LOCAZIONE ABITATIVA - IL PAGAMENTO DEL CANONE

Il pagamento del canone avviene di regola in mensilità anticipate, ma con un limite: il locatore non
può pretendere che vengano anticipate più di tre mensilità. L'eventuale clausola contrattuale che
prevedesse un periodo superiore sarebbe nulla ai sensi dell'art. 2 ter L. 12/8/1974, n. 351, anche se
disponesse che il pagamento venisse effettuato mediante titoli di credito.
Circa le modalità di pagamento, il conduttore non può pretendere di pagare mediante assegno
bancario, a meno che questa forma di pagamento non sia prevista dal contratto o venga accettata dal
locatore. I rischi del ritardo o del disguido derivanti dall'utilizzazione del servizio postale sono in
ogni caso a carico del conduttore (Cass. 14/1/2000, n. 369); in tale ipotesi la sentenza appena
richiamata ha stabilito che il titolo deve pervenire al domicilio del locatore entro il termine pattuito
per il pagamento, come desumibile dall'art. 1182, terzo comma, c.c., e l'estinzione del debito del
conduttore avviene nel momento della riscossione del titolo, anche se la banca trattaria è tenuta, in
base all'art. 120 D. Lgs. n. 385/1993, a conteggiare gli interessi con la valuta del giorno anteriore a
quello in cui è stato effettuato il versamento.
Diffuse modalità di pagamento sono quelle a mezzo bonifico o accredito in conto corrente bancario;
in tal caso, la circostanza che il locatore abbia accettato il pagamento, anziché in contanti al proprio
domicilio, a mezzo bonifico o accredito in conto corrente bancario, non significa anche che egli sia
disposto a riceverlo dopo la scadenza del termine pattuito: la somma, pertanto, dev'essere messa a
disposizione del locatore nel termine stabilito, a meno che il conduttore non provi che il locatore ha
accettato che il termine potesse essere disatteso; in mancanza di prova, quindi, restano a carico del
conduttore i rischi di eventuali ritardi o disguidi derivanti dall'utilizzazione del servizio bancario
(Cass. 28/12/1990, n. 12210).
Se è previsto che il canone venga corrisposto mediante vaglia postale l'effetto liberatorio è collegato
alla ricezione del titolo nel domicilio del creditore entro il termine di scadenza (Pret. Chieti,
14/6/1995). In un contesto, invece, nel quale sia previsto che il canone venga corrisposto in
contanti, integra grave inadempimento del conduttore, per inosservanza del fondamentale obbligo
previsto dall'art. 1587, n. 2, c.c., la persistente corresponsione del canone per mezzo di vaglia
postali, nonostante il ripetuto invito del locatore al rispetto dell'obbligo contrattuale di pagamento in
denaro contante ed al suo domicilio (Cass. 25/9/1998, n. 9595). L'invio del canone a mezzo vaglia
postale può però valere ad escludere la mora del conduttore (Pret. Salerno-Eboli, 28/3/1996).
Il locatore che nel corso della locazione si trasferisca in altro Comune può pretendere che il canone
venga pagato al suo nuovo domicilio, se ciò non è previsto dal contratto? La risposta è no, e se il
locatore rifiuta il pagamento effettuato con altro mezzo (per es. bonifico bancario) il conduttore, a
norma del terzo comma dell'art. 1182 c.c., può pretendere, previa dichiarazione al locatore, che il
pagamento venga eseguito al proprio domicilio (Pret. Roma, 2/7/1996).
Può accadere che fra locatore e conduttore si vada in causa per l'importo del canone; nel qual caso il
conduttore è ugualmente tenuto al pagamento dell'importo non contestato, salvo conguaglio (art. 45
L. 27/7/1978, n. 392).
Diverso è il caso in cui il conduttore non abbia potuto utilizzare l'immobile per fatto imputabile al
locatore; in tale ipotesi egli può sospendere il pagamento del canone ai sensi dell'art. 1460 c.c., ma
non è liberato in via definitiva dalla relativa obbligazione, conseguendo tale effetto soltanto
all'accertamento della sussistenza di un inadempimento colpevole del locatore, idoneo a giustificare
una pronuncia di risoluzione del contratto (Cass. 2/8/1997, n. 7168).
Altro problema è se il canone sia suscettibile di compensazione con un credito del conduttore nei
confronti del locatore, o, dal punto di vista di quest'ultimo, se i canoni non pagati possano
compensarsi con il deposito cauzionale. I giudici hanno dato risposta positiva in entrambi i casi: per
il Pretore di Pavia (sentenza del 6/3/1997), infatti, il conduttore può operare la compensazione fra
un proprio credito nei confronti del locatore ed il canone di locazione, purché dimostri che si tratta
di crediti certi, liquidi ed esigibili, mentre per la Cassazione (sentenza n. 7360 dell'8/8/1997) il
locatore, ancorché abbia ottenuto un titolo esecutivo per l'intera somma dovuta dal conduttore per il
mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito
cauzionale.
Le ricevute di pagamento dei canoni possono essere compilate seguendo la traccia appresso
riprodotta (più comodo, comunque, utilizzare gli stampati in vendita nelle cartolerie e raccolti in
blocchetti):
RICEVUTA DI PAGAMENTO
OGGETTO: appartamento di Via Saffi, 104 (interno 6) - Viterbo
canone relativo al mese di aprile 2004
Ricevo dal Sig. Luigi Rossi, a titolo di canone di locazione per l'appartamento ed il periodo in
oggetto, (*),
l'importo di euro 850,00 (ottocentocinquanta/00), comprensivo delle spese condominiali (OPPURE:
al netto delle spese condominiali, che il conduttore si obbliga a corrispondere direttamente
all'amministratore).
Viterbo, 5 aprile 2004.
IL LOCATORE - Mario Bianchi
(*) Se le parti si sono accordate per il pagamento a mezzo assegno bancario si può aggiungere
l'inciso salvo buon fine.
Se l'importo della ricevuta supera i 77,47 euro vi dev'essere applicata, a cura del conduttore, una
marca da bollo da 1,29 euro.
SE SI E' PAGATO PIU' DEL DOVUTO
Per i canoni eventualmente pagati in misura superiore a quella risultante dal contratto scritto e
registrato il conduttore può, con azione proponibile entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile,
chiedere al Giudice Unico del Tribunale la restituzione delle somme pagate in eccedenza. Lo stesso
dicasi, nel caso di contratto concordato (ossia di contratto stipulato seguendo lo schema dei
contratti-tipo predisposti dalle organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e dei
conduttori), se il canone pagato è superiore a quello, massimo, stabilito dagli accordi locali per quel
tipo d'immobile.
QUANDO L'INQUILINO NON E' PUNTUALE
Se l'inquilino paga con ritardo il locatore può pretendere, oltre agli interessi legali, anche la
rivalutazione monetaria? La risposta è in una sentenza della Cassazione (n. 1239 del 2/2/1995), per
la quale l'obbligazione del pagamento dei canoni di locazione costituisce un debito di valuta (così
chiamato perché avente per oggetto una somma di denaro e non un bene diverso dal denaro,
parlandosi allora di debito di valore), per cui il creditore non può addurre, a fondamento della
richiesta di risarcimento ex art. 1224, secondo comma, c.c., soltanto il fatto notorio del
fenomeno inflattivo, ma deve provare il "maggior danno" derivatogli dall'impossibilità di
disporre della somma di denaro durante il periodo della mora. Gli interessi decorrono dal
giorno della costituzione in mora del conduttore, salvo diversa pattuizione contrattuale, come
previsto dal secondo comma dell'art. 1282 c.c. (Cass. 6/3/1998, n. 2476).
Gli interessi legali (dal 1942 ad oggi):
·dal 21/4/1942 al 15/12/1990: 5%
·dal 16/12/1990 al 31/12/1996: 10%
·dall'1/1/1997 al 31/12/1998: 5%
·dall'1/1/1999 al 31/12/2000: 2,50%
·dall'1/1/2001 al 31/12/2001: 3,50%
·dall'1/1/2002 al 31/12/2003: 3%
·dall'1/1/2004: 2,50%
Il diritto del locatore ad esigere il pagamento dei canoni scaduti, ai sensi dell'art. 2948, n.3), c.c., si
prescrive in cinque anni. I canoni non pagati non concorrono a formare il reddito del locatore dal
momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del
conduttore. Per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti come da accertamento
avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è
riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare (quinto comma art. 8 L. 9/12/1998, n. 431).
Quando l'immobile viene venduto con "dentro l'inquilino", di regola le parti si accordano anche su
chi dovrà percepire il canone non ancora scaduto. In mancanza di un accordo del genere, la
liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al
terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al
trasferimento.
L'art. 2704 c.c. dispone che la data della scrittura privata della quale non sia stata autenticata la
firma non è certa di fronte ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno
della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno firmata,
o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici, o, infine, dal giorno in cui
si verifica un altro fatto che stabilisca in modo ugualmente certo l'anteriorità della formazione del
documento (la scrittura privata autenticata è una scrittura privata la cui firma sia stata autenticata da
un notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato e la data in essa indicata è, come s'è visto,
opponibile ai terzi). L'art. 12 D.P.R. 10/11/1997, n. 513, è intervenuto a rendere opponibile ai terzi
la data dei documenti informatici redatti secondo le norme in esso contenute.
Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali. Se poi la
liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta, può
essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo
nei limiti dell'anno in corso nel giorno del trasferimento (art. 1605 c.c.).
Il pagamento parziale dei canoni di locazione non salva il conduttore dallo sfratto per morosità
quando le somme che egli complessivamente deve ancora al proprietario sono elevate.
È quanto affermato dalla Cassazione, Cass. sent. n. 21156/2013, secondo cui lo sfratto per
morosità è giustificato e legittimo quando il conduttore, pur non avendo mai interrotto i pagamenti
delle mensilità, ha accumulato un debito complessivo molto consistente così attuando un grave
inadempimento del contratto di locazione, non più tollerabile.
Il pagamento dei canoni mensili costituisce infatti una prestazione essenziale del contratto e deve
essere effettuata nei modi e termini stabiliti, pena l’obbligo di rilascio e riconsegna dell’immobile.
Secondo i giudici a nulla rileva il fatto che il conduttore abbia sempre pagato una minima parte del
canone e che per mesi il proprietario abbia tollerato tale irregolarità. Il mancato pagamento di
somme elevate costituisce comunque grave inadempimento legittimante lo sfratto.
Inoltre, quest’ultimo è valido anche quando il conduttore sana il proprio debito prima dell’udienza
di comparizione; ciò in quanto la valutazione della morosità grave deve essere effettuata rispetto al
momento in cui il locatore è stato costretto ad adire il giudice per ottenere il pagamento.
Cass., Sez. 3, 3 novembre 1976, n. 4006. Pres. Stile, est. Guerrieri
L'art 3 della legge 22 dicembre 1973 n 841, il quale dispone che la morosità può costituire causa di
risoluzione del contratto di locazione soggetto a proroga legale “solo quando si protragga per
almeno due mesi” (ovvero tre mesi, in caso di precarie condizioni economiche del conduttore), va
inteso non nel senso che la morosità debba riferirsi ad almeno due mensilità, ma nel senso che la
stessa, ancorché riguardante un solo canone, duri almeno due mesi. Tale situazione non ricorre
quando il conduttore paghi i canoni con un costante ritardo di un mese, perché, in difetto di diversa
dichiarazione del debitore, ogni pagamento ritardato va imputato al debito più antico (art 1193
secondo comma cod civ), e, quindi, non si verifica il protrarsi per almeno due mesi della morosità
relativa a ciascun canone.

Cass. civ. n. 10639/2012

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta
autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella
convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il
venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione
sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, primo
comma, cod.civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e
consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare
detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del
corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le
prestazioni dei contraenti.
Suprema Corte di Cassazione
sezione III civile sentenza 27 settembre 2016, n. 18991
In riferimento alla clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la tolleranza del
locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito la rende inoperante, ma la clausola riprende
la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova
manifestazione di volonta’, a richiamare il debitore all’esatto adempimento delle sue obbligazioni.
Il creditore che agisce per il pagamento ha l’onere di provare il titolo del suo diritto, non anche il
mancato pagamento, giacche’ il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al
debitore che l’eccepisca. L’onere della prova torna a gravare sul creditore il quale, di fronte alla
comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva, ossia puntualmente eseguito con
riferimento a un determinato credito, controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito
diverso da quello indicato dal debitore, fermo restando che, in caso di crediti di natura omogenea, la
facolta’ del debitore di indicare a quale debito debba imputarsi il pagamento va esercitata e si
consuma all’atto del pagamento stesso, sicche’ una successiva dichiarazione di imputazione, fatta
dal debitore senza l’adesione del creditore, e’ giuridicamente inefficace.