Sei sulla pagina 1di 97

RI

ST
AM
PA
GLI SPECIALI

Bonus
110%
LA NUOVA
GUIDA
COMPLETA
2021
I LIBRI DEL SOLE 24 ORE In vendita a 0,50€ oltre il prezzo del quotidiano.
Pubblicazione settimanale con Il Sole 24 ORE In vendita non obbligatoria in caso di acquisto del quotidiano.
€ 2,50 (I Libri del Sole 24 ORE € 0,50 Solo ed esclusivamente per gli abbonati
+ Il Sole 24 ORE € 2,00) in vendita separata dal quotidiano a € 0,50
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

I prodotti in vetrina

Direttore responsabile Smart24 Condominio


Fabio Tamburini
Il sistema informativo più completo e
Progetto e coordinamento approfondito per il mondo del condomi-
editoriale
Saverio Fossati nio e per la gestione immobiliare.
Smart24 Condominio offre in materia ad
A cura di
amministratori di condominio, consulen-
Enrico Bronzo,
Annarita D’Ambrosio e ti, società e agenzie immobiliari tutto il
Giuseppe Latour patrimonio documentale del Gruppo 24
Testi di Ore. Per scoprire di più:
Andrea Barocci, smart24condominio.it
Alessandro Borgoglio,
Andrea Cartosio,
Fabio Chiesa,
Eugenio Correale, Augusto Consulente Immobiliare
Cirla, Luca De Stefani, Il quindicinale che consente di muoversi
Rosario Dolce,
Giorgio Gavelli, con sicurezza nel settore immobiliare e
Giampiero Gugliotta, dell'edilizia.
Silvio Rivetti, Luca Rollino, Condominio, locazione, catasto,
Fabio Sandrini, proprietà, risparmio energetico,
Guglielmo Saporito,
Gian Paolo Tosoni procedure edilizie sono solo alcuni degli
argomenti affrontati.
Per scoprire di più su
I Libri del Sole 24 ORE
Settimanale N. 7/2021 – Marzo 2021 “Consulente Immobiliare”:
Registrazione Tribunale di Milano offerte.ilsole24ore.com/ci
n. 33 del 22-01-2007
Direttore responsabile:
Fabio Tamburini
Proprietario ed Editore:
Il Sole 24 ORE S.p.A. Quotidiano del Sole 24 ORE - Condominio
Sede legale, redazione e direzione:
Via Monte Rosa n. 91, 20149 Milano Fornisce ogni giorno il quadro aggiornato
In vendita a 0,50€ oltre il prezzo di tutte le novità sul mondo immobiliare e
del quotidiano.
In vendita non obbligatoria in caso condominiale e gli approfondimenti sulle
di acquisto del quotidiano. tematiche di interesse più vivo e di gior-
Solo ed esclusivamente per gli
abbonati in vendita separata nata. È uno strumento che raccoglie e
dal quotidiano a € 0,50 riorganizza ogni mattina tutte le fonti più
CHIUSO IN REDAZIONE autorevoli in materia condominiale e
IL 3 FEBBRAIO 2021 immobiliare offerte dal Sole 24 Ore.
© Riproduzione riservata
Copyright Il Sole 24 Ore Spa
Scopri di più:
quotidianocondominio.ilsole24ore.com

3
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Tempi più lunghi per il 110%


per riqualificare il costruito
di Saverio Fossati

È
già passato molto tempo detrazione o sotto quello di poter bene-
(luglio 2020) dall’entrata ficiare comunque della cessione del cre-
in vigore di uno dei prov- dito o dello sconto in fattura.
vedimenti agevolativi più Sono infatti queste due chance, illu-
appetitosi ma anche più strate diffusamente nelle pagine di que-
complicati della storia. Un superbonus, sta guida, a fare la differenza: evitare la
come ormai viene comunemente chia- rateazione decennale (qui comunque
mato, che rimborsa (subito) il contri- possibile, ridotta a cinque rate e a quat-
buente di quanto ha speso, tenendo an- tro per le spese del 2022), consentendo il
che conto degli oneri finanziari. risparmio immediato di tutto o quasi
Questo, a grandi linee. Ma i lettori del tutto l'importo, è la chiave di volta del
Sole 24 Ore sanno bene quanto sia com- vero appeal del superbonus.
plesso comporre il puzzle dei requisiti, In ogni caso, questa guida contiene
dei materiali, delle assemblee condo- tutti gli elementi per capire come fun-
miniali, dei controlli e delle attestazioni ziona il complesso meccanismo del
dei professionisti. A partire dalle prime 110% e mettere proprietari, condòmini e
guide e da quella dello scorso agosto, di amministratori in grado di dialogare tra
cui questa rappresenta la nuova edizio- loro e con professionisti e consulenti.
ne dopo le modifiche della legge di Bi- Quella che avete tra le mani è la ri-
lancio 2021, la sete di informazioni è stampa della guida uscita il 10 febbraio
cresciuta anche se non di pari passo con scorso: dopo il successo in edicola e
l'avvio dei lavori. E i tempi più lunghi per online, molte sono state le nuove richie-
i lavori, che in molti casi si estendono a ste di poterne avere una copia su carta.
tutto il 2022, rendono più realistico il Quindi, questa edizione rispecchia fe-
raggiungimento dell'obbiettivo. delmente quella di un mese fa, se si
In quasi cento pagine gli esperti del escludono alcune minime correzioni
Sole 24 Ore hanno potuto approfondire materiali, dato che nessun intervento
i punti principali del complesso sistema normativo di rilievo è intervenuto in
del 110% e delle agevolazioni che vengo- questo intervallo di tempo.
no “trainate” sotto il profilo dell'ampia © RIPRODUZIONE RISERVATA

4
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE SOMMARIO

Gli interventi Permessi


01 ammessi 05 e sicurezza
Pagina 7 Pagina 63

Chi può Visto, congruità


02 beneficiare 06 e asseverazioni
Pagina 35 Pagina 71

Il 110% Gli altri


03 in condominio 07 bonus
Pagina 41 Pagina 79

Unifamiliari Il credito: sconto


04 e palazzine 08 o cessione
Pagina 55 Pagina 87

5
1
GLI INTERVENTI
AMMESSI
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

LE NOVITÀ
Proroga di sei mesi
ma per i condomìni
ci sarà tutto il 2022

di Luca De Stefani

L
a legge di Bilancio 2021 ha spetterà anche per le spese sostenute dal
previsto la proroga di sei 1° luglio 2022 al 31 dicembre 2022.
mesi, dal 31 dicembre 2021 al Inoltre, solo per le spese sostenute nel
30 giugno 2022, del super- 2022, la detrazione dovrà essere ripartita
bonus del 110% per l’ecobo- in quattro quote annuali di pari importo,
nus, il sismabonus, il fotovoltaico e le a differenza delle cinque quote previste
colonnine. per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al
Solo per i condomìni e per gli edifici 31 dicembre 2021.
multifamiliari a proprietario unico con
non più di quattro unità immobiliari, che Colonnine
entro il 30 giugno 2022 effettueranno (in Anche per le colonnine di ricarica dei
base al Sal e indipendentemente dal pa- veicoli elettrici è prevista la proroga
gamento) lavori per almeno il 60% del- del superbonus del 110% dal 31 dicem-
l’intervento complessivo, l’incentivo bre 2021 al 30 giugno 2022. La mano-

8
GLI INTERVENTI AMMESSI

vra 2021, però, prevede che, anche per denziale pubblica, per le spese sostenu-
le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al te dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre
31 dicembre 2021, l’agevolazione si 2022. Prima della manovra 2021, la sca-
intenda «riferita ad una sola colonni- denza era prevista al 30 giugno 2022.
na di ricarica per unità immobiliare». Per gli interventi effettuati dagli Iacp,
Non è chiaro se, in questi casi, saran- per i quali alla data del 31 dicembre 2022
no fatti salvi gli interventi in corso di saranno effettuati lavori per almeno il
esecuzione. Inoltre, dovranno essere 60% dell’intervento complessivo, la de-
rispettati i seguenti limiti di spesa, trazione del 110% spetterà anche per le
fatti salvi gli interventi in corso di spese sostenute entro il 30 giugno 2023.
esecuzione:
O 2mila euro per gli edifici unifamiliari Terremoti dal 2008
o per le unità immobiliari situate all’in- È stato prorogato fino al 30 giugno 2022
terno di edifici plurifamiliari che siano (in questo caso dal 31 dicembre 2020)
funzionalmente indipendenti e dispon- anche l’aumento del 50% dei limiti delle
gano di uno o più accessi autonomi dal- spese ammesse al super ecobonus e al
l’esterno; super sismabonus per gli interventi di
O 1.500 euro per edifici plurifamiliari o ricostruzione riguardanti i fabbricati
condomìni che installino un numero danneggiati dai terremoti del 2016 (de-
massimo di otto colonnine; creto legge 17 ottobre 2016, numero 189)
O 1.200 euro per edifici plurifamiliari o e del 2009 (decreto legge 28 aprile 2009,
condomini che installino un numero su- numero 39). Sono stati aggiunti a que-
periore ad otto colonnine. sto incentivo anche i Comuni interessa-
ti da tutti gli eventi sismici avvenuti do-
Proroga per i condomìni po il 2008, a patto che sia stato dichiara-
Solo per gli interventi effettuati dai con- to lo stato d’emergenza.
domìni, per i quali alla data del 30 giu- Va ricordato che, per gli interventi
gno 2022 saranno effettuati lavori per eseguiti su immobili che hanno ricevu-
almeno il 60% dell’intervento comples- to contributi pubblici per i sismi dal 1°
sivo, la detrazione del 110% spetterà an- aprile 2009, è consentita la detrazione
che per le spese sostenute entro il 31 di- del 110% con i limiti di spesa aumentati
cembre 2022. del 50% ma soltanto per la parte non co-
perta dai contributi pubblici. Per quan-
Iacp to riguarda gli interventi su immobili
Gli istituti autonomi case popolari che abbiano ricevuto contributi pubbli-
(Iacp, comunque denominati) potran- ci relativi a sismi precedenti al 1° aprile
no beneficiare del superbonus del 110% 2009, non spetta alcuna agevolazione.
per gli interventi sul risparmio energe-
tico qualificato (ecobonus) sugli immo- Altre novità
bili, di loro proprietà ovvero gestiti per La legge di Bilancio 2021, poi, ha previsto
conto dei Comuni, adibiti a edilizia resi- le seguenti altre novità, in vigore dal

9
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Attenzione ai requisiti acustici O un’unità immobiliare può ritenersi


«funzionalmente indipendente» se è
dotata di almeno tre delle seguenti in-
I requisiti acustici passivi degli edifici sono definiti dal Dpcm stallazioni o manufatti di proprietà
del 5 dicembre 1997. Il Dpcm si applica nel caso di installa- esclusiva: impianti per l’approvvigio-
zione o rifacimento anche parziale di impianti tecnologici e namento idrico, per il gas, per l’ener-
nel caso di ristrutturazione di edifici esistenti (se si intervie- gia elettrica e per la climatizzazione
ne su partizione interne orizzontali o verticali, e sulle faccia- invernale;
te degli edifici). Non si applica per tinteggiatura e restauro O potranno beneficiare del super eco-
parziale delle facciate esistenti. È d’obbligo quando si deva bonus del 110% anche gli interventi fina-
attestare l’abitabilità degli edifici a fine lavori. Poiché il lizzati all’eliminazione delle barriere ar-
Superecobonus lavora su facciata e impianti di climatizza- chitettoniche previsti nell’articolo 16-
zione, parrebbe doversi verificare l’indice dell’isolamento bis, comma 1, lettera e), del Tuir, a patto
acustico standardizzato di facciata (che fornisce il grado di che venga effettuato almeno un inter-
protezione dal rumore esterno) e la rumorosità degli im- vento «trainante» dell’ecobonus;
pianti (sia all’interno degli edifici, qualora vi sia un cambio di O potranno beneficiare del superbo-
terminali, sia verso l’esterno, nel caso di sistemi che preve- nus del 110% anche le persone fisiche
dano l’uso di sistemi a compressione e/o ventilatori). (sempre con il limite di due unità im-
L.R. mobiliari per il super ecobonus su
© RIPRODUZIONE RISERVATA singole unità, non sulle parti comu-
ni), per gli interventi anche «su edifici
composti da due a quattro unità im-
mobiliari distintamente accatastate,
2021, per il superbonus del 110%: anche se posseduti da un unico pro-
O potranno beneficare del superbonus prietario o in comproprietà da più
anche gli edifici privi di Ape, perché persone fisiche».
sprovvisti di copertura, di uno o più muri La legge di Bilancio 2021, infine, ha
perimetrali, o di entrambi, a patto che al prorogato al 31 dicembre 2021 tutti i bo-
termine degli interventi (che devono nus per la casa, confermando quella che
comprendere anche l’isolamento termi- ormai è una consuetudine:
co anche in caso di demolizione e rico- O 50% per il recupero del patrimonio
struzione o di ricostruzione su sedime edilizio;
esistente), venga raggiunta una classe O 50-70-75-80-85% per il sismabonus
energetica in fascia A; (proroga al 2021 già prevista);
O nel cartello esposto presso il cantiere, in O 50% per il bonus mobili (limite di spe-
un luogo ben visibile e accessibile, deve es- sa, peraltro, aumentato a 16mila euro dai
sere indicata anche la seguente dicitura: vecchi 10mila euro);
«Accesso agli incentivi statali previsti dalla O 36% per il bonus giardini;
legge 17 luglio 2020, numero 77, superbo- O 50-65-70-75-80-85% per l’ecobonus;
nus 110 per cento per interventi di efficienza O 90% per il bonus facciate.
energetica o interventi antisismici»; © RIPRODUZIONE RISERVATA

10
GLI INTERVENTI AMMESSI

IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO

L’Iva agevolata al 10%


accompagna il bonus
di Luca De Stefani Dre Lombardia 69429/99, e 1509/99) e

A
quello trainato al 110% relativo alla so-
gli interventi agevolati con il stituzione degli infissi esterni, serra-
superbonus del 110%, l’aliquota menti e persiane con serrande, con mo-
Iva applicabile può essere del difica di materiale o tipologia di infisso
4%, del 10% o del 22%, a seconda del tipo (circolare ministeriale 24 febbraio
di bene o di servizio acquistato, del tipo 1998, n. 57/E), sono delle manutenzio-
di unità immobiliare in cui viene effet- ni straordinarie.
tuato l’intervento e del tipo di eventuale L’aliquota Iva al 10% è applicabile an-
autorizzazione comunale che viene ri- che alle prestazioni di servizi dipen-
chiesta. Ci concentriamo sull’Iva agevo- denti da contratti di appalto, subappal-
lata al 10% che riguarda la maggior parte to o d’opera, per la realizzazione degli
dei lavori legati al 110 per cento. interventi di restauro e risanamento
L’utilizzo congiunto della super de- conservativo, di ristrutturazione edili-
trazione con l’applicazione dell’aliquo- zia o urbanistica (quindi, non per le ma-
ta Iva agevolata del 10% è possibile per nutenzioni) su qualsiasi fabbricato
le prestazioni di servizi dipendenti da (quindi, non solo abitativo), compren-
contratti di appalto, di prestazione sive dei «beni finiti» e delle materie pri-
d’opera o di fornitura con posa in opera, me e semilavorate. Può essere agevola-
per le manutenzioni ordinarie e straor- to con Iva al 10% anche l’acquisto di
dinarie, per i restauri e risanamenti «beni finiti» (escluse, quindi, le mate-
conservativi e le ristrutturazioni edili- rie prime e semilavorate), compresi i
zie (articolo 3, comma 1, lettere a, b, c, d, servizi accessori di posa in opera (qui
Dpr 380/01) su fabbricati a prevalente prevale correttamente la fornitura),
destinazione abitativa privata, com- destinati a interventi di restauro e risa-
prensive dei «beni finiti» (con limita- namento conservativo, di ristruttura-
zioni per i beni significativi) e delle ma- zione edilizia o urbanistica su qualsiasi
terie prime e semilavorate (articolo 7, fabbricato.
comma 1, lettera b, legge 23 dicembre Le persone fisiche calcolano la detra-
1999, numero 488). Ad esempio, l’inter- zione Irpef del 110% sulle spese per gli
vento «trainante» al 110% relativo alla interventi edili sull’importo della fattu-
sostituzione della caldaia con le nuove ra, comprensivo di Iva.
caratteristiche richieste (risoluzioni © RIPRODUZIONE RISERVATA

11
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Il quadro dei lavori per i quali spetta il superbonus

Gli interventi per risparmio energetico STIMA DEI TEMPI


DI ESECUZIONE
«qualificato», misure antisismiche «spe-
ciali»pannelli fotovoltaici e colonnine di
ricarica dei veicoli elettrici

Intervento «trainante» 1: l'intervento di “isolamento termico” (con “materiali La durata di realizzazione di un intervento
isolanti” che rispettano i “criteri ambientali minimi” del DM dell’ambiente 11 di isolamento termico varia molto dalla
ottobre 2017) delle “superfici opache verticali” (pareti isolanti o cappotti, anche tipologia e dalla dimensione dell'edificio
sulla superficie intera delle pareti), orizzontali (pavimenti, coperture e solai) e oggetto di riqualificazione. Altra variabile
inclinate (falde di copertura del sottotetto, anche se questo non è riscaldato), che non da poco è il numero di operai
interessa “l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore” al 25% della impiegato. In generale si può stimare che
“superficie disperdente lorda”: per un condominio di 20-40 unità
- «dell’edificio», si ritiene inteso come l’intero fabbricato cielo-terra, ai sensi della immobiliari su cui lavorino almeno 6
voce n. 32 dell’allegato A («quadro delle definizioni uniformi») del dpcm del 20 operatori in contemporanea, una
ottobre 2016 (regolamento edilizio-tipo) e non inteso come la singola unità riqualificazione energetica dell'involucro
immobiliare di un edifico, come possibile per l’articolo 2 del Dlgs 192/2005 opaco non possa durare meno di 3 mesi.
(rendimento energetico nell'edilizia); Per una villetta a schiera invece, qualora
- della singola “unità immobiliare situata all’interno" di case a schiera (cioè di siano almeno 4 opratori a lavorare sempre
"edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più in contemporanea, la tempistica prevista è
accessi autonomi dall’esterno”) (articolo 119, comma 1, lettere a, decreto legge di almeno 1 mese.
19 maggio 2020, n. 34).

Intervento «trainante» 2: l'intervento sulle “parti comuni degli edifici” (che per la Intervenire su un impianto termico
circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.2, richiede una precisa valutazione
contrariamente da quanto detto dalla norma, devono essere solo «in preliminare: se si interviene solo in
condominio»), per: centrale termica, riqualificandola anche
a) la “sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti”: globalmente, si può stimare un tempo di
- con “impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura realizzazione che varia tra 1 e 4 settimane
di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe a seconda del tipo e della dimensione
A" (regolamento UE n. 811/2013 del 18 febbraio 2013), "a pompa di calore, ivi dell'impianto. Se invece si opera anche a
compresi gli impianti ibridi o geotermici” ovvero; livello di distribuzione o di terminali di
- con “impianti di microcogenerazione o a collettori solari”. emissione, si deve immaginare un dilatarsi
b) le “spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito”; dei tempi, che possono arrivare anche a
c) “l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente”, ma solo nei “Comuni mesi.
montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del
10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza
dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE” (articolo 119, comma
1, lettera b, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).

12
GLI INTERVENTI AMMESSI

INTERVENTI EFFETTUATI DAI INTERVENTI EFFETTUATI DA «PERSONE FISICHE, AL DI FUORI DELL’ESERCIZIO DI ATTIVITÀ DI IMPRESA, ARTI E
«CONDOMÌNI» SU "PARTI COMUNI PROFESSIONI» (COMMA 9, LETTERA B), COSIDDETTI "PRIVATI", SU "UNITÀ IMMOBILIARI", NON ACCATASTATE NELLE
DI EDIFICI RESIDENZIALI IN CATEGORIE A/1, A/8 E A/9.
CONDOMINIO” (2). LA DETRAZIONE
DEL 110% SPETTA AI CONDÒMINI,
ANCHE PER UN NUMERO INTERVENTI EFFETTUATI DAI INTERVENTI EFFETTUATI INTERVENTI EFFETTUATI INTERVENTI EFFETTUATI DAI
MAGGIORE DI DUE UNITÀ PRIVATI SU “SINGOLE UNITÀ DAI PRIVATI SU "UNITÀ DAI PRIVATI SU UN PRIVATI SU UN EDIFICIO
IMMOBILIARI (ANCHE SE IMPRESE, IMMOBILIARI RESIDENZIALI E IMMOBILIARI SITUATE “EDIFICIO COSTITUTO DA UN'UNICA
PROFESSIONISTI O SOCIETÀ) RELATIVE PERTINENZE ALL'INTERNO DI EDIFICI UNIFAMILIARE", CIOÈ UNITÀ IMMOBILIARE NON
DETENTORI DELLE UNITÀ ALL’INTERNO DI EDIFICI IN PLURIFAMILIARI CHE “UN’UNICA UNITÀ "UNIFAMILIARE" (O NON
IMMOBILIARI CHE COMPONGONO CONDOMINIO” (2). AD ESEMPIO, SIANO FUNZIONALMENTE IMMOBILIARE URBANA DI RESIDENZIALE). AD ESEMPIO,
L’EDIFICIO CONDOMINIALE, LE L'APPARTAMENTO AL 5 PIANO DI INDIPENDENTI (3) E PROPRIETÀ ESCLUSIVA, UN CAPANNONE O UN
QUALI POSSONO ESSERE UN CONDOMINIO. DISPONGANO DI UNO O PIÙ FUNZIONALMENTE UFFICIO, CHE COSTITUISCE
ABITAZIONI (ANCHE SECONDARIE ACCESSI AUTONOMI INDIPENDENTE, CHE UN EDIFICIO.
E CATEGORIE CATASTALI A/1, A/8 DALL'ESTERNO”. AD DISPONGA DI UNO O PIÙ
E A/9) E ANCHE UNITÀ NON ESEMPIO, LA CASA DI ACCESSI AUTONOMI
ABITATIVE, MA SOLO PER I VILLETTE A SCHIERA, DALL’ESTERNO E
CONDOMÌNI CON SUPERFICIE COME LE BI O LE TRI DESTINATO
RESIDENZIALE SUPERIORE AL 50% FAMILIARI ORIZZONTALI. ALL’ABITAZIONE DI UN
(CIRCOLARE 24/E/2020) (COMMA SINGOLO NUCLEO
9, LETTERA A). FAMILIARE”. AD ESEMPIO,
UNA VILLA.

Sì, il super bonus del 110% Il 110% è possibile Sì, spetta il super Sì, spetta il super No, il super bonus del
(in 5 anni, 4 anni per il l'isolamento termico della bonus del 110% (in 5 bonus del 110%. Il 110% non spetta per
2022) spetta, con i singola unità residenziale anni, 4 anni per il 25% si calcola sulla queste unità immobiliari,
seguenti limiti di spesa: in condominio, se si 2022). Il 25% si calcola superficie secondo la circolare delle
- 40.000 euro “moltiplicati coinvolge almeno il 25% sulla superficie disperdente lorda Entrate del 08 agosto
per il numero delle" prime 8 «della superficie disperdente lorda della dell’edificio 2020, n. 24/E, paragrafo
"unità immobiliari che disperdente lorda singola “unità unifamiliare. Il limite 2.1.1, oltre che le Faq 3 e
compongono l’edificio"; complessiva dell’edificio immobiliare situata di spesa è di 50.000 5 della Guida dell’agenzia
- 30.000 euro “moltiplicati medesimo e comporti il all’interno" delledificio euro “per gli edifici delle Entrate sul super
per il numero delle unità miglioramento di due classi plurifamiliari. Il limite unifamiliari", ma per bonus del 110% del 24
immobiliari che energetiche dell’intero di spesa è di 50.000 un «numero massimo luglio 2020. In questo
compongono l’edificio", edificio» (intero fabbricato euro per unità di due unità caso, inoltre, nella norma
oltre le prime 8 unità cielo-terra) (faq delle immobiliare, ma per un immobiliari». agevolativa
immobiliari (circolare delle Entrate e la risposta del 24 «numero massimo di mancherebbe il limite di
Entrate del 08 agosto settembre 2020, n. 408). due unità immobiliari». spesa massima.
2020, n. 24/E, paragrafo
2.1.1).

Sì, il super bonus del 110% No, il super bonus del No, il super bonus del 110% non spetta, perché questo intervento è
(in 5 anni, 4 anni per il 110% non spetta, perché agevolato solo se viene effettuato su “parti comuni degli edifici” (le
2022) spetta, con i questo intervento è quali, per la circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E,
seguenti limiti di spesa: agevolato solo se viene paragrafo 2.1.2, contrariamente da quanto detto dalla norma, devono
- 20.000 euro “moltiplicati effettuato sulle “parti essere solo «in condominio»), mentre nelle unità immobiliari elencate
per il numero delle" prime 8 comuni degli edifici”. in alto non vi sono parti comuni.
"unità immobiliari che
compongono l’edificio";
- 15.000 euro “moltiplicati
per il numero delle unità
immobiliari che
compongono l’edificio",
oltre le prime 8 unità
immobiliari (circolare delle
Entrate dell’8/8 2020, n.
24/E,paragrafo 2.1.2).

13
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Il quadro dei lavori per i quali spetta il superbonus


STIMA DEI TEMPI
Gli interventi per risparmio energetico «qualifica- DI ESECUZIONE
to», misure antisismiche «speciali»pannelli foto-
voltaici e colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

Intervento «trainante» 3: l'intervento sugli “edifici unifamiliari” o sulle singole Intervenire sull'impianto termico di un
"unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano edificio unifamiliare comporta un tempo di
funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi realizzazione di qualche giorno (se si
dall'esterno” per: interviene a livello del solo sistema di
a) la “sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti”: generazione) a qualche settimana (se si
• con “impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua interviene anche sul sistema di distribuzione
calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A" e sui terminali di emissione)
(regolamento UE n. 811/2013 del 18 febbraio 2013), a pompa di calore, ivi
compresi gli impianti ibridi o geotermici” ovvero;
• con “impianti di microcogenerazione, a collettori solari”;
• con “caldaie a biomassa” con prestazioni emissive almeno di classe 5 stelle
(DM 7 novembre 2017, n. 186), solo nelle “aree non metanizzate nei Comuni non
interessati" dalle suddette procedure Ue di infrazione;
b) le “spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito”;
c) “l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente” come descritto al punto
precedente e con le stesse limitazioni (articolo 119, comma 1, lettera c, decreto
legge 19 maggio 2020, n. 34).
Misure antisismiche «speciali» dell'articolo 16, comma 1-septies, decreto legge Gli interventi strutturali riguardanti il
4 giugno 2013, n. 63, senza dover effettuare almeno uno dei 3 interventi recupero del patrimonio edilizio possono
«trainanti». Sono interventi «trainanti» per i pannelli fotovoltaici e i sistemi di essere i più svariati: da piccole opere come la
accumulo. riparazione di una trave o l'inserimento di una
catena, fino alla demolizione e ricostruzione
di un intero edificio. Chiaramente anche le
tempistiche relative sono le più svariate, in
funzione del tipo d'intervento,
dell'estensione del fabbricato, della
tecnoclogia scelta, dell'invasività del cantiere
legata alla continuità di utilizzo degli
occupanti. Il range potrebbe variare tra
qualche giorno a diversi mesi.
Interventi di "demolizione e ricostruzione”, con modifica della sagoma e Tempi non quantificabili, legati alla tipologia
aumento della volumetria, ai sensi del nuovo articolo 3, comma 1, lettera d), e all’ampiezza delll’edificio e al progetto
Dpr 6 giugno 2001, n. 380 (articolo 119, comma 3, decreto legge 19 maggio edilizio
2020, n. 34), a patto che il soggetto benefici del super bonus del 110% per
almeno uno dei tre interventi «trainanti» (Guida delle Entrate del 24 luglio
2020, paragrafo 6).

14
GLI INTERVENTI AMMESSI

INTERVENTI EFFETTUATI DAI INTERVENTI EFFETTUATI DA «PERSONE FISICHE, AL DI FUORI DELL’ESERCIZIO DI ATTIVITÀ DI IMPRESA, ARTI E
«CONDOMÌNI» SU "PARTI COMUNI PROFESSIONI» (COMMA 9, LETTERA B), COSIDDETTI "PRIVATI", SU "UNITÀ IMMOBILIARI", NON ACCATASTATE NELLE
DI EDIFICI RESIDENZIALI IN CATEGORIE A/1, A/8 E A/9.
CONDOMINIO” (2). LA
DETRAZIONE DEL 110% SPETTA AI INTERVENTI EFFETTUATI DAI INTERVENTI INTERVENTI EFFETTUATI INTERVENTI EFFETTUATI DAI
CONDÒMINI, ANCHE PER UN PRIVATI SU “SINGOLE UNITÀ EFFETTUATI DAI PRIVATI DAI PRIVATI SU UN PRIVATI SU UN EDIFICIO
NUMERO MAGGIORE DI 2 UNITÀ IMMOBILIARI RESIDENZIALI E SU "UNITÀ IMMOBILIARI “EDIFICIO UNIFAMILIARE", COSTITUTO DA UN'UNICA UNITÀ
IMMOBILIARI (ANCHE SE IMPRESE, RELATIVE PERTINENZE SITUATE ALL'INTERNO CIOÈ “UN’UNICA UNITÀ IMMOBILIARE NON
PROFESSIONISTI O SOCIETÀ) ALL’INTERNO DI EDIFICI IN DI EDIFICI IMMOBILIARE URBANA DI "UNIFAMILIARE" (O NON
DETENTORI DELLE UNITÀ CONDOMINIO” (2). AD PLURIFAMILIARI CHE PROPRIETÀ ESCLUSIVA, RESIDENZIALE). AD ESEMPIO, UN
IMMOBILIARI CHE COMPONGONO ESEMPIO, L'APPARTAMENTO SIANO FUNZIONALMENTE CAPANNONE O UN UFFICIO, CHE
L’EDIFICIO CONDOMINIALE, LE AL 5 PIANO DI UN FUNZIONALMENTE INDIPENDENTE, CHE COSTITUISCE UN EDIFICIO.
QUALI POSSONO ESSERE CONDOMINIO. INDIPENDENTI (3) E DISPONGA DI UNO O PIÙ
ABITAZIONI (ANCHE SECONDARIE DISPONGANO DI UNO O ACCESSI AUTONOMI
E CAT. CATASTALI A/1, A/8 E A/9) PIÙ ACCESSI AUTONOMI DALL’ESTERNO E
E ANCHE UNITÀ NON ABITATIVE, DALL'ESTERNO”. AD DESTINATO
MA SOLO PER I CONDOMÌNI CON ESEMPIO, LA CASA DI ALL’ABITAZIONE DI UN
SUPERFICIE RESIDENZIALE VILLETTE A SCHIERA, SINGOLO NUCLEO
SUPERIORE AL 50% (CIRC. 24/ COME LE BI O LE TRI FAMILIARE”. AD ESEMPIO,
E/2020) (COMMA 9, LETTERA A). FAMILIARI UNA VILLA.
ORIZZONTALI.
No, il super bonus del 110% No, il super bonus del Sì, il super bonus del 110% (in 5 anni, 4 anni No, il super bonus del 110%
per questo intervento non 110% non spetta, perché per il 2022) spetta per la persona fisica. Sia non spetta, perché questo
spetta sulle parti comuni, questo intervento è per gli impianti che per l'allacciamento, negli intervento è agevolato solo
perché è agevolato solo se agevolato solo se viene «edifici unifamiliari» e nelle "unità se viene effettuato sugli
viene effettuato sugli effettuato sugli «edifici immobiliari situate all'interno di edifici «edifici unifamiliari» o sulle
«edifici unifamiliari» o sulle unifamiliari» o sulle "unità plurifamiliari che siano funzionalmente case a schiera.
"unità immobiliari situate immobiliari situate indipendenti e dispongano di uno o più
all'interno di edifici all'interno di edifici accessi autonomi dall'esterno”, il limite di
plurifamiliari che siano plurifamiliari che siano spesa agevolato è pari a 30.000 euro, ma
funzionalmente funzionalmente per un «numero massimo di due unità
indipendenti e dispongano indipendenti e immobiliari».
di uno o più accessi dispongano di uno o più
autonomi dall'esterno”. accessi autonomi
dall'esterno”.

Sì. Le misure antisismiche «speciali», sulle «costruzioni adibite ad abitazione» (anche più di «due No, il super bonus del 110%
unità immobiliari», Guida dell’agenzia delle Entrate del 24 luglio 2020 sul super bonus del 110%, faq non spetta, perché le misure
25) nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (circolare dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.4), possono antisismiche sono agevolate
beneficiare del super bonus del 110% (in 5 anni, 4 anni per il 2022) anche se non viene effettuato al 110% solo sulle abitazioni
uno dei tre interventi «trainanti», ma solo se si rispettano i requisiti soggettivi del comma 9 (circolare della 24/E/2020,
(condomìni, «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», ecc.). paragrafo 2.1.4).
Gli immobili adibiti ad «attività produttive» (che sono agevolati, per gli interventi antisismici, con le
detrazioni standard Irpef e Ires del 50-70-75-80-85%) non sono indicati nell’elenco delle unità
immobiliari agevolate con il 110%, riportato nella circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E,
al paragrafo 2 (interpretazione confermata dalle Faq 3 e 5 della Guida dell’agenzia delle Entrate sul
super bonus del 110% del 24 luglio 2020, oltre che dal paragrafo 2.1.4 della circolare della 24/
E/2020).

Sì, nel rispetto delle condizioni previste dai requisiti tecnici del decreto Mise 6 agosto 2020 (dei DM No, il super bonus del 110%
19 febbraio 2007 e 11 marzo 2008, per i lavori iniziati primag del 6 ottobre 2020) e se c'è l'aumento non spetta per queste unità
delle 2 classi energetiche, potranno beneficiare della detrazione del 110%, prevista per l’ecobonus, immobiliari, secondo la
comprensivo dei 3 interventi «trainanti» (in 5 anni, 4 anni per il 2022), anche gli interventi di circolare delle Entrate dell'8
"demolizione e ricostruzione”. Vanno rispettati i requisiti soggettivi e oggettivi dell’articolo 119, agosto 2020, n. 24/E, par.
comma 9, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (condomìni, «persone fisiche, al di fuori 2.1.1, oltre che le Faq 3 e 5
dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», ecc.), oltre che, solo per le persone fisiche, della Guida dell’agenzia delle
quelli del comma 10, relativamente ad un «numero massimo di due unità immobiliari». Entrate sul super bonus del
110% del 24/7/2020.

15
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Il quadro dei lavori per i quali spetta il superbonus

Gli interventi per risparmio energetico «qualifica- STIMA DEI TEMPI


DI ESECUZIONE
to», misure antisismiche «speciali»pannelli foto-
voltaici e colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

Altri interventi dell’ecobonus dell’articolo 14 del decreto legge 63/2013, su Per la stima delle tempistiche di esecuzione, si
edifici sottoposti “ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni rimanda a quanto previsto per gli specifici
culturali e del paesaggio (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42) o per interventi
quelli in cui gli interventi «trainanti» sono “vietati da regolamenti edilizi,
urbanistici e ambientali", anche se non viene eseguito uno dei tre interventi
«trainanti» (articolo 119, comma 2, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).

Gli altri interventi dell’ecobonus non «trainanti» dell’articolo 14 del decreto Gli interventi trainati hanno tempi di
legge 63/2013 e dal 2021 quelli “finalizzati alla eliminazione delle barriere esecuzione molto variabili: si può andare da
architettoniche” (ascensori e montacarichi) previsti nell’articolo 16-bis, qualche giorno per la sostituzione degli infissi
comma 1, lettera e), del Tuir, a patto che il soggetto benefici del super bonus (per i quali possono però essere lunghi i tempi
del 110% per almeno uno dei tre interventi «trainanti». Attenzione che per la di attesa) o delle caldaiette, a qualche
nota (*) dell'allegato B del decreto requisiti del Mise del 6 agosto 2020 e/o per settimana per la realizzazione di interventi di
la tabella a pagina 4 delle istruzioni della Comunicazione dell’opzione per la coibentazione localizzati.
cessione o lo sconto in fattura (provvedimento delle Entrate dell’8 agosto
2020, n. 283847), non tutti gli interventi dell'ecobonus sono trainati al 110%.

Colonnine di ricarica dei veicoli elettrici (articolo 16-ter, decreto-legge 4 L'installazione di colonnine di ricarica dei
giugno 2013, n. 63), a patto che il soggetto benefici del super bonus del 110% veicoli elettrici è una attività che richiede al
per almeno uno dei tre interventi «trainanti». massimo qualche giorno di lavoro, a patto però
di avere a disposizione tutto il materiale
necessario e aver già ottenuto le dovute
autorizzazioni.

Pannelli fotovoltaici e sistemi di accumulo (articolo 16-bis, comma 1, lettera Dipende dalla dimensione dell'impianto che si
h, Tuir) a patto che il soggetto benefici del super bonus del 110% per almeno va a realizzare, ma in generale si può
uno dei seguenti interventi: uno dei 3 interventi «trainanti» o un intervento considerare che un impianto fotovoltaico
antisismico. richiede qualche giorno di lavoro (se di
dimensioni sui 3 kW) ad al massimo qualche
settimana (se di dimensioni maggiori)

(1) Una spesa «trainante» effettuata sulle parti comuni condominiali consente ai condòmini di beneficiare del super bonus del 110% per le altre spese non «trainanti» sulle singole
unità immobiliari (abitazioni, anche secondarie), in discontinuità con quanto affermato per il bonus mobili dalla circolare 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafo 3.2 (esempio 1 della
Guida dell'agenzia delle Entrate del 24 luglio 2020 sul super bonus del 110%).
(2) Secondo la circolare delle Entrate dell'8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 1.1, la norma agevolativa del super bonus del 110% fa riferimento “espressamente ai «condomìni» e non
alle «parti comuni» di edifici”, pertanto, “l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica” (articoli da 1117 a 1139 del Codice
Civile). Per questo motivo, per l'agenzia delle Entrate, il super bonus «non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di
un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti». Questo chiarimento è in contrasto con le risposte 22 maggio 2020, nn. 137 e 139 e 22
luglio 2019, n. 293, che hanno concesso l'agevolazione sugli interventi su parti comuni non condominiali, finalizzati “”congiuntamente alla riduzione del rischio sismico”” e “”alla
riqualificazione energetica”” (articolo 14, comma 2-quater.1, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63), nonostante la relativa norma la limitasse espressamente ai lavori «su parti comuni di

16
GLI INTERVENTI AMMESSI

INTERVENTI EFFETTUATI DAI «CONDOMÌNI» SU INTERVENTI EFFETTUATI DA «PERSONE FISICHE, AL DI FUORI DELL’ESERCIZIO DI ATTIVITÀ DI IMPRESA,
"PARTI COMUNI DI EDIFICI RESIDENZIALI IN ARTI E PROFESSIONI» (COMMA 9, LETTERA B), COSIDDETTI "PRIVATI", SU "UNITÀ IMMOBILIARI", NON
CONDOMINIO” (2). LA DETRAZIONE DEL 110% ACCATASTATE NELLE CATEGORIE A/1, A/8 E A/9.
SPETTA AI CONDÒMINI, ANCHE PER UN NUMERO
MAGGIORE DI DUE UNITÀ IMMOBILIARI (ANCHE SE INTERVENTI INTERVENTI EFFETTUATI INTERVENTI EFFETTUATI INTERVENTI
IMPRESE, PROFESSIONISTI O SOCIETÀ) EFFETTUATI DAI DAI PRIVATI SU "UNITÀ DAI PRIVATI SU UN EFFETTUATI DAI
DETENTORI DELLE UNITÀ IMMOBILIARI CHE PRIVATI SU “SINGOLE IMMOBILIARI SITUATE “EDIFICIO UNIFAMILIARE", PRIVATI SU UN
COMPONGONO L’EDIFICIO CONDOMINIALE, LE UNITÀ IMMOBILIARI ALL'INTERNO DI EDIFICI CIOÈ “UN’UNICA UNITÀ EDIFICIO COSTITUTO
QUALI POSSONO ESSERE ABITAZIONI (ANCHE RESIDENZIALI E PLURIFAMILIARI CHE IMMOBILIARE URBANA DI DA UN'UNICA UNITÀ
SECONDARIE E CATEGORIE CATASTALI A/1, A/8 E RELATIVE SIANO FUNZIONALMENTE PROPRIETÀ ESCLUSIVA, IMMOBILIARE NON
A/9) E ANCHE UNITÀ NON ABITATIVE, MA SOLO PERTINENZE INDIPENDENTI (3) E FUNZIONALMENTE "UNIFAMILIARE" (O
PER I CONDOMÌNI CON SUPERFICIE RESIDENZIALE ALL’INTERNO DI DISPONGANO DI UNO O INDIPENDENTE, CHE NON RESIDENZIALE).
SUPERIORE AL 50% (CIRCOLARE 24/E/2020) EDIFICI IN PIÙ ACCESSI AUTONOMI DISPONGA DI UNO O PIÙ AD ESEMPIO, UN
(COMMA 9, LETTERA A). CONDOMINIO” (2). DALL'ESTERNO”. AD ACCESSI AUTONOMI CAPANNONE O UN
AD ESEMPIO, ESEMPIO, LA CASA DI DALL’ESTERNO E UFFICIO, CHE
L'APPARTAMENTO AL VILLETTE A SCHIERA, DESTINATO COSTITUISCE UN
5 PIANO DI UN COME LE BI O LE TRI ALL’ABITAZIONE DI UN EDIFICIO.
CONDOMINIO. FAMILIARI ORIZZONTALI. SINGOLO NUCLEO
FAMILIARE”. AD ESEMPIO,
UNA VILLA.

Per questi interventi sulle parti comuni Per questi interventi non «trainanti», spetta il super bonus del No, il super bonus
condominiali (1), spetta il super bonus del 110% (in 5 anni, 4 anni per il 2022) alla persona fisica, ma per un del 110% non
110% (in 5 anni, 4 anni per il 2022) al «numero massimo di due unità immobiliari». spetta per queste
«condomìnio». unità immobiliari,
secondo la
circolare delle
Entrate dell'8
Sì. Dopo un intervento «trainante» Sì. Dopo un intervento «trainante» dell'ecobonus (o l'antisismico agosto 2020, n.
dell'ecobonus (o l'antisismico «speciale» «speciale» al 110%, solo per il fotovoltaico e i sistemi di 24/E, paragrafo
al 110%, solo per il fotovoltaico e i sistemi accumulo), la persona fisica può beneficiare del super bonus del 2.1.1, oltre che le
di accumulo), il «condomìnio» può 110% (in 5 anni, 4 anni per il 2022) anche per questi interventi, Faq 3 e 5 della
beneficiare del super bonus del 110% (in che vengono «trainati». Per l'ecobonus e indirettamente per le Guida dell’agenzia
5 anni, 4 anni per il 2022) anche per colonnine, solo per un «numero massimo di due unità delle Entrate sul
questi interventi, che vengono «trainati» immobiliari». super bonus del
(1). 110% del 24 luglio
2020.

edifici condominiali». In questi casi, il super bonus del 110%, per le Entrate, non si applica neanche “”con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità
immobiliari, in quanto non inserite in un condominio”” (risposta del 10 settembre 2020, n. 329).
Dal primo gennaio 2021, possono beneficare del super bonus del 110% anche le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione (sempre con il limite di
due unità immobiliari per il super ecobonus su singole unità, non sulle parti comuni), per gli interventi anche «su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente
accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche» (articolo 119, comma 9, lettera a, del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34,
modificato dall'articolo 1, comma 66 della Legge di Bilancio 2021).
(3) Un'unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» se è “dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva”: impianti per
l'approvvigionamento idrico, per il gas, per l'energia elettrica e per la climatizzazione invernale (articolo 119, comma 1-bis, del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, introdotto
dall'articolo 1, comma 66 della Legge di Bilancio 2021).

17
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

IL MERCATO

Rinnovamento premiato
da rivalutazioni fino al 30%
di Fabio Giulio Sandrini degli impianti di climatizzazione in-

I
vernale e per la produzione di acqua
l super ecobonus del 110% si basa calda centralizzata.
sulla necessità di rendere il patri- Grazie a queste possibilità, la rivaluta-
monio immobiliare sempre più zione dell’immobile si basa anche sul-
protetto dalle insidie climatiche, con la l’effettivo risparmio delle spese condo-
finalità di utilizzare sempre meno ener- miniali di riscaldamento e acqua calda,
gia per proteggersi dalle temperatur che si evidenzia moltissimo quando si
troppo fredde o troppo calde. Tende poi passa a gestire il riscaldamento e l’acqua
ad incentivare l’utilizzo di energia rin- calda sanitaria mediante impianti con
novabile e quindi a disincentivare l’uti- generatori a pompa di calore.
lizzo di gas e derivati del petrolio per cli- In molti casi questa impiantistica fa
matizzare gli ambienti, attraverso l’ap- promuovere sotto l’aspetto energetico
plicazione di coibentazioni sui tetti e lo stabile direttamente in una delle clas-
sulle facciate degli stabili e la installa- si A, la lettera magica che ha rilanciato il
zione di infissi performanti. mercato immobiliare soprattutto nelle
Questi interventi si traducono inevi- grandi città, e Milano rappresenta
tabilmente in una riqualificazione im- l’esempio più eclatante.
mediata dello stabile per quanto con- La riqualificazione degli stabili grazie
cerne l’aspetto architettonico, l’integri- al super ecobonus si traduce in un au-
tà e la funzionalità dell’involucro e degli mento del valore di mercato della unità
impianti rinnovati, ne consegue anche immobiliare che può variare da un mi-
un aumento del valore dell’immobile nimo del 10% fino al 30 per cento%. Ov-
basato sul rinnovo puramente edilizio. viamente anche il valore locativo au-
Ma il salto di qualità deriva dalla finalità menta in funzione del comfort abitati-
principale dell’intervento, che è rappre- vo. Senza considerare il tema delle spe-
sentato dal risparmio energetico. se condominiali, che risulteranno
Tutti sappiamo che, per accedere ai ridotte. Facendo degli esempi pratici, gli
benefici fiscali, bisogna progettare in- aumenti del canone mensile per appar-
terventi che permettano il migliora- tamenti di circa 100 metri quadri si pos-
mento di almeno due classi energeti- sono concretizzare in 100 euro al mese
che e, per questo, sono previsti budget solo perché sono diminuite le spese.
adeguati anche rilevanti per il rinnovo © RIPRODUZIONE RISERVATA

18
GLI INTERVENTI AMMESSI

GLI INTERVENTI TRAINANTI

Cappotto e nuove caldaie


per il doppio salto di classe
di Luca Rollino garantire il requisito, e queste tecnolo-

L’
gie non sono esclusive tra loro.
articolo 119 del Dl 34/2020 di- La soluzione più comune è quella del
spone ai commi 1, 2 e 3, che le «cappotto»: uno strato isolante posto
detrazioni per interventi di ef- sulla superficie esterna delle pareti di-
ficienza energetica si applichino nella sperdenti. La soluzione è ottima per ri-
misura del 110% per le spese sostenute solvere la maggior parte dei cosiddetti
(nel periodo dal 1° luglio 2020 fino al 30 «ponti termici», ovvero i punti in cui vi
giugno 2022) per tre tipologie di inter- sono discontinuità che generano un
venti. Questi interventi sono definiti incremento delle dispersioni termi-
trainanti, in quanto consentono di ga- che. Il cappotto garantisce la correzio-
rantire l’applicazione dell’aliquota del ne dei ponti termici legati a solai, pila-
110% anche a tutti gli altri interventi di stri e infissi, mentre poco può fare per
riqualificazione energetica incentivati correggere i ponti termici legati ai bal-
con aliquota ordinaria. coni. Qualora l’edificio rientri nel cam-
po di applicazione della legislazione
Il cappotto antincendio, gli isolanti dovranno es-
Il primo intervento trainante è l’isola- sere conformi a quanto previsto per
mento termico delle superfici opache evitare la propagazione di un eventua-
verticali, orizzontali e inclinate che in- le incendio. Operativamente, il mate-
teressano l’involucro dell’edificio con riale isolante viene posato sulla super-
un’incidenza superiore al 25% della su- ficie previa pulizia e preparazione del-
perficie disperdente lorda dell’edificio la medesima, e viene poi fissato trami-
medesimo. I materiali isolanti utilizza- te elementi meccanici o colla. La
ti devono rispettare i criteri ambientali finitura prevede una rasatura esterna,
minimi (Cam) del Dm 11 ottobre 2017. con successiva tinteggiatura della su-
L’intervento deve essere in grado di ga- perficie intonacata.
rantire una prestazione della superfi- Una soluzione ulteriore è rappre-
cie coibentata migliore rispetto ai limi- sentata dall’insufflaggio, ovvero l’in-
ti previsti dal decreto del 6 agosto 2020 serimento di materiale sfuso nelle in-
«decreto Requisiti ecobonus», in vigo- tercapedini vuote delle pareti. Meno
re da ottobre 2020. Differenti sono le invasivo esteticamente del cappotto,
soluzioni tecnologiche utilizzabili per l’insufflaggio presenta un grosso limi-

19
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

te: non risolve i ponti termici, e rischia terstiziale (all’interno della struttura).
di non garantire il rispetto dei requisiti Si tratta dell’unica soluzione plausibile
previsti dal Dm 26 giugno 2015. Una quando la superficie esterna è vincolata
buona soluzione, seppur molto costo- e non può essere oggetto di un isola-
sa, è l’abbinamento dell’insufflaggio al mento a cappotto. Grande attenzione
cappotto: si riduce lo spessore del cap- deve essere fatta, in questo caso, ai pon-
potto e si garantisce la correzione dei ti termici e alla loro correzione.
ponti termici.
Infine, altra soluzione è quella di col- Gli impianti
locare l’isolante sulla superficie intera Il secondo intervento trainante è la so-
delle pareti: si tratta di una soluzione stituzione di un impianto di riscalda-
invasiva, che opera su parti private del- mento esistente con un impianto a
l’edificio (mentre la facciata è condomi- pompa di calore (o con caldaia a con-
niale) e richiede quindi l’autorizzazio- densazione o con sistema di microco-
ne dei singoli occupanti delle varie uni- generazione). Una pompa di calore
tà immobiliari. Tale soluzione deve es- funziona pompando energia da uno
sere attentamente progettata in quanto spazio a temperatura più bassa a uno a
si rischia la formazione di condensa in- temperatura più alta. Le pompe di calo-
re sono adatte per lavorare abbinate a
un sistema fotovoltaico, in grado di
Impianti fotovoltaici e accumulo produrre l’energia a loro necessaria per
funzionare.
La caldaia a condensazione rappre-
La tecnologia fotovoltaica consente di produrre ener- senta invece la soluzione più efficiente
gia elettrica attraverso la radiazione solare. I moduli quando si voglia ricorrere alla combu-
fotovoltaici vengono caratterizzati da un punto di vista stione. Deve il suo nome alla capacità
tecnico attraverso la cosiddetta “potenza di picco”: si di recuperare il calore contenuto nei
tratta della potenza elettrica massima erogabile dal fumi di combustione che, pertanto,
modulo in condizioni ottimali di irraggiamento solare, e raffreddandosi, parzialmente con-
viene indicata con il simbolo kWp (kilowatt di picco). densano. Benché rientrante tra gli in-
Per dimensionare un impianto fotovoltaico si parte terventi trainanti, la sostituzione di un
sempre dal fabbisogno energetico dell’edificio: si de- impianto di riscaldamento con im-
vono conoscere i consumi elettrici annui cui l’impianto pianto con caldaia a condensazione
fotovoltaico dovrà far fronte. La capacità produttiva di difficilmente (per non dire mai!) è in
un impianto dipende dal materiale, dall’esposizione dei grado di garantire il duplice salto di
pannelli, dalla loro inclinazione e dalla modalità di in- classe richiesto per l’ottenimento della
stallazione (in aderenza o meno alle superfici di appog- detrazione: si tratterà, anche in questo
gio). L'esposizione ottimale prevede che l'impianto caso quindi, di effettuare altri inter-
fotovoltaico non sia rivolto a Nord con un’inclinazione venti congiunti, volti a ridurre le di-
compresa tra i 30° e i 35° rispetto all’orizzontale spersioni termiche dell’involucro.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

20
GLI INTERVENTI AMMESSI

LE SINGOLE UNITÀ

I lavori sulle parti comuni


«trainano» quelli privati
di Luca De Stefani di acquistare mobili e grandi elet-

S
trodomestici da destinare all’arredo
e una spesa trainante agevo- della propria unità immobiliare».
lata con il superbonus Iel Per il bonus mobili, infatti, se il
110% viene effettuata dal condominio fa un intervento, ad
condominio sulle parti comuni esempio, di manutenzione ordina-
condominiali, questa può trainare ria nelle parti comuni, detraibile
l’agevolazione fiscale del 110% an- per i condòmini, può spettare il bo-
che agli altri interventi dell’ecobo- nus mobili anche per l’acquisto dei
nus, effettuati da parte dei condò- mobili e degli elettrodomestici fi-
mini sulle singole unità immobi- nalizzati ad arredare gli spazi co-
liari del condominio, come i nego- muni (ad esempio, portineria, al-
zi, gli uffici o le abitazioni, anche se loggio del portiere, lavanderia,
secondarie, a patto che non siano stenditoi ecc.).
accatastate nelle categorie A/1, Si ritiene che, come accade per le
A/8 e A/9. singole unità immobiliari, anche
Il fondamentale chiarimento in le parti comuni dell’immobile
materia di pianificazione dei lavori è debbano essere considerate nel
contenuto nell’esempio 1 della Gui- loro «complesso», quindi, la pittu-
da delle Entrate del 24 luglio 2020 ra della parete esterna (manuten-
sul superbonus del 110%. zione ordinaria, se senza cambio
di colore) può permettere di arre-
Interpretazione «estensiva» dare un altro spazio comune, «di-
Per il superbonus del 110%, quindi, verso da quelli oggetto di inter-
non è applicabile l’interpretazione venti edilizi» (circolare 18 settem-
data dall’agenzia delle Entrate, con- bre 2013, n. 29/E).
tenuta nella circolare 18 settembre L’intervento sulle parti comuni
2013, n. 29/E, paragrafo 3.2, relati- condominiali, però, «non consen-
vamente al bonus mobili, secondo la te ai singoli condomini, che frui-
quale l’intervento sulle parti comu- scono pro-quota della relativa de-
ni condominiali non «consente ai trazione, di acquistare mobili e
singoli condòmini, che fruiscono grandi elettrodomestici da desti-
pro-quota della relativa detrazione, nare all’arredo della propria unità

21
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

immobiliare» (circolare 18 set- l’immobile oggetto di ristruttura-


tembre 2013, n. 29/E, paragrafo zione» (articolo 16, comma 2, de-
3.2). Questa posizione delle Entra- creto legge 4 giugno 2013, n. 63).
te, però, non è applicabile per il su- La conferma di questo assetto è
per bonus del 110%, in quanto la re- contenuta nell’esempio 1 della
lativa normativa è strutturata in Guida dell’agenzia delle Entrate
modo diverso. del 24 luglio 2020 sul superbonus
Per il bonus mobili, infatti, viene del 110%, che ha trattato il caso di
espressamente richiesto che i beni una persona fisica che vive in un
siano «finalizzati all’arredo del- appartamento di un condominio,
il quale effettua interventi trai-
nanti al 110% nelle parti comuni
condominiali.
PERSONA FISICA Grazie a questi ultimi il condò-
mino decide di avviare una ristrut-
In condominio turazione, sostituendo la caldaia e
gli infissi nel proprio appartamen-
caldaia centralizzata to e l’agenzia delle Entrate ha con-
cesso il superbonus del 110% anche
Se si è in presenza di un condominio, l’inter- a questi interventi. Confermando,
vento trainante relativo alla sostituzione così, l’effetto traino.
dell’impianto di climatizzazione invernale
esistente deve avvenire solo con l’installa- Trainanti e trainati
zione di un impianto centralizzato per il L’esecuzione di almeno un inter-
riscaldamento, il raffrescamento o la forni- vento trainante nelle parti comuni
tura di acqua calda sanitaria. Solo in questo condominiali, quindi, consente di
caso, si ha un intervento trainante per il incentivare al 110% anche gli inter-
superbonus . venti effettuati «su ogni singola
Una volta che è stato effettuato un inter- unità immobiliare» del condomi-
vento trainante nel condominio (cappotto o nio, relativi all’ecobonus, come ad
caldaia centralizzata), nulla vieta al singolo esempio la sostituzione degli in-
condòmino di cambiare la propria eventuale fissi, la sostituzione del generato-
caldaia autonoma ovvero lo scalda acqua a re di calore dell’impianto di clima-
pompa di calore o il generatore d’aria calda a tizzazione autonomo esistente,
condensazione a servizio del proprio appar- l’adeguamento dei sistemi di di-
tamento, beneficiando del 110%, come stribuzione (ad esempio, i collet-
interventi trainati. Quest’ultima agevolazio- tori e i tubi) o di emissione (per
ne è possibile anche senza l'installazione esempio i corpi scaldanti com-
della caldaia centralizzata condominiale, se prendenti anche i sistemi a pavi-
l'intervento trainante è l’isolamento termico. mento, purché compatibili con il
generatore di calore), nonché i si-

22
GLI INTERVENTI AMMESSI

stemi di regolazione e trattamento levanza nel calcolo dei limiti di


dell’acqua. spesa agevolabili per i lavori sulle
Inoltre, è anche possibile agevola- parti comuni (dalla risposta 4.4.5
re al 110% anche gli impianti foto- della circolare 22 dicembre 2020,
voltaici, i sistemi di accumulo e le numero 30/E).
colonnine per la ricarica dei veico-
li elettrici, i quali possono essere Pertinenze in condomìni
installati sia sulle parti comuni La circolare delle Entrate dell’8
che sulle singole unità immobilia- agosto 2020, numero 24/E, para-
ri (si veda la Guida dell’agenzia grafo 2, invece, ha già chiarito che
delle Entrate del 24 luglio 2020, in caso di «interventi realizzati
faq 12 e 18). sulle parti comuni» di condomini,
il superbonus del 110% (ecobonus,
Lavori sulle pertinenze sismabonus) può spettare anche ai
Un intervento trainante può esse- possessori o ai detentori di «sole
re agevolato al super ecobonus del pertinenze (come, ad esempio, box
110% anche se viene effettuato so- o cantine)» che sostengano «le
lo «su una pertinenza» e «indi- spese relative a tali interventi».
pendentemente dalla circostanza © RIPRODUZIONE RISERVATA

che l’intervento» trainante «inte-


ressi anche il relativo edificio re-
sidenziale principale» (circolare Stop alle unità non residenziali
22 dicembre 2020, numero 30/E,
risposta 4.1.1).
Non è stato chiarito, in questo Una persona fisica, al di fuori dell’esercizio
contesto, se la pertinenza debba di attività di impresa, può beneficiare del
essere collocata nello stesso «edi- superbonus del 110% per lavori trainanti su edifici
ficio residenziale principale» ov- composti da una sola unità immobiliare, non
vero se debba essere collocata an- “unifamiliari”, come ad esempio i capannoni, i
che «in un edificio diverso», come magazzini o gli uffici?
invece imposto alle pertinenze No,almeno per l'agenzia delle Entrate, contrariamente
dalla risposta 4.4.4 della circolare a quanto previsto dalla norma. La persona fisica che,
22 dicembre 2020, numero 30/E, al di fuori dell'attività d'impresa o professionale, de-
per rilevare nel calcolo dei limiti di tiene un capannone o un ufficio costituente un edifi-
spesa agevolabili per i lavori sulle cio (composto, quindi, da un'unica unità immobiliare)
parti comuni. non “unifamiliare” o non residenziale, non può benefi-
Non è stato chiarito neppure se la ciare del super bonus del 110% per i lavori effettuati
pertinenza debba avere l’impianto direttamente sullo stesso. Nella circolare delle Entra-
di riscaldamento ai fini del super te n. 24/E, paragrafo 2, si parla infatti solo di unità
ecobonus del 110%, come invece immobiliari residenziali.
non imposto nel caso della loro ri-

23
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Detrazioni fiscali per alcuni interventi di risparmio energetico «qualificato» al 110%

Detrazione del 110% (3) (4), dal primo luglio 2020 al 30 giugno 2022 (per
i condomini che entro il 30 giugno 2022 effettueranno, in base al Sal e
indipendentemente dal pagamento, lavori per almeno il 60%
dell’intervento complessivo, l’incentivo spetterà “anche per le spese
Tipologia dell'intervento sostenute” dal primo luglio 2022 al 31 dicembre 2022) ovvero al 31
dicembre 2022 per gli Iacp (30 giungo 2023, se lavori per più del 60% al
31 dicembre 2022), se lavori “eseguiti congiuntamente ad almeno uno
degli interventi” «trainanti», indicati nell’articolo 119, commi da 1 a 3,
decreto legge 19 maggio 2020, n. 34.

L’acquisto e la posa in opera di


Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 27.272,73 euro e di
impianti con generatori di calore
detrazione di 30.000 euro (da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le
alimentati da biomasse
spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021).
combustibili

Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 27.272,73 euro e di
Sostituzione, anche parziale, di
detrazione di 30.000 euro, ma solo se con efficienza almeno pari alla classe A
impianti di climatizzazione
di prodotto (prevista dal regolamento Ue del 18 febbraio 2013, n.
invernale con impianti dotati di
811/2013), da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le spese sostenute
caldaia a condensazione
nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021 (1).

Sostituzione, anche parziale, del


vecchio impianto con pompe di
calore ad alta efficienza o con
impianti geotermici a bassa
entalpia
Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 27.272,73 euro e di
Sostituzione, anche parziale, dello detrazione di 30.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le
scaldaacqua tradizionali con uno spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021 (1).
scaldaacqua a pompa di calore Secondo la nota (*) dell'allegato B del decreto Mise del 6 agosto 2020,
però, non vengono trainati al 110% gli scaldacqua a pompa di calore
Sostituzione, anche parziale, di (lettera v), gli "impianti dotati di generatori d'aria calda a condensazione"
impianti di climatizzazione (lettera o) o di "apparecchi ibridi" (lettera r), i quali posso pur sempre
invernale: essere, in alternativa, interventi trainanti, ma per le parti comuni con limiti
- con caldaie a condensazione di di spesa e di detrazione inferiori rispetto ai limiti che avrebbero se fossero
classe A + sistemi di trainati. Invece, questi interventi risultano trainati secondo la tabella a
termoregolazione evoluti o pagina 4 delle istruzioni del modello della Comunicazione dell'opzione per
- con apparecchi ibridi (pompa di la cessione del credito o per lo sconto in fattura (codice intervento 7).
calore integrata a caldaia a
condensazione),
ovvero aquisto e posa in opera di
generatori d'aria calda a
condensazione".
NOTA: (1) Per determinare il limite massimo di detrazione (o di spesa per il 110%), vanno considerati cumulativamente tutti gli investimenti per la sostituzione degli
impianti di climatizzazione invernale (compresi i generatori d'aria calda a condensazione), con impianti dotati di caldaie a condensazione, con pompe di calore ad alta
efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia, oltre che l'acquisto e posa in opera di generatori d'aria calda a condensazione e la sostituzione dello
scaldaacqua tradizionali con uno scaldaacqua a pompa di calore.(2) Per determinare il limite massimo di detrazione (o di spesa per il 110%), vanno considerati
cumulativamente sia gli investimenti per le strutture opache verticali (pareti isolanti o cappotti) e le strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), sia gli
investimenti per le finestre comprensive di infissi.(3) Il super bonus del 110% si potrà applicare, oltre che agli interventi dell'eco-bonus indicati in questa tabella,

24
GLI INTERVENTI AMMESSI

L'installazione di pannelli Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 54.545,45 euro e di
(collettori) solari per la produzione detrazione di 60.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le
di acqua calda spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021.

Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 54.545,45 euro e di
detrazione di 60.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le
spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021 (2). Si
Strutture opache verticali (pareti
segnala che, per le note 22 degli allegati al DM asseverazioni 6 agosto
isolanti o cappotti) e strutture
2020, questo intervento "non è ammesso tra gli interventi trainati negli
opache orizzontali (coperture e
edifici unifamiliari o unità immobiliari situate all’interno di edifici
pavimenti)
plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o
più accessi autonomi dall’esterno, quando incide per più del 25% della
superficie lorda disperdente".

Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 54.545,45 euro e di
Finestre comprensive di infissi detrazione di 60.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le
spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021 (2).

Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 54.545,45 euro e di
Schermature solari detrazione di 60.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le
spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021.

Secondo la nota (*) dell'allegato B del decreto Mise del 6 agosto 2020 (lettera
a) e la tabella a pagina 4 delle istruzioni del modello della Comunicazione
Riqualificazione energetica
dell'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (codice
globale di edifici
intervento 3, aggiornato con il provvedimento del 12 ottobre 2020, n.
326047), questo intervento non viene trainato al 110%.

Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 90.909,09 euro e di
Sostituzione di impianti esistenti
detrazione di 100.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le
con micro-cogeneratori.
spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021.

Senza alcun limite di spesa per gli interventi con inizio lavori prima del 6
ottobre 2020. Dopo detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di
13.636,36 euro e di detrazione di 15.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni
per il 2022 per le spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di
Dispositivi multimediali per il
Bilancio 2021. Secondo la nota (*) dell'allegato B del decreto requisiti Mise
controllo da remoto per
del 6 agosto 2020 (lettera ba), però, questo intervento non viene trainato
riscaldamento o climatizzazione
al 110%, mentre viene trainato secondo la tabella a pagina 4 delle
(building automation).
istruzioni del modello della Comunicazione dell'opzione per la cessione del
credito o per lo sconto in fattura (codice intervento 12) e il punto 2.2,
lettera i) del decreto asseverazioni del Mise del 6 agosto 2020 (risposta 9
data dal Mise a Telefisco 2020 sul 110%).
anche al sisma-bonus e all'installazione di impianti solari fotovoltaici, sistemi di accumulo e colonnine per la ricarica dei veicoli (non riportati in tabella) (articolo 119,
decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).(4) Anche se la norma dice chiaramente che, per il 110% trainato, si applicano gli stessi «limiti di spesa» e non di detrazione
dell'ecobonus originario, l'allegato 1 del decreto del Mise sulle asseverazioni del 6 agosto 2020, afferma che «la spesa massima ammissibile» al 110%, ad esempio,
per le finestre e l'isolamento termico è pari a 54.545 euro: «60.000 euro di detrazione massima per unità immobiliare oggetto dell'intervento, diviso l'aliquota del
110% pari a 60.000/1,1 = 54.545 euro». I limiti dell'ultima colonna sono stati riportati in base a questa interpretazione restrittiva del allegato 1 del decreto del Mise
sulle asseverazioni del 6 agosto 2020.

25
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

SISMABONUS

Sicurezza strutturale,
non serve il salto di classe
di Andrea Barocci assecondare) queste forze (o sposta-

L
menti) senza danneggiarsi.
e detrazioni fiscali del sismabo-
nus tradizionale, in vigore dal 1° Le tipologie di base
gennaio 2017, si basano sulla Di conseguenza, una prima suddivi-
premialità: più viene migliorata la si- sione degli interventi possibili può es-
curezza dell’edificio dal punto di vista sere fatta tra quelli mirati a ridurre la
strutturale e sismico (rappresentata su domanda e quelli mirati a incrementa-
otto livelli da A+ a G), più è vantaggioso re la capacità della struttura. Spesso il
il beneficio; rispetto al bonus base (ri- risultato ottimale si raggiunge tramite
strutturazioni) del 50% la detrazione si una combinazione di questi elementi.
innalza dal 70 all’85 per cento. Interventi che incrementano la capaci-
Tuttavia, dal 1° luglio 2020 (Dl rilan- tà sono ad esempio: l’introduzione di
cio) è possibile un ulteriore potenzia- setti (elementi verticali come pareti) ir-
mento dato dal superbonus che, elimi- rigidenti in cemento armato, muratu-
nando la premialità e inserendo verifi- ra, acciaio; l’incremento delle sezioni e
che tecniche e fiscali più stringenti, il ripristino delle armature nelle strut-
porta al 110% qualsiasi detrazione le- ture in cemento armato; l’uso di fibre; il
gata a opere strutturali, sia statiche ripristino delle murature, l’incremen-
(prima agevolate solo al 50%) che di to dell’interconnessione tra muri orto-
miglioramento sismico. gonali; l’introduzione di controventa-
È impossibile in poche righe fare una ture nelle strutture in acciaio.
descrizione accurata di tutte le tecno- Tra quelli che riducono la domanda
logie esistenti; un metodo per classifi- possiamo invece citare: la riduzione
care le varie possibilità d’intervento è della massa di piano per alleggerire la
raggrupparle in funzione dell’effetto struttura; l’isolamento alla base, che in
che producono sull’edificio. La resi- modo semplicistico può essere pensa-
stenza sismica di una costruzione di- to come mettere dei pattini alla strut-
pende dal confronto tra la domanda, tura, in modo che il terreno si muova in
cioè gli effetti sulla struttura (forze, ri- modo (più o meno) indipendente da
chiesta di spostamenti) derivanti dal questa, e l’adozione di dispositivi si-
sisma, con la capacità della struttura o smici innovativi, creati per dissipare
degli elementi strutturali di resistere (o l’energia del sisma.

26
GLI INTERVENTI AMMESSI

Gli edifici in cemento armato Edifici in muratura


Ecco alcuni esempi di intervento per
edifici in cemento armato:
O Riduzione delle irregolarità: rego- Tra gli interventi per gli edifici in muratura va ricordato
larizzazione della distribuzione in anzitutto l’ottenimento di un buon funzionamento «sca-
pianta e in altezza delle masse e degli tolare», cioè quando tutte le pareti collaborano assieme,
elementi resistenti, anche con la crea- collegate in copertura e/o a livello dei piani, a contrastare
zione di nuovi giunti o adeguamento di l’azione sismica. Lo si ottiene mediante incatenamenti,
quelli esistenti. cerchiature esterne con fasce di tessuto o barre metalli-
O Inserimento di pareti controven- che, ammorsamenti tra le murature, rinforzo di solai e
tanti in cemento armato o in acciaio: volte e collegamento degli stessi alle pareti, inserimento
consente di aumentare la resistenza, la di cordoli in copertura. Il «placcaggio» consiste invece nel
rigidezza e, a seconda dei casi, di modi- realizzare su entrambe le facce della parete di fodere
ficare la risposta sismica globale. armate dotate di capacità resistenti a trazione, intima-
O Incamiciatura degli elementi strut- mente connesse tra loro e alla muratura. La tecnica del-
turali: consiste nell’avvolgere la sezio- l’inserimento diffuso di connessioni trasversali mira poi a
ne originaria dell’elemento resistente consolidare una muratura priva, o particolarmente scarsa,
(pilastri, travi, pareti) con una nuova di diatoni, cioè di quegli elementi trasversali in grado di
sezione (cava) che collabora con la pri- collegare i paramenti murari e che garantiscono il com-
ma; quest’ultima può essere in cemen- portamento monolitico del pannello.
to armato o in acciaio.
O Fasciature in materiali Frp: con il
termine Frp, acronimo di Fiber rein-
forced polymer (materiale polimerico Molte di queste tecnologie possono
fibrorinforzato), si identificano tutti essere anche utilizzate in accoppia-
quei materiali compositi costituiti da mento a sistemi di efficientamento
fibre di rinforzo immerse in una matri- energetico, come il cappotto termico,
ce polimerica. Le fibre svolgono il ruolo consentendo di massimizzare il bene-
di elementi portanti sia in termini di ficio fiscale.
resistenza che di rigidezza e possono
essere di varia natura. Le strutture prefabbricate
O Il sistema Cam: il cerchiaggio attivo Esistono, infine, tecnologie per il mi-
dei manufatti è realizzato mediante glioramento del comportamento delle
angolari a spigoli smussati e nastri in strutture prefabbricate o per isolare
acciaio a elevata resistenza e basso l’edificio (di qualsiasi tipologia), in
spessore. Sono messi in opera con una modo che non risenta dell’azione si-
pretensione tale da garantire uno stra- smica o che sia in grado di assorbire
to di precompressione negli elementi quest’ultima (isolatori o dispositivi per
strutturali di cemento armato (nodi, la dissipazione).
pilastri e travi) e un’immediata effica- ISI Ingegneria Sismica Italiana
cia sotto incrementi di carico. © RIPRODUZIONE RISERVATA

27
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Il quadro di sintesi per ottenere il bonus

Iter amministrativo e individuazione della tipologia dei lavori in base alle zone

TIPOLOGIA DI INTERVENTO STRUTTURALE ANTISISMICO, IN TUTTE LE ZONE

Interventi ”relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la
messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione
obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli
interventi necessari al rilascio della documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e
Regola
all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici
base
o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici,
devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari“(articolo 16-bis, comma 1,
lettera i, Tuir)

N. TIPOLOGIA DI INTERVENTO STRUTTURALE ANTISISMICO SOLO IN DETERMINATE ZONE

Le stesse misure antisismiche indicate al punto precedente (articolo 16-bis, comma 1, lettera i, Tuir), con rilascio
del “titolo edilizio” o con “procedure autorizzatorie” iniziate dopo il primo gennaio 2017 (dal 4 agosto 2013, per la
1
norma in vigore dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016), riferite a costruzioni adibite ad abitazione o ad
attività produttive (articolo 16, commi 1-bis e 1-ter, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63).

Le stesse misure antisismiche indicate al punto 1 (articolo 16, commi 1-bis e 1-ter, decreto legge 4 giugno 2013,
2 n. 63), da cui deriva “una riduzione del rischio sismico” di 1 o più classi (articolo 16, comma 1-quater, decreto
legge 4 giugno 2013, n. 63), ai sensi del Dm 58/2017 s.m.i.

Le stesse misure antisismiche indicate al punto 2 (riduzione di 1 o più classi di rischio, definita dal decreto 28
febbraio 2017, n. 58), realizzate su "parti comuni di edifici condominiali" (per la risposta del 22 luglio 2019,
3
n.293, anche sulle parti comuni non condominiali) (articolo 16, comma 1-quinquies, decreto legge 4 giugno
2013, n. 63) (2)

Sisma bonus acquisti: acquisto di unità immobiliari, soggette alle misure antisismiche, indicate all'articolo 16-bis,
comma 1, lettera i), Tuir (con “procedure autorizzatorie” iniziate dopo il primo gennaio 2017), realizzate da
“imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare”, mediante la “demolizione” e la “ricostruzione di interi
edifici” (“anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti
4 consentano tale aumento” nell'ambito di un titolo edilizio di ristrutturazione), a patto che questo acquisto
avvenga entro 18 “mesi dalla data di conclusione dei lavori” e che le unità immobiliari acquistate siano “adibite ad
abitazione e ad attività produttive” dagli acquirenti (articolo 16, comma 1-septies, decreto legge 4 giugno 2013,
n. 63).

NOTE: (1) Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, detrazione Irpef e Ires del 65%. Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, ripartita in 10 anni (circolare 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafo 3.5). (2)
Con la risposta del 10 giugno 2020, n. 175, l'agenzia delle Entrate ha superato quanto espresso con la risposta del 19 febbraio 2019, n. 62, chiarito che per le misure antisismiche «speciali», l'ammontare
massimo delle spese ammesse alla detrazione, che per la norma è di «96.000 euro per unità immobiliare», va «calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari». Questo
limite, però, non è da considerarsi “autonomo” rispetto a quello relativo agli interventi di recupero del patrimonio edilizio dell'articolo 16-bis del Tuir, in quanto anche se la nuova norma per gli
interventi antisismici parla testualmente di “96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno”, non viene individuata, nella sostanza, “una nuova categoria di interventi agevolabili”, perché si rinvia alla
lettera i) del citato articolo 16-bis del Tuir (risoluzione 29 novembre 2017, n. 147/E e Il Sole 24 Ore del 4 novembre 2016). (3) Solo i condomìni, le «persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di

28
GLI INTERVENTI AMMESSI

a cura di Luca De Stefani

ZONE SISMICHE MISURA DELLA DETRAZIONE IRPEF DELL'ARTICOLO 16-BIS, TUIR

Tutte Dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2021, detrazione Irpef del 50% (prima 36%,
con limite di spesa di 48.000 euro), con limite di spesa di 96.000 euro per lo
stesso intervento e detrazione massima di 48.000 euro, ripartita in 10 anni. Dal
2021, detrazione del 36% a regime, con limite di spesa di 48.000 euro per lo
stesso intervento e detrazione massima di 17.280 euro, ripartita in 10 anni

DETRAZIONI «SPECIALI» IRPEF E IRES DEL 50-70-75-80-85% O DEL 110% (3) PER GLI INTERVENTI
ZONE SISMICHE
ANTISISMICI

Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 50% (dal 4 agosto 2013 al 31
2021, per le “costruzioni adibite ad 2021, detrazione Irpef e Ires, con dicembre 2016, era del 65%)
abitazione e ad attività produttive” limite massimo di “spesa” di 96.000
ubicate nelle zone sismiche 1, 2 e 3 euro per unità immobiliare (2),
(fino al 31 dicembre 2016, ripartita in 5 anni (fino al 31
l'abitazione doveva essere quella dicembre 2016, la ripartizione
"principale" e le zone dovevano del bonus era in 10 anni) (1), del: 70% (80% se la riduzione del
essere solo la 1 e la 2) rischio sismico è di almeno 2 classi)

75% (85% se la riduzione del


rischio sismico è di almeno 2 classi)

Interi edifici ubicati in zona sismica 1 Dal 24 giugno 2017 e fino al 31 dicembre 75% (85% se la riduzione del
(anche 2 e 3 dal primo maggio 2019), 2021, detrazione Irpef o Ires “all'acquirente rischio sismico è di almeno 2 classi)
delle ordinanze del Presidente del delle unità immobiliari”, ripartita in 5 anni e
Consiglio dei ministri 28 aprile 2006, calcolata sul “prezzo della singola unità
n. 3519 e 20 marzo 2003, n. 3274 immobiliare, risultante nell'atto pubblico di
compravendita e, comunque, entro un
ammontare massimo di spesa pari a 96.000
euro per ciascuna unità immobiliare” (2), del:

impresa, arti e professioni» e gli altri particolari soggetti dell'articolo 119, comma 9, del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, possono beneficiare della detrazione Irpef (e Ires per i condòmini soggetti
Ires) del 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (al 31 dicembre 2022, per gli interventi effettuati dai condomini, “per i quali alla data del 30 giugno 2022” saranno “effettuati
lavori per almeno” il 60% dell'intervento complessivo), per gli interventi antisismici dell'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del Tuir (con rilascio del “titolo edilizio” o con “procedure autorizzatorie” iniziate
dopo il primo gennaio 2017), su «costruzioni adibite ad abitazione» (non ad attività produttive, per la circolare dell'8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafi 2 e 2.1.4 e per le Faq 3 e 5 della Guida dell'agenzia
delle Entrate sul super bonus del 110% del 24 luglio 2020), situate nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (circolare dell'8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.4). Restano applicabili i vecchi limiti di spesa di 96.000
euro per ciascuna unità immobiliare e la nuova detrazione massima sarà di 105.600 euro per ciascuna unità (articolo 119, comma 4, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).

29
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

AUTORIZZAZIONI ficio esistente. Dovrebbe ritenersi supe-


rata, quindi, l’interpretazione data nella
Più facili Faq 7 dall’Enea a ottobre 2020, secondo
la quale, in caso di «demolizione e rico-
le procedure struzione con ampliamento», «dalle
spese sostenute a partire dal 1° luglio
per le demolizioni 2020» occorreva «scorporare le spese

con ricostruzione derivanti all’ampliamento» (tesi richia-


mata anche nella risposta 6 del Mise da-
ta a Telefisco 2020 sul 110%, si veda «Il
Sole 24 Ore» del 28 ottobre 2020).
di Luca De Stefani
e Guglielmo Saporito Testo unico dell’edilizia

È
Le norme sui bonus vanno applicate te-
possibile beneficiare della de- nendo presenti le innovazioni al Testo
trazione del superbonus del unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), co-
110% anche sui costi sostenuti me modificate nel luglio 2020 dal Dl
per l’ampliamento, a patto che il «Co- 76/2020. Coordinando i bonus e le nor-
mune o altro ente territoriale compe- me edilizie, diventa più semplice, ad
tente in materia di classificazioni urba- esempio, mutare un accesso e rendere
nistiche», nell’autorizzare i lavori, clas- autonoma un’unità immobiliare, basta
sifichi questi ultimi, nel «titolo ammini- una Scia per opere di manutenzione
strativo» (permesso di costruire), nella straordinaria (articolo 3 , comma 1 b,
nuova categoria della «ristrutturazione Dpr 380). Stesso meccanismo per cam-
edilizia»,in base all’articolo 3,comma 1, biare una destinazione senza incre-
lettera d) del Dpr 6 giugno 2001, n. 380, mento di carico urbanistico, ad esempio
in vigore dal 17 luglio 2020. restando nella categoria residenziale.
Queste conclusioni sono confermate Soprattutto, diventa agevole esegui-
dalle risposte delle Entrate del 7 genna- re lavori di ristrutturazione con demo-
io 2021, n. 11; 30 giugno 2020, n. 195 e 27 lizione e ricostruzione, sempre con se-
novembre 2020, n. 564, dalle risposte gnalazione di inizio attività (Scia). Se
dell’8 gennaio 2021, n.19; del 23 novem- poi le norme locali consentono di ri-
bre 2020, n. 557, del 2 novembre 2020, n. strutturare anche con ampliamenti e
515; del 16 settembre 2020, n. 366 e del 10 bonus volumetrici, vi sarà un concreto
ottobre 2019, n. 409, relative al sisma- incentivo alla rigenerazione urbana. In
bonus acquisti (anche se al 110%) e dalla particolare, si potrà demolire e rico-
risposta del 7 gennaio 2021, n. 17 e dalla struire (con contributi) utilizzando
risoluzione 11 luglio 2008, 295/E, relati- l’articolo 3, lettera d), del Dpr 380/2001.
ve alla verifica della destinazione resi- La norma è rilevante, perché consente
denziale alla fine dei lavori, anche per la di demolire e ricostruire anche se il pro-
demolizione e la ricostruzione dell’edi- dotto finale avrà diversità di sagoma,

30
GLI INTERVENTI AMMESSI

prospetti, sedime, caratteristiche pla- 2020, numero 30/E, risposta 5.2.10). A


nivolumetriche e tipologiche, se reca questi fini, nel caso di demolizione e ri-
innovazioni rese necessarie dalla nor- costruzione con ampliamento, l’Ape
mativa antisismica, dall’accessibilità e post operam deve essere redatto consi-
dalle esigenze di installare impianti derando l’edificio nella sua configura-
tecnologici ed energetici, realizzando zione finale (Faq Enea 7 di ottobre
di fatto un edificio completamente di- 2020). Quanto ai limiti di spesa, si ap-
verso. E questo vale anche nei centri plicano gli stessi che si utilizzano per il
storici e nelle zone vincolate (Dlgs superbonus del 110% dedicato all’eco-
42/2004), con l’unico limite di mante- bonus e ai tre interventi trainanti (arti-
nere invariate sagoma, prospetti, sedi- colo 119, comma 3, decreto legge 19
me, caratteristiche planivolumetriche e maggio 2020, numero 34).
tipologiche, insieme alla volumetria
preesistente. Iva del 10%
Anche per gli interventi di demolizio-
Prove facilitate ne e ricostruzione dei fabbricati, con
La situazione legittima delle costruzio- incremento di volumetria, in base al-
ni, dalla quale partire, non deve più ne- l’articolo 31, comma 1, lettera d), Dpr 6
cessariamente risultare solo da docu- giugno 2001, n. 380, è possibile bene-
menti formali. Se le costruzioni sono re- ficiare delle detrazioni (risposta 30
mote basterà riferirsi a documenti pro- giugno 2020, n. 19; circolari 1° luglio
banti. Potrà essere utile qualsiasi altro 2010, n. 39/E, risposta 4.1 e 16 febbraio
atto pubblico o privato (articolo 9 bis 2007, n, 11/E; risoluzioni 7 luglio 2008,
comma 1 bis Dpr 380) che dimostri la n. 283/E; 11 luglio 2008,n. 295/E, 4
provenienza, comprese le riprese foto- gennaio 2011, n. 4/E).
grafiche ed i documenti d’archivio. Ai fini Iva, però, non possono essere
considerati interventi di costruzione di
I requisiti nuovi fabbricati, essendo classificati
Anche per gli interventi di demolizione nella categoria degli interventi di ri-
e ricostruzione agevolati con il super- strutturazione edilizia.
bonus del 110% deve essere effettuato L’aliquota Iva su questi lavori è del
almeno uno dei tre interventi trainanti, 10%, in base alla voce 127-quaterdecies
vi deve essere l’aumento delle classi della Tabella A, parte III, allegata al Dpr
energetiche e devono essere rispettate 633/1972, e non del 4% come «nuova co-
le condizioni previste dai requisiti tec- struzione», in base alla voce 39) della
nici del decreto del ministero dello Svi- Tabella A, Parte II, allegata al Dpr
luppo economico del 6 agosto 2020. È 633/1972 (risposte del 27 novembre
necessario rispettare il requisito del 2020, n. 564; del 6 ottobre 2020, n. 446 e
miglioramento di due classi energeti- circolare del 16 febbraio 2007, n. 11/E,
che dell’edificio e acquisire l’Ape ante e paragrafo 3.1).
post intervento (circolare 22 dicembre © RIPRODUZIONE RISERVATA

31
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

I COSTI la detrazione ecobonus del 65%, il limite


massimo di spesa è pari a 92.307,69 euro
Massimali (ossia 60.000 : 65 x 100). Se, invece, il con-
tribuente, disponendo di tutti i requisiti
di spesa necessari, esegue l’installazione come
intervento trainato meritevole del 110%,
e prezzi congrui allora il limite di spesa diviene 54.545,45

per il superbonus (ossia 60.000 : 110 x 100), come confer-


mato sia dal ministero dello Sviluppo
economico che dall’agenzia delle Entra-
te, quest’ultima con la circolare 30/
di Giorgio Gavelli E/2020 (risposta 4.4.3).Importi di spesa

I
ulteriori rispetto a questi ammontari non
contribuenti interessati al superbo- fruiscono della detrazione, nemmeno di
nus 110% devono gestire due livelli di quella ridotta al 50%-65%.
limitazione alle spese.
Secondo livello: il prezzo
Il primo livello: i tetti di spesa Questi tetti di spesa vanno coordinati con
Un primo livello è costituito dai tetti di i vincoli di prezzo, che sono oggetto di at-
spesa imposti dal legislatore, che si diffe- testazione di congruità da parte del tecni-
renziano per ogni tipologia di intervento co (si veda il capitolo 7). Il decreto del mi-
e, ai fini del superbonus, nell’ambito del nistero dello Sviluppo economico del 6
medesimo intervento, a seconda della ti- agosto 2020 (cosiddetto Dl Requisiti), ri-
pologia di edificio su cui esso è realizzato. guardante i requisiti tecnici che devono
Si vedano in tal senso i differenti livelli soddisfare molti degli interventi a cui vie-
massimi di spesa agevolabili previsti alle ne ricollegato un bonus fiscale, costitui-
lettere a), b) e c) del comma 1 dell’articolo sce un riferimento molto importante per
119 del Dl Rilancio. Per gli interventi trai- chi intende sostenere le spese agevolabi-
nati di natura ecobonus (quelli di cui al li, non soltanto dal punto di vista tecnico
comma 2 della stessa disposizione), oc- ma anche da quello della detrazione spet-
corre ricordare che l’articolo 14 del Dl tante, in quanto con il provvedimento
63/2013 non prevede, in realtà, dei limiti vengono fissati i massimali di costo spe-
di spesa ma dei limiti di detrazione, i qua- cifici per singola tipologia di intervento.
li, evidentemente, mutano al variare del- Prima di tale decreto chi eseguiva gli in-
l’aliquota di detrazione cui sono collegati. terventi agevolati sapeva che doveva ri-
Per essere più chiari consideriamo, per spettare i limiti massimi di spesa o di detra-
esempio, l’intervento di installazione dei zione fissati dalla norma specifica, in
collettori solari, a cui il legislatore attri- quanto l’eccedenza non sarebbe stata age-
buisce un limite di detrazione di 60mila volata (rari sono i casi in cui il limite non era
euro. Ciò significa che se il contribuente stato previsto, come nel caso dei dispositi-
che esegue l’intervento intende sfruttare vi multimediali per il controllo “da remo-

32
GLI INTERVENTI AMMESSI

to” degli impianti di riscaldamento e cli- fattura) verifichi la presenza delle asse-
matizzazione). In proposito l’allegato B al verazioni e delle attestazioni rilasciate
decreto fornisce un utile schema riepilo- dai professionisti incaricati.
gativo, aggiornato con il superbonus . Va rilevato, comunque, che il decreto
Già però il comma 3-ter dell’articolo 14 Requisiti, una volta entrato in vigore, ha
del decreto 63/2013 prevedeva uno o più effetto anche sui lavori di risparmio ener-
decreti interministeriali per la fissazione getico che non fruiscono del superbonus,
non solo dei «requisiti tecnici che devono (vale il richiamo di cui al Dl 63/2013). È
soddisfare gli interventi che beneficiano importante quanto previsto dall’articolo
delle agevolazioni», ma anche dei «mas- 12 del decreto, ossia che le disposizioni e i
simali di costo specifici per singola tipolo- requisiti tecnici in esso contenuti si appli-
gia di intervento», oltre alle procedure e cano agli interventi la cui data di inizio la-
modalità di esecuzione dei controlli da vori sia successiva all’entrata in vigore
parte dell’Enea. La disposizione prevede- dello stesso, mentre a quelli con inizio la-
va che, nelle more dell’approvazione dei vori (documentato) in data antecedente
decreti, si facesse riferimento ai decreti 19 si applicano le previgenti regole (e quindi
febbraio 2007 (Mef) e 11 marzo 2008 (Mi- senza i limiti di spesa specifici). Il decreto
se), i quali però non si occupano dei tetti di del ministero dello Sviluppo economico
spesa. Questa situazione non poteva con- del 6 agosto è stato pubblicato sulla Gaz-
tinuare, per effetto di quanto previsto dal- zetta ufficiale del 5 ottobre 2020 ed è in vi-
l’articolo 119, comma 13, lettera a), del Dl gore dal giorno successivo. Per i lavori
Rilancio, secondo cui (ai fini dell’ecobo- iniziati a partire da tale data vigono quin-
nus maggiorato) «i tecnici abilitati asse- di i requisiti aggiornati.
verano il rispetto dei requisiti previsti dai
decreti di cui al comma 3-ter dell’articolo L’applicazione dei limiti
14» del Dl 63/2013 «e la corrispondente Ma come si applicano i “paletti” ai costi
congruità delle spese sostenute in rela- dei singoli interventi che, in moltissimi
zione agli interventi agevolati», assevera- casi, renderanno inutile (in quanto infe-
zione che, peraltro, va inviata all’Enea. riori ad essi) il massimale di spesa o di de-
Anche per il sismabonus al 110%, la suc- trazione fissato dal legislatore?
cessiva lettera b) del comma 13 prevede Il decreto prevede che, fermi restando i
per i professionisti incaricati l’attestazio- limiti generali, l’ammontare delle detra-
ne della congruità delle spese sostenute zioni fiscali o della spesa ammissibile per
in relazione agli interventi agevolati (in gli interventi volti all’ecobonus è calcola-
questo caso il decreto di riferimento è to sulla base di massimali di costo specifi-
quello del ministero delle Infrastrutture ci per singola tipologia di intervento (non
58/2017, come modificato dal decreto previsti per il sismabonus). Il tecnico as-
329/2020). In entrambi i casi, viene an- severatore attesta che i costi per tipologia
che previsto che il professionista che rila- di intervento sono inferiori o uguali ai
scia il visto di conformità (obbligatorio in prezzi medi delle opere compiute ripor-
caso di cessione del credito o di sconto in tati nei prezziari predisposti dalle regioni

33
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE GLI INTERVENTI AMMESSI

e dalle province autonome competenti, colato sulla base dei massimali di costo
di concerto con il ministero. fissati dal ministero dello Sviluppo eco-
In alternativa a questi prezziari, il tec- nomico e allegati al decreto (allegato I),
nico può riferirsi ai prezzi riportati nelle che possono essere utili anche in caso di
guide sui «Prezzi informativi dell’edili- ricostruzione analitica del costo di inter-
zia» edite dalla casa editrice Dei – tipo- venti in tutto o in parte non presenti nei
grafia del Genio civile. Per gli interventi in prezzari locali. Questi ultimi valori vanno
cui l’asseverazione può essere sostituita intesi al netto di Iva, prestazioni profes-
da una dichiarazione del fornitore o del- sionali e opere complementari relative
l’installatore (mai nel superbonus), l’am- alla installazione e alla messa in opera
montare massimo delle detrazioni fiscali delle tecnologie.
o della spesa massima ammissibile è cal- © RIPRODUZIONE RISERVATA

Gli interventi “ecobonus trainanti” ammessi al 110% con spesa massima per singola unità

Per chi non sceglie cessione del credito o sconto in fattura l’importo si detrae in 5 o 4 rate annuali )
RIFERIMENTO AL COMMA 1 SPESA
DELL’ARTICOLO 119 DEFINIZIONE INTERVENTO MASSIMA
DEL DL 34/2020 AMMISSIBILE €
INVOLUCRO EDILIZIO
Interventi di isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che
lettera a) interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento *
della superficie disperdente lorda dell’edificio
COLLETTORI SOLARI
lettera b) **
Installazione di collettori solari termici
lettera c) 30.000
IMPIANTO DI CLIMATIZZAZIONE INVERNALE E PRODUZIONE DI ACQUA CALDA SANITARIA
lettera b) Caldaie a condensazione con s maggiore o uguale al 90% su impianti **
lettera c) centralizzati 30.000
lettera b) Sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale con **
lettera c) impianti dotati di pompe di calore ad alta efficienza 30.000
lettera b) Sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale con **
lettera c) impianti dotati di apparecchi ibridi 30.000
lettera b) **
Microcogeneratori
lettera c) 30.000
Sostituzione di scaldacqua con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla
lettera b) e c) **
produzione di acqua calda sanitaria.
Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con caldaie a
lettera c) biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5 30.000
stelle individuata ai sensi del regolamento di cui al Dm Ambiente 186/2017
lettera b) **
Allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente
lettera c) 30.000
(*) 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più
accessi autonomi dall'esterno; 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari; (**) 20.000 euro, moltiplicati per il
numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari ovvero a euro 15.000, moltiplicati per il numero delle unità
immobiliari che compongono l'edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari

34
2
CHI PUÒ
BENEFICIARE
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

I DESTINATARI
Solo condòmini
e persone fisiche
accedono al 110%

di Alessandro Borgoglio, Andrea Cartosio e Luca De Stefani

L’
articolo 119 del Dl O dagli Iacp (Istituti autonomi case
34/2020, al comma 9, popolari);
circoscrive con preci- O dalle cooperative di abitazione a
sione l’ambito dei sog- proprietà indivisa;
getti beneficiari del su- O dalle Onlus, organizzazioni di vo-
perbonus del 110 per cento. lontariato e associazioni di promozio-
Il superbonus del 110% riguarda solo ne sociale;
gli interventi effettuati: O dalle associazioni e società
O dai condomìni; sportive dilettantistiche (solo per
O dalle persone fisiche (al di fuori del- gli spogliatoi).
l’esercizio di attività di impresa, arti e Oltre ai condomìni, quindi, i princi-
professioni, su singole unità immobi- pali beneficiari dell'agevolazione sono
liari) solo per un «numero massimo di le persone fisiche. I professionisti sono
due unità immobiliari»; ammessi solo per gli immobili detenu-

36
CHI PUÒ BENEFICIARE

Non solo proprietari

Tra gli aventi diritto alla detrazione rientrano il nudo pro-


prietario dell'immobile, i titolari di un diritto reale di godi-
mento sull'imobile (come l’uso, l’usufrutto o l’abitazione),
di un diritto personale di godimento (come l’inquilino nella
locazione o il comodatario nel contratto di comodato) o di
ti a uso privato, non anche per gli studi una concessione demaniale, così come il familiare convi-
in cui esercitano l'attività. Va verifica- vente del possessore o detentore dell'immobile oggetto
to, quindi, come è stato acquistato o dei i lavori, che ha sostenuto le relative spese. In questo
come si detiene l'immobile: se a titolo caso la convivenza nell'abitazione interessata deve esiste-
personale o meno. re già quando iniziano i lavori o prima, nel momento in cui si
Come per i condomìni, anche per le sostengono le spese detraibili (risposta 215 dell'agenzia
persone fisiche le unità immobiliari delle Entrate, 14 luglio 2020). Se su una stessa unità im-
possono essere di qualunque tipologia mobiliare vi sono più soggetti ammessi al bonus (si pensi al
(escluse le categorie catastali A/1, A/8 caso del nudo proprietario e dell'usufruttuario), il limite
e A/9): abitazioni anche secondarie, della spesa massima agevolata resta unico e va suddiviso
uffici, negozi o capannoni (singolar- tra coloro che hanno diritto alla detrazione (circolare 28/
mente accatastati o facenti parte di E/2006), in relazione alle spese sostenute ed effettiva-
condomìni), purché siano sempre di mente rimaste a carico (circolare 19/E/2020 dell'8 luglio)
contribuenti persone fisiche (al di fuo-

37
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

ri dell'ambito imprenditoriale o pro- distintamente accatastate di un edifi-


fessionale). cio interamente posseduto da un uni-
co proprietario o in comproprietà fra
Ville, castelli e case signorili più soggetti.
Nel corso dell’annualità 2020, con ri- Le modifiche apportate al comma 9
sposta a una Faq pubblicata sul sito dell’articolo 119 Dl 34/2020 (si veda al-
istituzionale dell’agenzia delle Entra- le pagine 54 e seguenti) hanno previsto
te, e attraverso la circolare 30/E, è stata l’accesso per le persone fisiche relati-
resa un’interpretazione relativamente vamente a interventi realizzati su uni-
alla possibilità di accesso al superbo- tà immobiliari non strumentali, per-
nus per gli immobili considerati di lus- tanto al di fuori dell’esercizio dell’atti-
so rientranti nelle categorie A/1, A/8 e vità di impresa o lavoro autonomo, alla
A/9. È stato chiarito che i possessori o detrazione del superbonus su edifici
detentori di queste unità immobiliari composti da 2 a 4 unità immobiliari di-
possono fruire della detrazione per le stintamente accatastati. Anche in tal
spese sostenute per interventi realiz- caso la detrazione è fruibile con riferi-
zati sulle parti comuni dell’edificio in mento agli interventi realizzati al mas-
condominio. Tale parziale apertura simo su due unità immobiliari.
non consente però di fruire del super-
bonus per interventi trainati e trainan- Immobili strumentali
ti realizzati sulle proprie unità, in virtù Le nuove normative in materia non
delle previsioni contenute, e non mo- hanno interessato nemmeno questa
dificate, nel comma 15-bis dell’articolo volta gli immobili cosiddetti strumen-
119 Dl 34/2020 il quale prevede che il tali. Queste unità, così come previsto
110 per cento non si applica «alle unità dal Tuir, sono definibili tali poiché «le
immobiliari appartenenti alle catego- loro caratteristiche non sono suscetti-
rie catastali A/1, A/8, nonché alla cate- bili di diversa utilizzazione senza radi-
goria catastale A/9 per le unità immo- cali trasformazioni e si considerano
biliari non aperte al pubblico». strumentali anche se non utilizzati o
anche se dati in locazione o comoda-
Condòmini e unici proprietari to». Si tratta di immobili non abitativi
L’annosa problematica relativa alla detenuti da esercenti attività di impre-
possibilità, per un unico proprietario o sa, arte o professione.
per una comproprietà tra più soggetti, I titolari di reddito d’impresa o pro-
di accedere al superbonus eseguito su fessione potranno rientrare tra i bene-
un edificio proprio, pare definitiva- ficiari dell’agevolazione nella sola ipo-
mente risolta. Secondo il previgente tesi di partecipazione alle spese per in-
intendimento delle Entrate, l’agevola- terventi trainanti effettuati dal condo-
zione fiscale non poteva essere appli- minio sulle parti comuni (si veda alle
cata agli interventi realizzati sulle par- pagine seguenti).
ti comuni a due o più unità immobiliari RIPRODUZIONE RISERVATA

38
CHI PUÒ BENEFICIARE

LA PLATEA delle unità immobiliari destinate a resi-


denza ricomprese nell’edificio sia infe-
Professionisti riore al 50 per cento. In caso contrario
(superficie complessiva delle unità im-
e imprese, mobiliari residenziali superiore al
50%), invece, è possibile ammettere al-
l’agevolazione la detrazione anche il proprietario e il

è limitata detentore di unità immobiliari non re-


sidenziali, che sostengano le spese per
le parti comuni.
Oltre ai condomìni, l’altra grande cate-
di Luca De Stefani goria di beneficiari del superbonus del

I
110% per l’ecobonus, le misure antisi-
titolari di reddito d’impresa o pro- smiche «speciali», i pannelli fotovol-
fessionale sono esclusi da qualun- taici e le colonnine di ricarica dei veicoli
que detrazione Irpef o Ires del 110% elettrici, è costituita dalle «persone fi-
(ad esempio, su uffici, negozi o i fabbri- siche, al di fuori dell’esercizio di attivi-
cati produttivi), tranne nell’ipotesi della tà di impresa, arti e professioni, su uni-
partecipazione alle spese per interventi tà immobiliari», solo residenziali per la
«trainanti» effettuati dal condominio circolare 24/E/2020, e non apparte-
sulle parti comuni, a prescindere dalla nenti alle categorie catastali «A/9 per
circostanza che gli immobili posseduti o le unità immobiliari non aperte al pub-
detenuti siano immobili strumentali al- blico», A/1 e A/8.
le attività di impresa, arti e professioni Con la locuzione «al di fuori dell’eser-
ovvero unità immobiliari che costitui- cizio di attività di impresa, arti e profes-
scono l’oggetto delle attività stesse ov- sioni», il legislatore ha inteso precisare
vero, infine, beni patrimoniali apparte- che il superbonus riguarda unità im-
nenti all’impresa. mobiliari non riconducibili agli immo-
In quest’ultimo caso, per le unità im- bili strumentali, alle predette attività di
mobiliari non residenziali, però, va impresa o arti e professioni, alle unità
prestata attenzione a quanto sostenuto immobiliari che costituiscono l’oggetto
dalla circolare 24/E/2020, al paragrafo della propria attività e ai beni patrimo-
2, secondo la quale la detrazione non niali appartenenti all’impresa (le abita-
spetta per le spese per i lavori sulle parti zioni immobilizzate).
comuni condominiali da parte di con- Va verificato, quindi, come è stato
tribuenti (di qualunque tipologia, per- acquistato o come si utilizza o detiene
sona fisica, impresa o professionista) l’immobile, cioè se a titolo personale o
che possiedono o detengono unità im- meno, in quanto sono agevolati solo
mobiliari non abitative in condomìni gli immobili appartenenti all’ambito
prevalentemente non residenziali, cioè «privatistico» (circolare 24/E/2020,
quelli in cui la superficie complessiva al paragrafo 1.2).

39
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE CHI PUÒ BENEFICIARE

Imprese e professionisti della detrazione fiscale, pari a 105.600


L’agenzia delle Entrate ha recentemente euro (96.000 euro x 110%), da ripartire in
confermato che, in caso di unità immo- quattro o cinque anni, se capienti. In par-
biliari possedute o detenute da imprese ticolare , nel caso di acquisto, in una zona
o professionisti, il superbonus del 110% sismica 1, 2 o 3, da parte di una persona fi-
spetta, pro quota millesimale, per le spe- sica (non da parte di società) di un’abita-
se sostenute, in ambito condominiale, zione, soggetta a misure antisismiche re-
per gli interventi trainanti effettuati sul- alizzate da un’impresa di costruzione o
le parti comuni condominiali, mentre ristrutturazione immobiliare, mediante
non spetta per quelle sostenute dall’im- demolizione e ricostruzione di interi edi-
presa o dal professionista per gli inter- fici, spetta la detrazione del 110% del prez-
venti trainati, effettuati sulle singole zo della singola unità immobiliare, risul-
unità immobiliari (anche se abitazioni). tante nell’atto pubblico di compravendi-
ta da effettuarsi entro 18 mesi dalla con-
Sismabonus acquisti clusione dei lavori e, comunque, tra il 1°
Le imprese di costruzione sono indiretta- luglio 2020 e il 30 giugno 2022, entro un
mente agevolate dal super sismabonus ammontare massimo di spesa pari a
acquisti del 110%, riservato agli acquirenti 96mila euro per ciascuna unità.
delle abitazioni ricostruite, in quanto il
costo effettivo di queste ultime, in capo Onlus, Odv e Aps
agli acquirenti, va considerato al netto Per le Onlus, le organizzazioni di vo-
lontariato (Odv) e le associazioni di
promozione sociale (Aps), non è previ-
Uffici o capannoni in unica unità immobiliare sta alcuna limitazione espressa alla de-
stinazione dell’unità immobiliare su
cui effettuare i lavori, pertanto, il bene-
Le imprese, i professionisti ovvero anche le semplici per- ficio spetta per tutti gli interventi age-
sone fisiche che detengono un’unità immobiliare non volabili, indipendentemente dalla ca-
residenziale (come ad esempio un ufficio, un magazzino o tegoria catastale e dalla destinazione
un capannone), costituente un edificio (il quale, quindi, è dell’immobile oggetto degli interventi
composto da un’unica unità immobiliare), non possono medesimi, ferma restando la necessità
beneficiare del super bonus del 110 per cento. Solo se che gli interventi ammessi al superbo-
questa unità immobiliare non residenziale è «all'interno» di nus siano effettuati sull’intero edificio
un edificio condominiale, invece, possono beneficiare del o sulle singole unità immobiliari.
super bonus del 110% ma per i lavori («trainanti» o «traina- In questi casi, quindi, non opera la
ti») sulle parti comuni condominiali, a patto che il condomi- limitazione in ordine all’applicazione
nio sia prevalentemente residenziale. Si arriva a questa del superbonus agli interventi realiz-
conclusione, in parte contraria alla norma, analizzando la zati sugli immobili residenziali. Non
lista degli immobili agevolati, contenuta nella circolare si applica neanche la limitazione delle
delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2. due unità immobiliari.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

40
3
IL 110%
IN CONDOMINIO
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

L’APPROVAZIONE
In condominio
assemblee possibili
(meglio da remoto)

di Rosario Dolce

I
n condominio per approvare le comma 10, lettera o) : «Sono sospesi i
opere di cui al Dl Rilancio, o per sta- convegni, i congressi e gli altri eventi, ad
bilire le modalità di gestione del- eccezione di quelli che si svolgono con
l’incentivo, si passa dall’assem- modalità a distanza; tutte le cerimonie
blea dei condòmini, come stabili- pubbliche si svolgono nel rispetto dei
sce l’articolo 119, comma 9 bis. In questo protocolli e linee guida vigenti e in assen-
momento, con la pandemia in atto, è più za di pubblico; nell’ambito delle pubbli-
che lecito domandarsi se le adunanze dei che amministrazioni le riunioni si svol-
condòmini a norma dell’articolo 1136 Co- gono in modalità a distanza, salvo la sus-
dice civile, possano celebrarsi. La rispo- sistenza di motivate ragioni; è fortemen-
sta è affermativa. te raccomandato svolgere anche le
Il nuovo Dpcm del 14 gennaio 2021 pub- riunioni private in modalità a distanza».
blicato nella Gazzetta ufficiale del 15 gen- Ancor prima di ciò, una circolare del
naio conferma l’assunto all’articolo 1, ministero dell’Interno del 20 ottobre del

42
IL 110% IN CONDOMINIO

Sufficienti tre assemblee


L’avviso di convocazione di un’assemblea in presenza in
tempo di Covid è uno spaccato di informazioni, non solo
coincidenti con i punti da trattare come ordine del gior-
no. In esso, l’amministratore dovrà far presente che
l’assemblea si celebra in un luogo fisico, perché non si è
riusciti ad acquisire il consenso per la videoconferenza.
Nello stesso avviso andrà precisato che il luogo prescel-
to risponde alle norme anti-contagio, in quanto sanifi-
cato da una impresa specializzata (conservando la
documentazione attestante la certificazione dell’inter-
vento). Si potrà precisare che le postazioni dei condò-
mini partecipanti dovranno essere mantenute a debita
distanza, secondo una cintura di isolamento sanitario,
magari segnata per terra. L’uso delle mascherine dovrà
essere obbligatorio. Andando, invece, ai contenuti del-
l’assemblea, l’avviso enuncerà i punti da trattare. In
questo caso, a fronte dell’argomento da trattare (su-
perbonus) pare opportuno per l’amministratore pianifi-
care le assemblee, per rendere la trattazione più esau-
stiva possibile ed evitare plurime convocazioni.
Immaginando un procedimento lineare, in tema di su-
perbonus, si può ipotizzare che la prima assemblea sia
chiamata per discutere e deliberare l’affidamento dello
studio di pre-fattibilità. La seconda assemblea dovreb-
2020, precisava che la distinzione fra riu- be essere convocata per discutere e deliberare l’appro-
nioni private e attività convegnistiche e vazione dei documenti tecnici e l’affidamento delle
congressuali - il cui svolgimento in pre- opere. Nella stessa assemblea i condòmini potrebbero
senza è sospeso - è da ascrivere ad alcuni decidere in ordine alla gestione dell’incentivo fiscale di
elementi, quali il carattere ufficiale dei cui al 110%, come stabilito dall’articolo 119, comma 9
congressi e dei convegni, l’eventuale loro bis del Dl rilancio (con le debite accortezze di sorta
apertura alla stampa e al pubblico, il fatto rispetto all’impegno di natura personale che discende
che possano tenersi in locali pubblici o dal bonus fiscale). Infine, la terza assemblea potrebbe
aperti al pubblico. definire gli aspetti ultimi del superbonus, vale a dire
Elementi questi assenti, in tutto o in potrebbe essere chiamata a discutere e deliberare in
parte, nelle riunioni private, come, ad tema di certificazione finale delle opere.
esempio, nelle assemblee societarie e In questo caso, le assemblee potrebbero essere in
nelle assemblee dei condòmini. totale appena tre.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

43
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE IL 110% IN CONDOMINIO

FUORI DAL REGOLAMENTO sono piovute molte critiche, ma le pri-


me esperienze non possono dirsi ne-
Teleassemblea: gative. In realtà continuano a valere le
solite regole: tutti i condomini devono
necessario ricevere l’avviso di convocazione, tra-
smesso «a mezzo di posta raccoman-
l’assenso data, posta elettronica certificata, fax

preventivo o tramite consegna a mano»; l’avviso


deve contenere le solite indicazioni:
dal nome del condominio, ai tempi e ai
modi della adunanza, sino all’ordine
di Eugenio Antonio Correale del giorno. Si ripeterà anche la con-

L’
sueta chiusa finale, con la predisposi-
assemblea da remoto può es- zione della delega. Si potranno ag-
sere convocata solo se previ- giungere alcune avvertenze specifi-
sta dal regolamento di con- che, per segnalare che i condomini
dominio o se accettata previamente possono verificare i documenti conta-
dalla maggioranza dei condòmini. Le bili. Ovviamente, la convocazione da
nuove disposizioni si limitano a rile- remoto presuppone che l’ammini-
vare che per la videoconferenza l’avvi- stratore disponga degli indirizzi di
so di convocazione deve contenere posta elettronica dei convocandi e che
l’indicazione della piattaforma elet- invii i link per collegarsi.
tronica dove si svolge la riunione e
l’ora della stessa. Per la previa adesio- La piattaforma
ne si ritiene che occorra la maggioran- Ne esistono molte, abbastanza equi-
za numerica e non quella delle teste. È valenti; quasi sempre disporre di spe-
lasciato agli interessati di scegliere il cifiche utilità è questione di costo. Se
contenuto della clausola che può es- le assemblee non sono troppo nume-
sere introdotta nel regolamento, a rose, sino a 20-25 presenti, non si pre-
condizione che sia garantita la possi- sentano particolari necessità. L’am-
bilità di partecipazione a tutti gli aven- ministratore, il presidente e il segreta-
ti diritto. È precisato che nel caso del- rio e ogni partecipante possono vede-
l’assemblea da remoto «il verbale, re- re nel loro monitor tutti gli
datto dal segretario e sottoscritto dal interlocutori. L’organizzatore della
presidente, è trasmesso all’ammini- riunione può abilitare alla presenta-
stratore e a tutti i condomini con le zione di documenti, può abilitare i mi-
medesime formalità previste per la crofoni e può escluderli; le votazioni
convocazione». possono avvenire esattamente come
accadrebbe in una assemblea in pre-
Le prime esperienze senza. Per le assemblee con numero-
Al solito, sulla neonata disposizione sissimi condomini sono disponibili

45
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Il modello di convocazione strumenti particolari: la verifica di chi


“entra”, la registrazione delle entrate e
delle uscite, persino il calcolo automa-
Studio amministratore dottor Paolo Rossi & associati tico dell’esito delle votazioni. Queste e
Via Fulmine 24 20100 Milano
P.I. 000000000000000
TELEFONO 000000000000
altre utilità sono offerte con incre-
E.MAIL: SEGRETERIA@STUDIOPRESASSOCIATI
mento dei costi del noleggio della
piattaforma, al quale deve provvedere
l’amministratore. Gli amministratori
CONDOMINIO DI VIA Torre in Pietra 12 Milano
COD.
Egregio Signore
Condomino
Via
professionisti si stanno dotando degli
città
strumenti adeguati al tipo di lavoro
Milano, 22 gennaio 2021
che svolgono, spesso supportati dalle
Oggetto: Convocazione assemblea ordinaria e straordinaria
associazioni di appartenenza.
Formulo la presente per convocare i partecipanti al Condominio di via Torre in Pietra 12 Milano per l’assemblea che
sarà tenuta in prima convocazione il giorno 8 febbraio 2021 ad ore 9,30 e, mancando il numero legale, in seconda
convocazione il giorno 10 febbraio 2021 alle ore 18:00 sulla piattaforma elettronica....................(inserire nome
della piattaforma) con la modalità di videoconferenza prevista ed ammessa dall’art. 66 disp att.c.c., per discutere
e deliberare sul seguente L’assemblea mista
1.
Ordine del giorno
esame e discussione rendiconto 2020 e stato di riparto;
L’eventualità di una assemblea mista
consente di aggirare la ritrosia di mol-
2. conferma amministratore o nomina nuovo amministratore;
3. esame e discussione preventivo 2021 e stato di riparto;
4. esame relazione di base già autorizzata dalla assemblea per determinare la fattibilità e la convenienza di

ti, ma concedere la possibilità di inter-


interventi di miglioramento energetico e la conseguente possibilità di fruire delle agevolazioni superbonus (110
%) o bonus facciate (90%);
5. eventuale autorizzazione a proseguire con la progettazione di massima, nomina dei professionisti che

venire di presenza comporta difficoltà


dovranno collaborare con l’amministratore; esame preventivi di spesa per tali attività; illustrazione delle
possibili cessioni del credito di imposta; approvazione dello stato di riparto.

Si allegano le avvertenze per procedere al collegamento mediante piattaforma elettronica; si indica il link
per la riunione: per l’amministratore e potrebbe risol-
DELEGA PER LA PARTECIPAZIONE ALLA ASSEMBLEA
versi in un boomerang, laddove troppi
il sottoscritto ......................................... (portatore di millesimi)
delega il signor ......................................... a rappresentarlo all'assemblea di cui al presente avviso. condomini scelgano tale modalità. La
firma.................................................
disponibilità deve essere quindi limi-
Eugenio Antonio Correale
tata a consentire a chi abbia vere diffi-
coltà di prendere contatto con l’am-
ministratore per concordare di pre-
sentarsi presso il suo studio o in altro
idoneo luogo fisico.
La forma della convocazione della teleassemblea resta Per l’assemblea mista o “ibrida”
quella abituale: per garantire la regolare ricezione oc- occorrono strumenti per nulla co-
corre che sia inviata per posta raccomandata, posta stosi: un monitor posizionato in
elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. modo da esser visto da tutti i presen-
Questo perché la disciplina delle convocazioni non è ti in loco, una telecamera idonea a ri-
affatto cambiata a seguito dell’introduzione della prendere tutti i presenti e farli vede-
possibilità di svolgere le assemblee online, se non re a chi sia collegato da remoto ed
perché deve contenere l’indicazione della piattaforma uno o più microfoni che facciano
elettronica dove si svolge la riunione e, naturalmente, sentire a chi sta a casa sua la voce di
l’ora della stessa. Rimane sempre inefficace una con- chi è presente in sala.
vocazione fatta via mail a meno che non sia stata pre- Le prime esperienze indicano che è
ventivamente autorizzata per iscritto dal singolo con- più difficile spiegare le minute moda-
domino (Corte d’appello di Brescia, sentenza 4/2019) lità che eseguire collegamenti efficaci
ed efficienti.

46
IL 110% IN CONDOMINIO

Lo svolgimento La fattibilità
L’assemblea da remoto ha un suo mo-
do di dispiegarsi, diverso rispetto a
quelle tradizionali. Si presentano
Delibera di approvazione dell’incarico per verificare ammissibilità e
condòmini che mai si sarebbe distur- convenienza:
bati a spostarsi da casa; cambiano le L’amministratore presenta all’assemblea l’Ingegnere ................., che ha già
proceduto ad una prima visita dell’edificio e dell’impianto termico e che ha
interlocuzioni; possono presentarsi esaminato sommariamente la documentazione tecnica conservata
dall’amministratore.
eccessi verbali. Occorre seguire un L’Ingegner.......................fa presente di non avere rilevato motivi che rendano
preciso ordine: si parte con la consta- inutili ulteriori esami e rilievi e si dichiara disposto a procedere ad analisi più
approfondite ed idonee a verificare fattibilità e convenienza anche fiscale di
tazione della regolarità delle convoca- interventi di miglioramento delle caratteristiche dell’edificio dal punto di
vista dei consumi energetici o di manutenzione straordinaria delle facciate.
zioni e del conseguimento dei quo- Preso atto di quanto sopra l’assemblea delibera quindi di incaricare
rum. Poi si nominano presidente e se- l’Ing................. di procedere alla verifica, anche mediante esami purché non
distruttivi o eccessivamente costosi, dello stato dei muri perimetrali e di tutte
gretario. Il presidente avrà l’onere di le parti e gli impianti dell’edificio che abbiano rilevanza ai fini dell’eventuale
conseguimento del cosiddetto superbonus, del sismabonus, del bonus facciate
disciplinare il dibattito e darà subito o delle altre agevolazioni fiscali in vigore. L’ingegner..........è incaricato in
regole precise, soprattuto sulla durata particolare di riferire: a) sulla necessità tecnica degli interventi,
nell’immediato o in temi brevi; b) sulla possibilità tecnica e pratica degli
degli interventi. interventi; c) sulla loro compatibilità con i presupposti per le agevolazioni
fiscali; d) sulla esistenza di ragioni ostative, ad esempio per possibili conflitti
con i vicini; nel caso si debbano eseguire interventi su proprietà esclusive, il
Il verbale e la chiusura professionista dovrà segnalarli tempestivamente all’amministratore affinché
il medesimo verifichi la disponibilità degli interessati; e) sulla probabilità di
La sobrietà che caratterizza le nuove rispettare i tempi e le scadenze previste dalla legge; f) su ogni altro aspetto
che riterrà utile, anche a proposito della inesistenza di abusi edilizi rilevanti
disposizioni sulla teleassemblea (arti- ai fini delle agevolazioni.
Il professionista e l’amministratore potranno procedere anche alla ricerca di
colo 66 disposizioni attuative Codice professionisti, imprese, di finanziatori o di Esco interessate a collaborare per
civile) non ha impedito che l’ultima la realizzazione degli interventi.
Si conviene che la relazione sarà presentata entro il..................che sarà
parte del nuovo testo dell’articolo si distribuita ai condomini e sarà discussa in occasione di assemblea che sarà
convocata entro trenta giorni.
chiuda con una frase sovrabbondante Compenso al professionista: €.....................
«il verbale, redatto dal segretario e
sottoscritto dal presidente, è trasmes-
so all’amministratore e a tutti i condo-
mini con le medesime formalità previ- Uno dei momenti più delicati dello svolgimento dell’as-
ste per la convocazione». È opportuno sembea è l’indispensabile conferimento dell’incarico
evidenziare che l’assemblea da remo- per la verifica della fattibilità dell’intervento. Si tratta,
to presenta aspetti di novità, anche ol- in questo caso, di un atto non previsto dalla normativa
tre quanto derivi dal dato letterale. ma reso necessario dalla complessità dell’operazione e
Molto ci sarebbe da dire sulla registra- dai rischi che possono colpire i committenti qualora, a
zione, che nessuno può impedire e che fine lavori, si verificasse la mancanza di alcuni requisiti
in molti casi può essere utilizzata nei richiesti, questi sì, dalla legge. La verifica mira quindi a
giudizi. Appare utile altresì evidenzia- garantire che si possono avviare gli interventi senza
re che occorre redigere il verbale con- rischi, magari con impostazioni diverse da quelle ini-
testualmente alla riunione e leggerlo zialmente immaginate dai condòmini ma con reali
alla fine di ogni votazione o, almeno, possibilità di essere considerate all’interno del perime-
prima della chiusura. tro della norma
© RIPRODUZIONE RISERVATA

47
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

L’ITER DA SEGUIRE tervenga e si proponga per procedere


senza impegno e senza spese. La delibe-
Maggioranze ra deve assegnare l’incarico completo,
che comprenda fattibilità tecniche e
ridotte convenienze fiscali.
L’amministratore curerà di segnalare
per procedere all’esperto, che è bene compensare ade-

più rapidamente guatamente, le responsabilità che si as-


sume. L’assemblea potrebbe anche affi-
darsi sin dall’inizio alle verifiche che un
soggetto terzo prometta, di solito appa-
di Eugenio Antonio Correale rentemente senza costi. Tale imposta-

S
zione sarebbe legittima, ma è più pru-
embra essersi arrestata l’alluvio- dente seguire la strada realistica appena
ne di nuove regole in tema di su- evidenziata e chiedere addirittura la
perbonus, bonus facciate ed ulte- compilazione di tabelle comparative che
riori agevolazioni; è quindi tempo per in- permettano di scegliere in maniera con-
dividuare le modalità più opportune per sapevole. L’indagine preliminare an-
le decisioni assembleari. In primo luogo, drebbe affidata a un professionista terzo
è indispensabile tenere un’assemblea che non possa sperare in utilità migliori
preliminare, dedicata ad illustrare ai per effetto delle scelte assembleari, così
condòmini necessità e opportunità. come è sempre bene che controllori e
Il conseguimento delle agevolazioni fi- controllati non coincidano.
scali presuppone molteplici condizioni; Sempre per consentire ai condomini di
tutti parlano del superamento di due deliberare in tranquillità, l’assemblea
classi energetiche, ma occorre anche ve- potrebbe chiedere all’amministratore di
rificare circostanze molto specifiche. inserire in ogni contratto, da quello sulle
Non sempre è possibile il rivestimento indagini preliminari sino all’affidamen-
a cappotto, vanno individuati possibili to definitivo, clausole molto precise che
problemi con i vicini (sconfinamenti ec- vincolino chi tratta con il condominio a
cessivi) o con alcuni condomini, vanno dichiarare che gli interventi devono esse-
accertati eventuali abusi edilizi che po- re concepiti, progettati e realizzati in mo-
trebbero impedire le detrazioni di impo- do tale da consentire al condominio ed ai
sta. Tutti gli interventi possono nascon- condomini di fruire dei bonus (superbo-
dere insidie: il locale della centrale termi- nus e sismabonus) di cui al Dl rilancio e
ca deve essere adeguato agli impianti che alle normative collegate.
vi si vogliono collocare e le pendenze dei È utile inserire l’obbligo di segnalare
lastrici solari non vanno compromesse. immediatamente il palesarsi di circo-
Le indagini di fattibilità e di conve- stanze che impediscano le agevolazioni
nienza devono essere autorizzate dal- tributarie, quale che ne sia l’ambito o la
l’assemblea, anche quando un terzo in- natura: difficoltà di realizzare le opere di

48
IL 110% IN CONDOMINIO

isolamento termico (cappotto o simili)


nel rispetto delle proprietà dei singoli
Così si limita il dissenso
condomini o di terzi; impossibilità di rea-
lizzare gli isolamenti conseguendo ade- Delibera di imputazione ad uno o più condomini dell’intera spesa per gli
interventi di agevolazione superbonus, sismabonus e bonus facciate
guate prestazioni ed ogni altra simile (Legge Bilancio 2020 n. 178/2020, art. 1 comma 66 lettera p, aggiunta al
evenienza. Si tratterà di premessa che comma 9 bis legge 34/2020)
Ordine del giorno:
non esonererà da ulteriori cautele, ma
1. esame relazione redatta dai professionisti incaricati dalla assemblea del..................;
che già indirizzerà opportunamente chi individuazione degli interventi segnalati come idonei a conseguire le agevolazioni
“superbonus” o “bonus facciate”; individuazione delle modalità per l’esecuzione degli
abbia tendenza eccessiva a promesse dif- interventi e degli impegni di spesa.
ficili da realizzare. 2. Su richiesta dei signori............................imputazione ai medesimi dell’intera spesa
dell’intervento appena deliberato, come richiesto dai detti signori e come consentito
Alla prima delibera dovranno seguire dal vigente testo dell’art. 9 bis d.l. 34/2020:

quelle ulteriori, man mano che dalla ana- Delibere (necessarie entrambe):
lisi preliminare si passerà a misure più 1. L’amministratore ed i professionisti già incaricati nel corso della assemblea del
concrete. Per tutte le decisioni l’assem- ..................febbraio 2021 illustrano le rispettive relazioni, già inviate a tutti i
condomini, e confermano di avere individuato come utili rispetto alle esigenze di
blea potrà deliberare con quorum al- manutenzione del condominio ed idonei a conseguire le agevolazioni superbonus
o bonus facciate i seguenti interventi: ....................(es: isolamento a cappotto,
quanto ridotti. Il decreto 104/2020 ha in- integrale rinnovazione dell’impianto termico, ecc). Vengono altresì illustrati i
fatti introdotto la seguente disposizione: preventivi selezionati dall’amministratore e dai consiglieri e vengono discussi i
costi per gli interventi, quantificati in € .......L’assemblea, con il voto favorevole
«Le deliberazioni dell’assemblea del della maggioranza dei presenti, portatori di più di un terzo dei millesimi, approva
i seguenti preventivi...................., conferma gli incarichi ai professionisti ed indica
condominio aventi per oggetto l’appro- i seguenti costi : a) per gli interventi;...................b) per gli incarichi professionali;
vazione degli interventi di cui al presente 2. I condomini Signori Rossi, Verdi e Gialli prendono atto della approvazione di cui
articolo e degli eventuali finanziamenti sopra e ai sensi dell’art. 9 bis del D.L. 34/2020 dichiarano di volersi accollare
l’intera spesa relativa agli interventi approvati, anticipando che sottoscriveranno il
finalizzati agli stessi, nonché l’adesione presente verbale per conferma di tale dichiarazione irrevocabile. L’assemblea, con
all’opzione per la cessione o per lo sconto il voto favorevole della maggioranza dei presenti, portatori di più di un terzo dei
millesimi, approva e delibera di imputare ai detti signori l’intera spesa per gli
di cui all’articolo 121 sono valide se appro- interventi deliberati, riconoscendo che competeranno ai medesimi i diritti e le
incombenze connessi con le agevolazioni fiscali.
vate con un numero di voti che rappre-
Eugenio Antonio Correale
senti la maggioranza degli intervenuti e
almeno un terzo del valore dell’edificio».
È bene precisare che l’ampiezza della Uno dei limiti importanti alla delibera di cessione di
disposizione è tale da coprire tutte quan- tutto il credito d’imposta spettante ai condòmini è
te le decisioni, da quella iniziale sulle in- superabile con le stesse maggioranze della delibera
dagini preliminari, a quelle intermedie che approva i lavori e dispone la cessione del credito
sulla nomina di professionisti e imprese, o lo sconto in fattura: è infatti possibile accollare
sino a quelle definitive aventi ad oggetto tutte le spese a uno o ad alcuni condòmini, purché
l’autorizzazione alla stipula dell’appalto. questi ultimi esprimano «parere favorevole». Quindi,
La maggioranza dei presenti, con alme- se un’assemblea decide di accollare le spese ai soli
no un terzo dei millesimi a favore, può condòmini che vogliono cedere il credito d'imposta
approvare le delibere che concernono le (o ad alcuni di essi), gli altri verranno privati della
modalità e le forme della cessione del cre- base sui cui pretendere la detrazione, perché, non
dito, od anche l’affidamento della intera avendo spese da pagare, non hanno neppure nulla
operazione ad una Esco. da detrarre
© RIPRODUZIONE RISERVATA

49
TUTTO
IL BONUS
IN UN
CLICK
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE IL 110% IN CONDOMINIO

CREDITI FISCALI gli di usufruire del beneficio non già ce-


dendolo a terzi, ma direttamente con
Nel verbale detrazione in cinque quote annuali di
pari importo. Naturalmente queste
i nominativi scelte individuali rappresentano una
difficoltà nella gestione burocratica
di chi ha optato dell’operazione da parte dell’ammini-

per la cessione stratore e, soprattutto, da parte di im-


prese o banche cessionarie. Per questo
è possibile l’accollo delle spese solo ai
condòmini che intendono cedere il cre-
di Augusto Cirla dito, con una specifica delibera (si veda

L
il fac simile a pagina 46).
a delibera sui finanziamenti per
far fronte agli interventi che be- La cessione del credito
neficiano del superbonus, non- È fuori dubbio che per il condomino il
ché l’adesione all’opzione per la cessio- primario vantaggio del superbonus sia
ne del credito o allo sconto in fattura, è rappresentato dalla possibilità di cedere
valida se approvata con un numero di il credito di imposta o di ottenere subito
voti che rappresenti la maggioranza de- il relativo sconto in fattura: in tal modo si
gli intervenuti e almeno un terzo del va- vede ristrutturato l’edificio condomi-
lore dell’edificio. La scelta del legislatore niale in cui è sita la sua abitazione senza
di ridurre sensibilmente le maggioran- dover sopportare, in linea di massima,
ze necessarie ha di gran lunga semplifi- alcun costo o solo parte di esso. Sarebbe
cato l’assunzione delle relative delibere, dunque da dare quasi per scontata la
diversamente soggette, trattandosi di scelta unanime in assemblea di questa
interventi straordinari, alla ben più rigi- soluzione, così da rendere anche relati-
da regola dettata dal quarto comma del- vamente più facile la redazione del rela-
l’articolo 1136 Codice civile della metà tivo verbale.
del valore dell’edificio e della maggio- Va però tenuta in considerazione an-
ranza degli intervenuti in assemblea. che l’altra opportunità riconosciuta al
Ciò non significa, però, che il condò- singolo condomino, quella cioè di fruire
mino contrario alla cessione del credito del beneficio in modo diretto, essendo-
resti comunque vincolato dalla favore- ne lui il solo titolare. Il che impone, allo-
vole volontà manifestata dagli altri in ra, maggiore attenzione nella stesura
assemblea, perché non va dimenticato del verbale.
che il beneficiario dell’agevolazione fi-
scale non è il condominio (che peraltro Cessione comune o singola
nemmeno potrebbe esserlo), bensì il Ciò nonostante, è bene che in assemblea
singolo condomino, libero quindi di si evidenzino chiaramente i nominativi
optare per la diversa soluzione offerta- sia di coloro che, nell’insieme, optano

51
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

per la cessione del credito e sia di quelli che danno diritto al superbonus, nonché
che invece intendono operare singolar- l’asseverazione del rispetto dei requisiti
mente in tal senso. Sia i primi e sia i se- tecnici degli interventi effettuati e la con-
condi, con autonoma dichiarazione da gruità delle spese sostenute in relazione
inviare all’amministratore dopo l’as- agli interventi.
semblea, dovranno confermare la loro Precisa che ogni condomino può sceglie-
volontà pro o contro la cessione del cre- re di cedere autonomamente il proprio cre-
dito e il mandato all’amministratore di dito d’imposta. Anche costoro, al pari degli
provvedere a compiere gli adempimenti altri condòmini presenti o assenti, do-
formali richiesti per l’incombente. Va da vranno poi confermare all’amministrato-
sé che i dissenzienti dovranno provve- re la scelta operata a favore o meno della
dere a versare al condominio, nei tempi cessione del credito in forma comune o sin-
stabiliti dall’assemblea, le quote di spe- gola. Ricorda che, in difetto, non sarà pos-
sa previste a loro carico. sibile procedere per ciascuno alla cessione
del credito / sconto in fattura e le loro ri-
Modello di delibera spettive quote di competenza, così come
Ecco, di seguito, il testo del verbale con la deliberate, dovranno essere versate al con-
delibera di cessione del credito da utiliz- dominio a mezzo degli abituali bollettini
zare in caso non venga scelto preventi- di pagamento inviati dall’amministrato-
vamente il sistema dell’accollo della re alle scadenze deliberate ed approvate.
spesa solo ad alcuni condòmini descrit- Ricorda infine che l’amministratore de-
to a pagina 46: ve essere fornito di specifica autorizzazio-
«Punto n... odg: scelta di procedere alla ne da parte dell’assemblea allo svolgimen-
cessione del credito di imposta per far to di ogni più opportuno adempimento
fronte agli interventi del superbonus. In- previsto dalla legge per la cessione a terzi
carico all’amministratore per l’esecuzione del beneficio fiscale.
di ogni attività necessaria al fine dell’otte- Dopo la discussione, il Presidente invita
nimento della detrazione fiscale. Delibere i presenti alla votazione sulla scelta della
conseguenti cessione del credito d’imposta e, di conse-
Il Presidente concede la parola all’am- guenza, dell’autorizzazione all’ammini-
ministratore il quale specifica in dettaglio stratore per il compimento di ogni atto ne-
gli incombenti che dovranno essere svolti cessario per lo scopo .
per ottenere i benefici fiscali previsti dal Dl Votano a favore della cessione del credi-
34/2020, a favore dei condomini che in- to i sigg.ri … per complessivi mm... che sot-
sieme intendano procedere alla cessione toscrivono il presente verbale.
del credito di imposta, anche nella forma Esprimono voto contrario i sigg.ri … per
dello sconto in fattura applicato dall’im- complessivi mm…
presa appaltatrice dei lavori, per ottenere i Dichiarano invece di voler procedere
quali è indispensabile il visto di conformi- personalmente alla cessione del credito i
tà dei dati relativi alla documentazione sigg.ri … per complessivi mm. ….»
attestante la sussistenza dei presupposti © RIPRODUZIONE RISERVATA

52
IL 110% IN CONDOMINIO

IL PERIMETRO DELLE DETRAZIONI

Spese professionali
agevolabili al 110%
di Silvio Rivetti ni degli edifici condominiali, teatro de-

L’
gli interventi. L’inesistenza di abusi
articolo 119 del Dl 34/2020 di- edilizi è condizione essenziale per poter
spone che sono detraibili al usufruire delle detrazioni, compreso il
110% anche le spese sostenute 110%; e l’asseverazione “iniziale” che dà
per le asseverazioni, le attestazioni e i atto della regolarità urbanistica del-
visti di conformità previsti dalla norma: l’edificio non è meno essenziale di quel-
confermando così l’applicabilità, al la “finale” che attesti, ad esempio, il
mondo del superbonus, di regole gene- conseguimento del doppio salto di clas-
rali già largamente note. Del resto, le se energetica. Eventuali spese per sana-
spese per la progettazione e per le pre- torie edilizie non potranno invece esse-
stazioni professionali relative alle opere re agevolate.
agevolate sono considerate agevolabili Anche i costi per consulenze profes-
già secondo la disciplina di base delle sionali, comunque, devono rispettare
detrazioni nell’ambito dell’edilizia profili di congruità e di non-spropor-
(l’articolo 16-bi, comma 2 del Tuir). La zione, che costituiscono criteri ispirato-
prassi dell’agenzia delle Entrate acco- ri di base della normativa in esame. Al
glie nel superbonus le spese per presta- momento, i professionisti non trovano
zioni professionali strettamente con- migliori parametri, per il calcolo dei loro
nesse agli interventi realizzati e comun- compensi nella prospettiva di una pos-
que richieste dai medesimi: incluse le sibile verifica di congruità, rispetto a
spese relative alle perizie, agli studi di quelli di cui al Dm giustizia 17 giugno
fattibilità, ai sopralluoghi, alle relazioni 2016 (richiamato dall’articolo 13.1 lette-
di conformità degli edifici alle leggi in ra c), Dm Requisiti e l’agenzia delle En-
vigore, alla messa a norma degli immo- trate è sempre titolata, nella logica di ta-
bili secondo la normativa impiantistica. le controllo, a disconoscere la detrazio-
Ricadono, poi, nei tetti di spesa age- ne per le spese professionali che appaia-
volabili i costi per tutti gli adempimenti no immotivatamente sproporzionate.
che sono resi necessari, in maniera Sempre in applicazione dei principi
espressa o implicita, dalle norme fiscali generali, ricadono poi nelle soglie di
di riferimento. Tra questi, ad esempio la spesa detraibili gli importi dell’Iva cor-
verifica della regolarità urbanistica del- risposta ai fornitori (compresi i profes-
le unità immobiliari o delle parti comu- sionisti), dell’imposta di bollo, dei diritti

53
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE IL 110% IN CONDOMINIO

Compensi per gli amministratori fuori dal bonus

Le spese necessarie per eser- presente che tali spese pos- danno diritto alla detrazione.
citare le opzioni di cessione sono anche essere sostenute Di conseguenza di tale impo-
del credito e di sconto in fat- in via anticipata, rispetto al stazione, anche il singolo
tura sono detraibili, esatta- momento dell’effettiva realiz- condomino che, nel condomi-
mente come quelle professio- zazione della prestazione, nio minimo, si prestasse a
nali connesse all’esercizio così da ricadere nell’arco seguire i non banali incarichi e
della detrazione d’imposta. temporale di validità dell’age- adempimenti connessi agli
Tali opzioni, infatti, permetto- volazione). interventi agevolabili al 110%,
no il godimento in veste alter- Quanto alle spese per i com- qualora concordasse con gli
nativa del beneficio fiscale. pensi a favore degli ammini- altri condomini un compenso
Perciò, i compensi da corri- stratori di condominio, in a suo favore, non avrebbe
spondersi ai soggetti abilitati relazione alla gestione dei titolo di includere tale spesa
per il rilascio dei visti di con- lavori condominiali straordi- tra quelle agevolabili.
formità e per l’effettuazione nari, l’agenzia delle Entrate ha Resta detraibile il compenso
delle comunicazioni telemati- invece confermato di non corrisposto all’amministrato-
che delle opzioni, anche in considerarle comprese tra re di condominio qualora,
relazione ai singoli Sal, ricado- quelle ammesse alla detrazio- avendone i titoli, svolga la
no senz’altro nei massimali di ne (circolare 30/E/2020, funzione di responsabile dei
spesa agevolabili relativi agli punto 4.4.1). Tali eventuali lavori. Tuttavia la presenza di
interventi a cui fanno riferi- compensi extra, per il fisco, un potenziale conflitto d’inte-
mento: essendo costi per non sarebbero infatti caratte- resse e i notevoli rischi pro-
adempimenti obbligatori ai rizzati da un’immediata corre- fessionali sconsigliano que-
fini delle opzionie (e tenendo lazione con gli interventi che sta scelta.

per le concessioni e autorizzazioni am- 110% può essere esteso alle spese per i
ministrative; e in generale tutto quanto lavori di manutenzione ordinaria e
speso per le denunce di inizio lavori e straordinaria, necessari al completa-
per gli oneri di urbanizzazione. mento delle opere antisismiche (si pen-
Infine, sono agevolabili anche i costi si al rifacimento dei tramezzi e degli im-
dei lavori di completamento e finitura pianti, all’intonacatura e tinteggiatu-
degli interventi interessati dal superbo- ra); oppure alle spese per il rifacimento
nus, se rappresentabili come stretta- dei pavimenti, in conseguenza ad
mente connessi a questi ultimi a cura esempio della collocazione dell’im-
del tecnico asseveratore. pianto radiale di riscaldamento a pavi-
E poiché l’intervento “maggiore” in- mento in ambito ecobonus.
clude e assorbe in sé quello “minore”, il © RIPRODUZIONE RISERVATA

54
4
UNIFAMILIARI
E PALAZZINE
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

CASE INDIPENDENTI
Gestione più facile
quando la casa
è «unifamiliare»

di Gian Paolo Tosoni

L’
abitazione unifamiliare venti antisismici e a seguire gli interventi
(villette non a schiera, case trainati come gli infissi sino a 54.455 euro.
rustiche, o anche edifici im- La gestione del superbonus è molto più
portanti ma con una sola facile rispetto al condominio, perché le
unità immobiliare) è la si- decisioni del proprietario non corrono il
tuazione più semplice per l’applicazione rischio di contenziosi.
della detrazione del 110 per cento. Ha un Come affermato dall’agenzia delle En-
accesso autonomo e certamente anche gli trate con la circolare 30/E/2020, l’agevo-
impianti, per loro natura, sono esclusivi. lazione scatta anche in presenza di più in-
In questo caso la detrazione spetta fino terventi effettuati contemporaneamen-
al limite di spesa di 50mila euro per quan- te; in questo caso devono essere rispettati
to riguarda l'isolamento termico, 30mila gli adempimenti amministrativi relativi
per la sostituzione dell'impianto di cli- a ciascun intervento e detrazione.
matizzazione, 96mila euro per gli inter- L’Agenzia raccomanda la distinta con-

56
UNIFAMILIARI E PALAZZINE

Il diritto alla detrazione


Il superbonus del 110% premia soltanto le unità abita-
tive unifamiliari (villette e case sutonome) e quelle
(anche non abitative) che costituiscono un condomi-
nio. Al di fuori di queste ipotesi non scatta il diritto alla
detrazione. Tuttavia alcune tipologie di abitazioni uni-
familiari possono essere comprese in edifici plurifami-
liari, se sono «funzionalmente indipendenti» . Devono
avere l’accesso autonomo dalla strada anche attraver-
so un giardino o un cortile di proprietà comune; inoltre
devono avere almeno tre impianti autonomi compresi
far quello idrico, riscaldamento, gas ed energia elettri-
ca. Per esempio, le abitazioni situate in un residence in
cui dall’unico portone si accede tramite dei vialetti di
proprietà comune alle abitazioni, possono essere con-
siderate indipendenti anche se l'impianto idrico è con-
dominiale. Stesso discorso per il “condominio orizzon-
tale” costituito da villlette a schiera

Cosa succede se l'abitazione non è autonoma


Qualora la abitazione non sia funzionalmente indipen-
dente non ha diritto al bonus a meno che non sia com-
presa in un condominio che decida di fare i lavori nel-
l’ambito del superbonus. Un’altra disposizione della
legge di Bilancio ha previsto che un soggetto può esse-
tabilizzazione relativa ai diversi inter- re proprietario di un edificio che comprende fino a
venti, non essendo possibile fruire per le quattro unità immobiliari e può beneficiare delle detra-
medesime spese di più detrazioni. zioni previste per le «parti comuni» del fabbricato. In
Vanno applicate le regole della casa sostanza una bifamiliare dello medesimo proprietario
singola anche in presenza di una o più può usufruire del beneficio come condominio.
pertinenze distintamente accatastate. Il
dubbio viene perché l’Agenzia, in una ri- Come procedere per avere la detrazione del 110%
sposta, aveva precisato che nei condomì- Gli interventi di isolamento termico e rifacimento
ni, nella determinazione del numero del- dell'impianto di climatizzazione sono più semplici da
le unità immobiliari ai fini del calcolo del realizzare una abitazione singola in quano non c’è il
limite di spesa ammissibile, le pertinenza passaggio della deliberazione in assemblea. Occorre
non si contano. Ma questa regola non va- però, con glli interventi soddisfare il doppio salto di
le, ovviamente, per le case singole. classe energetica
© RIPRODUZIONE RISERVATA

57
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

LE PALAZZINE nella 24/E/20202 e in molte risposte a


interpelli l’Agenzia aveva giustificato
Esteso il 110% la sua scelta di vietare questa estensio-
ne, che invece era stata riconosiuta ai
a edifici con unico bonus precedenti (recupero edilizio e
risparmio energetico). È stato, infatti,
proprietario sostenuto che la scelta del legislatore di

e più unità richiamare espressamente per la pri-


ma volta, tra i beneficiari del superbo-
nus, i “condomìni” non ha consentito
di applicare a tale agevolazione la pras-
di Giorgio Gavelli si consolidata (riportata dalla circolare

L
19/E/20), finora adottata in materia di
a legge di Bilancio 2021 (preci- ecobonus, di sismabonus, nonché di
samente l’articolo 1, comma 66, detrazioni spettanti per interventi di
lettera n della legge 178/20) ha recupero del patrimonio edilizio. A
esteso l’ambito applicativo del super- questo proposito l’Agenzia riconosce-
bonus 110%, facendo rientrare nel peri- va che, per parti comuni, devono inten-
metro dell’agevolazione una tipologia dersi «in senso oggettivo» quelle rife-
di edifici (e, conseguentemente, di ribili a più unità immobiliari funzio-
soggetti proprietari) fino ad allora nalmente autonome, a prescindere
sempre esclusi dalle Entrate: i proprie- dall’esistenza di una pluralità di pro-
tari unici di edifici con più unità immo- prietari e, dunque, dalla costituzione di
biliari, che non sono condòmini e un condominio nell’edificio.
quindi non potevano beneficiare del Le “vecchie” agevolazioni, infatti,
110 per cento . spettano anche all’unico proprietario
La norma ha disposto l’inserimento (o ai comproprietari) dell’intero edifi-
tra i soggetti legittimati a usufruire cio per le spese relative agli interventi
della detrazione del 110%, le «persone realizzati sulle parti comuni.
fisiche, al di fuori dell’esercizio di atti- Invece, ai fini del superbonus secon-
vità di impresa, arte o professione, con do le Entrate (prima della legge di Bi-
riferimento agli interventi su edifici lancio):
composti da due a quattro unità immo- O se l’unico proprietario di tutte le
biliari distintamente accatastate, an- unità immobiliari di un edificio conce-
che se posseduti da un unico proprie- de in locazione o in comodato tutte o
tario o in da più persone fisiche». Ve- alcune delle predette unità immobilia-
diamo più in dettaglio. ri a più soggetti (detentori), non si co-
stituisce un condominio e di conse-
Le ragioni dell’estensione guenza non è possibile fruire del su-
Nella circolare 30/E/20 (di poche set- perbonus;
timane preedenti alla legge 178/2020), O se le unità immobiliari di un edificio

58
UNIFAMILIARI E PALAZZINE

appartenenti a diversi proprietari sono tastate, i quali, pur non costituendo un


concesse in locazione o in comodato a condominio, ora accedono al superbo-
un unico soggetto (detentore), restan- nus, anche se con il vincolo delle due
do fermo la costituzione del condomi- unità immobiliari per singolo contri-
nio è possibile fruire del superbonus. buente persona fisica (come interven-
Tanto è vero che i contribuenti in tali si- to massimo complessivo) di cui al com-
tuazioni stavano predisponendosi a ma 10 dell’articolo 119, fermo restando
creare le condizioni per rientrare nel il riconoscimento delle detrazioni per
superbonus. gli interventi effettuati sulle parti co-
Sempre nella circolare 30/E/20 era muni dell’edificio.
stato chiesto all’Agenzia di confermare Per cui (come confermato dalle En-
l’accesso al superbonus da parte del trate nel corso di Telefisco 2021) il
condominio venutosi a creare a segui- proprietario di questi ultimi edifici
to della donazione (o della cessione) di può fruire del 110% di detrazione sugli
una unità immobiliare abitativa al fi- interventi realizzati sulle parti comu-
glio da parte del proprietario di un inte- ni oltre che della medesima detrazio-
ro edificio composto – oltre che da ne sugli interventi “trainati” realizzati
quella in oggetto - da altre unità immo- su due delle unità immobiliari com-
biliari distintamente accatastate e non prendenti l’edificio.
funzionalmente indipendenti. La ri- Invece, nel caso di due o più contri-
sposta delle Entrate era stata positiva, a buenti proprietari, per quote indivise,
dimostrazione che è oramai acquisito dell’intero stabile (come ad esempio
(non solo a livello dottrinale e giuri- accade tra due coniugi o tra i vari eredi
sprudenziale) il principio che non co- del proprietario deceduto), costituito
stituisce abuso del diritto mettersi le- da cinque o più unità immobiliari, non
gittimamente nelle condizioni di fruire rappresentando un condomìnio, non
di una agevolazione. spetta il super bonus del 110%, nem-
Tutte queste conclusioni ora vanno meno dopo la legge di Bilancio 2021.
riviste (a favore dei contribuenti) alla In base alla risposta data a Telefisco
luce delle modifiche della legge di bi- 2021 sul 110%, si comprende come la
lancio, le quali, tuttavia, creano due ti- problematica dell’unico proprietario
pologie di edifici potenzialmente plu- non dovrebbe riguardare le unità im-
rifamiliari ma “a proprietario unico”: mobiliari di un edificio di un unico pro-
O quelli con oltre quattro unità immo- prietario, se queste sono funzional-
biliari distintamente accatastate, i mente indipendenti e con accesso au-
quali, non costituendo un condomi- tonomo. Queste unità immobiliari, in-
nio, restano senza superbonus, poten- fatti, ai fini del superbonus, vanno
do al massimo aspirare alle agevola- considerate come se fossero unifami-
zioni tradizionali; liari isolate anche se, nel concreto, pos-
O quelli composti da due a quattro sono avere elementi in comune (come
unità immobiliari distintamente acca- il tetto o il giardino).

59
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Le parti comuni ammettere alla detrazione anche il


Il legislatore ha intenzionalmente in- proprietario e il detentore di unità im-
serito le persone fisiche “uniche pro- mobiliari non residenziali che sosten-
prietarie” di edifici non alla lettera b) gano le spese per le parti comuni;
del comma 9 dell’articolo 119 - vale a di- O se la percentuale è inferiore, la de-
re, con le altre persone fisiche - ma nel trazione sarà ammessa per le spese re-
raggruppamento relativo ai condomì- alizzate sulle parti comuni relative alle
ni, seppure in maniera distinta. Tale unità immobiliari destinate ad abita-
collocazione (come confermato dalle zione comprese nel medesimo edifi-
risposte dell’Agenzia a Telefisco 2021) cio. Se non tutte le unità sono abitative
consente di recepire all’interno della ma la prevalenza è residenziale (per
normativa del 110% il concetto di parti esempio tre appartamenti e un ufficio,
comuni non condominiali previsto tutti non indipendenti), si potrà appli-
dalla prassi e sinora applicabile ai soli care il 110% all’intera spesa sui lavori al-
“vecchi” bonus. Così, nel caso di edifi- le parti comuni e a quella sostenuta per
cio posseduto da un unico proprietario quelli “trainati” delle singole unità abi-
e costituito da quattro immobili, non tative (nel limite di due), mentre i lavori
funzionalmente indipendenti, a desti- “trainati” delle unità non abitative (e
nazione abitativa, per gli interventi delle eventuali abitazioni eccedenti le
strutturali sulle parti comuni di edifici due agevolate) daranno diritto alle sole
condominiali (sisma bonus) il proprie- detrazioni diverse dal superbonus.
tario avrà diritto al 110% su 96mila eu-
ro, moltiplicato per quattro. L’inter- Il dubbio sul calcolo
vento potrà poi proseguire sulle singo- Occorre poi comprendere come gestire
le unità anche con gli interventi «trai- il “cambio” normativo tra 2020 e 2021.
nati» , rammentando che, per il bonus In attesa di chiarimenti ufficiali,
antisismico al 110%, non esiste il limite l’estensione agli edifici ora previsti
delle due unità come accade, invece, dalla nuova lettera a) del comma 9 del-
per gli interventi di ecobonus. l’articolo 119 del Dl 34/2020 dovrebbe
Il concetto di parti comuni, nell’acce- potersi applicare a tutte le spese soste-
zione richiamata, è utile a livello inter- nute dal 1° gennaio 2021 anche per in-
pretativo anche nell’ipotesi in cui l’edi- terventi iniziati in precedenza. Disco
ficio non sia interamente a destinazio- rosso alle spese sostenute nel 2020 che
ne abitativa. Quindi, applicando quan- possono però fruire dei bonus diversi
to affermato dalla circolare 24/E/20 ai dal 110% se in possesso dei requisiti.
condomìni (estensione legittimata Resta il dubbio sul calcolo delle unità
dalle Entrate nel corso di Telefisco (da due a quattro) della nuova fattispe-
2021), si ha che; cie: l’Agenzia dovrà chiarire se le perti-
O se la superficie complessiva delle nenze con identificativo catastale au-
unità immobiliari destinate a residen- tonomo vanno comprese nel conto.
za è superiore al 50%, sarà possibile © RIPRODUZIONE RISERVATA

60
UNIFAMILIARI E PALAZZINE

LOFT E CASE A SCHIERA cesso dalla strada o da cortile o da giar-


dino anche di proprietà non esclusiva».
Autonomia Restava però in ombra l’altro requisito
necessario per individuare una unità
funzionale, immobiliare come concretamente au-
tonoma ai fini dell’agevolazione: l’«in-
requisiti dipendenza funzionale».

più flessibili Servizi indipendenti


Si ricorderà che il superbonus, oltre che
nei condomìni e nelle unità immobiliari
di Giorgio Gavelli unifamiliari in contesti isolati, è ammes-

C
so nelle unità immobiliari comprese in
on la legge di Bilancio 2021 (arti- edifici plurifamiliari (anche condomi-
colo 1, comma 66, lettera b, della niali), a condizione che le stesse siano:
legge 178/20) si definisce meglio a. funzionalmente indipendenti;
il concetto di unità immobiliare “funzio- b. dispongano di uno o più accessi auto-
nalmente indipendente”, indispensabile nomi dall’esterno.
per applicare correttamente i limiti di La prima definizione era rintracciabile
spesa e diversi requisiti connaturati al su- all’articoli 1, comma 3, lettera i) del decre-
perbonus 110%, quale quello del duplice to Mise Requisiti del 6 agosto 2020, in ba-
salto di classe energetica in caso di lavori se al quale «una unità immobiliare può
“ecobonus” (trainanti e/o trainati). È op- ritenersi funzionalmente indipendente
portuno ricordare che questo intervento qualora sia dotata di installazioni o ma-
fa seguito a quello operato in sede di con- nufatti di qualunque genere, quali im-
versione del decreto Agosto (articolo 51, pianti per l’acqua, per il gas, per l’energia
comma 3-quater, del Dl 104/20) in tema elettrica, per il riscaldamento di proprie-
di accesso autonomo dall’esterno per le tà esclusiva». Questa definizione risulta
unità situate in contesti plurifamiliari. Il superata dal nuovo ultimo periodo del
caso più frequente è quello delle villette a comma 1-bis dell’articolo 119, in base al
schiera dei “condomìni orizzontali” che quale «un’unità immobiliare può rite-
riescono così a usufruire del 110% e dei nersi funzionalmente indipendente
“loft” all’interno degli edifici condomi- qualora sia dotata di almeno tre delle se-
niali dove non vengono avviati i lavori guenti installazioni o manufatti di pro-
con il superbonus. prietà esclusiva: impianti per l’approvvi-
Con tale disposizione si è precisato gionamento idrico; impianti per il gas;
che per “accesso autonomo dall’ester- impianti per l’energia elettrica; impianto
no” ai fini del 110% si intende «un acces- di climatizzazione invernale».
so indipendente, non comune ad altre Diventa così meno rigido il requisito
unità immobiliari, chiuso da cancello o dell’indipendenza funzionale richiesto,
portone d’ingresso che consenta l’ac- unitamente all’autonomia dell'accesso,

61
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE UNIFAMILIARI E PALAZZINE

per aspirare al superbonus del 110% nei nazione e di irrigazione del cortile o giar-
contesti situati in edifici plurifamiliari. dino “di proprietà non esclusiva”, aree
L’intento del legislatore con questo in- che non devono svolgere alcun ruolo né
tervento è duplice. Da un lato si intende in tema di accesso né di indipendenza
escludere dal concetto impianti che diffi- funzionale.
cilmente sono autonomi, come accade,
ad esempio, con l’impianto fognario, su I vantaggi
cui gravava l’interpretazione restrittiva Poter considerare indipendente la pro-
resa dalla Dre Puglia, già tuttavia supera- pria unità immobiliare (anche se situata
ta dalla circolare 30/E/20, che al para- in condomini verticali o di villette a schie-
grafo 3.1.2 aveva chiarito che «gli impian- ra) porta questi vantaggi:
ti non espressamente individuati nel pre- O è possibile eseguire gli interventi trai-
detto decreto - come le fognature e i siste- nanti solo sulla propria unità immobilia-
mi di depurazione - non rilevano ai fini re, senza per forza coinvolgere le altre
della verifica dell’autonomia funzionale unità, e senza bisogno di ricorrere (alme-
dell'immobile». no sotto l'aspetto fiscale) – come nel caso
Fondamentale è il secondo scopo della dell'interpello 499/20 – a una delibera
precisazione, quello di concedere una condominiale che autorizza ogni condo-
sorta di “jolly”, ossia un impianto (tra i mino a effettuare l’intervento integral-
quattro citati) che può anche essere in mente a sue spese;
condivisione con le altre unità situate nel O il calcolo del 25% della superfice di-
medesimo contesto plurifamiliare, sen- sperdente lorda previsto (dal comma 1,
za, per questo, far venir meno l’indipen- lettera a, dell’articolo 119 del Dl 34/20) per
denza funzionale. Di solito si tratta del- gli interventi di isolamento termico delle
l’impianto idrico, che in molti contesti di superfici opache verticali, orizzontali e
villette a schiera (ma anche nei loft) non è inclinate che interessano l’involucro
indipendente e la bolletta arriva al con- prende a riferimento solo la singola unità
dominio con successivi riparti sulla base immobiliare e non l'intero contesto in cui
delle letture dei contatori interni. essa sorge;
A questo punto, potrebbe essere op- O il doppio salto di classe energetica –
portuna a livello interpretativo una pre- indispensabile per i lavori “ecobonus” fi-
cisazione, per quanto ovvia, tesa a “smar- nalizzati a sfruttare la detrazione del
care” i servizi riguardanti le aree comuni. 110% - si misura sulla singola unità im-
Un’unità con accesso autonomo, perfet- mobiliare e non sull'intero edificio.
tamente indipendente dal punto di vista Anche i massimali di spesa sono gene-
degli impianti propri secondo la nuova (e ralmente differenti se si lavora in conte-
più flessibile) definizione recata dal- sti “singoli” o “condominiali”, per quan-
l’emendamento, va infatti considerata to, nel primo caso, le pertinenze non
alla stregua di “edificio unifamiliare” an- consentano di sommare un massimale
che se, tra le spese condominiali, c'è an- autonomo.
che il mero riparto delle spese di illumi- © RIPRODUZIONE RISERVATA

62
5
PERMESSI
E SICUREZZA
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

IN COMUNE
Regolarità edilizia,
senza permessi
non si parte

di Guglielmo Saporito

I
bonus esigono una conformità giungere, con specifiche attestazioni di
urbanistica, sia se si operi su sin- professionisti del ramo termotecnico e
gole unità immobiliari, sia che si ingegneristico, occorre a una verifica di
intervenga in modo radicale, con matrice edilizia.
demolizione e ricostruzione. Le autorizzazioni o le comunica-
Quando si discute di integrali ristrut- zioni necessarie variano a seconda
turazioni e di demolizioni e ricostru- del tipo di lavoro. Può bastare una
zioni, le pubbliche amministrazioni di- Scia (Segnalazione certificata di ini-
ventano interlocutori necessari, ad zio attività) per la manutenzione
esempio per gli aspetti urbanistici, per straordinaria (articolo 3 lettera b Dpr
le modifiche all’aspetto estetico, per i 380), così come con Scia si può otte-
cambi di destinazione. Per questo mo- nere un accesso autonomo all’unità
tivo, oltre a dimostrare i risultati ener- immobiliare (requisito necessario
getici e strutturali che si intendono rag- per alcuni bonus).

64
PERMESSI E SICUREZZA

Verifica preventiva re, per evitare non solo la perdita del bo-
Prima di iniziare i veri e propri lavori am- nus (restituzione con aggravi), ma an-
messi a contributo, si deve quindi verifi- che la irrogazione di sanzioni edilizie. Il
care (e, casomai, rettificare) la situazio- principio che i Comuni devono applica-
ne di partenza sotto l’aspetto edilizio. re è quello che vieta di intervenire su si-
Le migliorie energetiche, il sismabo- tuazioni abusive non condonate: gli in-
nus, il fotovoltaico, il bonus mobili e terventi su edifici in tutto o parte abusi-
quelli per il verde possono far balenare vi, anche di sola manutenzione straor-
l’idea di unità nuove, anche arredate e dinaria, restauro o ristrutturazione,
con giardino, con il contributo pubbli- sono preclusi perchè subiscono la ma-
co. Ma occorre comunque dotarsi di un trice illegittima, una sorta di peccato
titolo idoneo: in ordine di complessità, originale dell’opera principale alla qua-
una Cil (Comunicazione inizio lavori) le ineriscono (Cassazione 30168/2017).
asseverata, una Scia o un permesso di
costruire, a seconda del peso dell’inter- Bonus solo su unità regolari
vento (da manutenzione straordinaria iò significa che bisogna partire da una si-
a ristrutturazione). tuazione legittima, senza sperare di po-
Sia la Comunicazione inizio lavori ter sovrapporre Scia o Cila a situazioni
(Cil), che la segnalazione (Scia), devono complesse ed irregolari (seppur remote).
avere un allegato (a firma di un tecnico) Questo stesso principio è stato rite-
che asseveri la compatibilità dell’inter- nuto costituzionalmente legittimo
vento con lo strumento urbanistico, (sentenza 529/1995), ammettendo su-
descrivendo le opere e dichiarandone gli immobili abusivi le sole modifiche
la fattibilità urbanistica. Il primo passo necessarie al loro mantenimento (me-
per utilizzare i contributi energetici e ra manutenzione), mentre tutte le in-
sismici parte quindi dalla verifica della novazioni e le migliorie possono essere
situazione edilizia, perché in materia autorizzate solamente se partono da
vige il principio che collega in modo un presupposto di piena legittimità. Se
stringente i vari titoli edilizi, ognuno vi è un abuso sulla proprietà dove si in-
dei quali deve essere coerente a una do- terviene, occorre chiedere una regola-
cumentata e legittima situazione di rizzazione richiamando la circolare
partenza (Faq Enea 3.B: «non si posso- Lunardi (Lavori pubblici 7 agosto 2003
no applicare incentivi dove non c’è con- n. 41714) la quale ammette che si possa
formità edilizia ed urbanistica»). intervenire su edifici per i quali è stata
Stesso filtro è previsto dall’articolo 4 chiesta (anche se non ancora ottenuta)
del Dm 41/1998, che esclude detrazioni una sanatoria. La domanda di sanato-
Irpef per opere difformi sotto l’aspetto ria sposta in avanti la certezza che quel
edilizio. In altri termini, se si vuole effet- contributo, perché un diniego di sana-
tuare un intervento di manutenzione toria avrebbe effetti demolitori anche
straordinaria o di ristrutturazione, oc- sulla pratica del 110%.
corre partire da una situazione regola- © RIPRODUZIONE RISERVATA

65
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

LA TOLLERANZA DEL 2%

Ininfluenti le difformità
senza valore economico
di Guglielmo Saporito rata la quale si incorre nella decadenza

I
dai benefici fiscali, e cioè si perdono il
l presupposto per fruire dei bonu contributo, la detraibilità fiscale degli
edilizi è la regolarità dell’edificio, interessi sui mutui e il regime di favo-
con alcune tolleranze. In partico- re nelle imposte locali.
lare non è ammesso lo splafonamento Solo un eventuale provvedimento di
del 2 % di altezze, coperture e distacchi sanatoria edilizia farebbe recuperare i
(articolo 49 Dpr 380/01). benefici fiscali, come previsto dal prin-
Oggi tale norma è stata innovata cipio posto dall’articolo 46 della legge
dall’articolo 34 bis del Dpr 380/01 (in- 47/85. In caso di irregolarità, dimostra-
trodotto a luglio dal Dl 76/20, articolo ta dall’agenzia delle Entrate, il contri-
10) che tollera le difformità inferiori al buto eventualmente ceduto all’impre-
2 % se non si violano specifici divieti sa esecutrice non deve essere da que-
urbanistici né si pregiudichi l’agibilità st’ultima restituito, perchè l’Agenzia
dell’immobile. procede nei confronti di chi ha com-
missionato i lavori.
Le difformità catastali
Ciò significa che le violazioni entro il Le responsabilità
2%, la diversa collocazione degli im- Se i lavori non corrispondono a quelli
pianti, le opere interne e le modifi- agevolabili, se sono stati commessi
che di finiture di edifici potranno es- eccessi o irregolarità, occorre chie-
sere meramente dichiarate dal tec- dersi chi si assumerà la responsabilità
nico abilitato, con Cila o Scia, a fine e pagherà la sanzione, il tecnico, il
lavori o in sede di trasferimento committente o l’impresa?
(compravendita). Se l’irregolarità è imputabile a più
Si amplia così l’orientamento (circola- persone, tutte sono obbligate in solido
re dell’agenzia del Territorio 2/2010) al risarcimento del danno. Chi risarci-
che ammetteva, nella circolazione dei sce il danno ha poi regresso sugli altri,
beni, lievi difformità catastali, se tali nella misura determinata dalla gravità
difformità non incidono sul valore della rispettiva colpa e dall’entità delle
dell’immobile. conseguenze che ne sono derivate. Nel
Per ogni unità immobiliare è am- dubbio, le singole colpe si presumono
messa una limitata tolleranza, supe- uguali (articolo 2055 del Codice civile).

66
PERMESSI E SICUREZZA

In concreto: risponde il tecnico se sba- pio la realizzazione di vani in più, o un


glia atti della sua professione (disegni, cambio di destinazione non consenti-
misure, titoli edilizi); risponde l’im- to) genereranno sanzioni a carico del
presa se non esegue le opere secondo committente, del tecnico o dell’im-
progetto o se non fa presenti irregola- presa a seconda del loro contributo al-
rità agevolmente percepibili; risponde la realizzazione dell’illecito.
il committente se si intromette nei la- Pper il recupero del relativo impor-
vori condizionandoli e generando er- to l’agenzia delle Entrate non si rivol-
rori. Se i materiali non corrispondono, gerà all’impresa cessionaria, ma al
risponde il soggetto che tali materiali committente (proprietario dell’im-
ha scelto e il direttore lavori; se i lavori mobile): quest’ultimo, se esente da
eccedono quelli agevolabili, avverrà responsabilità, potrà rifarsi sul pro-
un recupero nei confronti del soggetto prio tecnico o sull’impresa dimo-
che ha chiesto il contributo, anche se strando di non avere colpa degli errori
poi ha ceduto il contributo stesso. altrui.
Un’irregolarità edilizia (per esem- © RIPRODUZIONE RISERVATA

Gli oneri di concessione

Tra le spese da tener presenti, e da oneri di concessione, è anche vero


inserire nel bonus da richiedere, vi che sui Comuni grava il peso di ri-
sono anche gli oneri di concessione qualificare il tessuto urbano miglio-
che spettano al Comune: questi rato attraverso il contributo.
oneri sono confermati dall’articolo
17 comma quattro bis del Dpr Il cambio d'uso
380/01 (modificato dal Dl 76/20 - Problema analogo è quello della
Decreto semplificazioni), secondo il gratuità del mutamento di destina-
quale gli interventi di rigenerazione zione d’uso: vi possono infatti esse-
urbana e ristrutturazione, recupero re bonus utilizzati all'interno della
e riuso hanno un contributo di co- categoria residenziale, ma che i
struzione ridotto (di almeno il 20%). Comuni ritengano di sottoporre al
pagamento di oneri. Per esempio, se
La facoltà dei Comuni un locale accessorio (un sottotetto)
I Comuni possono anche eliminare diventa abitabile, sono dovuti oneri
del tutto il contributo, di fatto ren- all'ente locale, tanto più se l’inter-
dendo più capienti i bonus: se da un vento avviene all'interno di una
lato sarebbe illogico che lo Stato, ristrutturazione o, addirittura, di una
attraverso il bonus, paghi ai Comuni demolizione e ricostruzione

67
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

PAESAGGIO E BENI CULTURALI

Con i vincoli passaggio


dalla Sovrintendenza
di Guglielmo Saporito infissi, purché sia certificato il miglio-

I
ramento energetico. Ma questo orien-
l fisco subordina la fruibilità dei be- tamento va applicato con attenzione in
nefici alle definizioni degli uffici quanto presuppone comunque il pare-
comunali. Tra i primi passi neces- re favorevole della Sovrintendenza.
sari per accedere ai bonus c’è’ infatti la Il vincolo può infatti condizionare an-
definizione dell’intervento come «ri- che la scelta dei materiali, come è acca-
strutturazione», categoria del Dpr duto a Catania, dove la Sovrintendenza
380/2001, articolo 3. Per il fisco, è il Co- aveva imposto infissi in legno (e non in
mune a dover definire la categoria di in- metallo ricoperto) o tegole modello
tervento (interpello 564/2020 del- “coppi siciliani”. È stata necessaria una
l’agenzia delle Entrate) ma a fianco del sentenza del Tar locale (950/2005) per
Comune vi è anche un altro protagoni- ritenere utilizzabile, a tutela di un vin-
sta, qualora si intervenga su aree o spe- colo di rispetto fluviale, qualsiasi mate-
cifici immobili vincolati. Le Sovrinten- riale che appaia identico al legno.
denze devono infatti deve esprimere il © RIPRODUZIONE RISERVATA

«parere», che condiziona l’eventuale ti-


tolo edilizio (permesso o Scia),. Il pro-
blema si pone soprattutto per le faccia- Cosa dicono i giudici
te: i prospetti sono specificamente tute-
lati sia dall’ articolo 3 del Dpr 380/2001,
sia dai Piani urbanistici locali che dal Dl- Se il bene è vincolato va garantita la
gs 42/2004 sui vincoli ambientali di zo- possibilità di poter attuare i minimi
na o su singoli edifici. interventi necessari per mantenere
Il tema è stato trattato dalla risposta la fruibilità delle costruzioni (Corte
595 del 2020 dell’agenzia delle Entrate, costituzionale, sentenza
che esamina il caso di un edificio con- 238/2000). Occorre poi tener
dominiale in cui sia vietato il rifacimen- presenti i valori tutelati dal vincolo
to dell’isolamento termico per vincoli (Consiglio di Stato, sentenza
del Codice dei beni culturali o del rego- 4824/2017 ), per esempio quando
lamento edilizio locale: secondo si discute della visibilità, dalla stra-
l’Agenzia si potrebbe comunque fruire da, del torrino di un ascensore.
dell’ecobonus per la sostituzione degli

68
PERMESSI E SICUREZZA

IN CANTIERE

Stop alle agevolazioni


se si viola la sicurezza
di Luca Rollino sicurezza), nell’ambito di lavori pri-

I
vati il soggetto per conto del quale
l superbonus avrà un preciso l’opera viene realizzata. Il commit-
luogo di “creazione”: i cantieri tente può a sua volta incaricare un
dove fondamentali sono la sicu- altro soggetto, il responsabile dei
rezza degli operatori e le responsa- lavori, di svolgere i compiti a esso
bilità connesse. È questo un ambito attribuiti.
importante in quanto, ai sensi del-
l’articolo 4 del Dm 41/98 «la detra- I requisiti per la delega
zione non è riconosciuta in caso di La delega, affinché sia valida, deve
violazione delle norme in materia di attribuire al delegato tutti i poteri di
tutela della salute e della sicurezza organizzazione, gestione e control-
sul luogo di lavoro e nei cantieri, lo richiesti dalla specifica natura
nonché di obbligazioni contributive delle funzioni delegate. Deve attri-
accertate dagli organi competenti e buire inoltre al delegato l’autono-
comunicate alla direzione regionale mia di spesa necessaria. Se l’ammi-
delle entrate territorialmente com- nistratore di condominio è il re-
petente». sponsabile dei lavori, il suo com-
A livello legislativo, la sicurezza penso rientra nelle spese detraibili,
sui luoghi di lavoro e quindi sui can- cosa diversamente non possibile.
tieri è regolamentato dal Dlgs Gli obblighi del committente sono
81/2008, che individua doveri e definiti dall’articolo 90 del Dlgs
soggetti responsabili. La prima fi- 81/2008. Al committente è deman-
gura insignita di responsabilità dato l’onere dell’effettuazione della
quando viene aperto un cantiere è il cosiddetta “notifica preliminare”
committente. del cantiere stesso.
Il committente è tenuto inoltre a
Il committente trasmettere copia della notifica pre-
Si definisce “committente” ai fini liminare e del Durc delle imprese e
dell’adempimento degli obblighi dei lavoratori autonomi, unitamen-
connessi alla sicurezza nei cantieri te aduna dichiarazione attestante
temporanei e mobili, in base all’ar- l’avvenuta verifica della ulteriore
ticolo 89 del Dlgs 81/08 (Testo unico documentazione, all’amministra-

69
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE PERMESSI E SICUREZZA

zione concedente. Per l’articolo 90 cantieri in cui sia prevista, o vi sia


del Dlgs 81/08, in assenza di notifica già, la presenza anche non contem-
preliminare o in assenza del Durc, è poranea di più imprese. In questo
sospesa l’efficacia del titolo abilita- caso si fa riferimento a ogni ipotesi
tivo. Il committente è poi tenuto a in cui i lavori appaltati vengano
chiedere alle imprese esecutrici una eseguiti da più imprenditori, es-
dichiarazione dell’organico medio sendo viceversa esclusi dal compu-
annuo e una dichiarazione relativa to i lavoratori autonomi. Il commit-
al contratto collettivo applicato. tente (o il responsabile dei lavori) è
Il committente è responsabile tenuto a verificare l’idoneità tecni-
della nomina del coordinatore per co-professionale delle imprese e
la sicurezza in fase di esecuzione dei lavoratori autonomi in relazio-
dei lavori (“Cse”, da nominarsi ne alle funzioni o ai lavori da affida-
prima dell'affidamento dei lavori) re, assicurandosi che le imprese ab-
e in fase di progettazione (“Csp”, biano il «possesso di capacità orga-
da nominarsi contestualmente al- nizzative, nonché disponibilità di
l’affidamento dell’incarico di forza lavoro, di macchine e di at-
progettazione). trezzature, in riferimento ai lavori
L’obbligo di nomina del coordi- da realizzare».
natore per la sicurezza scatta per i RIPRODUZIONE RISERVATA

Le figure della sicurezza

In cantiere ci sono differenti “atto- parte di essa ad imprese subappal-


ri”. Abbiamo il committente, le cui tatrici e/o a lavoratori autonomi,
responsabilità possono essere limitandosi in tal caso a gestire
delegate a un responsabile dei questi altri soggetti verificando le
lavori. Vi sono poi le figure tecni- condizioni di sicurezza dei lavori
che, rappresentate dal coordinato- affidati. L’impresa esecutrice è
re per la sicurezza in fase di pro- invece l'impresa «che esegue
gettazione e dal coordinatore per un’opera o parte di essa impe-
la sicurezza in fase di esecuzione, gnando proprie risorse umane e
nominate dal committente. Se- materiali». Infine, vi è la figura del
guono le imprese: l’impresa affida- lavoratore autonomo ovvero «per-
taria può eseguire direttamente sona fisica la cui attività profes-
l'opera impegnando proprie risor- sionale contribuisce alla realizza-
se umane e materiali oppure vice- zione dell'opera senza vincolo di
versa appaltare l'intera opera o subordinazione»

70
6
VISTO, CONGRUITÀ
E ASSEVERAZIONI
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

PROFESSIONISTI
Il visto attesta
la conformità
dei documenti

di Alessandro Borgoglio e Andrea Cartosio

I
l superbonus 110% con il trasfe- concesse dalla normativa, per la sola
rimento del credito fiscale è una detrazione del superbonus 110%, pre-
scelta che sempre più si sta dif- vedono la certificazione dell’operazio-
fondendo. ne da parte di un soggetto abilitato del
Dall’entrata in vigore della mondo fiscale.
maxi detrazione prevista dall’articolo Difatti è previsto esclusivamente per
119 del Dl 34/2020, imprese e interme- la maxi detrazione l’apposizione del vi-
diari finanziari sono alla ricerca della sto di conformità, per la prima cessione
migliore offerta possibile al contri- o applicazione dello sconto in fattura
buente/impresa proprio in virtù di da parte dell'impresa.
quanto previsto dall’articolo 121 del Dl È bene sottolineare che non si tratta
34/20, ossia cessione del credito e solo di un passaggio formale: il profes-
sconto in fattura. sionista abilitato così come previsto
La particolarità di queste due opzioni dal comma 13, lettera b), articolo 119,

72
VISTO, CONGRUITÀ E ASSEVERAZIONI

del Dl 34/2020 ha l’obbligo di verifica- bligo di trasmissione della comunica-


re la presenza delle asseverazioni e zione all’agenzia delle Entrate a partire
delle attestazioni rilasciate dai profes- dal 15 ottobre 2020 ed entro il 16 marzo
sionisti incaricati. dell’anno successivo a quello in cui so-
no state sostenute le spese che danno
Visto «leggero» diritto alla detrazione. Dunque non so-
Si tratta comunque di un visto leggero, lo superbonus 110%, tutti i bonus edilizi
analogo a quello apposto sulle dichia- previsti dall’articolo 121 ammessi alla
razioni fiscali dai professionisti abili- possibilità di fruire delle opzioni di ces-
tati e dai Caf di cui all’articolo 35 del Dl- sione del credito o sconto in fattura ri-
gs 241/17. sultano interessati a tale operatività.
Fra le novità introdotte dalla legge Si ricorda che per il superbonus 110%,
178/20 in materia di superbonus spicca per quanto riguarda il contribuente
l’obbligo per i professionisti cui è con- privato, ricade sul professionista inca-
cessa la facoltà di apporre l’assevera- ricato di apporre il visto di conformità
zione o attestazione, di adeguare o sot- la trasmissione della comunicazione.
toscrivere una polizza assicurativa per Per quanto riguarda il condominio,
danni derivanti dalla propria attività. il modello potrà essere presentato al-
Tuttavia, occorre precisare che i sog- l’agenzia delle Entrate sia dall'ammi-
getti abilitati all’apposizione del visto, nistratore di condominio che da un
previsti dal Dlgs 241/97, a seguito degli intermediario abilitato di cui all’arti-
obblighi già in essere per lo svolgi- colo 3, comma 3, del Dpr 322/98.
mento della professione, risultano
meno coinvolti dal provvedimento. Le sanzioni per l’infedeltà
Questi professionisti risultano obbli- La circolare 30/E/20 è anche interve-
gati alla stipula di una polizza di assi- nuta in materia di sanzioni per l'appo-
curazione civile in base agli articoli 6 e sizione di visto di conformità infedele.
22 del decreto 164/99. L’agenzia delle Entrate ha confer-
La copertura assicurativa, per pre- mato l’applicazione delle sanzioni
visione normativa, deve avere un previste dal Dlgs 241/97 e, in parti-
massimale adeguato al numero dei colare, dal suo articolo 39, comma 1,
contribuenti assististi nonché al nu- lettera a): da 238 a 2.582 euro, con
mero di visti di conformità rilasciati sospensione della facoltà di rila-
che non può essere inferiore a tre mi- sciare il visto in caso di recidiva o
lioni di euro. violazioni gravi.
Con provvedimento pubblicato il 12 Si ricorda infine che in base all’arti-
ottobre 2020 sul sito istituzionale colo 119, comma 15, del Dl 34/20, rien-
delle Entrate, è stato aggiornato il trano tra le spese detraibili per gli inter-
modello per la comunicazione di ces- venti di 110% quelle sostenute per il ri-
sione del credito o sconto in fattura. lascio del visto di conformità.
Il provvedimento porta con sé l’ob- © RIPRODUZIONE RISERVATA

73
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

LA «GARANZIA» SUGLI INTERVENTI

L’asseverazione attesta
il rispetto dei requisiti
di Alessandro Borgoglio di congruità delle spese sostenute in re-
e Andrea Cartosio lazione agli interventi agevolati.

P
Si precisa che una copia dell’assevera-
er beneficiare della detrazione zione tecnica deve essere trasmessa, at-
prevista dal superbonus 110% il traverso il canale telematico, all’Enea.
contribuente dovrà dotarsi di as-
severazioni e attestazioni da tecnici abili- Riduzione del rischio sismico
tati, sia in materia fiscale che tecnica, che Per quanto concerne gli altri lavori qua-
validino il rispetto dei requisiti per gli in- lificati dalla normativa del superbonus
terventi di efficienza energetica di cui ai 110% come “trainanti”, ossia quelli atti
commi da 1 a 3 dell’articolo 119, Dl 34/20, alla diminuzione del rischio sismico, i
approvato dal ministero dello Sviluppo professionisti abilitati dovranno asse-
economico sui requisiti in base al comma verare l’efficacia rispetto alla riduzione
3-ter dell’articolo 13 del Dl 63/13, e la con- del rischio sismico, oltre la congruità
gruità delle spese sostenute. delle spese. I professionisti devono es-
Alla luce di quanto appena espresso ap- sere iscritti agli ordini o ai collegi profes-
pare palese che il ruolo dei professionisti sionali di appartenenza (per esempio,
risulta primario per la buona riuscita del- ingegneri, architetti), in base alle dispo-
l’operazione. In materia tecnica essi do- sizioni del decreto del ministero delle
vranno asseverare i requisiti tecnici sulla Infrastrutture 58/17. In concreto, il tec-
base di un progetto redatto, e nella prati- nico abilitato dovrà attestare il rispetto
ca, la sua concreta realizzazione. dei requisiti come stabilito nel progetto;
Il comma 13 dell’articolo 119 del Dl qualora l’intervento riguardi l’efficien-
34/2020, ha disposto che per la fruizione tamento energetico dovrà fornire l’atte-
del beneficio fiscale del superbonus stazione preventiva di prestazione
110%, oltre che per l’opzione della cessio- energetica e delle caratteristiche tecni-
ne del credito o sconto in fattura, in ma- che dei componenti acquistati, allegan-
teria di efficientamento energetico (su- do le specifiche schede rilasciate dai
perecobonus) i tecnici abilitati devono produttori.
procedere al rilascio dell'asseverazione I documenti dovranno essere compi-
per il rispetto dei requisiti nei casi e nelle lati in modalità telematica sul portale
modalità previste, di cui all’allegato “A”; online messo a disposizione da Enea,
inoltre devono redigere la dichiarazione ove dovranno essere esplicitati i dati tec-

74
VISTO, CONGRUITÀ E ASSEVERAZIONI

nici relativi all’intervento che, in materia qualora l’assicurazione Rc fosse “claims


di riqualificazione energetica, hanno made” , serve inoltre un’ultrattività pari
fatto sì che venisse raggiunto il migliora- ad almeno cinque anni in caso di cessa-
mento delle classi energetiche. zione di attività e una retroattività an-
ch’essa di almeno cinque anni, a garanzia
Le modalità di asseverazioni effettuate negli anni pre-
Le comunicazioni potranno essere ese- cedenti.Dunqueancheitecnicidovranno
guite dal tecnico con modalità differen- proteggersi dalla possibilità di controllo
ti in base allo stato dei lavori. Sul portale da parte degli enti preposti, agenzia delle
sono presenti due modelli per il rilascio Entrate ed Enea.
dell’asseverazione, il primo relativo al- RIPRODUZIONE RISERVATA

le opere concluse, il secondo da compi-


larsi in riferimento agli stati di avanza-
mento lavoro, a tal proposito si ricorda Professioni, chi fa cosa
che il primo Sal disponibile in materia
PROFESSIONE ATTIVITÀ
di superbonus 110% scatta al raggiungi- TECNICI ABILITATI
mento del 30% del valore economico Soggetti abilitati alla Redazione, sottoscrizione e invio
complessivo dei lavori. progettazione di edifici e all’Enea delle asseverazioni,
Successivamente alla compilazione il impianti nell’ambito delle loro attestazioni di congruità delle
competenze, iscritti agli relative spese, richieste per:
modulo dovrà essere firmato dal profes- specifici ordini e collegi detrazione del 110% per
sionista incaricato ed inviato utilizzando professionali: architetti e ecobonus, cessione del credito
lo stesso portale Enea, entro 90 giorni dal ingegneri; periti industriali e corrispondente alla detrazione o
geometri (entro certi limiti) lo sconto in fattura
termine dei lavori o del Sal, pena la deca-
Professionisti incaricati della Redazione delle a sseverazioni del
denza del beneficio fiscale. progettazione strutturale, rischio sismico e attestazione
Per quanto riguarda l’assicurazione, la della direzione dei lavori delle della congruità delle spese ai fini
legge di Bilancio 2021 ha specificato al- strutture e del collaudo statico, della detrazione del 110% per gli
cuni requisiti. secondo le rispettive interventi antisismici, ovvero per
competenze professionali, la cessione del credito
I tecnici chiamati al rilascio dei docu- iscritti agli ordini o ai collegi di corrispondente alla detrazione o
menti occorrerà che verifichino preven- architetti e ingegneri lo sconto in fattura
tivamente il contratto stipulato con la CERTIFICATORI ENERGETICI
compagnia. Nello specifico le condizioni Architetti e ingegneri; Rilascio degli attestati di
dell’assicurazione di responsabilità civi- geometri, periti industriali e prestazione energetica (Ape) ante
altri tecnici che abbiano e post intervento per dimostrare il
le non dovranno prevedere alcuna clau- superato un apposito corso di richiesto miglioramento di
sola di esclusione circa l’attività di atte- formazione almeno due classi energetiche
stazione e di asseverazione. La polizza PROFESSIONISTI FISCALI
dovrà avere un massimale adeguato, al- Commercialisti, esperti Apposizione del visto di
meno 500mila euro, per lo specifico ri- contabili, consulenti del conformità dei dati relativi alla
lavoro, periti ed esperti iscritti documentazione che attesta il
schio di asseverazione. nei ruoli delle Cciaa e diritto alla detrazione del 110%,
Va sottolineato che il professionista responsabili dei Caf verifica della presenza delle
abilitato dovrà prestare attenzione circa asseverazioni rilasciate dai tecnici
abilitati
la durata della copertura assicurativa,

75
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

I LIMITI SUI COSTI DI LAVORI E MATERIALI

Determinante comporre
il puzzle della congruità
di Alesssandro Borgoglio agevolativa ha portato nel mondo dei
e Andrea Cartosio bonus casa. Dapprima nessuna detra-

I
zione fiscale collegata al settore immo-
l contribuente, soggetto privato o biliare privato prevedeva una verifica
condominio, che intende eseguire preventiva di congruità delle spese da
un’operazione di superbonus 110% parte di professionisti abilitati.
non dovrà limitarsi alla mera conside- Il decreto attuativo del ministero del-
razione del beneficio fiscale ottenuto lo Sviluppo economico “Riqualifica-
ma, data la multidisciplinarità della zione energetica”, strettamente colle-
materia, dovrà tener ben presente i re- gato dal Dl Rilancio, ha previsto l’intro-
quisiti tecnici, giuridici e finanziari duzione di modalità di computazione
contenuti nell’agevolazione. Anche delle spese e i costi massimi per i pro-
nell’ambito professionale non risulta cessi di lavorazione dell'intervento di
plausibile che un singolo soggetto, sia superbonus 110 per cento.
esso esperto in materia fiscale o tecni-
ca, possa essere in grado di valutare ap- Il decreto Requisiti
pieno tutte le strade percorribili per il Con il decreto Requisiti del 6 agosto 2020
contribuente. pubblicato in Gazzetta ufficiale il 5 otto-
Ne è di esempio la questione collega- bre 2020, sono stati rilasciate le specifici-
ta al valore delle opere. Nell’effettua- tà necessarie per la redazione dei capito-
zione dei classici calcoli di convenienza lati tecnici per la presentazione delle of-
fiscale svolti dal contribuente con l’au- ferte relative agli interventi di superbo-
silio del professionista di riferimento, nus 110%. Per beneficiare della
al fine di valutare se beneficiare diretta- detrazione fiscale, contribuenti e tecnici,
mente della detrazione fiscale di impo- a differenza di quanto avvenuto in pas-
sta o provvedere alle opzioni previste sato, dovranno considerare due para-
dall’articolo 121 del Dl 34/20 (cessione metri fondamentali di seguito riportati:
del credito o sconto in fattura), occorre- O sono previsti dal provvedimento,
rà tener presente l’aspetto della con- precisamente all’allegato B, i limiti
gruità dei prezzi. L’attestazione di con- massimi di spesa di cui l’intervento
gruità delle spese degli interventi am- può beneficiare;
messi al 110% è stata senz’altro una del- O le spese per le lavorazioni, oltre non
le grandi novità che questa disciplina eccedere i limiti di cui sopra, dovranno

76
VISTO, CONGRUITÀ E ASSEVERAZIONI

essere verificate e ritenute “congrue” punto 13 dell’allegato A.


dal tecnico incaricato utilizzando i
prezzari di riferimento (Dei, prezziari Il computo metrico
regionali o territoriali). In altri termini, il tecnico abilitato dovrà
L’operatività prevista per l’agevola- provvedere alla stipula di un computo
zione del superbonus 110% risulta, per metrico con indicazione dei valori di cal-
molti aspetti, assimilabile a quella appli- colo, utilizzando i prezziari di riferimen-
cata in sede di appalto pubblico, ove la to (Dei, prezziari regionali o territoriali),
responsabilità di verificare la congruità relativi alle singole operazioni, in con-
del prezzo ricade sul responsabile del creto prezzando già il documento da
procedimento il quale deve effettuare sottoporre alle imprese. Lo stesso dovrà
un confronto con i prezzi di mercato e di- successivamente vigilare e garantire che
chiarare che la verifica è stata svolta e che le indicazioni vengano rispettate, ossia
il prezzo è da ritenersi congruo. asseverando che i valori di costo non sia-
Il decreto Requisiti, all’articolo 3, pre- no incrementati ma mantenuti analoghi
vede che: «Le detrazioni concesse per gli o ribassati.
interventi di cui all’articolo 2 – ossia tutti Pertanto nella pratica, in caso di inter-
gli interventi soggetti a detrazione fisca- vento da eseguirsi in condominio, ove
le eccezion fatta per quelli relativi agli in-
terventi di recupero del patrimonio edi-
lizio ex articolo 16-bis, Tuir - si applicano
con le percentuali di detrazione, i valori L’ALLEGATO D
di detrazione massima ammissibile o di
spesa massima ammissibile riportati
! L’importanza della verifica di congruità
nell’allegato B al presente decreto». dei costi e della sua incidenza sulla possi-
Inoltre è previsto che «...l’ammontare bilità di fruire del superbonus del 110% si
massimo delle detrazioni o della spesa comprende anche esaminando la scheda
massima ammissibile per gli interventi informativa di cui all’allegato D del decre-
di cui all’articolo 2, fermi restando i limiti to Requisiti, che deve essere trasmessa
di cui all’allegato B, è calcolato nel rispet- all’Enea ai fini del monitoraggio, laddove è
to dei massimali di costo specifici per richiesta l’indicazione obbligatoria, tra
singola tipologia di intervento. Tale am- l’altro, dei seguenti dati: a) costo dell’in-
montare è calcolato, secondo quanto ri- tervento al netto delle spese professiona-
portato all'allegato A, punto 13». li; b) costo massimo ammissibile (calcola-
Il dettato normativo appena riporta- to tendendo conto del punto 13 dell’alle-
to obbliga il tecnico abilitato a prende- gato A al decreto); c) costo ammesso alla
re in considerazione in primis la spesa detrazione, ovvero il più basso dei costi di
massima agevolabile come riportato cui alle precedenti lettere; d) detrazione
nell’allegato A del decreto Requisiti, e risultante dalla moltiplicazione del costo
conseguentemente il rispetto dei mas- ammesso per la relativa aliquota
simali di spesa così come previsto nel

77
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE VISTO, CONGRUITÀ E ASSEVERAZIONI

risulta più facile la presenza di più im- vorazioni che per loro tipologia o per
prese concorrenti, l’amministratore si l’utilizzo di materiali particolari (come
troverà a dover gestire capitolati già le nanotecnologie) non risultino inseri-
prezzati per i quali la comparazione do- te nell’elenco previsto all’interno del
vrà essere eseguita con modalità diffe- prezziario.
renti rispetto alle solite adottate in ambi- Nel caso in questione, il tecnico abili-
to condominiale. tato, dovrà determinare i nuovi prezzi
per tali interventi in maniera analitica,
Computo metrico e materiali secondo un procedimento che tenga
È da intendersi che l’asseverazione ri- conto di tutte le variabili che interven-
lasciata dal professionista abilitato do- gono nella definizione dell’importo
vrà indicare l’ammontare complessivo stesso; per gli interventi per i quali l’as-
delle lavorazioni oggetto di superbo- severazione potrà essere sostituita da
nus 110%, mentre le singole voci di co- una dichiarazione rilasciata dal fornito-
sto saranno ravvisabili all’interno del re o dall’installatore, l’ammontare mas-
computo metrico. A tal proposito si simo delle detrazioni fiscali o della spe-
specifica che risulta fondamentale sa massima ammissibile sarà calcolato
comprendere il contenuto, per ogni sulla base dei massimali di costo speci-
singola voce unitaria di costo, del prez- fici per singola tipologia di intervento di
ziario preso a riferimento. cui all’allegato I del decreto Requisiti, i
Tuttavia, potrà accadere che l’inter- quali possono essere utili anche in caso
vento di superbonus 110% richieda la di ricostruzione analitica del costo di in-
previsione nel computo metrico di la- tervento in tutto o in parte non presente
nei prezziari locali.

L’ammontare delle sanzioni Le eccezioni


I massimali specifici di costo previsti
dall’allegato I del decreto Requisiti non
Ferma restando l’applicazione delle sanzioni penali ove si applicano sempre e comunque, ma
il fatto costituisca reato, ai professionisti che rilascia- soltanto, quando, appunto, si scelga di
no non solo asseverazioni infedeli relative ai requisiti non fare ricorso ai prezziari locali e alle
tecnici, ma anche infedeli attestazioni di congruità ricostruzioni analitiche di costo da
delle spese, si applica la sanzione amministrativa pe- parte dei tecnici che rilasciano l’asse-
cuniaria da euro 2mila a 15mila euro per ciascuna atte- verazione, quando magari per rispar-
stazione o asseverazione infedele resa. Inoltre, è obbli- miare sulle parcelle i contribuenti scel-
gatoria la polizza di assicurazione della responsabilità gano, per quegli interventi per cui è
civile, con massimale non inferiore a 500mila euro. La possibile, di avvalersi della dichiara-
non veridicità delle attestazioni o asseverazioni com- zione del fornitore o dell’installatore,
porta, in ogni caso, la decadenza dal superbonus del al posto dell’asseverazione del tecnico
110% (comma 14 dell’articolo 119 del Dl 34/2020) professionista.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

78
7
GLI ALTRI
BONUS
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

RISTRUTTURAZIONI
Le barriere
architettoniche
con bonus 110%

di Luca De Stefani

G
li unici interventi relati- La girandola di aliquote
vi al recupero del patri- Il decreto legge 34/20 non ha aumenta-
monio edilizio dell’arti- to al 110% la percentuale di detrazione
colo 16-bis del Tuir, per i del 50% e del 36%, rispettivamente, del
quali è possibile, a de- bonus mobili e del bonus giardini, ne-
terminate condizioni, l’aumento al anche come interventi cosiddetti «trai-
110% della relativa detrazione sono nati», pertanto, per queste agevolazio-
quelli riguardanti le misure antisismi- ni si continuerà ad applicare, fino alla
che nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (si veda scadenza prevista per la fine del 2021, le
il capitolo 1), gli impianti solari foto- consuete percentuali.
voltaici e i sistemi di accumulo e dal Per le spese sostenute dal 1° luglio
2021 gli interventi finalizzati all’elimi- 2020 al 30 giugno 2022 (al 31 dicembre
nazione delle barriere architettoniche 2022, per gli interventi effettuati dai
(ascensori e montacarichi). condomini, per i quali alla data del 30

80
GLI ALTRI BONUS

giugno 2022 saranno effettuati lavori taico per singola unità immobiliare.
per almeno il 60% dell’intervento Si tratta, quindi, di un limite autono-
complessivo), la detrazione del 50% mo rispetto a quello «tradizionale» dei
(che dal 2022 dovrebbe tornare al 36%) 96mila euro per unità immobiliare, che
per l’installazione di impianti solari rimane intatto nel caso in cui, oltre
fotovoltaici connessi alla rete elettrica all'intervento trainante e all'impianto
su edifici (anche di proprietà pubblica, fotovoltaico, si decida di realizzare uno
adibiti ad uso pubblico o di «nuova co- o più degli interventi di recupero del pa-
struzione», ai sensi dell’articolo 1, trimonio edilizio di cui all’articolo 16-
comma 1, lettere a, b, c e d, Dpr 412/93), bis del Tuir.
prevista dall’articolo 16-bis, comma 1,
lettera h) del Tuir, è elevata al 110% e la Dal 50 al 110%
relativa ripartizione non è in 10 anni, La detrazione del 50% per gli inter-
ma in cinque (in quattro anni per il venti di recupero del patrimonio edi-
2022), a patto che l’installazione sia lizio dell’articolo 16-bis del Tuir è ele-
eseguita congiuntamente a uno dei se- vata al 110%, per le spese sostenute dal
guenti interventi che beneficiano del 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022
superbonus del 110%: uno dei tre inter- (al 31 dicembre 2022, per gli interven-
venti «trainanti» o un intervento anti- ti effettuati dai condomini), anche
sismico (articolo 119, comma 5, decre- per l’installazione contestuale o suc-
to legge 34/20). cessiva di sistemi di accumulo inte-
grati negli impianti solari fotovoltaici
Impianti fotovoltaici agevolati con la detrazione del 110%,
La proroga al 2022 degli impianti foto- con un ulteriore limite di spesa di
voltaici, nella legge di Bilancio 2021, 48mila euro e comunque nel limite di
non è scritta bene, in quanto sembra spesa di mille euro per ogni kWh di
prevista, solo nella parte in cui si preve- capacità di accumulo dello stesso si-
de la ripartizione «in quattro quote an- stema di accumulo (articolo 119, com-
nuali di pari importo per la parte di spe- ma 6, Dl 34/20).
sa sostenuta nel 2022». Il limite dei 48mila euro, pertanto,
Gli impianti fotovoltaici possono non è unico sia per l’installazione de-
beneficiare della detrazione del gli impianti solari fotovoltaici, che
110%, come interventi trainati, anche per i sistemi di accumulo integrati nei
se sono installati su strutture perti- predetti impianti (con la risoluzione
nenziali agli edifici. 28/E/20 che, secondo il parere forni-
Il legislatore ha previsto un nuovo li- to dal ministero dello Sviluppo eco-
mite di spesa per l’installazione degli nomico, supera quanto detto dalla
impianti fotovoltaici agevolati al 110%, stessa circolare 24/E/20).
il quale è pari a 48mila euro e comunque Anche secondo la risposta 2 data
di 2.400 euro per ogni kW di potenza dal Mise a Telefisco 2020 sul 110%, il
nominale dell’impianto solare fotovol- limite di spesa di 48mila euro per

81
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Cosa succede agli altri bonus

Detrazioni fiscali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e per le misure antisisimiche
(36-50-70-75-80-85-110%), per i mobili e gli elettrodomestici (50%), per i giardini (36%) e per il
bonus facciate (90%). La percentuale di detrazione e limite massimo di spesa agevolata sullo
stesso intervento (anche in più anni) effettuato nella stessa unità immobiliare (comprensiva di
pertinenza), in base alla data del bonifico.

DAL 1° GENNAIO 2021 DAL 1° GENNAIO


DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO
AL 31 DICEMBRE 2021 2022

- Manutenzioni straordinarie, di restauro e risanamento conservativo, di


ristrutturazione edilizia su «singole unità immobiliari residenziali di
qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze»
(anche manutenzioni ordinarie su «parti comuni di edificio residenziale
di cui all'articolo 1117 del Codice Civile», quindi, condominiali o meno)
- Ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi
- Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.
- Eliminazione delle barriere architettoniche (possibile super ecobonus
del 110%, ai sensi dell'articolo 119, comma 2 del decreto legge 19
maggio 2020, n. 34)
- Prevenzione di atti illeciti di terzi Detrazione Irpef
- Cablatura di edifici. del 50%, Detrazione Irpef del
- Contenimento dell'inquinamento acustico con limite di spesa 36%, con limite di
- Misure antisismiche e opere per la messa in sicurezza statica, in tutte le di 96.000 euro spesa di 48.000
zone sismiche; Se nelle zone sismiche 1, 2 e 3, a determinate condizioni, e detrazione euro e detrazione di
spetta il sisma bonus “speciale” del 50-70-75-80-85% fino al 31 di 48.000 euro, 17.280 euro, da
dicembre 2021 o del 110% dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (al 31 da ripartire ripartire in 10 quote
dicembre 2022, per gli interventi effettuati dai condomini, «per i quali in 10 quote annuali annuali costanti.
alla data del 30 giugno 2022» saranno «effettuati lavori per almeno» il costanti.
60% dell'intervento complessivo).
- Bonifica dall'amianto
- Riduzione degli infortuni domestici
- Conseguimento di risparmi energetici, cosiddetto «non qualificato»,
compreso il fotovoltaico (articolo 16-bis, comma 1, Tuir) (1)
- Acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati, solo sul
25% del prezzo (articolo 16-bis, comma 3, Tuir)
- Dal 2021, detrazione Irpef, a regime, del 50% per la “sostituzione del
gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di
emergenza a gas di ultima generazione” (articolo 16-bis, comma 3-bis,
Tuir). Non è chiaro se nel limite autonomo di spesa di 48.000 (schede di
lettura) o di 96.000 euro

NOTA: (1) Spetta il super bonus del 110% (da ripartire in 5 anni o 4 anni per il 2022), dal 1° luglio 2020 e fino al 30 giugno 2022 (al 31 dicembre 2022, per gli interventi effettuati dai
condomini, «per i quali alla data del 30 giugno 2022» saranno «effettuati lavori per almeno» il 60% dell'intervento complessivo) per «l'installazione di impianti solari fotovoltaici
connessi alla rete elettrica su edifici», ai sensi dell'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), dpr 26 agosto 1993, n. 412, con un limite di spesa di 48.000 euro e comunque di 2.400
euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico, a patto che l'installazione sia eseguita «congiuntamente ad uno» dei seguenti interventi che beneficiano del
super bonus del 110%: quelli per il risparmio energetico «qualificato» (compresi i 3 trainanti) o quelli per il sisma-bonus (articolo 119, comma 5, decreto legge 19 maggio 2020, n.
34). Il limite di spesa si riduce a 1.600 euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico, se l'installazione avviene nell'ambito degli interventi “ristrutturazione
edilizia”, di “nuova costruzione” (si ritiene, comunque, dopo l'accatastamento) o di ristrutturazione urbanistica (articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f), dpr 6 giugno 2001, n. 380).
«Anche per l'installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la detrazione» del 110%, con lo stesso limite di

82
GLI ALTRI BONUS

a cura di Luca De Stefani

DAL 1° GENNAIO 2021 DAL 1° GENNAIO


DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO
AL 31 DICEMBRE 2021 2022
Spese pagate con «strumenti idonei a consentire la tracciabilità
delle operazioni», anche sulle «parti comuni esterne» dei
condomini («fino ad un importo massimo complessivo di 5.000
euro per unità immobiliare ad uso abitativo») («comprese quelle
di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli
interventi») per:
Detrazione Irpef del 36%,
con limite di spesa di 5.000
a) «sistemazione a verde» di aree scoperte private di edifici Stop
euro per «unità immobiliare
esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di alla detrazione
irrigazione e realizzazione pozzi;
ad uso abitativo», da ripartire
in 10 quote annuali costanti
b) realizzazione di «coperture a verde e di giardini pensili»;

di «unità immobiliari ad uso abitativo» (no di uffici, negozi,


ristoranti e capannoni) (articolo 1, commi da 12 a 14, legge 27
dicembre 2017, n. 205)

Mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica non


inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo dell’immobile
Detrazione Irpef del 50% (da
oggetto di ristrutturazione, con limite di spesa di 16.000 euro
ripartire in 10 quote annuali
(detrazione massima di 8.000 euro) «riferito alla singola unità
costanti), solo se spetta la
immobiliare, comprensiva delle pertinenze, o alla parte comune
detrazione del 50% per uno
dell’edificio oggetto di ristrutturazione», condominiali o meno
degli interventi «trainanti» di
(circolari 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafi 3.2 e 3.5, 27
«recupero del patrimonio
aprile 2018, n. 7/E, risposta del 19 febbraio 2019, n. 62), “a
edilizio», iniziati nell’anno Stop
prescindere dal numero dei contribuenti che partecipano alla
dell'acquisto dei mobili e alla detrazione
spesa” (istruzioni del modello 730 o di Redditi PF) e al netto delle
degli elettrodomestici o in
eventuali spese sostenute nell'anno precedente, collegate allo
quello precedente (ma prima
stesso intervento edilizio, «per le quali si è fruito della
del pagamento dei mobili e
detrazione» nel modello dichiarativo relativo all'anno
degli elettrodomestici) e
precedente (articolo 16, comma 2, decreto legge
pagati, anche in parte, entro
4 giugno 2013, n. 63)
il 31 dicembre dell'anno (2)

«Recupero o restauro della facciata esterna degli edifici


esistenti ubicati» in zona A o B del decreto 2 aprile 1968, n.
1444, inclusa la «sola pulitura o tinteggiatura esterna». Se
l’intervento è influente dal un «punto di vista termico» o
interessa più del 10% «dell'intonaco della superficie disperdente Detrazione Irpef e Ires del
lorda complessiva dell'edificio», serve l’asseverazione del 90%, senza limite di spesa, Stop
tecnico abilitato, il rispetto dei “valori di trasmittanza termica” da ripartire in 10 quote alla detrazione
(tabella 2 dell'allegato B al decreto Mise 11 marzo 2008), l’Ape annuali costanti
(decreto Mise 26 giugno 2015) e l’invio all’Enea, entro 90 giorni
dalla fine dei lavori, della “scheda descrittiva” degli interventi
realizzati (articolo 1, commi da 219 a 224, Legge 27 dicembre
2019, n. 160 e circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E).

spesa di 48.000 euro e «comunque nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo» (articolo 119, comma 6, decreto legge 19
maggio 2020, n. 34).
(2) Gli interventi «trainanti» del bonus mobili sono solo la manutenzione straordinaria (ordinaria, solo su parti comuni, condominiali o meno), il restauro e risanamento
conservativo, la ristrutturazione edilizia, la ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi e l'acquisto di abitazioni facenti parte dei fabbricati
completamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare (circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, risposta 5.1, risposta dell'agenzia delle Entrate fornita a
Telefisco 2014 il 30 gennaio 2014 riportata nella circolare 14 maggio 2014, n. 10/E, risposta 7.1, risoluzione della Direzione regionale delle Entrate del Veneto dell'8 novembre
2013, prot. 907-48973 e circolare Entrate 18 settembre 2013, n. 29/E, Guida sul Bonus Casa 2017 del 15 febbraio 2017; risposta 18 luglio 2019, n. 265, relativamente alla
demolizione e ricostruzione con volumetria inferiore).

83
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

l’installazione degli impianti solari che per l’accumulo, contenuta nella cir-
fotovoltaici e dei sistemi di accumu- colare 24/E/20, come confermato dalla
lo integrati in questi impianti, è da risoluzione 28/E/20.
intendersi «distintamente riferito
agli interventi di installazione degli I due limiti
impianti solari fotovoltaici e dei si- Attenzione, però, che secondo la rispo-
stemi di accumulo integrati nei pre- sta 2 data dal Mise a Telefisco 2020 sul
detti impianti». 110%, i due limiti di 48mila euro sono ri-
Della stessa opinione è anche la ri- feriti «all’edificio nel suo insieme» e
sposta 499/20 secondo la quale il li- non alla «singola unità immobiliare»,
mite di spesa di 48mila euro è distin- in contrasto con la circolare 24/E/20,
tamente (e non cumulativamente) paragrafo 2.2.2, con la quale è stato det-
riferito agli interventi di installazio- to che sono riferiti alla «singola unità
ne degli impianti solari fotovoltaici e immobiliare».
dei sistemi di accumulo integrati agli
impianti. Il bonifico parlante
È stata, quindi, superata la posizione Dal 2021, sono detraibili dall’Irpef
dell’unico limite sia per il fotovoltaico, al 50% (percentuale a regime e non
soggetta a riduzione al 36%) le spe-
se, pagate con bonifico «parlante»,
relative agli interventi di sostitu-
ASCENSORI E MONTACARICHI zione del gruppo elettrogeno di
! Dal 1° gennaio 2021, possono beneficiare
emergenza esistente con generato-
ri di emergenza a gas di ultima ge-
del super ecobonus del 110%, come inter- nerazione (articolo 16-bis, comma
venti trainati, anche gli interventi finalizzati 3-bis, Tuir).
all’eliminazione delle barriere architettoni- Senza la sostituzione, pertanto, non
che (ascensori e montacarichi) previsti si applica l’agevolazione.
nell’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del Dovrebbero essere confermate tutte
Tuir, a patto che venga effettuato almeno le precedenti indicazioni date dal-
un intervento «trainante» dell'ecobonus l’agenzia delle Entrate per gli interventi
(non rilevano gli interventi del super sisma- di recupero del patrimonio edilizio,
bonus). Sono agevolati anche gli interventi pertanto, gli immobili interessati a
finalizzati alla realizzazione di ogni stru- questa agevolazione dovrebbe essere
mento che, tramite la comunicazione, la solo le abitazioni.
robotica o altro mezzo di tecnologia, favori- Considerando, però, che si parla solo
sca la mobilità interna ed esterna all’abita- di sostituzione e non di nuova installa-
zione per le persone portatrici di handicap zione, risulta difficile che oggi un’abita-
in situazione di gravità, ai sensi dell’articolo zione abbia già un gruppo elettrogeno
3, comma 3, della legge 104/92 di emergenza.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

84
GLI ALTRI BONUS

LE ALTRE AGEVOLAZIONI vento alle zone “A” o “B” deve risultare, ai


fini del bonus facciate, da una certifica-
Bonus facciate, zione urbanistica dalla quale se ne evinca
l'equipollenza. È stato chiarito che il be-
incentivo neficio è accessibile anche per i fabbricati
che insistono, in tutto o in parte, in por-
prorogato zioni di territorio che possono essere ri-

per il 2021 conducibili o equipollenti alle due zone


che danno diritto all’agevolazione e limi-
tatamente alla porzione delle spese rife-
ribili alla parte dell’edificio insistente su
di Fabio Chiesa detta porzione.
e Giampiero Gugliotta Queste aperture devono essere accolte

P
con favore in particolar modo da tutti
roroga dell’incentivo “bonus fac- quei soggetti che, per limitazioni di tipo
ciate” anche per le spese docu- soggettivo od oggettivo, non possono ac-
mentate e sostenute per tutto cedere al superbonus 110% per i lavori “di
l'anno 2021 e possibilità di usufruirne an- tipo termico” effettuati sulle strutture
che se l’edificio ricade fuori dalle zone A o opache della facciata esterna degli edifici
B, ma solo se c’è l’equipollenza certificata o che interessano oltre il 10% dell’intona-
dal Comune. co della superficie disperdente lorda
Legislatore ed Entrate non si dimenti- complessiva dell'edificio.
cano dell’agevolazione introdotta dal-
l’articolo 1, commi 219-224 della legge di I punti di forza
Bilancio 2020 (160/19) che consiste in La convenienza del bonus facciate risiede
una detrazione dall’imposta lorda (Irpef in particolar modo nell’assenza di limiti
o Ires), pari al 90%, per gli interventi fi- di spesa e di detrazione (diversamente
nalizzati al recupero o restauro della fac- dal superbonus 110%). Riguardo ai lavori
ciata esterna degli edifici esistenti, an- “di tipo termico”, infatti, se sono soddi-
che strumentali (inclusi gli interventi di sfatti i requisiti di cui al decreto del Mise
sola pulitura o tinteggiatura esterna) del 26 giugno 2015 e, con riguardo ai valo-
ubicati in zona A o B, ai sensi del decreto ri di trasmittanza termica, i requisiti di cui
del ministro dei Lavori pubblici 1444/68. alla tabella 2 dell’allegato B al decreto del
La possibilità di usufruire dell’incenti- MIse dell’11 marzo 2008 e, per i lavori ini-
vo anche per l’annualità 2021 è stata pre- ziati dal 7 ottobre 2020, se sono rispettati
vista dal comma 59 dell’articolo 1 della i nuovi e più stringenti valori previsti dal
legge di Bilancio 2021 (178/20) mentre cosiddetto Dm Requisiti del 6 agosto
con la risposta a interpello 23/21, l’agen- 2020, si potrà accedere al bonus del 90%
zia delle Entrate ha precisato che l’assi- di detrazione sull’intero importo delle
milazione della zona territoriale nella spese sostenute anche in assenza del-
quale ricade l’edificio oggetto dell’inter- l’impianto di riscaldamento.

85
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE GLI ALTRI BONUS

La convenienza La scelta obbligata


Per alcuni soggetti poi, l’opzione “bonus
Bonus facciate con «cappotto», confronto con il bonus 110% facciate” non è alternativa al superbonus
BONUS FACCIATE (ARTICOLO 1, INTERVENTI DI ISOLAMENTO TERMICO DELLE
COMMI DA 219 A 224, LEGGE SUPERFICI OPACHE (ARTICOLO 119, COMMA 1, 110% ma diventa una scelta obbligata: re-
160/2019) LETTERA A), DL 34/2020
sidenti e non residenti, anche persone fi-
CARATTERISTICA DELL’INTERVENTO
Facciata esterna di Isolamento termico delle superfici opache siche, che possiedono l’immobile nel-
edifici di qualsiasi verticali, orizzontali e inclinate che l’esercizio di impresa, arti e professioni,
categoria catastale interessano l'involucro dell'edificio, su un società semplici, associazioni tra profes-
ubicati in zona A o B massimo di due unità immobiliari o sulle
(Dm 2 aprile 1968, parti comuni di edifici, ovunque ubicati sionisti e altri enti, società di persone e so-
n. 1444) o zone (anche in zona C), diversi dalle unità cietà di capitali che conseguono reddito
equipollenti immobiliari residenziali appartenenti d’impresa (i soggetti Ires rientrano tra i
alle categorie catastali A1, A8 e A9
DETRAZIONE DI IMPOSTA beneficiari del superbonus 110% nella so-
90% 110% la ipotesi di partecipazione alle spese per
PERCENTUALE DI ISOLAMENTO interventi trainanti effettuati sulle parti
Oltre il 10% dell'intonaco Oltre il 25% della superficie disperdente comuni nei condòmini), cioè soggetti
della superficie lorda dell'edificio
disperdente lorda ammessi a usufruire del bonus facciate
complessiva dell'edificio ma esclusi dal superbonus 110%.
LIMITE DI SPESA AGEVOLABILE Il bonus facciate è riconosciuto anche
Nessuno * In funzione del tipo di edificio *: 50.000
per gli interventi di rifacimento della fac-
euro unifamiliari - Per unità immobiliari
che compongono l'edificio: 40.000 euro ciata, ivi inclusi quelli di sola pulitura o
(da 2 a 8), 30.000 (più di 8) tinteggiatura esterna (inclusi gli impian-
DURATA DELL’AGEVOLAZIONE ti), su balconi o su ornamenti e fregi,
Spese sostenute negli Spese sostenute dal 1° luglio 2020
anni 2020-2021 al 30 giugno 2022 ** grondaie, parapetti e cornicioni, nonché
RIPARTIZIONE DETRAZIONE per l’installazione di ponteggi, prestazio-
10 rate annuali 5 rate annuali ni professionali e altri eventuali costi col-
SOGGETTI AGEVOLATI legati agli interventi.
Contribuenti, residenti Condòmini - Persone fisiche, fuori
e non residenti dall'esercizio di attività di impresa, arti e Per gli interventi “di tipo termico”, il
nel territorio dello Stato professioni - Istituti autonomi case bonus facciate si limita a richiedere il rila-
popolari (IACP) - Cooperative di scio dell’asseverazione di conformità ai
abitazione a proprietà indivisa - Onlus, le
organizzazioni di volontariato iscritte nei requisiti tecnici richiesti (sostituibile con
relativi registri, le APS iscritte nei relativi quella resa dal direttore dei lavori sulla
registri - Associazioni e società sportive conformità al progetto).
dilettantistiche iscritte
Per l’Enea, infine (che è l’ente cui sono
ASSEVERAZIONE TECNICA
Certificazione Certificazione conformità requisiti affidati i controlli) occorre anche la «con-
conformità requisiti tecnici richiesti e congruità spese gruità» della spesa (si veda a pagina 76),
tecnici richiesti (in sostenute nonostante il Mise avesse escluso questo
alternativa conformità
direttore dei lavori) adempimento nelle risposte a Telefisco
CESSIONE CREDITO Superbonus del 27 ottobre 2020 e non
Possibilità di sconto in Possibilità di sconto in fattura fosse previsto neppure nella circolare
fatturaecessionedelcredito e cessione del credito delle Entrate 2/2020.
(*) Nei limiti del cd. Decreto requisiti; (**) per i condomìni che al giugno 2022 hanno concluso almeno
il 60% dei lavori, fino al 31 dicembre 2022 © RIPRODUZIONE RISERVATA

86
8
IL CREDITO: SCONTO
O CESSIONE
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

L’OPZIONE
Cessione o sconto,
attenti alle regole
delle Entrate

di Luca De Stefani

P
er alcune specifiche detra- a) la cessione del relativo «credito d’im-
zioni fiscali Irpef e/o Ires, so- posta di pari ammontare, con facoltà di
stenute negli anni 2020 successiva cessione ad altri soggetti, com-
(quindi, anche tra il 1°genna- presi gli istituti di credito e gli altri inter-
io 2020 e il 19 maggio 2020, mediari finanziari»; la cessione del credi-
data di entrata in vigore del Dl 34/20, si ve- to potrà essere effettuata anche ad un
dano la circolare 30/E/20 e la risposta prezzo inferiore rispetto al valore nomi-
5.1.4) e 2021 (anche nel 2020 solo per il su- nale della detrazione fiscale, cioè ad esem-
per bonus del 110%) i contribuenti, in luo- pio ad un prezzo pari all’80% della spesa
go dell’utilizzo diretto della detrazione detraibile, rispetto al valore nominale del-
(cioè tramite il suo scomputo in dichiara- la detrazione che è del 110% della stessa;
zione dei redditi, in maniera verticale dalla b) un «contributo, sotto forma di sconto
stessa tipologia di imposta), possono op- sul corrispettivo dovuto, fino a un impor-
tare, alternativamente tra: to massimo pari al corrispettivo stesso,

88
IL CREDITO: SCONTO O CESSIONE

anticipato dai fornitori che hanno effet- cessione del credito residuo in capo al
tuato gli interventi e da questi ultimi recu- contribuente). Sono queste le conse-
perato sotto forma di credito d'imposta di guenze della metodologia di calcolo uti-
importo pari alla detrazione spettante, lizzata dalle Entrate nella circolare 24/
con facoltà di successiva cessione del cre- E/20 per gli «sconti in fattura».
dito ad altri soggetti, compresi gli istituti
di credito e gli altri intermediari finanzia- Il calcolo
ri»; in questo caso, il «credito d’imposta è Lo «sconto in fattura», introdotto dal de-
calcolato sull'importo dello sconto appli- creto Rilancio, può essere effettuato an-
cato» (punto 3.3 del provvedimento delle che per un importo inferiore rispetto al va-
Entrate dell’8 agosto 2020, n. 283847 e cir- lore nominale della detrazione fiscale e,
colare 24/E/20, al paragrafo 7). comunque, fino a un importo massimo
pari al corrispettivo dovuto. A «fronte del-
I limiti lo sconto praticato, al fornitore è ricono-
Per le spese sostenute nel 2022 per il bo- sciuto un credito d’imposta pari alla de-
nus facciate e per gli interventi di recupero trazione spettante» (punto 3.1 del provve-
del patrimonio edilizio non sarà possibile dimento delle Entrate dell’8 agosto 2020,
effettuare l’opzione per la cessione del n. 283847) e il «credito d’imposta è calco-
credito o per lo sconto in fattura. L’articolo lato sull’importo dello sconto applicato»
121, comma 7-bis, del Dl 34/20, infatti, ha (risposta 9 settembre 2020, n. 325, circola-
limitato la proroga al 2022 di questa op- re 24/E/20, al paragrafo 7 e punto 3.3 del
zione solo «ai soggetti che sostengono, provvedimento delle Entrate dell’8 ago-
nell’anno 2022, spese per gli interventi in- sto 2020, n. 283847).
dividuati dall’articolo 119» del Dl 34/20. Pertanto, con lo «sconto in fattura», di-
Non è prevista nessuna possibilità di versamente dall’opzione della cessione,
opzione, poi, per le spese sostenute nei non è possibile effettuare alcun tipo di
primi sei mesi del 2023 dagli ex Iacp «contrattazione» tra cedente e cessiona-
(Aler e simili). rio relativamente al rapporto tra lo sconto
Se il contribuente che effettua gli in- applicato e la misura del credito trasferito.
terventi detraibili al 110% (ad esempio, di Per esempio, se il totale fattura (com-
10mila euro) si accorda con il fornitore di prensivo di Iva) è di 10mila euro e ci si ac-
trasferirgli tutto il credito d'imposta del corda con il fornitore per uno sconto «pari
110% (nell’esempio, di 11mila euro) ad un al corrispettivo dovuto» (sconto massimo
prezzo di cessione pari, ad esempio, al possibile), il contribuente non deve paga-
60% delle spese sostenute per i lavori re nulla al fornitore e quest’ultimo inca-
(nell’esempio, di 6mila euro, dato dal mera il credito d’imposta compensabile in
60% di 10mila euro), non è possibile op- F24 o cedibile, pari alla detrazione di
tare per lo «sconto in fattura», ma si deve 11mila euro, che corrisponde all'importo
procedere solo con la cessione del credi- dello sconto praticato moltiplicato per il
to (ovvero della complicata operazione 110 per cento.
dello «sconto in fattura», seguito dalla © RIPRODUZIONE RISERVATA

89
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Il modello

L’esempio
Una persona
fisica effettua un
intervento trai-
nante al 110%
sulla propria casa
(cambio caldaia) e
installa anche il
cappotto termico FRRMTN74B19F839X
su meno del 25%
3471897003 ferri@hotmail.it
dell’edificio (ai
sensi della nota
22 degli allegati 1
e 2 del Dm Mise
del 6 agosto
Nome Cognome
2020), per il quale
decide di cedere il
credito a una
banca

DSTLCU70S28B563W
31 12 2020 Nome Cognome

DSTLCU70S28B563W
Nome Cognome

XXX X

90
IL CREDITO: SCONTO O CESSIONE

4 X 10000 2020 2

6224 U
8 932 13

11000

04362132197 0 1 1 2 2020 11000 B

91
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

I CALCOLI E LA SCELTA

Lo sconto del fornitore


può essere parziale
di Luca De Stefani opzioni differenti.

I
Per semplificare l’operazione, quin-
l fornitore può anche applicare di, è preferibile scegliere da subito
uno sconto «parziale» e anche in l’opzione per la cessione dell’intero
questo caso il «credito d’imposta è credito, pagando la fattura al fornitore
calcolato sull’importo dello sconto ap- per soli 4mila euro.
plicato», pertanto, se lo sconto è di In questo caso, infatti, non vi sarebbe
6mila euro (60% rispetto ai 10mila eu- nessun credito che rimarrebbe in capo
ro), il fornitore matura un credito al contribuente e tutto il super bonus
d’imposta pari a 6.600 euro (110% x del 110% verrebbe ceduto al fornitore.
6mila euro), mentre il contribuente L’agenzia delle Entrate, in passato,
può far valere in dichiarazione una de- ha chiarito che anche in questi casi
trazione pari a 4.400 euro (110% di (come per lo «sconto in fattura») il
4mila euro rimasti a suo carico). bonifico «parlante» (sul quale si ap-
Quest’ultimo può anche optare per plica la relativa ritenuta d’acconto
la cessione del credito corrisponden- dell’8%) possa essere effettuato solo
te a tale importo rimasto a carico ad per 4mila euro.
altri soggetti, inclusi istituti di credito Pertanto, per generare la detrazione
e altri intermediari finanziari o il for- del 110% su 10mila euro, in capo al con-
nitore stesso. tribuente (poi cedibile al fornitore),
non è necessario effettuare il paga-
Doppia comunicazione mento con bonifico «parlante» di
Pertanto, se l’accordo è quello di tra- 10mila euro al fornitore, seguito dal
sferire l’intero credito al fornitore, pa- pagamento da parte di quest’ultimo al
gando la fattura solo 4mila euro, dopo contribuente del prezzo della cessione
l’opzione per lo «sconto in fattura», il del credito di 6mila euro (come si può
contribuente dovrebbe optare anche leggere nella risposta 4 dall’agenzia
per la cessione, peraltro gratuita, al delle Entrate a «Dichiarazioni24» del
fornitore del credito residuo in capo al- 31 maggio 2019).
lo contribuente stesso.
In questo caso, vi sarebbero due co- La cessione del credito a terzi
municazioni da inviare alle Entrate Se il contribuente, invece, decide di
con gli stessi soggetti coinvolti, ma con trasferire il credito a un soggetto diver-

92
IL CREDITO: SCONTO O CESSIONE

Il quadro delle possibilità a cura di Giorgio Gavelli

POSSIBILITÀ POSSIBILITÀ
FATTISPECIE UTILIZZATORE DURATA UTILIZZO DI DI VISTO DI RIPORTO/
COMPENSAZ ULTERIORE CONFORMITÀ ASSEVERAZIONE RIMBORSO
IONE CESSIONE

Solo se
4-5 anni se
Mod. 730
110% Solo per i Requisiti:
o per
Beneficiario 4-5 anni se terzi se richiesta
In Su opzione compensare
Detrazione originario “sisma bonus” cessionari dall’intervento. No
dichiarazione (v. sotto) crediti da
(*) - 10 anni se (**) Congruità
dichiarazion
ristrutturazione (v. sotto) Spese: No
e superiore
o ecobonus
ai 5mila euro
Compensazione
Solo terzi Come sopra Sì
del Sì (primo Sì (primo
cessionari (eventuali rate Mod. F24 (lo si fa Sì No
corrispondente beneficiario) beneficiario)
(**) residue) per questo)
credito

Sì sempre,
Sconto sul Sì (primo
Fornitore Come sopra Mod. F24 Sì (**) Sì primo No
corrispettivo beneficiario)
beneficiario

Trasformazione Sì sempre,
Acquirente Sì (primo
in credito e Come sopra Mod. F24 Sì (**) Sì primo No
del credito beneficiario)
cessione beneficiario
(*) Eventualmente pro quota millesimale. (**) Secondo la relazione accompagnatoria alla legge di conversione del decreto Rilancio, la trasformazione della detrazione in credito di
imposta opera solo all’atto della cessione ad altri soggetti, il che dovrebbe significare che la compensazione non è ammessa da parte del contribuente che ha diritto alla detrazione
ma solo ai cessionari di quest’ultimo o, si ritiene, ai fornitori che hanno operato lo sconto in fattura.

so rispetto al fornitore (per esempio la dal bonifico «parlante» del 100%, in-
banca), lo «sconto in fattura» non è fatti, è possibile inviare l’apposita co-
possibile e si deve scegliere obbligato- municazione dell’opzione all’agen-
riamente la cessione del credito. zia delle Entrate e ottenere il paga-
La detrazione fiscale si genera, per il mento del prezzo del credito da parte
suo importo complessivo, in capo al del cessionario.
contribuente, tramite il pagamento Nulla vieta al cessionario di effettua-
del 100% della fattura del fornitore re il pagamento del prezzo del credito
con un bonifico «parlante» (con ap- d’imposta anticipato rispetto al mo-
plicazione della ritenuta dell’8% sul mento del pagamento tramite bonifico
relativo importo). parlante da parte del contribuente.
Solo in questo momento è possibile Inoltre, è possibile che la banca-ces-
perfezionare la cessione del credito al sionaria, che riceve il credito d’impo-
cessionario, la quale può essere prece- sta, «paghi» il prezzo di questa cessio-
duta dalla stipula di un contratto di ne tramite la compensazione (totale o
cessione del credito, condizionato alla parziale) delle rate dell’eventuale mu-
sua «generazione». tuo stipulato con la stessa.
Solamente con il credito generato © RIPRODUZIONE RISERVATA

93
BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

GLI ADEMPIMENTI

La comunicazione si fa
solo via web alle Entrate
di Luca De Stefani tato. Se non vi è obbligo di nominare

E
l’amministratore del condominio e i
ntro il 16 marzo 2021 deve essere condòmini non vi abbiano provvedu-
inviata all’agenzia delle Entrate to, la comunicazione va inviata da uno
il modello di comunicazione dei condòmini.
dell’opzione relativa agli interventi di Per gli interventi sulle parti comuni
recupero del patrimonio edilizio, effi- degli edifici che danno diritto al super-
cienza energetica, rischio sismico, im- bonus del 110% la comunicazione può
pianti fotovoltaici e colonnine di ricari- essere inviata, esclusivamente me-
ca, approvato con il provvedimento diante i canali telematici delle Entrate
delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. dal soggetto che rilascia il visto di con-
283847, per le spese sostenute nel 2020, formità (unica possibilità nei casi di
sia per gli interventi effettuati sulle sin- cessione delle rate residue non fruite) o
gole unità immobiliari, che per quelli dall’amministratore del condominio,
eseguiti sulle parti comuni degli edifici. direttamente oppure avvalendosi di un
La comunicazione relativa ai lavori intermediario (e comunque con visto di
sulle singole unità immobiliari può es- conformità).
sere inviata telematicamente alle En-
trate dal contribuente stesso ovvero av- Cessioni ad «altri soggetti»
valendosi di un intermediario abilitato Oltre ai fornitori e alle banche, i crediti
all’invio delle dichiarazioni, tramite il d’imposta edili possono essere ceduti,
servizio web disponibile nell’area riser- con le nuove regole del decreto Rilan-
vata del sito internet delle Entrate o i ca- cio, anche ad «altri soggetti» e in questi
nali telematici dell’agenzia. Per gli in- casi non si applicano le indicazioni date
terventi che danno diritto al super bo- in passato dall’agenzia delle Entrate per
nus del 110%, la comunicazione deve es- gli «altri soggetti privati» (possibili ces-
sere inviata solo dal soggetto che sionari delle vecchie cessioni dei credi-
rilascia il visto di conformità. ti), i quali dovevano essere «collegati al
La comunicazione relativa ai lavori rapporto che ha dato origine alla detra-
sulle parti comuni degli edifici, invece, zione», limitando notevolmente la cir-
deve essere inviata dall’amministra- colazione dei crediti stessi (risposta del
tore di condominio, direttamente o 2 ottobre 2020, n. 432/E, risposta 5 data
avvalendosi di un intermediario abili- dalle Entrate a Telefisco 2020 sul 110% e

94
IL CREDITO: SCONTO O CESSIONE

circolare 30/E/20, risposta 5.1.3). lo codice nella casella tipologia di inter-


vento. Le istruzioni al modello riporta-
Più lavori, più comunicazioni no 27 codici identificativi diversi, ai
Se in un edificio vengono effettuati più quali corrispondono altrettanti inter-
interventi detraibili, trainanti o traina- venti, per i quali è possibile effettuare la
ti, per i quali è possibile effettuare l’op- suddetta opzione. Il visto di conformità
zione per la cessione del credito o per lo (si veda a pagina 72) deve essere rila-
sconto in fattura (ad esempio, ecobo- sciato solo «ai fini dell’opzione per la
nus, il sismabonus, il fotovoltaico, l’ac- cessione o lo sconto riferiti al super bo-
cumulo, le colonnine e il bonus facciate) nus» del 110%, come previsto dalla nor-
e si desidera esercitare una delle due ma, e non anche nei casi di mancato
opzioni per tutti gli interventi e verso lo esercizio di questa opzione. Quindi,
stesso soggetto (cessionario o fornito- non serve il visto ai fini del semplice ot-
re), è necessario comunque inviare più tenimento della detrazione da parte del
comunicazioni all’agenzia delle Entra- contribuente che ha sostenuto la spesa
te (una per ciascun intervento), in (Guida delle Entrate del 24 luglio 2020
quanto nel quadro A del modello di co- sul superbonus del 110%).
municazione è possibile indicare un so- © RIPRODUZIONE RISERVATA

LO SCONTO

L’utilizzo in detrazione
Il calcolo degli anni utilizzarlo in compensazione orizzontale in
Con la detrazione diretta in dichiarazione F24, in base alle «rate residue di detrazione
dei redditi per gli interventi legati ai vari non fruite», a decorrere dal giorno 10 del
bonus, il contribuente deve ripartire l’im- mese dopo la ricezione della comunicazione
porto in più anni (in 4, 5 o 10), rischiando di dell’opzione e non prima del 1° gennaio
perdere l’agevolazione in caso di incapien- dell’anno dopo quello di sostenimento delle
za. Con la cessione del credito d’imposta o spese. Questi crediti d’imposta possono
con lo «sconto in fattura», invece, monetiz- essere usufruiti con la stessa ripartizione in
za subito il vantaggio fiscale, grazie al prez- quote annuali con la quale sarebbe stata
zo della cessione ricevuto o allo sconto sui utilizzata la detrazione. Non si può usufruire
lavori. Una volta che la detrazione sia ceduta negli anni successivi dell’eventuale «quota
a terzi o sia stata scontata dal fornitore, di credito d’imposta non utilizzata nell'an-
però, il beneficiario (cessionario o fornito- no» e non si può chiedere il rimborso di
re), oltre a cedere il credito, può scegliere di quanto non usato in compensazione.

95
Se ha gradito questo quotidiano e se lo ha trovato in qualsiasi altra parte che non sia il sito qui sotto indicato, significa che ci è stato rubato, vanificando, così, il
lavoro dei nostri uploader. La preghiamo di sostenerci venendo a scaricare anche solo una volta al giorno dove è stato creato, cioè su:
www.eurekaddl.eu
Senza il suo aiuto, purtroppo,presto potrebbe non trovarlo più: loro non avranno più nulla da rubare, e lei più nulla da leggere. Troverà anche riviste, libri, audiolibri,
fumetti, riviste straniere, fumetti e riviste per adulti, tutto gratis, senza registrazioni e prima di tutti gli altri, nel sito più fornito ed aggiornato d'Italia, quello da cui
tutti gli altri siti rubano soltanto. Trova inoltre tutte le novità musicali un giorno prima dell'uscita ufficiale in Italia, software, apps, giochi per tutte le console, tutti i
film al cinema e migliaia di titoli in DVDRip, e tutte
le serie che può desiderare sempre online dalla prima all'ultima puntata.
Trova sempre il nuovo indirizzo sulla nostra pagina Facebook. Cerchi "eurekaddl" su Facebook, oppure clicchi sull'immagine qui sotto.
Grazie da parte di tutto lo staff di eurekaddl.eu

N.B.: se il sito è stato oscurato per l'Italia, trovate sempre il nuovo indirizzo digitando eurekaddl.eu5.org nella barra degli indirizzi di qualsiasi browser, salvatelo
nei vostri preferiti! Vi preghiamo di salvare tutti i nostri social, perchè anche qualcuno di essi potrebbe essere chiuso, tutti avranno sempre il nuovo indirizzo
sempre aggiornato in tempo reale!
Facebook (EUREKAddl nuovo indirizzo sempre aggiornato)
Instagram (eurekaddlofficial)

Twitter (@eurekaddl)
In alternativa, pagina di Filecrypt con il nuovo indirizzo sempre aggiornato

Potrebbero piacerti anche