Compra

Compra dede imóvel

imóvel
Corbis

Passo a passo para

só ter alegrias
Adquirir a casa própria é uma conquista. Mas, para
não ter dor de cabeça depois, veja nossas dicas para
escolher o melhor local e saber lidar com a burocracia.

S e você está em vias de comprar um imóvel usado

ou novo, precisa saber que existe toda uma parte
burocrática que, se não for feita corretamente, pode
trazer problemas futuros. Ela pode ser conduzida por
você próprio, diminuindo os custos da compra. Porém,
contar com o apoio de um corretor de imóveis ou de
um advogado pode facilitar sua vida. Ainda assim, é
importante que você conheça cada passo que envol-
ve a compra de um imóvel, para se sentir mais seguro
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rão dor de cabeça! E não pense que um dia ensolarado
é o melhor para visitar o imóvel. Um dia chuvoso pode
revelar muito mais coisas! É o momento, por exemplo,
para procurar mais atentamente nas paredes se há
manchas de infiltrações. No entanto, procure saber a
respeito da incidência do sol. Um ambiente com boa
iluminação diminui as chances de umidade.
Além disso, se for comprar um apartamento, ainda
precisará pedir uma declaração da administração do

ao longo de toda a transação, evitando ser enganado. edifício, atestando que o atual proprietário não se
encontra em débito com o condomínio. E procure

1 passo – A procura pelo imóvel

o
Você deve procurar não exatamente pela moradia
dos seus sonhos, mas pela que se encaixe nos seus re-
cursos e atenda às suas necessidades. Nesse sentido,
é preciso ficar atento não só ao imóvel, mas ao seu
verificar a existência de vaga de garagem: ela pode
estar mencionada na escritura ou em um documen-
to à parte. Se não constar em nenhum desses docu-
mentos, o apartamento não tem direito a vaga.

2 passo – A documentação
o
entorno. Conheça bem o local para saber se a rua é
Encontrou o imóvel? É hora de analisar a sua
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muito ou pouco movimentada, se tem barulho exces-

sivo diurno ou noturno (devido à presença de escolas,
igrejas e bares), se inunda quando chove e se há pada-
rias, supermercados e pontos de ônibus perto. Se pos-
sível, procure descobrir como são os vizinhos. Além de
saber se são de fácil convívio, ao conversar com eles
você poderá perguntar quais são os pontos positivos e
negativos do imóvel, da rua e até do bairro.
Ao visitar o imóvel, analise bem se há infiltrações no
teto e nas paredes, rachaduras, problemas hidráulicos
e elétricos. Não perca tempo com imóveis que lhe tra-
documentação. E quando o vendedor for casado ou
viver em união estável, é necessário que sejam tira-
das também as certidões do cônjuge do vendedor e
ambos devem assinar a escritura concordando com a
venda, ainda que o imóvel esteja em nome de somen-
te um deles. Se não houver o consentimento de am-
bos, a venda poderá ser anulada. Fique atento, ainda,
se está comprando um imóvel cujo proprietário ad-
quiriu financiado: caso haja pendências com o agente
financeiro, poderá sobrar para você quitá-las.

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 Compra de imóvel

Os impostos pagos nas transações imobiliárias

ITBI – Cobrado pelo município onde estiver situado o imóvel.
Para saber o valor devido, é necessário conhecer a alíquota que
é a base de cálculo para se encontrar o valor final. É o municí-
pio quem decide o valor de cada alíquota e em que momento
será cobrado. No Rio de Janeiro, o valor é de 2% do valor venal
(valor da venda) do imóvel. Porém, se o valor cobrado pela
venda for menor do que o indicado no carnê do IPTU, que é a
base fixada pela prefeitura, prevalecerá o maior valor.
Por lei, é o comprador quem deve arcar com esse ônus. O que
não impede que exista um acordo entre as partes para definir
a quem caberá o pagamento. Porém, caso fique combinado
que o vendedor pagará e ele não o fizer, o fisco irá cobrar do
devedor legal.
IR – É de competência federal. Sua declaração deverá ser feita
na forma de ganhos de capital, por meio do programa Ganhos
de Capital (GCAP2009), disponível para download no site da
Receita Federal. Considera-se ganho de capital a diferença po-
sitiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respec-
tivo custo de aquisição. Por exemplo, se o imóvel é comprado
pelo valor de R$ 100 mil e, mais tarde, é vendido por R$ 150
mil, o ganho de capital é de R$ 50 mil. Mais informações no
site da Receita Federal.

Veja, então, as certidões necessárias:
Em nome do imóvel
Certidão de Ônus Reais – Expedida pelo Cartório
de Registro de Imóveis, informa quem é o verdadei-
ro proprietário do imóvel e se ele se encontra de-
sembaraçado (sem nada que o impeça de ser ven-
dido, como uma hipoteca ou penhora por ordem
judicial). Válida por 30 dias. Retirada no Registro
Geral de Imóveis (RGI).
Certidão Negativa de IPTU e da Situação Enfitêu-
tica – Revela se há débito de IPTU até o ano anterior
à compra (caso haja, o imóvel poderá ser inscrito na
dívida ativa do município, que poderá executá-la ju-
dicialmente). Se você estiver comprando um imóvel
entre os meses de março a dezembro, deverá pedir
incide sobre o imóvel pagamento de foro e laudêmio.
Retirada gratuitamente na prefeitura.
Certidão Vintenária – Apresenta a história do imóvel
nos últimos 20 anos: se pertence mesmo ao vendedor
e se há alguma complicação, como registro de hipote-
ca ou penhora devido a alguma dívida do vendedor.
Retirada no 9o Distribuidor de Imóveis.
Em nome do proprietário (vendedor)
Distribuidor Cível – Informa se há alguma ação
judicial em nome do atual proprietário, como ação
de cobrança, despejo, execução ou busca e apre-
ensão. Cada uma dessas informações é retirada em
um local diferente (1o, 2o, 3o, 4o e 9o Distribuidores
Cíveis). Se o imóvel for de pessoa jurídica, pode-se
verificar ações contra a empresa.

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para ver o carnê do IPTU do ano vigente e, caso haja Justiça Federal – Mostra se existe problema na Justi-
dívidas das parcelas ou do valor total, poderá abater ça que esteja relacionado à União ou a órgãos federais,
do valor da compra. Essa certidão também aponta se como débitos no INSS ou junto ao Imposto de Renda.

O que você paga além do valor do imóvel

Quem paga
Documento Valor (R$) 1 De quem por ele

Certidão de Interdições e Tutelas (1a e 2a) 52,41 cada Proprietário Vendedor

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Distribuidor Cível (1o, 2o, 3o, 4o e 9o) De 35,97 a 40,71 cada Proprietário Vendedor

Justiça do Trabalho 5,53 por folha ou nome pesquisado Proprietário Vendedor

Certidão Vintenária 38,40 Imóvel Vendedor

Ônus Reais 47,81 Imóvel Vendedor

ITBI 2 2% do valor da compra Comprador

Escritura e Registro de Imóveis Variam com o valor da compra Comprador

1 Preços apurados em cartórios do Rio de Janeiro. Pode haver variações de valores em outros estados.
2 Retirada na prefeitura.

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 Compra de imóvel

Proteja-se ao comprar o imóvel na planta

Comprar um imóvel na planta está menos arriscado desde
2004, quando foi instituído o patrimônio de afetação. Ele pre-
vê que cada empreendimento deve ter contabilidade própria
(separada das operações da incorporada/construtora) e per-
mite o acesso do comprador – por meio de uma comissão de
representantes – a todas as informações comerciais e tributá-
rias do empreendimento (inclusive balanços e contas) e sua
participação na comissão de fiscalização de obra. Se a constru-
tora vier a pedir falência, os compradores poderão convocar a
comissão de representantes e instituir o condomínio da cons-
trução. Caberá ao condomínio decidir sobre a continuação da
obra ou a liquidação do patrimônio de afetação.
Ainda assim, há alguns fatores que você precisa levar em conta
para se proteger:
Informe-se sobre a construtora – Visite outros prédios que
ela tenha construído e procure falar com os moradores para
tentar identificar atrasos na entrega das chaves, falhas de pro-
jeto ou erros na condução da obra. Certifique-se, também, se
os responsáveis pela obra estão cadastrados no Conselho Re-
gional de Engenharia e Arquitetura (Crea).
Verifique se a planta foi aprovada – Antes de dar qualquer
tipo de sinal ou entrada, verifique na prefeitura a aprovação da
planta e, no Cartório de Registro de Imóveis, se a incorporação
do empreendimento foi registrada. Dessa forma, você saberá
se não há hipoteca ou dívidas que poderão comprometer o
negócio. Exija, também, o mapeamento da garagem logo no
início da transação. Muitas construtoras costumam dar infor-
mações apenas verbais sobre como será a vaga do compra-
dor e deixam para apresentar este mapa somente próximo da
entrega das chaves, o que pode revelar surpresas, como algo
totalmente diferente do pré-estabelecido.
Consulte o memorial descritivo – Nele, constam todos os
detalhes referentes aos materiais utilizados na obra, como tipo
de piso usado e colocação ou não de granito. E peça o crono-
grama de obras para poder acompanhar todas as etapas.
Possíveis atrasos ou entrega do imóvel diferentemente do
que foi prometido – Analise o contrato minuciosamente. Guar-
de sempre os panfletos publicitários do imóvel, para garantir que
a construtora cumpra o prometido. Em geral, recomenda-se que
esses documentos integrem o contrato. Isso porque, caso algo
não seja cumprido, o consumidor pode rescindir o contrato, com
direito à restituição do que já foi pago com correção monetária,
ou exigir o cumprimento do que estava previsto. Se quiser se sen-
tir mais seguro, procure um advogado para orientá-lo.

Retirada gratuitamente no item “consultas” do site
www.jf.gov.br.
Justiça do Trabalho – Essa certidão é importante
porque, em alguns casos, o vendedor pode ter vá-
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deve apresentar CNPJ, Contrato Social ou Estatuto
Social com respectivas atas de assembléias, Certidão
Negativa de Débito (CND) junto ao INSS e Certidão
Negativa de Débitos e Tributos Federais junto à Re-

rios processos trabalhistas em curso ou em execu- ceita Federal.

ção, nos quais o imóvel fica sendo responsável pelo
pagamento destas obrigações judiciais. Expedida
pela Justiça do Trabalho, deverá ser pedida no Pro-
tocolo Geral através do preenchimento do Darf.
Receita Federal – Revela se há cobranças que não
As certidões trarão dois tipos de informação. Quan-
do o imóvel ou o vendedor não tem nenhuma pen-
dência, aparece a frase “nada consta”. Mas, se tiver,
será informado qual é ela.

3 passo – A escrituração e o registro do imóvel

o
tenham sido encaminhadas ao Judiciário, como dé-
bitos relativos ao Imposto de Renda. Se não hou- Com a posse de todos os documentos, chegou
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ver débitos, a certidão pode ser solicitada gratui-
tamente no site www.receita.fazenda.gov.br. Caso
existam, ela deve ser pedida em uma agência da
Receita Federal.
Certidão de Interdição e Tutela – Informa se o
vendedor não perdeu sua capacidade civil (se ele
pode exercer seus direitos civis e se possui capaci-
dade mental para exercer sozinho seus direitos sem
o auxílio de curador ou tutor). Também aponta se
o imóvel tem pendências.
Quando o vendedor for pessoa jurídica, também
o momento de comprar o imóvel. Será necessário ir
a um Cartório de Notas para fazer a escritura defi-
nitiva de compra e venda. Além de você, todos que
figurem como proprietários do imóvel deverão es-
tar presentes e assinar a escritura. Este documento
– que é feito perante o oficial de Cartório de Notas
– relaciona toda a estrutura do imóvel, sua localiza-
ção e os documentos apresentados. Quando a es-
critura ficar pronta, é hora de registrá-la. Somente
após este ato é que o imóvel muda de dono e você
se torna o legítimo proprietário.

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