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Ing.

 Lorenzo Iannotti 
Via Palazzese, 24 
 
Tel. (0824) 813217 – Cell. (347) 7490508 
82034 San Lorenzo Maggiore (BN) 
PEC: lorenzo.iannotti@ingpec.eu – lorenzoiannotti1@gmail.com 
 
 

RELAZIONE TECNICA – ILLUSTRATIVA

La seguente relazione illustra il progetto per la riqualificazione di un’area estesa circa 10.000mq
su cui insistono due edifici tra loro ortogonali e le relative aree di pertinenza situata nel Comune
si Rivisondoli (AQ) lungo la SS84 Frentana.
Catastalmente il terreno interessato all’intervento è censito all’Ufficio del Territorio di L’Aquila al
Foglio 12 mappale 70 146 e 1040 con un’estensione totale dell’area di intervento pari a circa
10.000mq.
La realizzazione avviene in un contesto di elevato pregio ambientale all’interno del
comprensorio sciistico dell’Alto Sangro, il più grande comprensorio dell’Italia Centrale che
abbraccia ed attrae regioni come Abruzzo, Lazio, Campania, caratterizzate da un bacino di
utenza particolarmente numeroso.
L’intervento prevede la realizzazione di 31 unità immobiliari di diversa pezzatura da realizzare in
due blocchi distinti; il primo di 28 UI oltre i box sarà costituito da un piano seminterrato che
ospita i box e da tre piani fuori terra; il secondo costituito da 3 UI oltre i box avrà un piano
seminterrato e due piani fuori terra.

Descrizione stato di fatto


Come risulta dalla documentazione fotografica allegata alla presente e dai sopralluoghi
effettuati in loco, l’area è caratterizzata dalla presenza di due edifici delle dimensioni in pianta
rispettivamente pari a 10x40m e 6x20m, entrambe in stato di profondo abbandono. Il primo, di
dimensioni maggiori, è posto in direzione Nord-Sud era adibito probabilmente a stalla ed
abitazione, mentre il secondo posto in direzione Est-Ovest era probabilmente adibito a ricovero
di bestiame.
L’area cortiliva è abbandonata ed incolta con elevati rischio quali ad esempio inquinamento
ambientale ed incendi.
Emerge da una analisi strutturale uno stato complessivo dell’immobile molto compromesso dal
punto di vista statico.
L’edificio nello stato attuale si presenta come un classico esempio di costruzione rurale della
zona: murature miste di buono spessore, costituite da mattoni e pietra locale, bucature di
piccole dimensioni e copertura a capanna con travature in legno. Appare evidente l’edificazione
di questo fabbricato in due tempi diversi: la parte centrale con muratura in pietra di importante
spessore ed una parte annessa in laterizi forati, mai intonacati, oltre ad interventi di messi in
sicurezza per scongiurare possibili crolli.

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Si è potuto rilevare in maniera accurata lo stato dei luoghi ed in seguito condurre ricostruzione
dell’edificio con le superfici utili e lorde oltre alle altezze dei vani.

Tale opera ha permesso di calcolare il volume esistente e conseguentemente la potenzialità


edificatoria in virtù dell’applicazione delle normative vigenti.
L’intervento si pone, quindi, con l’intento di migliorare lo stato dei luoghi, dando un aspetto
ordinato all’edificio, ricomponendone il volume con aumenti consentiti dalle norme vigenti, e
sistemando l’area esterna integrandola al contesto.
Alla base della riqualificazione si pongono alcune riflessioni sui i temi compositivi e i caratteri
formali legati al particolare pregio del contesto ed alle vedute significative.

Descrizione stato di progetto


Il progetto prevede il recupero dei volumi esistenti ed, in particolare, attraverso la primalità
prevista dalle Leggi Regionali n. 49 del 15-10-2012, n. 62 del 18-12-2012 e smi, la realizzazione
di due corpi di fabbrica situati pressoché nella posizione dei due corpi preesistenti, cercando di
salvaguardare parte del paramento murario della preesistenza.
In particolare saranno realizzati un corpo grande costituito da 28 UI su tre livelli di superficie
lorda rispettivamente pari a mq 473, 608 e 608, e 28 box seminterrati di dimensioni medie pari a
22mq. Il corpo piccolo sarà costituito da 3UI su due livelli con una superficie lorda pari a 240mq
e 3 box seminterrati.
Le unità sono indipendenti con accessi separati che avverranno tramite 4 corpi scale con
relativo vano tecnico e ascensore.
Le superfici ed i volumi esistenti e di progetto sono riassunte nell’allegato calcolo.
La recinzione esterna del parco sarà realizzata lungo i confini esistenti senza modificarne la
collocazione attuale; il progetto prevede un accesso carrabile unico collocato in prossimità di
quello esistente e tale da determinare rampe non troppo pendenti e un accesso pedonale
adiacente.
La posizione dell’insediamento manterrà il suo originario sito; tutto il resto è stato pensato
cercando di ridurre le movimentazioni del terreno al minimo; analogamente la sistemazione
esterna, le rampe, saranno pensate secondo lo stesso criterio, cercando di non stravolgere le
pendenze originarie e creando dislivelli poco accentuati, utili anche dal punto di vista funzionale
in una zona montana.
Aspetto cardine del pensiero compositivo è certamente il paesaggio circostante, in un ‘area di
notevole pregio ambientale, in prossimità/continuità del Parco Nazionale le cui valenze furono
sottolineate sin dal 1922 dal Sipari cugino del grande Benedetto Croce che amava definirsi “il

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figliuolo dei monti”. Un’area fortemente evocativa dunque sia per la bellezze intrinseche che
per le parole con cui grandi personaggi dello spessore di Benedetto Croce hanno saputo
incantarci: ecco dunque nascere il solarium in copertura che, sebbene presenti difficoltà
tecniche realizzative, permetterà ai fruitori il pieno godimento della funzione cui l’immobile è
destinato…ed ecco nascere anche superfici vetrate che permetteranno di beneficiare della
meravigliosa vista. La progettazione architettonica punta su due caratteristiche principali:
1‐ Qualità architettonica sia compositiva che realizzativa; 
2‐ Rispetto delle preesistenze e memoria storica. 
Un edificio che ci racconti ciò che è stato e che, senza disturbare la silente collina retrostante
adornata dalla pineta, si integri con essa.
Questo lo abbiamo pensato mediante la realizzazione di forme che rappresentino ciò che è
stato …la muratura esistente, il sito, …. e ciò che sarà ….differenziando brutalmente la forma
del nuovo… che, sempre rispettosa del luogo si inchina con la sua forma curva alla montagna
quasi a volersi ritrarre… conservandone il profumo mediante l’impiego di materiali quali il
legno.
In altri termini la muratura racconterà ciò che è stato, mentre le nuove strutture daranno la
possibilità di realizzare ambienti fruibili e altamente performanti …secondo quel gioco che
Calvino nelle città invisibili avrebbe stigmatizzato in “non c’è arco senza pietra “…. Simbolo
della complessità e del disordine della realtà in un posto incantevole e degno di rispettoso e
silente garbo….

OPERE E MATERIALI
Le analisi sullo stato del fabbricato svolte sotto il profilo strutturale fanno emergere uno stato
complessivo molto degradato. Ipotizzare di intervenire risanando e consolidando le strutture
esistenti appare difficile e presenta potenziali pericoli rispetto ad un intervento che preveda la
totale demolizione dell’edificio. Un intervento che prevede di mantenere la murature portanti
renderebbe innanzitutto necessari lavori di realizzazione di sotto-fondazione in c.a. e quindi
scavi che potrebbero causare fenomeni di instabilità. Tali fondazioni andrebbero poi
solidarizzate con la muratura rendendo necessarie demolizioni controllate sotto il livello
campagna le cui vibrazioni potrebbero acuire i fenomeni di instabilità. La realizzazione prevede
comunque l’impiego di metodi costruttivi e materiali tradizionali, tali da esprimere caratteri
omogenei rispetto a quelli dell’edilizia dei luoghi considerati.
I muri portanti e non portanti sono realizzati con una tecnica costruttiva che prevede l’uso, per
gli elementi verticali e gli orizzontamenti, di pannelli prefabbricati in legno massiccio. Tale
tecnica necessita di una fondazione a platea superficiale con scavi estremamente limitati e
permette di erigere il fabbricato in meno di 60-120 giorni contro i 12-186 mesi necessari a
risanare l’esistente. I vantaggi per quanto concerne isolamento termico (edificio in classe A),

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acustico, effetto benessere, resistenza al fuoco e la minimizzazione dei disagi per gli edifici
contermini sono di lunga superiori alle tecniche classiche. Su alcune pareti esterne e sui corpi
scala è previsto un rivestimento in pietra locale tipica della zona.
Il medesimo rivestimento della superficie è adottato anche per la parte in muratura della
recinzione. Il resto delle superfici sono intonacate lisce e dipinte con tinta chiara.
I serramenti sono in vetrocamera con montanti in legno o pvc di colore scuro ed hanno
caratteristiche termiche ultra performanti.
La caldaie sono previste di tipo stagno poste all’esterno dell’edificio; l’impianto di riscaldamento
è di tipo a pannelli radianti o con terminali in ghisa, alluminio o fancoil.
La superficie esterna sarà attrezzata in parte a parcheggio, in parte a parco giochi ,in parte ad
aree per lo sport con la realizzazione di un campo da tennis scoperto oltre aree attrezzate a
verde. La sistemazione esterna terra conto delle essenze autoctone come le betulle ed il pino
mugo per quanto riguarda gli arbusti, mentre sarà realizzata un’area più a valle dove saranno
riprodotte la maggior parte delle specie presenti nella zona del parco come la Genziana
Appenninica, l’Iperico, il Nontiscordardimè, l’Uva orsina, ecc… per evocare la presenza di uno
dei più importanti parchi naturalistici.
Particolare attenzione sarà posta nella progettazione degli impianti e degli isolamenti,
realizzando un edificio in classe A, limitando i consumi energetici senza pregiudicare il
benessere degli utenti. L’area, inoltre, gode di una buona esposizione che consente una buona
insolazione diurna; conseguentemente la scelta di conservare la forma allungata ha comportato
soluzioni progettuali interne che consentano la migliore esposizione per ogni unità immobiliare.
Ogni scelta progettuale di ogni genere è orientata alla bioedilizia, alla sostenibilità ed al
contenimento dei consumi energetici, con l’impiego di materiali e tecnologie certificate.
Data la natura e la dimensione del progetto si ritiene che le opere siano compatibili con
l’ambiente circostante, essendo stata posta attenzione nell’impiego di materiali, forme e colori
che non alterino il contesto ed al contempo possano mitigare l’impatto della struttura
sull’ambiente circostante. Le aree esterne

RETI TECNOLOGICHE
L’approvvigionamento idrico, gas ed energia elettrica sarà effettuato tramite allacciamenti alle
reti pubbliche esistenti e laddove non possibile saranno adottate idonee soluzioni tecnologiche
secondo le normi vigenti.
Gli scarichi della acque nere saranno convogliati in vasche biologiche.
Lo scarico delle acque usate sarà realizzato con tubazioni in PVC e con pezzi speciali
ispezionabili in pozzetti di calcestruzzo ad ogni cambio di direzione.
Le acque meteoriche saranno convogliate in pluviali in rame a sezione circolare a dispersione e
raccolte in un pozzetto 50 x 50 cm con troppo-pieno, dotato di caditoia e di pozzo disperdente

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profondo almeno un metro (sufficientemente distante dai confini di proprietà): il troppo–pieno


verrà convogliato al pozzetto di raccordo da predisporre in proprietà per la predisposizione
dell’allacciamento alla nuova rete delle acque miste .

DATI STEREOMETRICI E VERIFICA URBANISTICA

ammesso esistente di progetto

Superficie lorda mq. (920+240)=1160,00 mq.116,67*

volume mc. 6.648,00 mc. 4432,00 mc. 6.642,00


Numero dei piani 2ft – 3ft 2ft-3ft

Il volume esistente dei due blocchi, come risulta da perizia asseverata del tecnico, risulta pari a
mc 4.432,00.
Nel pieno rispetto delle normative vigenti, ed in particolare della LLRR (Abruzzo) n. 49 del 15-
10-2012 e n. 62 del 18-12-2012, il progetto prevende, tenendo conto delle misure premiali, un
volume costruito pari a mc. 6.642,00.
Nella valutazione del volume costruito, delle distanze e di tutto quanto necessario a valutare la
conformità urbanistica dell’intervento, si è fatto riferimento alle normative vigenti ed al
regolamento edilizio comunale del Comune di Rivisondoli AQ.
Il progetto prevede inoltre il soddisfacimento degli standard urbanistici, il rispetto della densità
edilizia e dei parametri di altezza secondo quanto disciplinato dall’art. 2 dell LR 49-2012 e smi.
Pertanto, si riscontra che la nuova costruzione è conforme a quanto consentito dalle attuali
norme in materia ed agli strumenti urbanistici vigenti.
Per quanto non previsto nella presente relazione, si rimanda agli elaborati grafici.

VERIFICA REQUISITI PREVISTI DAL D.M. 14/06/89 N° 236


(Superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche)
Si prevede il soddisfacimento del requisito della “accessibilità” relativamente alle parti comuni.
I materiali di pavimentazione dei percorsi pedonali sono realizzati con opportuni materiali
antisdrucciolo prevedendo soglie di collegamento inferiori a cm. 2,5.
Le porte di accesso all’edificio hanno larghezza minima di cm. 90 con impianto citofonico in
posizione ribassata, adatto cioè ad essere utilizzato da persone disabili su sedia a ruote.
La scala esterna di distribuzione ai piani è formata da rampe regolari della larghezza di cm. 120
con pianerottoli di collegamento, con corrimano continuo su tutto lo sviluppo delle scale; i
gradini hanno un'alzata di cm. 17,00 e una pedata di cm. 30,00 soddisfacendo il rapporto di:
(2 x A) + P = 62 - 64 (17,00 x 2) + 30 = 64,00;
La scala di collegamento tra i piani della larghezza di cm. 120 è adatta all’installazione di un
impianto servoscala.

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Il requisito della visibilità è soddisfatto al piano terra in tutti gli ambienti, al piano primo in tutti gli
ambienti.
Le porte dei vani interni hanno larghezza di cm. 80; il bagno è dotato dei seguenti accessori:
lavabo, water, con possibilità di raggiungimento da parte di una persona disabile su sedia a
ruote.

Il tecnico

Il sottoscritto ing. Lorenzo Iannotti, nato a Benevento il 19-4-1972, CF NNTLNZ72D19A783B,


residente a San Lorenzo Maggiore BN, consapevole della sanzioni previste in caso di

dichiarazioni mendaci ai sensi dell’art. 76 del d.p.r. 445/2000 dichiara che quanto
riportato nella presente relazione risulta veritiero; in particolare dichiara ed attesta che
la volumetria esistente risulta pari a mc 4.432/00 come da apposita documentazione
grafica fotografica allegata.
Si allega Copia Carta ID.
In fede