Gestão da Manutenção

Predial
A Tecnologia, a Organização e as Pessoas

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Gestão da Manutenção Predial.
A Tecnologia, a Organização e as Pessoas
Copyright © 2001 Carlos de Souza Almeida, do autor

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Editor: Carlos de Souza Almeida

Produtor Editorial: José Mario Beniflah Carvão

Produtor Gráfico: Copiadora Amiga dos Estudantes
Capa: Monotipia de Angladas Luther L. Meira
Editoração Eletrônica: José Roberto Dourado Mafra.

Dados de Catalogação na Publicação

ALMEIDA, Carlos de Souza.

Gestão da Manutenção Predial, Carlos de Souza Almeida,

Mario Cesar Rodriguez Vidal – [Rio de Janeiro] - 2001.
GESTALENT Consultoria e Treinamento Ltda - Rio de
Janeiro - Edição do Autor, 2001

Bibliografia
ISBN: 85 – 902121 – 1 – 4

229p., Ilustrado

1.Gestão; 2.Gestão da Manutenção; 3.Ergonomia na

Manutenção; 4.Gerência da Manutenção Predial. Carlos
Almeida

GESTALENT Consultoria e Treinamento Ltda.

Av. Rio Branco, 156 grupo 2921 - Centro - RJ – Rio de Janeiro CEP: 20.043-900
Tel: (21) 99 99 58 31
e-mail: gestalent@gestalent.com.br
site: http://www.gestalent.com.br
 Carlos de Souza Almeida
Mario Cesar Rodriguez Vidal

Gestão da Manutenção Predial

A Tecnologia, a Organização e as Pessoas

Primeira Edição
Edição do Autor

Rio de Janeiro
Agosto de 2001

GESTALENT Consultoria e Treinamento Ltda.

Av. Rio Branco, 156 grupo 2921 – Centro – RJ – Rio de Janeiro

CEP:20.043-900
Tel: (21) 99 99 58 31
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Sumário:

Capítulo 1
A Distância entre o Projetado e a Realidade 9
1.1 – Uma Trajetória na Manutenção 9
1.2 – Do Prescrito ao Imprevisível os Desafios da Ergonomia na Manutenção 10
1.3 – A Singularidade da Manutenção Predial 12
1.4 – A Estrutura do Livro 13

Prefácio
MANUTENÇÃO É COISA MUITO SÉRIA

A luminária de um centro cirúrgico que queima no momento mais crítico de uma

delicada operação, o sistema central de ar condicionado de um grande prédio de escritórios
que dissemina fungos e germes, o elevador cheio que enguiça entre dois andares altos... De
vez em quando, recebemos alguns sinais de alerta de que materiais e equipamentos têm
uma vida útil limitada e precisam ser conservados em perfeitas condições, colocando em
realce uma atividade de vital importância para a economia de todas as sociedades e a vida
de todos nós, mas que, infelizmente, até hoje só é lembrada pelo cidadão comum quando os
problemas acontecem: a Manutenção.

Filha quase bastarda do "Império da Produção" instaurado pela Revolução

Industrial, a Manutenção experimentou uma impressionante evolução neste curto período
de pouco mais de 100 anos de existência formal, sendo que alguns já a apontam como a
mais importante Função da Engenharia nos dias de hoje. A introdução da Manutenção
Preventiva, o advento da Preditiva, a criação da TPM e da RCM, a paulatina transformação
em Gestão de Ativos são pontos de inflexão relevantes que marcaram decisivamente sua
trajetória de progressiva valorização, levando-a, finalmente, a desempenhar o estratégico
papel de protagonista - que, por mérito e justiça, sempre foi seu - na preservação da saúde
empresarial. Embora esta conquista já seja claramente reconhecida pelos meios técnicos e
tecnológicos, algo ainda está faltando, pois, enquanto tal realidade não for conhecida do
grande público, os resultados conseguidos continuarão sendo bastante aquém do desejável.
 Quase ninguém sabe, mas os números que envolvem a Manutenção são muito
grandes. Segundo os dados da ABRAMAN - Associação Brasileira de Manutenção, a
Função representa, no Brasil, um negócio que movimenta mais de US$ 25 bilhões por ano,
empregando 20% da força de trabalho própria das empresas. Em países mais ricos, como os
EUA, Japão e Alemanha, estes valores são ainda mais impressionantes, atingindo US$ 300,
US$ 175 e US$ 130 bilhões, respectivamente. Tais números e a já mencionada importância
estratégica da Atividade, como grande fiadora da competitividade, produtividade e
lucratividade empresariais, clamam por sua maior divulgação, dotando-a de uma necessária
visão mais acessível para o pleno reconhecimento da sociedade.

Neste sentido, a extraordinária contribuição dada por Carlos Almeida com esta
obra possui uma importância que ultrapassa a mera vertente técnica dos aspectos e
conceitos discutidos, de forma brilhante e extremamente talentosa. Ao abordar a
Manutenção Predial, num cenário de tão poucos títulos publicados sobre o assunto,
Almeida traz uma realidade e uma visão da Função que estão muito mais próximas do
cidadão comum do que aquelas inerentes aos segmentos puramente industriais, sem deixar
de lado os temas de interesse direto para os profissionais ligados ao Setor. Neste refinado
balanceamento de contextos, vale-se de sua grande experiência como professor dos cursos
de Gerência de Manutenção da ABRAMAN e de Pós-Graduação em Engenharia de
Manutenção da UFRJ/COPIMAN, nas cadeiras de Manutenção Predial e Ergonomia
aplicada à Manutenção, tendo sido indicado para tais corpos docentes em virtude de seu
excepcional desempenho quando deles foi nosso aluno, em 1994 e 1995.

Baseando-se em seus diversos trabalhos publicados e na série de cursos sobre

Manutenção Predial que ministrou no Brasil, Argentina, Chile, Costa Rica e Bolívia,
Almeida utiliza ainda sua vivência de vários anos no comando da Divisão de Engenharia do
Hospital Universitário Clementino Fraga Filho, da UFRJ, para apresentar, de forma clara,
objetiva e sistematizada, os diferentes tópicos relativos às metodologias e ferramentas de
gerenciamento, segurança e confiabilidade, estratégias de gestão e logística aplicada à
Manutenção de complexos prediais. Além disso, reserva 4 capítulos completos -
Organização do Trabalho, Gestão de Talentos, Contribuições da Ergonomia e Gerência da
Terceirização - para tratar da importância do Fator Humano para a Administração da
Manutenção Predial, demonstrando possuir perfeita consciência de que o sucesso de
qualquer Organização de Manutenção depende fundamentalmente da vivência, experiência
e capacidade de discernimento de seus profissionais, em vista dos constantes desafios que
enfrentam, provocados pela riqueza e variedade de temas com que lidam no seu dia-a-dia.

Assim, é com imenso orgulho que apresentamos a magnífica obra deste grande
companheiro e amigo, batalhador incansável pela valorização da Função e de seus
profissionais. Temos certeza que estes saberão consagrá-la com o sucesso a que ela, com
toda a certeza, está fadada, pois, como afirma Marylin Ferguson em A Conspiração
Aquariana, quando os propósitos forem justos e corretos - como aqui o são - o Universo
conspira a nosso favor.
Rogério Arcuri Filho
Agosto de 2001.
 Parte I: Tecnologia

As Ferramentas Gerenciais
Capítulo 1
A Distância entre o Projetado e a Realidade
O bom-senso é a coisa mais bem repartida deste mundo, porque cada um
de nós pensa ser dele tão bem provido, que mesmo aqueles que são mais
difíceis de se contentar com qualquer outra coisa, não costumam desejar
mais do que o que têm.

R. Descartes

1.1 – Uma Trajetória na Manutenção

Carlos de Souza Almeida

Este livro aborda as atividades dos homens de manutenção (ajudantes; profissionais;

gerentes) dando um especial destaque às variabilidades que emergem no dia a dia, realidade que
tem sido muito pouco abordada nas obras existentes sobre o importante tema da manutenção
predial. Os dados, metodologias e resultados aqui apresentados foram sendo colhidos e se
estruturando durante a minha trajetória profissional, que teve inicio em 1979, quando do primeiro
estágio em uma empresa de Construção Civil do Rio de Janeiro, seguindo até a presente data
quando da minha formação no Programa de Engenharia de Produção da COPPE/UFRJ e nos
trabalhos de consultorias e cursos em empresas brasileiras.

Cabe ressaltar, que o período em que estive a frente da Divisão de Engenharia do Hospital
Universitário Clementino Fraga Filho da Universidade Federal do Rio de Janeiro, teve papel de
fundamental importância e está aqui apresentado como parte do campo empírico.

Nesta busca de conhecimentos no campo científico da Engenharia de Manutenção e na

tentativa de fortalecer a atividade de Manutenção Predial, assim como, a de Manutenção Hospitalar,
iniciei uma longa caminhada na Associação Brasileira de Manutenção – ABRAMAN, tendo seu
início em 1987 ainda como participante passivo da associação, chegando em 1994 no X Congresso
Brasileiro de Manutenção, realizado no Rio Centro, com a primeira Mesa Redonda sobre o tema –
Os Novos Caminhos da Manutenção Predial, onde foram discutidos assuntos como: A
Terceirização; A Meta da Qualidade nos Edifícios Administrativos entre outros.

Nossa última ação ocorreu quando da criação do Comitê de Tecnologia e Gestão de

Recursos Prediais, como não poderia ser diferente, no XVI Congresso Brasileiro de Manutenção
ocorrido em Vitória – ES, no ano de 2000, por idealização do Engenheiro Rogério Arcuri Filho e
Augusto Calero de Faria. Um ideal utópico transformando-se em realidade na ABRAMAN, o
Comitê teve sua primeira reunião na sede da ABRAMAN – no Rio de Janeiro em 05 de outubro de
2000, tendo como associados fundadores: Augusto Calero Faria, Carlos Alberto Barros Gutiérrez,
Carlos de Souza Almeida, Flávio Rothier, Marcos André de Souza Ribeiro, Rogério Arcuri Filho e
Robson Medeiros.
Sem que percebesse, senti-me envolvido e fascinado pelo ensino e a pesquisa, o que
provocou a mudança no meu projeto de vida e minha opção pela carreira docente, descobrindo
assim, um excelente campo empírico nas salas de aula e nos contatos com os diversos profissionais
do setor, sendo possível, através destes diálogos e discussões, compilar as várias idéias e conceitos,
que procuro transmitir neste livro.

Desta forma, desejo a todos, uma boa leitura.

1.2 – Do Prescrito ao Imprevisível os Desafios da Ergonomia na Manutenção

Mario Cesar Vidal

A Ergonomia, tal como recentemente a esquematizei tem um objetivo e uma finalidade

dentro de uma perspectiva. Esta perspectiva é a de transformar a realidade de um processo de
trabalho de forma a que este se torne menos problemático para o agente humano. De uma forma
intuitiva buscamos identificar tudo o que atrapalhe o bom desempenho ou que cause desconforto,
perigo ou doença e buscamos desenvolver uma alternativa mais adequada. A finalidade é a
transformação da situação de trabalho já que a realidade de um processo de trabalho é muito ampla,
envolve muitos agentes diferentes. E para isso a ergonomia trabalha de forma cientifica, ou seja
conceitualmente embasada e seguindo as regras do método cientifico. Com isso ela objetiva estudar
a atividade visando obter uma modelagem que permita transformar positivamente a situação de
trabalho.

O desafio era tratar de uma realidade profissional muito diferente daquelas sobre as quais a
pratica da Ergonomia se estruturou. Pessoalmente havia trabalhado com o desenvolvimento de
produtos industriais, como o ônibus urbano, analises de processos como a gestão da variabilidade
durante a execução de uma obra civil, e projetos de ambientes tais como salas de controle e call-
centers. Um belo dia porém meus caminhos cruzaram com os de Carlos, então responsável pela
engenharia de um grande Hospital.

Quando iniciamos um novo campo de trabalho em nossas vidas é razoável se supor que
desconhecemos muito daquela realidade. A dose no entanto foi cavalar. O que imaginava como
sendo pertinente a uma engenharia hospitalar se limitava a uma pequena parte da atribuição daquele
setor. Para mim, de formação industrial existia a tecnologia médica. Mesmo minha incursão no
campo da construção civil havia sido na perspectiva da industrialização da construção, o que
deixava em lugar seguro todos os meus paradigmas e mantinha incólume o largo rol de meus
preconceitos.

Este encontro se deu na égide de um projeto ambicioso, que era o de se tentar modelar e
melhorar no que fosse possível a organização hospitalar face aos desafios de novas formas de
gestão da tecnologia da organização e evidentemente das pessoas. O primeiro campo deste
programa se voltou para o entendimento de um processo – a produção de exames complementares,
efetivamente um dos processos chaves de uma organização hospitalar. O segundo, porém, colocou a
mim e à equipe frente às demandas do setor de engenharia do HUCFF. Desculpem-me os
profissionais de manutenção pela obviedade do que descobri: que havia necessidade de que o
hospital enquanto estrutura predial deveria se manter num patamar mínimo de adequabilidade aos
seus fins e era isso a grande ocupação da engenharia. Daí ver aquela divisão dirigida por um
engenheiro civil. Na minha visão destorcida por paradigmas e preconceitos eu via um profissional
de eletrônica, de instrumentação cuidando de aparelhos de última geração, tal qual, tomógrafos,
eletrocardiógrafos, UTI’s, centro cirúrgico. Habilidades certamente imprescindíveis. Mas a grande e
essencial ocupação se dava na manutenção predial e na gestão de contratos dos equipamentos
médico-hospitalares.

Naquele momento comecei a aprender um pouco sobre manutenção e isso formou uma
verdadeira parceria, com cada qual trazendo para a mesa o seu cabedal de competências para tratar
de problemas de melhoria de desempenho. Esta agradável experiência me levou a formular o
convite ao Carlos para vir trabalhar no GENTE/COPPE, buscando a aproximação da proposta da
Ergonomia – transformar positivamente as situações de trabalho – com a proposta da Manutenção –
cuidar de que os sistemas apresentem disponibilidade e performance quando solicitados a operar.
Nosso primeiro desafio foi o estudo da manutenção subaquática em águas profundas. Devo
esclarecer que a tradição da COPPE está no desenvolvimento de métodos de engenharia não
rotineira. E este era o caso : entender para transformar uma atividade complexa, perigosa e em
ambiente hostil. Penso poder falar que ambos ficamos convictos de que essa aproximação de
propostas era de extremo interesse cientifico, conceitual e tecnológico.

Uma característica importante destes dois campos é o fato de trabalharem a partir do

conceito de demanda. Isto significa que os problemas de que nos ocupamos não são formulados de
forma puramente filosófica ou teórica. Eles advém de necessidades manifestas, cujas causas e
encaminhamentos para atendê-las definem nosso escopo de trabalho de engenharia. Numa situação
ideal, teríamos como antecipar e resolver problemas num estágio onde suas conseqüências ainda
sejam de baixo impacto. Além disso com a certeza de implantar soluções confiáveis.

As demandas de situações não rotineiras não são tão freqüentes assim. Nos tem chegado
uma série de solicitações de pessoas com problemas prementes e que buscam informações,
elementos e conhecimento para resolvê-las. Tal como no Hospital, a grande maioria destas tem se
situado no campo da Manutenção predial. Olhando para nosso passado recente, Carlos teve a idéia
de produzir este livro. Consultado, respondi como teria feito nosso saudoso Ulisses Guimarães:
Sim, e porque não? Afinal passei boa parte de minha vida profissional tentando entender a distancia
entre o projetado e a realidade. Aqui se trata de reduzir um distanciamento entre o considerado
imprevisível e o que deve e pode ser gerido. Chegamos a um titulo, a gestão da manutenção predial
articulada em três elementos: a tecnologia, a organização e as pessoas.
1.3 – A Singularidade da Manutenção Predial

As características singulares do processo de trabalho de Manutenção Predial – complexo e

coletivo – e questões mais gerais, como a diversidade de agentes que regulam a atividade de
manutenção predial, a dispersão e superposição de responsabilidades, a defasagem entre a prática e
a norma concorre para a discussão das questões desta classe, como por exemplo – segurança;
qualidade de vida no trabalho; formação profissional; certificação profissional; normas de trabalho;
planejamento da atividade desta categoria, pois se constitui ainda num terreno obscuro. Isto aponta
para a necessidade de estudos de avaliação das condições de trabalho para a categoria de
manutenção predial.
É neste quadro extremamente complexo que um número de trabalhadores de manutenção
predial atua, alguns poucos especializados enquanto muitos outros ainda analfabetos, trabalhando
em prédios com alta tecnologia e precária formação profissional e, em outros prédios, em completo
modo degradado de instalações, de equipamentos e de gerencia, sem fiscalização sobre a segurança
do trabalho, demandando premente intervenção.
O objetivo deste livro portanto, é estimular a reestruturação da atividade de
manutenção predial de forma profissional, pela participação da sociedade, entidades e agentes
envolvidos neste processo. Neste livro procuramos avançar no projeto de desenvolvimento da
Função Manutenção Predial abordando a problemática da gerencia nos complexos prediais em
sistemas de trabalho simples e/ou complexos, ou ainda em modo nominal e/ou em modo degradado.
Mais precisamente este livro se encaixa, especialmente no que tange ao gerenciamento das
atividades de Manutenção Predial com utilização de sistemas inteligentes, onde as ferramentas e os
indicadores serão abordados. Este tema visa o desenvolvimento de sistemas de antecipação e
prevenção que permitam aos gerentes o controle de sistemas prediais simples e complexos
planejando e tomado às boas decisões nos momentos mais adequados, em particular no contexto de
emergências.
Como base deste desenvolvimento estamos nos referenciando na proposta teórica
estabelecida por PAVARD e VIDAL (1999) acerca da confiabilidade em sistemas complexos e
cooperativos. Segundo esta proposta é possível identificar uma série de atividades implícitas de
regulação e a partir delas desenvolver projetos de sistemas que as facilitem, bem como possibilitem
a execução de outras atividades implícitas desconhecidas. Entre esses desenvolvimentos estão as
Bases Inteligentes de Dados, que dão suporte a atividades formais e implícitas, conhecidas ou por
conhecer.
Como auxiliar a atividade de Gestão da Manutenção Predial através deste desenvolvimento
específico e aplicado da Engenharia? Este objetivo/desafio torna-se possível, a partir da
consolidação dos conhecimentos e modelagens adquiridas nos Projetos do GENTE/COPPE,
enriquecendo-os com a contribuição dos profissionais de manutenção predial e com as ferramentas
da Ergonomia aplicáveis neste sistema Por este caminho mostraremos as condições concretas para
construir os artefatos, mentefatos e sociofatos capazes de contribuir para a melhoria tecnológica e
organizacional das atividades de Manutenção Predial.
Tendo como foco a gestão das variabilidades na manutenção - e através das interações dos
diferentes grupos de trabalho, da análise das aulas e das contribuições feitas por alunos e
profissionais, foi possível a criação de propostas para a melhoria ergonômica desta família de
atividades. Os elementos utilizados abrangeram: as atividades de manutenção predial nos
equipamentos e instalações dos complexos prediais - equipamento e equipe técnica (equipe de
manutenção – supervisores e gerentes); e professores ligados à formação de profissionais de
manutenção como referencial teórico.
Estabelecemos, assim, o pressuposto conceitual deste livro, como uma das contribuições
necessárias para responder aos questionamentos encontrados:
A atividade de Manutenção Predial pode ser efetivamente melhorada com o mapeamento
das anomalias e correção das distorções que envolvem as atividades humanas nela presentes.
Com este enunciado queremos dizer que:
A formação dos profissionais de manutenção predial em complexos prediais e das outras
equipes envolvidas deve ser adequada à atividade;
O conhecimento detalhado da atividade de manutenção predial em complexos prediais pode
vir a ser suficiente para uma classe de situações semelhantes;
É possível a construção de uma modelagem ergonômica pertinente das situações de
manutenção predial visando obter a fundamentação das melhorias operacionais e da prevenção de
incidentes através da análise da atividade;
O saber acumulado dos profissionais de manutenção predial, dos supervisores, dos
engenheiros e dos gerentes deve ser utilizado na construção coletiva do quadro futuro da atividade.

1.4 – A Estrutura do Livro

A estrutura do nosso livro, além dessa apresentação compreende 11 capítulos, a saber:

Parte I – Tecnologia – As Ferramentas Gerenciais

Capítulo 1 – importantes definições e essa apresentação.

Capítulo 2 – as definições e conceituações da disciplina de Engenharia de Manutenção, cujo
conhecimento torna-se imprescindível na abordagem deste livro, visando oferecer uma contribuição
para a organização e o acompanhamento Gerencial da Atividade de Manutenção Predial.
Capítulo 3 – as estratégias de Manutenção Predial e os aspectos de Investimento, tendo como
agente relevante à criação de um banco de dados que possibilita eliminar os desperdícios, utilizando
as ferramentas gerenciais necessárias para levar a Engenharia de Manutenção Predial ao nível ótimo
de administração.
Capítulo 4 – as metodologias para o gerenciamento dos Complexos Prediais, seus indicadores,
as estratégias de inspeção e o check list das instalações, neste capítulo são também apresentadas às
descrições dos métodos de Reliabuilder e da administração da qualidade na Manutenção Predial.
Capítulo 5 – os conceitos da Logística no Complexo Predial, sua concepção e seus
desdobramentos, assim como, os conceitos de administração de material, de nível de serviço e
finalmente o produto logístico.
Capítulo 6 – a implantação de sistemas inteligentes de Administração Predial, descrevendo as
opções do cabeamento estruturado e os seus benefícios com o uso da informática na Administração
Predial.

Parte II – Organização – A Macroergonomia na Transformação do

Processo
 Capítulo 7 – Ergonomia – torna-se relevante recorrer aos fundamentos, princípios e
conceituações de ergonomia, visando tratar a problemática que envolve as atividades de
Manutenção Predial. Apresentamos alguns conceitos-chave, caracterizamos o paradigma ergonomia
do produto e a ergonomia de produção e, ainda os campos modernos da ergonomia com os
conceitos de trabalho prescrito e trabalho real, acrescido do conceito de variabilidade, fundamentais
para o entendimento dos disfuncionamentos da Manutenção Predial.
Capítulo 8 – a modelagem ergonômica de acidentes, a ergonomia como alternativa à visão
clássica da segurança, tendo o operador antropotecnológico como agente de confiabilidade e não
confiabilidade.
Capítulo 9 – a contribuição da Organização do Trabalho em Complexos Prediais: segurança e a
complexidade na atividade coletiva, discutindo a confiabilidade e os sistemas sócio-técnicos
complexos à luz da ergonomia, apresentando as relações dentro de uma equipe, a complexidade dos
sistemas sócio-técnicos, a confiabilidade e a não confiabilidade coletiva e finalmente a equipe como
agente de confiabilidade e não confiabilidade.

Parte III – Pessoas - A Gestão de Talentos e o Homem nos Complexos Prediais

Capítulo 10 – as ferramentas gerenciais para a gestão de talentos com os critérios para o
dimensionamento da equipe de manutenção predial objetivando também à formação do profissional
para obtenção da competência individual e da equipe.
Capítulo 11 – os conceitos sobre terceirização e a técnica para elaboração de contratos,
destacando os aspectos legais e as ações necessárias para implantação da terceirização na
manutenção predial, com todas as etapas do processo anterior a licitação. Colocamos em anexo a
este capítulo um exemplo de Edital Padrão e de uma Minuta de Contrato visando facilitar o
entendimento e a padronizar as ações dos profissionais nos desempenhos de suas funções quando da
elaboração de um Edital e um Contrato.