’esercizio, a) Imposte correnti


22) Imposte sul reddito dell’esercizio, a) Imposte correnti
22) Imposte sul reddito dell’esercizio, a) Imposte correnti
22) Imposte sul reddito dell’esercizio, a) Imposte correnti

7) Per servizi
7) Per servizi
7) Per servizi

Sommatoria Voci
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
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Costo di Ricostruzione

Superficie
Superifici
N° media Superfici Servizi/ Totale -
Piani allocate alle
Camere camere - Circolazione - mq mq
Camere - mq
mq
-1 800
0 7 30 210 590 800
1 24 30 720 80 800
2 24 30 720 80 800
3 24 30 720 80 800
4 24 30 720 80 800
5 24 30 720 80 800
6 24 30 720 80 800
7 24 30 720 80 800

175 5,250 7,200


e e casi

Costo di Ricostruzione

Costi di
Impianti - Finiture - Costi di Costruzione
Costruzione Impianti - €/mq Finiture - €/mq
€/mq €/mq - €/mq
- €/mq
1,500 300 250 1,200,000 240,000 200,000
1,500 180 250 1,200,000 144,000 200,000
1,500 180 250 1,200,000 144,000 200,000
1,500 180 250 1,200,000 144,000 200,000
1,500 180 250 1,200,000 144,000 200,000
1,500 180 250 1,200,000 144,000 200,000
1,500 180 250 1,200,000 144,000 200,000
1,500 180 250 1,200,000 144,000 200,000
1,500 180 250 1,200,000 144,000 200,000

10,800,000 1,392,000 1,800,000

Costi Totali Costruzione 10,800,000


Costi Totali Impianti 1,392,000
Costi Totali Finiture 1,800,000
€ 13,992,000
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Costi Totali di Costruzione, Costo del Terreno


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Costi Totali di Costruzione

Costo del Capitale (Debito + Profitto Promotore) 20.0%

FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature

Oneri e Contingency 5.0%

Totale Costi di Costruzione (A)

Valore del Terreno (B)

Totale (A+B)
MENT & VALUATION - Metodologie e casi
omo Morri & Fabrizio Trimarchi

to del Terreno
€ 13,992,000

€ 2,798,400

€ 2,625,000

€ 699,600

€ 20,115,000

€ 5,000,000

€ 25,115,000
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Deprezzamento, Valore Netto


www.morri-trimarchi.it

Totale (A+B)

Totale Costi di Costruzione (A)

Deprezzamento (0,5% lineare per 40 anni su Costi


Totali di Costruzione)

Valore Netto
MENT & VALUATION - Metodologie e casi
omo Morri & Fabrizio Trimarchi

e Netto

€ 25,115,000

€ 20,115,000

€ 4,023,000

€ 21,092,000
HOTEL INVESTMENT & VALUATION -
Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Calcolo del rendimento per un Immobile alberghiero esistente su un singolo periodo


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Prezzo di Acquisto € 100


Reddito nel periodo €7
Prezzo di Vendita € 105

€7
Rendimento Corrente = = 7% (Yield)
€ 100

€ 105 - € 100
Rendimento da Capital Gain = = 5% (Growth Return)
€ 100

( € 105 - € 100 ) + € 7
Rendimento Totale = = 12% (Total Return)
€ 100
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Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Calcolo del rendimento pluriperiodale (IRR) per un Immobile alberghiero esistente


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Periodo 0 1 2
Prezzo di Acquisto -€ 100
Reddito nel periodo €6 €7
Prezzo di Vendita
Flusso -€ 100 €6 €7
IRR 13.82%

Periodo 0 1 2
Flusso -€ 100 €6 €7
Tasso di attualizzazione 13.82%
Flusso attualizzato -€ 100 € 5.27 € 5.40
Flusso attualizzato cumulato -€ 100.00 -€ 94.73 -€ 89.32
VAN € 0.00
N - Metodologie e casi
zio Trimarchi

r un Immobile alberghiero esistente


3 4 5

€8 €9
€ 150
€8 €9 € 150

3 4 5
€8 €9 € 150

€ 5.43 € 5.36 € 78.54


-€ 83.90 -€ 78.54 € 0.00
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
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Tasso di Attualizzazione con alcuni esempi di variazione delle sue componenti


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Aumento kE Aumento kD Riduzione D (%) Aumento D


BASE
(%)
kE 10.0% 12.0% 10.0% 10.0% 10.0%
kD 4.0% 4.0% 5.0% 4.0% 4.0%
E (%) 60% 60% 60% 70% 35%
D (%) 40% 40% 40% 30% 65%
WACC 7.60% 8.80% 8.00% 8.20% 6.10%
Metodologie e casi
Trimarchi

iazione delle sue componenti

Aumento kE & Riduzione kE &


Riduzione D (%) Aumento D (%)
12.0% 9.0%
4.0% 4.0%
70% 45%
30% 55%
9.60% 6.25%
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Relazione tra Tasso di Capitalizzazione e

Il valore che si ottiene scontando a un tasso k = 9% (i + g = 7% + 2%) i Flussi di Cassa (pari a €140) proiettati
fornisce (quasi) lo stesso valore che si otterrebbe con il Criterio Reddituale, mediante la capitalizzazione del

Periodo 1 2
Reddito/Flusso di Cassa € 140.00 € 142.80
Cap Rate 7.0% i
Tasso di Crescita 2.0% g
Tasso di Attualizzazione 9.0% k = i + g
Flusso Attualizzato € 128.44 € 120.19
Valore di Mercato con il Criterio Finanziario € 1,999.9966 (Valore Attuale, somma dei Flussi a
Valore di Mercato con il Criterio Reddituale € 2,000.0000 (Reddito/Cap Rate)
Differenza -€ 0.0034
ON - Metodologie e casi
rizio Trimarchi

ne tra Tasso di Capitalizzazione e Tasso di Attualizzazione

si di Cassa (pari a €140) proiettati all’infinito (nell’esempio per “soli” 200 anni), con una crescita annuale dei flussi del 2%,
e, mediante la capitalizzazione del Reddito iniziale a un Tasso di Capitalizzazione del 7%

3 4 5 6 7 8 → 198 199 200


€ 145.66 € 148.57 € 151.54 € 154.57 € 157.66 € 160.82 € 6,924 € 7,063 € 7,204

€ 112.47 € 105.25 € 98.49 € 92.17 € 86.25 € 80.71 € 0.0003 € 0.0003 € 0.0002


Valore Attuale, somma dei Flussi attualizzati)
Reddito/Cap Rate)
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Tasso di interesse 4.00%


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Capitale Finanziato € 10,000,000

BULLET 5.00% 1 2 3
Pagamento periodico degli interessi e rimborso del 100% del capitale al termine del finanziamento
Debito Iniziale € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000
Erogazione € 10,000,000
Oneri Finanziari € 400,000 € 400,000 € 400,000
Rimborso Capitale
Servizio debito (Rata) € 400,000 € 400,000 € 400,000
Debito Finale € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000

BALOON 50.00% 1 2 3
Pagamento periodico degli interessi e rimborso di metà del capitale in 4 periodi, con saldo al termine d
Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,750,000 € 7,500,000
Erogazione € 10,000,000
Oneri Finanziari € 400,000 € 350,000 € 300,000
Rimborso Capitale € 1,250,000 € 1,250,000 € 1,250,000
Servizio debito (Rata) € 1,650,000 € 1,600,000 € 1,550,000
Debito Finale € 10,000,000 € 8,750,000 € 7,500,000 € 6,250,000

RATA ITALIANA 1 2 3
Pagamento periodico degli interessi e rimborso del capitale in quote costanti durante l'intera vita del fi
Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,000,000 € 6,000,000
Erogazione € 10,000,000
Oneri Finanziari € 400,000 € 320,000 € 240,000
Rimborso Capitale € 2,000,000 € 2,000,000 € 2,000,000
Servizio debito (Rata) € 2,400,000 € 2,320,000 € 2,240,000
Debito Finale € 10,000,000 € 8,000,000 € 6,000,000 € 4,000,000

RATA FRANCESE 1 2 3
Pagamento periodico degli interessi e rimborso del capitale con rata costante durante l'intera vita del fi
Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,153,729 € 6,233,607
Erogazione € 10,000,000
Oneri Finanziari € 400,000 € 326,149 € 249,344
Rimborso Capitale € 1,846,271 € 1,920,122 € 1,996,927
Servizio debito (Rata) € 2,246,271 € 2,246,271 € 2,246,271
Debito Finale € 10,000,000 € 8,153,729 € 6,233,607 € 4,236,680
odologie e casi
archi

4 5
del finanziamento
€ 10,000,000 € 10,000,000

€ 400,000 € 400,000
€ 10,000,000
€ 400,000 € 10,400,000
€ 10,000,000 €0

4 5
, con saldo al termine del finanziamento
€ 6,250,000 € 5,000,000

€ 250,000 € 200,000
€ 1,250,000 € 5,000,000
€ 1,500,000 € 5,200,000
€ 5,000,000 €0

4 5
rante l'intera vita del finanziamento
€ 4,000,000 € 2,000,000

€ 160,000 € 80,000
€ 2,000,000 € 2,000,000
€ 2,160,000 € 2,080,000
€ 2,000,000 €0

4 5
urante l'intera vita del finanziamento
€ 4,236,680 € 2,159,876

€ 169,467 € 86,395
€ 2,076,804 € 2,159,876
€ 2,246,271 € 2,246,271
€ 2,159,876 €0
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Piano
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Interrato

Piano Terra

Piani 1 a 5

Piano 6

Piano 7
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Aree e Funzioni
Impianti fissi, area per la manutenzione, generatori elettrici
Ingresso principale, ricevimento e lobby, 1 centro conferenze, 5 sale meeting, 2 sale
banqueting, 2 ristoranti, 2 bar, magazzini, cucine, area personale. Area esterna:
piscina, bar piscina, spogliatoi, area attrezzata con patio, parcheggio
50 camere ospiti (25 per ciascuna ala)

50 camere e suite ospiti

Lastrico solare
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Tipo Numero Superficie media (mq)


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Camere Standard 120 19


Camere Superior 130 24
Camere Deluxe 40 38
Suite 10 65
Totale 300  
ologie e casi
hi
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Ristoranti Coperti stile banchetto Coperti stile buffet


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Ristorante “Uno” 70 60
Ristorante “Due” 280 240
Sala "Tre" 95 85
Sala "Quattro" 70 50
STMENT & VALUATION - Metodologie e casi
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Superficie (mq)
110
340
180
90
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Ubicazione Superficie (mq) Boardroom Teatro


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Sala "A" Piano Terra 250 50 200


Sala "B" Piano Terra 130 40 150
Sala "C" Piano Terra 200 50 150
Centro Conferenze ("A" + "B" + "C") Piano Terra 580 140 500
Sala "D" Piano Terra 70 30 45
Sala "E" Piano Terra 70 30 45
Centro Conferenze ("D" + "E") Piano Terra 140 60 90
dologie e casi
rchi

Banchi scuola Banchetti Cocktail


80 150 200
50 60 90
70 110 130
200 320 410
30 40 60
30 40 60
60 80 120
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Impianto
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Ascensori

Servizio Anticendio

Caldaie

Generatori di Emergenza

Riscaldamento

Aria Condizionata

Accessi Camere
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Specifiche Tecniche

L’Immobile dispone di sei ascensori, 3 con una capienza di 10 persone e 3 con una capacità di 300kg

Sistema automatico di rilevazione incendi con rilevatori di fumo installati in tutto l’Immobile, in tutte le
camere e aree comuni, oltre a sistemi sprinkler. Estintori a ogni piano dell’edificio
Quattro caldaie con una capacità di 18.000 litri ubicate nel piano interrato

Generatori con potenza 300kW: sistema alimentato a gas situato nel piano interrato

Tre caldaie a metano con potenza di 700.000 kcal e ubicate nel piano interrato

Sistema di condizionamento a due tubi alimentato ad acqua che serve tutte le aree dell’Immobile. Le
camere sono dotate di regolatore di temperatura individuale. Unità UTA ubicata all’interno dell’area
esterna adibita ai servizi

Tutte le camere sono dotate di un lettore di carta elettronica


ogie e casi
HOTEL INVESTMENT & VALUATIO
Giacomo Morri & Fabri

Termini Principali del Contratto di Locazione Immobiliare Alberghiera


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Locatore
Conduttore

Durata

Canone di locazione

Modalità di pagamento

Manutenzione

Diritto di prelazione

Imposte e tasse di proprietà


sull’immobile
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Termini Principali del Contratto di Locazione Immobiliare Alberghiera


Fondo di investimento immobiliare "Gamma"
Primario operatore alberghiero internazionale

Nove anni con possibilità di estensione di ulteriori nove anni, salvo disdetta da una delle parti con
preavviso scritto di almeno 18 mesi prima della scadenza. Attualmente il contratto è nel terzo
anno del secondo novennio

i) Canone Fisso, minimo garantito: 1.350.000 Euro Anno 1, 1.400.000 Anno 2, 1.450.000 Anno 3,
1.500.000 Anno 4, anni successivi canone Anno precedente + indicizzazione annuale

ii) Canone Variabile: 21% dei ricavi totali, inclusi ristorazione e altri ricavi, calcolati al netto
dell’IVA. Si applica nel caso in cui il valore derivante dal calcolo superi il canone minimo garantito
su base annuale
Indicizzazione: pari al 75% indice incremento dei prezzi ISTAT calcolato sul canone minimo
garantito
i) Canone fisso minimo garantito: trimestrale anticipato
ii) Canone variabile: parte variabile, se dovuta, pagabile al termine del primo trimestre dell’anno
successivo, relativa all’anno solare di competenza
i) Responsabilità del Locatore: struttura immobiliare, tetto e copertura, di natura straordinaria
ii) Responsabilità del Conduttore: Manutenzione ordinaria dell’immobile, manutenzione
straordinaria, sostituzione degli arredi e delle attrezzature fisse e mobili

iii) Impianti: manutenzione straordinaria e sostituzione impianti fissi a carico del Locatore;
manutenzione ordinaria degli impianti a carico del Conduttore secondo un piano di intervento
periodico

In caso di vendita, il conduttore vanta un diritto di prelazione esercitabile nel termine di 60 giorni

Responsabilità del locatore


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Andamento Domanda Alberghiera - Città Principal


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Anno (-10) Anno (-9) Anno (-8) Anno (-7) Anno (-6)
Arrivi ('000)
Domestici 2,942 3,211 3,444 3,609 3,745
Internazionali 4,795 5,302 5,801 6,111 6,487
Arrivi Totali 7,737 8,512 9,245 9,720 10,232
Crescita Annuale 10.0% 8.6% 5.1% 5.3%

Pernottamenti ('000)
Domestici 5,637 6,114 6,506 6,743 6,966
Internazionali 12,994 14,282 15,516 16,219 17,194
Pernottamenti Totali 18,631 20,395 22,022 22,962 24,160
Crescita Annuale 9.5% 8.0% 4.3% 5.2%
ogie e casi
i

da Alberghiera - Città Principale


Anno (-5) Anno (-4) Anno (-3) Anno (-2) Anno (-1) CAGR

3,920 4,048 4,085 4,177 4,288 3.8%


6,893 7,250 7,451 7,715 7,982 5.2%
10,813 11,298 11,536 11,892 12,270 4.7%
5.7% 4.5% 2.1% 3.1% 3.2%

7,220 7,409 7,452 7,612 7,804 3.3%


18,157 19,011 19,483 20,084 20,745 4.8%
25,377 26,420 26,935 27,695 28,549 4.4%
5.0% 4.1% 1.9% 2.8% 3.1%
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Offerta Alberghiera - Città Principale


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Classe Numero Posti letto Camere


 Alberghi di 5 stelle e 5 stelle lusso 46 4.5% 9,332 4,505
 Alberghi di 4 stelle 309 29.9% 55,978 27,751
 Alberghi di 3 stelle 401 38.8% 28,348 14,188
 Alberghi di 2 stelle 175 16.9% 5,997 3,070
 Alberghi di 1 stella 102 9.9% 2,120 1,110
 Esercizi alberghieri Totali 1,033 100% 101,775 50,624
odologie e casi
archi
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Performance Alberghiere Categoria 4 Stelle (Segmento Upscale)


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Anno (-5) Anno (-4) Anno (-3) Anno (-2) Anno (-1)
Occupazione (%) 66.0% 67.0% 69.0% 68.0% 68.0%
Crescita 1.5% 3.0% -1.4% 0.0%
Ricavo Medio Camera (€) 142.0 142.0 142.0 149.0 156.0
Crescita 0.0% 0.0% 4.9% 4.7%
Ricavo Medio Camera Disponibile (€) 93.7 95.1 98.0 101.3 106.1
Crescita 1.5% 3.0% 3.4% 4.7%
e casi
HOTEL INVEST
Giac

Competitive Set
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Albergo 1

Albergo 2

Albergo 3

Albergo 4
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
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Competitive Set

Rappresenta uno dei principali competitor dell’albergo in oggetto. Gestito da un gruppo internazionale e soggetto a un
contratto di franchising con un primario operatore, offre 235 camere, rinnovate negli ultimi 10 anni. L’hotel è dotato di 15
ampie sale per meeting e convegni, per una capienza complessiva di 350 delegati. In passato, questo albergo ha raggiunto
performance gestionali simili all’albergo in oggetto

L’Albergo 2 offre 320 camere rinnovate, un centro conferenze con 20 sale riunioni e oltre 1.500 mq di spazi congressuali e
un’ampia area wellness. L’albergo gode di un’ottima ubicazione e, anche se è posizionato con un marchio superiore rispetto
all’albergo oggetto di valutazione, compete direttamente con quest’ultimo. Nel contesto del mercato dell’area di riferimento,
questo albergo riesce a ottenere performance superiori, risultando il leader del set competitivo identificato

Sebbene questo albergo sia ubicato in posizione più centrale rispetto al centro città, compete con l’albergo oggetto di
valutazione per un posizionamento simile e dimensioni complessive assimilabili. Offre 200 camere, un centro convegni con
capacità di 10 sale per circa 300 persone e servizi di ristorazione per una prevalente clientela business

L’albergo 4 offre 270 camere, 15 sale meeting con una capacità di circa 700 delegati su una superficie per congressi di circa
1.800 mq. L’albergo risulta datato e necessita di rinnovo. La composizione della domanda è bilanciata tra una componente
leisure stagionale e la parte corporate annuale. In passato, questo albergo ha raggiunto performance gestionali simili
all’albergo in oggetto
e casi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metod
Giacomo Morri & Fabrizio Trimar

Conti Economici e Performanc


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Anno (-5)
Numero Camere 300
Tasso di Occupazione 65.0%
Ricavo Medio Camera / (RevPAR) 69.00
Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR

Voci

Ricavi
Camere € 4,911,080
Ristorazione € 2,368,000
Altri Reparti Operativi € 175,000
Affitti Attivi e Altri Ricavi €0
Ricavi Totali € 7,454,080

Costi di Reparto
Camere € 1,748,344
Ristorazione € 1,950,048
Altri Reparti Operativi € 95,375
Costi di Reparto Totali € 3,793,767

Reddito Totale dei Reparti € 3,660,313

Costi Operativi Comuni


Costi Generali e Amministrativi € 790,132
Marketing e Vendite € 216,168
Costi di Manutenzione (Ord. e Straord.) € 186,352
Utenze € 372,704
Costi Operativi Comuni Totali € 1,565,357

Reddito Operativo Lordo € 2,094,956

Costi di Sistema (cd. System Costs)


Costi di Sistema € 74,541
Costi di Sistema Totali € 74,541

Reddito al Lordo dei Costi Fissi € 2,020,415

Costi Fissi
Affitti Passivi (Immobile) 1,565,357
Tasse e Imposte sull’Immobile €0
Assicurazioni (All Risk operatore) € 12,600
Costi Fissi Totali € 1,577,957

Reddito Operativo Netto € 442,458

Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 85,722

Reddito Operativo Netto Rettificato € 356,736


VESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
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Conti Economici e Performance Storiche Hotel - P&L Operatore Alberghiero


Anno (-5) Anno (-4) Anno (-3) Anno (-2)
300 300 300
65.0% 66.0% 66.0%
(44.85) 70.00 (45.50) 72.00 (47.52) 74.00
1.4% 1.4% 2.9% 4.4% 2.8%

65.9% € 4,982,250 65.6% € 5,203,440 65.2% € 5,347,980


31.8% € 2,436,520 32.1% € 2,587,600 32.4% € 2,610,500
2.3% € 180,000 2.4% € 195,000 2.4% € 205,000
0.0% €0 0.0% €0 0.0% €0
100.0% € 7,598,770 100.0% € 7,986,040 100.0% € 8,163,480

35.6% € 1,750,264 35.1% € 1,789,463 34.4% € 1,841,310


82.4% € 1,985,764 81.5% € 2,090,522 80.8% € 2,101,453
54.5% € 97,560 54.2% € 105,885 54.3% € 106,600
50.9% € 3,833,588 50.5% € 3,985,870 49.9% € 4,049,362

49.1% € 3,765,182 49.5% € 4,000,170 50.1% € 4,114,118

10.6% € 798,631 10.5% € 774,646 9.7% € 653,078


2.9% € 227,963 3.0% € 223,609 2.8% € 228,577
2.5% € 212,766 2.8% € 215,623 2.7% € 212,250
5.0% € 360,942 4.8% € 359,372 4.5% € 346,948
21.0% € 1,600,301 21.1% € 1,573,250 19.7% € 1,440,854

28.1% € 2,164,881 28.5% € 2,426,920 30.4% € 2,673,264

1.0% € 75,988 1.0% € 79,860 1.0% € 81,635


1.0% € 75,988 1.0% € 79,860 1.0% € 81,635

27.1% € 2,088,893 27.5% € 2,347,060 29.4% € 2,591,629

21.0% 1,595,742 21.0% 1,677,068 21.0% 1,714,331


0.0% €0 0.0% €0 0.0% €0
0.2% € 12,726 0.2% € 12,853 0.2% € 12,982
21.2% € 1,608,468 21.2% € 1,689,922 21.2% € 1,727,313

5.9% € 480,425 6.3% € 657,138 8.2% € 864,316

1.2% € 86,626 1.1% € 90,242 1.1% € 91,431

4.8% € 393,799 5.2% € 566,896 7.1% € 772,885


Anno (-2) Anno (-1)
300
67.0%
(48.84) 76.00 (50.92)
2.8% 2.7% 4.3%

65.5% € 5,575,740 65.7%


32.0% € 2,694,800 31.8%
2.5% € 210,000 2.5%
0.0% €0 0.0%
100.0% € 8,480,540 100.0%

34.4% € 1,850,588 33.2%


80.5% € 2,150,450 79.8%
52.0% € 108,990 51.9%
49.6% € 4,110,029 48.5%

50.4% € 4,370,511 51.5%

8.0% € 797,171 9.4%


2.8% € 245,936 2.9%
2.6% € 220,494 2.6%
4.3% € 356,183 4.2%
17.7% € 1,619,783 19.1%

32.7% € 2,750,728 32.4%

1.0% € 84,805 1.0%


1.0% € 84,805 1.0%

31.7% € 2,665,923 31.4%

21.0% 1,780,913 21.0%


0.0% €0 0.0%
0.2% € 13,112 0.2%
21.2% € 1,794,025 21.2%

10.6% € 871,898 10.3%

1.1% € 94,134 1.1%

9.5% € 777,764 9.2%


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodolo
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Conti Economici e Performance Prev


www.morri-trimarchi.it

Anno (1)
Numero Camere 300
Tasso di Occupazione 65.0%
Ricavo Medio Camera / (RevPAR) 85.00 (55.25)
Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR

Voci

Ricavi
Camere € 6,049,880 65.4%
Ristorazione € 2,965,000 32.0%
Altri Reparti Operativi € 242,000 2.6%
Affitti Attivi e Altri Ricavi €0 0.0%
Ricavi Totali € 9,256,880 100.0%

Costi di Reparto
Camere € 2,117,458 35.0%
Ristorazione € 2,372,000 80.0%
Altri Reparti Operativi € 123,420 51.0%
Costi di Reparto Totali € 4,612,878 49.8%

Reddito Totale dei Reparti € 4,644,002 50.2%

Costi Operativi Comuni


Costi Generali e Amministrativi € 823,862 8.9%
Marketing e Vendite € 277,706 3.0%
Costi di Manutenzione (Ord. e Straord.) € 277,706 3.0%
Utenze € 462,844 5.0%
Costi Operativi Comuni Totali € 1,842,119 19.9%

Reddito Operativo Lordo € 2,801,883 30.3%

Costi di Sistema (cd. System Costs)


Costi di Sistema € 92,569 1.0%
Costi di Sistema Totali € 92,569 1.0%

Reddito al Lordo dei Costi Fissi € 2,709,314 29.3%

Costi Fissi
Affitti Passivi (Immobile) 1,943,945 21.0%
Tasse e Imposte sull’Immobile €0 0.0%
Assicurazioni (All Risk operatore) € 13,400 0.1%
Costi Fissi Totali € 1,957,345 21.1%

Reddito Operativo Netto € 751,969 8.1%

Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi € 185,138 2.0%

Reddito Operativo Netto Rettificato € 566,832 6.1%


VALUATION - Metodologie e casi
ri & Fabrizio Trimarchi

omici e Performance Previsionali Hotel - P&L Operatore Alberghiero


Anno (2) Anno (3) Anno (4) Anno (5)
300 300 300 300
68.0% 70.0% 70.0% 70.0%
86.70 (58.96) 87.57 (61.30) 88.45 (61.91) 89.32
2.0% 6.7% 1.0% 4.0% 1.0% 1.0% 1.0%

€ 6,455,680 65.6% € 6,712,240 65.8% € 6,779,310 65.8% € 6,846,380


€ 3,131,000 31.8% € 3,221,800 31.6% € 3,254,000 31.6% € 3,286,900
€ 258,000 2.6% € 268,500 2.6% € 271,000 2.6% € 274,000
€0 0.0% €0 0.0% €0 0.0% €0
€ 9,844,680 100.0% € 10,202,540 100.0% € 10,304,310 100.0% € 10,407,280

€ 2,253,032 34.9% € 2,335,860 34.8% € 2,338,862 34.5% € 2,362,001


€ 2,496,973 79.8% € 2,561,331 79.5% € 2,578,795 79.3% € 2,596,651
€ 130,935 50.8% € 135,593 50.5% € 136,178 50.3% € 137,000
€ 4,880,940 49.6% € 5,032,783 49.3% € 5,053,834 49.0% € 5,095,652

€ 4,963,740 50.4% € 5,169,757 50.7% € 5,250,476 51.0% € 5,311,628

€ 861,410 8.8% € 877,418 8.6% € 875,866 8.5% € 879,415


€ 295,340 3.0% € 306,076 3.0% € 309,129 3.0% € 312,218
€ 295,340 3.0% € 306,076 3.0% € 309,129 3.0% € 312,218
€ 467,622 4.8% € 459,114 4.5% € 437,933 4.3% € 442,309
€ 1,919,713 19.5% € 1,948,685 19.1% € 1,932,058 18.8% € 1,946,161

€ 3,044,028 30.9% € 3,221,072 31.6% € 3,318,417 32.2% € 3,365,467

€ 98,447 1.0% € 102,025 1.0% € 103,043 1.0% € 104,073


€ 98,447 1.0% € 102,025 1.0% € 103,043 1.0% € 104,073

€ 2,945,581 29.9% € 3,119,046 30.6% € 3,215,374 31.2% € 3,261,394


2,067,383 21.0% 2,142,533 21.0% 2,163,905 21.0% 2,185,529
€0 0.0% €0 0.0% €0 0.0% €0
€ 13,534 0.1% € 13,669 0.1% € 13,806 0.1% € 13,944
€ 2,080,917 21.1% € 2,156,203 21.1% € 2,177,711 21.1% € 2,199,473

€ 864,664 8.8% € 962,844 9.4% € 1,037,663 10.1% € 1,061,921

€ 196,894 2.0% € 204,051 2.0% € 206,086 2.0% € 208,146

€ 667,770 6.8% € 758,793 7.4% € 831,577 8.1% € 853,775


Anno (5)

(62.52)
1.0%

65.8%
31.6%
2.6%
0.0%
100.0%

34.5%
79.0%
50.0%
49.0%

51.0%

8.5%
3.0%
3.0%
4.3%
18.7%

32.3%

1.0%
1.0%

31.3%
21.0%
0.0%
0.1%
21.1%

10.2%

2.0%

8.2%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Canone Minimo
Anno Ricavi Totali
Garantito
www.morri-trimarchi.it

Anno (1) € 9,256,880 € 1,638,969


Anno (2) € 9,844,680 € 1,654,703
Anno (3) € 10,202,540 € 1,675,800
Anno (4) € 10,304,310 € 1,700,309
Anno (5) € 10,407,280 € 1,725,941

Canone Variabile
& VALUATION - Metodologie e casi
Morri & Fabrizio Trimarchi

Canone Effettivo
Variabile
€ 1,943,945
€ 2,067,383
€ 2,142,533
€ 2,163,905
€ 2,185,529

21.00% 75.00%

Anno Inflazione casuale


1 1350000
2 1400000
3 1450000
4 0.0152 1500000
5 0.0223 1517100
6 0.0113 1542473
7 0.0212 1555546
8 0.0132 1580279
9 0.0123 1595924
10 0.0204 1610646
11 0.003 1635289
12 0.0128 1638969
13 0.017 1654703
14 0.0195 1675800
15 0.0201 1700309
16 0.0242 1725941
17 0.0027 1757267
18 0.0182 1760825
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Meto
Giacomo Morri & Fabrizio Trima

Valutazione dell'Albergo Upscale con Contratto di Lo


www.morri-trimarchi.it

Anno (1)

Canone Effettivo Variabile (Lordo) € 1,943,945

Costi Fissi
Imposta di registro € 9,720
Imposte Immobiliari (IMU & TASI) € 267,240
Assicurazione € 17,340
Costi Fissi Totali € 294,300

Canone Effettivo Netto € 1,649,645

Terminal Value @ 7.50%


Costi Agency Vendita @ 1.00%

Flussi di Cassa € 1,649,645


Flussi di Cassa attualizzati @ 8.50% € 1,520,410

Valore di Mercato albergo € 24,895,139


Valore di Mercato albergo (arrotondato) € 24,900,000
Valore / Camera € 83,000

Rendimenti correnti netti (Running Yields) 6.63%

Growth (6° Anno) 1.00%


STMENT & VALUATION - Metodologie e casi
iacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

lbergo Upscale con Contratto di Locazione Alberghiera


Anno (2) Anno (3) Anno (4) Anno (5) Anno (6)

€ 2,067,383 € 2,142,533 € 2,163,905 € 2,185,529 € 2,207,384

€ 10,337 € 10,713 € 10,820 € 10,928


€ 272,585 € 278,036 € 283,597 € 289,269
€ 17,687 € 18,041 € 18,401 € 18,769
€ 300,609 € 306,790 € 312,818 € 318,966

€ 1,766,774 € 1,835,744 € 1,851,087 € 1,866,563

€ 29,431,788
€ 294,318

€ 1,766,774 € 1,835,744 € 1,851,087 € 1,866,563 € 29,137,470


€ 1,500,796 € 1,437,219 € 1,335,697 € 1,241,349 € 17,859,669

7.10% 7.37% 7.44% 7.50%


HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi
Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi

Esempi di calcolo del rimborso di finanziamenti


www.morri-trimarchi.it

Tasso di interesse 4.00%


Capitale Finanziato € 10,000,000

BULLET 5.00% 1 2 3
Pagamento periodico degli interessi e rimborso del 100% del capitale al termine del finanziamento
Debito Iniziale € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000
Erogazione € 10,000,000
Oneri Finanziari € 400,000 € 400,000 € 400,000
Rimborso Capitale
Servizio debito (Rata) € 400,000 € 400,000 € 400,000
Debito Finale € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000

BALOON 50.00% 1 2 3
Pagamento periodico degli interessi e rimborso di metà del capitale in 4 periodi, con saldo al termine d
Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,750,000 € 7,500,000
Erogazione € 10,000,000
Oneri Finanziari € 400,000 € 350,000 € 300,000
Rimborso Capitale € 1,250,000 € 1,250,000 € 1,250,000
Servizio debito (Rata) € 1,650,000 € 1,600,000 € 1,550,000
Debito Finale € 10,000,000 € 8,750,000 € 7,500,000 € 6,250,000

RATA ITALIANA 1 2 3
Pagamento periodico degli interessi e rimborso del capitale in quote costanti durante l'intera vita del fi
Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,000,000 € 6,000,000
Erogazione € 10,000,000
Oneri Finanziari € 400,000 € 320,000 € 240,000
Rimborso Capitale € 2,000,000 € 2,000,000 € 2,000,000
Servizio debito (Rata) € 2,400,000 € 2,320,000 € 2,240,000
Debito Finale € 10,000,000 € 8,000,000 € 6,000,000 € 4,000,000

RATA FRANCESE 1 2 3
Pagamento periodico degli interessi e rimborso del capitale con rata costante durante l'intera vita del fi
Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,153,729 € 6,233,607
Erogazione € 10,000,000
Oneri Finanziari € 400,000 € 326,149 € 249,344
Rimborso Capitale € 1,846,271 € 1,920,122 € 1,996,927
Servizio debito (Rata) € 2,246,271 € 2,246,271 € 2,246,271
Debito Finale € 10,000,000 € 8,153,729 € 6,233,607 € 4,236,680
odologie e casi
archi

4 5
del finanziamento
€ 10,000,000 € 10,000,000

€ 400,000 € 400,000
€ 10,000,000
€ 400,000 € 10,400,000
€ 10,000,000 €0

4 5
, con saldo al termine del finanziamento
€ 6,250,000 € 5,000,000

€ 250,000 € 200,000
€ 1,250,000 € 5,000,000
€ 1,500,000 € 5,200,000
€ 5,000,000 €0

4 5
rante l'intera vita del finanziamento
€ 4,000,000 € 2,000,000

€ 160,000 € 80,000
€ 2,000,000 € 2,000,000
€ 2,160,000 € 2,080,000
€ 2,000,000 €0

4 5
urante l'intera vita del finanziamento
€ 4,236,680 € 2,159,876

€ 169,467 € 86,395
€ 2,076,804 € 2,159,876
€ 2,246,271 € 2,246,271
€ 2,159,876 €0