EL PROMOTOR

INMOBILIARIO:
CONCEPTO,
DERECHOS Y CUADERNOS
PRÁCTICOS
OBLIGACIONES DEL
PROMOTOR Y
GESTOR
INMOBILIARIO

2015/16
Edición 2ª

Antonio Caparros Navarro

Juan Fernández Caparros
(Prayde Gestión, SL)
www.AnalisisInmobiliario.com
www.prayde.com/wordpress

www.gestinmo.blogspot.com
ÍNDICE
16.1.- CONCEPTO DE PROMOTOR INMOBILIARIO: MARCO JURÍDICO
16.1.1.- SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL
16.1.2.- SEGÚN EL PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD
16.1.3.- SEGÚN LA LEY DE CALIDAD DE LA EDIFICACIÓN DE LA COMUNIDAD DE
MADRID
16.1.4.- SEGÚN LA NORMATIVA DE SEGURIDAD Y SALUD
16.1.5.- SEGÚN LA LOE

16.2.- OBLIGACIONES DEL PROMOTOR INMOBILIARIO DERIVADAS DE:

16,2.1.- LA LOE COMO AGENTE DE LA EDIFICACIÓN
16.2.2.- LA LEY DE REHABILITACIÓN
16.2.3.- LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS
16.2.4.- LA NORMATIVA SOBRE SEGURIDAD Y SALUD
16.2.5.- EL CUMPLIMIENTO DE LOS PLAZOS URBANÍSTICOS

16.3.- RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS QUE DEBE PRESENTAR EL PROMOTOR

16.3.1.- COMO AGENTE DE LA EDIFICACIÓN
16.3.2.- COMO RECEPTOR DE CANTIDADES A CUENTA EN CONTRATOS DE
COMPRAVENTA DE VIVIENDAS

16.4.- EL PROMOTOR COMO SUJETO PASIVO DE IVA

16.5.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROMOTOR COMO PROPIETARIO DE SUELO EN EL

ÁMBITO URBANÍSTICO
16.5.1.- LEGISLACIÓN ESTATAL
16.5.2.- LEGISLACIÓN AUTONÓMICA
16.5.3.- CONFIGURACIÓN DEL MODELO ECONÓMICO DEL PROCESO DE
TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA DE SUELO
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-
Promotor inmobiliario
Código Civil
Ley de ordenación de la edificación
Calidad de la edificación
Derechos y Obligaciones
Agente de la edificación
Rehabilitación urbana
Seguridad y salud
Certificación energética
Cantidades entregadas a cuenta
Responsabilidad
Impuestos
Leyes urbanísticas
Transformación de suelo
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
16.1.- CONCEPTO DE
PROMOTOR INMOBILIARIO:
MARCO JURÍDICO
El marco legal del promotor inmobiliario como tal
se encuadra dentro de los agentes de la
edificación que enumera la Ley 38/1999 de 5 de
noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE)
son los siguientes:
 Promotor
 Proyectista
 Contratista
 Director de Obra
 Director de Ejecución de la Obra
 Entidades y los Laboratorio de control de
validad de la edificación
 Los suministradores de productos.
 Los propietarios y usuarios.
El ámbito de aplicación de la LOE se establece en
su artículo 2 que, a estos efectos, establece:
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la
edificación, entendiendo por tal la acción y el
resultado de construir un edificio de carácter
permanente, público o privado, cuyo uso principal
esté comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial
en todas sus formas, docente y cultural.
b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la
hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido
a la ingeniería de las telecomunicaciones); del
transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo;
forestal; industrial; naval; de la ingeniería de
saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de
ingeniería y su explotación.
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no
estén expresamente relacionados en los grupos
anteriores.
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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2. Tendrán la consideración de edificación a los
efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán
un proyecto según lo establecido en el artículo 4,
las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción,
excepto aquellas construcciones de escasa entidad
constructiva y sencillez técnica que no tengan, de
forma eventual o permanente, carácter residencial
ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Todas las intervenciones sobre los edificios
existentes, siempre y cuando alteren su
configuración arquitectónica, entendiendo por tales
las que tengan carácter de intervención total o las
parciales que produzcan una variación esencial de
la composición general exterior, la volumetría, o el
conjunto del sistema estructural, o tengan por
objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención
total en edificaciones catalogadas o que dispongan
de algún tipo de protección de carácter ambiental
o histórico-artístico, regulada a través de norma
legal o documento urbanístico y aquellas otras de
carácter parcial que afecten a los elementos o
partes objeto de protección.
3. Se consideran comprendidas en la edificación sus
instalaciones fijas y el equipamiento propio, así
como los elementos de urbanización que
permanezcan adscritos al edificio. (El texto ha sido
redactado de acuerdo con la modificación
establecida en el apartado 2 por la disposición final
3.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio).
Pero además de la definición de la OE existen
otras definiciones que también son de interés pasar
a comentar, lo que haremos en los siguientes
epígrafes por orden de antigüedad
legislativa.
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
16.1.1.- EL PROMOTOR INMOBILIARIO
EN EL CÓDIGO CIVIL
Para el Código Civil, dada la antigüedad de su
publicación por medio del Real Decreto de 24 de
julio de 1889, los únicos actores del proceso
de edificación eran y siguen siendo;
 El dueño o propietario de la obra
 El vendedor del edificio
 El arrendador del edificio
 El Contratista
 El Arquitecto que dirige la obra
Así concibe el contrato de ejecución de obra en
sus artículos:
De las obras por ajuste a precio alzado
Artículo 1588
Puede contratarse la ejecución de una obra
conviniendo en que el que la ejecute ponga
solamente su trabajo o su industria, o que también
suministre el material.
Artículo 1589
Si el que contrató la obra se obligó a poner el
material, debe sufrir la pérdida en el caso de
destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si
hubiese habido morosidad en recibirla.
Artículo 1590
El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o
industria, no puede reclamar ningún estipendio si
se destruye la obra antes de haber sido entregada,
a no ser que haya habido morosidad para recibirla,
o que la destrucción haya provenido de la mala
calidad de los materiales, con tal que haya
advertido oportunamente esta circunstancia al
dueño.
Y, en cuanto a la responsabilidad de dichos actores
señala en los artículos:
Artículo 1591
El contratista de un edificio que se
arruinase por vicios de la construcción,
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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responde de los daños y perjuicios si la
ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados
desde que concluyó la construcción; igual
responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el
arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a
vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las
condiciones del contrato, la acción de
indemnización durará quince años.
Y, en relación a este artículo señalamos los
siguientes:
Artículo 1484
El vendedor estará obligado al saneamiento
por los defectos ocultos que tuviere la cosa
vendida, si la hacen impropia para el uso a que se
la destina, o si disminuyen de tal modo este uso
que, de haberlos conocido el comprador, no la
habría adquirido o habría dado menos precio por
ella; pero no será responsable de los defectos
manifiestos o que estuvieren a la vista, ni
tampoco de los que no lo estén, si el
comprador es un perito que, por razón de su
oficio o profesión, debía fácilmente
conocerlos.
Artículo 1485
El vendedor responde al comprador del
saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la
cosa vendida, aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuando se haya
estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los
vicios o defectos ocultos de lo vendido.
Artículo 1486
En los casos de los dos artículos anteriores, el
comprador podrá optar entre desistir del contrato,
abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una
cantidad proporcional del precio, a juicio de
peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos
ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
comprador, tendrá éste la misma opción y además
se le indemnizará de los daños y perjuicios, si
optare por la rescisión.
Artículo 1553
Son aplicables al contrato de arrendamiento las
disposiciones sobre saneamiento contenidas en el
título de la compraventa.
En los casos en que proceda la devolución del
precio, se hará la disminución proporcional al
tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la
cosa.
Articulo 1909
Si el daño de que tratan los dos artículos
anteriores resultare por defecto de construcción,
el tercero que lo sufra sólo podrá repetir contra el
arquitecto, o, en su caso, contra el constructor,
dentro del tiempo legal.
Artículo 1930
Por la prescripción se adquieren, de la manera y
con las condiciones determinadas en la ley, el
dominio y demás derechos reales.
También se extinguen del propio modo por la
prescripción los derechos y las acciones, de
cualquier clase que sean.
Artículo 1938
Las disposiciones del presente título se entienden
sin perjuicio de lo que en este Código o en leyes
especiales se establezca respecto a determinados
casos de prescripción.
Artículo 1964
La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y
las personales que no tengan señalado término
especial de prescripción a los quince.
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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A la vista de todo este articulado la doctrina
jurisprudencial viene considerando que
la aplicación de las responsabilidades del
articulo 1591 el promotor inmobiliario
es responsable solidario con el
contratista y el arquitecto desde antes
de la aparición de la LOE.
16.1.2.- EL PROMOTOR INMOBILIARIO
SEGÚN EL PLAN DE CONTABILIDAD
El Plan General de Contabilidad (PGC) de 1991,
actualmente derogado por el publicado y aun
vigente desde 2007, contenía una serie de
adaptaciones sectoriales que el nuevo plan no
contempla. Así por Orden de 28 de diciembre de
1994, se produce la adaptación del PGC a las
empresas inmobiliarias, estableciéndose que la
aplicación de esta normativas, definidas como
aquellas que actúan sobre los bienes
inmuebles, transformándolos para mejorar
sus características y capacidades físicas y
ofrecerlos en el mercado para la satisfacción
de las necesidades de alojamiento y
sustentación de actividades de la sociedad.
Como podemos observar es una definición que
está basada en los resultados económicos de la
actividad promotora,
16.1.3.- EL PROMOTOR INMOBILIARIO
SEGÚN LA LEY DE CALIDAD DE LA
EDIFICACIÓN DE LA COMUNIDAD DE
MADRID
La Ley 2/1999 de 17 de marzo sobre medidas de
Calidad de la Edificación de la Comunidad de
Madrid, es la primera legislación que se ocupa de
definir la figura del promotor al que dedica el
artículo 15.1 de, se considera promotor a efectos
de esta ley quienes individualmente o bajo alguna
forma societaria legalmente establecida, lleven a
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cabo, con organización y medios propios o colectivamente, decide,

con la colaboración de terceros, la
construcción de un edificio para enajenarlo o
explotarlo en todo o en parte, bajo cualquier
titulo jurídico.
En el apartado 3 de ese mismo artículo se entiende
que la palabra enajenación o venta es equivalente a
la transmisión se realice por cualquier
procedimiento público o `privado o por disolución
de una previa comunidad de bienes.
impulsa, programa y financia
con recursos propios o ajenos,
las obras de edificación para si
o para su posterior enajenación,
entrega o cesión a terceros bajo cualquier titulo
De esta definición cabe destacar los siguientes
aspectos:

el énfasis se coloca en
Según esta definición  Puede ser cualquier persona con
el término: organización, que no se cita independencia de su naturaleza
expresamente en la definición de la LOE.
 Puede utilizar, libremente, medios propios o
ajenos

 Sus funciones quedan definidas en los

siguientes cuatro ámbitos:
16.1.4.- EL PROMOTOR INMOBILIARIO
SEGÚN LA NORMATIVA DE o DECIDIR
o IMPULSAR
SEGURIDAD Y SALUD
o PROGRAMAR
o FINANCIAR
La materia viene regulada por la Ley 31/1995 de 8
de noviembre y el Real Decreto 1627/1997, que la
desarrolla, siendo a nuestros efectos de señalar el  El objeto social es la construcción de un
siguiente articulado: edificio
Artículo 1.1. c) considera, a efectos de esta ley, Su comercialización es libre por cualquiera de los
que el Promotor: cualquier persona física títulos admitidos en derecho
o jurídica por cuenta de la cual se
realice una obra.
Como es lógico una definición muy centrada en las
relaciones contractuales entre el promotor y los
demás agentes de la edificación, incluyendo los
coordinadores en materia de seguridad y salud.

16.2.- OBLIGACIONES DEL

16.1.5.- EL PROMOTOR INMOBILIARIO
SEGÚN LA LOE
La citada LOE a nivel nacional, se encarga de
dibujar jurídicamente, la figura del promotor de
una forma mas acabada que en la definición
anterior y, así en el artículo 9.1 de la LOE, se
promotor toda persona
considera
física o jurídica, publica o
PROMOTOR INMOBILIARIO
Las obligaciones legales del promotor
inmobiliario se configuran como agente de
la edificación en la LOE y, además en otras
diversas leyes, que detallaremos en los subepígrafes
siguientes, se configuran otra serie de obligaciones
como propietario de los inmuebles que explota en
régimen de arrendamiento y, alginas derivadas de
el nombramiento de Coordinadores de Seguridad y

privada, que individual o

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Salud, en el desarrollo del proyecto y en la En algunas CCAA, por ejemplo en la Comunidad

ejecución de la obra. de Madrid, se exige que la información facilitada
por el promotor sobre la ubicación del solar y sus
características geométricas, sean validadas por
escrito por el Arquitecto que tiene el encargo
16.2.1.- DERIVADAS DE LA LOE COMO
de realizar el proyecto, con el Documento
AGENTE DE LA EDIFICACIÓN
denominado Certificado de Viabilidad
Según el artículo 9.2 de la LOE son obligaciones del Geométrica del solar, que obliga al arquitecto
promotor las siguientes: a comprobar el plano del solar facilitado por el
promotor con su realidad física y geométrica, ,
A) OSTENTAR SOBRE EL SOLAR LA
consiguiéndose así que no haya dudas de
TITULARIDAD DE UN DERECHO interpretación y que el proyecto sea redactado
QUE LE FACULTE PARA CONSTRUIR sobre el solar con sus dimensiones reales.
EN ÉL.

Esa titularidad puede haber adquirido el promotor

y puede consistir, entre otros, en las siguientes Esta formalidad que, no dudamos podemos
operaciones jurídicas: recomendar en cualquier promoción inmobiliaria,
aunque no sea exigible, minimizara los riesgos
 Propiedad adquirida a través de una de errores tan tontos como estimar visualmente
compraventa. Permuta, donación, que un solar es perfectamente rectangular cuando,
adjudicación en subasta pública, o en la realidad, algunos de sus lados difiere
herencia.
sensiblemente del ángulo recto, efecto visual que
 Derecho de superficie
 Derecho de vuelo en la ejecución de la obra, en su replanteo previo,
 Facultada de construir por medio de un aparecerá de forma, algunas veces notoria, con
contrato de aportación o de cesión de funestas consecuencias de modificaciones y/o
uso. ampliaciones de obra no ajustadas al presupuesto.

En cuanto a la autorización al Director de la

B) FACILITAR LA DOCUMENTACIÓN Obra para que modifique el proyecto
E INFORMACIÓN PREVIA debemos ser precavidos y, condicionarla a que
NECESARIA PARA LA REDACCIÓN el Arquitecto justifique claramente los motivos de
DEL PROYECTO, ASÍ COMO la modificación y sus necesidad, que pueden estar
muy claras cuando se trate de modificaciones
AUTORIZAR AL DIRECTOR LAS
impuestas por los técnicos de la administración, en
POSTERIORES MODIFICACIONES
la tramitación de la Licencia Municipal de Obras o
DEL MISMO. bien cuando se somete el proyecto de ejecución al
informe previo de la OCT, para obtención del
seguro decenal, tramite en el que también pueden
En este caso el párrafo hace referencia a que son aparecer controversias de opiniones técnicas que
de cuenta y cargo del promotor las siguientes el promotor debe zanjar, y pueden ser mas
actividades necesarias para la correcta refacción de difusas en errores que el contratista pone de
los proyectos: manifiesto durante su ejecución.

 Plano del solar: planimetría y

topografía, en su caso.
 Cedula de Edificación En rodo caso, aconsejamos
matizar estas
 Señalamiento oficial de alineaciones obligación sometiéndola a consulta
y rasantes.
 Estudio Geotécnico
previa del promotor que, debe estar
 Coordinador de Seguridad y Salud informado, en todo caso, de las modificaciones a
durante la redacción del proyecto, realizar.

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C) GESTIONAR Y OBTENER LAS Son, sin embargo, de competencia de las CCAA,

PRECEPTIVAS LICENCIAS Y por medio de las consejerías competentes, la
AUTORIZACIONES Autorización de Funcionamiento de Instalaciones,
ADMINISTRATIVAS, ASÍ COMO de las instalaciones del edificio de mas de una
potencia determinada en los casos de energía
SUSCRIBIR EL ACTA DE RECEPCIÓN
eléctrica, calefacción y aire acondicionado, la de
DE LA OBRA.
instalación de ascensores y de telecomunicaciones
en todo caso, salvo en viviendas unifamiliares, así
como los edificios para grandes centros
La primera parte de este párrafo es una comerciales que necesitan autorización previa de
obligación del promotor expresada con toda las CCAA para su implantación.
claridad, aunque no la compartimos plenamente
ya que la legislación deja de lado los casos en los
que deberían cerrarse con la frase: siempre y
Por último señalemos que, en el caso de
cuando el proyecto sea redactado conforme a la
Promociones de Viviendas de Protección
legalidad urbanística del municipio, en cuyo caso
existiría una responsabilidad del proyectista. La Pública, previamente a su inicio es
LOE señala, a estos efectos, lo siguiente: una obligación del promotor obtener
la Calificación Provisional de
competencia autonómica y, una vez acabada la obra
Artículo 5. Licencias y autorizaciones y, como paso previo a su entrega, debe obtener la
administrativas. Calificación Definitiva

La construcción de edificios, la realización de las

obras que en ellos se ejecuten y su ocupación
Y, no solamente precisa de estas dos
precisará las preceptivas licencias y demás
autorizaciones administrativas, sino que además
autorizaciones administrativas procedentes, de
debe obtener autorización previa para:
conformidad con la normativa aplicable.
a) Obtener autorización previa para formalizar
Dejando estos casos especiales, aparte, es obvio
contratos de venta con anterioridad a su entrega y,
que la gestión y obtención de la
una vez formalizados visarlos por las CCAA
licencia de obras y el resto de
autorizaciones precisas corresponde b) Solicitar autorización administrativa previa, para
recibir entregas de cantidades a cuenta aunque
al promotor.
estén avaladas conforme a la Ley 57
El promotor esta obligado también a obtener la
Licencia de Primera Ocupación
también de competencia municipal, obligatoria en En cuanto a la segunda parte la obligación de
algunas CCAA para edificios de uso residencial y suscribir el acta de recepción de la obra también es
en algunas otras para todo tipo de edificios. manifiesta, Repasemos los mecanismos de
elaboración de la referida acta que se contienen en
Y, en algunas CCAA es preceptiva también la LOE
obtener la Cedula de Habitabilidad reservada en
principio solo a edificios de usos residencial.

Respecto a las autorizaciones administrativas Artículo 6. Recepción de la obra.

necesarias debemos señalar en primer lugar la
1. La recepción de la obra es el acto por el
Licencia de Actividad de competencia municipal y
cual el constructor, una vez concluida ésta,
obligatoria en todos los edificios de uso terciario y,
hace entrega de la misma al promotor y es
en los edificios de uso residencial, para los garajes
aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin
y piscinas comunitarias.
reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o
fases completas y terminadas de la misma, cuando
así se acuerde por las partes.

EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª Página 9

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
2.La recepción deberá consignarse
en un acta firmada, al menos, por el
promotor y el constructor, y en la misma se hará
constar:
a) Las partes que intervienen.
b) La fecha del certificado final de la totalidad de la
obra o de la fase completa y terminada de la
misma.
c) El coste final de la ejecución material de la obra.
d) La declaración de la recepción de la obra con o
sin reservas, especificando, en su caso, éstas de
manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar
subsanados los defectos observados. Una vez
subsanados los mismos, se hará constar en un acta
aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
e) Las garantías que, en su caso, se exijan al
constructor para asegurar sus responsabilidades.
Asimismo, se adjuntará el certificado final de
obra suscrito por el director de obra y el director
de la ejecución de la obra.
3. El promotor podrá rechazar la recepción
de la obra por considerar que la misma no está
terminada o que no se adecua a las condiciones
contractuales.
En todo caso, el rechazo deberá ser motivado
por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo
plazo para efectuar la recepción.
4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción
de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días
siguientes a la fecha de su terminación, acreditada
en el certificado final de obra, plazo que se contará
a partir de la notificación efectuada por escrito al
promotor. La recepción se entenderá
tácitamente producida si transcurridos
treinta días desde la fecha indicada el
promotor no hubiera puesto de manifiesto
reservas o rechazo motivado por escrito.
5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y
garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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de la fecha en que se suscriba el acta de recepción,
o cuando se entienda ésta tácitamente producida
según lo previsto en el apartado anterior.
D) SUSCRIBIR LOS SEGUROS
PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 19.
Los detallaremos en el epígrafe siguiente.
E) ENTREGAR AL ADQUIRENTE EN
SU CASO, LA DOCUMENTACIÓN DE
OBRA EJECUTADA O CUALQUIER
OTRO DOCUMENTO EXIGIBLE POR
LAS ADMINISTRACIONES
COMPETENTES.
A este respecto la LOE señala lo siguiente:
Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la
incorporación, en su caso, de las modificaciones
debidamente aprobadas, será facilitado al
promotor por el director de obra,
para la formalización de los
correspondientes trámites
administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el
acta de recepción, la relación identificativa de los
agentes que han intervenido durante el proceso de
edificación, así como la relativa a las instrucciones
de uso y mantenimiento del edificio y sus
instalaciones, de conformidad con la normativa que
le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hacen referencia los
apartados anteriores, que constituirá el Libro del
Edificio, será entregada a los usuarios finales del
edificio.
el contenido
Hay que tener en cuenta que
detallado del Libro del Edificio, quienes
están obligados a su elaboración y a quien debe
entregarse es competencia de las CCAA
que en su legislación autonómica legislan sobre la
materia.
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
16.2.2.- DERIVADAS DE LA LEY DE
REHABILITACIÓN
Son obligaciones derivadas del hecho de que un
promotor que realiza promociones para
arrendamiento se convierte, durante
todo el periodo de explotación, en el
propietario del edificio y, como tal tiene los
deberes de conservar y mantener el
mismo como señalan las leyes autonómicas de
Ordenación de Territorio y Urbanismo de las
CCAA y también la LOE en su artículo 16.1 que
transcribimos a continuación:
Artículo 16. Los propietarios y los usuarios.
1. Son obligaciones de los propietarios conservar
en buen estado la edificación mediante un
adecuado uso y mantenimiento, así como recibir,
conservar y transmitir la documentación de la obra
ejecutada y los seguros y garantías con que ésta
cuente.
Tanto unas como otras son obligaciones muy
genéricas, pero, además, señalamos una muy
específica recogida en la Ley 8/2013 de
Rehabilitación que en su articulado, a este
respecto, lo siguiente:
Artículo 4. El Informe de Evaluación de
los Edificios.
1. Los propietarios de inmuebles
ubicados en edificaciones con tipología residencial
de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la
Administración competente, de conformidad con
lo dispuesto en la disposición transitoria primera,
para que acrediten la situación en la
que se encuentran aquéllos, al menos en
relación con el estado de conservación
del edificio y con el cumplimiento de la
normativa vigente sobre accesibilidad universal, así
como sobre el grado de eficiencia energética de los
mismos.
2. El Informe de Evaluación que
determine los extremos señalados en el apartado
anterior, identificará el bien inmueble, con
expresión de su referencia catastral y contendrá,
de manera detallada:
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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a) La evaluación del estado de conservación del
edificio.
b) La evaluación de las condiciones básicas de
accesibilidad universal y no discriminación de las
personas con discapacidad para el acceso y
utilización del edificio, de acuerdo con la normativa
vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o
no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificación de la eficiencia energética del
edificio, con el contenido y mediante el
procedimiento establecido para la misma por la
normativa vigente.
Cuando, de conformidad con la normativa
autonómica o municipal, exista un Informe de
Inspección Técnica que ya permita evaluar los
extremos señalados en las letras a) y b) anteriores,
se podrá complementar con la certificación
referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos
que el informe regulado por esta Ley. Asimismo,
cuando contenga todos los elementos requeridos
de conformidad con aquella normativa, podrá
surtir los efectos derivados de la misma, tanto en
cuanto a la posible exigencia de la subsanación de
las deficiencias observadas, como en cuanto a la
posible realización de las mismas en sustitución y a
costa de los obligados, con independencia de la
aplicación de las medidas disciplinarias y
sancionadoras que procedan, de conformidad con
lo establecido en la legislación urbanística aplicable.
3. El Informe de Evaluación realizado por encargo
de la comunidad o agrupación de comunidades de
propietarios que se refieran a la totalidad de un
edificio o complejo inmobiliario extenderá su
eficacia a todos y cada uno de los locales y
viviendas existentes.
4. El Informe de Evaluación tendrá una periodicidad
mínima de diez años, pudiendo establecer las
Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos una
periodicidad menor.
5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en
tiempo y forma el Informe de Evaluación regulado
por este artículo y la disposición transitoria
primera tendrá la consideración de infracción
urbanística, con el carácter y las consecuencias que
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
atribuya la normativa urbanística aplicable al
incumplimiento del deber de dotarse del informe
de inspección técnica de edificios o equivalente, en
el plazo expresamente establecido.
6. Los propietarios de inmuebles obligados a la
realización del informe regulado por este artículo
deberán remitir una copia del mismo al organismo
que determine la Comunidad Autónoma, con el fin
de que dicha información forme parte de un
Registro integrado único. La misma regla resultará
de aplicación en relación con el informe que
acredite la realización de las obras
correspondientes, en los casos en los que el
informe de evaluación integre el correspondiente a
la inspección técnica, en los términos previstos en
el último párrafo del apartado 2, y siempre que de
éste último se derivase la necesidad de subsanar las
deficiencias observadas en el inmueble.
Disposición transitoria primera. Calendario para la
realización del Informe de Evaluación de los
Edificios.
1. Con el objeto de garantizar la calidad y
sostenibilidad del parque edificado, así como para
orientar y dirigir las políticas públicas que persigan
tales fines, y sin perjuicio de que las Comunidades
Autónomas aprueben una regulación más exigente
y de lo que dispongan las ordenanzas municipales,
la obligación de disponer del Informe de Evaluación
regulado en el artículo 4, deberá hacerse efectiva,
como mínimo, en relación con los siguientes
edificios y en los plazos que a continuación se
establecen:
a) Los edificios de tipología residencial de vivienda
colectiva con una antigüedad superior a 50 años,
en el plazo máximo de cinco años, a contar desde
la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo
que ya cuenten con una inspección técnica vigente,
realizada de conformidad con su normativa
aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor
de esta Ley. En este último caso, se exigirá el
Informe de Evaluación cuando corresponda su
primera revisión de acuerdo con aquella normativa,
siempre que la misma no supere el plazo de diez
años, a contar desde la entrada en vigor de esta
Ley. Si así fuere, el Informe de Evaluación del
Edificio deberá cumplimentarse con aquellos
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aspectos que estén ausentes de la inspección
técnica realizada.
b) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse
a ayudas públicas con el objetivo de acometer
obras de conservación, accesibilidad universal o
eficiencia energética, con anterioridad a la
formalización de la petición de la correspondiente
ayuda.
c) El resto de los edificios, cuando así lo determine
la normativa autonómica o municipal, que podrá
establecer especialidades de aplicación del citado
informe, en función de su ubicación, antigüedad,
tipología o uso predominante.
2. Con el objeto de evitar duplicidades entre el
informe y la Inspección Técnica de Edificios o
instrumento de naturaleza análoga que pudiera
existir en los Municipios o Comunidades
Autónomas, el informe resultante de aquélla se
integrará como parte del informe regulado por
esta Ley, teniéndose éste último por producido, en
todo caso, cuando el ya realizado haya tenido en
cuenta exigencias derivadas de la normativa
autonómica o local iguales o más exigentes a las
establecidas por esta Ley.
16.2.3.- DERIVADAS DE LA
CERTIFICACIÓN DE EFICIENCIA
ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS
Según lo dispuesto en el Real Decreto 235/2013,
de 5 de abril por el que se aprueba el
procedimiento básico para la Certificación
de eficiencia energética de los edificios,
tenemos que señalar lo siguiente:
Artículo 1. Objeto, finalidad y definiciones.
1. Constituye el objeto de este Procedimiento
básico el establecimiento de las condiciones
técnicas y administrativas para realizar las
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certificaciones de eficiencia energética de los
edificios y la metodología de cálculo de su
calificación de eficiencia energética, considerando
aquellos factores que más incidencia tienen en el
consumo de energía de los edificios, así como la
aprobación de la etiqueta de eficiencia energética
como distintivo común en todo el territorio
nacional.
2. La finalidad de la aprobación de dicho
Procedimiento básico es la promoción de la
eficiencia energética, mediante la información
objetiva que obligatoriamente se habrá de
proporcionar a los compradores y usuarios en
relación con las características energéticas de los
edificios, materializada en forma de un certificado
de eficiencia energética que permita valorar y
comparar sus prestaciones.
3. A efectos del presente Procedimiento básico se
establecen las siguientes definiciones:
a) Calificación de la eficiencia energética de un
edificio o parte del mismo: expresión de la
eficiencia energética de un edificio o parte del
mismo que se determina de acuerdo con la
metodología de cálculo establecida en el
documento reconocido correspondiente al
Procedimiento básico y se expresa con indicadores
energéticos mediante la etiqueta de eficiencia
energética.
b) Certificación de eficiencia energética de
proyecto: proceso por el que se verifica la
conformidad de la calificación de eficiencia
energética obtenida por el proyecto de ejecución y
que conduce a la expedición del certificado de
eficiencia energética del proyecto.
c) Certificación de eficiencia energética del edificio
terminado o de parte del mismo: proceso por el
que se verifica la conformidad de la calificación de
eficiencia energética obtenida por el proyecto de
ejecución con la del edificio terminado o parte del
mismo, y que conduce a la expedición del
certificado de eficiencia energética del edificio
terminado.
d) Certificación de eficiencia energética de edificio
existente o de parte del mismo: proceso por el
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que se verifica la conformidad de la calificación de
eficiencia energética obtenida con los datos
calculados o medidos del edificio existente o de
parte del mismo, y que conduce a la expedición del
certificado de eficiencia energética del edificio
existente.
e) Certificado de eficiencia energética
del proyecto: documentación suscrita por el
proyectista como resultado del proceso de
certificación, que contiene información sobre las
características energéticas y la calificación de
eficiencia energética del proyecto de ejecución.
f) Certificado de eficiencia energética del
edificio terminado: documentación suscrita
por la dirección facultativa del edificio por el que
se verifica la conformidad de las características
energéticas y la calificación de eficiencia energética
obtenida por el proyecto de ejecución con la del
edificio terminado.
g) Certificado de eficiencia energética de edificio
existente: documentación suscrita por el técnico
competente que contiene información sobre las
características energéticas y la calificación de
eficiencia energética de un edificio existente o
parte del mismo.
h) Edificio: una construcción techada con paredes
en la que se emplea energía para acondicionar el
ambiente interior; puede referirse a un edificio en
su conjunto o a partes del mismo que hayan sido
diseñadas o modificadas para ser utilizadas por
separado.
i) Eficiencia energética de un edificio: consumo de
energía, calculado o medido, que se estima
necesario para satisfacer la demanda energética del
edificio en unas condiciones normales de
funcionamiento y ocupación, que incluirá, entre
otras cosas, la energía consumida en calefacción, la
refrigeración, la ventilación, la producción de agua
caliente sanitaria y la iluminación.
j) Elemento de un edificio: instalación técnica del
edificio o elemento de la envolvente del edificio.
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k) Energía primaria: energía procedente de fuentes
renovables y no renovables que no ha sufrido
ningún proceso de conversión o transformación.
l) Energía procedente de fuentes renovables:
energía procedente de fuentes renovables no
fósiles, es decir, energía eólica, solar, geotérmica,
geotérmica, hidrotérmica y oceánica, hidráulica,
biomasa, gases de vertedero, gases de plantas de
depuración y biogás.
m) Etiqueta de eficiencia energética: distintivo que
señala el nivel de calificación de eficiencia
energética obtenida por el edificio o unidad del
edificio.
n) Envolvente del edificio: elementos integrados
que separan su interior del entorno exterior.
o) Instalación técnica del edificio: equipos técnicos
destinados a calefacción, refrigeración, ventilación,
producción de agua caliente sanitaria o iluminación
de un edificio o de una unidad de éste, o a una
combinación de estas funciones, así como las
instalaciones de control y gestión.
p) Técnico competente: técnico que esté en
posesión de cualquiera de las titulaciones
académicas y profesionales habilitantes para la
redacción de proyectos o dirección de obras y
dirección de ejecución de obras de edificación o
para la realización de proyectos de sus
instalaciones térmicas, según lo establecido en la
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación, o para la suscripción de
certificados de eficiencia energética, o haya
acreditado la cualificación profesional necesaria
para suscribir certificados de eficiencia energética
según lo que se establezca mediante la orden
prevista en la disposición adicional cuarta.
q) Técnico ayudante del proceso de certificación
energética de edificios: técnico que esté en
posesión de un título de formación profesional,
entre cuyas competencias se encuentran la
colaboración como ayudante del técnico
competente en el proceso de certificación
energética de edificios.
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r) Parte de un edificio: unidad, planta, vivienda o
apartamento en un edificio o locales destinados a
uso independiente o de titularidad jurídica
diferente, diseñados o modificados para su
utilización independiente.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
1.Este Procedimiento básico será de
aplicación a:
a) Edificios de nueva construcción.
b) Edificios o partes de edificios existentes que se
vendan o alquilen a un nuevo
arrendatario, siempre que no dispongan de un
certificado en vigor.
c) Edificios o partes de edificios en los que una
autoridad pública ocupe una superficie útil total
superior a 250 m2 y que sean frecuentados
habitualmente por el público.
2. Se excluyen del ámbito de aplicación:
a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente
por ser parte de un entorno declarado o en razón
de su particular valor arquitectónico o histórico.
b) Edificios o partes de edificios utilizados
exclusivamente como lugares de culto y para
actividades religiosas.
c) Construcciones provisionales con un plazo
previsto de utilización igual o inferior a dos años.
d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o
partes de los mismos, en la parte destinada a
talleres, procesos industriales, de la defensa y
agrícolas no residenciales.
e) Edificios o partes de edificios aislados con una
superficie útil total inferior a 50 m2.
f) Edificios que se compren para reformas
importantes o demolición.
g) Edificios o partes de edificios existentes de
viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al
año, o bien durante un tiempo limitado al año y
con un consumo previsto de energía inferior al 25
por ciento de lo que resultaría de su utilización
durante todo el año, siempre que así conste
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mediante declaración responsable del propietario
de la vivienda.
Artículo 5. Certificación de la eficiencia energética
de un edificio.
1. El promotor o propietario del
edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva
construcción o existente, será el
responsable de encargar la
realización de la certificación de
eficiencia energética del edificio, o de su parte, en
los casos que venga obligado por este real decreto.
También será responsable de
conservar la correspondiente
documentación.
2. Para las unidades de un edificio, como viviendas,
o para los locales destinados a uso independiente o
de titularidad jurídica diferente, situados en un
mismo edificio, la certificación de eficiencia
energética se basará, como mínimo, en una
certificación única de todo el edificio o
alternativamente en la de una o varias viviendas o
locales representativos del mismo edificio, con las
mismas características energéticas.
Los locales destinados a uso independiente que no
estén definidos en el proyecto del edificio, para ser
utilizados posteriormente, se deben certificar antes
de la apertura del local. En el caso de que el uso
del local tenga carácter industrial no será
obligatoria la certificación.
3. La certificación de viviendas unifamiliares podrá
basarse en la evaluación de otro edificio
representativo de diseño y tamaño similares y con
una eficiencia energética real similar, si el técnico
competente que expide el certificado de eficiencia
energética puede garantizar tal correspondencia.
4. El certificado de eficiencia energética dará
información exclusivamente sobre la eficiencia
energética del edificio y no supondrá en ningún
caso la acreditación del cumplimiento de ningún
otro requisito exigible al edificio. Éste deberá
cumplir previamente con los requisitos mínimos de
eficiencia energética que fije la normativa vigente
en el momento de su construcción.
5. Durante el proceso de certificación, el técnico
competente realizará las pruebas y durante el periodo de validez del mismo, de la
comprobaciones necesarias, con la finalidad de
establecer la conformidad de la información
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contenida en el certificado de eficiencia energética
con el edificio o con la parte del mismo.
6. El certificado de eficiencia energética del edificio
debe presentarse, por el promotor, o propietario,
en su caso, al órgano competente de la Comunidad
Autónoma en materia de certificación energética
de edificios, para el registro de estas certificaciones
en su ámbito territorial.
7. Los certificados de eficiencia energética estarán
a disposición de las autoridades competentes en
materia de eficiencia energética o de edificación
que así lo exijan por inspección o cualquier otro
requerimiento, bien incorporados al Libro del
edificio, en el caso de que su existencia sea
preceptiva, o en poder del propietario del edificio
o de la parte del mismo, o del presidente de la
comunidad de propietarios.
Artículo 11. Validez, renovación y actualización del
certificado de eficiencia energética.
1. El certificado de eficiencia energética tendrá una
validez máxima de diez años.
2. El órgano competente de la Comunidad
Autónoma en materia de certificación energética
de edificios correspondiente establecerá las
condiciones específicas para proceder a su
renovación o actualización.
3. El propietario del edificio será responsable de la
renovación o actualización del certificado de
eficiencia energética conforme a las condiciones
que establezca el órgano competente de la
Comunidad Autónoma. El propietario podrá
proceder voluntariamente a su actualización,
cuando considere que existen variaciones en
aspectos del edificio que puedan modificar el
certificado de eficiencia energética.
Artículo 12. Etiqueta de eficiencia energética.
1. La obtención del certificado de eficiencia
energética otorgará el derecho de utilización,
etiqueta de eficiencia energética, cuyos contenidos
se recogen en el documento reconocido
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correspondiente a la etiqueta de eficiencia
energética, disponible en el Registro general al que
se refiere el artículo 3.
2. La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción
y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del
edificio o unidad del edificio. Deberá figurar
siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca,
si se refiere al certificado de eficiencia energética
del proyecto o al del edificio terminado.
3. Se prohíbe la exhibición de etiquetas, marcas,
símbolos o inscripciones que se refieran a la
certificación de eficiencia energética de un edificio
que no cumplan los requisitos previstos en este
Procedimiento básico y que puedan inducir a error
o confusión.
4. A los efectos de lo anteriormente establecido,
en ningún caso se autorizará el registro de la
etiqueta como marca.
Artículo 13. Obligación de exhibir la etiqueta de
eficiencia energética en edificios.
1. Todos los edificios o unidades de edificios de
titularidad privada que sean frecuentados
habitualmente por el público, con una superficie
útil total superior a 500 m2, exhibirán la etiqueta
de eficiencia energética de forma obligatoria, en
lugar destacado y bien visible por el público,
cuando les sea exigible su obtención.
2. Todos los edificios o partes de los mismos
ocupados por las autoridades públicas y que sean
frecuentados habitualmente por el público, con una
superficie útil total superior a 250 m2, exhibirán la
etiqueta de eficiencia energética de forma
obligatoria, en lugar destacado y bien visible.
3. Para el resto de los casos la exhibición pública
de la etiqueta de eficiencia energética será
voluntaria, y de acuerdo con lo que establezca el
órgano competente de la Comunidad Autónoma.
Artículo 14. Información sobre el certificado de
eficiencia energética.
1. Cuando un edificio se venda o
alquile, antes de su construcción, el
vendedor o arrendador facilitará su
calificación energética de proyecto
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expidiéndose el certificado del edificio terminado
una vez construido el edificio.
2. Cuando el edificio existente sea objeto de
contrato de compraventa de la totalidad o parte
del edificio, según corresponda, el certificado de
eficiencia energética obtenido será puesto a
disposición del adquiriente. Cuando el objeto del
contrato sea el arrendamiento de la totalidad o
parte del edificio, según corresponda, bastará con
la simple exhibición y puesta a disposición del
arrendatario de una copia del referido certificado.
3. El órgano competente de la Comunidad
Autónoma determinará el modo de inclusión del
certificado de eficiencia energética de los edificios,
en la información que el vendedor debe
suministrar al comprador, de acuerdo con lo
establecido sobre transparencia e información a los
consumidores en el artículo 83 de la Ley 2/2011,
de 4 de marzo, de Economía Sostenible.
Disposición transitoria primera. Adaptación al
procedimiento.
Como complemento de los procedimientos y
programas ya aprobados como documentos
reconocidos para la calificación de eficiencia
energética de edificios de nueva construcción, con
anterioridad a 1 de junio de 2013, el Ministerio de
Industria, Energía y Turismo, a través del Instituto
para la Diversificación y Ahorro de la Energía
(IDAE) pondrá a disposición del público los
programas informáticos de calificación de eficiencia
energética para edificios existentes, que serán de
aplicación en todo el territorio nacional y que
tendrán la consideración de documento
reconocido y, por otra parte, se procederá a
desarrollar un plan de formación e información a
los sectores afectados por la certificación de
eficiencia energética de los edificios existentes. La
presentación o puesta a disposición de los
compradores o arrendatarios del certificado de
eficiencia energética de la totalidad o parte de un
edificio, según corresponda, será exigible para los
contratos de compraventa o arrendamiento
celebrados a partir de dicha fecha.
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Disposición transitoria segunda. Obtención del
certificado y obligación de exhibir la etiqueta de
eficiencia energética en edificios de pública
concurrencia.
1. Los edificios o unidades de edificios existentes
ocupados por una autoridad pública a los que se
refiere el artículo 2.1.d) del Procedimiento básico
aprobado por este real decreto deberán obtener
un certificado de eficiencia energética y tendrán la
obligación de exhibir su etiqueta de eficiencia
energética a partir de la fecha establecida en la
disposición transitoria primera cuando su
superficie útil total sea superior a 500 m2 y desde
el 9 de julio de 2015 cuando su superficie útil total
sea superior a 250 m2, y desde el 31 de diciembre
de 2015, cuando su superficie útil total sea
superior a 250 m2 y esté en régimen de
arrendamiento.
2. Los edificios o unidades de edificios a los que se
refiere el artículo 13, apartado 1, del
Procedimiento básico, tendrán obligación de
exhibir su etiqueta de eficiencia energética a partir
de la fecha prevista en la disposición transitoria
primera.
Disposición transitoria tercera. Registro de los
certificados de eficiencia energética.
1. A la entrada en vigor de este real decreto, el
órgano competente de cada Comunidad Autónoma
en materia de certificación energética de edificios
habilitará el registro de certificaciones en su
ámbito territorial al que se refiere el apartado 6
del artículo 5, con el fin de dar cumplimiento a las
exigencias de información que establece la
Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y
del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la
eficiencia energética de los edificios.
El registro permitirá realizar las labores de
inspección y control técnico y administrativo
recogidas en los artículos 9 y 10 del Procedimiento
básico. Asimismo pondrá a disposición del público
registros actualizados periódicamente de técnicos
competentes o de empresas que ofrezcan los
servicios de expertos de este tipo y servirá de
acceso a la información sobre los certificados a los
ciudadanos.
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En el tratamiento y publicidad de los datos de
carácter personal de los expertos personas físicas
habrán de observarse las previsiones de la Ley
Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de
Protección de Datos de Carácter Personal y su
reglamento de desarrollo aprobado por Real
Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre.
2. En un plazo de tres meses desde la entrada en
vigor de este real decreto, el órgano competente
de cada Comunidad Autónoma:
a) Establecerá un inventario de los certificados
registrados desde la entrada en vigor del Real
Decreto 47/2007, de 19 de enero.
b) Informará a los Ministerios de Industria, Energía
y Turismo y de Fomento, de los extremos a los
que se refiere el párrafo a) anterior y a partir de
esa fecha periódicamente cada seis meses facilitará
una estadística de los certificados registrados y de
las inspecciones realizadas y sus resultados, dentro
de su ámbito territorial.
16.2.4.- DERIVADAS DE LA
NORMATIVA SOBRE DE SEGURIDAD Y
SALUD
La materia viene regulada por la Ley 31/1995 de 8
de noviembre y el Real Decreto 1627/1997, que la
desarrolla, siendo a nuestros efectos de señalar el
siguiente articulado:
Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación.
1. El presente Real Decreto establece, en el marco
de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de
Prevención de Riesgos Laborales, las
disposiciones mínimas de seguridad y de
salud aplicables a las obras de construcción.
2. Este Real Decreto no será de aplicación a las
industrias extractivas a cielo abierto, o
subterráneas o por sondeos, que se regularán por
su normativa específica.
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3. Las disposiciones del Real Decreto 39/1997, de
17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento
de los Servicios de Prevención, se aplicarán
plenamente al conjunto del ámbito contemplado en
el apartado 1, sin perjuicio de las disposiciones
específicas previstas en el presente Real Decreto.
Artículo 2. Definiciones.
1. A efectos del presente Real Decreto, se
entenderá por:
a) Obra de construcción u obra: cualquier obra,
pública o privada, en la que se efectúen trabajos de
construcción o ingeniería civil cuya relación no
exhaustiva figura en el anexo l.
b) Trabajos con riesgos especiales: trabajos cuya
realización exponga a los trabajadores a riesgos de
especial gravedad para su seguridad y salud,
comprendidos los indicados en la relación no
exhaustiva que figura en el anexo ll.
c)Promotor: cualquier persona física
o jurídica por cuenta de la cual se
realice una obra.
d) Proyectista: el autor o autores, por encargo del
promotor, de la totalidad o parte del proyecto de
obra.
e) Coordinador en materia de seguridad y de
salud durante la elaboración del proyecto de obra:
el técnico competente designado por el
promotor para coordinar, durante la fase del
proyecto de obra, la aplicación de los principios
que se mencionan en el artículo 8.
f) Coordinador en materia de seguridad y de salud
durante la ejecución de la obra: el técnico
competente integrado en la dirección facultativa,
designado por el promotor para llevar a cabo las
tareas que se mencionan en el artículo 9.
g) Dirección facultativa: el técnico o técnicos
competentes designados por el promotor,
encargados de la dirección y del control de la
ejecución de la obra.
h) Contratista: la persona física o jurídica que
asume contractualmente ante el promotor, con
medios humanos y materiales, propios o ajenos, el
compromiso de ejecutar la totalidad o parte de las
obras con sujeción al proyecto y al contrato.
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i) Subcontratista: la persona física o jurídica que
asume contractualmente ante el contratista,
empresario principal, el compromiso de realizar
determinadas partes o instalaciones de la obra, con
sujeción al proyecto por el que se rige su
ejecución.
j) Trabajador autónomo: la persona física distinta
del contratista y del subcontratista, que realiza de
forma personal y directa una actividad profesional,
sin sujeción a un contrato de trabajo, y que asume
contractualmente ante el promotor, el contratista
o el subcontratista el compromiso de realizar
determinadas partes o instalaciones de la obra.
Cuando el trabajador autónomo emplee en la obra
a trabajadores por cuenta ajena tendrá la
consideración de contratista o subcontratista a
efectos del presente Real Decreto.
2. El contratista y el subcontratista a los que se
refiere el presente Real Decreto tendrán la
consideración de empresario a los efectos
previstos en la normativa sobre prevención de
riesgos laborales.
3. Cuando el promotor contrate directamente
trabajadores autónomos para la realización de la
obra o de determinados trabajos de la misma,
tendrá la consideración de contratista respecto de
aquéllos a efectos de lo dispuesto en el presente
Real Decreto. Lo dispuesto en el párrafo anterior
no será de aplicación cuando la actividad
contratada se refiera exclusivamente a la
construcción o reparación que pueda contratar un
cabeza de familia respecto de su vivienda.
Disposiciones mínimas de seguridad y de salud en
las obras de construcción 3 y salud durante las
fases de proyecto y ejecución de las obras
Artículo 3. Designación de los coordinadores en
materia de seguridad y salud.
1. En las obras incluidas en el ámbito de
aplicación del presente Real Decreto, cuando
en la elaboración del proyecto de obra
intervengan varios proyectistas, el
promotor designará un
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coordinador en materia de
seguridad y de salud durante la
elaboración del proyecto de obra.
2. Cuando en la ejecución de la obra intervenga
más de una empresa, o una empresa y
trabajadores autónomos o diversos
trabajadores autónomos, el promotor,
antes del inicio de los trabajos o tan pronto
como se constate dicha circunstancia,
designará un coordinador en materia
de seguridad y salud durante la
ejecución de la obra.
3. La designación de los coordinadores en
materia de seguridad y salud durante la
elaboración del proyecto de obra y durante la
ejecución de la obra podrá recaer en la misma
persona.
4. La designación de los coordinadores no
eximirá al promotor de sus responsabilidades.
Artículo 4. Obligatoriedad del estudio de seguridad
y salud o del estudio básico de seguridad y salud en
las obras.
1. El promotor estará obligado a que en
la fase de redacción del proyecto se elabore
un estudio de seguridad y salud en
los proyectos de obras en que se den
alguno de los supuestos siguientes:
a) Que el presupuesto de ejecución por contrata
incluido en el proyecto sea igual o superior a
75 millones de pesetas (450.000 €).
b) Que la duración estimada sea superior a 30
días laborables, empleándose en algún
momento a mas de 20 trabajadores
simultáneamente.
c) Que el volumen de mano de obra estimada,
entendiendo por tal la suma de los días de
trabajo del total de los trabajadores en la obra
sea superior a 500
d) Las obras de túneles, galerías, conducciones
subterráneas y presas.
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2. En los proyectos de obras no incluidos en
ninguno de los supuestos previstos en el apartado
anterior, el promotor estará obligado a que en la
fase de redacción del proyecto se elabore un
estudio básico de seguridad y salud
Respecto a la titulación necesaria la LOE, en su
disposición adicional cuarta que a continuación
transcribimos, señala lo siguiente;
Disposición adicional cuarta. Coordinador de
seguridad y salud.
Las titulaciones académicas y profesionales
habilitantes para desempeñar la función de
coordinador de seguridad y salud en obras de
edificación, durante la elaboración del proyecto y la
ejecución de la obra, serán las de arquitecto,
arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico,
de acuerdo con sus competencias y especialidades.
16.2.5.- DERIVADAS DEL
CUMPLIMIENTO DE LOS PLAZOS
URBANÍSTICOS
Las leyes del Suelo, de Ordenación del Territorio y
Urbanismo, obligan a los titulares de suelo
cuando han alcanzado la condición de
urbanizables a ejecutar la
urbanización y su posterior
edificación en los plazos máximos que
establecen los Plan General de Ordenación Urbana
Municipal (PGOUM).
Ambos plazos suelen establecer como máximo en
3 años.
También existe un plazo límite intermedio para el
caso, muy frecuente de que la Gestión o Ejecución
del Planeamiento se realice por el Sistema de
Compensación, en cuyo caso los propietarios que
representen mas del 50 % de la actuación, en
general, tienen un plazo del orden de 3 a 6 meses
para presentar ante el Ayuntamiento los Estatutos
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y Bases de Actuación de la futura Junta de
Compensación que, igualmente se comprometen a
formalizar, en escritura pública, en el plazo de 1
mes desde la aprobación de dichos documentos
por el Ayuntamiento que, igualmente tiene un
plazo límite para su aprobación de entre 1 y 2
meses.
Una vez que el terreno ha adquirido la condición
de solar como ya hemos señalado el plazo para
máximo para edificar es de 3 años, con la
obligación de proceder a su vallado mientras esta
obra no se termine, de acuerdo a las Ordenanzas
Municipales.
Si, en dicho plazo no de edifica el Ayuntamiento
puede abrir un expediente obligando as u
incorporación en el Registro Municipal de Solares
sin Edificar y, en plazos señalados el Ayuntamiento
puede incoar el procedimiento de venta forzosa o
el de expropiación.
16.3.- RESPONSABILIDADES
Y GARANTÍAS QUE DEBE
PRESENTAR EL PROMOTOR
El Promotor tiene que asumir una
serie de responsabilidades derivadas de
su actividad, que podemos circunscribir en dos
planos distintos:
 Como agente de la edificación
según la LOE
 Como perceptor de cantidades a
cuenta en el caso de recibir cantidades a
cuenta, antes de la entrega, en el caso de
promociones de viviendas.
Responsabilidades que cristalizan en tenerlas que
garantizar por medio de seguros de daños o de
caución o de avales de entidades de crédito o de
compañías de seguros de crédito y caución.
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16.3.1.- RESPONSABILIDADES Y
GARANTÍAS COMO AGENTE DE LA
EDIFICACIÓN
Las responsabilidades, su prescripción y garantías
que debe prestar el promotor, como agente de la
edificación, se señalan en los artículos siguientes de
la LOE cuyo texto reproducimos a continuación:
Articulo 17 Responsabilidad civil de los
agentes que intervienen en el proceso de
edificación
1. Sin perjuicio de las responsabilidades
contractuales, las personas físicas o jurídicas que
intervienen en el proceso de edificación,
responden frente a los propietarios y los
terceros adquirentes de los edificios o parte de los
mismos, en el caso de que sean objeto de división,
de los siguientes daños materiales
ocasionados al edificio, dentro de los
plazos indicados, contados desde la fecha de
recepción de la obra sin reservas o desde la
subsanación de estas:
 Durante diez años, de los daños
materiales causados en el edificio por vicios o
defectos que afecten a la cimentación, los
soportes, las vigas, los forjados, los muros de
carga u otros elementos
estructurales y que comprometan la
resistencia mecánica y la estabilidad del
edificio.
 Durante tres años, de los daños
materiales causados en el edificio por vicios
o defectos de los elementos
constructivos o de las
instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad del apartado 1, letra c) del
articulo 3.
Las condiciones de habitabilidad
señaladas en el citado articulo 3.1, c) de la LOE son
las siguientes:
c) Relativos a la habitabilidad:
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c.1) Higiene, salud y protección del medio
ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones
aceptables de salubridad y estanqueidad en el
ambiente interior del edificio y que éste no
deteriore el medio ambiente en su entorno
inmediato, garantizando una adecuada gestión de
toda clase de residuos.
c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el
ruido percibido no ponga en peligro la salud de las
personas y les permita realizar satisfactoriamente
sus actividades.
c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de
tal forma que se consiga un uso racional de la
energía necesaria para la adecuada utilización del
edificio.
c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos
constructivos o de las instalaciones que permitan
un uso satisfactorio del edificio.
Hay que tener en cuenta además que
posteriormente se publica el Código
Técnico de la Edificación (CTE) del que al
respecto señala el Artículo 3.2 de la LOE:
2. El Código Técnico de la Edificación es el marco
normativo que establece las exigencias básicas de
calidad de los edificios de nueva construcción y de
sus instalaciones, así como de las intervenciones
que se realicen en los edificios existentes, de
acuerdo con lo previsto en las letras b) y c) del
artículo 2.2, de tal forma que permita el
cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.
Las normas básicas de la edificación y las demás
reglamentaciones técnicas de obligado
cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en
vigor de esta Ley, la reglamentación técnica hasta
que se apruebe el Código Técnico de la Edificación
conforme a lo previsto en la disposición final
segunda de esta Ley.
El Código podrá completarse con las exigencias de
otras normativas dictadas por las Administraciones
competentes y se actualizará periódicamente
conforme a la evolución de la técnica y la demanda
de la sociedad.
(Texto redactado según la modificación introducida
por párrafo primero del apartado 1 y el párrafo
primero del apartado 2 por la disposición final 3.2
y 3.3 de la Ley 8/2013, de 26 de junio y el artado 1
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por el art. 82 de la Ley 24/2001, de 27 de
diciembre)
También hay que tener en cuenta que las CCAA
han legislado sobre Condiciones de
habitabilidad y, aunque algunas de ellas están
desfasadas respecto al CTE están en vigor en
dichas CCAA.
El constructor también responderá de los
daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de
terminación o acabados de las obras dentro
del plazo de un año.
2. La responsabilidad civil será exigible, en la forma
personal e individualizada, tanto por las que, con
arreglo a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante cuando no pudiera individualizarse
la causa de los daños materiales o quedase
debidamente probada la concurrencia de culpa sin
que se pudiera precisarse el grado de intervención
de cada agente en el daño producido, la
responsabilidad se exigirá
solidariamente.
En todo caso el promotor
responderá solidariamente con los
demás agentes intervinientes ante los adquirentes
por daños materiales ocasionados
por vicios o defectos de
construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervención
administrativas que en cada caso procedan la
responsabilidad del promotor a que se
refiere esta Ley se extenderá a las personas
físicas o jurídicas que, a tenor del contrato y de su
intervención en la promoción, actúen como
tales promotores bajo la forma de
promotor o gestor de cooperativas o
de comunidades de propietarios u otras figuras
8. Las responsabilidades por daños no serán
exigibles a los agentes que intervengan en el
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos
fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza
mayor, acto de tercero o por el propio
perjudicado por el daño.
9. Las responsabilidades a que se refiere este
artículo se entienden sin perjuicio de las que
alcanzan al vendedor de los edificios o partes
edificadas frente al comprador conforme al
contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los
artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y
demás legislación aplicable a la compraventa.
Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.
1. Las acciones para exigir la responsabilidad
prevista en el artículo anterior por daños
materiales dimanantes de los vicios o defectos,
prescribirán en el plazo de dos años a contar desde
que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las
acciones que puedan subsistir para exigir
responsabilidades por incumplimiento contractual.
2. La acción de repetición que pudiese
corresponder a cualquiera de los agentes que
intervienen en el proceso de edificación contra los
demás, o a los aseguradores contra ellos,
prescribirá en el plazo de dos años desde la
firmeza de la resolución judicial que condene al
responsable a indemnizar los daños, o a partir de la
fecha en la que se hubiera procedido a la
indemnización de forma extrajudicial.
Artículo 19. Garantías por daños materiales
ocasionados por vicios y defectos de la
construcción.
1. El régimen de garantías exigibles para las
obras de edificación comprendidas en el artículo 2
de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la
obligatoriedad que se establezca en aplicación de la
disposición adicional segunda, teniendo como
referente a las siguientes garantías:
a) Seguro de daños materiales o seguro de
caución, para garantizar, durante un año, el
resarcimiento de los daños materiales por vicios o
defectos de ejecución que afecten a elementos de
terminación o acabado de las obras, que podrá ser
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sustituido por la retención por el promotor de un
5 por 100 del importe de la ejecución material de
la obra.
b) Seguro de daños materiales o seguro de
caución, para garantizar, durante tres años, el
resarcimiento de los daños causados por vicios o
defectos de los elementos constructivos o de las
instalaciones que ocasionen el incumplimiento de
los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra
c), del artículo 3.
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución,
para garantizar, durante diez años, el resarcimiento
de los daños materiales causados en el edificio por
vicios o defectos que tengan su origen o afecten a
la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados,
los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la
resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
2. Los seguros de daños materiales reunirán las
condiciones siguientes:
a) Tendrá la consideración de tomador del seguro
el constructor en el supuesto a) del apartado 1 y el
promotor, en los supuestos b) y c) del mismo
apartado, y de asegurados el propio promotor y
los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del
mismo. El promotor podrá pactar expresamente
con el constructor que éste sea tomador del
seguro por cuenta de aquél.
b) La prima deberá estar pagada en el momento de
la recepción de la obra. No obstante, en caso de
que se hubiera pactado el fraccionamiento en
períodos siguientes a la fecha de recepción, la falta
de pago de las siguientes fracciones de prima no
dará derecho al asegurador a resolver el contrato,
ni éste quedará extinguido, ni la cobertura del
asegurador suspendida, ni éste liberado de su
obligación, caso de que el asegurado deba hacer
efectiva la garantía.
c) No será de aplicación la normativa reguladora
de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre
las personas y los bienes contenida en el artículo 4
de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre.
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
3. Los seguros de caución reunirán las siguientes
condiciones:
a) Las señaladas en los apartados 2.a) y 2.b) de
este artículo. En relación con el apartado 2.a),
los asegurados serán siempre los sucesivos
adquirentes del edificio o de parte del mismo.
b) El asegurador asume el compromiso de
indemnizar al asegurado al primer
requerimiento.
c) El asegurador no podrá oponer al asegurado
las excepciones que puedan corresponderle
contra el tomador del seguro.
4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro,
no podrá rescindirse ni resolverse el contrato de
mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de
duración previsto en el apartado 1 de este artículo.
5. El importe mínimo del capital asegurado será el
siguiente:
a) El 5 por 100 del coste final de la ejecución
material de la obra, incluidos los honorarios
profesionales, para las garantías del apartado
1.a) de este artículo.
b) El 30 por 100 del coste final de la ejecución
material de la obra, incluidos los honorarios
profesionales, para las garantías del apartado
1.b) de este artículo.
c) El 100 por 100 del coste final de la ejecución
material de la obra, incluidos los honorarios
profesionales, para las garantías del apartado
1.c) de este artículo.
6. El asegurador podrá optar por el pago de la
indemnización en metálico que corresponda a la
valoración de los daños o por la reparación de los
mismos.
7. El incumplimiento de las anteriores normas
sobre garantías de suscripción obligatoria implicará,
en todo caso, la obligación de responder
personalmente al obligado a suscribir las garantías.
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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8. Para las garantías a que se refiere el apartado
1.a) de este artículo no serán admisibles cláusulas
por las cuales se introduzcan franquicias o
limitación alguna en la responsabilidad del
asegurador frente al asegurado.
En el caso de que en el contrato de seguro a que
se refieren los apartado 1.b) y 1.c) de este artículo
se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder
del 1 por 100 del capital asegurado de cada unidad
registral.
9. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se
refiere esta Ley no cubrirán:
a) Los daños corporales u otros perjuicios
económicos distintos de los daños materiales que
garantiza la Ley.
b) Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o
adyacentes al edificio.
c) Los daños causados a bienes muebles situados
en el edificio.
d) Los daños ocasionados por modificaciones u
obras realizadas en el edificio después de la
recepción, salvo las de subsanación de los defectos
observados en la misma.
e) Los daños ocasionados por mal uso o falta de
mantenimiento adecuado del edificio.
f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del
edificio del que ya se ha hecho la recepción.
g) Los daños que tengan su origen en un incendio o
explosión, salvo por vicios o defectos de las
instalaciones propias del edificio.
h) Los daños que fueran ocasionados por caso
fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el
propio perjudicado por el daño.
i) Los siniestros que tengan su origen en partes de
la obra sobre las que haya reservas recogidas en el
acta de recepción, mientras que tales reservas no
hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden
reflejadas en una nueva acta suscrita por los
firmantes del acta de recepción.
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
Artículo 20. Requisitos para la escrituración e
inscripción.
1. No se autorizarán ni se inscribirán en el
Registro de la Propiedad escrituras públicas
de declaración de obra nueva de
edificaciones a las que sea de aplicación esta
Ley, sin que se acredite y testimonie la
constitución de las garantías a que se refiere
el artículo 19.
2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de
prescripción de las acciones a que se refiere el
artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil
la hoja abierta al promotor individual ni se
inscribirá la liquidación de las sociedades
promotoras sin que se acredite previamente al
Registrador la constitución de las garantías
establecidas por esta Ley, en relación con todas y
cada una de las edificaciones que hubieran
promovido.
No obstante lo dispuesto en ese articulado es de
señalar, a estos efectos, las siguientes disposiciones
adicionales:
Disposición adicional segunda. Obligatoriedad de
las garantías por daños materiales ocasionados por
vicios y defectos en la construcción.
Uno. La garantía contra daños materiales a que se
refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta Ley
será exigible, a partir de su entrada en vigor, para
edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
La única legislación en donde se aclara a que se
refiere el uso principal de un edificio como vivienda
es la Ley fiscal del IVA que, a estos efectos señala:
que se considera que un edificio tiene como
uso principal el de vivienda cuando mas del
cincuenta por ciento de su superficie total
esta destinado a este uso.
No obstante, esta garantía no será exigible en el
supuesto del autopromotor individual de una única
vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo,
en el caso de producirse la transmisión "inter
vivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del
artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en
contrario, quedará obligado a la contratación de la
garantía a que se refiere el apartado anterior por el
tiempo que reste para completar los diez años. A
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el
Registro de la Propiedad escrituras públicas de
transmisión "inter vivos" sin que se acredite y
testimonie la constitución de la referida garantía,
salvo que el autopromotor, que deberá acreditar
haber utilizado la vivienda, fuese expresamente
exonerado por el adquirente de la constitución de
la misma.
Tampoco será exigible la citada garantía en los
supuestos de rehabilitación de edificios destinados
principalmente a viviendas para cuyos proyectos de
nueva construcción se solicitaron las
correspondientes licencias de edificación con
anterioridad a la entrada en vigor de la presente
Ley.
Dos. Mediante Real Decreto podrá establecerse la
obligatoriedad de suscribir las garantías previstas
en los apartados 1.a) y 1.b) del citado artículo 19,
para edificios cuyo destino principal sea el de
vivienda. Asimismo, mediante Real Decreto podrá
establecerse la obligatoriedad de suscribir
cualquiera de las garantías previstas en el artículo
19, para edificios destinados a cualquier uso
distinto del de vivienda. (Disposición cuyo texto se
ha redactado de acuerdo con la modificación del el
art. 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre en
vigor desde el 1 de enero de 2003)
EN RESUMEN:
Hasta la fecha de la 2ª edición de
este texto, octubre de 2016, solo es
obligatorio el seguro decenal y solo
para edificios de uso principal
vivienda.
Conviene conocer también las responsabilidades
del arquitecto establecidas en los apartados 5, 6 y
7 del artículo 17 de la LOE, que se transcriben a
continuación:
Articulo 17.5. Cuando el proyecto haya sido
contratado conjuntamente con más de un
proyectista, los mismos responderán
solidariamente.
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
Los proyectistas que contraten los cálculos,
estudios, dictámenes o informes de otros
profesionales, serán directamente responsables de
los daños que puedan derivarse de su insuficiencia,
incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la
repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
Articulo 17,6. El constructor responderá
directamente de los daños materiales causados en
el edificio por vicios o defectos derivados de la
impericia, falta de capacidad profesional o técnica,
negligencia o incumplimiento de las obligaciones
atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o
jurídicas que de él dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras
personas físicas o jurídicas la ejecución de
determinadas partes o instalaciones de la obra,
será directamente responsable de los daños
materiales por vicios o defectos de su ejecución,
sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente
de los daños materiales causados en el edificio por
las deficiencias de los productos de construcción
adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la
repetición a que hubiere lugar.
Articulo 17,7. El director de obra y el director de
la ejecución de la obra, que suscriban el certificado
final de obra, serán responsables de la veracidad y
exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo
proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las
responsabilidades derivadas de las omisiones,
deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin
perjuicio de la repetición que pudiere
corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de
manera conjunta a más de un técnico, los mismos
responderán solidariamente sin perjuicio de la
distribución que entre ellos corresponda.
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16.3.2.- RESPONSABILIDADES Y
GARANTÍAS COMO RECEPTOR DE
CANTIDADES A CUENTA EN
CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE
VIVIENDAS
Según la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre
percepción de cantidades anticipadas en la
construcción y venta de viviendas, se cubrirá
mediante un seguro que indemnice el
incumplimiento del contrato en forma análoga a lo
dispuesto, a estos efectos, en la Disposición
adicional primera de la LOE: Percepción de
cantidades a cuenta del precio durante la
construcción.
Establece la vigencia de dicha ley 57/1968 con las
siguientes modificaciones:
a) La expresada normativa será de aplicación a la
promoción de toda clase de
viviendas, incluso a las que se realicen en
régimen de comunidad de propietarios o sociedad
cooperativa.
b) La garantía que se establece en la citada Ley
57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas
en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario,
cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial
prevista en la referida Ley.
c) La devolución garantizada comprenderá las
cantidades entregadas más los intereses legales del
dinero vigentes hasta el momento en que se haga
efectiva la devolución.
d) Las multas por incumplimiento a que se refiere
el párrafo primero del artículo 6 de la citada Ley,
se impondrán por las Comunidades Autónomas, en
cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100
de las cantidades cuya devolución deba ser
asegurada o por lo dispuesto en la normativa
propia de las Comunidades Autónomas.
Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación,
supervisión y solvencia de las entidades
aseguradoras y reaseguradoras , modifica la Ley de
Ordenación de la Edificación (/LOE) en cuanto a
concretar el momento en que deben asegurarse
dichas cantidades
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
16.4.- EL PROMOTOR COMO
SUJETO PASIVO DE IVA
La Ley 3//1992, de 28 de diciembre del Impuesto
sobre el Valor Añadido (IVA) en su artículo 4,
señala como hecho imponible, que están sujetas al
impuesto las entregas de bienes y las prestaciones
de servicios en el ámbito especial del impuesto por
empresarios o profesionales a titulo oneroso , con
carácter habitual u ocasional en el desarrollo de su
actividad empresarial o profesional, incluso si se
efectúan a favor de los propios socios, asociados,
miembros participes de las entidades que las
realicen.
Y, en el artículo 5 aclara el concepto de
empresario o profesional, señalando, entre otros a
nuestros efectos que:
 Las sociedades mercantiles, salvo prueba
en contrario
 Los arrendadores de bienes
Quienes efectúen la urbanización de terrenos, la
promoción, construcción o rehabilitación de
edificaciones, destinados, en todos los casos, a su
venta, adjudicación o cesión por cualquier titulo,
aunque sea ocasionalmente de edificaciones
Así pues los promotores inmobiliarios
cuando se constituyen en forma jurídica societaria
de carácter mercantil son sujetos pasivos
de IVA, por lo que evidentemente en el ejercicio
de su actividad están obligados, entre otras, a
emitir facturas repercutiendo el IVA
correspondiente a sus clientes y soportar el IVA
que le facturen sus proveedores.
Pero también y, con carácter excepcional son
sujetos pasivos ocasionales de IVA si como
personas físicas realizan algunas de las actividades
relacionadas en el articulo 6 ya citado.
En unpróximo Cuaderno dedicado a
la fiscalidad analizaremos desde
cuándo y en qué condiciones se
produce esta sujeción, en el caso, por
ejemplo, muy frecuente, de que un propietario de
terrenos que los aporta a una Junta de
Compensación y cuando está la urbanización
iniciada los enajena a un promotor.
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16.5.- DERECHOS Y CARGAS
DEL PROMOTOR COMO
TITULAR DE TERRENOS EN
EL ÁMBITO URBANÍSTICO
El promotor como titular del derecho de
propiedad del suelo o de cualquier otro derecho
real sobre el mismo tiene una serie de derechos
muy amplios, aunque nosotros restringimos su
estudio tanto de los derechos como de las
obligaciones o cargas, a las que se refieren, en
sentido estricto, al ámbito urbanístico, que son los
derechos y obligaciones que afectan directamente a
la actividad promotora.
16.5.1.- LEGISLACIÓN ESTATAL
En este sentido el Real Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre que aprueba el Texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana modifica la anterior legislación, elTexto
Refundido de la Ley del Suelo estatal, aprobado
por Real Decreto Legislativo 2/2008 y modificado
por la disposición final duodécima de la Ley 8/2013
de 26 de junio,
En el vigente RDL 7/2015 se recoge lo siguiente:
Artículo 11. Régimen urbanístico del
derecho de propiedad del suelo.
1. El régimen urbanístico de la propiedad del suelo
es estatutario y resulta de su vinculación a
concretos destinos, en los términos dispuestos por
la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística.
2. La previsión de edificabilidad por la ordenación
territorial y urbanística, por sí misma, no la integra
en el contenido del derecho de propiedad del
suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se
produce únicamente con su realización efectiva y
está condicionada en todo caso al cumplimiento de
los deberes y el levantamiento de las cargas
propias del régimen que corresponda, en los
términos dispuestos por la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística.
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
Todo acto de edificación requerirá del acto de
conformidad, aprobación o autorización
administrativa que sea preceptivo, según la
legislación de ordenación territorial y urbanística,
debiendo ser motivada su denegación. En ningún
caso podrán entenderse adquiridas por silencio
administrativo facultades o derechos que
contravengan la ordenación territorial o urbanística
Artículo 12. Contenido del derecho de propiedad
del suelo: facultades.
1. El derecho de propiedad del suelo
comprende las facultades de uso, disfrute y
explotación del mismo conforme al estado,
clasificación, características objetivas y destino que
tenga en cada momento, de acuerdo con la
legislación en materia de ordenación territorial y
urbanística aplicable por razón de las
características y situación del bien.
Comprende asimismo la facultad de disposición,
siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de
formación de fincas y parcelas y de relación entre
ellas establecido en el artículo 26.
Las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al
subsuelo hasta donde determinen los instrumentos
de ordenación urbanística, de conformidad con las
leyes aplicables y con las limitaciones y
servidumbres que requiera la protección del
dominio público.
Artículo 13
2. En el suelo en situación rural a que se refiere el
artículo 22.2,a), las facultades del derecho de
propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer
de los terrenos de conformidad con su naturaleza,
debiendo dedicarse, dentro de los límites que
dispongan las leyes y la ordenación territorial y
urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal,
cinegético o cualquier otro vinculado a la
utilización racional de los recursos naturales.
La utilización de los terrenos con valores
ambientales, culturales, históricos, arqueológicos,
científicos y paisajísticos que sean objeto de
protección por la legislación aplicable, quedará
siempre sometida a la preservación de dichos
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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valores, y comprenderá únicamente los actos de
alteración del estado natural de los terrenos que
aquella legislación expresamente autorice.
Con carácter excepcional y por el procedimiento y
con las condiciones previstas en la legislación de
ordenación territorial y urbanística, podrán
legitimarse actos y usos específicos que sean de
interés público o social, que contribuyan a la
ordenación y el desarrollo rurales, o que hayan de
emplazarse en el medio rural.
3. En el suelo en situación rural para el que los
instrumentos de ordenación territorial y
urbanística prevean o permitan su paso a la
situación de suelo urbanizado las facultades del
derecho de propiedad incluyen las siguientes:
a) El derecho de consulta a las Administraciones
competentes, sobre los criterios y previsiones de
la ordenación urbanística, de los planes y proyectos
sectoriales, y de las obras que habrán de realizar
para asegurar la conexión de la urbanización con
las redes generales de servicios y, en su caso, las de
ampliación y reforzamiento de las existentes fuera
de la actuación.
La legislación sobre ordenación territorial y
urbanística fijará el plazo máximo de contestación
de la consulta, que no podrá exceder de tres
meses, salvo que una norma con rango de ley
establezca uno mayor, así como los efectos que se
sigan de ella. En todo caso, la alteración de los
criterios y las previsiones facilitados en la
contestación, dentro del plazo en el que ésta surta
efectos, podrá dar derecho a la indemnización de
los gastos en que se haya incurrido por la
elaboración de proyectos necesarios que resulten
inútiles, en los términos del régimen general de la
responsabilidad patrimonial de las
Administraciones Públicas.
b) El derecho de elaborar y presentar el
instrumento de ordenación que corresponda,
cuando la Administración no se haya reservado la
iniciativa pública de la ordenación y ejecución.
Página 27
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
c) El derecho a participar en la ejecución de las
actuaciones de urbanización a que se refiere la
letra a) del apartado 1 del artículo 14, en un
régimen de equitativa distribución de beneficios y
cargas entre todos los propietarios afectados en
proporción a su aportación.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella,
si la hubiera ejercido antes, el propietario
dispondrá del plazo que fije la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística, que no podrá
ser inferior a un mes ni contarse desde un
momento anterior a aquél en que pueda conocer
el alcance de las cargas de la actuación y los
criterios de su distribución entre los afectados.
d) La realización de usos y obras de carácter
provisional que se autoricen por no estar
expresamente prohibidos por la legislación
territorial y urbanística, o la sectorial y sean
compatibles con la ordenación urbanística. Estos
usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser
demolidas las obras, sin derecho a indemnización
alguna, cuando así lo acuerde la Administración
urbanística.
La eficacia de las autorizaciones correspondientes,
bajo las indicadas condiciones expresamente
aceptadas por sus destinatarios, quedará
supeditada a su constancia en el Registro de la
Propiedad de conformidad con la legislación
hipotecaria.
El arrendamiento y el derecho de superficie de los
terrenos a que se refiere este apartado, o de las
construcciones provisionales que se levanten en
ellos, estarán excluidos del régimen especial de
arrendamientos rústicos y urbanos, y, en todo
caso, finalizarán automáticamente con la orden de
la Administración urbanística acordando la
demolición o desalojo para ejecutar los proyectos
de urbanización. En estos supuestos no existirá
derecho de realojamiento, ni de retorno.
e) El derecho de usar, disfrutar y disponer de los
terrenos de conformidad con lo previsto en el
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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apartado 2, siempre que el ejercicio de estas
facultades sea compatible con la previsión ya
contenida en el instrumento de ordenación
territorial y urbanística en relación con su paso a la
situación de suelo urbanizado.
3. No obstante lo dispuesto en los apartados
anteriores, sólo podrá alterarse la delimitación de
los espacios naturales protegidos o de los espacios
incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su
superficie total o excluyendo terrenos de los
mismos, cuando así lo justifiquen los cambios
provocados en ellos por su evolución natural,
científicamente demostrada. La alteración deberá
someterse a información pública, que en el caso de
la Red Natura 2000 se hará de forma previa a la
remisión de la propuesta de descatalogación a la
Comisión Europea y la aceptación por ésta de tal
descatalogación.
Artículo 14. Contenido del derecho de
propiedad del suelo en situación de
urbanizado: facultades.
1. En el suelo en situación de urbanizado, las
facultades del derecho de propiedad incluyen,
además de las establecidas en las letras a), b) y d)
del apartado 2, en su caso, las siguientes:
a) Completar la urbanización de los terrenos para
que cumplan los requisitos y condiciones
establecidos para su edificación. Este derecho
podrá ejercitarse individualmente o, cuando los
terrenos estén sujetos a una actuación de carácter
conjunto, con los propietarios del ámbito, en la
forma que disponga la legislación aplicable.
b) Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos
establecidos para ello en la normativa aplicable y
realizar las actuaciones necesarias para mantener la
edificación, en todo momento, en un buen estado
de conservación.
c) Participar en la ejecución de actuaciones de
transformación urbanística en un régimen de justa
distribución de beneficios y cargas, cuando
Página 28
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
proceda, o de distribución, entre todos los
afectados, de los costes derivados de la ejecución y
de los beneficios imputables a la misma, incluyendo
entre ellos las ayudas públicas y todos los que
permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a
la operación.
6. Las facultades referidas en los apartados
anteriores alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta
donde determinen los instrumentos de ordenación 2.
urbanística, de conformidad con las leyes aplicables
y con las limitaciones y servidumbres que requiera
la protección del dominio público.
Obtener, en su caso, la conformidad o
autorización administrativas correspondientes
para realizar cualesquiera de las actuaciones
sobre el medio urbano, lo que determinará la
afección real directa e inmediata, por
determinación legal, de las fincas constitutivas de
elementos privativos de regímenes de propiedad
horizontal o de complejo inmobiliario privado,
cualquiera que sea su propietario, al
cumplimiento del deber de costear las obras. La
afección real se hará constar mediante nota
marginal en el Registro de la Propiedad, con
constancia expresa de su carácter de garantía
real y con el mismo régimen de preferencia y
prioridad establecido para la afección real al
pago de cuotas de urbanización en las
actuaciones de transformación urbanística.
Artículo 15. Contenido del derecho de
propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad de los terrenos, las
instalaciones, construcciones y edificaciones
comprende con carácter general, cualquiera
que sea la situación en que se encuentren,
los deberes siguientes: a) Dedicarlos a usos
que sean compatibles con la ordenación
territorial y urbanística. b) Conservarlos en
las condiciones legales de seguridad,
salubridad, accesibilidad universal, ornato y
las demás que exijan las leyes para servir de
soporte a dichos usos. c) Realizar las obras
adicionales que la Administración ordene
por motivos turísticos o culturales, o para la
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mejora de la calidad y sostenibilidad del
medio urbano, hasta donde alcance el deber
legal de conservación. En éste último caso,
las obras podrán consistir en la adecuación a
todas o alguna de las exigencias básicas
establecidas en el Código Técnico de la
Edificación, debiendo fijar la Administración
de manera motivada el nivel de calidad que
deba ser alcanzado para cada una de ellas
El deber legal de conservación constituye el
límite de las obras que deban ejecutarse a
costa de los propietarios. Cuando se supere
dicho límite, correrán a cargo de los fondos
de la Administración que ordene las obras
que lo rebasen para obtener mejoras de
interés general. 3. El límite de las obras que
deban ejecutarse a costa de los propietarios
en cumplimiento del deber legal de
conservación de las edificaciones se
establece en la mitad del valor actual de
construcción de un inmueble de nueva
planta, equivalente al original, en relación
con las características constructivas y la
superficie útil, realizado con las condiciones
necesarias para que su ocupación sea
autorizable o, en su caso, quede en
condiciones de ser legalmente destinado al
uso que le sea propio. 4. La Administración
competente podrá imponer, en cualquier
momento, la realización de obras para el
cumplimiento del deber legal de
conservación, de conformidad con lo
dispuesto en la legislación estatal y
autonómica aplicables. El acto firme de
aprobación de la orden administrativa de
ejecución que corresponda, determinará la
afección real directa e inmediata, por
determinación legal, del inmueble, al
cumplimiento de la obligación del deber de
conservación. Dicha afección real se hará
constar, mediante nota marginal, en el
Registro de la Propiedad, con referencia
expresa a su carácter de garantía real y con
el mismo régimen de preferencia y prioridad
establecido para la afección real, al pago de
cargas de urbanización en las actuaciones de
transformación urbanística. Conforme a lo
dispuesto en la normativa aplicable, en los
casos de inejecución injustificada de las
obras ordenadas, dentro del plazo conferido
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al efecto, se procederá a su realización
subsidiaria por la Administración Pública
competente, sustituyendo ésta al titular o
titulares del inmueble o inmuebles y
asumiendo la facultad de edificar o de
rehabilitarlos con cargo a aquéllos, o a la
aplicación de cualesquiera otras fórmulas de
reacción administrativa a elección de ésta.
En tales supuestos, el límite máximo del
deber de conservación podrá elevarse, si así
lo dispone la legislación autonómica, hasta el
75% del coste de reposición de la
construcción o el edificio correspondiente.
Cuando el propietario incumpla lo acordado
por la Administración, una vez dictada
resolución declaratoria del incumplimiento y
acordada la aplicación del régimen
correspondiente, la Administración actuante
remitirá al Registro de la Propiedad
certificación del acto o actos
correspondientes para su constancia por
nota al margen de la última inscripción de
dominio.
Artículo 16. Contenido del derecho de
propiedad del suelo en situación rural o
vacante de edificación: deberes y cargas.
En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley,
o esté vacante de edificación, el deber de
conservarlo supone costear y ejecutar las obras
necesarias para mantener los terrenos y su masa
vegetal en condiciones de evitar riesgos de
erosión, incendio, inundación, así como daños o
perjuicios a terceros o al interés general, incluidos
los medioambientales; garantizar la seguridad o
salud públicas; prevenir la contaminación del suelo,
el agua o el aire y las inmisiones contaminantes
indebidas en otros bienes y, en su caso,
recuperarlos de ellas en los términos dispuestos
por su legislación específica; y asegurar el
establecimiento y funcionamiento de los servicios
derivados de los usos y las actividades que se
desarrollen en el suelo. El cumplimiento de este
deber no eximirá de las normas adicionales de
protección que establezca la legislación aplicable.
. Cuando el suelo en situación rural no esté
sometido al régimen de una actuación de
urbanización, el propietario tendrá, además de lo
previsto en el apartado primero, el deber de
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satisfacer las prestaciones patrimoniales que
establezca, en su caso, la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística, para
legitimar los usos privados del suelo no
vinculados a su explotación primaria, así como el
de costear y, en su caso, ejecutar las
infraestructuras de conexión de las instalaciones
y construcciones autorizables, con las redes
generales de servicios y entregarlas a la
Administración competente para su
incorporación al dominio público, cuando deban
formar parte del mismo. En este suelo quedan
prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que,
puedan efectuarse divisiones, segregaciones o
fraccionamientos de cualquier tipo en contra de
lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o
de similar naturaleza. 3 Cuando el suelo en
situación rural esté sometido al régimen de una
actuación de transformación urbanística, el
propietario deberá asumir, como carga real, la
participación en los deberes legales de la
promoción de la actuación, en un régimen de
equitativa distribución de beneficios y cargas, así
como permitir ocupar los bienes necesarios para
la realización de las obras, en su caso, al
responsable de ejecutar la actuación, en los
términos de la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.
Artículo 17. Contenido del derecho de
propiedad del suelo en situación de
urbanizado: deberes y cargas.
En el suelo en situación de urbanizado, el deber
de uso supone los deberes de completar la
urbanización de los terrenos con los requisitos y
condiciones establecidos para su edificación y el
deber de edificar en los plazos establecidos en la
normativa aplicable, cuando así se prevea por la
ordenación urbanística y en las condiciones por
ella establecidas. 2. Cuando la Administración
imponga la realización de actuaciones sobre el
medio urbano, el propietario tendrá el deber de
participar en su ejecución en el régimen de
distribución de beneficios y cargas que
corresponda, en los términos establecidos en el
artículo 14.1.c).
3. En particular, cuando se trate de edificaciones,
el deber legal de conservación comprende,
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además de los deberes de carácter general
exigibles de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 15, la realización de los trabajos y las
obras necesarios para: a) Satisfacer, con carácter
general, los requisitos básicos de la edificación
establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999,
de 5 de noviembre, de Ordenación de la
Edificación. b) Adaptar y actualizar sus
instalaciones a las normas legales que, para la
edificación existente, les sean explícitamente
exigibles en cada momento
El deber legal de conservación, que constituirá el
límite de las obras que deban ejecutarse a costa
de los propietarios cuando la Administración las
ordene por motivos turísticos o culturales, o
para la mejora de la calidad o sostenibilidad del
medio urbano, se establece en la mitad del valor
actual de construcción de un inmueble de nueva
planta, equivalente al original, en relación con las
características constructivas y la superficie útil,
realizado con las condiciones necesarias para
que su ocupación sea autorizable o, en su caso,
quede en condiciones de ser legalmente
destinado al uso que le sea propio. Cuando se
supere dicho límite, las obras que lo rebasen
para obtener mejoras de interés general
correrán a cargo de los fondos de la
Administración que haya impuesto su
realización.
La realización de las actuaciones sobre el medio
urbano corresponde, además de a aquellos
sujetos a los que la legislación de ordenación
territorial y urbanística atribuya dicha obligación,
a los siguientes: a) Los propietarios y los
titulares de derechos de uso otorgados por
ellos, en la proporción acordada en el
correspondiente contrato o negocio jurídico que
legitime la ocupación. En ausencia de éste, o
cuando el contrato no contenga cláusula alguna
relativa a la citada proporción, corresponderá a
éstos o a aquéllos, en función de si las obras
tienen o no el carácter de reparaciones menores
motivadas por el uso diario de la vivienda, sus
instalaciones y servicios. La determinación se
realizará de acuerdo con la normativa reguladora
de la relación contractual y, en su caso, con las
proporciones que figuren en el Registro de la
Propiedad, relativas al bien y a sus elementos
anexos de uso privativo. b) Las comunidades de
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propietarios y, en su caso, las agrupaciones de
comunidades de propietarios, así como las
cooperativas de viviendas, con respecto a los
elementos comunes de la construcción, el
edificio o complejo inmobiliario en régimen de
propiedad horizontal y de los condominios, sin
perjuicio del deber de los propietarios de las
fincas o elementos separados de uso privativo de
contribuir, en los términos de los estatutos de la
comunidad o agrupación de comunidades o de la
cooperativa, a los gastos en que incurran estas
últimas. c) Las Administraciones Públicas, cuando
afecten a elementos propios de la urbanización y
no exista el deber legal para los propietarios de
asumir su coste, o cuando éstas financien parte
de la operación con fondos públicos, en los
supuestos de ejecución subsidiaria, a costa de los
obligados.
CAPÍTULO IV Estatuto básico de la promoción
de las actuaciones urbanísticas Artículo 18.
Deberes vinculados a la promoción de las
actuaciones de transformación urbanística y a las
actuaciones edificatorias. 1. Las actuaciones de
urbanización a que se refiere el artículo 7.1,a)
comportan los siguientes deberes legales:
a) Entregar a la Administración competente el
suelo reservado para viales, espacios libres,
zonas verdes y restantes dotaciones públicas
incluidas en la propia actuación o adscritas a ella
para su obtención. En estos suelos se incluirá,
cuando d deban formar parte de actuaciones de
urbanización cuyo uso predominante sea el
residencial, los que el instrumento de
ordenación adscriba a la dotación pública de
viviendas sometidas a algún régimen de
protección, con destino exclusivo al alquiler,
tanto en los supuestos en que así se determine
por la legislación aplicable, como cuando de la
memoria del correspondiente instrumento se
derive la necesidad de contar con este tipo de
viviendas de naturaleza rotatoria, y cuya finalidad
sea atender necesidades temporales de
colectivos con especiales dificultades de acceso a
la vivienda.
b) Entregar a la Administració n competente, y
con destino a patrimonio público de suelo, el
suelo libre de cargas de urbanización
correspondiente al porcentaje de la edificabilidad
media ponderada de la actuación, o del ámbito
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superior de referencia en que ésta se incluya,
que fije la legislación reguladora de la ordenación
territorial y urbanística. Con carácter general, el
porcentaje a que se refiere el párrafo anterior
no podrá ser inferior al 5 por ciento ni superior
al 15 por ciento. La legislación sobre ordenación
territorial y urbanística podrá permitir
excepcionalmente reducir o incrementar este
porcentaje de forma proporcionada y motivada,
hasta alcanzar un máximo del 20 por ciento en
el caso de su incremento, para las actuaciones o
los ámbitos en los que el valor de las parcelas
resultantes sea sensiblemente inferior o
superior, respectivamente, al medio en los
restantes de su misma categoría de suelo.
La legislación sobre ordenación territorial y
urbanística podrá determinar los casos y
condiciones en que quepa sustituir la entrega del
suelo por otras formas de cumplimiento del
deber, excepto cuando pueda cumplirse con
suelo destinado a vivienda sometida a algún
régimen de protección pública en virtud de la
reserva a que se refiere la letra b) del apartado 1
del artículo 20.
c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras
de urbanización previstas en la actuación
correspondiente, así como las infraestructuras
de conexión con las redes generales de servicios
y las de ampliación y reforzamiento de las
existentes fuera de la actuación que ésta
demande por su dimensión y características
específicas, sin perjuicio del derecho a
reintegrarse de los gastos de instalación de las
redes de servicios con cargo a sus empresas
prestadoras, en los términos que se estipulen en
los convenios que al efecto se suscriban y que
deberán ser aprobados por la Administración
actuante. En defecto de acuerdo, dicha
Administración decidirá lo procedente. Entre las
obras e infraestructuras a que se refiere el
párrafo anterior, se entenderán incluidas las de
potabilización, suministro y depuración de agua
que se requieran conforme a su legislación
reguladora, y la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística podrá incluir asimismo
las infraestructuras de transporte público que se
requieran para una movilidad sostenible.
d) Entregar a la Ad dministración competente,
junto con el suelo correspondiente, las obras e
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infraestructuras a que se refiere la letra anterior,
que deban formar parte del dominio público
como soporte inmueble de las instalaciones
propias de cualesquiera redes de dotaciones y
servicios, así como también dichas instalaciones
cuando estén destinadas a la prestación de
servicios de titularidad pública.
e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes
legales que se precise desalojar de inmuebles
situados dentro del área de la actuación y que
constituyan su residencia habitual, así como el
retorno cuando tengan derecho a él, en los
términos establecidos en la legislación vigente,
sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo
siguiente.
f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre
las construcciones y edificaciones que deban ser
demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones
y sembrados que no puedan conservarse.
Artículo 20. Criterios básicos de utilización
del suelo.
1. Para hacer efectivos los principios y los
derechos y deberes enunciados en el Título I, las
Administraciones Públicas, y en particular las
competentes en materia de ordenación territorial
y urbanística, deberán:
a) Atribuir en la ordenación territorial y urbanística
un destino que comporte o posibilite el paso de la
situación de suelo rural a la de suelo urbanizado,
mediante la urbanización, al suelo preciso para
satisfacer las necesidades que lo justifiquen,
impedir la especulación con él y preservar de la
urbanización al resto del suelo rural.
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos
productivos y para uso residencial, con reserva en
todo caso de una parte proporcionada a vivienda
sujeta a un régimen de protección pública que, al
menos, permita establecer su precio máximo en
venta, alquiler u otras formas de acceso a la
vivienda, como el derecho de superficie o la
concesión administrativa.
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Esta reserva será determinada por la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística o, de
conformidad con ella, por los instrumentos de
ordenación, garantizará una distribución de su
localización respetuosa con el principio de
cohesión social y comprenderá, como mínimo, los
terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento
de la edificabilidad residencial prevista por la
ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a
ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y
el 10 por ciento en el suelo urbanizado que deba
*someterse a actuaciones de reforma o renovación
de la urbanización.
No obstante, dicha legislación podrá también fijar o
permitir excepcionalmente una reserva inferior o
eximirlas para determinados Municipios o
actuaciones, siempre que, cuando se trate de
actuaciones de nueva urbanización, se garantice en
el instrumento de ordenación el cumplimiento
íntegro de la reserva dentro de su ámbito
territorial de aplicación y una distribución de su
localización respetuosa con el principio de
cohesión social.
c) Atender, en la ordenación que hagan de los usos
del suelo, a los principios de accesibilidad universal,
de igualdad de trato y de oportunidades entre
mujeres y hombres, de movilidad, de eficiencia
energética, de garantía de suministro de agua, de
prevención de riesgos naturales y de accidentes
graves, de prevención y protección contra la
contaminación y limitación de sus consecuencias
para la salud o el medio ambiente.
2. Las instalaciones, construcciones y edificaciones
habrán de adaptarse, en lo básico, al ambiente en
que estuvieran situadas, y a tal efecto, en los
lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o
marítimo, o en las perspectivas que ofrezcan los
conjuntos urbanos de características histórico-
artísticas, típicos o tradicionales, y en las
inmediaciones de las carreteras y caminos de
trayecto pintoresco, no se permitirá que la
situación, masa, altura de los edificios, muros y
cierres, o la instalación de otros elementos, limite
el campo visual para contemplar las bellezas
naturales, rompa la armonía del paisaje o desfigure
la perspectiva propia del mismo.
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Artículo 21. Situaciones básicas del suelo.
1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de
esta ley, en una de las situaciones básicas de
suelo rural o de suelo urbanizado.
2. Está en la situación de suelo rural:
a) En todo caso, el suelo preservado por la
ordenación territorial y urbanística de su
transformación mediante la urbanización, que
deberá incluir, como mínimo, los terrenos
excluidos de dicha transformación por la
legislación de protección o policía del dominio
público, de la naturaleza o del patrimonio
cultural, los que deban quedar sujetos a tal
protección conforme a la ordenación territorial
y urbanística por los valores en ellos
concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas,
ganaderos, forestales y paisajísticos, así como
aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos,
incluidos los de inundación o de otros
accidentes graves, y cuantos otros prevea la
legislación de ordenación territorial o
urbanística.
b) El suelo para el que los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística prevean o
permitan su paso a la situación de suelo
urbanizado, hasta que termine la
correspondiente actuación de urbanización, y
cualquier otro que no reúna los requisitos a que
se refiere el apartado siguiente.
3)Se encuentra en la situación de suelo
urbanizado el que, estando legalmente integrado
en una malla urbana conformada por una red de
viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o
asentamiento de población del que forme parte,
cumpla alguna de las siguientes condiciones:
a) Haber sido urbanizado en ejecución del
correspondiente instrumento de ordenación.
b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo
establecido en la legislación urbanística aplicable,
las infraestructuras y los servicios necesarios,
mediante su conexión en red, para satisfacer la
demanda de los usos y edificaciones existentes o
previstos por la ordenación urbanística o poder
llegar a contar con ellos sin otras obras que las
de conexión con las instalaciones preexistentes.
El hecho de que el suelo sea colindante con
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carreteras de circunvalación o con vías de
comunicación interurbanas no comportará, por
sí mismo, su consideración como suelo
urbanizado.
c) Estar ocupado por la edificación, en el
porcentaje de los espacios aptos para ella que
determine la legislación de ordenación territorial
o urbanística, según la ordenación propuesta por
el instrumento de planificación correspondiente.
4. También se encuentra en la situación de suelo
urbanizado, el incluido en los núcleos rurales
tradicionales legalmente asentados en el medio
rural, siempre que la legislación de ordenación
territorial y urbanística les atribuya la condición
de suelo urbano o asimilada y cuando, de
conformidad con ella, cuenten con las
dotaciones, infraestructuras y servicios
requeridos al efecto.
Artículo 23. Operaciones de distribución de
beneficios y cargas.
El acuerdo aprobatorio de los instrumentos
de distribución de beneficios y cargas
produce el efecto de la subrogación de las
fincas de origen por las de resultado y el
reparto de su titularidad entre los
propietarios, el promotor de la actuación,
cuando sea retribuido mediante la
adjudicación de parcelas incluidas en ella, y
la Administración, a quien corresponde el
pleno dominio libre de cargas de los
terrenos a que se refieren las letras a) y b)
del apartado 1 del artículo 18. En este
supuesto, si procede la distribución de
beneficios y cargas entre los propietarios
afectados por la actuación, se entenderá que
el titular del suelo de que se trata aporta,
tanto la superficie de su rasante, como la del
subsuelo, o vuelo que de él se segrega.
Artículo 24. Reglas específicas de las
actuaciones sobre el medio urbano.
Las actuaciones sobre el medio urbano que
impliquen la necesidad de alterar la
ordenación urbanística vigente, observarán
los trámites procedimentales requeridos por
la legislación aplicable para realizar la
correspondiente modificación. No obstante,
tal legislación podrá prever que
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determinados programas u otros
instrumentos de ordenación se aprueben de
forma simultánea a aquella modificación, o
independientemente de ella, por los
procedimientos de aprobación de las
normas reglamentarias, con los mismos
efectos que tendrían los propios planes de
ordenación urbanística. En cualquier caso,
incorporarán el informe o memoria de
sostenibilidad económica que regula el
apartado 5 del artículo 22.
Las actuaciones que no requieran la
alteración de la ordenación urbanística
vigente, precisarán la delimitación y
aprobación de un ámbito de actuación
conjunta, que podrá ser continuo o
discontinuo, o la identificación de la
actuación aislada que corresponda, a
propuesta de los sujetos mencionados en el
artículo 8, y a elección del Ayuntamiento.
. El acuerdo administrativo mediante el cual se
delimiten los ámbitos de actuación conjunta o se
autoricen las actuaciones que deban ejecutarse
de manera aislada, garantizará, en todo caso, la
realización de las notificaciones requeridas por la
legislación aplicable y el trámite de información
al público cuando éste sea preceptivo,
conteniendo, además y como mínimo, los
extremos siguientes:
a) Avance de la equidistribución que sea precisa,
entendiendo por tal la distribución, entre todos
los afectados, de los costes derivados de la
ejecución de la correspondiente actuación y de
los beneficios imputables a la misma, incluyendo
entre ellos las ayudas públicas y todos los que
permitan generar algún tipo de ingreso vinculado
a la operación. La equidistribución tomará como
base las cuotas de participación que
correspondan a cada uno de los propietarios en
la comunidad de propietarios o en la agrupación
de comunidades de propietarios, en las
cooperativas de viviendas que pudieran
constituirse al efecto, así como la participación
que, en su caso, corresponda, de conformidad
con el acuerdo al que se haya llegado, a las
empresas, entidades o sociedades que vayan a
intervenir en la operación, para retribuir su
actuación.
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
b) El plan de realojo temporal y definitivo, y de
retorno a que dé lugar, en su caso.
Disposición transitoria primera. Aplicación de la
reserva de suelo para vivienda protegida y regla
temporal excepcional. 1. Sin perjuicio de lo
dispuesto en el apartado siguiente, la reserva
para vivienda protegida exigida en la letra b) del
apartado primero del artículo 20 de esta ley se
aplicará a todos los cambios de ordenación cuyo
procedimiento de aprobación se inicie con
posterioridad a la entrada en vigor de la Ley
8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, en la forma
dispuesta por la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística. En aquellos casos en que
las comunidades autónomas no hubieren
establecido reservas iguales o superiores a la
que se establece en la letra b) del apartado
primero del artículo 20 de esta ley, desde el 1 de
julio de 2008 y hasta su adaptación a la misma,
será directamente aplicable la reserva del 30 por
ciento prevista en esta ley, con las siguientes
precisiones:
a) Estarán exentos de su aplicación los
instrumentos de ordenación de los municipios
de menos de 10.000 habitantes en los que, en
los dos últimos años anteriores al del inicio de
su procedimiento de aprobación, se hayan
autorizado edificaciones residenciales para
menos de 5 viviendas por cada mil habitantes y
año, siempre y cuando dichos instrumentos no
ordenen actuaciones residenciales para más de
100 nuevas viviendas; así como los que tengan
por objeto actuaciones de reforma o mejora de
la urbanización existente en las que el uso
residencial no alcance las 200 viviendas
b) Los instrumentos de ordenación podrán
compensar motivadamente minoraciones del
porcentaje en las actuaciones de nueva
urbanización no dirigidas a atender la demanda
de primera residencia prevista por ellos con
incrementos en otras de la misma categoría de
suelo.
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COMENTARIO.- En nuestra opinión no es
muy coherente poner condiciones a la
suspensión temporal de reservar suelo para
VPP, cuando la realidad es que el propio
gobierno lanza el nuevo Plan de Vivienda
2013 – 2016, que estará vigente hasta 31 de
diciembre de ese año 2016 y en el
desaparece el modelo de la VPP y su
financiación estatal, dejando solo la
normativa autonómica y su financiación con
la que claramente se puede hacer muy poco.
No obstante, se pudiera pensar en una
mente que pensara a largo plazo, considerar
necesario disponer de suelo preparado para
ese futuro relanzamiento de las VPP.
No creemos sea este el caso y, sobre todo,
con los vaivenes políticos que pueden
suceder en las próximas elecciones
generales, quien se atreve a vaticinarlo y,
hay que pensar como se liberaría este suelo
que en el Registro de la Propiedad figurara
inscrito con este uso.
Se tenia que haber sido valiente y
aprovechar la coincidencia del periodo de
suspensión con la extensión del nuevo plan
de vivienda sin condición alguna y, en este
caso si alguna CCAA ve motivada y
justificadamente que debe cubrir esa
necesidad dejarla en libertad para que
pudiera hacerlo de la forma que considere
oportuna y sin techo mínimo de porcentaje.
Esta moratoria se ha recogido en las tres leyes
autonómicas del suelo de más reciente aprobación:
- Ley 2/2014 de 25 de julio, de ordenación del
territorio de las Islas Baleares
- Ley 5/2014 de 25 de julio de Ordenación del
Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad
Valenciana,
- Ley 13/2015 de 30 de marzo de Ordenación
Territorial y Urbanística de la región de Murcia
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
16.5.2.- LEGISLACIÓN AUTONÓMICA
Las CCAA son las competentes para legislar
sobre materia de Ordenación de Territorio
y Urbanismo y, en consecuencia, clasifican el
suelo y, para cada tipo de suelo establecen los
derechos y obligaciones de sus propietarios
Elegimos como modelo la legislación sobre Suelo y
Urbanismo del Pais Vasco establecida por la Ley
2/2006, de 30 de junio, modificada por la Ley
11/2008 de 28 de noviembre, señalando al
respecto el siguiente articulado:
Artículo 19. Carácter estatutario de los derechos y
los deberes de la propiedad del suelo.
La enajenación del suelo y las construcciones,
edificaciones e instalaciones no modifica la
situación de su titular definida por la ordenación
urbanística y los actos dictados o producidos en
ejecución o aplicación de la misma, quedando el
adquirente legalmente subrogado en el lugar y
puesto del transmitente, incluso por lo que
respecta a los compromisos asumidos para la
urbanización y la edificación, sin perjuicio del
ejercicio contra el transmitente de las acciones que
procedan.
Artículo 20. Contenido urbanístico legal de la
propiedad del suelo. Facultades con carácter
general.
Forman parte del contenido del derecho de
propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen que
le sea de aplicación por razón de su clasificación, el
uso y disfrute y la explotación normales del bien a
tenor de su situación, características objetivas y
destino, conformes o, en todo caso, no
incompatibles con la legislación administrativa que
le sea aplicable, y en particular la ordenación
urbanística. En ningún caso se entenderán
adquiridas por silencio administrativo facultades
urbanísticas en contra de lo dispuesto en esta ley o
en la legislación o la ordenación urbanística
aplicable.
Artículo 21. Contenido urbanístico legal de la
propiedad del suelo. Facultades en suelo no
urbanizable.
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al
suelo no urbanizable, las facultades a que se refiere
el artículo anterior comprenden, cualquiera que
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sea la categoría a la que estén adscritos, la
realización de usos o actividades consideradas
admisibles expresamente por las Directrices de
Ordenación del Territorio y el resto del
planeamiento territorial y urbanístico, mediante el
empleo de los medios técnicos y de las
instalaciones ordinarias y adecuadas.
2. En todo caso, estos actos no podrán suponer ni
tener por consecuencia la transformación
urbanística o el cambio de destino del suelo, y
deberán permitir la preservación de las
condiciones edafológicas y ecológicas, así como
asegurar la prevención de riesgos de erosión,
inundación, incendio o para la seguridad o salud
pública.
3. La ejecución de los trabajos y obras de
edificación, construcción o instalación necesarias
para los usos o actividades previstos en el apartado
1 estará sujeta a las limitaciones impuestas por la
legislación civil y administrativa aplicable por razón
de la materia, y deberá realizarse de conformidad
con la ordenación territorial y urbanística
pertinente previa obtención de las preceptivas
licencias y autorizaciones que procedan en su caso.
Artículo 22. Contenido urbanístico legal de la
propiedad del suelo. Facultades en suelo
urbanizable y en suelo urbano no consolidado.
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al
suelo urbanizable y al suelo urbano no consolidado
en que la actividad de ejecución deba tener lugar
mediante actuaciones integradas, a las facultades
previstas en el artículo 20 se añaden las siguientes:
a) Mientras no cuenten con programa de actuación
urbanizadora aprobado y en vigor:
1) Ejercer, mientras no se inicie la reparcelación
forzosa de iniciativa pública prevista en el artículo
49, los usos y actividades a que se refiere el
artículo 21 anterior.
2) Realizar, cuando sean procedentes según el
régimen del suelo y el planeamiento aplicable, las
obras e instalaciones provisionales contempladas
en el artículo 36 y en los términos dispuestos en él.
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3) Salvo en el suelo urbanizable no sectorizado,
formular y presentar para su tramitación el
programa de actuación urbanizadora y los
restantes documentos técnicos precisos para la
legitimación de la transformación urbanística del
suelo en la forma dispuesta por esta ley.
4) En el suelo urbanizable no sectorizado, además
de las facultades contempladas en los números 1 y
2 de este apartado, solicitar al ayuntamiento
correspondiente que se promueva la delimitación
del sector o sectores en que deban quedar
integrados los terrenos, a través de la aprobación
del correspondiente plan de sectorización.
b) Desde que cuenten con programa de actuación
urbanizadora aprobado y en vigor:
1) Participar en la ejecución del programa de
actuación urbanizadora en la forma prevista en esta
ley, con atribución de la edificabilidad urbanística
correspondiente.
2) Percibir el justiprecio o indemnización que
corresponda en el caso de determinación por la
administración actuante del sistema público de
ejecución por expropiación o de renuncia
voluntaria a participar en la ejecución, formalizada
con anterioridad a la aprobación definitiva de la
pertinente reparcelación.
2. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al
suelo urbano no consolidado por incremento de
edificabilidad urbanística sobre la preexistente, a las
facultades previstas en el artículo 20 se añaden las
siguientes:
a) Edificar en los términos establecidos por el
planeamiento urbanístico y, en su caso, ejecutar
simultáneamente, debidamente afianzadas, las obras
de urbanización precisas para que adquieran la
condición de solar.
b) Destinar la construcción, el edificio y las
instalaciones al uso o usos permitidos por la
ordenación urbanística aplicable.
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
Prayde Gestión
Artículo 23. Contenido urbanístico legal de la
propiedad del suelo. Facultades en suelo urbano
consolidado.
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al
suelo urbano consolidado que no tengan la
condición de solar, a las facultades previstas en el
artículo 20 se añaden las siguientes:
a) Edificar en los términos establecidos por el
planeamiento urbanístico y, en su caso, ejecutar
simultáneamente, debidamente afianzadas, las obras
de urbanización precisas para que adquieran la
condición de solar.
b) Destinar la construcción, el edificio y las
instalaciones al uso o usos permitidos por la
ordenación urbanística aplicable, a través del
desarrollo en ellos de las actividades
correspondientes.
2. Cuando se trate de suelo urbano consolidado
que tenga la condición de solar:
a) Edificar en los términos previstos por el
planeamiento urbanístico.
b) Destinar la construcción, el edificio y las
instalaciones a los usos permitidos por la
ordenación urbanística aplicable, desarrollando en
ellos las correspondientes actividades.
Artículo 24. Contenido urbanístico de la propiedad
del suelo. Deberes con carácter general.
1. Forman parte del contenido legal de la
propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen a que
esté sujeto por razón de su clasificación, los
siguientes deberes:
a) Destinar el suelo al uso o usos previstos por el
planeamiento territorial y urbanístico, y conservar
las construcciones, edificaciones e instalaciones
existentes en las condiciones legalmente exigibles
para ser dedicadas al uso a que legítimamente se
destinen.
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
b) Conservar y mantener el suelo y, en su caso, la
masa vegetal en las condiciones precisas para evitar
riesgos de erosión y para la seguridad o salud
pública y daños o perjuicios a terceros o al interés
general, incluido el ambiental, así como usarlo y
explotarlo de forma que no se produzca
contaminación indebida de la tierra, el agua o el
aire, ni inmisiones ilegítimas en bienes de terceros.
A los efectos del párrafo anterior, los propietarios
deberán permitir en todo caso la realización por la
administración pública competente de los trabajos
que sean precisos para el ejercicio de sus
competencias.
c) Respetar las limitaciones derivadas de la
legislación administrativa de pertinente aplicación
por razón de la colindancia con bienes que tengan
la condición de dominio público natural, que sirvan
de soporte o en los que estén establecidos usos,
obras y servicios públicos o en cuyo vuelo o
subsuelo existan recursos naturales sujetos a
explotación reservada o regulada.
d) Respetar las limitaciones que para el suelo y las
construcciones, edificaciones e instalaciones
correspondientes deriven de la legislación de
patrimonio histórico, cultural y artístico y, en todo
caso, del planeamiento urbanístico por razón de su
inclusión en catálogos de bienes protegidos.
2. El cumplimiento de los deberes enunciados es
condición previa en cada caso del legítimo ejercicio
de las facultades previstas en este título.
Artículo 25. Contenido urbanístico de la propiedad
del suelo. Deberes en suelo urbanizable y urbano
no consolidado.
1. En suelo clasificado como urbanizable y urbano
no consolidado, además de los deberes generales
se establecen los siguientes:
a) Mientras no cuente con programa de actuación
urbanizadora aprobado y en vigor, mantener en
debidas condiciones las construcciones e
instalaciones ejecutadas al amparo de obras
provisionales debidamente autorizadas, y proceder
a su demolición y al cese de los usos y las
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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actividades desarrollados a requerimiento del
ayuntamiento, sin derecho a indemnización por
concepto alguno.
b) Desde que cuente con programa de actuación
urbanizadora aprobado y en vigor:
1) Participar en la reparcelación que se lleve a cabo
para la equitativa distribución de beneficios y
cargas resultantes de la ejecución del programa de
actuación urbanizadora, salvo que se lleve a cabo
en régimen público de ejecución por el sistema de
expropiación o se haya renunciado a participar en
dicha ejecución.
2) Levantar las siguientes cargas a efectos de la
participación a que se refiere el apartado anterior:
a) Cesión gratuita al ayuntamiento de todo el suelo
y los derechos destinados a viales, parques y
jardines públicos, zonas públicas deportivas, de
recreo y de expansión, instalaciones públicas
culturales y docentes, dotación residencial
protegida, en su caso, y de los precisos para la
instalación de las demás dotaciones y los servicios
públicos previstos por el planeamiento, así como
de todo el suelo preciso para la ejecución de los
elementos de la red de sistemas generales
adscritos a la actuación a efectos de su obtención o
ejecución.
b) Cesión gratuita al ayuntamiento del suelo o, en
su caso, la cantidad económica correspondiente a
la participación de la comunidad en las plusvalías
generadas por la acción urbanística, según lo
dispuesto en el artículo 27.
c) Costeamiento de todas las cargas de
urbanización y, en su caso, ejecución en plazo de
las obras de urbanización del ámbito de actuación,
de las infraestructuras y servicios interiores y de
conexión y refuerzo, y ampliación de las existentes
que, aun siendo exteriores, se adscriban a dicha
actuación por resultar necesarias para la misma, y
ello aunque tengan el carácter de sistema general
por servir a ámbitos más amplios que el de aquélla.
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3) Edificar en los solares resultantes en las 16.5.3.- CONFIGURACIÓN DEL

condiciones sustantivas y temporales fijadas por la MODELO ECONÓMICO DEL PROCESO
ordenación urbanística aplicable. DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA
DEL SUELO

Como vemos por la delimitación de derechos y

2. En suelo urbano no consolidado por incremento
de la edificabilidad urbanística ponderada sobre la
preexistente, además de los deberes generales y
los establecidos en el apartado 1.b.2 de este
artículo, la del levantamiento de la carga dotacional
correspondiente o, cuando no resulte posible, la
indemnización económica sustitutoria de valor
equivalente con destino a la obtención de suelos
dotacionales, todo ello en los términos que
reglamentariamente se determine. La cesión
dotacional será la correspondiente al incremento
de edificabilidad urbanística atribuida en los
términos establecidos en el artículo 79.1 de esta
ley.
Artículo 26. Contenido urbanístico de la propiedad
del suelo. Deberes en suelo urbano consolidado.
1. En suelo clasificado como urbano consolidado
que no tenga aún la condición de solar, además de
los deberes generales se establecen los siguientes:
a) Distribución equitativa de beneficios y cargas
derivados del planeamiento de aplicación, cuando
así proceda según lo dispuesto en el artículo 136.a
de esta ley, conforme a éste y con carácter previo
a cualquier acto de ejecución del mismo.
b) Completar, a su costa, las obras de urbanización
pendientes para que la parcela adquiera la
condición de solar con carácter previo o
simultáneo a la edificación y en los términos
requeridos por la ordenación urbanística, con
afianzamiento de la ejecución ante el ayuntamiento
y levantamiento de la carga de cesión gratuita a
éste de los terrenos interiores de la parcela
destinados por la ordenación pormenorizada del
plan general o estudio de detalle a dotaciones
públicas para viales, aceras y otros espacios libres.
deberes urbanísticos reseñada en los dos epígrafes
anteriores se configura el modelo
económico que preside los procesos
de transformación urbanística de un
suelo.
El modelo para un promotor que
adquiere un determinado suelo para proceder a su
transformación urbanística mediante la aprobación
de su planeamiento pormenorizado (Plan Parcial y,
en su caso Estudio de Detalle), posterior
aprobación de los proyectos de reparcelación y
urbanización , que puede ser simultanea, agrupado
en Junta de Compensación, como sistema mas
utilizado dentro de la iniciativa privada posterior
ejecución de la urbanización, para convertir parte
de los terrenos de la actuación, en parcelas
edificables y posterior edificación de las adjudicadas
al promotor, pasa siempre por efectuar
entre los ingresos y los gastos, las
consideraciones siguientes:
A. Ingresos.- solo se deben
considerar la proporción que
le corresponde al promotor en
función de los terrenos
aportados con un
aprovechamiento neto
reducido por la parte que se debe
entregar gratuitamente al Ayuntamiento
en parcelas urbanizadas. Contabilizando
entre esos ingresos netos una parte
como de venta libre y otra
como VPP con un precio
máximo de venta limitado por
ley

B. Gastos.- El 100 % de los

2. En suelo clasificado como urbano consolidado
que tenga ya la condición de solar, además de los
correspondientes al promotor
deberes generales, edificar el solar en las en función de su participación,
teniendo en cuenta que estos
condiciones sustantivas y temporales fijadas por la
comprenden además de los
ordenación urbanística aplicable. correspondientes a los sistemas generales
y locales (viario, aparcamientos espacios

EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª Página 39

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
públicos, parques, jardines, equipamientos
públicos, los correspondientes a las
parcelas donde se ubique la edificabilidad
de cesión gratuita, todos ellos de cesión
gratuita, parcelas y sistemas que deben ser
igualmente cedidos al municipio)
El modelo económico ha ido evolucionando
desde su implantación en la Ley 19/1975 de 2
de mayo, del Suelo, cuyo texto fue refundido con
la Ley de 12 de mayo de 1956, la primera ley del
Suelo y ordenación Urbana publicada en España,
aprobándose el texto refundido por Real Decreto
1346 /1076 que posteriormente fue objeto de
desarrollo reglamentario por Real Decreto
3288/1978 de Reglamento de Gestión Urbanística,
el Real Decreto 2187/1978 Reglamento de
Disciplina Urbanística y , quedando vigente el
Reglamento de Edificación forzosa y Registro
Municipal de solares sin edificar aprobado por
Decreto 635/1964.
Y, desde esas fechas hasta la
actualidad, a pesar de la profunda crisis que
atraviesa el sector los parámetros
administrativos del modelo no dejan
de incrementarse:
a) Suben los estándares mínimos
de reserva de suelo para
dotaciones que no solo encarecen el
coste de urbanización, sino que
dificultan y ponen en graves apuros
el presupuesto municipal para su
mantenimiento.
b) Sube el porcentaje de cesión
de aprovechamiento (por ejemplo
la ley del suelo de 2008 y su reforma de
2013 que hacen que, por ejemplo el País
Vasco lo eleve hasta el 15 %), exigiendo
además, en todos los casos que sea suelo
urbanizado a cargo del promotor,
extremo que antes la ley del 75 no exigía.
c) También es de nueva la
creación
reserva de suelo para VPP que
antes no existía y que, aunque
muchas CCAA ya la estaban aplicando se
establece en un mínimo del 30 % a
nivel estatal en 2008, es decir
en plena crisis.
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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d) Suben los estándares de
calidad de la urbanización fruto
de los avances tecnológicos y el bienestar
social, pero esto lo paga íntegramente el
promotor.
A las influencias, sobre el modelo económico, de
las limitaciones urbanísticas legales de la propiedad
se le unen las referentes a la calidad de vida y
el nivel de bienestar social que las
administraciones locales quieren para sus
conciudadanos, como son;
 Utilización de bajos índices de
edificabilidad
 Utilización de edificaciones de pocas
alturas
 Incremento de los requisitos de
urbanización; viales mas anchos con
bulevar y aceras muy amplias, amplias
zonas de aparcamientos públicos, sendas
peatonales, carril bici, luminarias de bajo
consumo, depuradoras, saneamientos
separativos, etc.,
 Conexiones de la urbanización con
las redes exteriores como las de tráfico
separado por medio de pasos elevados o
subterráneos, etc.,
 Medidas de sostenibilidad ambiental y
de paisaje, ambos muy convenientes y
necesarios pero que en la mayoría de los
casos suponen sobrecostes.
 La obligatoriedad del CTE que origina
sobrecostes en la edificación
 La eficiencia energética de los edificios
 En su caso la descontaminación de
suelos
 El seguro decenal y la intervención de la
OCT en la revisión del proyecto de
ejecución y en el control de la obra
Todos estos factores de los que solo enunciamos
brevemente una parte, hacen que el
promotor deba analizar con detalle
la viabilidad económica de la
operación a la que dichos factores,
unos y otros, contribuyen en cierta
medida.
Los tiempos en los que los costes no
importaban y, el objetivo principal era la
obtención de solares al precio que fuese, son ya
historias del pasado, que no volverán, dado que
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
el futuro se plantea con una
financiación escasa, muy escasa para
este tipo de operaciones de adquisición y
transformación de suelo. Que exige fuertes
inversiones que solo podrán realizar
promotores muy capacitados y
solventes, que deben actuar de acuerdo a
costes mas un margen de beneficios razonable,
para vender en el mercado los productos
inmobiliarios que produzcan y no, como antes se
hacía que el precio se establecía en la cantidad
máxima que el cliente fuera capaz de financiar.
Así pues, la Administración debería
optar por un cambio de modelo en la
leyes del suelo que en el futuro legisle o en
moderar y seleccionar los parámetros
que quiere dejar invariables, si quiere
contar como hasta ahora con la inestimable ayuda
de los promotores de tipo privado.
De entre los parámetros reseñados debe
reflexionar estableciendo un orden de prioridades
ya que existen algunos que afectan
directamente a los presupuestos
locales destinados al mantenimiento
que se cubren gracias al mantenimiento artificial e
insostenible de la valoración catastral que se aplica
en el IBI y en el IBNU. Y lo es porque si es un
hecho que el precio y el valor de los inmuebles ha
disminuido durante el periodo de crisis como esta
reducción no repercute en el IBI.
Aunque en un futuro Cuaderno dedicado al
modelo económico del proceso de
transformación de suelo, volvamos de forma
pormenorizada sobre el tema, podemos adelantar
que el modelo, tal como está hoy día,
en muchos de los casos, es inviable.
el parámetro
Y, para reducir este problema
que se puede reducir sin menoscabo
de la calidad de vida es la cesión
gratuita de aprovechamiento que de la
horquilla actual de entre el 5 % – 15 % ( o hasta el
EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª
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20 % está permitido en algunos casos),
estimamos que pueda quedarse en una
horquilla de entre el 3 % y el 5 %
Ante esta propuesta algunos responsables de la
administración podrán pensar que como en su día
se fijo porcentaje, será lógico mantenerlo, ya que la
caída de valor de lo que cedemos debe ser para
todos igual, pero esto no es el caso, ya que hay
mas variables que afectan, por ejemplo una
subida del índice de edificabilidad hace que
la cesión sea mayor en volumen y, sin
embargo esta decisión compensatoria si
afecta a la calidad de vida del ambiro de
actuación que lógicamente será menor aunque sea
mejor desde el punto de vista del mantenimiento
de la urbanización. Subir el índice de edificabilidad
en una misma superficie de terreno, hace que la
densidad aumente y el consumo de suelo disminuya
con una bajada de dicho índice. A mas superficie
de suelo consumida mas agresividad del
medio ambiente y mas caro de
mantenimiento y del transporte interior y
exterior.
no van por ahí los
Como ya hemos señalado
tiros de la administración y el País
Vasco en el 2009, y Baleares en 2014,
incrementan el porcentaje de cesión de
aprovechamiento del es el ejemplo de una subida
del 10 % al 15 %
En nuestra opinión no es acertada la subdivisión
que se realiza por tipo de suelo o por habitantes
del municipio, reduciendo este porcentaje ya que
el verdadero sentido de la participación de
la administración en los genéricos del
promotor, es en primer y único lugar la
viabilidad económica de la operación
urbanística.
Sin esta viabilidad no solo no se podría contar con
la iniciativa privada, sino que también seria de
despilfarro que fuera la administración quien la
realizara con dinero del contribuyente.
No obstante el adelanto, volveremos en un
Cuaderno próximo al análisis del Modelo
Económico de la Transformación
Urbanística del Suelo.
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión

Autores
También Co Autores de:
Antonio Caparrós Navarro.
 Blog “El Análisis de
Viabilidad Inmobiliaria“

 Blog “CUADERNOS PRACTICOS

DEL PROMOTOR Y GESTOR
INMOBILIARIO“

 Software de Análisis de
Viabilidad económico-
Ingeniero de Caminos. Licenciado financiera: Gestinmo,
en Ciencias Empresariales. InmoSuelo, InmoExterior,
Licenciado en Derecho. 42 años de InmoFase, etc., a través de
experiencia en el sector Prayde Gestión, SL
Inmobiliario (CALPISA, Telefónica,
GESMADISA). Amplia experiencia  El libro “Manual de
docente (EOI, Univ.Comillas,…) en Gestión Inmobiliaria”, 7ª
temas inmobiliarios ed. del Colegio de
Ingenieros de Caminos,
Canales y Puertos

Juan Fernández Caparrós.

Ingeniero de Caminos. Funcionario

en excedencia. 32 años de
experiencia en los sectores
Informático, Inmobiliario y en la
Administración del Estado.
Director de Prayde Gestión y de
Inversiones Urbanas Reunidas

EL PROMOTOR INMOBILIARIO: CONCEPTO Y OBLIGACIONES Octubre 2016 ed. 2ª Página 42

SINOPSIS.-

SINOPSIS.- .La figura del Promotor Inmobiliario la vamos a ofrecer en tres Cuadernos: el presente, que se
centra en la definición del Promotor y en sus derechos y obligaciones, y dos mas dedicados a las tareas del
promotor y a una descripción de situación de las las empresas inmobiliarias

El promotor Inmobiliario, según la LOE es la Persona física o jurídica, que, en el ejercicio de una actividad
empresarial y profesional, decide, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación

La singularidad del primer Cuaderno, que el lector tiene en sus manos, es la de recoger en un mismo texto
toda la desperdigada legislación que se ocupa de desarrollar su definición, sus obligaciones legales y sus
derechos que como propietario le concede la legislación.

De esta forma creemos facilitar al lector una rápida búsqueda de los referidos temas,

Se realiza una 2ª edición por los cambios habidos en Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre
que aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

PRÓXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.

Cuaderno nº 17.- Tareas del promotor Inmobiliario

Cuaderno nº 22.- Las empresas Inmobiliarias en España: pasado, presente y futuro

Cuaderno nº 31.- Modelo Económico de la Transformación Urbanística del Suelo.

CUADERNOS PRÁCTICOS 2016/16. PROMOTOR OBLIGACIONES