ELEMENTOS DE DERECHOS REALES

Apuntes de Clase

Dra. MIRYAM ADRIANA FARINA

Teoría General de los Derechos Reales

Introducción

 Distinción entre derecho objetivo y derecho subjetivo. Ambas facetas del

derecho se complementan y conforman un todo inseparable. El derecho
objetivo es el sistema de normas visto en su faz externa y el derecho
subjetivo es el sistema de normas examinado interiormente, desde el ángulo
del sujeto del derecho, y comprende la posibilidad que le confiere el
ordenamiento para exigir aquellos derechos que se le reconocen como
propios.

 Distinción entre derechos patrimoniales y extrapatrimoniales: Según

tengan o no contenido económico.

 Distinción entre derechos reales y personales. Wolff. 1743. Desarrolla la

teoría clásica que luego amplían POTHIER, ACCARÍAS, LAURENTE y otros
juristas franceses que distingue nítidamente entre derechos reales y
personales. Según esta teoría el derecho real recae directamente sobre cosas
individualmente determinadas (en el sentido de objetos corporales
susceptibles de valoración económica), de las que el titular puede obtener su
utilidad legal sin intermediarios, debiendo ser respetadas por todos. Por su
parte, el derecho personal es aquel que faculta a una persona a exigir de otra
el cumplimiento de cierta prestación, ya sea de dar, de hacer o de no hacer.
En los personales la relación es entre sujetos. Activo- pasivo- cosa objeto o
prestación. En los reales la relación es directa entre el titular y la cosa.

Teorías unitarias. Niegan la distinción y que existan diferencias fundamentales

entre ambos tipos de derechos, reconociendo en ambos una naturaleza obligacional
que en el caso de los derechos reales consiste en una abstención u omisión que
pesaría sobre toda la sociedad.
La teoría clásica en el Código de Vélez: desarrolla la estructura del Código Civil
conforme la distinción entre derechos reales y derechos personales.

La distinción entre derechos reales y personales

Art. 1882 Vs. Art. 724

 Concepto de obligación. Art. 724 “La obligación es una relación

jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el derecho de exigir del
deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito y, ante
el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho
interés”-

Sujeto activo Sujeto Pasivo

Prestación

Caracteres propios de los Derechos Personales.

 Relativos

 La relación es entre sujetos.

 Prevalece la autonomía de la voluntad

 La ley es de aplicación supletoria.

  El objeto es una conducta humana (dar, hacer, omisión).

 Nacen de los hechos o actos jurídicos que producen su adquisición.

 Se extinguen por prescripción liberatoria.

 Son siempre temporales.

 No se adquieren por prescripción adquisitiva.

 Concepto de derecho real. Art. 1882. “El derecho real es el poder

jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su
objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades
de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código”

Titular del derecho La cosa*

Puede recaer sobre un derecho cuando la ley lo indique taxativamente (Superficie forestal y Prenda
de derechos)

Caracteres propios de los Derechos Reales.

 Absolutos.

 Oponibilidad erga omnes.

 Creados y regulados por la ley

 Sus Normas son de orden público

 Si los particulares crean derechos reales o modifican su contenido la sanción

es la nulidad.

 El objeto es una cosa.

 La relación es directa entre el sujeto y la cosa, ningún derecho real puede

consistir en un hacer.
  Se adquieren con la concurrencia de titulo suficiente (acto jurídico causal) y
modo.

 No produce la extinción del derecho por mero transcurso del tiempo.

 Se adquieren por prescripción adquisitiva.

 En ocasiones son perpetuos y otras temporales.

 El ordenamiento contempla acciones específicas para su tutela.

 Derecho de persecución y preferencia.

 Patrimonio. Es un atributo de la persona constituido por bienes:

derechos y cosas materiales susceptibles de apreciación económica.

Título preliminar. Capítulo IV del CCyC. Regula bienes y cosas

Art. 15 Titularidad de derechos: “Las personas son titulares de los derechos

individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme lo que se
establece en este código.” Y art. 14 de la CN

Art. 16 Bienes y cosas. Los derechos pueden recaer sobre bienes susceptibles de
valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones sobre las
cosas se aplican a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre.

Art. 17 Los derechos sobre el cuerpo humano y sus partes no tienen valor
comercial sino afectivo, científico, terapéutico, humanitario o social y pueden ser
disponibles por su titular en tanto se respeten alguno de esos valores y conforme a
las leyes especiales. El derecho sobre el cuerpo, los órganos, los genes.

Art. 18 Derecho de las comunidades indígenas Constitucionaliza el derecho

privado dando cabida al 75 inc. 17 de la constitución, reconoce el derecho a la
posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan a las
comunidades indígenas reconocidas con personería jurídica adquirida mediante el
Registro de comunidades indígenas. No se incorporó como derecho real.
Bienes. Regulados en el Titulo III del libro Primero. Art. 225 a 241 . Definen: Art.
225 Inmuebles por naturaleza, 226 Inmuebles por accesión, 227 cosa mueble, 228
cosas divisibles, 229, cosas principales, 230 cosas accesorias, 231 cosas consumibles,
232, cosa fungible, 233 frutos y productos, 234 bienes fuera del comercio, 235
bienes pertenecientes al dominio público, 236 bienes del dominio privado del
estado, 237 determinación y caracteres de las cosas del Estado, 238 Bienes de los
particulares y 239 aguas de los particulares.

 Bienes con relación a los derechos de incidencia colectiva. El art. 240

contempla límites al ejercicio de los derechos individuales en pos de los
derechos de incidencia colectiva. Deben ejercerse conforme las normas del
derecho administrativo en protección del interés público, el agua, la flora, la
fauna, los ecosistemas, etc. Que no pueden ser conculcados por regulaciones
locales.

 Art. 242. Función de garantía del patrimonio. “Garantía común: Todos los
bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y
constituyen la garantía común de sus acreedores con excepción de aquellos
que éste Código o leyes especiales declaran como inembargables o
inejecutables” Ej. Ropa, muebles, herramientas de trabajo. (art. 744)

Protección de la vivienda

Art. 244 a 256 inclusive. Remitimos al tratamiento específico en bolilla XII

Teoría general de los derechos reales. Libro IV

Art. 1882 a 1891

 Concepto Art. 1882: “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal
que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que
atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás
previstas en este código”

 (Es un señorío de la voluntad que se ejerce en forma autónoma e

independiente de otra voluntad, existe una relación directa e inmediata
entre el titular y la cosa)
 El Objeto: La cosa (toda o una parte indivisa) o un bien taxativamente
señalado por la ley. 1883

 Causa del Derecho real. 1. actos jurídicos (contrato); 2. Ley (Accesorios

indispensables, posesión vale titulo, 3 adquirente de buena fe a titulo
oneroso); 3. Prescripción adquisitiva; 4. actos de última voluntad

Principios comunes

 Estructura Numerus clausus. Implica que son creados y regulados por la

ley- Art. 1884 “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción es establecido sólo por la ley. Es nula la configuración
de un derecho real no previsto en la ley o la modificación de su estructura.”

 Convalidación. Art. 1885 “Si quien constituye o transmite un derecho real

que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión
queda convalidada” El acto nace potencialmente nulo pero si en el
transcurso de su frágil vida el transmitente lo adquiere la transmisión se
convalidad con efecto retroactivo.

 Persecución y preferencia Art. 1886 “El derecho real atribuye a su titular la

facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer
valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya
obtenido oponibilidad posteriormente”

Enumeración Art. 1887

 14 Derechos reales

Clasificación: Art. 1888

 Sobre cosa total o parcialmente propia: Dominio, Condominio, Propiedad

horizontal, Conjuntos inmobiliarios, Tiempo compartido, Cementerio
privado, La superficie cuando existe propiedad superficiaria.

 Sobre cosa ajena. Constituyen para su titular una carga o gravamen real.
(las cosas se presumen sin gravámenes): Superficie cuando no existe
 propiedad superficiaria, usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca,
anticresis y prenda.

 Derechos principales y accesorios. 1889. Son principales los derechos sobre

cosa propia y los derechos de disfrute sobre cosa ajena. Los accesorios son
los derechos reales de garantía. Hipoteca, prenda y anticresis.

 Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables.1890 Según su

adquisición transmisión extinción, gravámenes se inscriban en un registro.

 Ejercidos por la posesión o por actos posesorios. 1891 Todos los derechos
reales se ejercen por la posesión con excepción de las servidumbres y las
hipotecas. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios
concretos y determinados (sacar agua de un fundo) (pasar)