DISCLAIMER: The opinions set forth herein reflect the viewpoint of the Appraisal Institute and Appraisal

Institute of Canada at the time of publication but do not necessarily reflect the viewpoint of each individual
member. While a great deal of care has been taken to provide accurate and current information, neither the
Appraisal Institute, the Appraisal Institute of Canada, the UBC Real Estate Division, nor its editors and staff
assume responsibility for the accuracy of the data contained herein. Further, the general principles and
conclusions presented in this text are subject to local, provincial, and federal laws and regulations, court cases,
and any revisions of the same. This publication is sold for educational purposes with the understanding that the
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of this book may be reproduced in any form without written permission from the Appraisal Institute of Canada.
Published by the UBC Real Estate Division. Printed in Vancouver, Canada.
 CHAPTER 3

FOUNDATIONS OF APPRAISAL

ŽŠ•ȱ™›˜™Ž›¢ȱ’œȱ‘Žȱ˜Œžœȱ˜ȱ›ŽŠ•ȱŽœŠŽȱŠ™™›Š’œŠ•ȱŠŒ’Ÿ’¢ǯȱ˜Œ’Ž¢ȱŽ—Ž›Š••¢ȱ™Ž›ŒŽ’ŸŽœȱ
›ŽŠ•ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ˜ȱ ‹Žȱ Šȱ ˜˜ȱ ’—ŸŽœ–Ž—ǰȱ Š••˜ ’—ȱ ’—’Ÿ’žŠ•œȱ ˜ȱ ŠŒ‘’ŽŸŽȱ ŽŒ˜—˜–’Œȱ
˜Š•œȱ ‘›˜ž‘ȱ ‘Žȱ ˜ —Ž›œ‘’™ȱ Š—ȱ œžŒŒŽœœž•ȱ –Š—ŠŽ–Ž—ȱ ˜ȱ ›ŽŠ•ȱ ŽœŠŽǯȱ ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ
–Š›”Žœȱ‘ŠŸŽȱŠ• Š¢œȱ‹ŽŽ—ȱž›‹ž•Ž—ȱŠ—ȱ™›˜‹Š‹•¢ȱŠ• Š¢œȱ ’••ȱ‹Žǯȱ˜›ȱŽ¡Š–™•Žǰȱ’—ȱ‘Žȱ
ŽŠ›•¢ȱŗşŞŖœǰȱ‘ŽȱŠ—”ȱ˜ȱŠ—ŠŠȱǻŠ—ȱ‘ŽȱŽŽ›Š•ȱ˜ŸŽ›—–Ž—Ǽȱ’—Œ›ŽŠœŽȱ’—Ž›Žœȱ›ŠŽœȱ
˜ȱŒ˜–‹Šȱ’—ĚŠ’˜—ǰȱŠ—ȱ‘˜žœŽȱ™›’ŒŽœȱŽ••ȱœ‘Š›™•¢ȱŠœȱ–˜›ŠŽœȱ‹ŽŒŠ–Žȱž—Šě˜›Š‹•Žǯȱ
’‘ŽŽ—ȱ ¢ŽŠ›œȱ •ŠŽ›ǰȱ ˜ȱ œ’–ž•ŠŽȱ Šȱ œ•˜ ’—ȱ ŽŒ˜—˜–¢ǰȱ ›Žž•Š˜›œȱ ›˜™™Žȱ ’—Ž›Žœȱ
›ŠŽœȱ ˜ȱ —ŽŠ›ȱ ‘’œ˜›’Œȱ •˜ œǰȱ ›ŽžŒ’—ȱ ‘Žȱ Œ˜œȱ ˜ȱ –˜›ŠŽȱ ꗊ—Œ’—ȱ Š—ȱ œ’–ž•Š’—ȱ
‘˜žœ’—ȱ Ž–Š—ȱ Š—ȱ ’—Œ›ŽŠœ’—ȱ ‘˜žœŽȱ ™›’ŒŽȱ •ŽŸŽ•œǯȱ —ȱ ‘Žȱ —’Žȱ ŠŽœǰȱ Š›Žœœ’ŸŽȱ
œž‹™›’–Žȱ•Ž—’—ȱ’—ȱ‘ŽȱŘŖŖŖœȱŒ˜—›’‹žŽȱ˜ȱŠ—ȱŠ‹ž—Š—ŒŽȱ˜ȱ˜›ŽŒ•˜œž›Žȱ™›˜™Ž›’Žœȱ
Š—ȱ ‹›˜ž‘ȱ ˜—ȱ ŽŽ›Š•ȱ œŒ›ž’—¢ȱ Š—ȱ ’—Ž›ŸŽ—’˜—ǯȱ ŽŸŽ•˜™Ž›œȱ ˜Ž—ȱ ™Ž›ŒŽ’ŸŽȱ ™ž‹•’Œȱ
Œ˜—›˜•œȱ Š—ȱ –ž—’Œ’™Š•ȱ ŽŸŽ•˜™–Ž—ȱ •ŽŸ’Žœȱ Šœȱ Ž¡ŒŽœœ’ŸŽǯȱ ŽŸŽ›‘Ž•Žœœǰȱ ›ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ
–Š›”Žœȱ›Ž–Š’—ȱŠ—ȱ’–™˜›Š—ȱ’—ŸŽœ–Ž—ȱŸŽ‘’Œ•ŽȱŠ—ȱŠȱŽ—Ž›Š˜›ȱ˜ȱŽŒ˜—˜–’ŒȱŠŒ’Ÿ’¢ǯ
—ȱ ŽŽ›–’—’—ȱ ‘Ž’›ȱ •ŽŸŽ•ȱ ˜ȱ ™Š›’Œ’™Š’˜—ȱ ’—ȱ ‘Žȱ ›ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ –Š›”Žǰȱ ’—’Ÿ’žŠ•œȱ
Œ˜—œ’Ž›ȱ‘Ž’›ȱ Š—œȱŠ—ȱ—ŽŽœȱŠœȱ Ž••ȱŠœȱ‘ŽȱŸŠ›’Ž¢ȱ˜ȱ˜™’˜—œȱŠŸŠ’•Š‹•Žȱ˜ȱ‘Ž–ȱŠȱ
’쎛Ž—ȱ ’–Žœǯȱ ‘Ž’›ȱ Œ‘˜’ŒŽœȱ ‘Ž•™ȱ œž™™˜›ȱ Šȱ ›ŽŽȱ –Š›”Žȱ ŽŒ˜—˜–¢ǯȱ ‘žœǰȱ ‹˜‘ȱ ’—’Ȭ
Ÿ’žŠ•ȱŠ—ȱŒ˜••ŽŒ’ŸŽȱŽŒ’œ’˜—œȱŒ˜—›’‹žŽȱ˜ȱ‘Žȱ—Š’˜—ȂœȱŽŒ˜—˜–’ŒȱœžŒŒŽœœǯȱ’–’•Š›•¢ǰȱ
‘Žȱ ™›˜žŒ’˜—ȱ ˜ȱ ˜˜œǰȱ œŽ›Ÿ’ŒŽœǰȱ Š—ȱ ’—Œ˜–Žȱ Ž™Ž—œȱ ˜—ȱ ‘Žȱ Œ˜–‹’—Žȱ ŽěŽŒœȱ ˜ȱ
˜ž›ȱ ŽœœŽ—’Š•ȱ ŽŒ˜—˜–’Œȱ ’—›Ž’Ž—œǰȱ Œ˜––˜—•¢ȱ ›ŽŽ››Žȱ ˜ȱ Šœȱ ‘Žȱ ˜ž›ȱ ŠŽ—œȱ ˜ȱ
™›˜žŒ’˜—DZ
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R1ARE10.indb 1 10/4/2010 10:35:17 AM

 3.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

AGENTS OF PRODUCTION
›Š’’˜—Š•ȱ ŽŒ˜—˜–’Œȱ ‘Ž˜›¢ȱ ‘˜•œȱ ‘Šȱ ˜ž›ȱ ŠŽ—œȱ ˜ȱ ™›˜žŒ’˜—ȱ Š›Žȱ Œ˜–‹’—Žȱ
˜ȱ Œ›ŽŠŽȱ ›ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ Š—ȱ ‘Šȱ ‘Žȱ œž–ȱ ˜ȱ ‘Žȱ Œ˜œœȱ ˜ȱ ŽŸŽ•˜™ȱ Šȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ’œȱ ˜—Žȱ ˜ȱ
‘Žȱ ‹Šœ’Œȱ –ŽŠœž›Žœȱ ˜ȱ ›ŽŠ•ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ŸŠ•žŽȱ ŠŸŠ’•Š‹•Žȱ ˜ȱ Š™™›Š’œŽ›œǯȱ —ȱ ˜‘Ž›ȱ  ˜›œǰȱ
Œ˜–‹’—’—ȱ •Š—ǰȱ •Š‹˜ž›ǰȱ ŒŠ™’Š•ǰȱ Š—ȱ Ž—›Ž™›Ž—Žž›’Š•ȱ Œ˜˜›’—Š’˜—ȱ Œ›ŽŠŽœȱ Šȱ ꗒœ‘Žȱ
›ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ ™›˜žŒǯȱ —ȱ Š™™›Š’œŽ›ȱ –’‘ȱ ŽŸŽ•˜™ȱ Šȱ  Ž••Ȭœž™™˜›Žȱ ˜™’—’˜—ȱ ˜ȱ ŸŠ•žŽȱ
‘›˜ž‘ȱœ¢œŽ–Š’ŒȱŠ—Š•¢œ’œȱ˜ȱŽŠŒ‘ȱ˜ȱ‘ŽœŽȱŒ˜–™˜—Ž—œǰȱ‘Ž’›ȱ’—Ž››Ž•Š’˜—œ‘’™œǰȱŠ—ȱ
‘Ž’›ȱ›Ž•Š’˜—œ‘’™ȱ˜ȱ‘Žȱ™›˜™Ž›¢ȱŠœȱŠȱ ‘˜•Žǯ

Land
‘Žȱ ꛜȱ ‘’—ȱ Š—ȱ Ž—›Ž™›Ž—Žž›ȱ Ž—Ž›Š••¢ȱ Œ˜—œ’Ž›œȱ ’—ȱ ŽŸŽ•˜™’—ȱ Šȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ’œȱ ‘Žȱ
Œ˜œȱ ˜ȱ ŠŒšž’›’—ȱ ‘Žȱ •Š—ǯȱ ‘Žȱ Œ˜œȱ ˜ȱ Šȱ ŸŠŒŠ—ȱ œ’Žȱ ˜›ȱ ™Š›ŒŽ•ȱ ˜ȱ ›Š ȱ •Š—ȱ ’œȱ ‘Žȱ Œ˜œȱ
˜ȱ ŠŒšž’œ’’˜—ǯȱ ‘Žȱ Š™™›Š’œŽ›ȱ Š—’Œ’™ŠŽœȱ ‘Šȱ Š—ȱ ˜ —Ž›ȱ  ’••ȱ Šȱ ’–™›˜ŸŽ–Ž—œȱ Š—ȱ
–Š›”Žȱ‘Žȱ™›˜™Ž›¢ȱ˜ȱŽ—Š—œȱ˜›ȱ–ž•’™•ŽȱŽ—ȱžœŽ›œǯ

Labour
‘Žȱ •Š‹˜ž›ȱ Œ˜–™˜—Ž—ȱ Œ˜–™›’œŽœȱ Š••ȱ ’›ŽŒȱ Š—ȱ ’—’›ŽŒȱ Œ˜œœȱ ›Žšž’›Žȱ ˜ȱ Œ˜—œ›žŒȱ
Š—ȱ–Š›”Žȱ‘Žȱ™›˜žŒȱŠœȱ•Š—ȱŠ•˜—Žȱ˜›ȱ ’‘ȱ’–™›˜ŸŽ–Ž—œǯȱ’›ŽŒȱŒ˜œœȱ’—Œ•žŽȱ—˜ȱ
˜—•¢ȱ‘Žȱ ŠŽœȱ™Š’ȱ˜ȱ’—’Ÿ’žŠ•œǰȱ‹žȱŠ•œ˜ȱ‘ŽȱŒ˜œȱ˜ȱ–ŠŽ›’Š•œȱžœŽȱ’—ȱŒ˜—œ›žŒ’˜—ǯȱ
—’›ŽŒȱŒ˜œœȱŒ˜—œ’œȱ˜ȱ™Ž›–’ȱŽŽœǰȱ–Š›”Ž’—ȱŽ¡™Ž—œŽœǰȱŠ¡Žœǰȱ˜ŸŽ›‘ŽŠǰȱ‘ŽȱŒ˜œȱ˜ȱ
™›˜“ŽŒȱ Œ˜˜›’—Š’˜—ȱ ˜›ȱ œž™Ž›Ÿ’œ’˜—ǰȱ Š—ȱ ꗊ—Œ’—ȱ Œ˜œœȱ ‘Šȱ Š›Žȱ —˜ȱ ’—Œ•žŽȱ ’—ȱ ‘Žȱ
›ŠŽȱ™Š’ȱ˜ȱ‘Žȱ•Ž—Ž›ȱ˜ŸŽ›ȱ‘ŽȱŽŸŽ•˜™–Ž—ȱ™Ž›’˜ǯ

Capital
ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ ŽŸŽ•˜™–Ž—ȱ ›Žšž’›Žœȱ ™‘¢œ’ŒŠ•ȱ ŒŠ™’Š•ȱ œžŒ‘ȱ Šœȱ Žšž’™–Ž—ȱ ǻŽǯǯǰȱ –ŠŒ‘’—Ȭ
Ž›¢ȱŠ—ȱ˜˜•œǼǰȱ‹ž’•’—œǰȱŠ—ȱ’—›Šœ›žŒž›Žȱǻ‘Šȱ’œǰȱŒŠ™’Š•ȱ˜˜œǼȱ‘ŠȱŒŠ—ȱ™›˜žŒŽȱ
˜‘Ž›ȱ˜˜œǯ

Entrepreneurial Coordination
˜ȱ ™›žŽ—ȱ ŽŸŽ•˜™Ž›ȱ  ’••ȱ ž—Ž›Š”Žȱ ˜ȱ Œ˜—œ›žŒȱ Š—ȱ –Š›”Žȱ Šȱ ™›˜™Ž›¢ȱ  ’‘˜žȱ
Š—’Œ’™Š’—ȱ›ŽŒŽ’™ȱ˜ȱŠȱ™›˜ęȱ’—ȱŠ’’˜—ȱ˜ȱ‘Žȱ›Žž›—ȱ˜ȱ‘ŽȱŽšž’¢ȱ’—ŸŽœ–Ž—ǯȱ‘Žȱ
™ž›Œ‘ŠœŽ›ȱ  ‘˜ȱ Œ˜—’—žŽœȱ Š—ȱ Ž¡’œ’—ȱ •Š—ȱ žœŽȱ ’œȱ —˜ȱ Œ›ŽŠ’—ȱ ŸŠ•žŽǰȱ ˜—•¢ȱ –Š’—Š’—Ȭ
’—ȱ ŸŠ•žŽȱ ‘›˜ž‘ȱ ™›˜™Ž›ȱ –Š—ŠŽ–Ž—ȱ ˜ȱ ‘Žȱ ™›˜™Ž›¢ǯȱ ȱ ŽŸŽ•˜™Ž›ǰȱ ˜—ȱ ‘Žȱ ˜‘Ž›ȱ
‘Š—ǰȱ’—ŸŽœœȱ—˜ȱ˜—•¢ȱŽšž’¢ȱ’—ȱŠȱŽŸŽ•˜™–Ž—ǰȱ
‹žȱ Š•œ˜ȱ ’–Žȱ Š—ȱ Ž¡™Ž›’œŽǯȱ ŒŒ˜›’—•¢ǰȱ Š—ȱ
entrepreneurial coordination
The ability of an entrepreneur to combine
Ž—›Ž™›Ž—Žž›ȱ Ž¡™ŽŒœȱ Šȱ ›Ž Š›ȱ Ȯȱ ”—˜ —ȱ Šœȱ
land, labor, and capital in the development Ž—›Ž™›Ž—Žž›’Š•ȱ ’—ŒŽ—’ŸŽȱ ǻŠ—ȱ –ŽŠœž›Žȱ ’—ȱ
of real property; a component of real estate ‘Žȱ –Š›”Ž™•ŠŒŽȱ Šœȱ Ž—›Ž™›Ž—Žž›’Š•ȱ ™›˜ęǼȱ Ȯȱ ˜›ȱ
value that represents the investment of time, Œ›ŽŠ’—ȱ Š—ȱ –Š›”Ž’—ȱ Šȱ ›ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ ™›˜žŒȱ
expertise, and equity by an entrepreneur (or ‘›˜ž‘ȱ ‘Žȱ Œ˜˜›’—Š’˜—ȱ ˜ȱ •Š—ǰȱ •Š‹˜ž›ǰȱ
developer) in the development of a property. Š—ȱ ŒŠ™’Š•ǯȱ ˜›Žȱ ™›ŽŒ’œŽ•¢ǰȱ Ž—›Ž™›Ž—Žž›’Š•ȱ
’—ŒŽ—’ŸŽȱ ’œȱ Šȱ ˜›ŽŒŠœȱ ˜ȱ ‘Žȱ Š–˜ž—ȱ ‘Žȱ ŽŸŽ•Ȭ

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R1ARE10.indb 2 10/4/2010 10:35:17 AM

 Chapter 3 – Foundations of Appraisal 3.3

˜™Ž›ȱ Ž¡™ŽŒœȱ ˜ȱ ›ŽŒŽ’ŸŽǯȱ ‘’œȱ ˜›ŽŒŠœȱ ’œȱ ŽŸŽ•˜™Žȱ ‹Ž˜›Žȱ Œ˜—œ›žŒ’˜—ȱ ’œȱ Œ˜–™•ŽŽǯȱ
—›Ž™›Ž—Žž›’Š•ȱ ™›˜ęȱ ’œȱ ‘Žȱ ŠŒžŠ•ȱ Š–˜ž—ȱ ›ŽŒŽ’ŸŽȱ ŠŽ›ȱ ‘Žȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ’œȱ Œ˜–™•ŽŽǯȱ
‘Žȱ ˜ž›‘ȱ ŠŽ—ȱ ˜ȱ ™›˜žŒ’˜—ǰȱ Ž—›Ž™›Ž—Žž›’Š•ȱ Œ˜˜›’—Š’˜—ǰȱ ŠŒŒ˜ž—œȱ ˜›ȱ ‘Šȱ
’—ŸŽœ–Ž—ȱ˜ȱ’–ŽȱŠ—ȱŽ¡™Ž›’œŽǯȱ‘Š™Ž›ȱŗŝȱ’œŒžœœŽœȱŽ—›Ž™›Ž—Žž›’Š•ȱ’—ŒŽ—’ŸŽȱŠ—ȱ
Ž—›Ž™›Ž—Žž›’Š•ȱ™›˜ęȱ’—ȱ›ŽŠŽ›ȱŽŠ’•ǯ

ANTICIPATION AND CHANGE

‘Žȱ ‘ž–Š—ȱ ŠŒ’˜—œȱ ‘Šȱ Œ˜••ŽŒ’ŸŽ•¢ȱ œ‘Š™Žȱ –Š›”Žȱ anticipation
˜™Ž›Š’˜—œȱ›ŽĚŽŒȱ‘Žȱ™ž›œž’ȱ˜ȱŽŒ˜—˜–’Œȱ˜Š•œǯȱ˜ȱ The perception that value is created
Š—Š•¢£Žȱ ‘Žȱ –Š—¢ȱ ¢—Š–’Œȱ Š—ȱ ’—Ž›ŠŒ’ŸŽȱ ŠŒ˜›œȱ by the expectation of benefits to be
‘Šȱ ’—ĚžŽ—ŒŽȱ ™Ž˜™•ŽȂœȱ ŠĴ’žŽœȱ Š—ȱ ‹Ž•’Žœȱ Š‹˜žȱ derived in the future.
ŸŠ•žŽǰȱ Š—ȱ Š™™›Š’œŽ›ȱ –žœȱ Š›Žœœȱ ‘Žȱ ž—Š–Ž—Š•ȱ change
™›’—Œ’™•Žœȱ˜ȱŠ—’Œ’™Š’˜—ȱŠ—ȱŒ‘Š—Žǯ The result of the cause and effect
relationship among the forces that
influence real property value.
Anticipation
‘Žȱ Š—’Œ’™Š’˜—ȱ ˜ȱ žž›Žȱ ‹Ž—Žęœȱ Œ›ŽŠŽœȱ ŸŠ•žŽǯȱ —ȱ
Value is created by the anticipation
›ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ –Š›”Žœǰȱ ‘Žȱ Œž››Ž—ȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ Šȱ ™›˜™Ž›¢ȱ
of future benefits.
’œȱ žœžŠ••¢ȱ —˜ȱ ‹ŠœŽȱ ˜—ȱ ’œȱ ‘’œ˜›’ŒŠ•ȱ ™›’ŒŽœȱ ˜›ȱ ‘Žȱ
Œ˜œȱ ˜ȱ ’œȱ Œ›ŽŠ’˜—Dzȱ ›Š‘Ž›ǰȱ ŸŠ•žŽȱ ’œȱ ‹ŠœŽȱ ˜—ȱ ‘Žȱ
–Š›”Žȱ ™Š›’Œ’™Š—œȂȱ ™Ž›ŒŽ™’˜—œȱ ˜ȱ ‘Žȱ žž›Žȱ opportunity cost
The cost of options foregone or
‹Ž—Žęœȱ˜ȱŠŒšž’œ’’˜—ǯ
oppor tunities not chosen.
‘Žȱ ‹Šœ’œȱ ˜›ȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ ˜ —Ž›Ȭ˜ŒŒž™’Žȱ ›Žœ’Ȭ
Ž—’Š•ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ’œȱ ™›’–Š›’•¢ȱ ‘Žȱ Ž¡™ŽŒŽȱ žž›Žȱ
ŠŸŠ—ŠŽœǰȱ Š–Ž—’’Žœǰȱ Š—ȱ ‘Žȱ ˜™™˜›ž—’¢ȱ Œ˜œȱ ˜ȱ ˜ —Ž›œ‘’™ȱ Š—ȱ ˜ŒŒž™Š—Œ¢ǯȱ ›’˜›ȱ
˜ȱ‘Žȱ™›˜™Ž›¢ȂœȱœŠ•Žǰȱ‘Žȱ™›’–Š›¢ȱ’—ŸŽœ–Ž—ȱ›Žž›—ȱ’œȱ–ŽŠœž›Žȱ’—ȱ‘ŽœŽȱŠ–Ž—’’Žœȱ
Š—ȱ ‘Žȱ ŽŒ˜—˜–’Œȱ ‹Ž—Žęȱ ˜ȱ ˜ —’—ȱ ›Š‘Ž›ȱ ‘Š—ȱ ›Ž—’—ȱ ™›˜™Ž›¢ǰȱ —˜ȱ ’—ȱ ‘Žȱ ›ŽŒŽ’™ȱ
˜ȱ ’—Œ˜–Žǯȱ ‘Žȱ ‹Šœ’œȱ ˜ȱ ŸŠ•žŽȱ ˜›ȱ ’—Œ˜–ŽȬ™›˜žŒ’—ȱ ›ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ ’œȱ ‘Žȱ žž›Žȱ ’—Œ˜–Žȱ
’ȱ ’••ȱ™›˜žŒŽǯȱœȱŠȱ›Žœž•ǰȱ›ŽŠ•ȱ™›˜™Ž›¢ȱŠ™™›Š’œŽ›œȱ–žœȱ‹ŽȱŠ Š›Žȱ˜ȱ•˜ŒŠ•ǰȱ›Ž’˜—Š•ǰȱ
Š—ȱ —Š’˜—Š•ȱ ›ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ ›Ž—œȱ ‘Šȱ ŠěŽŒȱ ‘Žȱ ™Ž›ŒŽ™’˜—œȱ ˜ȱ ‹ž¢Ž›œȱ Š—ȱ œŽ••Ž›œȱ Š—ȱ
‘Ž’›ȱŠ—’Œ’™Š’˜—œȱ˜ȱ‘Žȱžž›Žǯȱ
’œ˜›’ŒŠ•ȱŠŠȱ˜—ȱŠȱ™›˜™Ž›¢ȱ˜›ȱŠȱ–Š›”Žȱ’œȱ›Ž•ŽŸŠ—ȱ
˜—•¢ȱ’—œ˜Š›ȱŠœȱ’ȱ‘Ž•™œȱ’—Ž›™›ŽȱŒž››Ž—ȱ–Š›”ŽȱŠ—’Œ’™Š’˜—œǯ

Change
‘Žȱ ¢—Š–’Œȱ —Šž›Žȱ ˜ȱ ‘Žȱ œ˜Œ’Š•ǰȱ ŽŒ˜—˜–’Œǰȱ ˜ŸŽ›—–Ž—Š•ǰȱ Š—ȱ Ž—Ÿ’›˜—–Ž—Š•ȱ
˜›ŒŽœȱ ‘Šȱ ’—ĚžŽ—ŒŽȱ ›ŽŠ•ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ŸŠ•žŽȱ ŠŒŒ˜ž—œȱ ˜›ȱ Œ‘Š—Žǯȱ •‘˜ž‘ȱ Œ‘Š—Žȱ ’œȱ
’—ŽŸ’Š‹•Žȱ Š—ȱ Œ˜—’—ž˜žœǰȱ ‘Žȱ ™›˜ŒŽœœȱ –Š¢ȱ ‹Žȱ ›ŠžŠ•ȱ Š—ȱ —˜ȱ ŽŠœ’•¢ȱ ’œŒŽ›—’‹•Žǯȱ —ȱ
ŠŒ’ŸŽȱ –Š›”Žœǰȱ Œ‘Š—Žȱ –Š¢ȱ ˜ŒŒž›ȱ ›Š™’•¢ǰȱ  ’‘ȱ —Ž ȱ ™›˜™Ž›’Žœȱ ™žȱ ž™ȱ ˜›ȱ œŠ•Žȱ Š—ȱ
˜‘Ž›œȱ œ˜•ȱ ˜—ȱ Šȱ Š’•¢ȱ ‹Šœ’œǯȱ •Š—ȱ ˜›ȱ ˜ŸŽ›—–Ž—ȱ ŠŒ’•’¢ȱ Œ•˜œž›Žœǰȱ Š¡ȱ •Š ȱ ›ŽŸ’œ’˜—œǰȱ
‘ŽȱœŠ›ȱ˜ȱ—Ž ȱŒ˜—œ›žŒ’˜—ǰȱ˜›ȱ—Šž›Š•ȱ’œŠœŽ›œȱŒŠ—ȱ™›ŽŒ’™’ŠŽȱŠ‹›ž™ȱŒ‘Š—Žœǯȱ‘Žȱ
™Ž›ŸŠœ’ŸŽ—Žœœȱ ˜ȱ Œ‘Š—Žȱ ’œȱ ŽŸ’Ž—ȱ ’—ȱ ‘Žȱ ›ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ
–Š›”Žǰȱ  ‘Ž›Žȱ ‘Žȱ œ˜Œ’Š•ǰȱ ŽŒ˜—˜–’Œǰȱ ˜ŸŽ›—–Ž—Š•ǰȱ
All values are anticipations of the future.
Š—ȱŽ—Ÿ’›˜—–Ž—Š•ȱ˜›ŒŽœȱ‘ŠȱŠěŽŒȱ›ŽŠ•ȱŽœŠŽȱŠ›Žȱ’—ȱ
– Justice Oliver Wendell Holmes, Jr.
Œ˜—œŠ—ȱ›Š—œ’’˜—ǯȱ‘Š—Žœȱ’—ȱ‘ŽœŽȱ˜›ŒŽœȱ’—ĚžŽ—ŒŽȱ

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R1ARE10.indb 3 10/4/2010 10:35:17 AM

 3.4 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

‘ŽȱŽ–Š—ȱ˜›ȱŠ—ȱœž™™•¢ȱ˜ȱ›ŽŠ•ȱŽœŠŽȱŠ—ǰȱ‘Ž›ŽȬ
The principles of anticipation, change,
˜›Žǰȱ’—’Ÿ’žŠ•ȱ™›˜™Ž›¢ȱŸŠ•žŽœǯȱ™™›Š’œŽ›œȱŠĴŽ–™ȱ
supply and demand, competition,
and substitution are fundamental to
˜ȱ ’Ž—’¢ȱ Œž››Ž—ȱ Š—ȱ Š—’Œ’™ŠŽȱ Œ‘Š—Žœȱ ’—ȱ ‘Žȱ
understanding the dynamics of value. –Š›”Žȱ‘ŠȱŒ˜ž•ȱŠěŽŒȱŒž››Ž—ȱ™›˜™Ž›¢ȱŸŠ•žŽœǰȱ‹žǰȱ
‹ŽŒŠžœŽȱ Œ‘Š—Žȱ ’œȱ —˜ȱ Š• Š¢œȱ ™›Ž’ŒŠ‹•Žǰȱ ˜™’—’˜—œȱ
˜ȱŸŠ•žŽȱŠ›ŽȱœŠ’ȱ˜ȱ‹ŽȱŸŠ•’ȱ˜—•¢ȱŠœȱ˜ȱ‘Žȱœ™ŽŒ’ꮍȱ
ŠŽȱ ˜ȱ ŸŠ•žŠ’˜—ǯȱ —ȱ Š™™›Š’œŽ›Ȃœȱ Š—Š•¢œŽœȱ Š—ȱ Œ˜—Œ•žœ’˜—œȱ ›ŽĚŽŒȱ  ‘Šȱ ‘Žȱ –Š›”Žȱ
Š—’Œ’™ŠŽœǰȱ›Š‘Ž›ȱ‘Š—ȱ ‘Šȱ‘ŽȱŠ™™›Š’œŽ›ȱ˜›ȱ‘Žȱ˜ —Ž›ȱŠ—’Œ’™ŠŽœǯ
‘’œȱ ’—ȱ –Š›”Žȱ ™›ŽŽ›Ž—ŒŽœȱ Š•œ˜ȱ ™›˜Ÿ’Žȱ ŽŸ’Ž—ŒŽȱ ˜ȱ Œ‘Š—Žǯȱ ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ ’œȱ —˜ȱ
›ŽŠ’•¢ȱ ŠŠ™Š‹•Žȱ ˜ȱ —Ž ȱ Œ˜—œž–Ž›ȱ ™›ŽŽ›Ž—ŒŽœȱ Š—ȱ ‘žœȱ ˜Ž—ȱ œžěŽ›œȱ ˜‹œ˜•ŽœŒŽ—ŒŽǰȱ
’ǯŽǯǰȱ Š—ȱ ’–™Š’›–Ž—ȱ ˜ȱ Žœ’›Š‹’•’¢ȱ Š—ȱ žœŽž•—Žœœǯȱ ‘Žȱ ™‘¢œ’ŒŠ•ǰȱ ž—Œ’˜—Š•ǰȱ Š—ȱ
ŽŒ˜—˜–’Œȱ’–™Š’›–Ž—œȱ˜‹œŽ›ŸŽȱ’—ȱ‹ž’•’—œȱŠœȱ‘Ž¢ȱŠŽȱ›Žœž•ȱ’—ȱŽ™›ŽŒ’Š’˜—ǰȱ ‘’Œ‘ȱ
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SUPPLY AND DEMAND, SUBSTITUTION, BALANCE,

AND EXTERNALITIES
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Supply and Demand

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Supply
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 Chapter 3 – Foundations of Appraisal 3.5

ŽŒ•’—Žœǯȱ¢ȱŒ˜—›Šœǰȱ’ȱ™›˜™Ž›’Žœȱ‹ŽŒ˜–Žȱ–˜›ŽȱœŒŠ›ŒŽȱŠ—ȱœž™™•¢ȱŽŒ•’—Žœȱ›Ž•Š’ŸŽȱ˜ȱ
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’—’ŒŠŽœȱ‘Šȱ’Ž–Ȃœȱ›Ž•Š’ŸŽȱœŒŠ›Œ’¢ǰȱ ‘’Œ‘ȱ’œȱŠȱ‹Šœ’ŒȱŠŒ˜›ȱ˜ȱŸŠ•žŽǯ
‘Žȱœž™™•¢ȱ˜ȱ›ŽŠ•ȱŽœŠŽȱ’œȱŽ™Ž—Ž—ȱ˜—ȱ‘ŽȱŒ˜œœȱ˜ȱ‘Žȱ˜ž›ȱŠŽ—œȱ˜ȱ™›˜žŒȬ
’˜—ǰȱ  ‘’Œ‘ȱ Š›Žȱ ‹›˜ž‘ȱ ˜Ž‘Ž›ȱ ˜ȱ ™›˜žŒŽȱ Šȱ ™›˜žŒȱ ‘Šȱ ’œȱ ˜ěŽ›Žȱ ˜›ȱ œŠ•Žǯȱ
—Œ›ŽŠœ’—ȱ Ž–Š—ȱ ’—ȱ Šȱ ™Š›’Œž•Š›ȱ –Š›”Žȱ  ’••ȱ ›’ŸŽȱ ž™ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ŸŠ•žŽœȱ Š—ȱ ‘Žȱ
šžŠ—’¢ȱ ˜ȱ —Ž ȱ ™›˜™Ž›’Žœȱ ˜ěŽ›Žȱ ˜›ȱ œŠ•Žȱ Ž—Ž›Š••¢ȱ ’—Œ›ŽŠœŽœǯȱ ‘Ž—ȱ ‘Žȱ œž™™•¢ȱ
˜ȱ ‘Žȱ ŠŽ—œȱ ˜ȱ ™›˜žŒ’˜—ȱ ŽŒ•’—Žœǰȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ŸŠ•žŽœȱ ŠŠ’—ȱ Ž—ȱ ˜ȱ ›’œŽǯȱ —ȱ ‘Žȱ
˜‘Ž›ȱ ‘Š—ǰȱ ’—Œ›ŽŠœŽœȱ ’—ȱ ‘Žȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ȱ ˜ȱ •Š‹˜ž›ǰȱ ›ŽŠŽ›ȱ ŽŒ‘—˜•˜’ŒŠ•ȱ ŽĜŒ’Ž—Œ¢ǰȱ
’–™›˜ŸŽ–Ž—œȱ ’—ȱ ŒŠ™’Š•ȱ ˜˜œǰȱ ˜›ȱ ‘Žȱ ž’•’£Š’˜—ȱ ˜ȱ –˜›Žȱ ŒŠ™’Š•ȱ ˜˜œȱ ™Ž›ȱ  ˜›”Ž›ȱ
Ž—ȱ ˜ȱ ›ŽžŒŽȱ ŽŸŽ•˜™–Ž—ȱ Œ˜œœǯȱ ȱ ‹ž’•’—ȱ ‹˜˜–ȱ œŽȱ ’—ȱ –˜’˜—ȱ ‹¢ȱ ŽŸŽ•˜™Ž›Ȃœȱ
›’œ’—ȱŽ¡™ŽŒŠ’˜—œȱ˜ȱ™›˜ęȱ–Š¢ȱ›Žœž•ȱ’—ȱŠ—ȱ˜ŸŽ›œž™™•¢ȱ˜ȱ™›˜™Ž›’Žœǯ
’—ŒŽȱ ›ŽŠ•ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ’œȱ ‹˜‘ȱ Šȱ ™‘¢œ’ŒŠ•ȱ Œ˜––˜’¢ȱ Š—ȱ Šȱ œŽ›Ÿ’ŒŽǰȱ ‘Žȱ œž™™•¢ȱ ˜ȱ
›ŽŠ•ȱŽœŠŽȱ›ŽŽ›œȱ˜ȱ‘ŽȱŠ–˜ž—ȱ˜ȱœŽ›Ÿ’ŒŽǰȱ˜›ȱ‘ŽȱžœŠ‹’•’¢ȱ˜ȱ‘Žȱœ™ŠŒŽȱŠœȱ Ž••ȱŠœȱ‘Žȱ
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Œ˜—ŒŽ›—Žȱ  ’‘ȱ ‘Žȱ œž™™•¢ȱ ˜ȱ •Š—ȱ œž’Š‹•Žȱ ˜›ȱ Šȱ œ™ŽŒ’ęŒȱ žœŽǰȱ —˜ȱ œ’–™•¢ȱ ‘Žȱ ˜Š•ȱ
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Demand
Ž–Š—ȱ ’œȱ ‘Žȱ Žœ’›Žȱ Š—ȱ Š‹’•’¢ȱ ˜ȱ ™ž›Œ‘ŠœŽȱ ˜›ȱ •ŽŠœŽȱ ˜˜œȱ Š—ȱ œŽ›Ÿ’ŒŽœǯȱ —ȱ ›ŽŠ•ȱ
ŽœŠŽǰȱŽ–Š—ȱ’œȱ‘ŽȱŠ–˜ž—ȱ˜ȱŠȱŒŽ›Š’—ȱ¢™Žȱ˜ȱ›ŽŠ•ȱŽœŠŽȱŽœ’›Žȱ˜›ȱ™ž›Œ‘ŠœŽȱ˜›ȱ
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Šȱ œ‘˜›ȱ ’–Žǰȱ Œž››Ž—ȱ Ž–Š—ȱ œ›˜—•¢ȱ ŠěŽŒœȱ ŸŠ•žŽœǯȱ Ž–Š—ǰȱ •’”Žȱ œž™™•¢ǰȱ ŒŠ—ȱ
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˜ȱ ‘˜žœŽ‘˜•œȱ ’—ȱ ‘Žȱ –Š›”Žȱ Š›ŽŠȱ Š—ȱ ‘Žȱ ‘˜žœŽ‘˜•ȱ ’—Œ˜–Žœȱ Šœȱ  Ž••ȱ Šœȱ ‘Žȱ œ’£Žȱ
Š—ȱ Œ‘Š›ŠŒŽ›’œ’Œœȱ ˜ȱ ‘Žȱ ‘˜žœŽ‘˜•œȱ Š—ȱ œ™ŽŒ’ęŒȱ ‘˜žœ’—ȱ ™›ŽŽ›Ž—ŒŽœȱ –Š¢ȱ Žę—Žȱ
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R1ARE10.indb 5 10/4/2010 10:35:17 AM

 3.6 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

Competition
˜–™Ž’’˜—ȱ‹Ž ŽŽ—ȱ‹ž¢Ž›œȱ˜›ȱŽ—Š—œȱ›Ž™›ŽœŽ—œȱ‘Žȱ’—Ž›ŠŒ’ŸŽȱŽě˜›œȱ˜ȱ ˜ȱ˜›ȱ–˜›Žȱ
™˜Ž—’Š•ȱ ‹ž¢Ž›œȱ ˜›ȱ Ž—Š—œȱ ˜ȱ –Š”Žȱ Šȱ ™ž›Œ‘ŠœŽȱ ˜›ȱ œŽŒž›Žȱ Šȱ •ŽŠœŽǯȱ Ž ŽŽ—ȱ œŽ••Ž›œȱ ˜›ȱ
•Š—•˜›œǰȱŒ˜–™Ž’’˜—ȱ›Ž™›ŽœŽ—œȱ‘Žȱ’—Ž›ŠŒ’ŸŽȱŽě˜›œȱ˜ȱ ˜ȱ˜›ȱ–˜›Žȱ™˜Ž—’Š•ȱœŽ••Ž›œȱ
˜›ȱ •Š—•˜›œȱ ˜ȱ ŽěŽŒȱ Šȱ œŠ•Žȱ ˜›ȱ •ŽŠœŽǯȱ ˜–™Ž’’˜—ȱ ’œȱ ž—Š–Ž—Š•ȱ ˜ȱ ‘Žȱ ¢—Š–’Œœȱ ˜ȱ
œž™™•¢ȱŠ—ȱŽ–Š—ȱ’—ȱŠȱ›ŽŽȱŽ—Ž›™›’œŽǰȱ™›˜ęȬ–Š¡’–’£’—ȱŽŒ˜—˜–’Œȱœ¢œŽ–ǯ
ž¢Ž›œȱ Š—ȱ œŽ••Ž›œȱ ˜ȱ ›ŽŠ•ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ˜™Ž›ŠŽȱ ’—ȱ Šȱ Œ˜–™Ž’’ŸŽȱ –Š›”Žȱ œŽĴ’—ǯȱ —ȱ
ŽœœŽ—ŒŽǰȱŽŠŒ‘ȱ™›˜™Ž›¢ȱŒ˜–™ŽŽœȱ ’‘ȱŠ••ȱ˜‘Ž›ȱ™›˜™Ž›’Žœȱœž’Š‹•Žȱ˜›ȱ‘ŽȱœŠ–ŽȱžœŽȱ’—ȱ
Šȱ™Š›’Œž•Š›ȱ–Š›”ŽȱœŽ–Ž—ȱŠ—ȱ˜Ž—ȱ ’‘ȱ™›˜™Ž›’Žœȱ›˜–ȱ˜‘Ž›ȱ–Š›”ŽȱœŽ–Ž—œȱŠœȱ
’••žœ›ŠŽȱ’—ȱ‘Žȱ˜••˜ ’—ȱŽ¡Š–™•ŽœDZ
yȱ ȱ™›˜ęŠ‹•Žȱ‘˜Ž•ȱŠŒŽœȱŒ˜–™Ž’’˜—ȱ›˜–ȱ—Ž Ž›ȱ‘˜Ž•œȱ—ŽŠ›‹¢ǯ
yȱ ¡’œ’—ȱ›Žœ’Ž—’Š•ȱœž‹’Ÿ’œ’˜—œȱŒ˜–™ŽŽȱ ’‘ȱ—Ž ȱœž‹’Ÿ’œ’˜—œǯ
yȱ ˜ —˜ —ȱ›ŽŠ’•ȱ™›˜™Ž›’ŽœȱŒ˜–™ŽŽȱ ’‘ȱœž‹ž›‹Š—ȱœ‘˜™™’—ȱŒŽ—›Žœǯ
ŸŽ›ȱ ’–Žǰȱ Œ˜–™Ž’’ŸŽȱ –Š›”Žȱ ˜›ŒŽœȱ Ž—ȱ ˜ȱ ›ŽžŒŽȱ ž—žœžŠ••¢ȱ ‘’‘ȱ ™›˜ęœǯȱ ›˜ęȱ
Ž—Œ˜ž›ŠŽœȱ Œ˜–™Ž’’˜—ǰȱ ‹žȱ Ž¡ŒŽœœȱ ™›˜ęœȱ Ž—ȱ ˜ȱ ŠĴ›ŠŒȱ ›ž’—˜žœȱ Œ˜–™Ž’’˜—ǯȱ ˜›ȱ
Ž¡Š–™•Žǰȱ ‘Žȱ ꛜȱ ›ŽŠ’•ȱ œ˜›Žȱ ˜ȱ ˜™Ž—ȱ ’—ȱ Šȱ
—Ž ȱŠ—ȱŽ¡™Š—’—ȱŠ›ŽŠȱ–Š¢ȱŽ—Ž›ŠŽȱ–˜›Žȱ
competition
™›˜ęȱ‘Š—ȱ’œȱŒ˜—œ’Ž›Žȱ¢™’ŒŠ•ȱ˜›ȱ‘Šȱ¢™Žȱ
Between purchasers or tenants, the interactive
˜ȱ Ž—Ž›™›’œŽǯȱ ȱ —˜ȱ ‹Š››’Ž›œȱ ˜ȱ Ž—›¢ȱ Ž¡’œǰȱ
efforts of two or more potential purchasers
˜ —Ž›œȱ ˜ȱ œ’–’•Š›ȱ ›ŽŠ’•ȱ Ž—Ž›™›’œŽœȱ  ’••ȱ
or tenants to make a sale or secure a lease;
between sellers or landlords, the interactive •’”Ž•¢ȱ ›ŠŸ’ŠŽȱ ˜ȱ ‘Žȱ Š›ŽŠȱ ˜ȱ Œ˜–™ŽŽȱ ˜›ȱ
efforts of two or more potential sellers or ‘Žȱœž›™•žœȱ™›˜ęœǯȱŸŽ—žŠ••¢ȱ‘Ž›Žȱ–Š¢ȱ—˜ȱ
landlords to complete a sale or lease; among ‹ŽȱŽ—˜ž‘ȱ‹žœ’—Žœœȱ˜ȱœž™™˜›ȱŠ••ȱ‘Žȱ›ŽŠ’•Ȭ
competitive properties, the level of productivity Ž›œǯȱȱ Ž ȱ œ˜›Žœȱ –Š¢ȱ ™›˜ęǰȱ ‹žȱ ˜‘Ž›œȱ  ’••ȱ
and amenities or benefits characteristic of Š’•ǯȱ ‘Žȱ ŽěŽŒœȱ ˜ȱ Œ˜–™Ž’’˜—ȱ Š—ȱ –Š›”Žȱ
each property considering the advantageous ›Ž—œȱ˜—ȱ™›˜ęȱ•ŽŸŽ•œȱŠ›ŽȱŽœ™ŽŒ’Š••¢ȱŽŸ’Ž—ȱ
or disadvantageous position of the property ˜ȱ Š™™›Š’œŽ›œȱ –Š”’—ȱ ’—Œ˜–Žȱ ™›˜“ŽŒ’˜—œȱ Šœȱ
relative to the competitors. ™Š›ȱ˜ȱ‘Žȱ’—Œ˜–ŽȱŠ™™›˜ŠŒ‘ȱ˜ȱŸŠ•žŽǯ
substitution
The appraisal principle states that when Substitution
several similar or commensurate commodities,
goods, or services are available, the one ‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ œž‹œ’ž’˜—ȱ œŠŽœȱ ‘Šȱ
with the lowest price will attract the greatest  ‘Ž—ȱ œŽŸŽ›Š•ȱ œ’–’•Š›ȱ ˜›ȱ Œ˜––Ž—œž›ŠŽȱ
demand and widest distribution. This is the Œ˜––˜’’Žœǰȱ ˜˜œǰȱ ˜›ȱ œŽ›Ÿ’ŒŽœȱ Š›Žȱ ŠŸŠ’•Ȭ
primary principle upon which the cost and Š‹•Žǰȱ ‘Žȱ ˜—Žȱ  ’‘ȱ ‘Žȱ •˜ Žœȱ ™›’ŒŽȱ ŠĴ›ŠŒœȱ
direct comparison approaches are based. ‘Žȱ›ŽŠŽœȱŽ–Š—ȱŠ—ȱ ’Žœȱ’œ›’‹ž’˜—ǯȱ
‘’œȱ ™›’—Œ’™•Žȱ Šœœž–Žœȱ ›Š’˜—Š•ǰȱ ™›žŽ—ȱ
–Š›”Žȱ‹Ž‘ŠŸ’˜ž›ȱ ’‘ȱ—˜ȱž—žŽȱŒ˜œȱžŽȱ˜ȱ
Ž•Š¢ǯȱŒŒ˜›’—ȱ ˜ȱ ‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ œž‹œ’ž’˜—ǰȱ Šȱ ‹ž¢Ž›ȱ  ’••ȱ —˜ȱ ™Š¢ȱ –˜›Žȱ ˜›ȱ ˜—Žȱ
™›˜™Ž›¢ȱ‘Š—ȱ˜›ȱŠ—˜‘Ž›ȱ‘Šȱ’œȱŽšžŠ••¢ȱŽœ’›Š‹•Žǯ
‘Žȱ ™›’ŒŽȱ ˜ȱ ŠŒšž’›’—ȱ Š—ȱ ŽšžŠ••¢ȱ Žœ’›Š‹•Žȱ œž‹œ’žŽȱ ™›˜™Ž›¢ȱ Ž—œȱ ˜ȱ œŽȱ
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 Chapter 3 – Foundations of Appraisal 3.7

Žœ’—ǰȱ˜›ȱŽŠ›—’—œǯȱ‘ŽȱŒ˜œȱ˜ȱŠŒšž’œ’’˜—ȱ–Š¢ȱ‹Žȱ‘ŽȱŒ˜œȱ˜ȱ™ž›Œ‘ŠœŽȱŠȱœ’–’•Š›ȱœ’Žȱ
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‘’œȱ’œȱ‘Žȱ‹Šœ’œȱ˜ȱ‘ŽȱŒ˜œȱŠ™™›˜ŠŒ‘ǯȱ—ȱ‘Žȱ˜‘Ž›ȱ‘Š—ǰȱ‘ŽȱŒ˜œȱ˜ȱŠŒšž’œ’’˜—ȱ–Š¢ȱ
‹Žȱ ‘Žȱ ™›’ŒŽȱ ˜ȱ ŠŒšž’›’—ȱ Š—ȱ Ž¡’œ’—ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ˜ȱ ŽšžŠ•ȱ ž’•’¢ǰȱ ŠŠ’—ȱ Šœœž–’—ȱ —˜ȱ
ž—žŽȱŒ˜œȱžŽȱ˜ȱŽ•Š¢Dzȱ‘’œȱ’œȱ‘Žȱ‹Šœ’œȱ˜ȱ‘Žȱ’›ŽŒȱŒ˜–™Š›’œ˜—ȱŠ™™›˜ŠŒ‘ǯ
‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ œž‹œ’ž’˜—ȱ ’œȱ ŽšžŠ••¢ȱ Š™™•’ŒŠ‹•Žȱ ˜ȱ ™›˜™Ž›’Žœȱ œžŒ‘ȱ Šœȱ ‘˜žœŽœǰȱ
 ‘’Œ‘ȱ Š›Žȱ ™ž›Œ‘ŠœŽȱ ˜›ȱ ‘Ž’›ȱ Š–Ž—’¢Ȭ™›˜žŒ’—ȱ ŠĴ›’‹žŽœǰȱ Š—ȱ ™›˜™Ž›’Žœȱ
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˜ȱ›Žœ’Ž—’Š•ȱ™›˜™Ž›’Žœȱ–Š¢ȱ’—Œ•žŽȱŽ¡ŒŽ••Ž—ŒŽȱ˜ȱŽœ’—ǰȱšžŠ•’¢ȱ˜ȱ ˜›”–Š—œ‘’™ǰȱ˜›ȱ
œž™Ž›’˜›ȱŒ˜—œ›žŒ’˜—ȱ–ŠŽ›’Š•œǯȱ˜›ȱŠ—ȱ’—Œ˜–ŽȬ™›˜žŒ’—ȱ™›˜™Ž›¢ǰȱŠ—ȱŽšžŠ••¢ȱŽœ’›Ȭ
Š‹•Žȱœž‹œ’žŽȱ–’‘ȱ‹ŽȱŠ—ȱŠ•Ž›—Š’ŸŽȱ’—ŸŽœ–Ž—ȱ™›˜™Ž›¢ȱ‘Šȱ™›˜žŒŽœȱŽšž’ŸŠ•Ž—ȱ
’—ŸŽœ–Ž—ȱ ›Žž›—œȱ  ’‘ȱ Žšž’ŸŠ•Ž—ȱ ›’œ”ǯȱ ‘Žȱ ™›ŽŸŠ’•’—ȱ ™›’ŒŽœǰȱ ›Ž—œǰȱ Š—ȱ ›ŠŽœȱ ˜ȱ
ŽšžŠ••¢ȱŽœ’›Š‹•Žȱœž‹œ’žŽœȱŽ—ȱ˜ȱœŽȱ‘Žȱ•’–’œȱ˜ȱ™›˜™Ž›¢ȱ™›’ŒŽœǰȱ›Ž—œǰȱŠ—ȱ›ŠŽœǯȱ
‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ œž‹œ’ž’˜—ȱ ’œȱ ž—Š–Ž—Š•ȱ ˜ȱ Š••ȱ ‘›ŽŽȱ ›Š’’˜—Š•ȱ Š™™›˜ŠŒ‘Žœȱ ˜ȱ
ŸŠ•žŽDZȱ’›ŽŒȱŒ˜–™Š›’œ˜—ǰȱŒ˜œǰȱŠ—ȱ’—Œ˜–Žǯ
•‘˜ž‘ȱ ‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ œž‹œ’ž’˜—ȱ Š™™•’Žœȱ ’—ȱ –˜œȱ œ’žŠ’˜—œǰȱ ‘Žȱ –Š›”Žȱ
™Ž›ŒŽ’ŸŽœȱ ‘Žȱ Œ‘Š›ŠŒŽ›’œ’Œœȱ ˜ȱ Šȱ ™›˜žŒȱ ˜ȱ ‹Žȱ ž—’šžŽǯȱ ‘Žȱ Ž–Š—ȱ Ž—Ž›ŠŽȱ ˜›ȱ
œžŒ‘ȱ ™›˜žŒœȱ –Š¢ȱ ›Žœž•ȱ ’—ȱ ž—’šžŽȱ ™›’Œ’—ǯŗȱ ˜›ȱ Ž¡Š–™•Žǰȱ Šȱ –Š›”Žȱ –Š¢ȱ —˜ȱ ‘ŠŸŽȱ
›ŽŠ¢ȱ œž‹œ’žŽœȱ ˜›ȱ œ™ŽŒ’Š•Ȭ™ž›™˜œŽȱ ™›˜™Ž›’Žœȱ •’”Žȱ Šȱ ‘’œ˜›’Œȱ ›Žœ’Ž—ŒŽǰȱ –Ž’ŒŠ•ȱ
˜ĜŒŽȱ ‹ž’•’—ǰȱ ˜›ȱ ‘’‘ȬŽŒ‘ȱ –Š—žŠŒž›’—ȱ ™•Š—ǯȱ —ȱ ‘˜œŽȱ œ’žŠ’˜—œǰȱ ‘Žȱ Š™™›Š’œŽ›ȱ
–Š¢ȱ‘ŠŸŽȱ˜ȱ›ŽœŽŠ›Œ‘ȱœž‹œ’žŽȱ™›˜™Ž›’Žœȱ’—ȱŠȱ‹›˜ŠŽ›ȱ–Š›”Žȱ˜›ȱŽ–™•˜¢ȱŠ—Š•¢’ŒŠ•ȱ
ŽŒ‘—’šžŽœȱŠ™™›˜™›’ŠŽȱ˜›ȱ•’–’ŽȬ–Š›”Žȱ™›˜™Ž›’Žœǯ

Balance
‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ ‹Š•Š—ŒŽȱ ‘˜•œȱ ‘Šȱ ›ŽŠ•ȱ
™›˜™Ž›¢ȱ ŸŠ•žŽȱ ’œȱ Œ›ŽŠŽȱ Š—ȱ œžœŠ’—Žȱ The principles of balance, decreasing marginal
utility, contribution, surplus productivity, and
 ‘Ž—ȱ Œ˜—›Šœ’—ǰȱ ˜™™˜œ’—ǰȱ ˜›ȱ ’—Ž›ŠŒ’—ȱ
conformity explain how the integration of
Ž•Ž–Ž—œȱ Š›Žȱ ’—ȱ Šȱ œŠŽȱ ˜ȱ Žšž’•’‹›’ž–ǯȱ ‘’œȱ
property components affects property value.
™›’—Œ’™•Žȱ Š™™•’Žœȱ ˜ȱ ›Ž•Š’˜—œ‘’™œȱ Š–˜—ȱ
ŸŠ›’˜žœȱ ™›˜™Ž›¢ȱ Œ˜–™˜—Ž—œȱ Šœȱ  Ž••ȱ Šœȱ ‘Žȱ
›Ž•Š’˜—œ‘’™ȱ ‹Ž ŽŽ—ȱ ‘Žȱ Œ˜œœȱ ˜ȱ ™›˜žŒ’˜—ȱ Š—ȱ ‘Žȱ ™›˜™Ž›¢Ȃœȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ǯȱ Š—ǰȱ
•Š‹˜ž›ǰȱŒŠ™’Š•ǰȱŠ—ȱŽ—›Ž™›Ž—Žž›’Š•ȱŒ˜˜›’—Š’˜—ȱŠ›Žȱ‘ŽȱŠŽ—œȱ˜ȱ™›˜žŒ’˜—ǰȱ‹žȱ˜›ȱ
–˜œȱ›ŽŠ•ȱ™›˜™Ž›¢ȱ‘ŽȱŒ›’’ŒŠ•ȱŒ˜–‹’—Š’˜—ȱ’œȱ‘Žȱ•Š—ȱŠ—ȱ’–™›˜ŸŽ–Ž—œǯȱŒ˜—˜–’Œȱ
‹Š•Š—ŒŽȱ’œȱŠŒ‘’ŽŸŽȱ ‘Ž—ȱ‘ŽȱŒ˜–‹’—Š’˜—ȱ˜ȱ•Š—ȱŠ—ȱ’–™›˜ŸŽ–Ž—œȱ’œȱ˜™’–Š•ǰȱ’ǯŽǯǰȱ
 ‘Ž—ȱ—˜ȱ–Š›’—Š•ȱ‹Ž—Žęȱ˜›ȱž’•’¢ȱ’œȱŠŒ‘’ŽŸŽȱ‹¢ȱŠ’—ȱŠ—˜‘Ž›ȱž—’ȱ˜ȱŒŠ™’Š•ǯ
‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ ‹Š•Š—ŒŽȱ ˜ŸŽ›—œȱ ‘Žȱ ›Ž•ŠŽȱ ™›’—Œ’™•Žœȱ ˜ȱ ’–’—’œ‘’—ȱ ›Žž›—œǰȱ
Œ˜—›’‹ž’˜—ǰȱ œž›™•žœȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ǰȱ Š—ȱ Œ˜—˜›–’¢ǯȱ ‘Žȱ •Š ȱ ˜ȱ ’–’—’œ‘’—ȱ ›Žž›—œȱ
‘˜•œȱ ‘Šȱ ’—Œ›Ž–Ž—œȱ ’—ȱ ‘Žȱ ŠŽ—œȱ ˜ȱ ™›˜žŒ’˜—ȱ ŠŽȱ ˜ȱ Šȱ ™Š›ŒŽ•ȱ ˜ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ
™›˜žŒŽȱ›ŽŠŽ›ȱ—Žȱ’—Œ˜–Žȱž™ȱ˜ȱŠȱŒŽ›Š’—ȱ™˜’—ǯȱȱ‘’œȱ™˜’—ǰȱ‘Žȱ™˜’—ȱ˜ȱŽŒ›ŽŠœ’—ȱ
˜›ȱ’–’—’œ‘’—ȱ›Žž›—œǰȱ–Š¡’–ž–ȱŸŠ•žŽȱ’œȱŠŒ‘’ŽŸŽǯȱ—¢ȱŠ’’˜—Š•ȱŽ¡™Ž—’ž›Žȱ ’••ȱ
—˜ȱ™›˜žŒŽȱŠȱ›Žž›—ȱŒ˜––Ž—œž›ŠŽȱ ’‘ȱ‘ŽȱŠ’’˜—Š•ȱ’—ŸŽœ–Ž—ǯȱ‘Ž—ȱ‘Žȱ™˜’—ȱ
˜ȱ ŽŒ›ŽŠœ’—ȱ ›Žž›—œȱ ’œȱ ›ŽŠŒ‘Žǰȱ ž›‘Ž›ȱ ’—Œ›Ž–Ž—œȱ ’—ȱ ‘Žȱ ŠŽ—œȱ ˜ȱ ™›˜žŒ’˜—ȱ  ’••ȱ
ŒŠžœŽȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ȱ ˜ȱ ŽŒ•’—Žȱ ™›˜™˜›’˜—Š••¢ǯȱ ‘’œȱ ’œȱ Š•œ˜ȱ ”—˜ —ȱ Šœȱ ‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ
’–’—’œ‘’—ȱ–Š›’—Š•ȱ™›˜žŒ’Ÿ’¢ǯ
1
The specific issues involved in the valuation of unique properties are addressed in Frank E. Harrison, Appraising the
Tough Ones: Creative Ways to Value Complex Residential Properties (Chicago: Appraisal Institute, 1996).

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R1ARE10.indb 7 10/4/2010 10:35:17 AM

 3.8 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

‘Žȱ Ž›’•’£Š’˜—ȱ ˜ȱ Š›–•Š—ȱ ™›˜Ÿ’Žœȱ

balance Šȱ œ’–™•Žȱ Ž¡Š–™•Žǯȱ ™™•¢’—ȱ Ž›’•’£Ž›ȱ ˜ȱ Šȱ
The principle that real property value is created •Š—ȱ™Š›ŒŽ•ȱ’—Œ›ŽŠœŽœȱŒ›˜™ȱ¢’Ž•ȱ˜—•¢ȱž™ȱ˜ȱ
and sustained when contrasting, opposing or Šȱ ™˜’—ǯȱ Ž¢˜—ȱ ‘Šȱ ™˜’—ȱ ‘Žȱ Š’’˜—Š•ȱ
interacting elements are in a state of equilibrium. Ž›’•’£Ž›ȱ  ’••ȱ ™›˜žŒŽȱ —˜ȱ ž›‘Ž›ȱ ’—Œ›ŽŠœŽȱ
law of decreasing returns ’—ȱ ‘Žȱ –Š›’—Š•ȱ ˜ž™žȱ ˜ȱ ‘Žȱ ŠŒ›ŽŠŽǯȱ
The premise that additional expenditures beyond ‘Žȱ ˜™’–ž–ȱ Š–˜ž—ȱ ˜ȱ Ž›’•’£Š’˜—ȱ ’œȱ
a certain point (the point of decreasing returns) ŠŒ‘’ŽŸŽȱ  ‘Ž—ȱ ‘Žȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ ‘Žȱ ’—Œ›Ž–Ž—ȱ
will not yield a return commensurate with the
’—ȱ¢’Ž•ȱ›Žœž•’—ȱ›˜–ȱ‘Žȱ•Šœȱž—’ȱ˜ȱŽ›’•Ȭ
additional investment; also known as law of
’£Ž›ȱ ŽšžŠ•œȱ ‘Žȱ Š’’˜—Š•ȱ Ž¡™Ž—’ž›Žȱ ˜—ȱ
diminishing returns.
Ž›’•’£Ž›ǯȱ‘’œȱ’œȱ‘Žȱ™˜’—ȱ˜ȱ‹Š•Š—ŒŽǯ
law of increasing returns
œȱ Šȱ ž›‘Ž›ȱ ’••žœ›Š’˜—ǰȱ Œ˜—œ’Ž›ȱ Šȱ
The premise that larger amounts of the agents
ŽŸŽ•˜™Ž›ȱ  ‘˜ȱ ’œȱ ŽŒ’’—ȱ ‘˜ ȱ –Š—¢ȱ
of production produce greater net income up to
a certain point (the point of decreasing returns). ‹Ž›˜˜–œȱ˜ȱ’—Œ•žŽȱ’—ȱŠȱœ’—•ŽȬž—’ȱ‘˜žœŽȱ
‹Ž’—ȱ ŽŸŽ•˜™Žȱ ˜›ȱ œŠ•Žȱ ˜—ȱ ‘Žȱ ›Žœ’Ž—’Š•ȱ
–Š›”Žǯȱ ‘Žȱ ¢™’ŒŠ•ȱ œ’—•ŽȬž—’ȱ ‘˜žœŽȱ ’—ȱ
‘’œȱ›Žœ’Ž—’Š•ȱ–Š›”Žȱ‘Šœȱ‘›ŽŽȱ‹Ž›˜˜–œǯȱȱ–Š¢ȱ‹Žȱž—ŽŒ˜—˜–’Œȱ˜ȱ’—Œ•žŽȱŠȱ˜ž›‘ȱ
‹Ž›˜˜–ȱ’ȱ‘ŽȱŒ˜œȱ˜ȱ‹ž’•ȱŽ¡ŒŽŽœȱ‘ŽȱŸŠ•žŽȱŠŽȱ˜ȱ‘Žȱ™›˜™Ž›¢ǯ
‘Žȱ™›’—Œ’™•Žȱ˜ȱ‹Š•Š—ŒŽȱŠ•œ˜ȱŠ™™•’Žœȱ˜ȱ‘Žȱ›Ž•Š’˜—œ‘’™ȱ‹Ž ŽŽ—ȱŠȱ™›˜™Ž›¢ȱŠ—ȱ
’œȱŽ—Ÿ’›˜—–Ž—ǯȱȱ™›˜™Ž›ȱ–’¡ȱ˜ȱŸŠ›’˜žœȱ¢™ŽœȱŠ—ȱ•˜ŒŠ’˜—œȱ˜ȱ•Š—ȱžœŽœȱ’—ȱŠ—ȱŠ›ŽŠȱ
Œ›ŽŠŽœȱŠ—ȱœžœŠ’—œȱŸŠ•žŽǯȱȱ›Žœ’Ž—ŒŽȱ—ŽŠ›ȱ˜‘Ž›ȱ›Žœ’Ž—ŒŽœȱ‘Šœȱ–žŒ‘ȱ–˜›Žȱ–Š›”Žȱ
Š™™ŽŠ•ȱ‘Š—ȱŠȱ›Žœ’Ž—ŒŽȱ—Ž¡ȱ˜ȱŠȱ•Š—ę••ȱ˜›ȱŠ—ȱŠ••Ȭ—’‘ȱŠœȱ‹Š›ǯ
‘Žȱ™›’—Œ’™•Žȱ˜ȱ‹Š•Š—ŒŽȱŠ—ȱ‘Žȱ™›’—Œ’™•Žœȱ˜ȱŒ˜—›’‹ž’˜—ǰȱœž›™•žœȱ™›˜žŒ’Ÿ’¢ǰȱ
Š—ȱŒ˜—˜›–’¢ȱŠ›Žȱ’—Ž›Ž™Ž—Ž—ȱŠ—ȱŒ›žŒ’Š•ȱ’—ȱ‘’‘ŽœȱŠ—ȱ‹ŽœȱžœŽȱŠ—Š•¢œŽœȱŠ—ȱ
–Š›”ŽȱŸŠ•žŽȱŽœ’–Š’˜—ǯȱ‘ŽœŽȱŒ˜—ŒŽ™œȱ˜›–ȱ‘Žȱ‘Ž˜›Ž’ŒŠ•ȱ˜ž—Š’˜—ȱ˜›ȱŽœ’–ŠȬ
’—ȱ Š••ȱ ˜›–œȱ ˜ȱ Ž™›ŽŒ’Š’˜—ȱ ’—ȱ ‘Žȱ Œ˜œȱ Š™™›˜ŠŒ‘ǰȱ –Š”’—ȱ Š“žœ–Ž—œȱ ’—ȱ ‘Žȱ ’›ŽŒȱ
Œ˜–™Š›’œ˜—ȱŠ™™›˜ŠŒ‘ǰȱŠ—ȱŒŠ•Œž•Š’—ȱŽ¡™ŽŒŽȱŽŠ›—’—œȱ’—ȱ‘Žȱ’—Œ˜–ŽȱŠ™™›˜ŠŒ‘ǯ

Contribution
‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ Œ˜—›’‹ž’˜—ȱ œŠŽœȱ ‘Šȱ ‘Žȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ Šȱ ™Š›’Œž•Š›ȱ Œ˜–™˜—Ž—ȱ ’œȱ
–ŽŠœž›Žȱ ’—ȱ Ž›–œȱ ˜ȱ ’œȱ Œ˜—›’‹ž’˜—ȱ ˜ȱ ‘Žȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ ‘Žȱ  ‘˜•Žȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ˜›ȱ Šœȱ ‘Žȱ
Š–˜ž—ȱ ‘Šȱ ’œȱ Š‹œŽ—ŒŽȱ  ˜ž•ȱ Ž›ŠŒȱ ›˜–ȱ ‘Žȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ ‘Žȱ  ‘˜•Žǯȱ ‘Žȱ Œ˜œȱ ˜ȱ Š—ȱ
’Ž–ȱ ˜Žœȱ —˜ȱ —ŽŒŽœœŠ›’•¢ȱ ŽšžŠ•ȱ ’œȱ ŸŠ•žŽǯȱ ȱ œ ’––’—ȱ ™˜˜•ȱ ‘Šȱ Œ˜œœȱ ǞřŖǰŖŖŖȱ ˜ȱ
’—œŠ••ȱ ˜Žœȱ —˜ȱ —ŽŒŽœœŠ›’•¢ȱ ’—Œ›ŽŠœŽȱ ‘Žȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ Šȱ ›Žœ’Ž—’Š•ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ‹¢ȱ ǞřŖǰŖŖŖǯȱ
Š‘Ž›ǰȱ ‘Žȱ ™˜˜•Ȃœȱ ˜••Š›ȱ Œ˜—›’‹ž’˜—ȱ ˜ȱ ŸŠ•žŽȱ ’œȱ –ŽŠœž›Žȱ ’—ȱ Ž›–œȱ ˜ȱ ’œȱ ‹Ž—Žęȱ
˜›ȱ ž’•’¢ȱ ’—ȱ ‘Žȱ –Š›”Žǯȱ ‘Žȱ œ ’––’—ȱ ™˜˜•Ȃœȱ Œ˜—›’‹ž’˜—ȱ ˜ȱ ŸŠ•žŽȱ –Š¢ȱ ‹Žȱ ˜—Žȱ ˜ȱ
‘Žȱ˜••˜ ’—DZ
yȱ
’‘Ž›ȱ ‘Š—ȱ ’œȱ Œ˜œȱ ’ȱ ™›˜™Ž›’Žœȱ  ’‘ȱ œ ’––’—ȱ ™˜˜•œȱ Š›Žȱ ’—ȱ ŸŽ›¢ȱ ‘’‘ȱ
Ž–Š—ȱ’—ȱ‘Žȱ–Š›”Žǯ
yȱ šžŠ•ȱ˜ȱ’œȱŒ˜œǯ
yȱ ˜ Ž›ȱ ‘Š—ȱ ’œȱ Œ˜œǰȱ ‘˜ž‘ȱ œ’••ȱ Œ˜—›’‹ž’—ȱ ™˜œ’’ŸŽ•¢ȱ ˜ȱ ŸŠ•žŽǯȱ ‘’œȱ
’œȱ ‘Žȱ –˜œȱ Œ˜––˜—ȱ œ’žŠ’˜—ǰȱ ’ǯŽǯǰȱ –˜›Žȱ ‘Š—ȱ £Ž›˜ȱ ‹žȱ •Žœœȱ ‘Š—ȱ ’œȱ Œ˜œǯȱ

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R1ARE10.indb 8 10/4/2010 10:35:18 AM

 Chapter 3 – Foundations of Appraisal 3.9

yȱ ˜ȱŒ˜—›’‹ž’˜—ȱ˜ȱŸŠ•žŽȱ’ȱŠ’—ȱŠȱœ ’––’—ȱ™˜˜•ȱ ˜ž•ȱ‘ŠŸŽȱ—˜ȱŽěŽŒȱ˜—ȱ
‘ŽȱŸŠ•žŽȱ˜ȱ‘Šȱ™›˜™Ž›¢ȱ’—ȱ‘Šȱ–Š›”ŽȱŠȱ‘Šȱ’–Žǯ
yȱ ȱ —ŽŠ’ŸŽȱ Œ˜—›’‹ž’˜—ȱ ˜ȱ ŸŠ•žŽȱ ’ȱ ‘Žȱ œ ’––’—ȱ ™˜˜•ȱ –Š¢ȱ —ŽŽȱ ˜ȱ ‹Žȱ
›Ž–˜ŸŽȱ Šȱ Š—ȱ Š’’˜—Š•ȱ Œ˜œȱ ˜›ȱ ‘Žȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ˜ȱ ›ŽŠŒ‘ȱ ’œȱ ‘’‘Žœȱ Š—ȱ
‹ŽœȱžœŽǯ
‘ŽȱŒ˜—›’‹ž’˜—ȱ˜ȱ‘ŽȱŽ¡’œ’—ȱ’–™›˜ŸŽ–Ž—œȱ–Š¢ȱ—˜ȱ‹Žȱ’—ȱ™›˜™Ž›ȱ‹Š•Š—ŒŽȱ ’‘ȱ‘Žȱ
˜Š•ȱ™›˜™Ž›¢ǯȱœ™ŽŒ’Š••¢ȱ’—ȱ›Š—œ’’˜—Š•ȱŠ›ŽŠœǰȱŠȱ™›˜™Ž›¢Ȃœȱ™›ŽœŽ—ȱžœŽȱ–Š¢ȱž—Ž›ž’Ȭ
•’£Žȱ ‘Žȱ •Š—ǯȱ ŽŸŽ›‘Ž•Žœœǰȱ Š—ȱ Ž¡’œ’—ǰȱ •ŽœœȬ
‘Š—Ȭ˜™’–Š•ȱ žœŽǰȱ ŒŠ••Žȱ Š—ȱ ’—Ž›’–ȱ žœŽǰȱ  ’••ȱ contribution
Œ˜—’—žŽȱ ž—’•ȱ ’ȱ ’œȱ ŽŒ˜—˜–’ŒŠ••¢ȱ ŽŠœ’‹•Žȱ ˜›ȱ The concept that the value of a particular
Šȱ ŽŸŽ•˜™Ž›ȱ ˜ȱ Š‹œ˜›‹ȱ ‘Žȱ Œ˜œœȱ ˜ȱ Œ˜—ŸŽ›’—ȱ component is measured in terms of its
‘Žȱ ™›˜™Ž›¢ǰȱ Ž’‘Ž›ȱ ‹¢ȱ ›Š£’—ȱ Š—ȱ ›Ž™•ŠŒ’—ȱ contribution to the value of the whole property
‘Žȱ Ž¡’œ’—ȱ ’–™›˜ŸŽ–Ž—œȱ ˜›ȱ ‹¢ȱ ›Ž‘Š‹’•’ŠȬ or as the amount that its absence would
detract from the value of the whole.
’—ȱ‘Ž–ǯ

Surplus Productivity
ž›™•žœȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ȱ ’œȱ ‘Žȱ —Žȱ ’—Œ˜–Žȱ ˜ȱ ‘Žȱ •Š—ȱ ›Ž–Š’—’—ȱ ŠŽ›ȱ ‘Žȱ Œ˜œœȱ ˜ȱ ‘Žȱ
˜‘Ž›ȱ ŠŽ—œȱ ˜ȱ ™›˜žŒ’˜—ȱ ‘ŠŸŽȱ ‹ŽŽ—ȱ ™Š’ǯȱ ‘Žȱ Œ•Šœœ’ŒŠ•ȱ ŽŒ˜—˜–’œœȱ ˜ȱ ‘Žȱ ŗޝ‘ȱ Š—ȱ
ŗş‘ȱŒŽ—ž›’Žœȱ’Ž—’ꮍȱ‘Žȱœž›™•žœȱ ’‘ȱ•Š—ȱ›Ž—ǰȱ ‘’Œ‘ȱ‘Ž¢ȱž—Ž›œ˜˜ȱ˜ȱŠŒŒ˜ž—ȱ
˜›ȱ •Š—ȱ ŸŠ•žŽǯȱ ›Š’’˜—Š••¢ǰȱ ‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ œž›™•žœȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ȱ ‘Šœȱ ™›˜Ÿ’Žȱ
‘Žȱ ‹Šœ’œȱ ˜›ȱ ‘Žȱ ›Žœ’žŠ•ȱ Œ˜—ŒŽ™ȱ ˜ȱ •Š—ȱ ›Žž›—œȱ Š—ȱ ›Žœ’žŠ•ȱ ŸŠ•žŠ’˜—ȱ ŽŒ‘—’šžŽœȱ
ǻŽŽȱ ‘Š™Ž›ȱ ŘŘǼǯȱ ‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žœȱ ˜ȱ œž›™•žœȱ
™›˜žŒ’Ÿ’¢ȱ Š—ȱ ›Žœ’žŠ•ȱ ›Žž›—œȱ ˜ȱ ‘Žȱ •Š—ȱ
Š›ŽȱžœŽž•ȱ’—ȱŽœŠ‹•’œ‘’—ȱ‘Žȱ‘’‘ŽœȱŠ—ȱ‹Žœȱ surplus productivity
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Š–˜—ȱŠ•Ž›—Š’ŸŽȱ•Š—ȱžœŽȱ˜™’˜—œȱ ’••ȱ¢’Ž•ȱ various agents of production have been paid.
‘Žȱ ‘’‘Žœȱ ŸŠ•žŽǯȱ ˜–Žȱ ŘŖ‘ȱ ŒŽ—ž›¢ȱ ŽŒ˜—˜Ȭ conformity
–’œœȱ Š›žŽȱ ‘Šȱ œž›™•žœȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ȱ œ‘˜ž•ȱ The appraisal principle that real property
value is created and sustained when the
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characteristics of a property conform to the
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demands of its market.
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Conformity
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 3.10 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

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ŠŒŒŽ™œȱ‘Žȱ’ŸŽ›œ’¢ǯ

Externalities
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externalities Š—ȱœŽ›Ÿ’ŒŽœȱŠ›Žȱ™˜œ’’ŸŽȱŽ¡Ž›—Š•’’Žœȱ‘ŠȱŠ›Žȱ
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 Chapter 3 – Foundations of Appraisal 3.11

TAX POLICY AND REAL PROPERTY MARKETS

Changes to the Income Tax Act in 1972 made gains in the value of investment real estate in Canada
taxable; before that, such "capital gains" were free of tax. Further reforms at the same time prevented
rental investors from claiming depreciation charges (called capital cost allowances or CCA) as deductions
against income from other sources. These changes had a far-reaching effect on the value of investment-
grade properties. Due in part to the tax advantages available prior to 1970, some real estate markets
had been overbuilt. After the tax law was changed, the oversupply was recognized and values in these
markets declined significantly.
In 1974, the multiple-unit residential building (MURB) provision of the Income Tax Act restored the
favourable CCA treatment for rental apartment developments. The MURB provision was extended
several times – it was in effect from 1974 to 1979 and was reinstated from 1980 to 1981. The purpose of
the MURB provision was to stimulate investor interest in rental housing; at this it proved successful, as
many syndicated MURB tax shelter rental projects were built across Canada during this time. However, in
1978, depreciation rates for MURBS were reduced, and in 1979 and 1981, the deductibility of expenses
for rental investors was limited, making this type of investment less attractive. During the recessionary
period that commenced in 1981, demand for rental multi-unit developments disappeared. By the mid
1980s, low interest rates stimulated a gradual economic recovery and sales of new and existing homes
picked up.

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©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

R1ARE10.indb 11 10/4/2010 10:35:18 AM

 3.12 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

œ›˜—ȱ›˜ ‘ȱž›’—ȱ‘’œȱŽŒŠŽǰȱŠ•‘˜ž‘ȱ™ž•™ǰȱ™Š™Ž›ȱŠ—ȱ•ž–‹Ž›ȱŽ–Š—ȱŽ••ȱ˜ěȱ
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FORCES THAT INFLUENCE REAL PROPERTY MARKETS

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An appraiser must study the interaction
of the social, economic, governmental, ŽŽ›–’—Žȱ ‘Žȱ ’›ŽŒ’˜—ǰȱ œ™ŽŽǰȱ ž›Š’˜—ǰȱ œ›Ž—‘ǰȱ
and environmental forces that affect Š—ȱ •’–’œȱ ˜ȱ ‘ŽœŽȱ ›Ž—œǯȱ ‘Š™Ž›œȱ Śǰȱ Şǰȱ Š—ȱ şȱ
property value. ž›‘Ž›ȱ ’œŒžœœȱ ‘Žȱ ˜‹œŽ›ŸŠ’˜—ȱ Š—ȱ Š—Š•¢œ’œȱ ˜ȱ
ŸŠ•žŽȱ’—ĚžŽ—ŒŽœǯ

Social Forces
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R1ARE10.indb 12 10/4/2010 10:35:18 AM

 Chapter 3 – Foundations of Appraisal 3.13

Economic Forces
˜ȱŽŽ›–’—Žȱ‘Žȱ’—ĚžŽ—ŒŽȱ˜ȱŽŒ˜—˜–’Œȱ˜›ŒŽœȱ˜—ȱŸŠ•žŽǰȱŠ™™›Š’œŽ›œȱŠ—Š•¢£Žȱ‘Žȱž—ŠȬ
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Governmental Forces
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™›˜™Ž›¢ȱ ŸŠ•žŽœǯȱ ‘Žȱ •ŽŠ•ȱ Œ•’–ŠŽȱ Šȱ Šȱ ™Š›’Œž•Š›ȱ ’–Žȱ ˜›ȱ ’—ȱ Šȱ ™Š›’Œž•Š›ȱ ™•ŠŒŽȱ –Š¢ȱ
˜ŸŽ›œ‘Š˜ ȱ ‘Žȱ —Šž›Š•ȱ –Š›”Žȱ ˜›ŒŽœȱ ˜ȱ œž™™•¢ȱ Š—ȱ Ž–Š—ǯȱœȱ –Ž—’˜—Žȱ ™›ŽŸ’Ȭ
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yȱ ž‹•’Œȱ œŽ›Ÿ’ŒŽœȱ œžŒ‘ȱ Šœȱ ꛎȱ Š—ȱ ™˜•’ŒŽȱ ™›˜ŽŒ’˜—ǰȱ ž’•’’Žœǰȱ Š›‹ŠŽȱ Œ˜••ŽŒȬ
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yȱ ˜ŒŠ•ȱ£˜—’—ǰȱ‹ž’•’—ȱŒ˜ŽœǰȱŠ—ȱ™ž‹•’Œȱ‘ŽŠ•‘ȱŒ˜ŽœǰȱŽœ™ŽŒ’Š••¢ȱ‘˜œŽȱ‘Šȱ
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Šœȱ Ž••ȱŠœȱ‘ŽȱŒ˜—›˜•ȱ˜ȱ‘Š£Š›˜žœȱ˜›ȱ˜¡’Œȱ–ŠŽ›’Š•œ

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 3.14 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

Ȥȱ Ž’œ•Š’˜—ȱ ŠěŽŒ’—ȱ ‘Žȱ ¢™Žœȱ ˜ȱ •˜Š—œǰȱ •˜Š—ȱ Ž›–œǰȱ Š—ȱ ’—ŸŽœ–Ž—ȱ
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’–’—’œ‘ȱ˜˜ȱ˜›ȱ‘Š‹’Šȱ˜›ȱ꜑

Environmental Forces
‘Žȱ—Šž›Š•ȱŠ—ȱ–Š—Ȭ–ŠŽȱŽ—Ÿ’›˜—–Ž—Š•ȱ˜›ŒŽœȱ‘Šȱ–Š¢ȱ‹ŽȱŠ—Š•¢£Žȱ˜›ȱ›ŽŠ•ȱŽœŠŽȱ
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yȱ Šž›Š•ȱ ‹Š››’Ž›œȱ ˜ȱ žž›Žȱ ŽŸŽ•˜™–Ž—ȱ œžŒ‘ȱ Šœȱ ›’ŸŽ›œǰȱ –˜ž—Š’—œǰȱ •Š”Žœǰȱ
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yȱ ›’–Š›¢ȱ›Š—œ™˜›Š’˜—ȱœ¢œŽ–œǰȱ’—Œ•ž’—ȱŽŽ›Š•ȱŠ—ȱ™›˜Ÿ’—Œ’Š•ȱ‘’‘ Š¢ȱ
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yȱ ‘Žȱ—Šž›ŽȱŠ—ȱŽœ’›Š‹’•’¢ȱ˜ȱ‘Žȱ’––Ž’ŠŽȱŠ›ŽŠȱœž››˜ž—’—ȱŠȱ™›˜™Ž›¢
••ȱ ˜ȱ ‘ŽœŽȱ ŠŒ˜›œȱ Š›Žȱ Ž—Ÿ’›˜—–Ž—Š•ǰȱ
location
Š•‘˜ž‘ȱ–Š›”Žȱ™Š›’Œ’™Š—œȱžœžŠ••¢ȱŠœœ˜Œ’Ȭ
The time-distance relationships, or linkages,
ŠŽȱ‘ŽȱŽ›–ȱ ’‘ȱ‘ŽȱŒ˜—œŽ›ŸŠ’˜—ȱ˜ȱ—Šž›Š•ȱ
between a property or neighborhood and all
other possible origins and destinations of ›Žœ˜ž›ŒŽœȱ ǻŽǯǯǰȱ  ’••’Žǰȱ ’–‹Ž›•Š—œǰȱ Š—ȱ
people going to or coming from the property  Ž•Š—œǼȱŠ—ȱ‘Žȱ›Žž•Š’˜—ȱ˜ȱ–Š—Ȭ–ŠŽȱ
or neighborhood. ™˜••ž’˜—ǯȱ ‘Š™Ž›ȱ ŗŖȱ ’œŒžœœŽœȱ ‘Žȱ ›ŽŠȬ
linkage –Ž—ȱ ˜ȱ ‘Š£Š›˜žœȱ œž‹œŠ—ŒŽœȱ ’—ȱ ›ŽŠ•ȱ
1. Time and distance relationship between a ŽœŠŽȱŠ™™›Š’œŠ•ǯ
particular use and supporting facilities, e.g., ‘Žȱ Ž—Ÿ’›˜—–Ž—Š•ȱ ˜›ŒŽœȱ ‘Šȱ ŠěŽŒȱ
between residences and schools, shopping, ‘Žȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ Šȱ œ™ŽŒ’ęŒȱ ›ŽŠ•ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ –Š¢ȱ
and employment. ‹Žȱ ž—Ž›œ˜˜ȱ ’—ȱ ›Ž•Š’˜—ȱ ˜ȱ ‘Žȱ ™›˜™Ž›¢Ȃœȱ
2. The movement of people, goods, services, or •˜ŒŠ’˜—ǯȱ ˜ŒŠ’˜—ȱ Œ˜—œ’Ž›œȱ ’–ŽȬ’œŠ—ŒŽȱ
communications to and from the subject site, ›Ž•Š’˜—œ‘’™œǰȱ ˜›ȱ •’—”ŠŽœǰȱ ‹Ž ŽŽ—ȱ Šȱ
measured by the time and cost involved. ™›˜™Ž›¢ȱ ˜›ȱ —Ž’‘‹˜ž›‘˜˜ȱ Š—ȱ Š••ȱ ™˜œœ’‹•Žȱ
˜›’’—œȱŠ—ȱŽœ’—Š’˜—œȱ˜ȱ›Žœ’Ž—œȱŒ˜–’—ȱ
˜ȱ˜›ȱ˜’—ȱ›˜–ȱ‘Žȱ™›˜™Ž›¢ȱ˜›ȱ—Ž’‘‹˜ž›‘˜˜ǯȱ˜ŒŠ’˜—ȱ‘Šœȱ‹˜‘ȱŠ—ȱŽ—Ÿ’›˜—–Ž—Š•ȱ
Š—ȱ Š—ȱ ŽŒ˜—˜–’Œȱ Œ‘Š›ŠŒŽ›ǯȱ ’–Žȱ Š—ȱ ’œŠ—ŒŽȱ Š›Žȱ –ŽŠœž›Žœȱ ˜ȱ ›Ž•Š’ŸŽȱ ŠŒŒŽœœȱ ‘Šȱ
Š—ȱ Š™™›Š’œŽ›ȱ Œ˜—œ’Ž›œȱ ’—ȱ Ž›–œȱ ˜ȱ œ’Žȱ ’—›Žœœȱ Š—ȱ Ž›Žœœǰȱ ‘Žȱ Œ‘Š›ŠŒŽ›’œ’Œœȱ ˜ȱ ‘Žȱ
—Ž’‘‹˜ž›‘˜˜œȱ‘›˜ž‘ȱ ‘’Œ‘ȱ›ŠĜŒȱ˜ȱŠ—ȱ›˜–ȱ‘Žȱœ’Žȱ™ŠœœŽœǰȱŠ—ȱ›Š—œ™˜›Š’˜—ȱ
Œ˜œœȱ˜ȱŠ—ȱ›˜–ȱ‘Žȱœ’Žǯ
˜ȱ Š—Š•¢£Žȱ ‘Žȱ ŸŠ•žŽȱ ’—ĚžŽ—ŒŽȱ ˜ȱ •˜ŒŠ’˜—ǰȱ ‘Žȱ •’—”ŠŽœȱ ‹Ž ŽŽ—ȱ ‘Žȱ ™›˜™Ž›¢ȱ Š—ȱ
’–™˜›Š—ȱ™˜’—œȱ˜›ȱ™•ŠŒŽœȱ˜žœ’Žȱ‘Žȱ™›˜™Ž›¢ȱŠ›Žȱ’Ž—’ꮍǰȱŠ—ȱ‘Žȱ’œŠ—ŒŽȱŠ—ȱ’–Žȱ
›Žšž’›Žȱ ˜ȱ Œ˜ŸŽ›ȱ ‘˜œŽȱ ’œŠ—ŒŽœȱ ‹¢ȱ ‘Žȱ –˜œȱ Œ˜––˜—•¢ȱ žœŽȱ ¢™Žœȱ ˜ȱ ›Š—œ™˜›Š’˜—ȱ

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 Chapter 3 – Foundations of Appraisal 3.15

Š›Žȱ–ŽŠœž›ŽǯȱŽ™Ž—’—ȱ˜—ȱ‘ŽȱŠ›ŽŠȱŠ—ȱ‘Žȱ™›˜™Ž›¢ȱ¢™Žǰȱ‘ŽȱŠ™™›Š’œŽ›ȱ–Š¢ȱ’—ŸŽœ’Ȭ
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yȱ ž‹•’Œȱ›Š—œ™˜›Š’˜—
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yȱ ŽŒ›ŽŠ’˜—Š•ȱŠ—ȱŒž•ž›Š•ȱŠŒ’•’’Žœ
yȱ •ŠŒŽœȱ˜ȱ ˜›œ‘’™
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yȱ ›˜žŒȱ–Š›”Žœ
yȱ ž™™•’Ž›œȱ˜ȱ™›˜žŒ’˜—ȱ—ŽŽœ
yȱ ›˜ŒŽœœ˜›œȱ˜ȱ›Š ȱ–ŠŽ›’Š•œ
‘Žȱ ™›˜¡’–’¢ȱ ˜ȱ ’—žœ›’Š•ȱ ™›˜™Ž›’Žœȱ ˜ȱ ›Žœ’Ž—’Š•ȱ Š›ŽŠœȱ ™›˜Ÿ’Žœȱ ‘Žȱ ‹žœ’—ŽœœŽœȱ
•˜ŒŠŽȱ ‘Ž›Žȱ  ’‘ȱ ŠŒŒŽœœȱ ˜ȱ  ˜›”Ž›œǰȱ ‹žȱ ™›˜¡’–’¢ȱ ˜ȱ ™˜Ž—’Š••¢ȱ ‘Š£Š›˜žœȱ
œž‹œŠ—ŒŽœȱ–Š¢ȱ™Ž—Š•’£Žȱ‘Žȱ–Š›”Žȱ˜›ȱ›Žœ’Ž—’Š•ȱ™›˜™Ž›’Žœǯ

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