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DOTTRINA ESTIMATIVA E STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE

III - DOTTRINA ESTIMATIVA


E STANDARD INTERNAZIONALI
DI VALUTAZIONE

a cura di Giampiero Bambagioni, Vicepresidente Tecnoborsa


Responsabile Scientifico del “Codice delle Valutazioni Immobiliari”
Docente di Economia ed Estimo Civile, Facoltà di Ingegneria, Università di Perugia

Quarta Edizione

La copertina della quarta edizione


del “Codice delle Valutazioni Immobiliari”
Tecnoborsa

Codice delle
Valutazioni Immobiliari
Italian Property Valuation Standard
Il presente lavoro è stato promosso da Tecnoborsa in collaborazione con:

Abi - Associazione Bancaria Italiana


Agenzia del Territorio
Aiav - Associazione Italiana per la Gestione e l’Analisi del Valore
Anama - Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari
Ania - Associazione Nazionale fra le Imprese Assicuratrici
Aspesi - Associazione Nazionale Società Promozione e Sviluppo Immobiliare
Assovib - Associazione Società di Valutazioni Immobiliari Banche
Censis - Centro Studi Investimenti Sociali
Collegio Nazionale Agrotecnici e Agrotecnici Laureati
Collegio Nazionale Periti Agrari e Periti Agrari Laureati
Confedilizia - Confederazione Italiana Proprietà Edilizia
Consiglio dell’Ordine Nazionale Dottori Agronomi e Dottori Forestali
Consiglio Nazionale Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori
Consiglio Nazionale degli Ingegneri
Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati
Consiglio Nazionale Periti Industriali e Periti Industriali Laureati
Consiglio Nazionale delle Borse Immobiliari Italiane
E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni
Fiaip - Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali
Fimaa - Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari
Geo.val - Associazione Geometri Valutatori Esperti
Inu - Istituto Nazionale di Urbanistica
Ismea - Istituto di Servizi per il MercatoAgricolo Alimentare
Ministero dello Sviluppo Economico
Ministero dell’Economia e delle Finanze (Dipartimento del Tesoro)
Terotec
Uni - Ente Nazionale Italiano di Unificazione
Unioncamere - Unione Italiana delle Camere di Commercio
Università Bocconi - Newfin
Università Luiss Guido Carli

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QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE

1. Introduzione noscenza approfondita del mercato e


L’interdipendenza tra mercati immobi- delle relative variabili sino alla disponi-
liari e credito ipotecario e la rapida tra- bilità di dati di mercato pienamente in-
sformazione del contesto internaziona- telligibili e prezzi noti riferiti a compa-
le sono alla base della forte spinta evo- rables (ovvero beni con caratteristiche
lutiva che ha riguardato anche l’estimo e intrinseche ed estrinseche omogenee
la valutazione immobiliare, essenziali oggetto di raffronto), ricadenti nel me-
ai fini della determinazione dell’effettivo desimo segmento di mercato della pro-
valore degli asset scambiati, posti a ga- prietà stimata.
ranzia dei mutui ovvero funzionali alla In questa sede saranno esaminate alcu-
verifica ex ante della sostenibilità eco- ne delle componenti preminenti che
nomica dei progetti d’investimento. contribuiscono alla corretta misurazione
La capacità di assicurare un servizio pro- del valore di mercato degli immobili,
fessionale di qualità si basa su innume- soprattutto alla luce della nuovissima
revoli fattori: dalla formazione specifica quarta edizione del “Codice delle Valu-
all’aggiornamento continuo, dalla co- tazioni Immobiliari” Tecnoborsa.

Ambasciata Britannica,
Roma

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DOTTRINA ESTIMATIVA E STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE

2. Le dinamiche di mercato Oltre il 60% delle compravendite - in


e l’importanza della corretta alcune città si arriva fino al 70% - sono as-
valutazione degli immobili sistite da mutui. Nell’ottica del mutuata-
La Banca Mondiale stima che 2/3 della rio la possibilità di accedere a un finan-
ricchezza delle famiglie sia allocata, di- ziamento sostenibile è condizione fon-
rettamente o indirettamente, nel settore damentale per l’acquisto o il cambio
immobiliare. Una consistente quota di della propria abitazione.
mercato è costituita dal comparto resi- Le banche, anche in conseguenza della cri-
denziale. In Italia circa l’80% delle fami- si finanziaria internazionale originata da
glie è proprietaria dell’abitazione. La ca- operazioni di finanza strutturata basate
sa di proprietà è ritenuta nel contempo sui mutui subprime, hanno ridefinito le lo-
il mezzo per soddisfare una necessità pri- ro politiche creditizie e, in particolare,
maria e una forma di impiego sicuro hanno attribuito una maggiore importan-
del proprio risparmio. Tuttavia, in ter- za al Loan-to-Value (LTV), ovvero al rap-
mini qualitativi e quantitativi la struttura porto tra mutuo erogato e valore del bene
del mercato, negli ultimi lustri, ha subi- posto a garanzia del finanziamento, dedi-
to una significativa evoluzione. In parti- cando una crescente attenzione all’effetti-
colare, il mercato immobiliare ha regi- vo valore dell’immobile oggetto di garan-
strato nel 2010 – dopo il picco degli an- zia ipotecaria, il quale viene determinato
ni 2005/2006 – un numero di contratta- sulla base di un’appropriata stima del-
zioni inferiore a quelle che si registra- l’immobile oggetto della garanzia reale.
vano dieci anni fa (Tab. 1). Peraltro, appare evidente come con un
ciclo immobiliare in fase di contrazione
TABELLA 1 che accresce un eventuale errore di va-
TRANSAZIONI NEL SETTORE RESIDENZIALE lutazione per eccesso del bene – in
quanto nel caso di procedura esecutiva
Anno NTN diverrebbe sempre più arduo recupera-
2000 > 690.476 re il capitale finanziato – una valutazio-
2001 > 681.266 ne inattendibile amplia in maniera espo-
2002 > 761.520 nenziale il rischio della banca mutuante.
2003 > 762.086 Da ciò si evince quanto, non solo il rilan-
2004 > 804.126 cio del mercato ma la sua stessa vitalità,
2005 > 833.350 siano basate sulla corretta valutazione de-
2006 > 845.051 gli immobili e sulla capacità del sistema
2007 > 807.177 bancario di seguitare a erogare mutui in
2008 > 686.587 misura correlata alle potenzialità della
2009 > 609.145 domanda. Le nostre analisi ribadiscono si-
2010 > 611.878 stematicamente l’assioma sufficiente ed ef-
fettiva possibilità di accesso al mutuo/vi-
Fonte: Omi-AdT
talità del mercato immobiliare.

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QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE

3. La nuova edizione del Il “Codice delle Valutazioni Immobilia-


“Codice delle Valutazioni ri” costituisce, a livello nazionale, il pun-
Immobiliari” e le “Linee to di riferimento per l’attività professio-
guida” promosse dall’Abi nale-estimativa e per quella creditizia,
Le “Linee guida per la valutazione degli per lo sviluppo della manualistica e
immobili in garanzia delle esposizioni – sempre più – anche per la didattica, ai
creditizie”, promosse dall’Abi in coo- fini dell’insegnamento delle moderne
perazione con Tecnoborsa, con i Con- metodologie estimative, in particolare
sigli Nazionali delle professioni ordini- nelle Facoltà di Architettura e Ingegneria.
stiche di categoria e con società di valu- La dottrina estimativa nazionale ha su-
tazione, hanno la finalità di rispondere bito, in particolare negli ultimi due lustri,
alle specifiche esigenze del sistema ban- una notevole evoluzione sulla base del-
cario circa la sostanziale qualità e atten- le profonde innovazioni registratesi sia
dibilità delle stime finalizzate alla ero- a livello scientifico che normativo. Ad
gazione di mutui. esempio, sul versante normativo, le mo-
Queste Linee guida sono state pubbli- difiche intervenute nella regolamenta-
cate quale Allegato della quarta edizio- zione dell’attività creditizia con Basilea
ne del ”Codice delle Valutazioni Immo- II e III, con la Direttiva 2006/48/CE del
biliari” che è stata profondamente ag- Parlamento Europeo e del Consiglio,
giornata e ampliata rispetto alle prece- relativa all’accesso all’attività degli enti
denti versioni sia sotto l’aspetto norma- creditizi e al suo esercizio (rifusione), re-
tivo che scientifico, tenendo conto, pe- cepita nelle Circolari Banca d’Italia a
raltro, dell’evoluzione delle best practi- partire dal 27/12/2006. Sul versante
ce internazionali e degli International scientifico, la principale spinta propul-
Valuation Standards (IVS). siva è costituita dall’affermazione delle
Il Codice costituisce lo standard di rife- best practices internazionali e, in parti-
rimento per l’attività valutativa a livello colare, degli International Valuation
nazionale. La nuova edizione compren- Standards (IVS) che, peraltro, sono sta-
de numerosi capitoli originali inerenti: ti recepiti e armonizzati con la cultura
• Valutazione economica dei program- estimativa nazionale già nella prima edi-
mi e dei progetti - studi di fattibilità; zione del Codice (anno 2000). Metodo-
• Valutazioni ai fini della concessione logie incentrate sulla qualità sostanziale
del credito; del prodotto (servizio), e sulla intelligi-
• Misurazione delle superfici immobi- bilità a livello globale dei procedimenti
liari; di stima: Market Comparison Approach
• Real estate rating (o real estate risk as- o metodo del confronto di mercato, In-
sessment) come Capitalization Approach o meto-
• Rilevazione dei dati immobiliari. do finanziario e Cost Approach o meto-
• Codice deontologico per il valutatore; do del costo (di riproduzione deprez-
• Mass appraisal (o stime su larga scala). zato).

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4. La deontologia e le L’economia
responsabilità civili del benessere
professionali può essere
Amartya K. Sen ha sottolineato, nel suo sostanzialmente
saggio “On Ethics and Economics”, co- arricchita
me: «L’economia del benessere può essere
dal prestare
sostanzialmente arricchita dal prestare
una maggiore attenzione all’etica». An-
una maggiore
che i mercati immobiliari necessitano attenzione
di comportamenti etici e regole certe, da all’etica
assumere a base delle proprie scelte,
quindi non un locus naturalis senza re-
golazione e senza codici di riferimento,
ma un locus artificialis ovvero appro- Il valutatore ha la possibilità di conse-
priatamente regolato, quale presupposto guire anche una certificazione in base al-
– anche per il consumatore – dell’attua- la norma ISO 17024 (specifica per le
zione di libere scelte. competenze del personale).
La quarta edizione del “Codice delle Dunque, formazione specifica, qualifi-
Valutazioni Immobiliari”, che dedica cazione appropriata, aggiornamento
una sezione alla definizione dei princi- professionale continuo, polizza RC pro-
pi etico-deontologici del valutatore, fessionale e, laddove possibile, certifi-
persegue l’obiettivo di contribuire in cazione professionale, possono costi-
maniera sostanziale alla trasparenza e tuire un vantaggio competitivo pre-
allo sviluppo dell’economia immobi- miante in un contesto in rapida evolu-
liare, nonché alla creazione delle con- zione – quello della valutazione immo-
dizioni favorevoli per una maggiore biliare – che necessita di professionalità
competitività del Sistema Paese, anche riconosciuta e capacità di dare risposte
ai fini dell’attrazione degli investimen- efficaci ed efficienti alle attese del com-
ti esteri quale volano di sviluppo di ini- mittente retail o corporate.
ziative turistico-ricettive, commerciali e
produttive. 5. I principali criteri
La responsabilità del consulente può es- di misurazione delle
sere civile, penale, processuale e, infine, consistenze sulla base
disciplinare. Per cui alle responsabilità ci- degli standard nazionali
vilistiche che attengono scienza e co- e internazionali
scienza morale del valutatore si aggiun- Una corretta misurazione delle superfi-
gono le responsabilità derivanti dall’art ci immobiliari è essenziale sia ai fini del-
64 C.P.C. (Responsabilità del consulen- la stima di beni immobiliari in funzione
te) e, nel caso di comportamenti dolosi, della compravendita sia per valutazioni
anche le sanzioni previste dall’art. 373 connesse alla erogazione di mutui e fi-
C.P.P. (Falsa perizia o interpretazione). nanziamenti.

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QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE

Moschea,
Paolo Portoghesi,
Roma,1984

La dottrina estimativa ha subito una pro- di misurazione delle consistenze costi-


fonda evoluzione normativa e scientifi- tuisce un elemento essenziale.
ca negli ultimi due lustri. In particolare gli In conseguenza del recepimento a li-
Standard Valutativi Internazionali (IVS) vello nazionale della Norma europea
sono stati recepiti e armonizzati nel “Co- UNI EN 15733/2011 (Servizi erogati da
dice delle Valutazioni Immobiliari” di agenti immobiliari - Requisiti per l’ero-
Tecnoborsa che sta alla base delle “Li- gazione dei servizi da parte degli agen-
nee Guida per la valutazione degli im- ti immobiliari), che ha abolito la Norma
mobili in garanzia delle esposizioni UNI 10750 (Agenzie Immobiliari - Re-
creditizie” (Abi) e del “Manuale Ope- quisiti del Servizio) e sono divenuti ob-
rativo Stime Immobiliari” (Mosi) del- soleti anche i criteri di misurazione del-
l’Agenzia del Territorio. le superfici previsti da quest’ultimo arti-
Le nuove metodologie si basano sulla colato. La UNI EN 15733 non prevede
univocità dei criteri e dei procedimenti criteri di misurazione delle consisten-
di stima e sulla riproducibilità degli out- ze. Con la pubblicazione della quarta
put. Pertanto, la intelligibilità dei criteri edizione del “Codice delle Valutazioni

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DOTTRINA ESTIMATIVA E STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE

Immobiliari” (2011) criteri univoci so- La determinazione della superficie com-


stitutivi, condivisi a livello nazionale, merciale deriva da un’operazione che
sono divenuti quelli indicati nel relativo concerne i rapporti mercantili tra le su-
Capitolo 19, ovvero: perfici secondarie e la superficie princi-
a) Superficie Esterna Lorda (SEL). Per su- pale. I rapporti mercantili riguardano le
perficie esterna lorda si intende l’area superfici secondarie. A livello europeo i
di un edificio delimitato da elementi sistemi di misurazione proposti dalle
perimetrali verticali, misurata ester- principali organizzazioni di settore se-
namente su ciascun piano fuori terra parano la misurazione delle superfici
o entro terra alla quota convenzio- principali (riferite alla misura fisica, che
nale di m 1,50 dal piano pavimento. può essere basata su criteri uniformi lar-
b) Superficie Interna Lorda (SIL). Per gamente condivisi anche a livello inter-
superficie interna lorda si intende nazionale), dal calcolo della superficie
l’area di un’unità immobiliare, misu- commerciale, adottata nella prassi com-
rata lungo il perimetro interno del merciale nell’ambito dei mercati nazio-
muro perimetrale esterno per ciascun nali che rispecchiano, tendenzialmente,
piano fuori terra o entro terra rileva- specifici usi e consuetudini. Per cui la de-
ta a un’altezza convenzionale di m terminazione avviene secondo il se-
1,50 dal piano di pavimento. guente schema:
c) Superficie Interna Netta (SIN). Per
superficie interna netta si intende Superfici principali +
l’area di un’unità immobiliare, deter- Superfici secondarie (ponderate) =
minata dalla sommatoria dei singoli Superficie commerciale
vani che costituiscono l’unità mede-
sima, misurata lungo il perimetro in- Il “Codice delle Valutazioni Immobi-
terno dei muri e dei tramezzi per cia- liari” (2011), al Capitolo 19, recita che:
scun piano fuori terra o entro terra ri- «il valutatore deve specificare il criterio
levata a un’altezza convenzionale di m di misurazione adottato affinché la su-
0,50 dal piano di pavimento.
d) Allegato C del d.P.R. 23.3.1998 n.138.
Prevede i differenti criteri adottati in Un valutatore
ambito catastale in funzione delle di- immobiliare che
verse destinazioni costituite dai grup- possegga specifiche e
pi “R”, “P” e “T”. moderne competenze
e) Sistema Italiano di Misurazione estimative potrà fornire
(SIM), di seguito integralmente ri-
risposte professionali a
portato, maggiormente appropriato
per misurazioni con finalità commer-
una clientela sempre più
ciali ovvero finalizzate alla stima del attenta alla qualità
valore di mercato. sostanziale dei servizi

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QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE

perficie commerciale computata possa dall’interno dell’alloggio, 15%; acces-


essere rideterminabile mediante l’ado- sibile dalla scala condominiale, 5%;
zione di differenti criteri quali, ad - porticati, patii e scale esterne coper-
esempio, il Sistema Italiano di Misura- te di accesso all’unità principale, 35%;
zione – SIM, di seguito riportato, e l’Al- - verande dotate di finiture analoghe
legato C del d.P.R. 23.3.1998 n. 138. I all’abitazione principale, 80%; ve-
presupposti razionali alla base del- randa non abitabile 60%;
l’adozione del criterio prescelto do- - mansarda rifinita, collegata diretta-
vranno essere sinteticamente motivati mente all’alloggio principale, abita-
dal valutatore». bile (ovvero provvista o che abbia i
requisiti per l’ottenimento del certi-
Sistema Italiano di Misurazione ficato di agibilità), con altezza mini-
(SIM) ma superiore a 1,80, 80%;
Mediante l’adozione del criterio deno- - mansarda rifinita, collegata diretta-
minato Sistema Italiano di Misurazione mente all’alloggio principale, abita-
(SIM) la superficie viene determinata: bile (ovvero provvista o che abbia i
a) dall’area dell’edificio la cui misura- requisiti per l’ottenimento del certi-
zione comprende anche le pareti pe- ficato di agibilità), con altezza mini-
rimetrali (per ciascun piano fuori ter- ma superiore a 1,50, 70%.
ra dell’edificio medesimo) sino a uno
spessore massimo di cm. 50 per quel- Per gli accessori ubicati nello stesso sta-
le esterne e ½ di quelle interne a con- bile principale, con agevole accessibili-
fine con altre proprietà o locali con- tà, potranno essere usati i criteri seguenti:
dominiali, sino a uno spessore di cm. • locali seminterrati abitabili (taverne, la-
25. Nel caso di proprietà indivisa ov- vanderia/stireria, cantina), 60%;
vero di edificio terra-tetto riconduci- • soffitta/sottotetto, locali ripostiglio
bile a un medesimo proprietario sa- (esterni all’unità immobiliare princi-
ranno ricompresi anche: il vano sca- pale ovvero che costituiscono acces-
la (con misurazione per ogni piano sori delle superfici principali dell’edi-
della superficie corrispondente alla ficio), 25%;
proiezione orizzontale), l’eventuale • spazi esclusivi di circolazione esterna
vano ascensore, eventuali cavedi; verticale (quali scale antincendio e as-
b) dal dettaglio delle superfici accesso- similabili) e orizzontale (quali ballatoi,
rie rilevate per destinazione e pesate ecc.), 15%;
secondo specifici coefficienti di pon- • autorimessa/garage, 50%;
derazione: • posto auto coperto, 30%.
- terrazze a livello dell’alloggio, 35%; Inoltre, nel caso di aree scoperte perti-
- balconi (con vista), 30%; nenziali sono previsti i seguenti criteri:
- lastrico solare di copertura, di pro- • giardini di appartamento ed edifici a
prietà ed uso esclusivo, accessibile schiera (di uso esclusivo), 10%;

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DOTTRINA ESTIMATIVA E STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE

• giardini/parchi di case indipendenti nato ambito territoriale.


(ville, villini), 15% se con alberi ad al- Un processo virtuoso che consenta di ag-
to fusto, altrimenti 10%; con un peso giornare o integrare gli studi secondari di
massimo non superiore al 30% della secondo grado o di livello universitario
superficie coperta abitabile. effettuati dal valutatore, mediante una
specifica formazione basata sulle nuove
I coefficienti di ponderazione previsti dal metodologie estimative richieste dal si-
criterio SIM, come sopra riportati, po- stema bancario ovvero previste dal “Co-
trebbero subire delle variazioni (argo- dice delle Valutazioni Immobiliari” po-
mentate/esplicitate dal valutatore), in trebbe contribuire alla definizione di sti-
funzione delle caratteristiche del bene me decisamente attendibili, alla mag-
nonché in correlazione con la posizione, giore trasparenza dei valori di mercato,
la qualità ambientale e le peculiarità dei nonché ad avviare un processo virtuoso
mercati immobiliari locali. di puntuale definizione del LTV, fattore
divenuto di particolare interesse per il si-
6. Il ruolo chiave del stema bancario in funzione della deter-
valutatore immobiliare minazione del rating connesso al mutuo
adeguatamente preparato erogando, del funding e delle opera-
Un valutatore caratterizzato da adegua- zioni di securitization.
ta formazione ed esperienza professio- Nel contempo, un valutatore immobi-
nale dovrebbe conoscere meglio di altri liare che possegga specifiche e moder-
potenzialità, criticità e caratteristiche del ne competenze estimative potrà fornire
mercato in cui opera; inoltre, dovrebbe risposte professionali a una clientela
avere diretta conoscenza dei prezzi e sempre più attenta alla qualità sostan-
dei canoni di locazione di un determi- ziale dei servizi.•

Foro Mussolini,
Enrico Del Debbio,
Roma, 1932

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