Perizia

F04-0143-Relazione di rettifica Pagina 1 di 19
TRIBUNALE DI VICENZA
FALLIMENTI
Fallimento "-- srl"
N. Gen. Rep. 0143/04
Giudice Delegato Dr. Valeria Zancan Curatore dott.ssa Angela Peretto
RAPPORTO DI STIMA
Tecnico incaricato: Arch. Alessandro Piazza iscritto all'Albo della provincia di Vicenzaal N. 473 iscritto all'Albo del Tribunale di VICENZA
al N. 971
C.F. PZZLSN57M24L840P-P.Iva 03026470249
con studio in Vicenza via Laghi 17/A telefono: 0444929149 cellulare: 3389823948 fax: 0444929149 email:
architettopiazza@interfree.it
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1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a bene con destinazione commerciale, direzionale,
turistico-alberghiero, residenziale sito in comune di Vicenza tra via Quadri,via Nervi e via Mollino. Identificato in
catasto:
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 11, categoria in corso di costruzione, posto al piano PT.
Coerenze: Subalterni: 12 -88 (bene comune non censibile) -2 (bene comune non censibile) -1 (bene
comune non censibile).
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 12, categoria in corso di costruzione, posto al piano PT e
S1. Coerenze: Subalterni: al piano terra: 1 (bene comune non censibile) -2 (bene comune non censibile) -
3 (bene comune non censibile) -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -88
(bene comune non censibile) 89 (bene comune non censibile) -11. Al piano interrato -1: 123-124-125-
126-127-128-129-130-131-132-133-134-135-136.
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 44, categoria in corso di costruzione, posto al piano P1.
Coerenze: subalterni: 42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -57 -114 (bene
comune non censibile) -45.
Coerenze: Subalterni: 46 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -44 -114
(bene comune non censibile).
Coerenze: Subalterni: 42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -45 -114 (bene
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Coerenze: Subalterni : 42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -114 (bene comune
non censibile) -48.
Coerenze: Subalterni: 47 -49 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile)
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 49, categoria in corso di costruzione, posto al piano
P1. Coerenze: Subalterni: 50 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) 48.
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 50, categoria in corso di costruzione, posto al piano
P1. Coerenze: Subalterni: 49 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile).
Coerenze: Subalterni: 52 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile).
- intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 52, categoria in corso di costruzione, posto al piano
P1.
Giudice Dr. Valeria Zancan Curatore/Custode: dott.ssa Angela Peretto Perito: Arch. Alessandro Piazza
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Coerenze: Subalterni: 51 -53 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile).
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 54, categoria in corso di costruzione, posto al piano P1. Coerenze:
Subalterni: 53 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile).
Subalterni: 42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -56.
Coerenze: Subalterni: 55 -114 (bene comune non censibile) -57 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene
Coerenze: subalterni: 44 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -56 -114 (bene
Coerenze: Subalterni : 42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -71 -59.
Coerenze: Subalterni: 60 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -58.
Coerenze: Subalteni: 42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -59.
Subalterni: 64 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -62.
Coerenze: Subalterni: 42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile) -66.
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 66, categoria in
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corso di costruzione, posto al piano P2.
Coerenze: Subalterni: 65 -67 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene
Subalterni: 69 -71 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile).
Subalterni : 80 -42 (bene comune non censibile) -43 (bene comune non censibile).
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Coerenze: Subalterni: 1 (bene comune non censibile) -114 (bene comune non censibile) -91-88 (bene comune
non censibile) -89 (bene comune non censibile).
Coerenze: Subalterni: 114 (bene comune non censibile) -92-88 (bene comune non censibile) -89 (bene comune
non censibile) -90.
Coerenze: Subalterni: 92-114 (bene comune non censibile) -94 -88 (bene comune non censibile) -89 (bene
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corso di costruzione, posto al piano P4.
Coerenze: Subalterni: 108 -110 -88 (bene comune non censibile) -89 (bene
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 116, categoria in corso di costruzione, posto al piano S1.
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 117, categoria in corso di costruzione, posto al piano S1. Coerenze:
Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -116 -2 (bene comune non censibile) -118.
Coerenze: Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -119 -2 (bene comune non censibile) -121.
Coerenze: Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -122 -2 (bene comune non censibile) -12 -42 (bene
comune non censibile) -124.
7 di 29
Coerenze: Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -125 -42 (bene comune non censibile) -12 -127.
Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -126 -12 -128.
Coerenze: Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -128 -12 -130.
Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -135 -12 -2 (bene comune non censibile) -137.
8 di 29
Coerenze: Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -179 -243 (bene comune non censibile) -2 (bene comune
non censibile) -181.
non censibile).
Coerenze: Subalterni: 1 (bene comune non censibile) -115 (bene comune non censibile) -191 -208 -209.
Coerenze: Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -192 -207 -208 -209 190.
Coerenze: Sub 115 (bene comune non censibile) -195 -204 -205 -206 -193.
9 di 29
Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -196 -203 -204 -205 194.
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 202, categoria in corso di cotruzione, posto al piano S1.
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corso di costruzione, posto al piano S1.
Coerenze: Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -1 (bene comune non
censibile) -190 -191 -208.
-intestata a Gamme Tre srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 222, categoria in corso di costruzione, posto al piano
S1. Coerenze: Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -223 -235 -236 -237 212.
Coerenze: Subalterni: 88 (bene comune non censibile) -231 -232 -226 -115 (bene comune non censibile).
Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -229 -230 -89 (bene comune non censibile) -88 (bene comune non
censibile).
Coerenze: Subalterni: 229 -115 (bene comune non censibile) -89 (bene comune non censibile) -88 (bene comune
Coerenze: Subalterni: 115 (bene comune non censibile) -232 -226 -227 -88 (bene comune non censibile).
11 di 29
-intestata a -- foglio 82 mappale 1404 subalterno 244, categoria in corso di costruzione, posto al piano S2.
Coerenze: Subalterni: 243 (bene comune non censibile) -2 (bene comune non censibile) -248 -247 -246 -245.
Coerenze: Subalterni: 243 (bene comune non censibile) -244-246.
Coerenze: Subalterni: 243 (bene comune non censibile) -245-244 -247.
Subalterni: 243 (bene comune non censibile) -246-244 -248.
Coerenze: Subalterni: 243 (bene comune non censibile) -247 -244 -2 (bene comune non censibile) -249.
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Coerenze: Subalterni: 243 (bene comune non censibile) -255 -2 (bene comune non censibile) -258 -42 (bene comune
non censibile).
Coerenze: Subalterni: 42 (bene comune non censibile) -256 -2 (bene comune non censibile) -259 -257 (bene
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 264, categoria in corso di costruzioni, posto al piano S2.
Coerenze: Subalterni: 265 -257 (bene comune non censibile) -263 -2 (bene comune non censibile).
Subalterni: 266 -257 (bene comune non censibile) -264 -2 (bene comune non censibile).
Coerenze: Subalterni: 42 (bene comune non censibile) -257 (bene comune non censibile) -267 -2 (bene comune
non censibile).
Coerenze: Subalterni: 293 -292 -291 -270 -243 (bene comune non censibile) 42 (bene comune non censibile).
Coerenze: Subalterni: 291 -290 -271 -243 (bene comune non censibile) -269 292.
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Subalterni: 287 -286 -275 -243 (bene comune non censibile) -273 288.
Subalterni: 286 -285 -276 -243 (bene comune non censibile) -274 287.
Subalterni: 281 -243 (bene comune non censibile) -279 -282.
Coerenze: Subalterni: 280 -243 (bene comune non censibile) -282 -279.
Coerenze: Subalterni: 283 -243 (bene comune non censibile) -281 -280 -279 278.
-intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 284, categoria in coros di costruzione, posto al piano S2.
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Coerenze: Subalterni: 243 (bene comune non censibile) -291 -270 -269 -293.
Coerenze: Subalterni: 243 (bene comune non censibile) -292 -269 -42 (bene comune non censibile).
15 di 29
censibile) -308 -309 -298.
Coerenze: Subalterni: 243 (bene comune non censibile) -88 (bene comune non censibile) -89 (bene comune non
censibile) -299 -298 -309.
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censibile) -315 -2 (bene comune non censibile).
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- intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 328, categoria in
Coerenze: Subalterni: 257 (bene comune non censibile) -327 -2 (bene comune

corso di costruzioni, posto al piano S2.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Grande fabbricato, ultimato solo per una parte delle sue facciate, ma internamente al grezzo,
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facente parte del complesso commerciale / direzionale / residenziale / turistico-alberghiero denominato "Parco Città" e
sito a Vicenza fra le vie Quadri (circonvallazione est della città), via Nervi e via Mollino. Più in particolare il
fabbricato, di cui il bene in vendita fa parte, viene chiamato (soprattutto nella cartografia tecnica comunale)
"complesso Esedra" ed è quella parte che si affaccia su via Quadri: di essa il presente lotto di vendita comprende la
metà a sud, costituita da due corpi di fabbrica (lo "Z" e l'"Y"), che si elevano da un primo piano comune anche alla
parte nord. La parte nord, non in vendita, ospita l'albergo per anziani autosufficienti. Attraverso la "Galleria Parco
Città" (che ospita numerosi negozi ed è percorribile a piano rialzato durante il giorno) dal complesso Esedra si accede
ai servizi commerciali più ad est, come il supermercato, che fa parte del centro. Logisticamente il bene è raggiungibile
comodamente e velocemente sia dal centro città, sia dall'autostrada, trovandosi su di una circonvallazione. La visibilità
del complesso Esedra, di cui il bene fa parte, è molto forte per chi percorre via Quadri e la sue facciate vetrate -oltre
che la sua volumetria -lo rendono sufficientemente individuabile e riconoscibile. L'intero complesso offre, al suo
interno, i principali servizi commerciali e a poca distanza si trovano tutti gli altri servizi. Caratteristiche zona: prima
periferia (normale) a traffico sostenuto su via Quadri, modesto sulle vie interne, con parcheggi di sufficiente
consistenza. Caratteristiche zone limitrofe: aree residenziali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria
e secondaria, anche se alcune opere di urbanizzazione, oggetto di una convenzione fra il Comune e la Quadri
Vicentina srl (che si allega) il Comune rileva non essere ancora state realizzate o ultimate (si tratta di alcune quote di
parcheggio, di strada e di marciapiede). Principali collegamenti pubblici (Km): ferrovia (4), autostrada (5), autobus
(0.2). Servizi offerti dalla zona: centro commerciale (Galleria Parco Città), farmacie, municipio, negozi al dettaglio,
ospedale, parco giochi, Polizia, Carabinieri, scuola elementare, scuola materna, scuola media inferiore, scuola media
superiore, spazi verdi (Parco Città appena realizzato), supermercato.
3. STATO DI POSSESSO:
Libero.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

.4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
1. 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
2. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
3. 4.1.3. Servitù di passaggio pedonale e carraio su rampa a favore di Geo SpA trascritta a Vicenza il 13-10-
1994 al 13.736 RG – 9.777 RP
2. 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
Iscrizione volontaria derivante da Ipoteca a carico di Parco Città SpA a favore di BANCA
ANTONIANA POPOLARE VENETA -SOCIETÀ COOPERATIVA PER AZIONI A.R.L. -a
firma di Notaio Barone in data 13/07/2000 ai nn. 162.837 trascritto a Vicenza in data 21/07/2000 ai
nn. RG. 16.953 -RP 3.183 Importo ipoteca £ 22.000.000.000 Importo capitale £ 11.000.000.000
Durata 2 anni.. Riferito limitatamente a: Comune di Vicenza -Fg. 82 Mapp. 1404 sub. 11-12-44-45-
46-47-48-49-50-51-52-53-54-55-56-57-90-91-92-93-94-95-58-59-60-61-62-63-64-65-66-67-68-69-
70-71-96-97-98-99-100-101-72-73-74-75-76-77-78-79-80-81-82-83-84-85-102-103-104-105-106-
107-86-87-108-109-110-111-112-113-116-117-118-119-120-121-122-123-124-125-126-127-128-
129-130-131-132-133-134-135-136-137-138-139-140-141-142-143-144-145-146-
19 di 29
179-180-181-190-191-192-193-194-195-196-197-198-199-200-201-202-203-204-205-206-207-208-209-
222-223-224-225-226-227-228-229-230-231-232-233-234-235-236-244-245-246-247-248-249-250-251-
252-253-254-255-256-258-259-260-261-262-263-264-265-266-267-269-270-271-272-273-274-275-276-
277-278-279-280-281-282-283-284-285-286-287-288-289-290-291-292-293-294-295-296-297-298-299-
300-301-302-303-304-305-306-307-308-309-310-311-312-313-314-315-316-317-318-319-320-321-322-
323-324-325-326-327-328-329-330-331-332-333-334-335-336-268-337-338-339 Iscrizione volontaria
derivante da Concessione a garanzia di apertura di credito a carico di Parco Città srl a favore di BANCA
ANTONIANA POPOLARE VENETA SCPARL -a firma di Notaio Barone in data 21/05/1997 ai nn.
153.725 Rep. trascritto a Vicenza in data 29/05/1997 ai nn. RG 8.630 -RP 1.562 Importo ipoteca £
14.000.000.000 Importo capitale £ 7.000.000.000 Annotamento in data 23-09-1999 ai nn. 21.752/2.284 :
restrizione di beni mapp. 1404 sub dal 1 al 10, mapp. 1404 sub dal 13 al 41, mapp. 1404 sub 14 e 15,
mapp. 1404 sub dal 147 al 178, mapp. 1404 sub dal 182 al 189, mapp. 1404 sub dal 210 al 221, mapp.
1404 sub dal 237 al 243, mapp. 1404 sub dal 340 al 423, mapp. 1404.. Riferito limitatamente a: Comune
di Vicenza -Fg. 82 Mapp. 1178-1197-1219
1. 4.2.2. Pignoramenti: Nessuno
2. 4.2.3. Altri oneri:
Sentenza di fallimento derivante da: Fallimento -- srl; a favore di: MASSA DEI CREDITORI DEL
FALLIMENTO "-- SRL" a firma di Tribunale di Vicenza in data 14/12/2004 al n. 149, trascritto a
Vicenza in data 25/03/2005 ai nn. RG 7618 -RP 4863 Riferito limitatamente a: Comune di Vicenza -Fg.
82 Mapp. 1327 sub 4 graffato al mapp. 1328 sub 14 -5 graffato al mapp. 1328 sub 15 -7-10 -14 graffato
al mapp. 1328 sub 382 -90-91-157-161-171-182-205-237-265-277-287-294-321-322-323-324-325-326-
327-328-329-330-331-332-333-334-335-336-344-345-346-347-348-349-350-351-352-353-354-404 -Fg.
82 Mapp. 1328 sub 4-5-6-10-21-22-23-24-25-42-43-52-53-74-75-80-81-83-85-87-96-99-105-108-110-
111-113-114-120-123-144-145-147-148-164-166-168-169-170-171-173-174-175-179-181-183-184-187-
188-189-190-195-198-210-222-237-238-253-266-268-269-270-272-274-275-276-278-279-281-282-283-
284-285-288-290-291-292-293-294-295-298-307-308-309-314-315-317-326-332-333-338-340-342-344-
349-350-352-353-354-357-358-359-361-362-363-364-367-368-373-378-380-388-389-390-392-393-397-
398-400-401-403-406-409 -Fg. 82 Mapp. 1404 sub. 11-12-44-45-46-47-48-49-50-51-52-53-54-55-56-

57-90-91-92-93-94-95-58-59-60-61-62-63-64-65-66-67-68-69-70-71-96-97-98-99-100-101-72-73-74-
75-76-77-78-79-80-81-82-83-84-85-102-103-104-105-106-107-86-87-108-109-110-111-112-113-116-
117-118-119-120-121-122-123-124-125-126-127-128-129-130-131-132-133-134-135-136-137-138-139-
140-141-142-143-144-145-146-179-180-181-190-191-192-193-194-195-196-197-198-199-200-201-202-
203-204-205-206-207-208-209-222-223-224-225-226-227-228-229-230-231-232-233-234-235-236-244-
245-246-247-248-249-250-251-252-253-254-255-256-258-259-260-261-262-263-264-265-266-267-269-
270-271-272-273-274-275-276-277-278-279-280-281-282-283-284-285-286-287-288-289-290-291-292-
293-294-295-296-297-298-299-300-301-302-303-304-305-306-307-308-309-310-311-312-313-314-315-
316-317-318-319-320-321-322-323-324-325-326-327-328-329-330-331-332-333-334-335-336-268-337-
338-339
4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: riscontrata una difformità consistente
20 di 29
nell’apertura di una porta/finestra nell’edificio Z che non è contemplata nella cartografia di progetto
depositata in Comune, oltre ad altre modeste differenze fra il progetto approvato e il fin qui realizzato. Spese:
¼ 516,00 + spese tecniche ¼ 1.000,00. Totale ¼ 1.516,00. Si tratta di difformità irrilevanti, tanto più che
l’opera deve essere ultimata e l’ultima concessione, come si dirà, è scaduta e deve essere richiesto un nuovo
permesso di costruire.
4.3.2. Conformità catastale: nessuna difformità ma l’accatastamento si riferisce a
opere in “corso di costruzione”.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute
al momento della perizia: (*)
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: (*)
(*) Essendo l’opera incompleta, non è ancora stato costituito il condominio.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Per quanto concerne i titoli e i passaggi di proprietà avvenuti nel ventennio, nonché notizie
dettagliate sui gravami, si rinvia alla relazione tecnica ventennale redatta dal notaio Clarizio e in
possesso del Curatore Fallimentare.
7. PRATICHE EDILIZIE:
Premessa: data la complessità dei dati urbanistici di piano, la loro applicabilità e la
molteplicità di combinazioni possibili tra le destinazioni d'uso ammesse, si ritiene
indispensabile che il potenziale acquirente -alla luce di un suo progetto o volontà di massima
sul fabbricato in questione -approfondisca ed esplori dettagliatamente dati e considerazioni,
qui riportati sinteticamente, nei competenti Uffici Comunali, non essendo possibile, in questa
sede, uno studio di fattibilità, che comporterebbe -quantomeno -delle ipotesi progettuali.
Strumento Urbanistico: Piano Particolareggiato n° 12 (PP12) del Comune di Vicenza,
adottato dal Consiglio Comunale con deliberazione 20-03-90 n. 105.
Destinazioni ammesse (nei rapporti che seguono): commerciale, direzionale, turistico-
alberghiera, residenziale.
Dati riassuntivi di piano previsti:
a) Indice di fabbricabilità territoriale (It): valore massimo.
b) Rapporto (K) fra la superficie utile (Su) edificabile a destinazione commerciale direzionale
o artigianale e la superficie utile edificabile totale: valore massimo. c) Sup. destinata ad opere di
urbanizzazione (S): valore minimo obbligatorio. In sede di progetto del PP la superficie destinata
ad opere di urbanizzazione può essere distribuita anche su più piani. In particolare il PP12 aveva
i seguenti parametri: It = 2 mc/mq K = 0,5 S = mq 53.000 Alla data di presentazione della
presente perizia, il Piano è decaduto. Resta valido quanto previsto dall'art. 59 della L.R. 61/1985:
"Decorso il termine stabilito per l'esecuzione del piano urbanistico attuativo di iniziativa pubblica,
questo diventa inefficace per la parte non attuata, rimanendo fermo soltanto a tempo
indeterminato l'obbligo di osservare nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di
quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti nel piano stesso....(Omissis)"
Come si evince dall'ultima parte dell’elenco di pratiche edilizie che segue, anche tutta l'annosa
pratica edilizia 22213 UT (con le 7 varianti) è decaduta. Ferme restanti le destinazioni d'uso
ammesse, nel chiedere un nuovo permesso di costruire, l'acquirente dovrà tenere presente che, nel
caso intendesse cambiare la destinazione d'uso (rispetto a quella dell'ultima variante valida,
Albergo), una quota della superficie (prevista chiusa nella destinazione ad albergo), dovrà tornare
a "loggia", con decremento della superficie interna utile; non potrà usufruire della deroga alla
superficie utile concessa per il Turistico-Alberghiero nell'ambito del Giubileo 2000 e inoltre parte
del 1° piano seminterrato
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dovrà tornare da magazzino a garage. In merito alle pratiche edilizie evidenziate, lo stato attuale dei lavori
(evidenziato nella descrizione del bene) si riferisce al progetto presentato con la pratica 22213 UT -6^ variante,
concessa il 19/10/1999, in pratica l'ultimo progetto approvato per questa parte del complesso (essendo la successiva
7^ variante attinente all'altra parte). Lo stato attuale rispecchia -in buona sostanza -il progetto approvato: le
difformità riscontrate -evidenziate nella descrizione di ogni piano -si possono ricondurre alla interruzione dei lavori
e, nella peggiore delle ipotesi, alla necessità di contestualità fra il nuovo permesso di costruire e una concessione in
sanatoria di modesto valore.
Contributo sul costo di costruzione
L'acquirente, all'atto di richiesta di agibilità, dovrà versare il contributo afferente l'intera parte in vendita, nella
misura che sarà calcolata dal Comune in ragione della/e destinazioni d'uso che verranno scelte. Non è dunque
possibile, senza conoscere le intenzioni di progetto dell'acquirente, quantificare aprioristicamente l'ammontare di tale
contributo. A titolo indicativo, nel caso di destinazione commerciale, il contributo non supera il 10% del costo di
costruzione; nel caso di destinazione d'uso residenziale esso non supera il 3% del costo di costruzione, quote sempre
riferite all'intera parte della quale si chiederà l'agibilità. Sempre a titolo indicativo, giovi sapere che prima
dell'agibilità parziale richiesta il 26.10.1999 (per l'Albergo degli anziani, dunque per circa la metà dell'intero
complesso Esedra), il contributo sul costo di Costruzione dell'intero complesso Esedra era stato calcolato dal Comune
in ¼ 218.302,85.
Pratiche edilizie:
.P.E. n. 22213 U.T. per lavori di costruzione di un complesso direzionale intestata a Parco Città
s.r.l.. -Concessione Edilizia -richiesta presentata in data 11/04/1991 -rilasciata in data
27/07/1992 -Comunicazione di inizio lavori del 26 gen 1993 da parte di Parco Città srl e ditta
esecutrice Feltre srl di Milano.
Nota: il progetto prevede destinazione d'uso Direzionale per il piani dal 1° al 4°, Commerciale
al piano 0.
.P.E. n. 22213 UT 1^ variante alla concess.originaria intestata a Parco Città srl. -Richiesta
presentata in data 13/10/1995 -non approvata per non corretto corredo grafico (mancanza di
corrispondenza fra piante e prospetti).
.P.E. n. 22213 UT, rinnovo, intestata a Parco Città srl. Concessione Edilizia in sostituzione
della 27/7/92 -Richiesta presentata in data 22/12/1995 -rilasciata in data 18/01/1996
Richiesta in quanto erano già trascorsi 3 anni dall'inizio dei lavori, senza che fossero ultimati.
Nota: in data 04 giugno 1996 la titolare della concessione comunica la variazione della ditta
esecutrice. La Feltre srl lascia il cantiere alla ditta Elettrobeton SpA.
.P.E. n. 22213 UT 2^ variante per lavori di costruzione di complesso commerciale direzionale – residenziale,
intestata a Parco Città srl. Richiesta presentata in data 22/12/1995 rilasciata in data 06/08/1996. Da
commerciale/direzionale la concessione passa a
commerciale/direzionale/residenziale.
.P.E. n. 22213 UT 3^ variante, intestata a Parco Città SpA. Richiesta presentata in data
10/09/1998 -rilasciata in data 07/12/1998.
Nota 1: da destinazione d'uso commerciale/direzionale/residenziale si passa a Turistico-
alberghiera finalizzata al Giubileo 2000.
Nota 2: deroga art. 80 L.R. 61/85 dalla Provincia.
.P.E. n. 22213 UT 4^ variante intestata a Parco Città SpA. Richiesta presentata in data
19/11/1998 -rilasciata in data 24/11/1998. In attesa che la Provincia conceda la deroga, che
arriva il 02/12/1998. Di conseguenza viene ritirata da Parco Città la 3^ variante in luogo della
4^.
.P.E. n. 22213 UT D.I.A. 10-06-99 per lavori di varianti a concessioni già rilasciate intestata a
Parco Città SpA. Varianti distributive interne e scale di sicurezza.
.P.E. n. 22213 UT 6^ variante per lavori di nuova costruzione intestata a Parco Città SpA.
Richiesta presentata in data 05/08/1999 -rilasciata in data 19/10/1999. Adeguamento alle

norme antincendio. La destinazione d'uso è sempre Turistico-alberghiera.
.P.E. n. 22213 UT Rich.Agib.parziale per lavori di nuova costruzione, intestata a Parco Città
22 di 29
SpA. Agibilità presentata in data 21/10/1999 Riferito limitatamente a: Foglio 82 -mapp. 1404 sub 425 (albergo per
anziani), sub 1 (park galleria -ripostigli -vani contatori ; sub 2 marciapiede -portico -vani tecnici -vani contatori; sub 3
vani contatori; sub 243 e 1328/579 corsie carraie e rampe a interrato -2; sub 115 corsie carraie e rampe al seminterrato -1.
.P.E. n. 22213 UT 7^ variante per cambio di destinazione d'uso, intestata a -- SpA.
Richiesta presentata in data 31/01/2002, rilasciata in data 20/06/2002. Viene chiesto il cambio
di dest. d'uso da Albergo a Casa di Riposo per anziani autosufficienti, limitatamente alla parte
nord (gli altri due fabbricati) dello stesso comparto A. Chiesto contestualmente il cambio di
intestazione da Parco Città SpA a -- SpA.
Nota: questa concessione è decaduta, pertanto la realizzazione della parte di intervento non
ultimata è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire. La parte
del costo di costruzione non ancora versata non è ancora stata definita.
.P.E. n. 22213 UT variante (*) per cambio di destinazione d'uso, intestata a -- SpA.
Richiesta presentata in data 12/07/2003 .
(*) Questa pratica risulta, alla data di presentazione della presente perizia, sospesa in attesa di
integrazione cartografico-tecnica. In realtà, essendo scaduta la concessione originaria, questa
variante non ha seguito.
Certificato di Collaudo per lavori di di costruzione del complesso denominato Esedra intestata
a Parco Città SpA. Firmato dall'ing.Renato Tognato di Vicenza -Protocollo n° 1313/1996 del
10/12/1996.
Si allega la relazione, con il certificato e le risultanze delle prove di carico.
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a Immobile sito in comune di Vicenza – tra le vie Quadri, Nervi e
Mollino.
Volumetria e prime notizie sul bene in vendita
Volumetricamente il bene in esame è composto da due corpi di fabbrica che si alzano di altri 3 livelli rispetto ad un primo
piano, visivamente comune a tutto il complesso. Tale primo piano poggia su altri tre livelli: il livello "0" (leggermente
rialzato rispetto alla quota-strada), il livello "-1" e il livello "-2", questi ultimi rispettivamente seminterrato e interrato.
Nelle intenzioni di progetto (l'ultimo approvato, ma il cui Permesso di Costruire è decaduto) il livello "0", quello della
Galleria dei Negozi, ospitava una grande zona commerciale, accessibile dalla Galleria Negozi, oltre che la hall
dell'albergo, dalla quale si potevano raggiungere gli altri piani di quest'ultimo, ospitati nei due corpi di fabbrica emergenti,
fra di loro collegati (nelle previsioni, ma in realtà mai realizzate) da passerelle ai vari piani. I piani superiori avrebbero
dovuto ospitare le camere dell'albergo con relativi bagni, oltre che le sale mensa e locali accessori. Il livello "-1" avrebbe
dovuto contenere numerosi parcheggi (questi sono stati in effetti realizzati) e una zona a servizio dell'albergo (depositi,
sale polivalenti e anche sale riunioni, che sfruttavano la presenza di finestrature alte, dato che ci si trova in seminterrato)
mai realizzata. Il livello "-2" prevedeva (ed in buona sostanza è stata realizzata) un'altra zona a parcheggio, con altre ma
molto più modeste metrature dedicate a magazzino. Esternamente l'edificio "Y" (a sud-ovest) mostra la sua
incompiutezza, dato che non sono presenti i serramenti e sono visibili, attraverso la forometria, le parti interne grezze;
mentre l'edificio "Z" (a nord-ovest) sembra già ultimato, in quanto le facciate sono di tipo "strutturale" (detto anche
"facciata continua"), cioè in alluminio e vetro (semispecchiato), che nasconde l'interno; lo stesso dicasi per la parte
commerciale del piano "0" (livello della Galleria negozi), interamente vetrinato: tutto il presente Lotto di vendita è dunque
al grezzo, fatta eccezione -appunto -per le facciate a
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vetri.
Descrizione dello stato attuale dei vari piani
Piano interrato -2 A quota -650 cm circa dal livello zero (assunto al livello del piano galleria, che si trova a cm 170 dal
marciapiede esterno). E' costituito da un grande interrato (m 47,7 x 103,4) la cui superficie è occupata per lo più da
parcheggi, oltre che dalle relative corsie e rampe di accesso agli stessi e dalle zone accessorie e di servizio (locali tecnici,
scale ed ascensori verso i piani superiori). Rampe, corsie, locali tecnici, scale, ascensori, vani contatori sono accatastati
come beni comuni non censibili (vedere elenco ed elaborato planimetrico allegati). Presenti due corpi scala (anche questi
al grezzo); complessivamente 4 i vani corsa già predisposti per altrettanti ascensori, raggruppati 2 per ogni blocco scala,
con relativi locali che ospiteranno le macchine. A sud, ovest e nord l'interrato viene areato e illuminato (scarsamente) da
una bocca di lupo "continua" che culmina con le griglie del marciapiede soprastante (quota -171 cm). L'intero interrato -2
è compartimentato (quanto a normativa antincendio) in tre settori principali: uno a nord (quello dell'albergo per anziani),
uno a sud (facente parte di questo lotto di vendita) e uno centrale costituito da una corsia principale che porta le
automobili di entrambe le suddette zone verso le rampe di uscita, che immettono su via Nervi e su via Mollino. I tre settori
sono isolati da portoni REI già in opera. L'impiantistica elettrica ed idraulica è assente, fatta eccezione per una pompa di
sollevamento dell'acqua che pesca in un pozzetto. Sono stati realizzati i posti auto (82 quelli in vendita, cui si aggiunga un
ulteriore grande locale verso la rampa di uscita), in gran parte separati da setti (in cemento armato o in blocchi) o
raggruppati a due o tre, che sono serviti da tre corsie che portano a quella centrale, che a sua volta conduce alla rampa. Il
tutto è al grezzo, ma va considerato -data la destinazione d'uso -che non molte sono le opere che servono per terminarlo.
L'altezza attuale è di cm 253 ( da pavimento in cemento alla lastra di solaio). Dati metrici Superficie lorda (filo esterno
muri e serramenti ove presenti) comprendente: -i beni in proprietà esclusiva -i b.c.n.c. comuni solo alle particelle in
vendita mq 1.529 e comproprietà in quota proporzionale e indivisa dei b.c.n.c. comuni anche all'altra parte del complesso
Esedra (corsie, rampe, vani tecnici comuni, ecc.) secondo elaborato planimetrico ed elenco dei subalterni allegati. Piano
interrato -1 A quota -350 cm circa dal livello zero (assunto al livello del piano galleria). E' costituito da un grande
seminterrato la cui superficie è occupata per una parte da parcheggi (con relative corsie e rampe di accesso agli stessi), e
da una zona progettualmente destinata a sale polivalenti, depositi, spogliatoi, oltre che da zone accessorie e di servizio
(locali tecnici, scale ed ascensori verso i piani superiori). Rampe, corsie, locali tecnici, scale, ascensori, vani contatori
sono accatastati come beni comuni non censibili (vedere elenco ed elaborato planimetrico allegati). A sud, ovest e nord
l'interrato viene areato e illuminato (scarsamente) da bocca di lupo "continua"
o da finestre alte a nastro (visto che ci si trova in seminterrato).
Nelle intenzioni di progetto la parte in vendita non è divisa dalla parte già venduta (albergo
anziani): infatti costituisce un unico "compartimento" antincendio. E' presente, però, una
recinzione di cantiere che separa le due parti.
La rampa di uscita porta in via Nervi.
L'impiantistica elettrica ed idraulica è assente, fatta eccezione per l'impianto antincendio (idranti,
rivelatori, lampade di emergenza, illuminazione generale corsie) che è stato realizzato anche per
questa parte, dovendo ottenere l'agibilità per l'altra già venduta.
Sono stati realizzati i posti auto (66 quelli in vendita), in gran parte separati (a due o a tre) dai setti
portanti, che sono serviti da tre corsie che portano a quella centrale, che a sua volta conduce alla
rampa.
Due i livelli di avanzamento delle opere interrotte a questo piano: la parte a parcheggio è più
avanzata (data la finitura del pavimento in cls e la presenza dell'illuminazione elettrica minimale,
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senza dubbio da integrare pesantemente); la parte a depositi, sale polifunzionali, scale, ascensori e locali accessori è
totalmente al grezzo e attualmente è intercomunicante con il parcheggio attraverso un passaggio lasciato aperto nella
muratura di separazione. L'altezza attuale è di cm 302 (da pavimento in cemento alla lastra di solaio); alcune zone, per la
presenza di tubazioni a soffitto, sono alte solo cm 236 (da pavimento a sotto tubo). Presenti, ovviamente, due corpi
scala/ascensori che partono dal piano inferiore. Dati metrici Superficie lorda (filo esterno muri e serramenti ove presenti)
comprendente: -i beni in proprietà esclusiva -i b.c.n.c. comuni solo alle particelle in vendita mq 1.723 e comproprietà in
quota proporzionale e indivisa dei b.c.n.c. comuni anche all'altra parte del complesso Esedra (corsie, rampe, vani tecnici
comuni, ecc.) secondo elaborato planimetrico ed elenco dei subalterni allegati. Piano terra (in realtà è rialzato di 171 cm
dal livello strada) Vasto vano con destinazione in parte commerciale (nel progetto approvato) e in parte a destinazione
turistico-alberghiera: i due corpi scala/ascensori (con due ascensori ciascuno) provenienti dai piani inferiori erano nel
progetto uniti da un corridoio e fungevano da hall dell'albergo, tagliando in due l'area commerciale. Una parte sarebbe
stata raggiungibile sia dall’esterno che dall'interno della galleria, una parte solo dall'esterno. Previsti nel progetto tre
blocchi bagno (due contrapposti in batteria) e uno singolo, a servizio della hall e delle due zone commerciali. In realtà non
sono stati realizzati. In pratica attualmente questo piano è un grande salone vuoto; manca anche un altro corpo scala che
doveva unire la hall dell'albergo alle sottostanti zone seminterrate del 1° seminterrato. Tutto il grande vano si affaccia
sulla galleria, con circa 34 metri di superficie vetrata antisfondamento e tre ingressi; ma anche verso l'esterno con altri 100
metri di vetrature, buona parte delle quali (verso sud) sul marciapiedi rialzato e una parte nell'androne sud. Un ingresso
dall'androne è stato spostato rispetto al progetto. Qui la dotazione tecnologica comprende la canalizzazione di adduzione
principale antincendio, la canalizzazione principale del trattamento aria e una discreta rete di scarichi che corrono a
soffitto. Assente l'altra impiantistica idrotermosanitaria e quella elettrica. Dati metrici Superficie lorda (filo esterno muri e
serramenti ove presenti) comprendente: -i beni in proprietà esclusiva -i b.c.n.c. comuni solo alle particelle in vendita mq
1.810 e comproprietà in quota proporzionale e indivisa dei b.c.n.c. comuni anche all'altra parte del complesso Esedra
(corsie, rampe, vani tecnici comuni, ecc.) secondo elaborato planimetrico ed elenco dei subalterni allegati. Piano 1° A
questo livello si trova il grande terrazzo costituente bene comune non censibile, comune a parte delle particelle in vendita
(blocco Y) e al sub 41 già di altra ditta. Sempre con lo stesso subalterno sono denominate le scale di emergenza.
Planimetricamente il terrazzo ingloba una grande zona (anch'essa b.c.n.c. sub 1, comune alle unità del p.terra, parcheggio,
galleria, ripostiglio contatori), che ospita 4 centrali di trattamento-aria delle quali si dirà. Il terrazzo è in parte lastricato da
quadrotti di ghiaino lavato flottante su piedini plastici sopra le guaine. Un grande lucernario da questo livello illumina la
sottostante prima parte della galleria-negozi. A questo livello si trovano le prime metrature a destinazione turistico-
alberghiera: erano previste le camere di albergo, con bagni, sia attorno al corpo scala/ascensori Y sia a quello Z (edificio a
vetri). Non è stata realizzata alcuna partizione interna e sono dunque visibili solo le scale e i vani corsa degli ascensori.
Altezza interna cm 286 da cappa grezza di solaio a intonaco grezzo del soffitto. L'edificio Y mostra esternamente delle
aperture (tipo loggia) che, nel caso di destinazione diversa dall'albergo, dovrebbero tornare ad essere logge, con rinuncia a
parte della superficie utile. L'edificio Z è esternamente finito a facciata continua, finita esternamente ma da completare
sulla
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superficie interna. Internamente entrambi gli edifici sono al grezzo, privi di impiantistica. Dati metrici Superficie lorda
(filo esterno muri e serramenti ove presenti) comprendente: -i beni in proprietà esclusiva -i b.c.n.c. comuni solo alle
particelle in vendita mq 1.389 e comproprietà in quota proporzionale e indivisa dei b.c.n.c. comuni anche all'altra parte del
complesso Esedra (corsie, rampe, vani tecnici comuni, ecc.) secondo elaborato planimetrico ed elenco dei subalterni
allegati. Piano 2°e 3° Sostanzialmente identici al piano inferiore e fra di essi, il 2° e 3° piano si trovano al medesimo stato
di avanzamento dei lavori. Anche a questo livello le particelle in vendita inglobano, planimetricamente, dei b.c.n.c.
comuni agli stessi sub in vendita e sono costituiti, oltre che dalle scale e ascensori, anche da cavedi tecnici con servitù
sugli altri sub attraverso i quali passano. Dati metrici Superficie lorda (filo esterno muri e serramenti ove presenti)
comprendente: -i beni in proprietà esclusiva -i b.c.n.c. comuni solo alle particelle in vendita mq 2.784 comprese logge
Piano 4° E' il piano che più si differenzia dagli altri sottostanti: ospita, nel progetto, sale ricreative e cucina (edificio Y) e
altre camere con bagni (edificio Z). Le coperture sono a volta nell'edificio Y, piana nell’edificio Z. Come negli altri piani,
la tramezzatura interna è assente, ma a questo livello anche nell'edificio Y sono già presenti i serramenti, di tipo
scorrevole, in alluminio, con vetrocamera. Come agli altri piani il corpo Y e quello Z dovevano essere comunicanti
attraverso passerella, finora non realizzata. Altezza massima (alla volta): cm 555 da grezzo di solaio a volta intonacata
Presente, sopra un vano scala, un'apertura che dovrebbe portare ad un lastrico solare: apertura e lastrico non erano previsti
dal progetto. Dovranno essere regolarizzati. Il terrazzo del fabbricato Y è piastrellato, ma presenta notevoli problemi di
sollevamenti delle piastrelle, dovuti a infiltrazioni nei sottostanti strati che, con il gelo invernale, hanno dato luogo a
fenomeni di corrugamento delle superfici e a infiltrazioni al piano sottostante. Anche qui, come ai piani inferiori, non c'è
impiantistica se non quella di allontanamento delle acque piovane (gronde e pluviali). Dati metrici Superficie lorda (filo
esterno muri e serramenti ove presenti) comprendente: -i beni in proprietà esclusiva -i b.c.n.c. comuni solo alle particelle
in vendita mq 1.439 compreso terrazzo e comproprietà in quota proporzionale e indivisa dei b.c.n.c. comuni anche all'altra
parte del complesso Esedra (corsie, rampe, vani tecnici comuni, ecc.) secondo elaborato planimetrico ed elenco dei
subalterni allegati.
Totale superficie in proprietà esclusiva + b.c.n.c. comuni solo alle particelle in vendita: mq 10.674 circa.
L'edificio è stato iniziato il 26/01/1993 e non è stato ultimato se non per la parte nord (albergo per
anziani autosufficienti).
Dotazioni condominiali: diritti di comproprietà sui beni comuni non censibili elencati (Vedere le
sette pagine di Elaborato planimetrico allegate, che evidenziano i subalterni assegnati e le
quindici pagine con l'elenco dei subalterni):
mappale 1404 i seguenti subalterni:
-sub 1 comune alle unità del p.t.; parcheggi su strada, galleria, rip. contatori.
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-sub 2 comune a tutte le unità (T.1.S1.S2); marciapiede, scale emergenza, rip. e loc.contatori E.E. -sub 3 comune alle unità
del P.T. contatori grav. da servitù. -sub 42 comune ai beni da 44 a 87 vano scala e terr. -sub 43 comune ai beni da 44 a 87
loc. contatori grav da servitù -sub 88 comune ai beni da 90 a 113 vano scale -sub 89 comune ai beni da 90 a 113 loc.
contatori grav. da servitù -sub 115 comune alle unità del PT e S1 da 11 a 242 rampa a corsie -sub 243 comune alle unità
del S2 da 244 a 256 e da 528 a 42 rampa a corsie -sub 257 comune ai beni da 258 a 268 corridoio com. mappale 1405,
b.c.n.c. comune alle unità del PT parcheggio com. unità mapp. 1404 T.
Segnalazione: su questo mappale 1405 grava un impegno preso da Quadri Vicentina srl con il
Comune di Vicenza, regolato da Convenzione che si allega in copia, secondo cui questo bene dovrà essere adibito a
"parcheggio di uso pubblico ma di proprietà privata" e, per una porzione di 1,5 m per circa 48 m, a marciapiede da cedere
al Comune di Vicenza, previo frazionamento.
Caratteristiche descrittive:
Fondazioni (struttura):
Strutture verticali (struttura):
Travi (struttura):
Solai (struttura):
Copertura (struttura):
Scale (struttura):
Balconi (struttura):
Infissi esterni (componente edilizia):
Pareti esterne (componente edilizia):

Pavim. esterna (componente edilizia):
Scale (componente edilizia):

Infissi interni (componente edilizia):
Montacarichi (componente edilizia):
Elettrico (impianto):
Antincendio (componente edilizia):
Condizionamento e riscaldamento
(impianto):
tipologia: platea generale, materiale: c.a..

materiale: c.a. per muri portanti, setti e pilastri.
materiale: c.a..
tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento
in opera e lastre tipo predalles.
tipologia: a volta, piano e a terrazzo, materiale: c.a..
tipologia: a rampe parallele, materiale: c.a..
materiale: c.a..
tipologia: a facciata continua con vetrocamera (edif. Z); assenti
nell’edificio Y (a parte l'ultimo piano), materiale: alluminio.
Vetrinatura in alluminio e vetrocamera su tutto il perimetro del
piano terra commerciale.
materiale: muratura e intonaco.
materiale: quadrotti di ghiaino lavato e piastrelle, condizioni:
pessime quelle al 4° piano.
posizione: interna, rivestimento: al rustico.
tipologia: porte REI solo al 1° interrato.
tipologia: sola predisposizione del foro su solaio tra due piani
(piano terra a piano -1).
tipologia: con cavi a vista in condutture ignifughe al 1° interrato,
assente agli altri piani.
tipologia: anello interno con idranti al 1° interrato, condutture a
soffitto al piano terra commerciale.
Note: Vasconi di accumulo centralizzati per tutto il complesso
tipologia: predisposizione trattamento aria solo per il piano terra
commerciale, alimentazione: elettrico.
Note: Sul terrazzo del 1° piano sono presenti, su bene comune
non censibile (sub 1) 4 centrali di trattamento aria. Di queste:
-due raffrescano, riscaldano e trattano l'aria per la galleria negozi
fino a metà (partendo da via Quadri)
-una tratta l'aria dell'albergo per anziani (solo piano terra)
-una tratta l'aria primaria (ricambio) dei negozi fino a 1/2
galleria. Questa centrale può trattare l'aria di parte del piano terra
commerciale in vendita.
Il progetto dell’impianto di condizionamento e riscaldamento
prevede il teleriscaldamento e teleraffrescamento (con fornitura di
acqua calda sanitaria) da Apec (Azienda Produzione Energia e
Calore, corso Padova 31 – Vicenza), per i quali arrivano ai piani
interrati le tubazioni di ingresso del fluido. Ai piani superiori non
27 di 29
è ancora stata realizzata la distribuzione di tale impiantistica. Non sono previste impiantistiche di riscaldamento e
raffrescamento alternative al teleriscaldamento da Apec.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1. Criterio di Stima
Metodo comparativo, con indicazione del più probabile valore di mercato, attraverso confronto con prezzi
normali di compravendita verificatisi in zone urbane vicine o equiparabili, noti o assunti con apposita
informazione, relativi a beni in condizioni simili o equiparabili. Ai fini della stima vengono considerati, nella
fattispecie: dimensioni dell'immobile, contesto urbanistico, anno di costruzione, collegamenti viari e servizi, stato
dei lavori (in gran parte al grezzo non avanzato, con facciate finite solo in un piano e in un edificio), la tipologia
dei materiali, lo stato di conservazione anche del rustico, le destinazione d'uso possibili. Si sono valutate le
potenzialità di trasformazione, quindi tenendo presenti non solo le condizioni fisiche possedute dal bene, ma la
sua possibile mutazione in senso edificatorio. Il bene può essere adibito, nelle modalità e quote sintetizzate nella
relazione e da approfondirsi presso i competenti uffici comunali a cura del potenziale acquirente, ad albergo, a
residenza, a uffici, a commerciale. Va detto, peraltro, che tale possibilità di mutamento della destinazione d'uso è
molto più estesa nella teoria che nella pratica. Infatti si consideri che una trasformazione in residenza è da
considerarsi inopportuna per almeno un edificio (quello a vetrata continua) proprio per quel tipo di paramento di
facciata e con non pochi problemi di promiscuità e introspezione per l'altro. Anche la destinazione originaria ad
albergo è delicata, in riferimento alla mancanza di un contesto o intorno adatti. Comunque tale vocazione appare
certo più consona rispetto a quella residenziale. La destinazione commerciale -per le sue esigenze di "attacco" al
piano strada (già peraltro rialzato) e di interfaccia con la galleria -appare adatta solo per il piano "0". La
vocazione che gode di maggior credibilità per i piani superiori è quella direzionale. Sulla base di queste
valutazioni si sono raccolte informazioni, valutati comparativamente prezzi, stimate possibili analogie. Si è fatta
poi una stima dei lavori necessari per portare a finitura la parte in vendita, quantificazione che poi è stata desunta
dal valore di mercato stimato per un finito direzionale.
8.2. Fonti di informazione

U.T.E. di Vicenza, Ufficio Tecnico di Vicenza -Ufficio mobilità -Ufficio Urbanistica Ufficio legale del Comune -
Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di Vicenza Statistiche di mercato.
8.3. Stima in base ai parametri e alle superficie evidenziate e con le caratteristiche

descritte
Totale superficie in proprietà esclusiva + b.c.n.c. comuni solo alle particelle in vendita: mq 10.674 circa
Valore di mercato al mq di superficie in proprietà esclusiva (medio e indistinto per livello di piano e per tipologia,
tenuto conto anche della grande superficie di beni comuni dei quali la porzione in vendita usufruisce) riferito a
destinazione direzionale: ¼ 1.480/mq
Stima del valore di mercato del bene ipotizzato finito:

¼ 1.480/mq x mq 10.674 = ¼ 15.797.520
28 di 29
Stima dei lavori necessari per terminare l’opera: ¼ 5.700.000
Stima del più probabile valore di mercato del bene, nelle condizioni di fatto e di
diritto in cui si trova:
¼ 15.797.520 -¼ 5.700.000 = ¼ 10.097.520
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore del:
15% per lo scaglione fino a ¼ 1.000.000
10 % per lo scaglione fino a ¼ 2.000.000
5 % per valori superiori
per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza
di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese
condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: ¼ 404.876
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente: Nessuna
8.5. Prezzo base d'asta dell'immobile

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova: ¼
9.692.644,00
martedì, 26 lug. 2005

il perito
Arch. Alessandro Piazza
29 di 29

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F04-0143-Relazione di rettifica Pagina 1 di 19

Fallimento "-- srl"

N. Gen. Rep. 0143/04

Giudice Delegato Dr. Valeria Zancan Curatore dott.ssa Angela Peretto

Heimdall Studio -www.hestudio.it

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

- intestata a -- srl foglio 82 mappale 1404 subalterno 331, categoria in

non censibile) -340.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

398-400-401-403-406-409 -Fg. 82 Mapp. 1404 sub. 11-12-44-45-46-47-48-49-50-51-52-53-54-55-56-

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Richiesta presentata in data 05/08/1999 -rilasciata in data 19/10/1999. Adeguamento alle

Pareti esterne (componente edilizia):

Scale (componente edilizia):

Antincendio (componente edilizia):

tipologia: platea generale, materiale: c.a..

raffrescamento alternative al teleriscaldamento da Apec.

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.2. Fonti di informazione

8.3. Stima in base ai parametri e alle superficie evidenziate e con le caratteristiche

Stima del valore di mercato del bene ipotizzato finito:

8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

8.5. Prezzo base d'asta dell'immobile

martedì, 26 lug. 2005

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