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5.

Il lease-back
Alberto Traballi

5.1 Il contratto di lease-back: definizione


Interpretazioni della giurisprudenza e del SECIT
Il sale and lease-back (in breve “lease-back”) rappresenta una figura con-
trattuale atipica “importata” dai sistemi anglosassoni.
La giurisprudenza è più volte intervenuta sull’operazione di lease-back,
con l’obiettivo di definirlo e tracciarne gli aspetti principali.
In particolare, attraverso successivi interventi, è stato affermato che:
• con il contratto di lease-back “nella sua configurazione socialmente
tipica, un’impresa (o un lavoratore autonomo) vende un proprio bene
(immobile o mobile), di natura strumentale per l’esercizio dell’impresa
o dell’attività, ad un’impresa di leasing, la quale lo concede contestual-
mente in leasing all’alienante, che corrisponde per l’utilizzazione del
bene un canone ed ha facoltà, alla scadenza del leasing, di riacquistare
la proprietà esercitando un diritto d’opzione, per un determinato prez-
zo” (Cass., 16-10-1995, n. 10805);
• “lo schema socialmente tipico del cosiddetto “lease-back” presenta au-
tonomia strutturale e funzionale, quale contratto di impresa, e caratte-
ri peculiari di natura oggettiva e soggettiva che non consentono di ri-
tenere che esso integri, per sua natura e nel suo fisiologico operare, una
fattispecie che, in quanto realizzi una alienazione a scopo di garanzia
si risolva in un negozio atipico, nullo per illiceità della causa concreta”
(Cass., 7-5-1998, n. 4612);
• “pur dovendosi ammettere che anche il sale and lease-back, come qualsiasi
altro contratto, può essere impiegato per scopi illeciti o fraudolenti e, in
particolare, a fini di violazione o elusione del patto commissorio, deve tut-
tavia riconoscersi che tale ipotesi si realizza solo per le circostanze del caso
concreto (difficoltà economiche dell’impresa venditrice, legittimanti il so-
spetto di un approfondimento della sua condizione di debolezza, sproporzio-
ne tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato all’acquirente
che confermi la validità di tale sospetto)” (Cass., 15-4-1998, n. 4095).
Definizione di lease-back del SECIT
Il SECIT, da par suo, con la delibera del 7 giugno 1999 n. 55 ha fornito
definitivamente una definizione del lease-back, sgombrando il campo dai
dubbi sulla liceità e, quindi, validità del contratto.
LEASING

In particolare, al riguardo è stato affermato che: “il lease-back è un’opera-


zione con la quale un’impresa commerciale o industriale vende un bene,
di regola un immobile, ad un’impresa finanziaria, che contestualmente
concede in locazione finanziaria il bene medesimo all’impresa venditrice
la quale versa periodicamente dei canoni di leasing, con la facoltà di
riacquistare la proprietà del bene venduto, corrispondendo al termine della
durata del contratto il prezzo stabilito del contratto.”
Definizione del contratto di lease-back
Per quanto visto sopra, dunque, il lease-back può essere definito come
quell’operazione attraverso la quale un soggetto imprenditore (leasee) ven-
de un bene di sua proprietà (mobile o immobile) di natura strumentale per
l’esercizio della sua attività di impresa, ad una società di leasing (lessor),
la quale paga il corrispettivo e, contestualmente, concede in locazione fi-
nanziaria lo stesso bene all’originario proprietario-venditore contro il ver-
samento periodico dei canoni di leasing per una durata fissata.

Tabella n. 1 - Definizione del contratto di lease-back

Riferimento Massima

Cass., 28 ottobre 1995, n. 10805 Nel contratto di sale and lease-back, con il quale un’impresa commer-
ciale o industriale vende un bene immobile di sua proprietà ad un
imprenditore finanziario che ne paga il corrispettivo, diventandone il
proprietario, e contestualmente lo cede in locazione finanziaria (lea-
sing) alla stessa venditrice, che versa periodicamente dei canoni di
leasing per una certa durata, con facoltà di riacquistare la proprietà
del bene venduto, corrispondendo al termine di durata del contratto
il prezzo stabilito per il riscatto, la vendita ha scopo di leasing e non
di garanzia perché, nella configurazione socialmente tipica del rap-
porto, costituisce solo il presupposto necessario della locazione finan-
ziaria inserendosi nella operazione economica secondo la funzione
economica specifica di questa, che è quella di procurare all’impren-
ditore, nel quadro di un determinato disegno economico di potenzia-
mento dei fattori produttivi, liquidità immediata mediante l’alienazione
di un suo bene strumentale, conservandone l’uso e con facoltà di
riacquistarne la proprietà al termine del rapporto.

Cass., 19 luglio 1997, n. 6663 Poiché il contratto di sale and lease-back è trilaterale, ed è al
riguardo irrilevante che l’impresa venditrice appartenga allo stes-
so gruppo di quella utilizzatrice, ovvero che dopo il contratto
questa si fonda in quella, per l’ipotizzabilità di un patto commis-
sorio, è necessario dedurre l’interposizione fittizia dell’utilizzatri-
ce, venendo altrimenti a mancare la configurabilità del trasferi-
mento di un bene a garanzia di un proprio debito.
(Segue)

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5. IL LEASE-BACK

Costituisce accertamento di fatto, in base ad elementi sintomatici,


soggettivi, quali ad esempio lo stato di debolezza economica
dell’impresa venditrice, ed oggettivi, quali ad esempio la spropor-
zione tra valore del bene venduto e prezzo pagato dalla fornitrice,
stabilire se il lease-back, contratto di impresa in sé lecito, è stato
in concreto impiegato per eludere il divieto di patto commissorio,
ed è pertanto nullo in frode alla legge.

Cass., 7 maggio 1998, n. 4612 Lo schema socialmente tipico del cosiddetto “lease-back” presenta
autonomia strutturale e funzionale, quale contratto di impresa, e
caratteri peculiari di natura oggettiva e soggettiva che non con-
sentono di ritenere che esso integri, per sua natura e nel suo
fisiologico operare, una fattispecie che, in quanto realizzi una
alienazione a scopo di garanzia si risolva in un negozio atipico,
nullo per illiceità della causa concreta.

Cass., 28 luglio 2000, n. 9944 Il contratto di sale and lease-back non può essere ricondotto allo
schema del mutuo assistito da garanzia reale, ma a quello della
locazione finanziaria, del quale condivide la causa di finanzia-
mento ed il trattamento fiscale, per cui è legittima l’iscrizione al
passivo dei canoni da parte dell’impresa utilizzatrice e la deduzio-
ne ai fini IRPEG della maggiore ILOR accertata.

5.2 I vantaggi del lease-back


Per poter valutare la convenienza dell’operazione di lease-back è opportu-
no comprendere quali possono essere le motivazioni che spingono un’azien-
da ad effettuare questo tipo di operazione.
Queste motivazioni si possono riassumere:
a) nella possibilità di acquisire nuove risorse finanziarie;
b) nella migliore rappresentazione debitoria risultante in bilancio;
c) nell’elasticità dell’operazione;
d) nei vantaggi fiscali da essi derivanti.
Acquisizione di nuove risorse finanziarie
In ordine al primo punto è necessario premettere che, soprattutto nell’ul-
timo biennio, le aziende hanno evidenziato un peggioramento costante sia
della situazione economica sia, soprattutto, della situazione finanziaria; per-
tanto per poter rilanciare i propri business le aziende hanno una costante
necessità di disporre di risorse finanziarie.
In tale contesto il lease-back rappresenta uno strumento finanziario estre-
mamente utile per il reperimento di risorse finanziarie per l’azienda.

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LEASING

Migliore rappresentazione debitoria in bilancio


Il lease-back rappresenta uno strumento utile a ridurre l’esposizione debi-
toria in bilancio.
Con il lease-back, infatti, viene venduto un bene di proprietà dell’azienda
e, con le risorse finanziarie ottenute da questa cessione, si riducono i debiti
di di bilancio.
Elasticità nel suo impiego
Il lease-back è sicuramente uno degli strumenti che in termini più brevi
permette di convertire in liquidità gli investimenti in capitale fisso.
Il lease-back costituisce una forma di finanziamento alternativa alle tradi-
zionali soluzioni di finanziamento a medio termine, in quanto in particolare
garantisce all’interno della sua struttura ampie opportunità sulla base dei
flussi finanziari dell’impresa.
Vantaggi fiscali
I vantaggi fiscali del lease-back, sono generali e rivolti a tutti i beni oggetto
del possibile contratto. Per un’analisi al riguardo si rinvia al paragrafo 5.6.

5.3 Soggetti dell’operazione


La caratteristica peculiare del lease-back è costituita dalla bilateralità, ov-
vero l’intervento nell’operazione di due figure distinte quali:
— il fornitore (alienante) e utilizzatore del bene;
— il concedente.

5.3.1 Il fornitore (alienante) e utilizzatore del bene


Il soggetto alienante, ovvero il fornitore del bene, è nel caso di lease-back
anche l’utilizzatore dello stesso. Tale soggetto può essere un imprenditore
individuale o una società (sia di persone sia di capitali).
Come accennato in precedenza, i vantaggi per l’alienante-utilizzatore deri-
vanti dalla stipula di un contratto di lease-back possono essere individuati
nella possibilità di:
— disporre di liquidità immediata, attraverso la cessione dei propri cespi-
ti aziendali alla società di leasing (in tal modo vengono superate le dif-
ficoltà proprie del nostro sistema creditizio all’ottenimento di finanzia-
menti da destinare allo sviluppo aziendale);
— mantenere la disponibilità del bene aziendale ritenuto indispensabile
per la continuazione dell’attività;
— beneficiare di interessanti vantaggi fiscali soprattutto in ordine alle
imposte dirette.

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5. IL LEASE-BACK

5.3.2 Il concedente
Il concedente è rappresentato dalla società di leasing, che provvede ad
acquistare il bene dal fornitore-utilizzatore. Tali società sono soggette alle
disposizioni della legge 5 luglio 1991, n. 197.

1) la società di leasing stipula un contratto di leasing con il soggetto cedente


2) la società di leasing riscuote i canoni per la concessione in utilizzo del bene in leasing


SOGGETTO SOCIETÀ
CEDENTE DI LEASING

1) il soggetto cedente cede la proprietà di un bene ammortizzabile


2) il soggetto cedente versa i canoni per l’utilizzo del bene
3) il soggetto cedente alla scadenza: esercita il diritto di riscatto sul bene

5.4 Inquadramento civilistico dell’operazione


Come tutti i contratti atipici, la validità del lease-back deve essere valuta-
ta alla luce della liceità della causa; in tale senso infatti il codice civile
sancisce all’art. 1322 un principio generale in base al quale le parti possono
concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una specifica di-
sciplina legale, purché gli stessi siano diretti a realizzare interessi merite-
voli di tutela giuridica (inoltre, ai sensi dell’art. 1343 del c.c., l’accordo non
deve violare norme imperative di legge o, ai sensi dell’art. 1344 del c.c.,
non deve eluderne l’applicazione).
Uso anomalo del lease-back: elementi sintomatici
Nell’ambito del lease-back è necessario verificare se l’operazione posta in
essere dalle parti possa essere considerata in contrasto con il generale
divieto di patto commissorio previsto dall’art. 2744 del c.c. in base al quale
“è nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del
credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in
pegno passi al creditore”.
La ratio di tale norma è quella di tutelare l’interesse del contraente più
debole e, in particolare, di impedire che quest’ultimo, spinto dal suo stato
di bisogno, conferisca al creditore la facoltà di fare propria la cosa data in
pegno, anticresi o ipoteca, nell’ipotesi di mancato pagamento.
Nel caso del lease-back, dunque, occorrerà verificare l’eventuale sfrutta-
mento da parte del concedente della condizione di debolezza economica
dell’alienante-utilizzatore (come avviene nel caso in cui vi sia sproporzione

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LEASING

tra il valore commerciale del bene e il prezzo effettivamente pagato), non-


ché l’eventuale elusione del principio della par condicio creditorium trami-
te la “sottrazione”, a discapito dei terzi creditori, di un bene facente parte
dell’attivo patrimoniale del debitore.
Proprio al fine di agevolare l’operazione dell’interprete, sia la sentenza
della Cassazione del 16-10-1995, n. 10805 che la circolare n. 20 del 4-7-2000
della Direzione Regionale delle Entrate della Lombardia (che dà conto
dell’evoluzione giurisprudenziale in materia) hanno individuato, quali ele-
menti “sintomatici” dello scopo fraudolento perseguito dalle parti (“anoma-
lie”) che più di frequente possono giustificare la declaratoria di nullità:
• la qualità delle parti, di regola rappresentate da un’impresa e da una
società di leasing;
• la natura del bene che deve essere strumentale all’esercizio dell’impresa;
• i canoni di leasing che sono comprensivi del prezzo di vendita del bene
mentre il prezzo di opzione è sostanzialmente irrilevante rispetto al
valore del bene.
In tale situazione con i canoni avviene la restituzione del finanziamento
ricevuto, e l’alienazione del bene è solo strumento di garanzia.
Viceversa, se i canoni di leasing sono ridotti ed il prezzo di opzione è
rilevante, potrebbe sostenersi che la proprietà del bene è stata trasfe-
rita non sola a scopo di garanzia, ma anche per trasferire sulla contro-
parte una quota del rischio di obsolescenza.
In tale situazione il venditore-utilizzatore potrebbe decidere di non eser-
citare il diritto di opzione (ad esempio perché nel frattempo è stato
individuato altro bene strumentale tecnologicamente più all’avanguar-
dia, facendo ricadere sul concedente il rischio di non riuscire a ricollo-
care sul mercato il bene strumentale usato);
• la presenza di una precedente o contestuale (alla vendita) situazione di
debito tra concedente ed utilizzatore (è evidente che tale situazione è in
grado di rafforzare l’idea dell’approfittamento della società di leasing
ma si tratta, in ogni caso, di un indice che deve essere corroborato da
altri elementi obiettivi);
• la mancanza d’interesse da parte dell’apparente venditore - utilizzatore
ad usare il bene oggetto di leasing;
• la permanenza del bene nella disponibilità della società di leasing (ciò
dimostra all’evidenza che il lease-back non viene attuato, e cioè che l’uti-
lizzatore non ha interesse ad acquisire in lease-back il bene già alienato,
esaltandosi quindi la esclusiva funzione di garanzia della cessione del bene);
• la sproporzione esistente tra il valore elevato del bene e il prezzo esiguo
pagato dalla società di leasing al venditore utilizzatore: tale spropor-

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5. IL LEASE-BACK

zione costituisce un significativo indice dell’approfittamento della socie-


tà di leasing, che ha la possibilità, in questo modo, in caso di inadempi-
mento della controparte, di appropriarsi definitivamente di un bene
avente valore assai superiore al credito garantito;
• l’elaborazione di vincoli contrattuali che impongono all’utilizzatore la
corresponsione di tutti i canoni fino alla scadenza del contratto (anche
nell’ipotesi in cui sia risolto anticipatamente, simili vincoli testimoniano
che i canoni di leasing non rappresentano il corrispettivo per l’utilizzo
del bene, ma unicamente il sistema per restituire il finanziamento con-
cesso e costituito dal prezzo di vendita del bene);
• la sproporzione esistente tra l’entità del debito garantito (somma dei canoni
dovuti per l’intera durata del contratto di leasing) e il valore del bene
alienato in garanzia, di regola presente nelle fattispecie di leasing ano-
malo, quale significativo segnale di una situazione di approfittamento da
parte del creditore sul debitore, che tende così ad acquisire l’eccedenza di
valore del bene alienato in garanzia rispetto al credito garantito;
• un tasso di interesse applicato all’operazione eccessivamente gravoso (si
tratta ancora di indice della situazione di approfittamento della società di
leasing nei confronti della società cliente in difficoltà economico-finanziaria);
• la facoltà concessa all’utilizzatore di sublocare il bene (una simile facoltà
potrebbe significare che l’utilizzatore non ha interesse ad utilizzare il bene
nell’esercizio della propria attività di impresa, per cui ancora una volta, i
canoni rappresentano unicamente la restituzione del finanziamento concesso
— tramite la vendita — e non anche il corrispettivo per l’utilizzo del bene);
• le difficoltà economiche dell’azienda venditrice.
Tabella n. 2 - Lease-back e divieto del patto commissorio

Cass., 16 ottobre 1995, n. 10805 Il lease-back , concretando un contratto di impresa socialmente tipi-
co diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela, non integra per
sua natura, e nel suo fisiologico operare, una fattispecie negoziale
per frode alla legge o per illiceità della causa concreta, in relazione
al divieto del patto commissorio di cui l’art. 2744 codice civile.
Anche il lease-back, pur essendo in sé per sé valido, come qual-
siasi altro contratto può essere tuttavia impiegato per scopi illeciti
o fraudolenti. Conseguentemente, il lease-back è nullo quando
sussista una sproporzione tra il valore del bene venduto e il prez-
zo pagato dalla società di leasing, che, stravolgendo il fine di
liquidità che caratterizza questo schema negoziale, denunci che
l’operazione tende al perseguimento di uno scopo di garanzia con
caratteristiche che integrano la realizzazione del risultato proprio
del patto commissorio, vietato dall’art. 2744 codice civile.

( Segue)

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LEASING

Cass., 19 luglio 1997, n. 6663 Lo schema negoziale del sale and lease-back non integra in sé
una violazione del patto commissorio, che, viceversa, deve risul-
tare dalla valutazione caso per caso dei parametri soggettivi ed
oggettivi, tra i quali spiccano la situazione economica dell’impresa
venditrice e la concreta valutazione economica dell’affare in ter-
mini di adeguata proporzionalità delle prestazioni corrispettive.
La pretesa indennità soggettiva tra venditore ed utilizzatore del
bene, concesso in locazione finanziaria, non permette di qualifi-
care il contratto come sale and lease-back, qualora non venga
contestualmente addotta la simulazione relativa del leasing finan-
ziario per interposizione fittizia di persona.
Al leasing traslativo, in caso di inadempimento dell’utilizzatore al
pagamento di una rata, è applicabile analogicamente la disciplina
della risoluzione del contratto di vendita con riserva della proprietà.

Cass., 15 aprile 1998, n. 4095 Il contratto di sale and lease-back si configura come un’operazio-
ne negoziale complessa, frequentemente applicata nella pratica
degli affari poiché risponde all’esigenza degli operatori economici
di ottenere, con immediatezza, liquidità, mediante l’alienazione di
un bene strumentale – di norma funzionale ad un determinato
assetto produttivo e pertanto non agevolmente collocabile sul
mercato – conservandone l’uso con la facoltà di riacquistarne la
proprietà al termine del rapporto. Tale operazione è caratterizzata
da uno schema negoziale tipico nel cui ambito il trasferimento in
proprietà del bene all’impresa di leasing rappresenta il necessario
presupposto per la concessione del bene in “locazione finanzia-
ria”, e non è quindi preordinato “per sua natura” e nel suo fisio-
logico operare ad uno scopo di garanzia, né — tanto meno —
alla fraudolenta elusione del divieto posto dall’art. 2744 c.c..
Pertanto, pur dovendosi ammettere che anche il sale and lease-
back , come qualsiasi altro contratto, può essere impiegato per
scopi illeciti e fraudolenti (e, in particolare, a fini di violazione o
di elusione del divieto del patto commissorio), deve tuttavia sotto-
linearsi che tale ultima ipotesi si realizza solo se, per le circostan-
ze del caso concreto (difficoltà economiche dell’impresa venditri-
ce, legittimanti il sospetto di un approfittamento della sua condi-
zione di debolezza; sproporzione tra il valore del bene trasferito
ed il corrispettivo versato dall’acquirente che confermi la validità
di tale sospetto), l’operazione si atteggi in modo da perseguire un
risultato confliggente con il divieto sancito dall’art. 2744 c.c.

Indici di normalità
Tra gli indici positivi della “normalità” del lease-back, è possibile eviden-
ziare i seguenti:
• il contratto ha per oggetto beni strumentali per l’esercizio dell’impresa;
• i criteri di determinazione del prezzo di vendita, dei canoni e del prezzo
di opzione sono omogenei: a tale proposito, è opportuno che il prezzo di

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5. IL LEASE-BACK

vendita del bene sia determinato sulla base di elementi obiettivi (per i
beni in relazione ai quali non si dispone di prezzi di mercato o comunque
di prezzi di riferimento, sarebbe ottimale disporre di una perizia). In tal
senso, dunque, i canoni vanno costruiti:
a) comprendendo negli stessi anche una quota del prezzo di vendita del
bene (come tipicamente accade nell’ordinario leasing) determinando-
si, perciò, un prezzo di riscatto minore del valore di mercato a tale
data (come valutato ex ante alla data di stipula del contratto di lease-
back) ma non irrisorio;
ovvero
b) includendo negli stessi unicamente il valore locativo del bene, oltre
agli interessi del finanziamento ed oneri accessori (spese pratica,
eccetera). In questo caso il prezzo di riscatto sarà pari al(l’ipotizzato)
valore di mercato del bene a tale ultima data;
• la considerevole durata del rapporto: tale indizio conforta la ricostruzio-
ne per cui la durata del leasing è collegata alla vita utile del bene, e
comunque, in caso di immobili, ad un apprezzabile periodo di utilizzo
degli stessi; al contrario una durata breve (e comunque minore di quella
in genere prevista per il leasing ordinario della stessa tipologia di bene
oggetto del lease-back) potrebbe costituire un indice del fatto che il
lease-back rappresenta solo un comodo schema di restituzione del finan-
ziamento costituito dal prezzo di vendita del bene, non essendovi alcun
reale interesse ad attuare un vero leasing;
• la conformità delle condizioni del contratto di lease-back a quelle gene-
ralmente praticate per il leasing.

Elementi di normalità Elementi di anormalità

Il contratto ha per oggetto beni strumentali per La mancanza d’interesse da parte dell’apparente
l’esercizio dell’impresa venditore - utilizzatore ad usare il bene oggetto di
leasing

Omogeneità dei criteri di terminazione del prezzo La permanenza del bene nella disponibilità della
di vendita, dei canoni e del prezzo di opzione società di leasing

La considerevole durata del rapporto La sproporzione esistente tra il valore elevato del
bene e il prezzo esiguo pagato dalla società di
leasing al venditore utilizzatore

La conformità delle condizioni del contratto di le- L’elaborazione di vincoli contrattuali che impongo-
ase back a quelle generalmente praticate per il no all’utilizzatore la corresponsione di tutti i cano-
leasing. ni fino alla scadenza del contratto

( Segue)

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LEASING

La sproporzione esistente tra l’entità del debito


garantito (somma dei canoni dovuti per l’intera
durata del contratto di leasing) e il valore del bene
alienato in garanzia

Il tasso di interesse applicato all’operazione ecces-


sivamente gravoso

La facoltà concessa all’utilizzatore di sublocare il


bene

Le difficoltà economiche dell’azienda venditrice

5.5 Trattamento contabile dell’operazione


Il lease-back può essere visto come una variante del contratto di leasing,
e, pertanto, la modalità di contabilizzazione dell’operazione risulterà diffe-
rente a seconda che il contratto assuma i tratti tipici del leasing operativo
ovvero di quello finanziario (in questo senso, per l’analisi del metodo patri-
moniale e finanziario di contabilizzazione dell’operazione si rinvia al para-
grafo 2.4).

5.5.1 Principi contabili nazionali


La Commissione per la statuizione dei principi contabili del Consiglio
Nazionale dei Dottori Commercialisti e dei Ragionieri (CNDC e R) non ha
emanato alcun documento specifico in merito al trattamento contabile del-
l’operazione di lease-back.
Un riferimento al contratto di lease-back è rinvenibile unicamente nel
Principio contabile n. 11, in cui viene affermato che:
— “nella redazione del bilancio annuale, deve essere ricercata ed espressa
la sostanza economica degli eventi accaduti”;
— “una volta individuata la sostanza economica dell’operazione bisogna
altresì considerare gli aspetti formali (contrattuali e giuridici) per le
eventuali limitazioni imposte dalla vigente legislazione”;
— e che “ad esempio, l’operazione di vendita (sale) e concomitante opera-
zione di leasing finanziario (lease-back) costituisce da un punto di vista
sostanziale un’operazione di finanziamento; in tal caso è necessario
rilevare contabilmente la vendita in quanto il relativo contratto non
può essere ignorato, ma la norma civilistica non impedisce il differi-
mento della plusvalenza che va accreditata a conto economico gradual-
mente, sulla durata del contratto di leasing (o sulla vita utile del cespi-
te secondo le varie fattispecie), come è invece richiesto dalla metodolo-
gia del leasing finanziario”.

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5. IL LEASE-BACK

In buona sostanza, per evitare che la plusvalenza possa stravolgere il risul-


tato economico e patrimoniale della società, il principio contabile riconosce la
possibilità di ripartire la stessa lungo tutta la durata della retrolocazione.

5.5.2 Principi contabili internazionali


Il Principio contabile internazionale n. 17 (IAS 17 Leases) emesso dall’In-
ternational Accounting Standards Board (Iasb) si occupa del lease-back in
corrispondenza dei paragrafi 49/57 e sottolinea la necessità di rilevare l’ope-
razione facendo prevalere la sostanza sulla forma.
Successivamente lo IAS 17 differenzia il trattamento contabile dell’opera-
zione in funzione del tipo di leasing sottoscritto dalle parti (“leasing finan-
ziario” ovvero “leasing operativo”).
Regola generale
Trattando il contratto di lease-back collegato al leasing finanziario, lo IAS
17 prevede che l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione del bene
da parte della società di leasing non possa essere immediatamente attribu-
ita al risultato del periodo, ma debba essere sospesa e attribuita per quote
agli esercizi di durata del contratto di leasing.
Viceversa, se il lease-back è collegato al leasing operativo, l’eventuale mi-
nusvalenza o plusvalenza del bene alienato deve essere riconosciuta inte-
ramente nel bilancio di esercizio in cui ha luogo la cessione, in quanto il
bene esce definitivamente e non temporaneamente dall’attivo del cedente.
In quest’ultimo caso l’operazione evidenzia caratteri finanziari, poiché il
venditore cede il bene parte della propria attività in funzione delle sue
esigenze finanziarie; tuttavia, al contrario dell’operazione precedente, a
fronte del pagamento dei canoni ottiene solamente la disponibilità del bene
e non ne diventa comunque più proprietario.
Eccezioni
Questa regola subisce un’eccezione:
— quando il prezzo di vendita del bene è superiore al valore corrente (fair
value);
— quando il prezzo di vendita del bene risulta inferiore al valore corrente,
ma la minusvalenza è compensata dal valore complessivo del leasing
stabilito ad un valore inferiore a quello di mercato.
Prezzo di vendita del bene maggiore del valore di mercato (fair value) del
medesimo
Nel caso in cui il prezzo di vendita del bene sia maggiore del valore di
mercato (fair value), la differenza dovrà esser ripartita fra i conti economi-
ci interessati al contratto di leasing operativo.

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LEASING

Esempio

• prezzo di vendita: 1.100.000,00 Euro


• valore di mercato: 550.000,00 Euro
• valore netto contabile del bene: 400.000,00 Euro
• durata della locazione: 10 anni
• plusvalenza: 700.000,00 Euro
• plusvalenza a conto economico direttamente: 150.000,00 Euro
• plusvalenza ripartita per la durata del leasing: 550.000,00 euro.

In questa ipotesi, la plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita (pari a 1.100.000,00
Euro) e il valore netto contabile del bene (pari a 400.000,00 Euro ed è quindi pari a 700.000,00 Euro).
La plusvalenza si deve considerare realizzata per Euro 150.000,00 (pari al valore corrente del bene
meno il valore netto contabile), mentre l’importo pari a Euro 550.000,00 (che è dato dalla differenza
tra il prezzo di vendita ovvero 1.100.000,00 Euro, e il prezzo di mercato 550.000,00 Euro), deve
essere ripartito per la durata del leasing operativo.

Prezzo di vendita del bene minore del valore di mercato (fair value)
L’esempio che segue è relativo al caso in cui il minor prezzo di vendita sia
giustificato dal fatto che i canoni di leasing sono inferiori al prezzo di mer-
cato (in questa ipotesi occorrerà rilevare una perdita da ripartire con i
canoni di leasing).

Esempio

• prezzo di vendita: 1.100.000,00 Euro


• valore di mercato del bene: 1.500.000,00 Euro
• canone di leasing operativo a prezzo di mercato: 210.000,00 Euro
• canone di locazione definito contrattualmente: 150.000 Euro
• durata della locazione: 10 anni
• valore attuale dei canoni a prezzi di mercato: 1.600.000,00 Euro
• valore attuale dei canoni al prezzo definito contrattualmente: 1.100.000,00 Euro.

In tale caso, essendo il prezzo di vendita (1.100.000,00) inferiore a quello di mercato (1.500.000,00),
per un importo pari a Euro 400.000,00, il minor prezzo dovrà essere imputato per una quota di Euro
40.000,00 (400.000,00 diviso i 10 anni di durata del contratto di leasing) in ciascuno degli esercizi
di durata della locazione.
Tale fatto è imputabile al fatto che il minor prezzo rappresenta una maggiorazione del canone di
locazione di Euro 150.000,00, giustificato nel maggior prezzo di mercato del canone.
Si deve altresì evidenziare che la perdita deve essere portata in aumento della plusvalenza o in ridu-
zione della minusvalenza da alienazione derivante dalla differenza fra il prezzo di vendita e il valore
netto contabile.

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