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D’AFFITTO CONTRATTO
D’AFFITTO
GUIDE AI DIRITTI
GUIDE AI DIRITTI
Il volume fa parte della collana “Guide ai diritti” che la
Camera di commercio pubblica nell’ambito della sua
attività di regolazione del mercato, prevista dalla Legge
580/93. L’obiettivo è quello di diffondere, attraverso uno
strumento chiaro e semplice, la conoscenza delle norme
basilari a tutela del mercato, affinché consumatori e
imprese possano instaurare delle relazioni corrette e
consapevoli dei propri diritti, sui temi di maggior
discussione.
PIU INFORMATI
PIU PROTETTI
Direzione scientifica della collana Guide ai diritti
Raffaele Caterina, Sergio Chiarloni, Lucia Delogu – Docenti del Di-
partimento di Giurisprudenza dell’Università degli Studi di Torino,
componenti della Commissione di regolazione del mercato, Camera
di commercio di Torino
Coordinamento editoriale
Claudia Savio, Carla Russo, Arianna Bortolotti – Settore Sanzioni e
Regolazione del mercato, Camera di commercio di Torino
2
Indice
Capitolo Primo
Il contratto di locazione ad uso abitativo ................. 5
1.1 Definizione di contratto di locazione . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.2 Le parti del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.2.1 Il locatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.2.2 Il conduttore .................................. 9
1.3 Il mediatore .......................................... 10
1.4 Le tipologie di contratto di locazione
ad uso abitativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.4.1 Quali sono e come scegliere . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.4.2 Ammontare del canone ...................... 14
1.4.3 Durata del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.4.4 Disdetta e recesso ............................ 18
1.5 Patti contrari alla legge ............................. 21
1.6 Forma e registrazione del contratto ............... 23
1.7 Sublocazione e cessione del contratto ............ 26
1.8 La successione nel contratto di locazione
ad uso abitativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.9 Vendita dell’immobile locato ....................... 30
Capitolo Secondo
Gli obblighi del locatore e del conduttore . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
2.1 Gli obblighi del locatore ............................. 33
2.1.1 La consegna in buono stato di manutenzione 33
2.1.2 Manutenzione dell’immobile ................. 37
3
Indice
Appendice Normativa
Allegato A: Tabella oneri accessori - Ripartizione
fra locatore e conduttore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
4
Capitolo I
Il contratto di locazione
ad uso abitativo
1.1 Definizione di contratto di locazione
Note
1
Nella locazione il corrispettivo è necessario; se un soggetto dà in go-
dimento un bene senza ricevere un corrispettivo non si avrà una locazione
ma un comodato a titolo gratuito.
5
Capitolo I
Note
2
La legge regionale Piemonte 15 aprile 1985, n. 31, dedicata alla disci-
plina delle strutture ricettive extralberghiere, prevede all’art. 16 che “Sono
case ed appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più
locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma gestite uni-
tariamente in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di
servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi va-
lidità non superiore a tre mesi consecutivi”.
6
Il contratto di locazione ad uso abitativo
1.2.1 Il locatore
Il locatore è normalmente proprietario del bene immobile.
Anche altri soggetti che, sulla base di titoli validi, hanno
la disponibilità del bene possono comunque validamente
concedere in locazione un immobile.
Note
3
Se c’è usufrutto il proprietario dell’immobile non è legittimato a dare il
bene in locazione.
7
Capitolo I
Note
4
In tema di sfratto questo principio consente al comproprietario che non
ha firmato il contratto di poter richiedere comunque lo sfratto.
8
Il contratto di locazione ad uso abitativo
1.2.2 Il conduttore
Tutti possono essere conduttori6.
Anche la parte conduttrice può essere costituita da più
soggetti.
Quando i soggetti sono più di uno ma il contratto è unico,
occorre che tutti gli atti relativi al rapporto vengano compiuti
nei confronti di tutti i soggetti. Così, ad esempio, la disdetta
dovrà essere comunicata a tutti.
Note
5
Se il locatore ha dichiarato di essere proprietario, o semplicemente è
stato reticente sul punto, il contratto è annullabile per dolo, visto che il con-
duttore è stato tratto in inganno. Se invece il locatore non ha dichiarato,
neanche implicitamente, di essere proprietario, si potrà chiedere l’annulla-
mento del contratto per errore sulle qualità della persona dell’altro con-
traente.
6
Anche i minori possono essere conduttori (e anche locatori), ma non
possono sottoscrivere il contratto perché non hanno la “capacità di agire”;
per concludere validamente un contratto in nome e per conto di un minore
i genitori dovranno agire congiuntamente (salve le ipotesi in cui la potestà
sia di un solo genitore).
9
Capitolo I
1.3 Il mediatore
10
Il contratto di locazione ad uso abitativo
Note
7
Per maggiori informazioni sull’argomento, consultare il II volume “Compri
o vendi casa? Vai sul sicuro” della collana editoriale Guide ai diritti pubblicato
dalla Camera di commercio di Torino e scaricabile gratuitamente dal sito
http://www.to.camcom.it/guidadiritti.
11
Capitolo I
Note
8
L’accordo territoriale definito per il Comune di Torino in attuazione della
legge 9 dicembre 1998, n. 431 e del D.M. lavori pubblici del 30 dicembre 2002
individua specifiche circostanze che giustificano un contratto ad uso transito-
rio. Per maggiori informazioni si veda il testo completo dell’accordo territoriale,
scaricabile gratuitamente alla pagina: www.comune.torino.it/locare.
12
Il contratto di locazione ad uso abitativo
13
Capitolo I
Note
9
Per informazioni sull’accordo territoriale definito per il Comune di Torino
si consulti la pagina: www.comune.torino.it/locare.
14
Il contratto di locazione ad uso abitativo
Note
10
A tal fine il territorio comunale viene idealmente frazionato in zone
omogenee (centro, semicentro, periferia, collina) a cui corrisponde un di-
verso valore di mercato.
15
Capitolo I
16
Il contratto di locazione ad uso abitatvo
17
Capitolo I
18
Il contratto di locazione ad uso abitativo
19
Capitolo I
20
Il contratto di locazione ad uso abitativo
21
Capitolo I
22
Il contratto di locazione ad uso abitativo
Note
11
L’art. 8 L. 392/1978 stabilisce che “Le spese di registrazione del contratto
di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.”
12
Per maggiori informazioni si consulti la pagina del sito internet dell’A-
genzia delle Entrate nella sezione “Registrare” della categoria “Cosa devi
fare”.
13
Si confronti l’art. 69 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
23
Capitolo I
Note
14
Per saperne di più si consulti il sito internet dell’Agenzia delle Entrate
nella categoria “Cosa devi fare”, nella sezione “In caso di…”.
15
La legge finanziaria del 2005 prevede all’art. 1 c. 346 che “I contratti
di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di
unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se,
ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
24
Il contratto di locazione ad uso abitativo
Note
16
Nel senso di una nullità assoluta si veda Tribunale di Brescia, 28 mag-
gio 2012; nel senso di una sanatoria operante dal momento della registra-
zione si veda Tribunale di Bari, sezione distaccata di Monopoli, 24 ottobre
2011; nel senso di una sanatoria valida a regolarizzare il contratto sin dal
momento della sua conclusione si veda Tribunale di Roma, 14 novembre
2011, Tribunale di Bergamo, 7 febbraio 2012.
17
Il comma 8 dell’Articolo 3 del Decreto Legislativo del 14 marzo 2011
n. 23 stabiliva che: “Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo,
comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono stati registrati
entro il termine stabilito dalla legge si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data
della registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della
citata Legge n. 431/1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato
in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal se-
condo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al
consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede
un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.
18
Si confronti la pronuncia della Corte Costituzionale 14 marzo 2014,
n. 50.
25
Capitolo I
Note
19
Per maggiori informazioni si consulti la seguente pagina web:
http://www.regione.piemonte.it/energia/certificazione.htm.
20
Una copia dell’attestato di prestazione energetica deve inoltre essere
allegata al contratto, ma ciò non è richiesto nelle ipotesi di locazione di sin-
gole unità immobiliari.
26
Il contratto di locazione ad uso abitativo
27
Capitolo I
28
Il contratto di locazione ad uso abitativo
29
Capitolo I
30
Il contratto di locazione ad uso abitativo
31
32
Capitolo II
Note
21
In termini tecnici, esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell’art.
2930 c.c.
33
Capitolo II
Note
22
Si parla in questo caso di eccezione di inadempimento ai sensi dell’art.
1460 c.c.
34
Gli obblighi del locatore e del conduttore
35
Capitolo II
36
Gli obblighi del locatore e del conduttore
37
Capitolo II
38
Gli obblighi del locatore e del conduttore
39
Capitolo II
40
Gli obblighi del locatore e del conduttore
41
Capitolo II
42
Gli obblighi del locatore e del conduttore
43
Capitolo II
Obbligo di custodia
L’obbligo di custodire l’immobile locato comporta che il
conduttore debba:
l vigilare sull’integrità dell’immobile
44
Gli obblighi del locatore e del conduttore
45
Capitolo II
46
Gli obblighi del locatore e del conduttore
47
Capitolo II
Note
24
L’art. 1 c. 50 L. 147/2013 (Cosiddetta Legge di stabilità 2014) dispone
che “All’articolo 12 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito,
con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, dopo il comma 1
è inserito il seguente: «1.1. In deroga a quanto stabilito dal comma 1, i pa-
gamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione
per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbli-
gatoriamente, quale ne sia l’importo, in forme e modalità che escludano l’u-
so del contante e ne assicurino la tracciabilità anche ai fini della assevera-
zione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni
fiscali da parte del locatore e del conduttore»”.
48
Gli obblighi del locatore e del conduttore
Note
25
Per approfondimenti si veda la nota del Ministero dell’Economia e delle
Finanze prot. DT 10192 del 5 febbraio 2014, scaricabile gratuitamente dalla
seguente pagina web: http://www.dt.tesoro.it.
26
Ai sensi dell’art. 58 D.Lgs. 231/2007 la sanzione amministrativa pe-
cuniaria non può essere inferiore alla somma di € 3.000,00. Per maggiori
informazioni si consulti il testo aggiornato del D.Lgs. 231/2007, scaricabile
gratuitamente alla pagina web: http://www.bancaditalia.it.
27
Così almeno secondo gli usi della Provincia di Torino. Per maggiori
informazioni circa gli usi applicabili in tema di locazione di immobili urbani
si consulti la Raccolta provinciale degli usi, scaricabile gratuitamente dal sito
internet della Camera di commercio di Torino nella sezione “Area Download”.
49
Capitolo II
Note
28
L’art. 2 ter L. 351/1974 dispone che “Sono nulle le clausole contrattuali
che contemplano l’obbligo di corresponsione anticipata del canone della lo-
cazione per periodi superiori a tre mesi, anche mediante rilascio di titoli di
credito”.
50
Gli obblighi del locatore e del conduttore
Oneri accessori
Salva diversa pattuizione tra le parti, sono interamente a
carico del conduttore, come oneri accessori, le spese relative
al servizio di pulizia, al funzionamento e ordinaria manuten-
zione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia
elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria,
51
Capitolo II
allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura
di altri servizi comuni.
52
Gli obblighi del locatore e del conduttore
53
Capitolo II
54
Gli obblighi del locatore e del conduttore
55
Capitolo II
Note
29
L’art. 1455 c.c. dispone infatti che “Il contratto non si può risolvere se
l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo al-
l’interesse dell’altra”.
56
Gli obblighi del locatore e del conduttore
2.4 Lo sfratto
57
Capitolo II
58
Gli obblighi del locatore e del conduttore
59
Capitolo II
60
Gli obblighi del locatore e del conduttore
61
Capitolo II
62
Appendice Normativa
ALLegAtO A
tabella oneri accessori - Ripartizione fra locatore
e conduttore
63
Allegato A
AMMINISTRAZIONE
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L
ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
Ispezioni e collaudi C
AUTOCLAVE
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari
(pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L
Manutenzione ordinaria C
Imposte e tasse di impianto L
Forza motrice C
Ricarico pressione del serbatoio C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori C
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme sicurezza e simili L
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Appendice Normativa
65
Allegato A
66
Appendice Normativa
PORTIERATO
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali
e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie L 10%
e indennità varie, anche locali, come da C.C.N.L. C 90%
Materiale per le pulizie C
L 10 %
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista C.C.N.L.
C 90 %
L 10 %
Manutenzione ordinaria della guardiola
C 90 %
Manutenzione straordinaria della guardiola L
PULIZIA
Spese per l’assunzione dell’addetto L
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi,
accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie,
anche locali, come da C.C.N.L. C
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L
Spese per le pulizie appaltate a ditta C
Materiale per le pulizie C
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
Disinfezione di bidoni e contenitori di rifiuti C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C
SGOMBERO NEVE
Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso C
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