DIREITOS REAIS

DIREITO CIVIL VI – 7º PERÍODO/JOSAFÁ MOREIRA – 18637 - ÁUREA MACÊDO

Conceito:

Relação entre pessoa e objeto (PROF)

Consiste em um conjunto de princípios e normas que disciplina a relação jurídica

referente às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem (PSz)

Direito real consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular (sujeito de direito)
sobre a coisa (objeto de direito), com exclusividade e contra todos. No polo passivo
incluem-se os membros da coletividade, pois todos devem abster-se de qualquer atitude
que possa turbar o direito do titular (CRG).

P.S.: O autor difere de direito obrigacional afirmando que este é a relação entre um
titular do direito (SA) e o devedor (SP) obrigado a cumprir uma prestação (objeto do
direito) em benefício do primeiro.

SOBRE COISA PRÓPRIA (posse*, propriedade etc.)

DIREITOS REAIS

SOBRE COISAS ALHEIAS (usufruto, usufrutuário etc.)

Características:

 Coisa: vinculação entre sujeito de direito e coisa.

 Oponível erga omnes: esses direitos devem ser respeitados por qualquer pessoa.
  Sequela: o titular de um direito real poderá perseguir a coisa afetada, para
buscá-la onde se encontre, e em mãos de quem quer que seja. P.S. É aspecto
privativo dos direitos reais, não tendo o direito de sequela o titular de direitos
pessoais ou obrigacionais.
 Taxatividade (numerus clausulus) e legalidade: somente os casos do artigo 1.125,
CC, portanto, somente previsto em lei (parte não cria nada).

P.S.: Alguns dizem se tratar de direito absoluto, mas não é. Exemplo1: a propriedade
pode ser invadida (na forma da lei). Exemplo2: Desapropriação.

Obrigações propter rem: obrigações em consequência da coisa.

 São as que recaem sobre uma pessoa, por força de determinado direito real.
Surgem ex legis (CRG). Exemplo: obrigação imposta aos proprietários e inquilinos
de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos
(artigo 1.277, CC).
 Doutrina moderna: localiza-se em terreno fronteiriço entre os direitos reais
(pois vincula sempre o titular da coisa) e pessoais (por recair sobre uma pessoa
que fica adstrita a satisfazer uma prestação).
 Configura um direito misto.
 Elas são ambulatórias, acompanham a coisa nas mãos de qualquer novo titular, de
tal maneira que, se se vende um prédio, transfere-se para o adquirente a
obrigação de entrar com sua metade das despesas do muro comum, assim como
para ele também são transferidas todas as obrigações que estão compreendidas
na vizinhança (CRG).
 POSSE
 Artigo 1.196
 Estudamos como direito real porque o código traz assim, MAS não é. Já que os
direitos reais estão contidos no art. 1.225 (que é taxativo).
 Posse é direito pessoal e não real, isso faz diferença, por exemplo, no que diz
respeito à outorga uxória, correndo o risco de ser uma irregularidade fiscal. Se
João mora sozinho, mas ainda é casado civilmente, se fosse direito real, para
entrar com ação possessória precisaria da outorga de sua mulher, mas como é
pessoal ele pode entrar com ação possessória sozinho (PROF).

Conceito: Compreende a posse uma relação material do homem com a coisa, que tem um
elemento anímico (pertencente ou relativo à alma), de natureza subjetiva, decorrendo
daí diversos efeitos, inclusive o de proteção e desde que presentes os requisitos, a
aquisição da propriedade (PROF).

Domínio fático da pessoa a coisa (CRG).

Natureza: Tem natureza híbrida porque seria, ao mesmo tempo, um fato e um direito.
Seria um fato, mas quanto aos efeitos, seria um direito, como, por exemplo, à
indenização, retenção etc.

Classificação:

1) Posse direta e indireta: o locador mantém para si a posse indireta sobre o imóvel
que ele aluga, transferindo ao locatário a posse direta. P.S. Enquanto válido o
contrato de locação, o locatário tem o direito de uso, gozo e fruição do imóvel,
como decorrência de sua posse direta. Nessa condição, pode o locatário, sem
comprometimento de seu direito, dar ao imóvel a destinação que melhor lhe
aprouver, não proibida por lei ou pelo contrato, podendo, inclusive, se assim for
sua vontade, mantê-lo vazio e fechado.

2) Posse direta e detenção (artigo 1.198):

 Possuidor é aquele sujeito do poder de fato que quer ser considerado
proprietário, que se comporta como se exercesse uma propriedade. Aquele
sujeito do poder de fato que se comporta como um não proprietário (depositário)
é –segundo alguns sistemas – um não possuidor, dir-se-á que é um detentor
(RODOLFO SACCO).
 Se deixar de cumprir instruções, passando a atuar com liberdade no exercício de
poderes inerentes à propriedade – usando ou usufruindo -, poderá CONVERTER a
sua detenção em posse, conforme entendimento do STJ.
 Artigo 1.208. Exemplo: Se Ariana invade minha fazenda, durante os dias em que
eu envidei esforços para, mediante o uso legítimo e proporcional da força,
defender o meu imóvel, ela somente será considerada detentora da parte
invadida; mas, uma vez cessada a violência, com a minha retirada, Ariana passa
então a ser considerada efetiva possuidora.
 P.S.!!!!!!! Ocupação de bens públicos, a depender de sua natureza, resulta em mera
detenção.

3) Posse justa e injusta (artigo 1.200): é justa a que não for violenta, clandestina ou
precária. Já a injusta será o contrário.
 Entendimento de CLÓVIS BEVILÁQUA: a posse precária, aquela deferida a
título de favor é lícita. É o que se dá no comodato (empréstimo gratuito de
coisa infungível). Exemplo: Eu empresto a Gabrielly o meu apartamento. Esta
posse, licitamente concedida em seu favor, é, tipicamente, precária. O vício
da precariedade surge, tornando a posse precária injusta, quando, em violação
à cláusula de boa-fé objetiva, eu exijo o bem de volta, e ela, a possuidora
precária, em nítida e reprovável “quebra de confiança”, recusa a sua
devolução.

4) Posse de má-fé e de boa-fé:

 Na posse justa ou injusta, leva-se em consideração o vício na posse. Aqui,
leva-se em consideração o estado de ânimo do possuidor.
 Artigo 1.201, CC

5) Posse com justo título

 O parágrafo único do artigo anterior, o justo título tem como consequência
uma presunção relativa de boa-fé. Exemplo1: alguém que desfruta da posse de
uma fazenda que recebeu por herança, após a morte do seu tio, ignorando o
vício existente no formal de partilha (justo título), na medida em que o
falecido havia falsificado o registro imobiliário, sem que de nada soubesse.
Exemplo2: escritura de compra e venda ou de doação, que contenha vício
ignorado pelo possuidor.

6) Posse nova e posse velha

  Posse NOVA é a que tem menos (-) de ano e dia e posse VELHA é a que tem
mais (+) de ano e dia.
 A importância de tal distinção se encontra no CPC/15, uma vez que, sendo a
posse do terceiro nova, será possível o demandante, ao lançar mão do
respectivo interdito possessório, na defesa de seu direito, requerer o
provimento liminar previsto no artigo 562, CPC, MAS quando a posse se torna
velha o deferimento da medida liminar esbaldada no artigo 562 não será mais
possível. No entanto, o demandante poderá lançar mão da tutela provisória
prevista nos artigos 294 a 304 e 311 (I, II e IV) do CPC/15.

Art. 558. Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de

posse as normas da Seção II deste Capítulo quando a ação for proposta dentro de
ano e dia da turbação ou do esbulho afirmado na petição inicial.

Parágrafo único. Passado o prazo referido no caput, será comum o

procedimento, não perdendo, contudo, o caráter possessório.

Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá,

sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de
reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o
alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.

7) Posse natural (exercício de fato) e civil (ex. constituto possessório):

 Posse NATURAL é a que se constitui pelo exercício de poderes de fato
sobre a coisa, ou, a “que se assenta na detenção material e efetiva da
coisa”.
 Posse CIVIL ou jurídica é a que se adquire por força da lei, sem
necessidade de atos físicos ou da apreensão material da coisa.
Exemplifica-se com o constituto possessório: Eu vendo minha casa a
Isadora, mas continuo no imóvel como inquilina; não obstante, Isadora fica
sendo possuidora da coisa (posse indireta), mesmo sem jamais tê-la
ocupado fisicamente, em virtude da cláusula constituti, que aí sequer
depende de ser expressa.
 Posse civil ou jurídica é, portanto, a que se transmite ou se adquire pelo
título. Adquire-se a posse por qualquer dos modos de aquisição em geral,
desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio,
de qualquer dos poderes inerentes à propriedade. P.S. A jurisprudência
tem, iterativamente, considerado válida a transmissão da posse por
escritura pública.
 8) Posse ad interdicta e ad usucapionem: A ad interdicta gera direitos de defesa
da posse (interditos possessórios), mas não conduz à usucapião, a exemplo da
posse do locatário. Posse usucapionem, por sua vez, é a que tem aptidão de
resultar na aquisição da propriedade.

9) Composse tem seu conceito trazido pelo artigo 1.119, CC, é aquela exercida pelos
herdeiros, por exemplo, durante o inventário, em face do acervo. E poderá ser:
 pro diviso: quando os possuidores, posto tenham direito à posse de todo o bem,
delimitam áreas para o seu exercício, ou seja, cada um se localiza em partes
determinadas do imóvel, estabelecendo uma divisão de fato. Exemplo: três
irmãos, condôminos e compossuidores do mesmo imóvel, resolvem delimitar a área
de uso de cada um.
 pro indiviso: quando possuidores, indistintamente, exercem, simultaneamente,
atos de posse sobre todo o bem.

P.S.: Os compossuidores poderão se valer das ações possessórias para a defesa dos
seus respectivos direitos. Cada possuidor poderá mover ação possessória contra outro
compossuidor que o moleste no exercício de seus direitos, nascidos naquela situação de
fato.

Aquisição da posse:

 Artigo 1.204
 A sua aquisição pode concretizar-se, portanto, por qualquer dos modos de
aquisição em geral, exemplificativamente, a apreensão, o constituto possessório e
qualquer outro ato ou negócio jurídico, a título gratuito ou oneroso, inter vivos ou
causa mortis.

Modos de aquisição Originários: NÃO há relação de causalidade

entre a posse atual e a anterior. É quando não há
consentimento de possuidor precedente.
Exemplo: esbulho (no caso de antigo possuidor
com má-fé ou a non domino). Aqui os vícios
desaparecem ao ser esbulhado.

Derivados: quando há anuência do anterior

possuidor. Exemplo: tradição precedida de
negócio jurídico. Aqui o adquirente a recebe com
 todos os vícios que a inquinavam na mão do
alienante.

Formas de aquisição (dentro do modo de aquisição originário):

a) Apreensão – consiste na apropriação unilateral de coisa “sem dono”. A coisa diz-

se “sem dono” quando tiver sido abandonada (res delicta) ou quando não for de
ninguém (res nullius). A apreensão é, assim, a apropriação da coisa mediante ato
unilateral do adquirente (CRG).
b) Exercício de direito – o exemplo mais comum de posse pelo exercício de direito é
a servidão: digamos que eu passe a estrutura de um aqueduto pelo Lote Alheio Y
de Joãozinho, caso ele não se manifeste quanto a isso e permaneça inerte, eu
adquirirei a posse, já que o dono do prédio serviente nada fez. O artigo 1.379, CC
diz que “o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente” pode,
preenchidos os demais requisitos legais, conduzir a usucapião.

P.S.!!!!! NÃO É O EXERCÍCIO DE QUALQUER DIREITO que constitui modo

originário de aquisição de posse, mas daqueles direitos que podem ser objeto da
relação possessória, como a servidão, o uso etc. Exemplo de apreensão de posse: o
cultivo de um campo abandonado. Exemplo de exercício de direito: a passagem
constante de água por terreno alheio, capaz de gerar a servidão de águas (CRG).

Tradição da posse (dentro do modo de aquisição derivado) – cabe ressaltar que a

tradição pressupõe um acordo de vontades, um negócio jurídico de alienação, quer a
título gratuito, como na doação, quer a título oneroso, como na comora e venda

 Efetiva (ou real) – envolve a entrega efetiva e material da coisa.

 Simbólica – como a Prof. Juju falava, aqui não há a entrega efetiva da coisa, mas
sim, uma entrega simbólica. O que acontece, por exemplo, quando compro uma
casa e me entregam as chaves, há, desse modo, a tradição da coisa. Não é preciso
que me entreguem a casa, até porque, é algo surreal.
 Ficta – Já aqui, ocorre nos casos de traditio brevi manu e do constituto
possessório (clausula constituti). O constituto possessório é aquele caso de eu
vender um imóvel, mas continuar nele como inquilino. Já o traditio brevi manu, é
completamente o inverso, ocorre quando, por exemplo, alguém mora na minha
casa de aluguel e eu a vendo. Desse modo, o possuidor de coisa alheia (o
locatário), passa a possuí-la como própria. Sendo assim, há a entrega ficta
porque, neste último caso, o locatário não precisa devolver a casa pra que eu
posso a entregar novamente.
 P.S. A posse também pode ser adquirida em virtude de sucessão inter vivos e causa
mortis.

 Importante:
“Enunciado 237 da III Jornada de Direito Civil: Art. 1.203 – É cabível a
modificação do título da posse – interversio possessionis – na hipótese em que o
até então possuidor direto demonstrar ato exterior e inequívoco de oposição ao
antigo possuidor indireto, tendo por efeito a caracterização do animus domini”

 Art. 1.205 – discorre sobre quem pode adquirir a posse.

Conservação e perda da posse:

 Artigo 1.223 + 1.224 – Exemplos citados por MHD: abandono da coisa, tradição
(como se dá na venda de um bem), perda da própria coisa, destruição etc.

Efeitos da posse:

 Proteção possessória – você pode proteger sua posse através do direito material
(são os casos de autotutela da posse: legítima defesa, artigo 1.210, CC e
desforço incontinenti ou imediato, §1º do mencionado artigo) e processual (que
diz respeito às ações possessórias.
1) Material - Legitimidade de defesa/desforço imediato: (art. 1.210, §1°,
CC).
2) Processual - Ações Possessórias: art. 554, CPC + 561, requisitos.
 Regras Gerais/ Características das ações possessórias:
 FUNGIBILIDADE – artigo 554, CPC. Exemplo: entro com
ação de manutenção de posse (porque ainda há só turbação),
mas, na verdade, já houve a posse, então, o juiz, mediante
requerimento ou de ofício, troca para o de reintegração de
posse.
 CUMULAÇÃO DE PEDIDOS (desde que não sejam
contraditórios). Exemplo: reintegração de posse + indenização
+ destruição do que já foi feito etc. Ex.: artigo 555, CPC.
 NATUREZA DÚPLICE: reconvenção. Exemplo: alguém entra
com uma demanda em face de mim porque devo R$ 10.000,
mas na verdade, já tentei pagar e o sujeito não recebeu (por
acreditar que devo R$ 10.500), então contesto isso e na
própria contestação entro com uma “nova ação” de
 consignação em pagamento. Daí o juiz julga da forma que ele
ver quem realmente está certo.
 LEGITIMIDADE: em regra, quem sofre a agressão a seu
direito de posse é o legítimo.
 LIMINAR: somente será concedida à agressão a posse nova (1
ano e 1 dia – prova-se isso a partir do início da turbação, com
foto e um jornal com a data, por exemplo, ou ata notarial).
P.S. Justificação prévia – a liminar pode ser concedida
imediatamente ou após uma justificação prévia para deferir
ou indeferir a liminar requerida.  Dra. Stela disse que é uma
audiência que o juiz faz (se quiser) para tentar entender o
caso ou tentar entrar numa conciliação.
 As demandas possessórias (remédios possessórios típicos – PROF) mais
frequentes são:
1. Ação de reintegração de posse: em caso de esbulho (privação ou perda de posse)
– quando o MST, por exemplo, efetivamente, invade meu terreno;
2. Ação de manutenção de posse: em caso de turbação (embaraço ou perturbação da
posse);
3. Interdito Proibitório: em caso de ameaça à posse. Aqui o cara nem chegou a
entrar no meu terreno, mas fica só ameaçando;
4.

PROPRIEDADE

 Art. 1.228, CC
 Art. 1.225, I, CC

P.S.: Lembre-se que há três tipos de propriedade (intelectual, material e imaterial), a

que estamos vendo é a MATERIAL.

Conceito: Consiste no direito real de usar, gozar, ou fruir, dispor, reivindicar a coisa,
nos limites da sua função social (art. 5º, XXIII, CF) – PSz.

Classificação:

a) Plena: quando reúne todas as faculdades (ou poderes) citadas (1.228, caput);
b) Limitada: Neste caso, ocorre o fenômeno do desmembramento (e com ele nasce o
direito real sobre coisa alheia), ou seja, quando um ou alguns daqueles elementos
(usar, gozar etc.) passam a ser exercidos por outra pessoa, como ocorre, por
 exemplo, no direito real de usufruto. Pois, neste, os direitos de usar e gozar da
coisa passam para o usufrutuário, permanecendo o nu-proprietário somente com
os de dispor e de reivindica-la.

Nu-proprietário = é aquele que mantém a propriedade de um bem, mas não o seu

usufruto, por oposição ao usufrutuário. Ex. Painho passou uma casa para o nome de
Jefferson, mas mantém o usufruto da casa. Isso é averbado na matrícula do imóvel
e enquanto meu pai viver, Jefferson não pode vender a casa. Desse modo, Jefferson
é o proprietário do imóvel, mas está “nu”. Resumo da ópera: essa propriedade é
limitada.

 Ver: artigo 1.231, CC

Outros exemplos de limitações/restrições ao direito de propriedade, decorrentes de:

 Direito de vizinhança;
 Cláusulas impostas voluntariamente (ex.: inalienabilidade);
 Patrimônio histórico (limitação compulsória);
 Fauna/flora;
 Artigo 1.229 – No Rio de Janeiro, por exemplo, eu não posso me opor aos cabos
do bonde do Pão-de-Açúcar que passam em cima da minha casa, levando em
consideração a sua altura;
 Reavisições (de reaver) etc.

Percebe-se, por fim, que o perfil atual do direito de propriedade no direito brasileiro,
que deixou de apresentar as características de direito absoluto e ilimitado, para se
transformar em um direito de finalidade social.

Características (PSz + CRG):

1. Complexo: pois é formado por um conjunto de poderes e faculdades;

2. Absoluto: Não no sentido de que se possa fazer dele o que bem entender, mas
porque a oponibilidade é erga omnes;
3. Perpétuo/irrevogável: Não se extingue, simplesmente, pelo não uso, podendo ser
transmitido por gerações. Desse modo, o direito à propriedade subsiste
independentemente de exercício, enquanto não sobrevier causa legal extintiva;
EXCEÇÃO: Propriedade revogável (com cláusula resolutiva) por sua própria
natureza ou pela vontade do agente ou das partes. O que acontece, por exemplo,
no fideicomisso, com a propriedade do fiduciário, e, na retrovenda, com a
propriedade do comprador;
 4. Exclusivo: ressalvadas certas situações, a exemplo do condomínio, o poder
dominial de alguém exclui o de outrem, concomitantemente, sobre a mesma coisa.
CRG assevera que a mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e
simultaneamente a duas ou mais pessoas. O direito de um sobre determinada
coisa exclui o direito de outro sobre essa mesma coisa, então, o titular da coisa
pode afastar dela quem quer que seja que queira utilizá-la.
5. Elástico: pode ser distendida ou contraída na formação de outros direitos reais
sem perder sua essência.

Formas de aquisição da propriedade:

1. REGISTRO IMOBILIÁRIO
2. USUCAPIÃO
3. ACESSÃO

1. Registro imobiliário:

 Art. 1.245, CC.

 “Quem não registra não é dono” – não é totalmente verdade, até porque a
propriedade pode ser adquirida por outros meios, a exemplo da usucapião.
 É constitucional, indispensável e produzem efeitos ex nunc.

P.S.: Importante lembrar que matrícula (“nº de batismo” do imóvel) ≠ registro (a cada
alienação, faz-se um novo registro, mantendo-se o número da matrícula) ≠ averbação
(qualquer anotação feita à margem de um registro, para indicar alterações ocorridas no
imóvel; ex.: mudança de nome de rua, mudança [do proprietário] de solteiro para casado
etc.).

 Princípios (CRG):
Publicidade: o registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo
contra terceiros. Assim, segundo o artigo 17, LRP, dispõe que qualquer pessoa
poderá requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao
funcionário o motivo ou interesse público. Portanto, deve estar aberto a
todos, o serventuário que negar a expedir certidões ou informar a parte pode
até sofrer penas disciplinares (exceções: direitos alusivos à família e a
filiação);
Força Probante (fé pública) ou presunção: os registros têm força probante,
pois gozam de presunção (juris tantum, ou seja, relativa) de veracidade.
Presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se encontra
registrado. Mas por que essa presunção é relativa???? Veja os artigos 1.247 e
1.245, §2º, CC, a partir deles podemos perceber que você é tido como dono do
imóvel (por exemplo), pelo registro, até que se prove o contrário. Portanto,
essa presunção NÃO é absoluta. No que diz respeito ao registro, NÃO temos
presunção absoluta no Brasil (exceção: registro pelo sistema Torrens, artigo
277, LRP);
Legalidade: o oficial do cartório tem o dever de analisar a legalidade e a
validade dos títulos que lhes são apresentados para registro. Essa análise é
limitada só a verificar se é registrável ou não, isto é, a sua natureza;
Territorialidade: este princípio exige que o registro seja feito na
circunscrição imobiliária da situação do imóvel, ou seja, o imóvel será
registrado no lugar o qual ele se encontra. Isso ocorre justamente para
facilitar a pesquisa em torno dos imóveis. P.S.: escritura pública pode ser
lavrada no Cartório de Notas de qualquer cidade, MAS o registro só pode ser
efetuado no Registro de Imóveis da situação do imóvel. E se houver mais de
uma circunscrição imobiliária na comarca???? As leis de organização judiciária
organizarão e definirão tais atribuições. E se houver bens em comarcas
diversas???? Far-se-á o registro em TODAS.
Art. 170, LRP - O desmembramento territorial posterior ao
registro não exige sua repetição no novo cartório.
Continuidade (Do Registro): *para que possa dar continuidade*, somente se
admite o registro de um título se a pessoa que nele aparece como alienante é
a mesma que figura no registro como o seu proprietário. Ex.: João me vendeu
uma casa e chegou o dia que fui registrá-la em meu nome, no entanto, o oficial
se negou a fazer o registro (a dar continuidade), porque a casa não estava no
nome de João, mas sim de Josefina. E o título e a matrícula que apresentei
estava no nome de João e não de Josefina.
Art. 195, LRP - Se o imóvel não estiver matriculado ou
registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia
matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua
natureza, para manter a continuidade do registro.
Prioridade – Preferência: este princípio protege quem primeiro registra o seu
título. E o que assegura essa prioridade do registro???? A prenotação. Assim,
 se mais de um título for apresentado a registro no mesmo dia, será registrado
aquele prenotado em primeiro lugar no protocolo.
Art. 191, LRP - Prevalecerão, para efeito de prioridade de
registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados
no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o
registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo
correspondente a, pelo menos, um dia útil.
Especialidade: é exigido uma minuciosa individualização, no título, do bem a
ser registrado, descrevendo, por exemplo, os dados geográficos,
especialmente os relativos às suas metragens e confrontações. E, a respeito
dos vizinhos, é necessária a expressa indicação do confrontante (não posso
mais utilizar indicações como: “com quem de direito”, ou “com fulano ou
sucessores”).
Art. 225, caput, LRP - Os tabeliães, escrivães e juizes farão
com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem,
com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações
dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda,
quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado
ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da
edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados
certidão do registro imobiliário.
Princípio da instância: sem solicitação ou instância da parte ou da autoridade,
o registrador não pratica atos do seu ofício.
Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os
atos do registro serão praticados:
I - por ordem judicial;
II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados;
III - a requerimento do Ministério Público, quando a lei
autorizar.

 Suscitação de dúvidas: Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial

indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a
podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido
ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte: I - no Protocolo, anotará o
oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; II - após certificar, no título, a
prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas; III - em seguida,
o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação
e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; IV -
certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeterse-ão ao juízo competente,
mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.
 2. Usucapião

Conceito: É modo originário de aquisição da propriedade, mediante o exercício da posse

pacífica e contínua, durante certo período de tempo previsto em lei.

 Forma de prescrição aquisitiva (que nada mais é que a aquisição de um direito

real sobre um bem pelo decurso do prazo).
 É necessária a conjugação de três elementos: 1–posse mansa e pacífica; 2–
tempo ininterrupto; e 3-animus domini. Lembrando que é possível haver “soma
de posse” para efeitos de usucapião (acessio possessionis) – artigo 1.243, CC.
 Todo bem é passível de ser usucapido??? NÃO. Ex.: bens que representam
valores personalíssimos, como o nome ou a honra.
 Então basta cumprir os requisitos para ser o dono do imóvel? Não! É
necessário que seja declarado este direito, seja por um Juiz ou Registrador
de Imóveis e, ainda, que seja registrada a aquisição da propriedade na
matrícula do imóvel. E eles não podem cobrar ITBI - Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis, já que é modo originário de aquisição!!
 Requisitos: material – bem suscetível de ser usucapido; formal – preencher os
requisitos legais.

Espécies:

1. Extraordinária (art. 1.238, CC):

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao
juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de
caráter produtivo.

Esta modalidade é a que tem menos exigências, por este motivo o tempo exigido é
maior. E exige-se todos os requisitos da posse qualificada: 1–posse mansa e pacífica; 2–
tempo ininterrupto; e 3-animus domini.

2. Ordinária (art. 1.242, CC):

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente,
com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econômico (posse-trabalho). Exemplo: aquele que
compra um imóvel, ignorando o vício que inquina a sua escritura. P.S. chama-se, também, de
USUCAPIÃO TABULAR.

3. Constitucional (ou especial) rural ou pro labore (art. 191, CF; art. 1.239, CC):

Art. 191, CF. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por
cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia,
adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Dispensa justo tipo de boa-fé. E a doutrina e jurisprudência não admitem a soma de

posse, pois entendem que os requisitos são personalíssimos.

4. Constitucional (ou especial) urbana ou pro misero (art. 183, CF; art. 1.240, CC;
art. 9º do Estatuto da Cidade):

Art. 183, CF. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou
de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano
ou rural.

São os mesmos requisitos da usucapião especial rural # 250m²

Esta forma de usucapião poderá ser útil em caso de exercício de posse ad usucapionem
de apartamento. Veja o Enunciado nº 85 da I Jornada de Direito Civil: “Para efeitos do
art. 1.240, caput, do novo Código Civil, entende-se por "área urbana" o imóvel edificado
ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios”.

5. Usucapião especial urbana coletiva (art. 10 do Estatuto da Cidade):

Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja
área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros
quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua
posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,

independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo
escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

P.S.: Também prevê a criação, por ato judicial, de um condomínio.

6. Usucapião rural coletiva (art. 1.228, §§ 4º e 5º, CC):

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir

em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável
número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e
serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao

proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos
possuidores.

Muitas controvérsias giram em torno desta espécie. Primeiramente acerca da utilização

de inúmeros conceitos aberto ou indeterminados (como extensa área de terra, boa-fé,
interesse social e econômico), que deverão ser devidamente preenchidos pelo
magistrado. Segundo, quem arcaria com essa indenização (§5º)???? Há divergência.

7. Usucapião Familiar, pró-família ou por abandono de lar conjugal (art. 1.240-

A, CC):

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta
metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o
lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma
vez. – Ou seja, a pessoa só pode se valer desse tipo de usucapião apenas uma vez.

Enunciado nº 501 da V Jornada de Direito Civil: “as expressões ‘ex-cônjuge’ e ‘ex-

companheiro’ correspondem à situação fática, independentemente de divórcio”.
Lembrando que vale para todo tipo de família, não ficando de fora, por exemplo, os
núcleos homoafetivos.
Exemplo: Marido e mulher possuem um imóvel de morada (casa ou apartamento na
cidade) de até 250m², pouco importa se adquirido com economia de ambos ou se o
condomínio se formou em decorrência de união estável ou do regime de bens de
casamento. O marido se engraçou por uma moçoila e foi viver esse novo amor nas ilhas
Maldívias, ficando mais de dois anos sem querer saber notícias do mundo, muito menos
da ex. Resultado da aventura: se a mulher continuou a morar na casa e não era
proprietária de outro imóvel urbano ou rural, adquire a totalidade do bem por
usucapião. Para ver o seu direito reconhecido, basta ingressar na justiça e provar os
requisitos legais. O que não vai faltar é testemunha com dor de cotovelo para dizer que
o marido era um crápula (ED).

P.S. Não se poderá reconhecer a prescrição aquisitiva contra quem fora compelido a se
retirar da residência, mesmo que houvesse dado causa à medida por conta do seu mau
comportamento. Exemplo: aquele que sai em decorrência da Lei Maria da Penha.
Também não haverá usucapião se o abandono resulta de consenso ou ajuste entre os
cônjuges ou companheiros e quando há disputa judicial pelo imóvel.

8. Usucapião extrajudicial ou administrativa (art. 1.071, CPC; 216-A, LRP):

Esse dispositivo não segue aquela regra geral da usucapião ter que ser reconhecida
judicialmente, por isso, dá-se o nome “extrajudicial” ou “administrativa”. P.S.: Fazer
leitura integral do artigo.

 REQUISITOS (Prof):
 Ata notarial – atestar o tempo de posse;
 Elaboração de planta e memorial descritivo do imóvel, firmados por técnico
responsável;
 Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel -
atestando a inexistência de ações possessórias ou reivindicatórias com o objetivo
de demonstrar que a posse é mansa e pacífica – e do domicílio do requerente.
 Juntada de demonstrativo de justo título ou quaisquer outros documentos que
demonstrem a origem da posse, a continuidade, a natureza e tempo;
 Justo título ou qualquer outro documento semelhante;
 O pedido será autuado e depois prenotado no cartório, com requerimento de
intimação para ciência da União, do E e do M.

Perguntas frequentes: a) O que é posse mansa e pacífica? É a posse que acontece

sem que o dono questione ou tome qualquer medida para defender o que é seu, por
exemplo, que deixa de entrar com a ação de reintegração de posse.
b) Por que tenho que registrar a usucapião? É preciso registrar já que apenas com o
registro é que constituí o direito real de propriedade, ou seja, apenas o registro torna
a pessoa proprietária do imóvel. Portanto, é necessário levar a sentença para registro
no Registro de Imóveis competente.

c) Tenho um contrato de locação com o dono da casa, mesmo assim posso pedir a
usucapião? Não. Neste caso, falta o exercício da posse com o ânimo de dono, já que a
posse está sendo exercida por mera tolerância do dono do imóvel.

d) Zelador pode usucapir unidade autônoma que lhe foi cedida em razão da sua
função? Não, nessa situação o zelador não tem a posse, mas tão somente a detenção
da unidade, conforme disposto no artigo 1.198 do Código Civil.

e) Imóvel que não tem matrícula pode ser usucapido? A ausência de matrícula não
impede a usucapião, mesmo se for feita a usucapião extrajudicial.

3. Acessão

Conceito: É um meio pelo qual se adquire a propriedade imobiliária que decorre de um

aumento de volume da coisa principal, mediante união física (PSz), ou seja, tudo que se
incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário (CRG).

 Predomina o princípio que “a coisa acessória segue a principal”. A coisa acedida é

a principal e a coisa acedente é a acessória;
 Aplica-se também o princípio da vedação do enriquecimento sem causa: evita-se o
estabelecimento de um condomínio forçado e indesejado, porém, ao mesmo
tempo, procurou evitar o locupletamento, possibilitando ao proprietário
desfalcado o percebimento de uma indenização.

 Acessão ≠ benfeitoria: a acessão pode ser natural ou artificial, implica, por

natureza, aumento de volume da coisa e está localizada na parte especial do CC.
Já a benfeitoria, é bem acessório, localiza-se na parte geral do CC, sempre
artificial (realizado pelo homem) e é sempre realizada na própria estrutura da
coisa principal, sem que haja, necessariamente, aumento do seu volume.
Exemplificando: uma reforma da parede de uma casa é uma benfeitoria, já a
construção de mais de um andar ou “puxadinho” é uma acessão (artificial).

Requisitos:
 a) Conjunção entre duas coisas, até então separadas - se, por exemplo, um furacão
arremessa de um imóvel para outro madeiras cortadas, cercas de arame e outros
objetos, inexiste acessão, e deverão ser restituídos ao legítimo dono, pois, não
há a consolidação de duas coisas em uma;
b) Caráter acessório entre uma dessas coisas, em confronto com a outra.

Espécies:

A acessão pode se dar (ler artigos e destaques feitos no CC):

a) Por formação de ilhas (art. 1.249, CC);

b) Por aluvião (art. 1.250, CC) – consiste no aumento lento e paulatino da margem do
terreno, mediante acúmulo natural (e não do trabalho humano) de detritos e
sedimentos. O favorecido não estará obrigado a pagar indenização ao
prejudicado! P.S.: Há ainda a denominada aluvião imprópria, que se dá mediante
retração das águas, a exemplo da lagoa que perde volume de água, resultando
margem de aumento da margem da fazenda que a tangencia. É forma de aquisição
tacitamente admitida, já que o CC/02 não a restringiu como o de 73;
c) Por avulsão (art. 1.251, CC) – Enquanto a aluvião se processa lentamente, a avulsão
é repentina. Aqui, a força súbita da corrente arranca parte considerável de um
prédio, arrojando-a sobre outro. P.S. Não só pela força da corrente, mas por
qualquer força natural e violente. Exemplo: enchente que “destaca” bruscamente
parte de um imóvel rural, agregando-a, com a força das águas em outra
propriedade. E o dono dessa parte do imóvel destacada terá o prazo decadencial
de um ano para exercer o direito potestativo de reivindicar a parte perdida (e de
receber indenização). Quem se beneficia pode optar por: indenizar o outro ou,
recusando-se ao pagamento, aquiescer a que se remova a parte acrescida, o que
nem sempre, na prática, será fácil de realizar. Aquiescer = consentir, anuir;
d) Por abandono de álveo (leito seco do rio) – caracteriza-se quando o leito do rio
muda de direção em função da corrente, pertencendo à nova porção aos
proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os
donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os
prédios marginais se estendem até o meio do álveo;
e) Por plantações e construções (art. 1.253 ao 1.259).

P.S.: alíneas a a d são formas naturais, enquanto a e consiste em uma artificial.