Boleto de compraventa y quiebra

Oponibilidad del boleto de compraventa a través de la verificación de créditos (*)

Por Elena Beatriz Hequera

elenahequera@yahoo.com.ar

PONENCIA

El titular de un boleto de compraventa debe presentarse en el marco del

procedimiento concursal a verificar su crédito, que consiste en una obligación de
hacer la escritura. La ley no establece distinción en cuanto a la naturaleza del
crédito, lo que se traduce en que no sólo se refiere a los créditos dinerarios. La
concurrencia de este tipo de acreedores preserva la transparencia del proceso,
evitando connivencia entre partes que podría desnaturalizar la verdadera
composición del pasivo del deudor. Una futura reforma de la ley debería
establecer expresamente la obligación del adquirente de participar del proceso
concursal, cubriendo la laguna actualmente existente al respecto, evitando
controversias doctrinarias y jurisprudenciales.

Texto completo

INTRODUCCION

Como modo de introducción al tema que vamos a abordar y haciendo un poco de

historia, resumiremos como fue evolucionando los efectos que se le fueron
otorgando al boleto de compraventa frente a la quiebra del vendedor.

El 29-11-67 se dictó el plenario Lozzi Eleodoro c/ Sacha SA s/quiebra (LL 128-

925) por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial (LL 128-925), por
medio del cual se establecía que “no procede la demanda por escrituración de un
inmueble, deducida por el titular del boleto de compraventa, cuando el vendedor,
con posterioridad a su otorgamiento, ha caído en quiebra, aún habiendo mediado
tradición y pago del precio”.

Posteriormente a través de la ley de reformas al Código Civil (ley 17711) se

incorporó el art. 1185 bis en el cual se determinó que “los boletos de compraventa
de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el 25% del precio”. Agrega
que “el juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la
escritura traslativa del dominio”.

Con el tiempo este principio amplio fue restringido por el art. 150, Ley 19551 en el
que se estableció que el art 1185 bis sólo se aplicaría a “inmuebles destinados a
vivienda”. Adelantamos que si bien es muy loable la protección que se pretendió
efectuar de la vivienda, aplaudimos que la ley 24522 haya eliminado esa
restricción, pues violentaba la igualdad de los acreedores, unos de los principios
rectores del derecho concursal, no obstante a que en la actualidad se encuentra
desdibujado el espíritu que guió en sus orígenes.

NATURALEZA DEL BOLETO DE COMPRAVENTA

Respecto a este tópico, las opiniones son dispares.

Tradicionalmente se consideró que ese acuerdo entre vendedor y acreedor, a

veces calificado de “contrato preliminar” o “preliminar de venta” era algo así como
un precontrato, un negocio en cuya virtud los partícipes asumían el deber de
otorgar la escritura que, con más la tradición del inmueble, consumaría la
enajenación.[1]

Al respecto alguna jurisprudencia ha dicho que “el boleto de compraventa

constituye un anteacto o promesa bilateral, que crea la obligación de “hacer
escritura pública” y si es resistida en su cumplimiento por la obligada – puede ser
llevada a cabo por el juez, ya que los arts. 1185 y 1187 del Cód. Civ. Confieren al
boleto de compraventa los efectos que comúnmente se describenm por la doctrina
jurisprudencial como de un contrato preliminar, un contrato que obliga a celebrar
escritura pública.(CC. 19-9-96 , “Solari Bartolomé c/Fornari Juan s/cumplimiento
de contrato”)

Para otros autores, el boleto es una compraventa definitiva, encontrándose en él

los elementos esenciales de un contrato (el consentimiento, la cosa y el precio, y
la causa subjetiva) quedando pendiente la obligación del vendedor de otorgar la
escritura, siendo esta obligación susceptible de cumplimiento específico forzado
por el juez, ante la negativa de una de las partes.[2]

Por nuestra parte creemos que el boleto de compraventa es un precontrato o

anteacto que no produce los efectos de un contrato ya perfeccionado, no transfiere
el dominio sobre la cosa y crea una obligación a cargo del deudor, que es la de
otorgar posteriormente la escritura traslativa de propiedad (arts. 1185 y 1187,
CCiv., entre otros). El simple boleto de compraventa no tiene la suficiente entidad
jurídica para considerar la existencia de un contrato de compraventa, ni por
ejemplo para probar el precio.

FORMALIZACIÓN DE LA OPONIBILIDAD DEL BOLETO DE COMPRAVENTA

FRENTE A LA QUIEBRA DEL VENDEDOR
Estando establecido en la LC 146, 2° parte, que los boletos de compraventa de
inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al
concurso o quiebra del vendedor, nos ocupa ahora determinar cual es la fórmula
habilitante.

En primer lugar se debe establecer si la obligación de escriturar es una obligación

de dar o de hacer.

Algunos autores, sostienen que se trata del cumplimiento de una obligación de dar
para cuya efectivización debe cumplirse el requisito legal de la escritura pública
traslativa del dominio y su inscripción en el registro inmobiliario.[3] En cambio, otro
sector de la doctrina afirman que es una obligación de hacer.[4]

La jurisprudencia dijo:

El acreedor de una obligación oponible al concurso conforme al CCiv 1185 bis y

LC: 150, no está eximido del régimen general de concurrencia oportuna ante el
síndico por la sola circunstancia de que su crédito consista en una obligación de
hacer. Dicho lo cual se sigue que la verificación tardía por la prestación que le es
debida o su demanda posterior por la vía sumaria varios años después de
decretada la quiebra, lo torna pasible de la imposición de costas.(CNCom., Sala C,
“Eminter SRL c/Lanusse Inmobiliaria SA s/quiebra”, 8-2-78).

Cabe admitir la verificación de la obligación de hacer, escrituración de una fracción

de campo, de conformidad con lo dispuesto por la ley 24522: 146, toda vez que
existe boleto de compraventa anterior a la quiebra, y el pago parcial del precio
acordado ha quedado definitivamente acreditado; no obsta a ello la falta de
autorización del juez del concurso preventivo que tramitaran las deudoras para la
celebración de la venta, pues las consecuencias previstas en la ley 24522: 16
resultan operativas con la apertura del proceso y ello nunca aconteció, dado que
fue tenido por desistido antes de que exista pronunciamiento en tal sentido;
tampoco importa óbice para acceder a lo reclamado el conocimiento del estado de
cesación de pagos de la quebradas, pues tal cuestionamiento es, en todo caso,
propio de vía concursal distinta –a la que, en el caso, el funcionario concursal
anunció que acudiría- (CNCom., Sala E, “Crotto de Vignoli Lucía y Crotto María
s/quiebra s/inc. De revisión Gastaldi Horlando y otros”, 2-6-03).

El boleto de compraventa no transmite el dominio sobre el bien, sino que se trata

de una promesa de escrituración –arts. 1184, inc. 1 y 1185 CCiv.-, en
consecuencia, la obligación del imputado era de hacer y no de dar, que son las
amparadas por el tipo penal dela rt. 173, inc. 11 del C.P., de modo que las
obligaciones asumidas por el imputado no generaron un derecho real a favor de
los compradores, sino un derecho personal, asistiéndoles a éstos, además, la vía
civil, mediante juicios de escrituración, suficientes para hacer valer sus derechos.
(C.N. Crim. Sala VI, “Elbert González Palazzo,González”, 23-3-95)

Un sector de la doctrina sostiene que, ante la situación concursal, sucede una

mutación de la pretensión que acompaña la acción individual. Tal mutación
transforma la demanda de cumplimiento de contrato en la “oposición del boleto de
compraventa inmobiliario”, como modo de obtener el reconocimiento de derecho y
la tutela del orden normativo, cuando el proceso concursal sucede. Agrega que la
diferencia con la acción verificatoria es que esta incorpora al acreedor al proceso
concursal; la acción en cambio cuando se intenta en virtud del boleto de
compraventa de inmuebles, lejos de incorporar al comprador, excluye un bien del
activo concursal. El comprador no persigue ser incorporado al estado concursal,
sino, lo contrario, ser excluído de él.[5]

La jurisprudencia de la pcia. de Bs. As., específicamente de Bahía Blanca, C 1°

CC, Sala I, 5-6-80, “Fuertes Salvador y otro c/Codagnone Hnos”., sostuvo que “en
virtud del art. 33, Ley 19551, sólo son pasibles de verificación en los concursos las
obligaciones de dar, sean estas dinerarias o no dinerarias. Y que la obligación de
escriturar encarna una típica obligación de hacer, que como tal, no es verificable
en el concurso”.

Por su parte Tonón expresa que se trata de una excepción al principio concursal
de la suspensión de las ejecuciones individuales, excepción que faculta al titular
del boleto amparado, a obtener el cumplimiento en especie de la prestación que
estaba a cargo del concursado. ( Tonón A. “Los boletos de compraventa de
inmuebles oponibles al concurso: un semillero de problemas”, RDCO, año 15,
Febrero 1982 N° 85, pág. 123)

Tanto el art. 32 (concurso preventivo), como el art. 200 (quiebra) establecen que
“todos los acreedores por causa o título anterior a la presentación en concurso o a
la declaración de quiebra , debe formular el pedido de verificación de créditos”.

Estos artículos hacer referencia al principio concursal de concurrencia de los

acreedores de los acreedores, asegurando el control recíproco de los insinuantes
que garantice un proceso transparente, y la igualdad de los acreedores.

El “deber” no significa que sea obligatorio que todos los acreedores deban
someterse al procedimiento concursal, pero eso si, si lo hacen están constreñidos
a respetar el régimen previsto en el art. 32 y ss LC.

Por ello reprocha Provinciali al régimen de verificación tardía que “falta la garantía
del contradictorio –universal- de todos los interesados. Se deplora como una
laguna de la ley que no haya previsto la posibilidad de extender la impugnación de
los créditos admitidos a los procedimientos de verificación tardía, con la absurda
consecuencia de que el acreedor negligente o malicioso elude, con su retardo, el
control de los otros acreedores”.[6]
La ley no establece expresamente exención alguna de la carga de verificar al
tenedor de un boleto a los efectos de obtener la escritura respectiva.

Por ello la circunstancia de tener que someterse al régimen de concurrencia

previene de alguna manera la existencia de un concilius fraudis entre deudor y
acreedor en orden a por ejemplo exagerar el pasivo. De otro modo, no estaría
conformado correctamente el activo y estaría desvirtuado el informe vertido por el
síndico.

El fin perseguido al firmar un boleto no es el de entregar una suma de dinero sino

que constituye un compromiso a otorgar una escritura, esto es una obligación de
hacer.

Al respecto se dijo que “resulta un preconcepto sin apoyo legal, jurisprudencial, ni

doctrinario, sostener que sólo están obligados a concurrir para verificar sus
créditos, los acreedores de moneda, y no aquellos que requieren una obligación
de hacer” (CNCom., Sala B, “Ríos Jorge O”, 8-10-80 ; del dictamen fiscal).

Y justamente cuando la ley dice en sus arts. 32 y 200 “todos” los acreedores…..,
no se refiere sólo a los acreedores de una suma de dinero. La ley de concursos
señala expresamente las eximiciones al deber de verificar como lo es, por
ejemplo, el caso del art. 16 en cuanto establece que para que proceda el pronto
pago “no es necesaria” la verificación del crédito en el concurso ni sentencia en
juicio laboral previo.

En otros casos sin decirlo expresamente se infiere tal circunstancia como lo es el

procedimiento establecido en caso de ejecuciones por remate no judicial (art. 23)
entre otros.

El titular de un boleto de compraventa debe recurrir al proceso verificatorio, no

para que obtenga el reconocimiento de un crédito dinerario, sino, tal como sucede
en el caso en estudio, para que el juez reconozca su derecho a obtener la
escritura pertinente.

Incluso los acreedores hipotecarios y prendarios que gozan del régimen del
concurso especial (art. 203), previamente deben requerir la verificación de sus
respectivos créditos para continuar con el procedimiento, previo pago de fianza , a
las resultas de la verificación.

A mayor abundamiento en los contratos en curso de ejecución (art. 143, inc. 2°) se
establece que “si está integramente cumplida la prestación a cargo del contratante
no fallido, este debe requerir la verificación en el concurso por la prestación que le
es debida.

Como bien dice el profesor Maffía si “requerir la verificación” se impone como

deber a quien pagó todo, con mayor razón ha de exigirse a quien sólo abonó parte
(el 25%).[7]
Se verifica y es bueno recalcarlo el cumplimiento de una obligación de hacer…. La
escritura. Por ello no se puede reclamar una suma de dinero, salvo la
imposibilidad culposa del deudor en cumplir con su obligación, lo que se traduciría
en una obligación por daños.

Así se dijo que: “procede hacer lugar a la verificación de un crédito originada en un

contrato de compraventa de un inmueble celebrado con el fallido, en razón de que
la escrituración devino imposible por haber sido subastado el bien y adquirido por
compensación en concurso especial promovido por el acreedor hipotecario, por el
importe del precio pactado –abonado en su totalidad- con más los intereses hasta
el decreto de quiebra del primero de los vendedores –ambos fallidos- (CNCom.,
Sala A, “Stolarz Mario c/Szmulewicz Jorge y otro s/sumario”, 8-11-02)

La circunstancia de no especificarse legalmente la imposición de verificar esta

obligación de hacer no genera un régimen de excepción, en el cual se excluya al
comprador de la situación concursal del vendedor.

A través de la concurrencia en el proceso concursal se va a establecer el

reconocimiento judicial de estar o no obligada la masa a cumplir para con la parte
actora una obligación de hacer que tiene directa atingencia con una de las plurales
fases del proceso concursal. (“Gherstenfeld Héctor c/Romani de Scalise Estrella y
otros”, Sala C, 30-4-75)

CONCLUSIONES

-El principio de concursabilidad está previsto expresamente en la LC y Q en sus

arts. 32 y 200, para los concursos y para las quiebras, respectivamente.

-El portador de un boleto de compraventa debe presentarse a verificar su crédito,

esto es el reconocimiento de su derecho a escriturar, en la quiebra del vendedor.
No existe excepción legal a tal obligación, ni interpretación posible que así lo
sostenga.

-La concurrencia del titular del boleto de compraventa evita connivencia entre el
“supuesto” adquirente y el fallido, determinándose con claridad el pasivo.

-La verificación del crédito permite al resto de los acreedores, controlar el proceso,
formulando observaciones, asegurando así la transparencia del trámite.
-Si el contratante no fallido, en los contratos en curso de ejecución (143, inc. 2°LC
y Q), hubiera cumplido íntegramente la prestación a su cargo, deberá requerir la
verificación en el concurso por la prestación que le es debida. Con mayor razón lo
deberá hacer el adquirente de un bien que hubiera pagado, como mínimo, el 25%
del precio.

-El crédito que se verifica, en virtud de la tenencia de un boleto de compraventa,

consiste en una obligación de hacer.

-Cuando la ley establece que todos los acreedores deben presentarse a verificar
su crédito, no se refiere necesariamente a que el mismo consista en una suma de
dinero.

-Entendemos que en una futura modificación de la LC y Q se debería establecer

concretamente la obligación por parte del poseedor del boleto de compraventa de
verificar su crédito en la quiebra del vendedor, en miras de solucionar la
controversia planteada entre la doctrina y la jurisprudencia acerca de si se debe o
no verificar.

ELENA BEATRIZ HEQUERA

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(*) Ponencia presentada en las XI JORNADAS DE INSTITUTOS DE DERECHO

COMERCIAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA (CORRIENTES, 10 y 11 de junio
de 2004)

[1] Osvaldo Maffía, Verificación de créditos, 4° ed., pág. 483, Editorial Depalma

[2] Derecho Concursal, Director: Gómez Leo, Vicedirectora: Liliana Negre de

Alonso, Ed. Rubinzal-Culzoni, Tema: La oponibilidad del boleto de Compraventa
en el concurso y la quiebra por Anahí Cordero, pág. 74

[3] Farina J. “Siempre alrededor del boleto de compraventa frente al concurso del
vendedor”, RDCO, Año 17, Abril 1984, N° 97/98, pág. 55
[4] Rivera Julio César, Instituciones de Derecho Concursal, Tomo 1, Ed. Rubinzal-
Culzoni, pág. 252 y Maffía Osvaldo, Verificación de créditos, págs. 482 y ss, Ed.
Depalma

[5] Garaguso Horacio Pablo, “Verificación de créditos”, pág. 180 y ss, Ed.
Depalma, 1997

[6] citado por Osvaldo J. Maffía en ED, 100-951, “Verificación del derecho a
obtener escritura traslativa del dominio en la quiebra”.

[7] ob. cit. , pág. 494