Principios registrales

Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que

inspiran las leyes registrales.En nuestro país, la ley registral por excelencia
es la del registro de la propiedad inmobiliaria, Ley Nacional N° 17.801
(LNR). En ella, los principios no se encuentran consignados expresamente,
como suele suceder en algunos ordenamientos.

La ley fue redactada de conformidad a las pautas fijadas en el proyecto de ley

elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del Registro de la propiedad
inmueble de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la
Universidad Nacional de Buenos Aires), que tomaron como base las
conclusiones de la primera reunión de Directores de registros provinciales,
celebrada en Buenos Aires en el año 1964.

Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en

la reglamentación del código de Vélez en materia de registración de
hipotecas (recordemos que nuestro Código Civil primigenio, de entre todos
los derechos patrimoniales, sólo mandaba registrar el derecho real de
hipoteca).

Los principios registrales son:

• Inscripción.

• Publicidad.

• Rogación.

• Legalidad.

• Especialidad.

• Prioridad.

• Prioridad tracto sucesivo.

La doctrina ha focalizado su análisis en los preceptos de la ley 17.801, pero

estos principios se repiten en las demás leyes registrales.

Resumiendo:

Los principios registrales, conforme nos enseña el maestro cordobés Luis

Moisset de Espanés (1991), son ideas-fuerza que inspiraron al legislador al
 momento de la sanción de la normativa registral. Generalmente, no se
encuentran enunciados expresamente en las leyes sino que surgen de la letra
de éstas.

Inscripción

La ley registral establece qué documentos ingresan al Registro y qué

situaciones jurídicas deben ser asentadas.

En el Registro, encontramos diversos tipos de asientos:

inscripciones, anotaciones o cancelaciones.

Registración acción de asentar las situaciones jurídicas registrables se

denomina; y, como se dijera anteriormente, se reserva el término inscripción
para las mutaciones en los derechos reales; en tanto a anotación alude a las
medidas cautelares, notas marginales, de correlación, etcétera.

Así, se inscriben los derechos reales de dominio o propiedad, usufructo,

superficie forestal, propiedad horizontal, etcétera; en tanto que se anotan los
embargos, enmiendas, inhibiciones, correlación con planos y planillas,
etcétera.

A su vez, tanto las inscripciones como las anotaciones pueden ser objeto de
una cancelación. Así, se puede cancelar la inscripción sobre una hipoteca
porque se pagó la deuda) o se puede cancelar la anotación de un embargo
(por Figura 1
orden del juez).
. La siguiente imagen es un buen ejemplo de una matrícula registral en donde
se asientan todos los movimientos que un inmueble puede sufrir a lo largo de
su vida registral.

2
Fuente: Cayo Villafuerte, s.f.

En algunos ordenamientos, la registración de los derechos reales sobre

inmuebles es optativa (por ejemplo, España), mientras que en nuestro país se
entiende que es obligatoria. Ello surge de los siguientes artículos de la vieja
Ley Nacional Registral 17.801 (En adelante, LNR):

Art. 2. De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890,

1892, 1893 y concordantes del Código Civil y Comercial de la
Nación, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás
previsiones de esta ley, en los mencionados registros se
inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás
providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales 1.

Art. 23. Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar

documentos de transmisión, constitución, modificación o
cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista
el título inscripto en el Registro, así como certificación
expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el
estado jurídico de los bienes y de las personas según las
constancias registradas. Los documentos que se otorguen
deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten
de la certificación2.

Este criterio, es decir la obligatoriedad de las inscripciones para esta clase de

derechos reales, está también establecido específicamente en el nuevo
Código Civil y Comercial al establecer expresamente que “La inscripción
registral es el modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos…”3 (art. 1892 –4°
párrafo- del C.C.C.).

De esta forma, el inmueble con título no registrado sale del comercio jurídico,
pues ningún escribano autorizará negocios jurídicos sobre el mismo.

1 Art. 2 - Ley 17.801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional. (Modificado por ley 26.994 –
Código Civil y Comercial de la Nación).
2 Art. 23 - Ley 17. 801- Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
3
Art. 1892 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación.

3
 Es importante determinar cuáles son los documentos portantes de los
derechos que se desean inscribir o anotar.

El art. 3 de la LNR nos da los requisitos que deben tener los documentos que
ingresen al registro:

Art. 3. Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan

ser inscriptos o anotados deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución

judicial o administrativa, según legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar

autorizados sus originales o copias por quien esté facultado
para hacerlo;

c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o

con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al
dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de
excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o
anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de
sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de
paz o funcionario competente3.

Los instrumentos públicos pueden ser notariales, judiciales o

administrativos.

Entonces, la regla es el acceso de instrumentos públicos al registro. El art. 289

del Código Civil y Comercial (cuya lectura recomendamos) brinda una
enumeración de los instrumentos públicos, que se puede resumir diciendo
que:

3 Art. 3. Ley 17.801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

4
 Instrumento público: es todo
aquel documento redactado y
firmado por oficial público competente, notarial, judicial o
administrativo, en uso de sus facultades fedatarias (esto es, dando
fe de los hechos que pasan por ante su presencia). Así, consistirán
en escrituras o actas notariales, actuaciones judiciales o
administrativas, en las cuales un acto jurídico pasado por ante el
oficial público hace nacer, mutar o extingue un derecho.

Requisitos del instrumento público:

• Actuación de un oficial público.

• Firma de quienes intervinieron en el acto (Oficial Público, las partes,

etcétera).

• Las excepciones al principio que indica el ingreso de instrumentos

públicos al registro son pocas y deben estar consignadas
expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo, boletos de
compraventa de lotes adquiridos en remate, según Ley 14.005 de
Inmuebles, los contratos de leasing y los de fideicomiso inmobiliario.

Instrumentos privados: todo documento

redactado y firmado por las partes se
considera un instrumento privado; no importa que las firmas se
encuentren certificadas por un escribano público, circunstancia que sólo
contribuye a dotarlo de fecha cierta.

Requisitos de instrumento privado:

• Expresión escrita.

5
 • Firma de la partes intervinientes en el acto.

En el nuevo Código Civil se aclara expresamente que se entiende por firma el

nombre del firmante o un signo que éste inscriba en el escrito.

Figura 2

Fuente: https://goo.gl/gTggKb.

Tercero registral: se denomina así a la persona que tiene un interés legítimo

en relación a un asiento, como el acreedor a quien se ha burlado simulando la
venta del bien sobre el que recaía su garantía. Así, en el ejemplo dado, cuando
la falsa venta se inscribe, el acreedor se transforma en un tercero registral
respecto de la inscripción, pues tiene un interés legítimo en que la misma sea
declarada inoponible (o sea, inexistente para él). Tal pretensión, sólo puede
ser atendida mediante una sentencia judicial.

Publicidad
Los efectos de
la publicidad
han sido
estudiados en
puntos
anteriores de
este módulo.

6
 La publicidad de aquellos bienes muebles de gran valor económico y de fácil identificación (por
los derechos ejemplo: buques, aviones y automotores), tal como nos enseña el maestro Moisset
otorga seguridad Espanés (1991).
jurídica a un
Estado y puede ser
analizada bajo la
faz material o
formal. Cuando se
comprueban fugas
registrales, el
propio Estado es
responsable de
resarcir los daños y
perjuicios
ocasionados.

La publicidad de
los derechos reales
es la actividad
dirigida a hacer
posible el
conocimiento de la
situación jurídica
en que se
encuentra un bien
a los interesados, y
ostenta como
finalidad
primordial, la
protección del La publicidad registral puede ser estudiada desde dos puntos de vista:
crédito y la
seguridad en el • Publicidad material: Es toda publicidad ingresada por los interesados al registro,
tráfico jurídico – por ejemplo: la noticia de cambio de titular de dominio sobre un bien. La
como se explicó publicidad material produce efectos sobre los derechos, tales como oponibilidad o
anteriormente–. constitutividad.

Este principio Publicidad formal: Hace a la información que brinda el registro a través de sus
registral ha asientos. Es la que egresa del registro; por ejemplo, fotocopia del folio real,
evolucionado más informes, etcétera. Se encuentra consagrada en el art. 21 de la LNR:
rápidamente en el Art. 21. El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el
campo inmobiliario estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas.
en los últimos Las disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá
tiempos, tomando ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro4.
relevancia luego
además en
4 Art. 21 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

7
Fugas registrales:

¿Qué pasa si el Registro “olvida” informar un

embargo u otra cautelar, o asevera algo erróneo (por
ejemplo: equivoca la titularidad de un dominio) en el
marco de un informe o de un certificado registral?

Veamos qué dijo Vélez Sarsfield sobre este punto respecto de las hipotecas:

“Art. 3.146. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden
del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado
inmueble está libre de gravamen”5.

Art. 3.147. El es responsable de la omisión en sus libros de las

tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal.
Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor
de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones
o tomas de razón existentes, o por negar la toma de razón que
se le pide por persona autorizada para ello7.

Si bien el nuevo Código Civil y Comercial no regula la responsabilidad de los

funcionarios encargados de esta clase de asientos, entendemos que –tal como
lo afirmaba expresamente el Código de Vélez Sarsfield-, es el Estado quien
responderá ante una omisión u error en las registraciones o los informes.
Será, en el caso del Registro inmobiliario, la provincia donde esté ubicado
dicho establecimiento; y en el caso de un Registro nacional (como buques o
aeronaves) responderá el propio Estado nacional.

5 Art. 3146 – Ley 340 - Código Civil de la Nación derogado por ley 26.994.
7
Art. 3147 – Ley 340 - Código Civil de la Nación derogado por ley 26.994.

8
 Rogación

El Registro actúa a pedido de parte interesada y no de oficio, salvo las

excepciones receptadas expresamente por el ordenamiento.

Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada
por los interesados, es decir que los cambios de titularidad del bien deben
efectuarse a petición de las partes y por lo general se hace a través de un
formulario que otorga el propio registro (ejemplo: en los automotores es el
08).

El art. 6 de la ley 17.801 expresa, en tal sentido:

Art. 6. La situación registral sólo variará a petición de:

d) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante

legal;

e) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley
local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la
petición deberá ser formulada con su intervención 6.

Como menciona el inciso b), en las distintas leyes registrales provinciales se

pueden establecer otros requisitos; por ejemplo, la ley 5.771 de la provincia
de Córdoba (art. 4) establece que:

para variar una situación registral, la petición deberá

formularse exclusivamente por notario de registro, autoridad
judicial o autoridad administrativa de la Provincia, según la
naturaleza del documento. La inscripción o anotación de
instrumentos privados se efectuará con intervención de un
abogado de la matrícula o notario de registro de la provincia7.

6 Art. 6 - Ley 17.801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

7 Art. 4 – Ley provincial 5.771 – Registro General de la Provincia de Córdoba. Senado y Cámara de
Diputados de la provincia de Córdoba.

9
 Se denomina petición o rogación a la solicitud de inscripción, anotación,
cancelación, etcétera que efectúa el o los interesado/s. Debe ir acompañada
de los títulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada
registro establece.

Hay poquísimos e inusuales casos en los que las mutaciones registrales se

producen sin rogación. Son las excepciones al principio y fundamentalmente
son dos casos: rectificaciones de asientos inexactos y caducidad.

La posibilidad de rectificar asientos inexactos es establecida en la LNR:

Art. 34. Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden
a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la
realidad jurídica extrarregistral.

Art. 35. Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de

error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la solicitud
respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó
o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se
tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a
que accede, se procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que
la originó8.

Debemos destacar que algunas leyes provinciales autorizan la rectificación de

los asientos inexactos de oficio, en casos de errores evidentes (como
consignar año del negocio jurídico el 2200 en lugar del 2002); sin embargo, en
la práctica, en la gran mayoría de los casos las rectificaciones en los asientos y
las reconstrucciones de folios deteriorados o faltantes son impulsadas por
las partes, puesto que las reparticiones registrales se encuentran colapsadas.
Por su parte, la caducidad es la pérdida de validez de ciertas anotaciones o
inscripciones, por el mero paso del tiempo, sin necesidad de que ello se haga
presente en forma expresa (art. 37 LNR). Por ejemplo, las medidas cautelares
caducan a los 5 años de su anotación y la inscripción de hipoteca caduca a los
35 años (conforme el art 2.210 del Código Civil y Comercial), siempre que no

8 Arts. 34 y 35 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

10
sea reinscripta, así como la prenda sobre automotores, a los 5 años (según ley
prendaria 15.348/46 art. 23).

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