Audiência Pública

Estações Pampulha e Vila São José

08 de Fevereiro de 2011
 Introdução

Projeto Arquitetônico

Plano de Negócios

Aspectos Jurídicos

2
 Motivação, objetivos e conceito

Estrutura organizacional do projeto

Benefícios à sociedade e aos envolvidos no projeto

Principais características físicas do projeto

3
Introdução
Motivação, objetivos e conceitos

Motivação
Adoção do sistema BRT – Bus Rapid Transit com o objetivo de oferecer um sistema
de transporte com maior conforto e economia de tempo ao usuário.

O BHBUS é o plano de reestruturação do transporte coletivo de BH desenvolvido em
1994 e pressupõe a troncalização do sistema em estações de integração, o
tratamento dos corredores e a adoção da bilhetagem eletrônica.

Objetivos do
Construção e operação de duas novas estações de integração de ônibus.

Projeto
Qualificação e preservação do entorno.

Busca de maior eficiência operacional.

Minimização do desembolso pelo Poder Concedente.

Tornar-se uma referência de projeto bem sucedido tanto no âmbito nacional como
internacional.

Objetivos
Maior transparência e competitividade no processo licitatório.

Gerais
Entrada em operação do Terminal Pampulha em Setembro de 2012.

Entrada em operação do Terminal Vila São José em Julho de 2013.

4
Introdução
Motivação, objetivos e conceitos

Situação Atual Situação Futura

Futura Estação
BHBUS Pampulha

Futura Estação
BHBUS Vila São José

5
Introdução
Motivação, objetivos e conceitos

População
Prefeitura

Criação de uma nova alternativa de

Criação de um legado para a
transporte público.
população.

Revitalização das regiões vizinhas.

Melhoria da mobilidade urbana.

Criação de um centro de lazer e

Menor desembolso para a Prefeitura.
compras.

Concessionária

Exploração de empreendimentos associados a critério dos investidores.

Remuneração atrativa do capital.

Possibilidade de financiamento competitivo.

Potencial de valorização da região, alavancando as unidades de negócio e os resultados.

6
Introdução
Principais Características Físicas do Projeto

Estação Vila
Estação Pampulha Shopping Pampulha
São José

Área construída: 42 mil m2.
Área construída: 22 mil m2.
Área total: 9 mil m2.

Capacidade da plataforma
ABL: 12 mil m2.
Capacidade da plataforma:

troncal: 420 m. 624 m.

582 vagas de

Capacidade da plataforma estacionamento.
40 vagas de
alimentadora: 510 m. estacionamento.

10 vagas de táxi.

Capacidade da mangueira:
Investimento: R$ 14,5
552 m.
8 vagas de ônibus de milhões.
turismo.

40 vagas de estacionamento.

Público Alvo:classes B e C.

50 vagas de bicicletas.

Complemento de

Acesso da estação pelo Investimento: R$ 23 milhões.
empreendimento.

Investimento: R$ 43 milhões.

7
 Introdução

Projeto Arquitetônico
Projeto Arquitetônico

Plano de Negócios

Aspectos Jurídicos

8
 Projeto Arquitetônico

Pampulha – Estação e Shopping Center

Vila São José – Estação

9
Pampulha – Estação e Shopping Center

Vila São José – Estação

10
Projeto Arquitetônico
Pampulha

Projeção da vista aérea da futura estação Pampulha integrada ao Shopping

Center de dois níveis, juntamente com as ligações viárias.

11
Projeto Arquitetônico
Pampulha

Vista externa dos ajardinados

da fachada sul do Shopping.

Vista da circulação das lojas

internas do Shopping.

12
Projeto Arquitetônico
Pampulha

Plataforma troncal e estacionamentos.

Plataforma alimentadora.

13
Projeto Arquitetônico
Pampulha

Shopping Center – pavimento 1

Shopping Center – pavimento 2

14
Pampulha – Estação e Shopping Center

Vila São José – Estação

15
Projeto Arquitetônico
Vila São José

Projeção da vista aérea da fachada e paisagismo, face da Av. Tancredo Neves.

16
Projeto Arquitetônico
Vila São José

Vista externa
lateral da estação.

Vista da plataforma
alimentadora e troncal.

17
Projeto Arquitetônico
Vila São José

Planta plataforma alimentadora e troncal.

Planta subsolo.
18
 Introdução

Projeto Arquitetônico

Plano
Planode
deNegócios
Negócios

Aspectos Jurídicos

19
Plano de Negócios

Estudos de Mercado

Localização

Vocação

Modelo de Negócios

20
Plano de Negócios
Estudos de Mercado

Estudos Urban Systems

PLANO SOCIOECONÔMICO

• O Flash de Mercado com estudo das cadeias produtivas e mapeamento das

centralidades e dos vetores de desenvolvimento urbano permite identificar
potencias sistêmicos da região em estudo, ou seja, as principais oportunidades de
investimento em uma localidade.

PLANO COMPORTAMENTAL

• É o retrato das experiências do público na região em estudo, seus desejos,

necessidades e o reconhecimento de sua cidade mental, que representa os
padrões de deslocamentos e preferências no tecido urbano. Permite compreender
os seus parâmetros de qualidade de vida e os processos das decisões de
consumo, identificados em entrevistas qualitativas.

PLANO DO NEGÓCIO

• A quantificação da oferta existente, com a qualificação das percepções do público,

orientam a avaliação da demanda latente pelo produto a ser ofertado e resultam
na análise de riscos que determina a viabilidade mercadológica de negócios e
produtos.

21
Plano de Negócios
Localização Pampulha
Parque Municipal
Hiper
Fazenda Lagoa
Via Brasil
do Nado

I
dro
Pe

Av
m
Centro de Lazer

.
Do

Ol
da Pampulha

ím
.
Av

pi
o
M
ou
Cruzeiro

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Esporte Clube

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o
Pampulha
Iate Clube Ponto em
Estudo Av. P
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Shopping
Pampulha Mall

Iate Tênis
Clube
Aeroporto
Lagoa da da Pampulha
Pampulha
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Av.

Clube
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Libanês
Pre rlos
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s.
a

Museu de Arte da Pampulha Supermercado

Epa Plus

22
Plano de Negócios
Integração Urbana Pampulha
Aeroporto de Pampulha
• Apesar da pequena operação existente no Aeroporto o ponto
poderá atender demanda empresarial advinda do mesmo.
Mineirão / Copa 2014
• O projeto de reforma e modernização
do complexo do Estádio do Mineirão
irá gerar maior fluxo de pessoas na
região.
• A Copa 2014 será um evento de porte
internacional que poderá impactar
positivamente no projeto em estudo.
Pólo Econômico / UFMG
• A centralidade da UFMG (Pólo
Educacional), BHTEC (Parque
Tecnológico de BH), Jardim São
Francisco e Engenho Nogueira (Pólos
Industriais) irão gerar demanda para
o empreendimento empresarial e de
serviços no ponto em estudo,
principalmente pela facilidade de
acesso existente pela Av. Antônio
Carlos.
Pólo Industrial de Betim e Contagem
• A forte presença industrial dessa região
também irá impactar na demanda para o
projeto em estudo.
• Principalmente na geração de público
flutuante para uso do transporte coletivo.
Cidade Administrativa e Pólo Logístico de Confins
• Os investimentos públicos na Cidade Administrativa e aqueles no
Aeroporto de Confins vão induzir o crescimento econômico e político
da área norte da Região Metropolitana de Belo Horizonte.
• O ponto em estudo será um eixo de ligação do transporte público
com esse nova centralidade, atraindo demanda para o centro

comercial.
• O empreendimento empresarial e estabelecimentos de comércio e
serviços também são beneficiados por essa ligação.
Ponto em estudo próximo à Pampulha,
Minerão, UFMG e com fácil acesso ao Centro

 de Belo Horizonte e Cidade Administrativa.
G
G
Centro Econômico-Financeiro
(Diversidade de comércio e serviços)
Centralidades Urbanas (Pampulha e Raja
Gabaglia, diversidade de estabelecimentos)
Nova Centralidade Político e Econômica
(CAMG e Pólo Industrial de Confins)
Centros Comerciais (Pólos comerciais com
pequena diversidade econômico-financeira)
Área Residencial de Alta Renda
Centro Econômico-financeiro de BH
• Maior concentração de empregos e empresas da Área Residencial de Classe Média
Região Metropolitana de BH, tende à atrair público
flutuante para os terminais de transporte público Área Residencial Popular
do ponto em estudo e conseqüentemente
demanda para área comercial e de serviços.
Pólo Industrial de Contagem e Betim
23
Plano de Negócios
Renda Média Pampulha

24
Plano de Negócios
Distribuição Setorial, Comércio e Serviços Pampulha

25
Plano de Negócios
Vocação Pampulha

Fatores Indutores e Restritivos

Pontos Positivos:
− Via de fácil acesso.
− Região em crescimento.
− Local pode sofrer intervenções urbanísticas mais relevantes associadas principalmente ao desenvolvimento
do Estádio Mineirão para Copa 2014.
− Tendência a diversificação e aumento no comércio com a chegada do terminal urbano.

Vocação
Shopping:

Esse equipamento atenderá a demanda dos turistas da região da Pampulha, dos moradores da área de
influência direta e da população flutuante advinda da Estação BHBUS e das Avenidas Dom Pedro e Antônio
Carlos.

O projeto deve atentar a questão de acesso, para que o usuário não encontre inconveniências de entrada e
saída do empreendimento, o que dificultaria a performance e a atratividade do projeto para os lojistas.

Outros empreendimentos associados, tais como: galeria comercial, salas para escritórios, centro de
compras, atividades de teleatendimento, central de telemarketing, supermercados, hipermercados,
instituições de ensino, centro de formação profissional ou área para estacionamento podem ser
desenvolvidos.

26
Plano de Negócios
Áreas de Influência Pampulha

Área de Influência - Demanda

Pólos Comerciais que são barreira para atração de demanda em direção ao ponto em estudo.
Pólo comercial do
Shopping Norte e
avenidas Vilarinho e
Padre Pedro Pinto
Pólo comercial do futuro
Shopping Vilarinho da BR Malls

Pólo comercial do
Hiper Via Brasil e
Av. Dom Pedro I,
integrado ao Ponto
em Estudo

Principal demanda
para área comercial
sugerida no projeto.
Pólo comercial Minas
Shopping, Shopping
Minas Casa e Av.
Cristiano Machado.

Pólo comercial L&C e

Shopping Del Rey

27
Plano de Negócios
Shopping Center Pampulha

SHOPPING CENTER – Cenário de Vendas

– Projeção do potencial de vendas por ramo de atividade e a venda média por m², estimando
médias divulgadas pela mercado, temos as seguintes sugestões de metragens para o
dimensionamento frente ao cenário mercadológico para o Shopping.
POTENCIAL DE VENDAS COM CAPTAÇÃO EXTERNA E DIMENSIONAMENTO DO EMPREENDIMENTO
POTENCIAL DE POTENCIAL DE VENDAS
% DE VENDAS CAPTAÇÃO EXTERNA MENSAL + CAPTAÇÃO VENDA MÉDIA ABL
RAMO DE ATIVIDADE %
VENDAS MENSAL EM R$ EXTERNA EM R$ (x R$/M² POTENCIAL M2
(x MIL) % R$ (x MIL) MIL)
VESTUÁRIOS (Satélite) 70,0 1.563 25,0 521,1 2.084 1.506 1.384 12,1
VESTUÁRIOS (Âncora) 30,0 670 30,0 287,1 957 556 1.721 15,1
ARTIGOS P/ O LAR - 733 25,0 244,5 978 1.274 767 6,7
ARTIGOS DIVERSOS (Satélite) 70,0 2.327 25,0 775,6 3.102 1.738 1.785 15,6
ARTIGOS DIVERSOS (Âncora) 30,0 997 30,0 427,4 1.425 556 2.561 22,4
ALIMENTAÇÃO - 1.701 20,0 425,3 2.126 1.506 1.412 12,4
LAZER - 354 15,0 62,5 417 232 1.798 15,7
TOTAL COMÉRCIO - 8.346 24,7 2.743,4 11.089 970 11.429 100

– O potencial do mercado comporta ABL de:

• 3.597 m² de Vestuários. • 1.636 m² de Alimentação.
• 889 m² de Artigos para o Lar. • 2.083 m² de Lazer.
• 5.036 m² de Artigos Diversos. • + 5% de serviços 571 m².

• =12.000 m2 de ABL TOTAL, (comércio, lazer e serviços).

28
Plano de Negócios
Shopping Center Pampulha

SHOPPING CENTER – Receitas Ano 1

Shopping
ABL Potencial (m²) 12.000
Área Construída (2,5 x ABL) (m²) 30.000

Área Construída Estimada: 33.103 m².

ABL Estimada (m²) 12.000
Área Bruta Locável: 12.000 m².

Área Construída Estimada (m²) 30.000
Vagas de Estacionamento 600
Vagas de Estacionamento: 622 (40 exclusivas
Potencial de Vendas Mensal (x R$ 1.000) R$ 11.089
Potencial de Vendas Anual (x R$ 1.000) R$ 144.161 Bhtrans e 582 vagas para usuários).

Aluguel Mínimo
Valor de locação baseada na média nacional.

Valor de Locação Médio (R$ /m²) R$ 49
Receita de Locação Lojas Mês (x R$ 1.000) R$ 591 − Lojas Ancoras / Supermercado: R$
Receita Anual de Locação (x R$ 1.000)* R$ 7.685
12,89/m².
Aluguel Complementar ou Excedente (7%)
Receita Advinda do Faturamento Acima da Meta Mensal − Lojas Satélites: R$ 89,65/m².
R$ 185
(x R$ 1.000)
Receita Advinda do Faturamento Acima da Meta Anual (x
R$ 2.407
− Vestuário: R$ 117,87/m².
R$ 1.000)
− Artigos p/ Lar: R$ 70,31/m².
Merchandising (Média de 20% sobre o Aluguel Mínimo).
Receita Advinda a todo tipo de locação não vinculada a − Artigos Diversos: R$ 128,05/m².
R$ 118
ABL Mês (x R$ 1.000)
Receita Advinda a todo tipo de locação não vinculada a
R$ 1.537 − Alimentação: R$ 94,23/m².
ABL Ano (x R$ 1.000)

x R$ 1.000 − Serviços: R$ 73,91/m².

Receita Advinda da Locação das Lojas R$ 11.628
Receita Advinda de Serviços (20% do Total das − Lazer: R$ 14,38/m²
R$ 2.907
Receitas)
Receita Advinda da Cessão de Direitos (primeiros
R$ 2.400

Valor sobre o faturamento excedente das lojas
5 anos)
Receita Bruta Anual (5 Anos) R$ 16.935 de 7%.
Receita Advinda de Estacionamento ao Ano R$ 2.710

Receita Total do Shopping R$ 19.645

29
Plano de Negócios
Modelo de Negócios

Shopping
Pampulha Empreendimentos
Receita: R$ 15.240 mil / ano associados
Custos Operacionais:
R$ 480 mil / ano
São José

Rentabilidade
atrativa
Outorga: R$ 0
Receita: R$ 15.240 mil
/ ano
Custos operacionais: Estação Vila São
Estação R$ 2.322 mil / ano
José
Pampulha
Custos Operacionais :
Custos Operacionais : R$ 781 mil / ano
R$ 1.061 mil / ano

Custos e receitas do ano 10 do projeto (Fonte: Estudos KPMG)

30
 Introdução

Projeto Arquitetônico

Plano de Negócios

Aspectos
Aspectosjurídicos
Jurídicos

31
Aspectos Jurídicos
Quadro Resumo

Temas Edital e Contrato

Modelo contratual Concessão de obra pública.

Procedimento licitatório e julgamento Concorrência. Inversão de fases. Maior oferta pela

outorga da concessão (valor em reais).

Compartilhamento de receitas A CONCESSIONÁRIA repassará ao Poder Concedente

anualmente 7,5% da diferença entre a receita bruta da
concessão e o patamar de R$ 16.185.192,51.

Habilitação econômica Garantia de proposta – 1% do valor do contrato

Índices contábeis tradicionais (iguais ou superiores a 1).

Habilitação técnica Atestado de realização de investimentos de R$

30.000.000,00 (trinta milhões de reais) ou mais, com
recursos próprios ou de terceiros. Possibilidade de
somatório: um atestado com pelo menos 10 milhões de
reais mais os demais atestados com pelo menos 3
milhões de reais.

32
Aspectos Jurídicos
Quadro Resumo

Temas Edital e Contrato

Objeto Construção das Estações: setor operacional e

empreendimentos associados. Prestação de serviços de
manutenção, limpeza, segurança e outros no âmbito das
Estações.
Operação e controle do setor operacional das estações
no que toca ao transporte público realizado pela Bhtrans
ou terceiro por ela indicado. Não entra no objeto do
contrato.

Concessionária Empresa criada para a prestação dos serviços. Capital

mínimo de sete milhões de reais.
Critérios de Participação Pessoas Jurídicas, Fundos de Investimentos e Entidades
de Previdência. Possibilidade de formação de Consórcio.

Bens Reversíveis Estações (setor operacional e edifícios dos

empreendimentos associados) serão revertidos ao Poder
Concedente.

33
Aspectos Jurídicos
Quadro Resumo

Temas Edital e Contrato

Reequilíbrio Fluxo de caixa marginal . Taxa de desconto: WACC do

momento.

QID Parâmetros de qualidade. Penalidades diante de índices

insatisfatórios.
Garantia de execução do contrato 5% do valor do contrato no período das obras.
2,5% do valor do contrato nos demais anos.

Solução de controvérsias Comissão Técnica e arbitragem.

34
PEDIDOS DE ESCLARECIMENTOS E SUGESTÕES

AGENDAMENTOS DE REUNIÃO
(31) 3379-5750

EMAIL PARA CONTATO

bhtrans.estacaopampulha@pbh.gov.br

35
Obrigado!

36