CONJUNTO ZAFIRO B-VIS PROPIEDAD

HORIZONTAL

REGLAMENTO INTERNO DE CONVIVENCIA

El presente manual de convivencia tiene como objeto garantizar los derechos de

todos los residentes del Conjunto Zafiro B-VIS Propiedad Horizontal, a la luz de
las normas reguladoras del comportamiento y de la disciplina social. El Manual
de Convivencia es un instrumento para propiciar la sana convivencia, la armonía
de los habitantes del conjunto, por medio del cual se establecen normas de
convivencia, seguridad y procedimiento de sanciones.

de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios y residentes a cualquier

título que están obligados a la estricta observación y cumplimiento de la Ley 675,
el Código de Policía y Código de Comercio que regulan el Reglamento de
Propiedad horizontal del CONJUNTO ZAFIRO B-VIS P.H.
 Contenido

INTRODUCCIÓN ................................................................................................... 0
FUNDAMENTOS DE LA VIDA EN COMUNIDAD ................................................... 1
CAPITULO I ........................................................................................................... 2
NORMAS GENERALES ........................................................................................ 2
CAPITULO II .......................................................................................................... 8
DERECHOS Y DEBERES ..................................................................................... 8
CAPITULO III. ....................................................................................................... 11
PROHIBICIONES ................................................................................................. 11
CAPITULO III ....................................................................................................... 19
DE LAS AUTORIDADES Y ÓRGANOS DE CONTROL DE LA COPROPIEDAD.. 19
DE LAS AUTORIDADES DE LA COPROPIEDAD. ............................................... 19
CAPITULO IV...................................................................................................... 24
ZONAS Y BIENES COMUNES ......................................................................... 24
CAPITULO V........................................................................................................ 37
PISCINAS Y ZONA HÚMEDA .............................................................................. 37
CAPITULO VI....................................................................................................... 38
SALÓN SOCIAL, KIOSCO, CANCHA MULTIPLE Y PARQUE INFANTIL ........... 38
CAPITULO VII...................................................................................................... 38
REPARACIONES, REMODELACIONES O MODIFICACIONES .......................... 38
CAPITULO VIII..................................................................................................... 39
DE LOS RESIDUOS ............................................................................................ 39
CAPITULO IX....................................................................................................... 40
FUMIGACIÓN ...................................................................................................... 40
CAPITULO X........................................................................................................ 41
DE LOS EQUIPOS Y LAS INSTALACIONES ....................................................... 41
CAPITULO XI....................................................................................................... 41
DE LOS TRASTEOS............................................................................................ 41
CAPITULO XII...................................................................................................... 42
DE LA CORRESPONDENCIA ............................................................................. 42
CAPITULO XIII..................................................................................................... 43
VENTA, ARRENDAMIENTO, CAMBIO DE RESIDENTE ..................................... 43
CAPITULO XIV .................................................................................................... 44
EXPENSAS COMUNES Y EXTRAORDINARIAS ................................................. 44
CAPITULO XV ..................................................................................................... 46
EXPENSAS COMUNES Y EXTRAORDINARIAS ................................................. 46
CAPITULO XVI .................................................................................................... 48
DEL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES PECUNIARIAS ......................................................................... 48
CAPITULO XVII ................................................................................................... 48
PROCEDIMIENTO DEL PAGO DE LA CUOTA .................................................... 48
DE ADMINISTRACIÓN Y COBRO JURÍDICO ..................................................... 48
CAPITULO XVIII .................................................................................................. 51
RESPECTO DE LAS EXPENSAS Y SEGUROS. ................................................. 51
CAPITULO XIX .................................................................................................... 51
MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS .......................... 51
CAPITULO XX ..................................................................................................... 52
MULTAS y/o SANCIONES ................................................................................... 52
CAPITULO XXI .................................................................................................... 62
DISPOSICIONES FINALES ................................................................................. 62
 INTRODUCCIÓN

Vivir en comunidad sin tener la posibilidad de elegir a nuestros vecinos, es un reto de

tolerancia: la base de la convivencia está relacionada con el respeto hacia los demás, el
reconocimiento de sus espacios y sus valores, en aceptar la diversidad y la pluralidad en la
forma de asumir y vivir la vida cotidiana

El presente reglamento ha sido elaborado de conformidad con las disposiciones que regulan
el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia Ley 675 de 2001, de acuerdo con las
necesidades de la Copropiedad y es complementario al Reglamento de Propiedad Horizontal.

El contenido del presente REGLAMENTO INTERNO DE CONVIVENCIA es de obligatorio

cumplimiento para todos los propietarios, arrendatarios, residentes a cualquier título,
trabajadores y visitantes de las zonas privadas y comunes de los inmuebles del
Conjunto Zafiro B-VIS Propiedad Horizontal, ubicado en la Carrera 98B # 60-115 Ciudad
Meléndez, de la ciudad de Cali, entidad de carácter civil y sin ánimo de lucro.

Los deberes y comportamientos que favorecen la convivencia de los residentes de la

Copropiedad establecidos en algunas disposiciones de este REGLAMENTO INTERNO DE
CONVIVENCIA, tienen una finalidad pedagógica, preventiva y reparadora y deben ser
observados por todos.

El manual de convivencia es una herramienta utilizada por el Comité de Convivencia,

Administrador, Consejo de Administración, propietarios, tenedores, etc, que resulta útil para
fijar reglas y principios encaminados a garantizar una sana convivencia, y para que ello sea
efectivo, no sólo contiene conductas a evitar, sino las sanciones cuando se incurre en lo que
se ha querido evitar que afecte la armonía y convivencia en comunidad.

Es necesario que toda la copropiedad comprenda que las normas de convivencia

ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan conflictos, minimizan los riesgos
de accidentes, mejoran las condiciones de salubridad, facilitan una relación amable,
respetuosa y pacífica entre vecinos y garantizan la valorización de la propiedad, entre
otros beneficios.

En consecuencia y con el fin de que todos los propietarios y residentes a

cualquier título, dispongan de una herramienta que les permita recordar las normas
mínimas que deben observar en relación con los demás residentes y con los bienes
y zonas comunes del Conjunto, se considera necesario recopilar dichas normas en
el siguiente Reglamento Interno de Convivencia, sin perjuicio del Reglamento de
Propiedad Horizontal, que aparece en las escrituras del Conjunto Zafiro B-VIS
Propiedad Horizontal. En este orden, éste Reglamento Interno de Convivencia amplía
y precisa las normas bajo los preceptos de la Ley 675 de 2001 (Ley de propiedad
0
horizontal en Colombia).

Todo residente se hará responsable por los daños que cause en él o sus invitados a los bienes
comunes; estos daños serán valorados y facturados por la administración al residente, previa
notificación por escrito. En cualquier circunstancia, el residente al autorizar el ingreso de un
visitante es responsable del comportamiento de su visita, la cual deberá someterse al
presente manual.

La Asamblea General de Copropietarios tiene la facultad de modificar, adicionar o suprimir

normas del presente Reglamento de conformidad con lo estipulado en el Manual de
Propiedad Horizontal y en las leyes sobre la materia. La aplicación del presente
REGLAMENTO INTERNO DE CONVIVENCIA rige a partir de la fecha de su aprobación por
Asamblea.

El CONJUNTO ZAFIRO B-VIS P.H., acatará todas las normas que el gobierno Nacional,
Departamental o Municipal, las Autoridades o la Ley establezcan sobre el Medio Ambiente, Código
Nacional de Policía y demás Norma cívicas y educativas que propicien la buena y sana
convivencia.
Los residentes del CONJUNTO ZAFIRO B-VIS P.H., en su calidad de Copropietarios,
Arrendatarios o tenedores a cualquier título, y los invitados por los anteriores, deben
comprender que las normas de convivencia ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan
conflictos, minimizan los riesgos de accidentes y catástrofes, mejoran las condiciones de
salubridad, facilitan una relación amable amistosa y pacifica con sus vecinos y entre otros,
garantizan la valorización de la propiedad. Como puede observarse, son razones prácticas

FUNDAMENTOS DE LA VIDA EN COMUNIDAD

1. Aprender a No Agredir al Otro. Esta es la Base de todo modelo de convivencia
social.
2. Discutir y defender nuestro punto de vista sin herir al otro.
3. Ser fuertes sin perder la ternura y la compasión por el otro.
4. Reconocer que los demás son diferentes y pueden ser nuestro complemento o
nuestro opositor, pero no nuestro enemigo.
5. Aprender a Comunicarnos. Esta es la Base de la autoafirmación personal y grupal.
6. Expresar nuestros puntos de vista, pero también escuchar el de los otros, así habrá
reconocimiento mutuo.
7. Reconocer y estar conscientes de que el medio básico del reconocimiento es la
conversación.
8. Recordar que una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir.
9. Aprender a interactuar. Esta es la Base de los modelos de relación social.
10. Aprender a comunicarnos con los otros, reconociendo los sentimientos y los
mensajes de ellos y logrando que se reconozcan los suyos.
11. Compartir con los otros aceptando que ellos están con nosotros en el mundo,
buscando y deseando ser felices y aprendiendo también a ponerse de acuerdo y a
disentir, sin romper la convivencia.
1
 12. Debemos disfrutar la intimidad y amar a los otros.
13. Aprender a percibirnos y a percibir a los otros como personas que evolucionan y
cambian en sus relaciones guiados por los Derechos Humanos.
14. Debemos aprender a decidir en grupo. Esta es la Base de la política y de la
economía.
15. Debemos lograr la decisión de grupo a través de la concertación.
16. Entender que la concertación es la selección de un interés compartido, que al
ubicarlos, fuera de cada uno de nosotros, hacemos que nos oriente y nos obligue a
todos los que lo seleccionamos.
17. Debemos buscar la participación directa o indirecta de todos a los que van a
comprometer la decisión. La concertación genera obligación y sirve de orientación
para el comportamiento. El grado de convivencia de una sociedad depende de su
capacidad de concertar intereses de una forma participativa a todo nivel.
18. Debemos aprender a cuidarnos. Esta es la Base de la autoestima y el respeto.
19. Debemos cuidar, proteger y respetar nuestra vida y la de nuestros semejantes.
20. Debemos preocuparnos por cuidar nuestro bienestar físico y psicológico y de los
demás.
21. Debemos por tanto, rechazar los actos violentos contra nosotros mismos y los
demás.
22. No hacer justicia por mano propia.
23. Debemos aprender a cuidar el entorno.
24. Debemos aceptar que todos somos parte de la naturaleza y el universo, pero que
en ningún momento, somos superiores a ellos. No somos los “amos de la
naturaleza”.
25. Debemos preservar y hacer buen uso de los recursos naturales.
26. Debemos aprender a valorar el saber cultural. Esta es la Base de la evolución social
y cultural.
27. Debemos valorar nuestras costumbres, tradiciones e historia.
28. Entender que el ser humano no solo evoluciona biológicamente, sino que también
cambia a medida que su cultura se transforma.
29. Y por último, comprender que nuestros saberes y conocimientos son tan válidos e
importantes como los de los otros.

CAPITULO I
NORMAS GENERALES

ARTICULO 1: OBJETO: El presente Reglamento Interno de Convivencia conjuntamente con

el Reglamento de Propiedad Horizontal, regula la forma especial de dominio denominada
propiedad horizontal en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin
de garantizar la seguridad, salubridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos
a ella, así como la función social de la copropiedad, las obligaciones y responsabilidades de
los residentes.

En tal virtud, la finalidad de este reglamento es lograr describir de una manera clara y sencilla

2
los derechos y obligaciones recíprocas de los copropietarios de la copropiedad y de los futuros
adquirientes o tenedores a cualquier título y de los que por cualquier concepto o circunstancia
usan las unidades de la copropiedad. Todo para vivir en paz y cordialidad.

ARTÍCULO 1. OBLIGATORIEDAD: El presente Reglamento Interno de Convivencia tendrá

fuerza obligatoria para todos los copropietarios, residentes y usuarios u ocupantes o cualquiera
otra persona que habite las unidades privadas, sin tener en cuenta el tiempo de permanencia
en el mismo, desde el momento que sea aprobado por la Asamblea General de conformidad
con las atribuciones conferidas por el reglamento de propiedad horizontal.

Los residentes deben acatar las observaciones respetuosas que les hagan los empleados al
servicio de la unidad sobre medidas de seguridad, control, mantenimiento y comportamiento
contenidas en el presente reglamento o en circulares de la administración o del Consejo de
Administración.

“PARÁGRAFO 1. La Asamblea General de Copropietarios se reserva el derecho de modificar

o renovar el presente reglamento y adoptar las normas adicionales en la medida en que sean
necesarias para el bienestar de sus ocupantes y de la copropiedad.”

ARTÍCULO 2. PRINCIPIOS: Son principios orientadores del presente reglamento los definidos
por la Constitución Nacional, de conformidad con su artículo 4º, donde afirma: “La constitución
es norma de normas. En todo caso la incompatibilidad entre la Constitución y la Ley u otra
forma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales”, tales como:

1. Función Social y Ecológica de la Propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal

deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán
ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.

2. Convivencia Pacífica y Solidaridad Social. Los reglamentos de propiedad horizontal

deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y
solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.

3. Respeto de la Dignidad Humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las

actuaciones de los integrantes de los órganos de administración, así como las de los
copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.

4. Derecho al Debido Proceso. Las actuaciones de la Asamblea o del Consejo de

Administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de
defensa, contradicción e impugnación.

3
 5. Primacía del interés público y comunitario sobre el particular. Al afirmar la
preponderancia del interés público o social sobre el particular y en caso de contradicción
entre ambos este último debe ceder ante el primero.

6. La prevalencia de los derechos de los niños.Los niños además de ser titulares de los
derechos que tienen todas las personas, establecidos en las diferentes declaraciones
de Derechos Humanos, las constituciones y las leyes, gozan de una protección
específica a sus derechos, acorde con las necesidades propias de su proceso de
Crecimiento y Desarrollo, que busca garantizarles unas condiciones de existencia
dignas, los Derechos del Niño, aparte de ser un consenso universal de carácter
normativo, son observados también como un proyecto ético y político, que busca
construir un mundo más justo, a partir del principio fundamental de proteger la base de
la sociedad. Por lo tanto, los niños tienen derecho a un nivel de vida adecuado para su
desarrollo físico, mental, espiritual, moral y social y los padres tienen la responsabilidad
primordial de proporcionar condiciones de vida adecuadas.

7. El respeto a los derechos humanos. Los derechos humanos son normas y principios
que deben orientar el papel de todos los individuos dentro de su rol social, a fin de
construir medios democráticos de acceso a la riqueza, a las oportunidades de
educación, salud, seguridad social y empleo. Es esencial tener en cuenta la debida
aplicación y respeto de los derechos humanos, y otro, el de conocer la importancia que
tiene para el ordenamiento jurídico dentro del marco de respeto a los derechos
fundamentales.
8. La libertad y la autorregulación. Aunque la libertad se puede leer desde la perspectiva
de los derechos, también se puede comprender desde el punto de vista de la
autorregulación, es decir, “entre más me autorregulo más libre puedo ser, porque la
sociedad tendrá menor necesidad de someterme a la presión de las sanciones”. La
ampliación de la autorregulación y de la mutua regulación gracias a la cual la gente se
comporta bien –por su propia iniciativa o por control social- es una ampliación de la
libertad.

9. La moralidad. Es la copropiedad de principios, valores y virtudes fundamentales

aceptados por la generalidad de los individuos, que deben informar permanentemente
las actuaciones de los individuos, con el fin de lograr la convivencia de sus miembros,
libre, digna y respetuosa, así como la realización de sus asociados tanto en el plano
individual como en su ser o dimensión social.

10. Respeto de la Privacidad. Se debe garantizar que la información sobre los individuos
no será divulgada ni compartida sin la aprobación específica de los participantes.

ARTÍCULO 3. UBICACIÓN: El lote de terreno sobre el cual se ha construido el CONJUNTO

ZAFIRO B-VIS PROPIEDAD HORIZONTAL está ubicado en Cra. 98B # 60-115 del Municipio
4
de Santiago de Cali, Departamento del Valle del Cauca.

ARTÍCULO 4. REPRESENTACIÓN LEGAL: Está a cargo del Administrador, persona

designada y elegida por el Consejo de Administración para que por los periodos que el Consejo
contrate o convenga, administre, vigile y controle los bienes de propiedad común así como los
servicios comunes de la copropiedad.

En tal virtud, el administrador de la copropiedad deberá velar por el cabal cumplimiento de las
normas establecidas en el presente reglamento. Toda queja concerniente a la mala conducta
o infracción del presente Reglamento debe ser reportada por escrito al administrador de la
copropiedad.

ARTÍCULO 5. DE LA NORMATIVIDAD Y SU ANALOGIA. Los propietarios, residentes y

usuarios de la Copropiedad declaran incorporadas a este Reglamento todas las disposiciones
de la Ley 675 de 2.001 que le son aplicables. Cuando no se encuentre norma expresamente
aplicable en el presente Reglamento Interno de Convivencia o en el Reglamento de Propiedad
Horizontal a un caso determinado se aplicará en su orden al caso controvertido las normas
que mencionaremos, así como todas las demás disposiciones por analogía:

1. Las decisiones de la Asamblea General de Copropietarios adoptadas de acuerdo con

los requisitos establecidos en el Reglamento de Propiedad, el presente Reglamento y
la Ley.
2. Las normas del presente Reglamento que regulen situaciones análogas, siempre que
no sean contrarias a las normas imperativas contenidas en la Ley 675 de 2001, ni se
trate de normas de carácter sancionatorio.
3. Las normas que regulen situaciones similares de carácter especial que tengan que ver
con el Régimen de la Propiedad Horizontal.
4. Las disposiciones del Código Civil, acerca del régimen de comunidad para el caso de
División de la Propiedad Horizontal por extinción total o parcial.
5. Las demás disposiciones del Código Civil.
6. Las disposiciones del Código General del Proceso, para la solución de conflictos y
controversias, cuando se acuda a las instancias judiciales.
7. Las disposiciones del Código General del Proceso, para efectos de las impugnaciones
a Actas de Asamblea de Propietarios e impugnación por sanciones por incumplimiento
de obligaciones no pecuniarias, cuando se acuda a las instancias judiciales.
8. Ley 95 de 1.890 o en las normas que la reglamenten, modifiquen o adicionen, del
Régimen del Administrador en la Comunidad.
9. Las demás normas del Código General del Proceso que sean aplicables a cada caso
controvertido.
10. Las normas Urbanísticas, de seguridad y sismo resistentes.
11. Las normas del Código de Comercio.
12. La Ley de la Infancia y la Adolescencia.
5
 13. Las normas del Código de Policía, Penal, de Salubridad, contable, Tributario, etc.
14. La Jurisprudencia.
15. La Doctrina.
16. Las demás normas que regulen casos o situaciones similares por vacíos en la
legislación, incluida la costumbre.

“PARÁGRAFO 1 En la aplicación del Reglamento y cualquier norma legal de acuerdo con este
orden jerárquico, deberá primar la constitución política de Colombia y demás normas de
carácter especial que contengan derechos no renunciables. En ese orden de ideas, las
Sentencias de los Jueces de la República y de la Honorable Corte Constitucional con efectos
ERGA OMNES, es decir, para todos los habitantes del territorio, serán de obligatorio
cumplimiento, cuando contraríen, modifiquen o amplíen el Reglamento de Propiedad
Horizontal o el presente Reglamento.”

ARTÍCULO 6. DIVULGACIÓN: Es responsabilidad de los copropietarios dar a conocer el

presente reglamento a los residentes, huéspedes y/o arrendatarios de su unidad privada,
a sus visitantes y a los empleados a su servicio y velar por el cumplimiento de las
normas definidas.

ARTÍCULO 7. SOLIDARIDAD: Todo propietario de una Unidad Privada, es

solidariamente responsable del comportamiento de sus residentes, huéspedes,
empleados e invitados y de los daños que estos ocasionen en los bienes
muebles e inmuebles de la copropiedad a las personas Residentes en el Conjunto
Zafiro B-VIS Propiedad Horizontal (responsabilidad civil extracontractual).

ARTÍCULO 8. DEFINICIONES:

1. RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema Jurídico que regula el

sometimiento a propiedad horizontal de un Conjunto, construido o por construirse.
2. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y
obligaciones específicas de los copropietarios de un Conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal.
3. CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantado sobre
uno o varios lotes de terreno, que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general,
como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías,
entre todas. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o
industria, estructuralmente independientes.
4. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio
particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la
normatividad urbanística vigente.

6
 5. ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensión superficiaria cubierta de cada bien y de
dominio privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de
conformidad con las normas legales.
6. ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión superficiaria privada semidescubierta, o
descubierta, de dominio privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de
sus linderos, de conformidad con las normas legales.
7. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente
delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento
exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
8. BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que
por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de
dominio particular.
9. BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia,
estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los
imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás
tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes
esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de
servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables
para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios
públicos, las fachadas y losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
10. EXPENSAS COMUNES NECESARIAS: Erogaciones necesarias causadas por la
administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la
existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.
Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el
mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes
comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
ARTICULO 9.Cuando se presenten las autoridades en cumplimiento de una orden
judicial o administrativa, si el residente no se encuentra en el CONJUNTO
RESIDENCIAL o no acepta el ingreso de las autoridades, se obrará de acuerdo a
lo establecido por la Ley.
ARTICULO 10. Es obligatorio asistir a las Asambleas de copropietarios. Se darán 30 minutos
después de la hora de citación para verificar quórum y se llamará lista al final de la
Asamblea.
ARTICULO 11. Los copropietarios que no se encuentren al día por concepto de
cuotas de administración (ordinarias o extraordinarias), multas o por cualquier otro
concepto, deberán asistir a la Asamblea aunque su participación será con voz más
no con voto dentro de la misma.
ARTICULO 12. El copropietario que no pueda asistir a la Asamblea puede delegar
su representación en otro copropietario, manifestación que deberá presentarse por
7
escrito con la aceptación y firma de ambas partes (representado y representante),
en formato entregado por la Administración para tal fin. Un copropietario sólo puede
representarse a sí mismo y máximo a un copropietario más.
ARTICULO 13. El Consejo de Administración analizará propuestas para adicionar o
modificar normas al presente Reglamento Interno de Convivencia y las presentará
a la Asamblea para que ésta las deje en firme, modifique o rechace en reunión de Asamblea.

.
CAPITULO II
DERECHOS Y DEBERES

ARTICULO 9. DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS Y RESIDENTES: Los Derechos de

los Copropietarios o Residentes en la Propiedad Horizontal, además de los propios de todos
los ciudadanos, son los que permiten el uso y disfrute de la unidad privada y de todas las zonas
comunes de la Copropiedad.
La descripción de los Derechos, Obligaciones y Prohibiciones, se encuentran en el Capítulo II
del Reglamento de Propiedad Horizontal del CONJUNTO ZAFIRO B-VIS P.H., en la Ley 675
de 2001, en sus decretos Reglamentarios, en fallos de la Corte Constitucional y en general en
la legislación colombiana.
Encontramos entonces, que el Propietario tendrá sobre su unidad privada un derecho de
dominio exclusivo, por lo que podrá enajenar, gravar, dar en anticresis, arrendamiento o ceder,
la tenencia de su unidad privada (apartamento), a cualquier título. Existen, sin embargo,
límites a este derecho, impuestos por las leyes y los reglamentos, especialmente en lo que se
refiere al "uso exclusivo" para el que fue construido el inmueble. De esta forma, si usted
adquirió una unidad privada en el CONJUNTO ZAFIRO B-VIS P.H., no puede destinarlo a
oficina, local comercial, ni ningún otro uso diferente a la naturaleza y destinación en la forma
prevista tanto en el Reglamento de Propiedad Horizontal, como en la Ley.

1. Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía de su unidad privada de acuerdo con las
normas vigentes, las disposiciones del Reglamento de Propiedad Horizontal y de este
Manual de Convivencia, pero dentro de las limitaciones expresadas en los mismos. De
la misma manera tiene derecho a usar y servirse de los bienes comunes, siempre que
lo haga según la naturaleza, destino ordinario y reglamentación de los mismos, y sin
perjuicio usos legítimos de los demás copropietarios, residentes, tenedores o usuarios.
2. Que la Administración del CONJUNTO ZAFIRO B-VIS P.H. y sus órganos de
administración y dirección garanticen el derecho a la seguridad, independencia,
tranquilidad y respeto de cada uno de los bienes privados. La seguridad de la
Copropiedad, se ofrecerá mediante un servicio permanente de vigilancia prestado por
personal calificado, apoyándose en los recursos humanos y/o tecnológicos que
aprueben la Asamblea General de Copropietarios, o en su representación el Consejo
de Administración, o la Administración; así mismo el copropietario y/o residente tiene
derecho a solicitar la asistencia u orientación de los órganos antes nombrados o acudir
a la autoridad competente, para solucionar casos relacionados con la paz, tranquilidad
y sana convivencia de la copropiedad, como también exigir iniciar el proceso para la
8
 aplicación de multas o sanciones a cargo del infractor, sea copropietario, arrendatario
o usuario de las unidades privadas: cuando alguno de estos violen el presente Manual,
el reglamento de Propiedad Horizontal o las Leyes de la República.
3. Ser respetado en su dignidad cualquiera sea su posición económica, social, sexo,
formación académica o creencia religiosa.
4. El copropietario y/o residente, tiene derecho a llevar al Consejo de Administración
ideas, planes y fórmulas que posibiliten un más alto bienestar a la Copropiedad y la
mejora en la calidad de vida de los Copropietarios y o Residentes.
5. El Copropietario y/o Residente, tiene derecho a discrepar, en forma respetuosa,
cuando no haya claridad en la aplicación de las Norma, o cuando no esté de acuerdo
en la aplicación de las sanciones impartidas por los órganos de Administración y
Dirección. Para estos casos se tendrá como norma el respeto por el debido proceso y
por los diferentes derechos constitucionales que amparan a cualquier ciudadano
colombiano.
6. Derecho a elegir y a ser elegido
.
ARTICULO 10 DEBERES DE LOS COPROPIETARIOS, RESIDENTES Y TENEDORES:
Cada Copropietario será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el
uso o goce de su unidad privada a cualquier título, con sus actos u omisiones, en especial
por las multas y sanciones que la Administración imponga al usuario por la violación de las
Leyes, de este Reglamento Interno de Convivencia, o del Reglamento de Propiedad
Horizontal, ya que sus normas obligan no solamente al Propietario sino a las personas que
con él conviven, que a su nombre ocupan la respectiva unidad privada, que sin residir en el
Conjunto han sido autorizadas para ingresar o permanecer temporalmente en la respectiva
unidad privada y que individualmente o en compañía de los otros residentes de la unidad
privada usan o permanecen transitoriamente en las zonas comunes del CONJUNTO ZAFIRO
B-VIS P.H...

1. Usar los bienes privados de acuerdo con su naturaleza y destinación, de forma prevista
en el presente Manual, en el Reglamento de Propiedad Horizontal o en las Leyes de
la República, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad de
la Copropiedad, producir ruidos, molestias o actos que perturben la tranquilidad de los
demás Propietarios y/o residentes. Así mismo actividades que riñan con las buenas
costumbres, la moralidad y la salubridad. La falta a esta norma acarrea multa grave.
2. Los copropietarios y/o residentes deben ejecutar de inmediato las reparaciones en sus
unidades privadas, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro de la unidad
privada, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al Conjunto residencial o a los bienes
que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las
personas por las que deba responder.
3. Se debe mantener asegurada su unidad privada contra incendio y terremoto, por un
valor que permita su reconstrucción en caso de siniestro.
4. En las ausencias se deberán desconectar los aparatos eléctricos o bajar los tacos de
los fusibles de energía, cerrar los registros de gas natural y agua, a fin de evitar
accidentes y costos de reparaciones causados por una imprevisión.
9
5. No se deben acumular basuras en las unidades privadas, ni en las zonas comunes de
la Copropiedad; estas deben ser retiradas por los residentes de manera oportuna en
bolsas de polietileno de tamaño apropiado que quepa en el shut y debidamente
anudada, o llevada a la unidad de abastecimiento de residuos (UAR) o cuarto de
basuras asignado. Las bolsas de basuras no deben dejarse en los pasillos, en los
tarros de basura instalados al ingreso de cada Torre, ni dentro de los carros de
mercado o en otras zonas comunes, como los jardines, parqueaderos, o demás zonas
comunes de la Copropiedad. Multa Moderada
6. Los copropietarios y/o residentes deberán informar a la Administración en caso de
presentarse dentro de su unidad privada alguna enfermedad contagiosa o de alto
riesgo para los residentes y deberá desinfectar adecuadamente su unidad privada a
satisfacción del Administrador y de las Autoridades Competentes.
7. Si un Copropietario y /o residente tiene intención de ausentarse por un periodo mayor
de una semana, deberá informar por escrito a la Administración la fecha de salida y de
regreso, indicando el nombre, dirección y teléfono de una persona o firma responsable
a quien pueda avisarse en caso de que, durante su ausencia, surja una situación que
afecte la unidad privada o los intereses de los demás residentes.
8. Se debe evitar hacer ruido sobre los pisos, con acciones como el taconeo, saltos,
descarga o deslizamiento de objetos. Así mismo, se deben evitar los escándalos,
gritos, televisores o radios a alto volumen, pitos, en especial en la madrugada o altas
horas de la noche.
9. Toda persona que vaya a ocupar un bien privado, distinta del propietario,
deberá presentar a la Administración una carta en la que se pacte que el
arrendatario u ocupante a cualquier título conoce y se obliga a respetar y
cumplir el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Reglamento Interno de
Convivencia del Conjunto Zafiro B-VIS Propiedad Horizontal.
10. En situaciones como daños en bienes comunes ocasionados desde los
bienes privados o viceversa, se debe permitir el ingreso del Administrador
(a) o de un comité de observación imparcial delegado por el Consejo de
Administración, al bien privado para evaluar el problema.
11. Las observaciones presentadas por el Administrador y a través del personal
al servicio del Conjunto Zafiro B-VIS Propiedad Horizontal sobre aspectos de
seguridad, salubridad, normas de control y todas aquellas normas aprobadas
por Asamblea o emitidas en circulares aprobadas por el Consejo de
Administración deberán ser acatadas por los propietarios, huéspedes, visitantes,
residentes y/o arrendatarios.
12. Toda denuncia por incumplimiento de las normas o por cualquier situación que
afecte a los propietarios, residentes y/o arrendatarios o a su unidad privada
deberá ser comunicada por escrito a la Administración del Conjunto o
reportada al guarda en la portería solicitando a la vigilancia dejar el registro
correspondiente en la minuta de la Administración o bitácora de la Vigilancia.
13. Los Propietarios, huéspedes, visitantes, residentes y/o arrendatarios, deben
aceptar las observaciones que se les hagan sobre medidas de seguridad,
comportamiento, control y mantenimiento contenidos en las presentes normas o
circulares del Consejo de Administración y/o de la Administración.
10
 14. Todos los Copropietarios y/o residentes deben atender con su propio pecunio el
mantenimiento del cielo raso y paredes, tabiques divisorios, puertas y ventanas; así
como reparar a sus expensas los defectos que se ocasionen en las paredes
inmediatamente superiores, inferiores o colindantes a su unidad privada, que se
produjeren por rupturas de colectores de aguas negras o tubería de agua potable,
que no fueren de uso común y ocurridas en su unidad privada por reformas,
reparaciones, accidentes de cualquier naturaleza, abandono, imprudencia de los
residentes y/o usuarios o normal deterioro. Igual obligación cobijará a los
copropietarios y/o residentes cuando se produzcan humedades, por no mantener las
instalaciones respectivas en debidas condiciones, por encontrarse deshabitada la
unidad privada, o por no haber procedido con la prudencia requerida al efectuar las
reparaciones, manteniendo el respectivo inmueble en las mejores condiciones de
higiene, limpieza, conservación y seguridad. En caso contrario, la Administración
procederá a reparar el daño y cargará el valor total de la reparación al Copropietario
y/o residente que no cumplió con su obligación y tiempo sin perjuicio de la aplicación
de las multas, sanciones e indemnizaciones que este incumplimiento demande
15. Los padres de familia, adulto responsable o tutores de los menores de edad
colaborarán para controlar el comportamiento de sus hijos para así no poner en
riesgo su integridad física, ni la seguridad y tranquilidad de los residentes
16. Los padres de los menores de edad responderán por los daños materiales que
se causen en las zonas comunes máximo en los siguientes 05 días
calendarios. El costo de la reposición o la reparación, en caso que no se
responda directamente, se cobrará en la factura de Administración.
17. El copropietario debe ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados,
incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión
pueda ocasionar perjuicios al Conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los
daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
18. Los padres de los menores de edad deberán colaborar y se harán responsables
de que a partir de las 10:00 p.m. los días Viernes, Sábado y Domingos (cuando
el Lunes sea Festivos) finalicen los juegos en las zonas comunes, de Lunes
a Jueves y Domingo será máximo hasta las 9:00 pm, para no incomodar el
descanso de los demás residentes.
19. Las bicicletas, triciclos, patines y juguetes en general son responsabilidad de sus
propietarios, y no deben abandonarse en las zonas comunes obstruyendo la circulación
de las personas y vehículos

CAPITULO III.
PROHIBICIONES

Establecidas para los copropietarios de las unidades privadas y los residentes u ocupantes de
las unidades privadas a cualquier título, además de las contenidas en el Reglamento de
Propiedad Horizontal

11
ARTICULO 11. Las unidades privadas que conforman el Conjunto ZAFIRO B-VIS P.H. están
destinadas exclusivamente para vivienda familiar. Se prohíbe instalar en ellas actividades
comerciales como venta de bebidas o alimentos u oficinas. No se permiten tiendas en las
unidades privadas. Se prohíbe el alquiler de los apartamentos por horas, días o semanas,
cualquier evidencia de esto será considerada una falta grave, deberá ser reportado al
ministerio de turismo o a la entidad competente por parte del administrador y será sancionado
con la multa más alta permitida normativamente.
ARTICULO 12. No se permite a ningún Copropietario y/o residente o sus visitantes realizar
ventas o encuestas de interés particular con fines de mercadeo o comercial, en el Conjunto
Residencial sin conocimiento y autorización de la Administración o que siendo autorizado por
la Administración perturbe la tranquilidad o ponga en peligro la seguridad de los residentes
o el estado y mantenimiento de los bienes comunes del Conjunto Residencial.

ARTICULO 13. No se permite realizar conexiones de acueducto y energía de manera directa

en las unidades privadas, ni tomar estos servicios desde las zonas comunes para realizar el
aseo o acondicionamiento de los mismos. El incumplimiento acarrea multa muy grave
ARTICULO 14. No ejecutar modificaciones internas que cambien los diseños estructurales;
cualquier reforma como mínima que parezca deberá ser aprobado por la Asamblea General
de Propietarios basada en un concepto técnico, que garantice que no se afecta la solidez y
estructura de la construcción de la respectiva Torre. La falta a esta norma acarrea multa muy
grave
ARTICULO 15. Está prohibido realizar construcciones como sótanos o cerramientos totales
en las unidades privadas o en los bienes comunes de uso exclusivo (balcones) de las
unidades privadas de los primeros pisos y construcciones o elevar pisos en las unidades
privadas de los últimos pisos que perjudiquen la solidez de la estructura o afecten la estética
de la Torre. La falta a esta norma acarrea multa grave
ARTICULO 16. Está prohibido cambiar el color de las paredes, barandas y modificar el diseño
de los balcones privados de las unidades privadas ubicados en las diferentes fachadas del
conjunto residencial, estos no se podrán cerrar, ni ampliar, ni unir o integrar al interior de las
unidades privadas eliminando la puerta o puerta ventana que los separa; deberán conservar
el diseño original del proyectista del Conjunto Residencial. La falta a esta norma acarrea
multa grave
ARTICULO 17. Está prohibido cambiar el tipo de ventanas y vidrios existentes, modificando
su diseño, color o aumentando o disminuyendo su número. No se permite polarizar, gravar
los vidrios de las ventanas en especial los de las fachadas externas del Conjunto Residencial
porque afectan la estética y diseño de la Copropiedad. Tampoco se permite cambiar o
modificar el diseño, color, material y calidad de la puerta de entrada a la unidad privada. En
caso de ser indispensable y lo autorice la Asamblea General de Copropietarios estas obras
se realizarán en conjunto bajo la dirección y vigilancia de la Administración. La falta a esta
norma acarrea multa grave
ARTICULO 18. Está prohibido instalar los aires acondicionados en las unidades privadas,
puesto que los apartamentos del proyecto Zafiro no fueron diseñados para que se instalen
aires acondicionados, ya que los muros de los apartamentos son estructurales y no deben
ser intervenidos, ni ranurados ya que afectaría la estabilidad del edificio, adicionalmente las
instalaciones eléctricas que se entregan son para manejar voltajes de 110 V, no se
12
contemplan voltajes de 210, lo que implicaría un cambio en el diseño eléctrico aprobado
originalmente.
ARTICULO 19. No se permite hacer ranuras, ni demoliciones para pasar los ductos de
instalación del aire acondicionado, cualquier modificación adicional debe hacerse mediante
un cielo falso, ya que las paredes del apartamento están totalmente construidas en concreto
reforzado y cumplen con una función estructural. Únicamente se pude utilizar taladro para
colocar los chazos correspondientes al peso del elemento que se coloque sobre el muro.
Multa grave. (esta información fue suministrada a cada propietario, en el Manual de
Propietario entregado por la constructora el día que se hace la entrega del apartamento en la
pag 18)
ARTICULO 20. No se permite la instalación de rejas de seguridad en las unidades privadas
que no sean de acuerdo al diseño, color, material y ubicación aprobado por la Asamblea
General de Copropietarios. La falta a esta norma acarrea multa grave
ARTICULO 21. En los primeros y segundos pisos, las rejas de seguridad de las ventanas se
instalarán por dentro, y la reja corrediza del balcón se instalará por fuera; y se deberá ceñir
estrictamente a las especificaciones técnicas del modelo autorizado por la administración.
ARTICULO 22. No se permite en las unidades privadas colocar avisos, letreros, pancartas y
similares en las ventanas o fachadas salvo los avisos de venta o arrendamiento de la unidad
privada. Solo puede existir un aviso por fachada, el cual no puede ocupar más del treinta por
ciento (30%) del área hábil de la fachada.
ARTICULO 23. Está totalmente prohibido, arrojar basuras, alimentos, bebidas, agua, colillas
de cigarrillos, colillas de marihuana u otro tipo de sustancia alucinógena y otros elementos
similares a las zonas externas comunes o zonas internas de la Copropiedad como vía pública,
zonas verdes, zonas de circulación o vacíos entre las torres que dan a los jardines internos
de los primeros pisos y a los balcones de la copropiedad. La falta a esta norma acarrea multa
grave
ARTICULO 24. No se permite introducir o mantener en las unidades privadas, sustancias
húmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas y además sustancias que
representen peligro para la integridad física o la salud de los residentes del Conjunto
residencial.
ARTICULO 25. No se permite el uso dentro de las unidades privadas, de estufas de gasolina,
gas propano o kerosene que requieran el acopio del producto dentro de estas, para su
funcionamiento (bombonas, tanques o recipientes), porque atentan contra la seguridad
personal y colectiva de la Copropiedad. Esto obedece a disposiciones establecidas por el
Cuerpo de Bomberos dentro de su Manual de Seguridad.
ARTICULO 26. No se permite en las unidades privadas emitir ruidos o bullicios que
interrumpan el descanso y la tranquilidad de los vecinos o conectar a alto volumen aparatos
de sonido, radio o televisión en especial durante las horas de la noche y en las primeras del
día. La falta a esta norma acarrea multa grave
ARTICULO 27. No se permite la instalación en las unidades privadas de equipos, maquinas
o aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estridentes que incomoden a los
demás residentes, que causen daño o interfieran los servicios del Conjunto Residencial. La
falta a esta norma acarrea multa grave
ARTICULO 28. No se permite arrojar telas, materiales duros e insolubles, tales como tierra,
toallas higiénicas, pañales y demás elementos que puedan obstruir las cañerías, lavamanos,
13
lavaplatos, servicios sanitarios, de igual manera se prohíbe destapar cañerías con productos
químicos que las destruyan, inutilicen o dañen.
ARTICULO 29. Cuando en las unidades privadas, se realicen reuniones de tipo social, deben
hacerse de domingo a jueves máximo hasta las 10:00 PM y los viernes y sábados hasta las
12:00 AM. Siempre y cuando el sonido de la música y las conversaciones sean moderas, para
tener consideración con los demás residentes. PARAGRAFO: En todo caso es muy
importante tener en cuenta la reglamentación establecida por el DAGMA y por el Código
Nacional de Policía respecto a los márgenes de ruido tolerantes, para no perturbar la
tranquilidad de los vecinos. Si se incumpliera esto, el personal de poderla debe amonestar
por medio del citófono al residente de la unidad privada, ante la reincidencia del residente en
la actividad los ronderos visitarán la unidad privada para que no siga incurriendo en esta
falta y dejarán constancia de lo sucedido en la bitácora e informarán directamente a las
autoridades competentes por el personal de la compañía de seguridad contratada. La falta a
esta norma acarrea multa grave. Se permite el ingreso y permanencia transitoria de grupos
musicales, en las unidades privadas, de domingo a jueves máximo hasta las 10:00 PM y los
viernes y sábados hasta las 12:00 AM. si la permanencia de estos músicos es prolongada
más de 1 hora serán retirados de la unidad privada.

ARTICULO 30. Por las incomodidades que producen a los transeúntes y por el riesgo de
accidentes, no se permite usar las zonas comunes tales como vías de parqueaderos y
peatonales, ascensores, pasillos de ingreso de las torres, pasillos internos de los pisos,
andenes, zonas verdes, escaleras y puntos fijos para circular, transitar o hacer prácticas
acrobáticas en bicicletas, motocicletas, patines, patinetas, cuatrimotos o similares o para
jugar con pelotas y balones. La falta a esta norma acarrea multa moderada

ARTICULO 31. Igualmente se prohíbe la concentración de personas en estas zonas que

impida el tránsito de residentes y vehículos. Todos los copropietarios y/o residentes
contribuirán a mantenerlas limpias, libres de objetos que bloqueen la circulación y en buen
estado, porque estas prácticas afectan la estética de la Copropiedad y producen deterioro
y desaseo en las zonas comunes.

ARTICULO 32. Por razones que afecten la estética de la Copropiedad, No se permite en las
zonas comunes vías de acceso vehicular o peatonal en general, zonas verdes, o zonas
asignadas de parqueaderos de la Copropiedad estacionar, ubicar o dejar abandonadas
en ellas bicicletas, juguetes, coches o cualquier tipo de muebles y enseres SALVO cuando
un número considerable de copropietarios que reúna un interés general de un servicio
adicional bajo su propio costo y responsabilidad ante la copropiedad solicite a la Asamblea
General de Copropietarios y esta apruebe la construcción de muebles uniformes en
espacios asignados disponibles que no afecten la estética de la zona común para la
construcción dé muebles estilo depósitos. Su diseño y funcionalidad deberán ser aprobados
por la Administración previa revisión del Consejo de Administración.
ARTICULO 33. El copropietario y/o residente no podrá ubicar ninguna matera en las paredes
de los balcones, en los corredores o pasillos de acceso a su unidad privada, ni al ingreso de
los pasillos de las torres. La Administración previo aviso escrito retirará la planta ornamental
14
si se ha incumplido esta norma, sin perjuicio de las multas que genere este incumplimiento.
La falta a esta norma acarrea multa leve

ARTICULO 34. No se permiten colgar materas u otros objetos pesados en los cielos rasos de
los pasillos de circulación y muros comunes, que atenten contra la solidez, salubridad y
seguridad de la Copropiedad. Está prohibida toda siembra de arborización y plantas
ornamentales en las zonas comunes de la Copropiedad por parte de los Copropietarios y/o
residentes. Toda siembra en las zonas comunes deberá estar coordinada por la
Administración y un profesional en materia ambiental, estética y de seguridad en caso de
incumplimiento de esta norma la Administración previa comunicación por escrito procederá a
hacer el retiro respectivo de estas, sin perjuicio de las multas que genere este
incumplimiento. La falta a esta norma acarrea multa leve
ARTICULO 35. No se permite a los copropietarios, residentes o visitantes tomar la tierra,
plantas ornamentales o decoraciones de los jardines o materas de las zonas comunes. La
falta a esta norma acarrea multa moderada.
ARTICULO 36.Con el fin de preservar el estilo arquitectónico del Conjunto Residencial
ZAFIRO B-VIS, no se permite modificar las fachadas y zonas comunes adyacentes a los
bienes privados, como los pisos de los balcones. No está permitido pintar, ni cambiar, parcial o
totalmente la forma exterior de los balcones, ni la instalación de todo elemento adicional que
altere la uniformidad de las fachadas. Tales obras se realizarán en conjunto bajo la dirección
y vigilancia de la Administración cuando sea indispensable y lo ordene la Asamblea General
de Copropietarios. La falta a esta norma acarrea multa grave
ARTICULO 37. No se permite utilizar los balcones para la permanencia de cualquier tipo de
mascotas que afecte la tranquilidad de los demás residentes. Como tampoco dejar mascotas
encerradas en los balcones. La falta a esta norma acarrea multa grave
ARTICULO 38. No se permite utilizar los balcones como colgadero de ropas, zapatos,
tapetes, escobas, u otros elementos que afecten la estética de la Copropiedad. La falta a
esta norma acarrea multa moderad
ARTICULO 39. Tampoco se permite utilizar las zonas comunes como las paredes externas,
puertas, ventanas, fachadas, barandas del balcón, alfajías como colgaderos de ropas,
tapetes para instalar cables aéreos de conducción eléctrica, telefónica, señal de televisión
o similares, antenas de radio o televisión y otros elementos. La falta a esta norma acarrea
multa moderada.
ARTICULO 40. No se permite sacudir alfombras, tapetes, ropas, etc. En los balcones de las
unidades privadas o en las gradas de las torres, ni arrojar basuras u objetos a los bienes de
la Copropiedad o a las vías públicas. La falta a esta norma acarrea multa moderada
ARTICULO 41. No se permite arrojar agua, ni escurrir los trapeadores a las zonas comunes
de la Copropiedad, cuando se limpien y laven los balcones. La falta a esta norma acarrea
multa grave
ARTICULO 42. No se permite colocar sobre los cielos rasos y los muros de los balcones o al
interior de los mismos toda clase de objetos como materas si inlcuida la planta supera los
40 cms, que por una eventual caída producida por su inadecuada ubicación, falta de
15
seguridad o por la intensidad de los vientos puedan provocar daños en los pisos inferiores,
a los vehículos cercanos o serias lesiones a quienes transiten por las zonas comunes de los
primeros pisos. La falta a esta norma acarrea multa grave
ARTICULO 43. Los bienes muebles pertenecientes a la copropiedad, tales como
herramientas de trabajo, equipos en general no pueden ser retirados del Conjunto
Residencial, salvo para mantenimiento y arreglo general, tampoco los citados bienes muebles
pueden ser prestados a los residentes de las unidades privadas.
ARTICULO 44. Toda actitud sospechosa de personas que ingresen o intenten ingresar a la
Copropiedad por zonas distintas a la entrada principal o de personas desconocidas que
ronden en los pasillos, parqueaderos, sótano etc.; deben ser reportadas inmediatamente a la
portería.
ARTICULO 45. En caso de reuniones sociales, n o se permite tomar agua de los lavaderos
de trapeadores, ni de la piscina. El agua de la Copropiedad es estrictamente para la
ambientación, recreación y el mantenimiento general de la Copropiedad
ARTICULO 46. No se permite el consumo de bebidas alcohólicas fuera de las unidades
privadas y fuera del salón social del Conjunto residencial.
ARTICULO 47. Las actividades sociales de toda la Copropiedad que demandan el uso de
las zonas comunes para celebrar el día de la Madre, del padre, del niño, reuniones sociales
de integración, reuniones navideñas, vacaciones recreativas; serán programadas únicamente
por los Órganos Administrativos y el Comité de Convivencia de la Copropiedad quienes
dictarán las Norma de conducta para esas reuniones, el horario, el lugar en el cual se
realizarán, tomando todas las medidas necesarias para ofrecer una sana convivencia.
ARTICULO 48. Las zonas comunes de la Copropiedad no podrán ser utilizadas para instalar
en ellas negocios de cualquier clase, ni realizar prácticas comerciales o para depositar
materiales..
ARTICULO 49. No se permiten las prácticas deportivas en las zonas comunes verdes,
parqueaderos, terraza y otros lugares de la Copropiedad. Dichas prácticas deberán realizarse
en las canchas asignadas para su práctica deportiva sujetándose al comportamiento y la
reglamentación respectiva. La falta a esta norma acarrea multa grave
ARTICULO 50. No se permite a ningún copropietario y/o residente, visitante, trabajador o
escolta, salvo los vigilantes al servicio del Conjunto Residencial realizar exhibiciones o uso
de armas de cualquier tipo en las zonas comunes del Conjunto Residencial o al ingreso de
la Copropiedad. La falta a esta norma acarrea multa grave (Igualmente se prohíbe los juegos
de tiro al blanco, de copas, caucheras, dardos, balines y flechas etc ). La falta a esta norma
acarrea multa grave
ARTICULO 51. Los copropietarios y/o residentes de su unidad privada responderán por la
conducta, comportamiento, daño, acciones y omisiones que causen sus invitados,
empleados o familiares a la Copropiedad, cuando asistan a reuniones sociales de cualquier
naturaleza, que hayan sido programadas o no por la Administración, también serán solidarios
por cualquier accidente que pudiera tener uno de sus invitados, como por ejemplo caída de
gradas o balcón, o accidentes de otra magnitud.
ARTICULO 52. Así mismo no permitir que las personas que estén bajo su dependencia
16
empleen las zonas comunes para reuniones o tertulias, ni que las conviertan en lugares de
juego o en canchas deportivas o de prácticas acrobáticas, y en caso tal deberán
responder por los daños que ocasionen a los bienes comunes.
ARTICULO 53. Los carritos del mercado tienen un lugar asignado en la Copropiedad por la
Administración para su correcta utilización. Deberán ser retirados y regresados luego de
ser utilizados al mismo lugar. No se permite que sean abandonados en los pasillos,
ascensores o corredores, ni retenidos por el residente en su unidad privada. Tampoco pueden
ser utilizados para cargar basuras. Dichas conductas reiteradas darán lugar a multas por
incumplimiento. La falta a esta norma acarrea multa moderada
ARTICULO 54. No se permite la realización de asados en las zonas comunes de la
Copropiedad tales como salón social, senderos ó balcones. La falta a esta norma acarrea multa
moderada
ARTICULO 55. Se prohíbe el uso de la pólvora en el conjunto y dentro de los apartamentos,
esto atenta contra la seguridad de los residentes. La falta a esta norma acarrea multa muy
grave
ARTICULO 56. No se permite en la copropiedad la práctica ocasional o permanente
de actividades ilegales o que atenten contra la moral, higiene, integridad, seguridad
del inmueble o la tranquilidad de los residentes (consumo y tráfico de estupefacientes,
venta de alcohol, almacenamiento de sustancias prohibidas o peligrosas, almacenamiento
de armas diferentes a las de uso personal, las cuales en ningún momento podrán ser
exhibidas en el Conjunto Residencial y que deberán tener su correspondiente
salvoconducto, actos inmorales, escándalos y gritos). Cuando se tenga conocimiento de
alguna de estas actividades, inmediatamente se informará a la Administración, según
sea el caso, quien lo pondrá a consideración del Consejo de Administración y el comité
de convivencia o de la Asamblea de copropietarios para tomar las medidas y acciones
legales a que diere lugar.
ARTICULO 57. No se deben hacer perforaciones o excavaciones en los pisos o
modificaciones paredes comunes, ni introducir objetos pesados, explosivos, inflamables o
corrosivos. Se debe tener el cuidado necesario con veladoras, estufas a gasolina, hornos,
gas o domésticos, instalaciones y aparatos eléctricos o cualquier otro que pueda
ocasionar un incendio. No ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez, seguridad
o salubridad del Conjunto. En caso de algún daño, el copropietario se hace responsable de
las reparaciones de su bien privado, la de los vecinos que resulten afectados y el de las zonas
comunes, en un tiempo máximo dentro de los siguientes cinco (05) días calendario.
“PARÁGRAFO 1 Está prohibido la tenencia de explosivos, pólvora, y fuegos artificiales en las
Unidades privadas y Zonas Comunes.”
ARTICULO 58. El volumen de los equipos de sonido, aparatos eléctricos, electrónicos y
mecánicos dentro de los apartamentos debe ser moderado, de manera que no genere
contaminación sonora y se cumpla con las normas y disposiciones vigentes establecidas
en el código de policía y del medio ambiente. En las áreas comunes queda prohibido
el uso de los equipos de sonido, aparatos eléctricos, electrónicos y mecánicos. “PARÁGRAFO
1 Cualquier interrupción del descanso nocturno o dominical, ya sea por ruidos o reparaciones
17
fuera del horario, que rompan el equilibrio de la norma de convivencia, se sancionarán con el
sistema de amonestación, como lo establece el Código Nacional de la Policía, libro segundo
DEBERES Y COMPORTAMIENTOS PARA LA CONVIVENCIA CIUDADANA. En caso de
reincidencia la sanción será el equivalente entre media (0.5) y una (1) veces el valor del salario
mínimo mensual legal vigente. (SMMLV). Si las infracciones anteriores se tornan
incontrolables se instaurará la querella policial respectiva por parte del vecino afectado o del
administrador.
ARTICULO 59. El consumo de bebidas alcohólicas deberá supeditarse al interior de cada
apartamento del Conjunto residencial, salvo en eventos programados por la Administración.
Se prohíbe fumar, o el uso de sustancias psicoactivas en los balcones o zonas Comunes. Lo
anterior, teniendo en cuenta, que los balcones son bien común de uso exclusivo.
ARTICULO 60. Por seguridad, no se permite el juego en las zonas comunes con pistolas
de aire, pistolas lanza balines, pistolas con agua. No se permite la práctica acrobática,
ni la realización de carreras con motos, tricimotos o cuatrimotos en las zonas comunes.
El uso de bicicletas, patines y patinetas en las áreas de circulación del Conjunto,
podrá hacerse sólo para recorridos a velocidad lenta, paseos contemplativos y para el
juego e iniciación de los niños menores de 6 años. No está permitido el uso de
estos elementos en los parqueaderos ni en el carril de vehículos, tampoco
podrán usarse para hacer carreras o acrobacias, ni para transitar a alta velocidad. Esto
con el fin de prevenir accidentes, atropellamientos, daño a jardines y molestia a otros
residentes.
ARTICULO 61. No se permite el juego con pelotas o balones en los pasillos del
Conjunto, en las zonas verdes y en el salón social, pues puede ocasionar daño a ventanas,
puertas y jardines, carros, además de la incomodidad de los vecinos. Los daños generados
por los menores a algún apartamento a razón de los juegos de estos, deberán ser cancelados
de forma inmediata por el adulto responsable del menor y los propietarios son solidariamente
responsables. En caso de que no se logre un acuerdo entre los daños causados y el valor de
los mismos, deberán hacer uso de los Métodos Alternativos de Resolución de Conflictos
disponibles en la ley 446 de 1998 y la ley 640 de 2001.
ARTICULO 62. Los extintores y los gabinetes donde se sitúan los mismos, los
equipos contra incendio, los equipos de bombeo de agua, los equipos de la
piscina, controles eléctricos y demás equipos de la copropiedad no podrán ser
utilizados como elementos de juegos de los niños o adultos. El uso indebido de dichos
elementos, generará una sanción que será el equivalente entre media (0.5) y una (1) veces el
valor del salario mínimo mensual legal vigente. (SMMLV).
ARTICULO 63. Los propietarios deberán ser responsables de la buena conducta y el
comportamiento de sus huéspedes, residentes y/o arrendatarios e invitados dentro del
Conjunto. La prostitución infantil está prohibida por Ley. Los actos sexuales u obscenos que
sucedan al interior de los apartamentos, no podrán interrumpir la tranquilidad de los vecinos.
No se autoriza ningún tipo de venta puerta a puerta, propagandas políticas y ningún tipo de
promoción que interrumpa la tranquilidad y sana convivencia de otros vecinos, así sean
ofrecidos por residentes del Conjunto residencial.
18
ARTICULO 64. Toda necesidad fisiológica debe realizarse únicamente en los baños de
las zonas comunes o de las unidades privadas, no se podrá hacer uso de jardines,
piscina, duchas de la zona húmeda o cualquier otra zona común para realizar estas
necesidades.
ARTICULO 65. Es totalmente prohibido manipular y encender pólvora (incluidas las
luces de bengala o chispitas), hacer disparos al aire, o encender hogueras dentro del
Conjunto. Así mismo, queda prohibido el almacenamiento de pólvora o materiales
inflamables dentro del Conjunto.

CAPITULO III
DE LAS AUTORIDADES Y ÓRGANOS DE CONTROL DE LA COPROPIEDAD
DE LAS AUTORIDADES DE LA COPROPIEDAD.

ARTICULO 67.AUTORIDADES DE LA COPROPIEDAD.

Son consideradas autoridades de la copropiedad: La Asamblea, el Consejo de Administración,
y la Administración, las tres primeras nombradas comunitariamente en la Asamblea General
de Copropietarios que se realiza anualmente, de acuerdo con la ley, y están sometidas al
régimen de Propiedad Horizontal.
ARTICULO 68. DEBERES DE LAS AUTORIDADES DE LA COPROPIEDAD.
Son deberes de las autoridades nombradas para la Administración de la copropiedad:
1. Cumplir y hacer cumplir las Normas y Acuerdos establecidos en la Ley, en este
Reglamento y los que se establecen por parte del Consejo de Administración y en las
Asambleas Generales Ordinarias y Extraordinarias y en los demás eventos oficiales de
la copropiedad.
2. Promover el cumplimiento de las Reglas de Convivencia dentro de la copropiedad.
3. Dar atención prioritaria a los niños, adultos mayores, mujeres gestantes y a las personas
con movilidad reducida o disminuciones físicas, sensoriales o mentales.
4. Atender con prontitud las quejas reportadas y las sugerencias de los propietarios y
residentes.
5. Promover y establecer los mecanismos necesarios que permitan garantizar la seguridad
tanto individual como colectiva de las personas y de sus propiedades dentro de la
copropiedad.
6. Los miembros de los órganos administrativos deberán estar a paz y salvo por todo
concepto con la administración al momento de ser nombrados y deber

DE LOS ÓRGANOS DE DIRECCIÓN, ADMINISTRACIÓN Y COMITES

ARTICULO 69 ÓRGANOS DE DIRECCIÓN, ADMINISTRACIÓN Y SOLUCION DE

CONFLICTOS
La Dirección y Administración de la Persona Jurídica denominada CONJUNTO ZAFIRO B-VIS
PROPIEDAD HORIZONTAL, corresponde a la Asamblea General de Propietarios, al Consejo
19
de Administración y al Administrador. El Comité de Convivencia es el órgano de solución de
conflictos y los demás comités son órganos de apoyo.

ARTICULO 70. DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS.

La Asamblea es el órgano supremo de dirección y administración del CONJUNTO ZAFIRO
B-VIS PROPIEDAD HORIZONTAL. La Asamblea General la constituirán los propietarios de
bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones
previstas en la Ley y en el Reglamento de Propiedad Horizontal, quienes tendrán derecho a
participar en sus deliberaciones y a votar en la Asamblea, siempre y cuando a la fecha de la
respectiva reunión tengan sus títulos de propiedad debidamente registrados y se encuentren
inscritos en el libro de registro de propietarios, debiendo presentar a la fecha de celebración
de la reunión de Asamblea el correspondiente Certificado de Tradición del Inmueble. Las
decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio
cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el
administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del conjunto.
PARÁGRAFO 1. Los propietarios podrán actuar en las Asambleas personalmente o por medio
de representante o apoderado, mediante Poder Especial cuyo formato podrán adjuntar a la
convocatoria para tal efecto, mandato que sólo será válido para la reunión que lo motiva y para
las que de ella se deriven.
PARÁGRAFO 2. Los propietarios no podrán designar más de dos (2) representantes para que
concurra a la Asamblea, cualquiera que sea el número de inmuebles que posean en la
copropiedad o el número de votos a que tengan derecho.
PARÁGRAFO 3. Cuando varias personas sean o lleguen a ser propietarias en común y pro-
indiviso de una Unidad Privada, o el dominio de este bien estuviere desmembrado en cualquier
forma, todos los interesados deberán designar una sola persona que los represente en la
Asamblea.
PARÁGRAFO 4. Los miembros de los órganos de administración y dirección de la persona
jurídica, los administradores y empleados de la propiedad horizontal, no podrán representar en
las reuniones de la Asamblea, derechos distintos a los suyos mientras estén en ejercicio de
sus cargos.
PARÁGRAFO 5. Los moradores de la Copropiedad no propietarios de bienes privados, podrán
ejercer ante la Asamblea el derecho de ser oídos en las sesiones donde se vayan a tomar
decisiones que puedan afectarlos. En el entendido que conocen de la convocatoria y los temas
a tratar en la reunión, los moradores no propietarios que tengan la intención de participar y ser
oídos por los copropietarios, deberán informar tal circunstancia y por escrito al Administrador
hasta dos (2) días hábiles antes de la fecha fijada para la reunión de Asamblea.
PARAGRAFO 6. Los propietarios morosos tendrán la obligación de asistir a la asamblea so
pena de sanción pecuniaria, pero no tendrán derecho a voto.

DE LAS REUNIONES DE ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS

ARTICULO 71. DEL REGLAMENTO DE LA ASAMBLEA - CELEBRACIÓN DE LA

20
ASAMBLEA. Las reuniones de asamblea general de copropietarios en cuanto a su
procedimiento, Quórum, funciones de autoridad y órganos de control de la copropiedad se
regirá por lo dispuesto en la ley 675 del 2001 y demás normas que lo adicionen y/o modifiquen,
garantizando siempre la observancia al debido proceso y el derecho a la defensa.

ARTICULO 72. ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la

administración corresponderán a un Administrador designado por el Consejo de
Administración, para el período de un (1) año o más, por contrato de prestación de servicios.
Las obligaciones y funciones del Administrador, serán las contempladas en la Ley 675/01 y en
las normas que lo complementen, adicionen o modifiquen.

“PARÁGRAFO 1. DE LOS ACTOS Y CONTRATOS. Los actos y contratos que celebre en

ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando
se ajusten a las normas legales y estatutarias. El Administrador responderá por los perjuicios
que por dolo, culpa leve o grave, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.
Se presumirá la culpa leve del Administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación
de sus funciones, violación de la ley o del Reglamento de Propiedad Horizontal.”

“PARÁGRAFO 2. IDONEIDAD DEL ADMINISTRADOR. Quien vaya a desempeñarse en el

cargo de Administrador en Propiedad Horizontal, sea persona Natural o Jurídica, deberá
demostrar la idoneidad para ocupar el cargo, en los siguientes términos:
1. Experiencia Personal en Propiedad Horizontal, en el área legal, administrativa,
financiera u operativa debidamente comprobada.
2. Capacitación y conocimientos en propiedad horizontal

ARTICULO 73. CONSEJO DE ADMINISTRACION. Integrado por número impar de tres (3)
o más miembros, el cual debe estar integrado preferiblemente por un representante de cada
torre o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. El Consejo
de Administración, es el representante de la Asamblea General y el “puente” entre esta y el
Administrador, por lo que su principal función es vigilar que se cumplan los preceptos de la
misma. Los miembros del Consejo, ejercerán su cargo “Ad Honorem” y cumpliendo una
función social de servicio a la comunidad, por lo que actuarán siempre en función de bien
común.
PARAGRAFO 1. Los representantes del Consejo de Administración deben haber observado
siempre una conducta impecable y deben caracterizarse por su puntual y estricto
cumplimiento de todas las normas del reglamento.
PARAGRAFO 2. Los miembros del Consejo de Administración no pueden ser parientes del
Administrador, ni del Revisor Fiscal, ni tener negocios con ninguno de ellos para garantizar
la independencia y autonomía de cada uno de los órganos de dirección y control.
PARAGRAFO 3. En consecuencia, tampoco podrán desempeñar ningún cargo remunerado
en la copropiedad, simultáneamente con el ejercicio como consejeros, ni mucho menos como
empleados de la administración.

21
PARAGRAFO 4. Los miembros del Consejo de Administración deben actuar siempre en
beneficio de la Copropiedad y no pueden aprovecharse de su envestidura para reclamar
privilegios o para beneficiarse directa o indirectamente de ella.
PARAGRAFO 6. Los miembros del Consejo deben mantener una absoluta imparcialidad en
todos sus actos, dando a todos los copropietarios y residentes el mismo tratamiento, sin
otorgar a nadie prebendas o privilegios y sin permitir que sus sentimientos, relaciones de
amistad, simpatías o desafectos hacia otros miembros de la comunidad interfieran o
influencien sus determinaciones.
PARAGRAFO 7. Los miembros del Consejo de Administración deben estar a paz y salvo por
todo concepto con la comunidad, entendiéndose que no pueden estar en mora, con sus
cuotas de aporte a las expensas comunes, cuotas extras, o cualquier otra obligación
decretada por la Asamblea o contemplada en el Reglamento.
En pocas palabras, los miembros del Consejo de Administración deben tener la Autoridad
Moral suficiente para poder representar dignamente a la comunidad de copropietarios que los
ha elegido.
Las actuaciones, obligaciones y responsabilidades de este órgano administrativo se regirán
por lo establecido en la Ley675/01, en las normas que lo complemente, adiciones o modifiquen.

ARTICULO 74. DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA. El Comité de Convivencia, es la primera

instancia para la solución de conflictos que puedan surgir con ocasión de la interacción entre
los diferentes miembros que componen la Propiedad Horizontal, mediante la presentación de
fórmulas y alternativas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las
relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignan en un acta
(archivada por el administrador), suscrita por las partes y por los miembros del comité y la
participación en él será ad honorem (sin remuneración).
PARAGRAFO 1. El equipo de personas que integran el Comité de Convivencia, son elegidos
por la Asamblea General de Copropietarios para un periodo de un (1) año, estará integrado por
un número impar de miembros, preferiblemente integrado por un representante de cada torre, o
más personas (de libre nombramiento y remoción) y no tienen como función imponer multas,
sino presentar mecanismos conciliatorios que hagan llegar a las partes a un acuerdo para
fortalecer la interacción respetuosa y armónica entre los miembros de la Propiedad
Horizontal.
PARAGRAFO 2. Para las actas que se realicen entre las partes del conflicto y con presencia
tanto del administrador de la Propiedad Horizontal, como del Comité de Convivencia, se
recomienda que tenga dentro de sus puntos: la fecha de la conciliación, las partes que
intervinieron, el conflicto o problema, la solución o soluciones planteadas, la aceptación o no
de dichas soluciones y los compromisos adquiridos por cada una de las partes(en lo posible
con fechas), cuyo incumplimiento podrá ser sancionado por el Consejo de Administración,
respetando el debido proceso estipulado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y /o
Manual de convivencia del Conjunto Residencial.
PARAGRAFO 3. Los copropietarios y/o residentes de una Propiedad Horizontal, deben darle
toda la importancia y el apoyo que se merece el Comité de Convivencia, ya que este fomenta
la tranquilidad, las relaciones respetuosas y armónicas entre las personas, con los bienes y
22
con su entorno, teniendo como consecuencia un impacto positivo en la calidad de vida de la
comunidad que representan.
PARAGRAFO 4. El Comité de Convivencia, en conjunto con la administración y el Consejo
de Administración, son los encargados del desarrollo de las actividades de integración de la
comunidad y celebración de fechas especiales.

ARTICULO 75. DEL COMITÉ GESTION DEL RIESGO. La creación del Comité de la Gestión
del Riesgo tiene como finalidad identificar, analizar, y cuantificar las probabilidades de pérdidas
y efectos secundarios que se desprenden de los desastres, así como de las acciones
preventivas, correctivas y reductivas correspondientes que deben emprenderse.
PARAFRAFO 1. El equipo de personas que integran el Comité, son elegidos por la Asamblea
General de Copropietarios para un periodo de un (1) año y estará integrado por un número
impar de tres (3) el cual debe estar integrado por un representante de cada torre o más
personas (de libre nombramiento y remoción) y la participación en él será Ad honorem (sin
remuneración).
PARAGRAFO 2. Objetivo General: llevar a cabo el proceso social de la gestión del riesgo con
el propósito de ofrecer protección a la población, mejorar la seguridad, el bienestar y la calidad
de vida y contribuir al desarrollo sostenible.
PARAGRAFO 3. Objetivos Específicos: Desarrollar, mantener y garantizar el proceso de
conocimiento del riesgo mediante acciones como:
a) Identificación de escenarios de riesgo y su priorización para estudio con mayor detalle
y generación de los recursos necesarios para su intervención.
b) Identificación de los factores de riesgo, entiéndase: amenaza, exposición y
vulnerabilidad, así como los factores subyacentes, sus orígenes, causas y
transformación en el tiempo.
c) Análisis y evaluación del riesgo incluyendo la estimación y dimensionamiento de sus
posibles consecuencias.
d) Monitoreo y seguimiento del riesgo y sus componentes.
e) Comunicación del riesgo a las entidades públicas y privadas y a la población, con
fines de información pública, percepción y toma de conciencia.

Desarrollar y mantener el proceso de reducción del riesgo mediante acciones como:

a) Intervención prospectiva mediante acciones de prevención que eviten la generación
de nuevas condiciones de riesgo.
b) Intervención correctiva mediante acciones de mitigación de las condiciones de riesgo
existente.
c) Protección financiera mediante instrumentos de retención y transferencia del riesgo.

Desarrollar, mantener y garantizar el proceso de manejo de desastres mediante acciones

23
como:
a) Preparación para la respuesta frente a desastres mediante organización, sistemas
de alerta, capacitación, equipamiento y entrenamiento entre otros.
b) Preparación para la recuperación, llámese: rehabilitación y reconstrucción.
c) Respuesta frente a desastres con acciones dirigidas a atender la población afectada
y restituir los servicios esenciales afectados.
d) Recuperación, llámese: rehabilitación y reconstrucción de las condiciones
socioeconómicas, ambientales y físicas, bajo criterios de seguridad y desarrollo
sostenible, evitando reproducir situaciones de riesgo y generando mejores
condiciones de vida.
Se requiere contar con la participación activa de los habitantes del conjunto, en las
capacitaciones y simulacros, para disminuir el riesgo humano ante cualquier tipo de desastre.

ARTICULO 76. DEL COMITÉ AMBIENTAL. La creación del Comité de Gestión de PGIRS
tiene como finalidad incorporar en su esquema de generación y evaluación de los residuos, la
adopción de actitudes y prácticas encaminadas a la separación adecuada de los residuos, que
reconoce la responsabilidad de disponer adecuadamente los residuos generados, para que
posteriormente puedan ser incorporados al ciclo productivo y beneficiar las condiciones
laborales de la población de recicladores que trabaja con este tipo de material.
PARARAFO 1. El equipo de personas que integran el Comité, son elegidos por la Asamblea
General de Copropietarios para un periodo de un (1) año y estará integrado por un número
impar de tres (3) el cual debe estar integrado por un representante de cada torre o más
personas (de libre nombramiento y remoción) y la participación en él será Ad Honorem (sin
remuneración).
Objetivos Específicos:
a) Propender por la implementación y cumplimiento de los lineamientos establecidos
para la gestión integral de los residuos sólidos generados en el Municipio de
Santiago de Cali.
b) Promover la cultura ciudadana mediante la estrategia de información, educación y
comunicación que contribuya con la gestión integral de los residuos sólidos.
c) Fortalecer los procesos de participación de los usuarios, empresas prestadoras del
servicio público de aseo y el Municipio respecto a la gestión integral de los residuos
sólidos generados en Santiago de Cali.

Se requiere contar con la participación activa de los habitantes del conjunto como principales
actores del recibo y aplicación de la capacitación de separación y aprovechamiento de
residuos.

CAPITULO IV
ZONAS Y BIENES COMUNES

Concepto: De acuerdo con la ley 675 del 3 de agosto de 2001, las zonas
24
comunes son todos aquellos bienes de propiedad común necesarios para la existencia,
seguridad, conservación, uso y goce de los bienes privados. Además de aquellos que
tienen la calidad de comunes por disponerlo así el reglamento de propiedad horizontal,
el derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la ley y en el
presente reglamento.

ARTICULO 77. BIENES COMUNES. Son bienes de propiedad común y del dominio
inalienable e indivisible de todo lo necesario para la existencia, seguridad, conservación, uso
y goce de los bienes privados que lo conforman, además de aquellos que tienen la calidad de
comunes, como lo dispone así el Reglamento de Propiedad horizontal.

ARTICULO 78. CLASIFICACIÓN. Se clasifica para todos los efectos del presente reglamento,
los bienes comunes de la siguiente forma:
1. Bienes comunes esenciales.
2. Bienes comunes no esenciales.
3. Bienes comunes cuyo uso exclusivo se asigna a los propietarios o usuarios de una
determinada unidad privada.

ARTICULO 79. DETERMINACIÓN DE LOS BIENES COMUNES ESENCIALES. Se reputan

como BIENES COMUNES ESENCIALES, los señalados en el Capítulo II, Título IV del
Reglamento de Propiedad Horizontal.

ARTICULO 80. DETERMINACIÓN DE LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Se

consideran Bienes Comunes NO ESENCIALES, los que no son necesarios para la existencia,
estabilidad, conservación y seguridad de la copropiedad, así como los que no son
imprescindibles para el uso y disfrute de los Bienes Privados. Se consideran como tales:
1. Todos los bienes y equipos muebles de uso común, como las lámparas destinadas a la
iluminación de las zonas exteriores o interiores.
2. Todas las zonas de circulación no indispensables para el aprovechamiento de las
Unidades Privadas, o que una vez reformadas, las restantes permitan el tránsito y
acceso a dichas Unidades de forma adecuada.

ARTICULO 81. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: Son aquellos bienes comunes no
necesarios para el disfrute y goce de los bienes privados, y en general, aquellos cuyo uso
comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como el área de patios jardín
interior y los balcones o las terrazas de las unidades privadas, los que podrán ser asignados
de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan
disfrutarlos. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un
determinado bien común, quedarán obligados a:
1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos
25
 deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que
se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

“PARÁGRAFO 1. No podrán ser objeto de uso exclusivo las zonas comunes que por su
naturaleza o destino son de uso y goce general, como parqueaderos de visitantes, accesos y
circulaciones, salones comunales, áreas de recreación y deporte, entre otros.”

ARTICULO 82. DESTINACIÓN Y USO DE LOS BIENES Y SERVICIOS. Los propietarios y

demás ocupantes de la Copropiedad a cualquier título, sus trabajadores dependientes y sus
visitantes, podrán servirse de los bienes destinados al uso común, siempre que los utilicen
según su naturaleza, ubicación y destino ordinario, según lo dispuesto en este reglamento y
en las decisiones que al respecto tomen los órganos de Administración. Los copropietarios y
las personas por las cuales estos son civilmente responsables están obligados a poner en la
conservación de los bienes comunes las máximas diligencias y cuidado, y a responder hasta
por la culpa leve en el ejercicio de sus derechos sobre los mismos.

ARTICULO 83. Las zonas comunes de acceso y circulación deben permanecer

despejadas. Todos los residentes contribuirán a mantenerlos limpios, libres de
objetos, basura o escombros que bloqueen dicha circulación.

ARTICULO 84. En fachadas y exteriores de bienes privados, tales como: balcones,

ventanas, puertas, antejardines, etc., queda prohibido colocar ropas, trapeadores,
escobas, alfombras, lavar o secar muebles o acumulación de elementos similares que
afecten la estética del Conjunto.
PARÁGRAFO 1: Está prohibido colocar materas, diferentes a las instaladas por la
Copropiedad. Dichas materas y plantas son de la Unidad, y por ende su cuidado y
mantenimiento depende de la Unidad, y el propietario y/o residente no debe oponerse a su
cuidado. Sin embargo, se prohíbe colocar materas distintas en los filos de los balcones, que
puedan ser un peligro para las personas que circulen libremente por las torres. Los daños que
se ocasionaren por tener dichas materas u objetos similares deberán ser pagados por el
residente y/o propietario.”

ARTICULO 85. No se podrá obstruir en ninguna forma, las áreas de servicios, puertas
y demás elementos, que sirvan para la circulación, lecturas de servicio público,
observaciones de seguridad y en general dificultar el acceso o paso a ellos.

ARTICULO 86. Está prohibido colocar avisos publicitarios distintos a la comercialización del
inmueble, escribir en las paredes de las fachadas o de las zonas comunes, ocasionar
daños por manipulación con cualquier tipo de objeto en las fachadas.

ARTICULO 87. Se prohíbe arrojar basuras, colillas de cigarrillos o demás en las zonas
comunes, vías internas, Salón Social, área de piscina, juegos y zonas verdes entre
26
otros.

ARTICULO 88. No se permitirá el consumo de alcohol, cigarrillos ni sustancias

psicoactivas en zonas comunes.

ARTICULO 89. Los trabajos en fachadas como pintura, estuco entre otros, no se
permitirán, con el fin de preservar la estética y uniformidad de la unidad. El arreglo
del impacto causado a sus vecinos por las obras, modificaciones o ampliaciones de
sus apartamentos, deben tener prioridad frente a la ejecución de la misma, de lo
contrario se prohibirá la continuidad de la obra impidiendo el ingreso de trabajadores,
hasta que se verifique por parte de la administración el resarcimiento del impacto
causado por sus adecuaciones ha sido finalizado y entregado a conformidad de los
afectados.

ARTICULO 90. Por razones de estética y de contaminación visual, queda prohibida la

instalación de toldos, carpas, aires acondicionados o cualquier elemento sobre los
exteriores del bien privado, toda la instalación de estos elementos y su ubicación la
determinará la Administración y el Consejo del Conjunto.

ARTICULO 91. Las reparaciones que por humedades en balcones se generen, deberán ser
asumidas por el propietario del apto que hace uso exclusivo de dicha zona y asumirá además
el mantenimiento y preservación de la zona común de uso exclusivo conforme a la Ley.

ARTICULO 92. Queda totalmente prohibido cambiar el diseño de fachadas o balcones.

Las rejas que están permitidas son de color blanco únicamente, con un estilo
conservador y dispuesto por la Administración del Conjunto, buscando siempre la
uniformidad del Conjunto. No se podrán cambiar los modelos de puerta principal y
piso de los balcones, pues hacen parte de la fachada y de las zonas comunes de
uso exclusivo.
PARÁGRAFO 1. Queda prohibida la instalación de rejas que no estén autorizadas por la
Administración de la Unidad. Pues, antes de su elaboración e instalación se debe verificar que
dicho modelo y especificaciones estén avaladas por la Copropiedad.”

ARTICULO 93. Está prohibido utilizar los pasillos como lugares de reuniones que generen
bullicio o escándalos, o cualquier otra actividad que genere incomodidad. Las discusiones,
usos de palabras inadecuadas y/o peleas están totalmente prohibidas al interior del Conjunto.

ARTICULO 94. Está totalmente prohibido que cualquier residente se lucre con el
subalquiler de las zonas comunes a terceros, o con el uso de las mismas para
depositar elementos de su propiedad o para beneficio económico propio, excepto eventos
que sean dirigidos a los residentes y tenga aprobación del consejo de administración y/o comité
convivencia.
27
ARTICULO 95. Por las incomodidades que producen a los transeúntes y por el riesgo de
accidentes, no se permite usar las zonas comunes tales como vías de parqueaderos y
peatonales, ascensores, pasillos de ingreso de las torres, pasillos internos de los pisos,
andenes, zonas verdes, escaleras y puntos fijos para circular, transitar o hacer prácticas
acrobáticas en bicicletas, motocicletas, patines, patinetas, cuatrimotos o similares o para
jugar con pelotas y balones. La falta a esta norma acarrea multa moderada.

ARTICULO 96. Igualmente se prohíbe la concentración de personas en estas zonas que

impida el tránsito de residentes y vehículos. Todos los copropietarios y/o residentes
contribuirán a mantenerlas limpias, libres de objetos que bloqueen la circulación y en buen
estado, porque estas prácticas afectan la estética de la Copropiedad y producen deterioro
y desaseo en las zonas comunes

ARTICULO 97. Por razones que afecten la estética de la Copropiedad, No se permite en

las zonas comunes vías de acceso vehicular o peatonal en general, zonas verdes, o zonas
asignadas de parqueaderos de la Copropiedad estacionar, ubicar o dejar abandonadas
en ellas bicicletas, juguetes, coches o cualquier tipo de muebles y enseres SALVO cuando
un número considerable de copropietarios que reúna un interés general de un servicio
adicional bajo su propio costo y responsabilidad ante la copropiedad solicite a la
Asamblea General de Copropietarios y esta apruebe la construcción de muebles
uniformes en espacios asignados disponibles que no afecten la estética de la zona común
para la construcción dé muebles estilo depósitos. Su diseño y funcionalidad deberán ser
aprobados por la Administración previa revisión del Consejo de Administración.
ARTICULO 98. El copropietario y/o residente no podrá ubicar ninguna matera en el muro
de los balcones, en Los corredores o pasillos de acceso a su unidad privada, ni al ingreso
de los pasillos de las torres.
ARTICULO 99. La Administración previo aviso escrito retirará la planta ornamental si se ha
incumplido esta norma, sin perjuicio de las multas que genere este incumplimiento. La falta
a esta norma acarrea multa leve.
ARTICULO 100. No se permite a los copropietarios, residentes o visitantes tomar la tierra,
plantas ornamentales o decoraciones de los jardines o materas de las zonas comunes. La
falta a esta norma acarrea multa moderada.
ARTICULO 101. No se permite utilizar los balcones para la permanencia de cualquier tipo
de mascotas que afecte la tranquilidad de los demás residentes. Como tampoco dejar
mascotas encerradas en los balcones. La falta a esta norma acarrea multa grave.
ARTICULO 102. No se permite utilizar los balcones como colgadero de ropas, zapatos,
tapetes, escobas, u otros elementos que afecten la estética de la Copropiedad. La falta a
esta norma acarrea multa moderada.
ARTICULO 103. No se permite sacudir alfombras, tapetes, ropas, etc. En los balcones de
las unidades privadas o en las gradas de las torres, ni arrojar basuras u objetos a los bienes
de la Copropiedad o a las vías públicas. La falta a esta norma acarrea multa moderada.
ARTICULO 104. No se permite arrojar agua, ni escurrir los trapeadores a las zonas
28
comunes de la Copropiedad, cuando se limpien y laven los balcones. La falta a esta norma
acarrea multa grave.
ARTICULO 105. Los bienes muebles pertenecientes a la copropiedad, tales como
herramientas de trabajo, equipos en general no pueden ser retirados del Conjunto
Residencial, salvo para mantenimiento y arreglo general, tampoco los citados bienes
muebles pueden ser prestados a los residentes de las unidades privadas.
ARTICULO 106. Toda actitud sospechosa de personas que ingresen o intenten ingresar
a la Copropiedad por zonas distintas a la entrada principal o de personas desconocidas
que ronden en los pasillos, parqueaderos, sótano etc.; deben ser reportadas inmediatamente
a la portería.
ARTICULO 107. No se permite tomar agua de los lavaderos de trapeadores, ni de la
piscina. El agua de la Copropiedad es estrictamente para la ambientación, recreación y el
mantenimiento general de la Copropiedad. La falta a esta norma acarrea multa moderada
ARTICULO 108. No se permite el consumo de bebidas alcohólicas fuera de las unidades
privadas y fuera del salón social del Conjunto residencial. La falta a esta norma acarrea
multa grave
ARTICULO 109. Las zonas comunes de la Copropiedad no podrán ser utilizadas para
instalar en ellas negocios de cualquier clase, ni realizar prácticas comerciales o para
depositar materiales. La falta a esta norma acarrea multa grave.
ARTICULO 110. No se permiten las prácticas deportivas en las zonas comunes verdes,
parqueaderos, terraza y otros lugares de la Copropiedad. Dichas prácticas deberán
realizarse en las canchas asignadas para su práctica deportiva sujetándose al
comportamiento y la reglamentación respectiva. La falta a esta norma acarrea multa grave
ARTICULO 111. No se permite a ningún copropietario y/o residente, visitante, trabajador
o escolta, salvo los vigilantes al servicio del Conjunto Residencial realizar exhibiciones o
uso de armas de cualquier tipo en las zonas comunes del Conjunto Residencial o al
ingreso de la Copropiedad. La falta a esta norma acarrea multa grave (Igualmente se prohíbe
los juegos de tiro al blanco, de copas, caucheras, dardos, balines y flechas etc ). La falta a
esta norma acarrea multa grave
ARTICULO 112. Los copropietarios y/o residentes de su unidad privada responderán por
la conducta, comportamiento, daño, acciones y omisiones que causen sus invitados,
empleados o familiares a la Copropiedad, cuando asistan a reuniones sociales de
cualquier naturaleza, que hayan sido programadas o no por la Administración, también
serán solidarios por cualquier accidente que pudiera tener uno de sus invitados, como por
ejemplo caída de gradas o balcón, o accidentes de otra magnitud.
ARTICULO 113. Así mismo no permitir que las personas que estén bajo su dependencia
empleen las zonas comunes para reuniones o tertulias, ni que las conviertan en lugares de
juego o en canchas deportivas o de prácticas acrobáticas, y en caso tal deberán
responder por los daños que ocasionen a los bienes comunes.

ARTICULO 114. Los carritos del mercado tienen un lugar asignado en la Copropiedad por
29
la Administración para su correcta utilización. Deberán ser retirados y regresados luego
de ser utilizados al mismo lugar. No se permite que sean abandonados en los pasillos,
ascensores o corredores, ni retenidos por el residente en su unidad privada. Tampoco
pueden ser utilizados para cargar basuras. Dichas conductas reiteradas darán lugar a multas
por incumplimiento. La falta a esta norma acarrea multa moderada
ARTICULO 115.No se permite la realización de picnic o asados en las zonas comunes de la
Copropiedad tales como zonas verdes, senderos ó balcones. La falta a esta norma acarrea
multa moderada.

DE LOS ASCENSORES

ARTICULO 116. Los ascensores son el medio de transporte que permite y facilita la llegada a
los apartamentos. Es responsabilidad de todos velar por su cuidado. Por su seguridad no se
permite que niños menores de 8 años viajen solos en los ascensores.

Para un correcto uso de los ASCENSORES deberán seguirse las siguientes normas:
1. Marcar solamente el piso al cual desea dirigirse.
2. En caso de emergencia oprimir el botón de alarma.
3. Por ningún motivo intentar abrir las puertas a la fuerza.
4. En caso de falla del fluido eléctrico esperar que la planta de emergencia haga la
transferencia automática y continúe con el funcionamiento normal del ascensor.
5. En trasteos solicitar la presencia del rondero y seguir sus instrucciones de no
sobrepasar el peso máximo. Utilizar el botón de bloqueo jamás detener las puertas
con cajas o similares y reclamar la capa protectora en portería.
6. No se permite fumar
7. No se permite ningún tipo de juegos
8. No se permite utilizar los ascensores con el cuerpo o las ropas húmedas.
9. No se permite ingresar al ascensor si está en compañía de su mascota, si hay
residentes utilizando el servicio. Se debe esperar.
10. Los niños menores de 6 seis años solo podrán ingresar y hacer uso de los ascensores
con la compañía permanente de un adulto responsable.
11. No se permite que sus mascotas hagan sus necesidades en los ascensores en cuyo
caso deberá limpiarlos, desinfectarlos y si su conducta continúa será objeto de
sanciones pecuniarias (multa).
12. Mantener el ascensor limpio de basuras y de líquidos.
13. En caso de reparaciones en las unidades privadas, seguir las instrucciones de no
sobrepasar el peso máximo, como también tener cuidado de no romper el espejo y
rayar el ascensor. Utilizar el botón de bloqueo jamás detener las puertas con cajas o
similares y reclamar la capa protectora en portería.
14. En caso que los trabajadores de los copropietarios causen daños al ascensor, es el
copropietario quien debe responder por los respectivos arreglos.
15. No se pueden tapar las cámaras

DE LA PORTERIA Y RECEPCION

ARTICULO 117. La portería es un bien común de gran importancia por la seguridad que
representa ya que es la entrada y salida de la copropiedad. Con relación a este bien y servicio
común se deberán acatar las siguientes nomas:
30
1. En todo momento las puertas de acceso a la CONJUNTO ZAFIRO B-VIS P.H. deberán
permanecer cerradas y la portería bajo ninguna excusa debe permanecer sola. El
personal de seguridad física debe aplicar todas las medidas de seguridad y de
vigilancia permanente en la unidad para asegurar la tranquilidad de sus residentes.
PARÁGRAFO 1: El encargado de portería controlará las puertas de acceso a la
unidad, y serán abiertas cuando así se requiera desde adentro. PARÁGRAFO 2:
Deberá además de estar pendiente de la llegada del camión recolector de basuras
para vigilar a quienes realizan esta labor, y evitar que quede basura regada en la calle.
2. Es indispensable para el personal de seguridad física, aplicar en el trato con los
habitantes de la unidad y sus visitantes, las más satisfactorias reglas de educación,
amabilidad y respeto. Queda prohibido en horas de trabajo mantener relación amistosa
con el personal doméstico que presta sus servicios dentro del edificio.
3. En la portería sólo debe permanecer el empleado encargado de esta zona y no permitir
que en este sitio se realicen visitas o se lleven a cabo acciones que deterioren o den
mala imagen a la unidad.
4. El encargado de Portería atenderá el citófono debiendo emplear un buen vocabulario
y sin excepción todo visitante debe ser anunciado al apartamento donde se dirija.
5. Las visitas que recibe el personal de servicio doméstico que presta sus servicios en
los apartamentos no pueden permanecer ni en el área de portería, ni en las áreas
comunes, ellas atenderán sus visitas en los apartamentos donde trabajan, si el
propietario así lo autoriza, o en caso contrario saldrán de la unidad hacia la calle para
tal efecto.
6. El encargado de la portería debe exigir documento de identificación a todo vendedor,
cobrador, técnico en reparación y obreros en general que se dirijan a cualquiera de los
apartamentos, consignarlo en la planilla de visitantes correspondiente, previa
comprobación de que el Propietario y/o residente está en la residencia y autoriza su
ingreso.
7. El vigilante rondero deberá realizar rondas permanentes por los diferentes pisos,
verificando claramente el perfecto estado de las cerraduras y que las puertas se
encuentran debidamente cerradas. Cualquier anomalía deberá ser anotada en la
bitácora diaria y reportada a la Administración.
8. El citófono y el teléfono sólo pueden ser manipulados por el personal de seguridad
física, estos aparatos no son para llamadas personales sino para llamadas exclusivas
de interés de los copropietarios y/o residentes por lo tanto las comunicaciones deben
ser breves.
9. Por ningún motivo les está permitido leer o dejar a terceros la correspondencia, revistas
o periódicos que hubiesen sido dejados para los Residentes, ya que esto se considera
como violación de correspondencia, así como mantener estricto cuidado con la entrega
de la correspondencia, de modo que no se presenten pérdidas o entregas equivocadas
a otros residentes.
10. El personal de seguridad física debe responder por la imagen de aseo y orden que la
portería debe ofrecer a los residentes y evitar por todos los medios que artículos en
mal estado sean dejados en esta zona. Los elementos necesarios en esta área deben
ser mantenidos en orden. El baño para su uso debe mantenerse en las condiciones
sanitarias óptimas y el desaseo que pueda presentar esta zona se considerará como
una falta a las labores básicas de sus funciones.

31
11. Cada turno del personal de seguridad física debe dejar por escrito todas las consignas
pendientes para que el personal que tome el siguiente turno las pueda realizar y tenga
pleno conocimiento de todas las situaciones que se pueden presentar. Cualquier
inconveniente que se presente será de responsabilidad del que entregó el turno si no
hubiese dejado la respectiva consigna.
12. Los relevos del personal deben hacerse a la hora en punto y quien va a tomar el
puesto debe llegar diez (10) minutos antes como mínimo para evitar demorar a quien
ya cumplió con su trabajo. PARÁGRAFO I. el personal de seguridad física entrante
deberá hacer ronda en todas las áreas del edificio, pasillos, escaleras, jardines internos,
piscina, salón social, etc., y de haber alguna novedad se debe reportar a la
administración y colocar en la bitácora.
13. Se prohíbe el uso de la portería y de los accesos a la unidad como lugares de reuniones
y visitas, como zonas de juego o de recreación, así como de zonas de almacenaje de
mercancías, materiales y basuras.
14. Las motocicletas de visitantes, funcionarios de vigilancia, personal de aseo y
contratistas deberán ubicarse en el área asignada en el parqueadero de visitantes y el
personal de seguridad física deberá hacer el registro de ingreso.
15. Los vehículos de servicio público no podrán ingresar a la unidad residencial, salvo los
de propiedad del residente, o para un servicio especial (Transporte de personas
enfermas, limitadas físicamente, exceso de maletas pesadas) y las ambulancias.
16. El personal de seguridad física verificará que los visitantes ingresen directamente a los
apartamentos y no permanezcan en las zonas comunes sin la compañía del residente.
17. El personal de seguridad física verificará que los vehículos de residentes sean
retirados por éstos o por otra persona debidamente autorizada por escrito, junto con la
respectiva tarjeta de propiedad. La omisión de estos requisitos releva de cualquier
responsabilidad a la administración o sus delegados.
18. El guardia de seguridad física deberá registrar en la planilla correspondiente el ingreso
de todo paquete, anotando: Hora de ingreso, empresa o persona que lo envía, estado
del mismo, numero de guía si la tiene y solicitar la firma de quien lo entrega.
19. El guardia de seguridad física podrá marcar los paquetes con el número del
apartamento, en una esquina y de manera discreta para evitar dañar el contenido
interior.
20. Al entregar los paquetes al apartamento correspondiente, el área de seguridad
solicitará al residente que firme el recibido previa verificación de que los datos
registrados en el libro estén correctos.
21. La empresa de seguridad será responsable por la pérdida o daño de todo paquete que
se deje en recepción y deberá reponer su costo en caso de pérdida de acuerdo a su
valor real. El personal de seguridad no podrá recibir ni guardar dinero en calidad de
encargo de y para los residentes.
22. Está prohibido el ingreso de servicios a domicilio, excepto en aquellos casos de fuerza
mayor (discapacidad, enfermedad, medicamentos) se anuncie previamente indicando
el sitio de donde viene y sea autorizado por el responsable del apartamento que solicitó
el servicio. Se podrá solicitar que el empleado del servicio a domicilio deje un
documento con foto en portería (p.ej., licencia de conducción). Si no presenta un
documento no será autorizado su ingreso y el residente deberá bajar a la portería a
recibir su domicilio, lo cual deberá ser consignado en la bitácora de la empresa de
vigilancia con hora y fecha en la que ingresa y sale el domiciliario. PARAGRAFO1: El
propietario que por condiciones especiales de edad, estado de salud ó condición
32
 especial requiera que el domicilio llegue hasta su apartamento, puede solicitar por
escrito a la administración la aplicación de excepción a esta regla, demostrando su
dificultad para bajar a la portería a recoger los servicios a domicilio, la administración
presentará al consejo de administración y éste podrá autorizar por escrito mediante
comunicación a la administración donde indicará por cuanto tiempo es la autorización
ó si es de manera permanente.
23. El personal de seguridad está facultado y deberá requisar todo bolso, morral, cartera
y todo paquete que sea retirado del edificio por el personal del servicio doméstico,
conductores personales, y contratistas; quienes deberán registrar cualquier equipo que
ingresen al edificio para realizar sus trabajos.
24. La sala de espera es de uso transitorio para los copropietarios y/o residentes, y por
su cercanía a la portería y por ser una zona de alta circulación peatonal, No está
permitido a los residentes, servicio doméstico y empleado al servicio de la unidad
residencial, realizar ningún tipo de negocio o actividades donde se evidencie
entrega y recibido de dinero en altas cantidades, ya que esto puede generar un
peligro para la unidad Residencial como fleteos o atracos.
25. Para que una persona no registrada como residente pueda retirar del Conjunto
cualquier elemento o electrodoméstico, el residente deberá enviar a la portería o
administración, una autorización escrita, citando el nombre y cedula de la persona
autorizada. En caso de faltar autorización de parte del propietario, el personal de
seguridad podrá solicitar por el citófono al residente que envíe la autorización a
portería. Se anotará esta novedad en el libro correspondiente. El personal de seguridad
verificará con el apartamento correspondiente la autenticidad de la autorización
26. Los profesionales que quieran dictar clases de natación, gimnasia, aeróbicos, danza
etc., que ingresar a prestar sus servicios profesionales a los residentes del Conjunto
en las áreas comunes, deberán acreditar el pago de la seguridad social ante el portero
o el delegado de la administración, cada mes para su ingreso. El pago de la seguridad
social debe contener ARL. Sin el cumplimiento de este requisito el profesional no
podrá ingresar a prestar sus servicios.

El personal de seguridad física deberá aportar todo lo que este a su alcance para cumplir y
hacer cumplir toda la Norma contenidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en el
presente Reglamento Interno de Convivencia

DE LOS PARQUEADEROS

Las normas de tránsito o movilidad de Colombia también aplican al interior de centros

comerciales, residencias, parqueaderos privados o públicos. Por lo cual podrán ingresar los
agentes de tránsito o movilidad a realizar comparendos u otros procesos que la ley nacional
contemple.

ARTICULO 118. Los parqueaderos son bienes comunes, se regirán por las siguientes normas:
1. El ingreso y retiro por la portería vehicular es exclusiva, como su nombre lo indica,
para vehículos. No se permitirá el ingreso y salida de personas por esta puerta, El
residente o visitante infractor será el único responsable de cualquier accidente que
se genere ante la inobservancia de esta norma.
33
2. El ingreso y retiro de vehículos debe hacerse con las luces encendidas,
conservando siempre su derecha y a una velocidad máxima de 10Km/h. La
prelación para estacionar el vehículo la tendrá el vehículo que haya entrado
primero, La prelación para ingresar o salir del Conjunto residencial la tendrá el
vehículo que está saliendo. La falta a esta norma acarrea multa muy grave
3. Las motocicletas se deben parquear en el espacio asignado para las mismas,
el cual está ubicado a la entrada a la unidad.
4. No se debe dejar las bicicletas y triciclos en los sitios de parqueos o zonas
comunes tales como corredores o en las escaleras de los interiores de las
torres.
5. Para ingresar o salir del Conjunto Residencial los conductores deberán cumplir con
la siguiente norma de control: Por seguridad, todo vehículo con vidrios polarizados
que vaya a salir o ingresar al Conjunto Residencial deberá bajar totalmente la
ventanilla del conductor para ser identificado por el guarda. El control aplica para
los motociclistas quienes al portar cascos deberán permitir su identificación.
6. La movilización de cualquier tipo de vehículos por terceras personas debe ser
autorizada por su propietario de manera escrita. Los vehículos deben estacionarse
correctamente en los parqueaderos, dentro de las líneas de demarcación; Los
vehículos deben quedar dentro del área de parqueadero, no se deben ocupar áreas
de acceso.
7. Todo vehículo debe parquear en reversa, como medida de precaución para
eventuales situaciones de emergencia.
8. Todo residente tiene derecho a ingresar hasta un vehículo si hay cupo disponible
en los parqueaderos.
9. Cuando el visitante llegue en un vehículo de servicio Taxi, no se permitirá su
ingreso al Conjunto Residencial, salvo las siguientes situaciones: Que transporten
enfermos o personas inválidas y estén acompañados por los copropietarios y los
residentes. Que transporten niños menores de 5 años dormidos o ancianos cuando
esté lloviendo y estén acompañados por el propietario y/o residente.
10. En los anteriores casos el copropietario y/o residente cuando ingrese a su unidad
privada deberá informar inmediatamente a la portería la terminación del servicio, para
que el portero este pendiente de su retiro inmediato de la Copropiedad.
11. Las ambulancias y vehículos de atención a emergencia, tendrán entrada libre
previa autorización del Copropietario y/o Residente, o la Administración.
12. Las grúas tendrán acceso para remolcar vehículos del Conjunto Residencial cuando
estos se encuentren varados, previa autorización del propietario del vehículo y
únicamente cuando la pluma de la grúa o la grúa misma no sobrepase la altura
máxima permitida de 2.20 metros.
13. El residente deberá informar al portero el número de visitantes que ingresa en su
vehículo.
14. Por seguridad no se permite utilizar los parqueaderos para actividades como juegos
o reuniones. No se permite la circulación de niños dentro del parqueadero a menos
que vayan acompañados de un adulto.

34
15. Las patinetas, bicicletas o similares no deben ser abandonados en las áreas de
circulación, parqueaderos o en otras zonas comunes, ni siquiera
momentáneamente.
16. No se puede parquear al frente de la entrada principal, esta área est á
reservada con el propósito de cargar y descargar elementos o pasajeros
17. En los parqueaderos y zonas comunes de La Copropiedad no deben almacenarse
llantas, repuestos, cajas, muebles y enseres, triciclos, bicicletas, materiales de
construcción etc., por el aspecto de desaseo y desorden que producen. La
Administración las retirará y las entregará a cada unidad privada y en caso que
estos objetos no sean recibidos por su propietario, se considerarán como
elementos inservibles, trasladándolos de inmediato al cuarto de basuras para su
reciclaje sin asumir responsabilidad por tal hecho.
18. Por presentar riesgos para la seguridad además de producir desaseo y
contaminación, no se permite realizar reparaciones mecánicas mayores, lavado
general de los vehículos, aspiración de vehículos en los parqueaderos y otras zonas
comunes del Conjunto Residencial. Solo se autoriza el cambio de llantas, carga de
batería y reparaciones menores. En caso de reparaciones de emergencia en los que
intervengan particulares, debe estar presente el propietario del vehículo
19. No se permite en los parqueaderos el estacionamiento de remolques, maquinas,
vehículos estrellados o varados por más de quince días para que sean llevados al
respectivo taller, igualmente se prohíbe las reparaciones complejas y/o prolongadas
a los vehículos. Es deber de los propietarios mantener sus vehículos en condiciones
adecuadas de tal forma que se evite el derrame de aceite o fluidos en general,
situación que afecta la seguridad y estética de la Copropiedad. En caso contrario el
propietario o usuario será avisado de la anómala situación y será responsable por todo
perjuicio.
20. Queda expresamente no permitido el almacenamiento de combustibles o de cualquier
tipo de sustancias que por su misma naturaleza puedan ser explosivas o
inflamables. En caso de accidente causado por el desconocimiento voluntario o no
de esta norma, el infractor será responsable por los daños causados.
21. Es deber de quienes conducen no utilizar el pito del vehículo por razones de respeto
a los demás residentes, ni al ingreso, ni a la salida del parqueadero.
22. Los vigilantes y demás personal al servicio del Conjunto residencial prestan un
servicio de seguridad preventiva a los bienes privados. Es responsabilidad de los
propietarios velar por la seguridad de sus vehículos dejándolos bien cerrados,
instalándole alarmas.
23. Cuando el personal de vigilantes o de portería llamen al propietario de un vehículo
por estar mal estacionado o activada la alarma o detectarse las puertas
ventanillas abiertas, el residente deberá bajar, estacionar bien, desactivar la
alarma, inspeccionar y asegurarse que todo esté bien y dejarlo en orden. En ningún
momento se autoriza a los vigilantes o porteros para que muevan o aseguren los
vehículos
24. Los automóviles, bicicletas o motos o similares que se dejen estacionados en el
exterior del Conjunto Residencial quedarán bajo la responsabilidad de cada
propietario.
35
25. No está permitido que los automóviles, bicicletas, motos, cuatrimotos realicen actos
acrobáticos y de velocidad dentro de la Copropiedad. La falta a esta norma acarrea
multa grave
26. En el momento de ingresar o salir de la zona de parqueaderos se solicita a los
residentes disminuir el volumen de los equipos de sonido de sus vehículos, Los
conductores no podrán circular o estacionarse con sus vehículos en el interior del
Conjunto Residencial con el equipo de sonido a alto volumen que trascienda al
exterior del vehículo y superen los niveles tolerables para la convivencia y
funcionalidad requerida en las unidades privadas. PARAGRAFO 1. El
incumplimiento de esta norma dará lugar a que el guarda de seguridad (rondero)
le solicite que baje el volumen del equipo del vehículo, si se negara, se solicitará el
retiro del vehículo de la Copropiedad.; Si no acató la norma se llamará a la autoridad
respectiva por perturbar la tranquilidad de los residentes y el comité de
convivencia lo citará a descargos, de no asistir o continuar con su conducta se le
impondrán las sanciones que irán desde suspensión de los servicios comunes no
esenciales de la administración, si reincide en su conducta multas acreditadas en
los recibos de pago de administración y por ultimo declaración de personas no
gratas a la Copropiedad, con todas las implicaciones que ello conlleva. La falta a
esta norma acarrea multa muy grave
27. Los daños causados por los propietarios o usuarios a cualquiera de los demás
vehículos, a la estructura o planta física, al mobiliario de la zona de parqueaderos,
y en general a los bienes comunes, deberá ser reportado directamente a la
Administración, quien según las circunstancias deberá avisar a las autoridades
municipales de tránsito y en todo caso al propietario o usuario afectado por el daño,
sí este no se encuentra presente en el momento del accidente.
28. En caso de daños causados a los parqueaderos en los adoquines, muros y en
los topes de las llantas por cargue o descargue de materiales debe responder
Copropietario y/o residente.
29. El uso de los parqueaderos es exclusivo para los residentes, los visitantes deberán
dejar los vehículos en las áreas de parqueo externas.
30. Para poder hacer uso de la zona de parqueo el propietario o tenedor del apartamento
deberá estar a paz y salvo con la administración del Conjunto Residencial por todo
concepto.
31. NUMERO DE VEHÍCULOS (MOTOS): Dado que el número de zonas de parqueo
común con que cuenta el Conjunto Residencial, es mucho menor del número de
unidades privadas de vivienda que lo conforman, el propietario o tenedor de un
apartamento podrá estacionar, por sí mismo, o a través de un tercero, "SOLO UN
VEHÍCULO AUTOMOTOR Y UNA MOTOCICLETA”
32. Las alarmas de vehículos que se disparen frecuentemente no pueden ser
activadas en el Conjunto residencial sin que ello implique responsabilidad de
la unidad o la Administración. En todo caso el propietario del vehículo siempre
deberá desactivar la alarma cuando sea requerido por los vigilantes y porteros.
33. El ingreso o salida de motos debe hacerse cumpliendo las normas generales
para automóviles. No se permitirá la ejecución de actos acrobáticos y de

36
 velocidad en el Conjunto.
34. Los espacios de estacionamiento vehicular de carros y motos que la unidad determine
para dicho fin, son de la copropiedad dado que son espacios de zona común del
Conjunto, por consiguiente ningún parqueadero podrá ser arrendado, ni disponer del
mismo, por ningún propietario, residente o no residentes.
35. Las motos deben parquearse adecuadamente dentro de la delimitación del
parqueadero respectivo. Se prohíbe el estacionamiento de motos en los parqueaderos
asignados para carros. El ingreso al Conjunto estará sujeto a disponibilidad de espacio.
36. La Administración y el Conjunto residencial no serán responsables por
daños, robo, pérdida o hurto de vehículos que sean estacionados en la zona
de visitantes
37. Queda prohibida la apropiación del parqueadero de forma indefinida por ningún
vehículo. Se entiende que habrá apropiación del espacio, por aquellos vehículos que se
encuentren en el mismo lugar por más de 5 días seguidos, sin haber realizado por
parte de su propietario ningún tipo de comunicación o notificación de dicha situación
irregular a la Administración o a la Vigilancia del Conjunto de forma escrita. En dicho
evento, se llamará a la Secretaria de Tránsito y Transporte de la Ciudad para que inicie
el respectivo tramite por ocupación (apropiación) de un área de uso común.
38. Queda expresamente prohibido el almacenamiento de combustible en el área de
parqueaderos, en caso de accidente por infracción de esta norma, el causante será
responsable por los daños ocasionados.”
39. Cada propietario, tenedor o poseedor que tenga vehículo propio, deberá ser identificado
mediante un carné, tarjeta o código suministrados por la administración del conjunto,
que contenga el número de la placa, apartamento, torre, nombre del propietario y su
número de identificación. Quien no cumpla con este requisito no podrá ingresar ni hacer
uso de la zona de parqueo bajo ninguna circunstancia, salvo que haya reportado la
pérdida del mismo o cambio de vehículo y se deberá reportar de manera inmediata a la
administración con el fin de que le sea asignado un nuevo documento.
ARTICULO 119. SANCIONES. En caso de incumplimiento de cualquiera de estas normas la
sanción será el equivalente entre el 10%) y hasta el 40% del SMMV.

CAPITULO V
PISCINAS Y ZONA HÚMEDA

ARTICULO 119. Los propietarios, residentes, visitantes y tenedores a cualquier título

deberán acatar las normas y prohibiciones que para uso de la piscina se establezcan en el
Reglamento Interno de Convivencia aprobado por la Agrupación.

ARTICULO 121. Para hacer uso de estos bienes comunes, los propietarios de cada unidad
privada deberán estar al día en sus obligaciones económicas con la copropiedad.
PARAGRAFO 1. La administración enviará mensualmente el estado de cartera a la
37
Agrupación para lo pertinente.

ARTICULO 122. SANCIONES. Las personas que contravinieren estas normas serán
amonestadas y en caso de reincidencia se les prohibirá el acceso a la piscina por tres meses.

CAPITULO VI
SALÓN SOCIAL, KIOSCO, CANCHA MULTIPLE Y PARQUE INFANTIL

ARTICULO 123. Los propietarios, residentes, visitantes y tenedores a cualquier título

deberán acatar las normas y prohibiciones que para uso de salón social, kiosco, cancha
múltiple y parque infantil se establezcan en el Reglamento Interno de Convivencia aprobado
por la Agrupación.

ARTICULO 124. Para hacer uso de salón social, kiosco y cancha múltiple, los propietarios
de cada unidad privada deberán estar al día en sus obligaciones económicas con la
copropiedad. PARAGRAFO 1. La administración enviará mensualmente el estado de cartera
a la Agrupación para lo pertinente.

ARTICULO 125. SANCIONES. Las personas que contravinieren estas normas serán
amonestadas y en caso de reincidencia se les prohibirá el acceso a la piscina por tres meses.

CAPITULO VII
REPARACIONES, REMODELACIONES O MODIFICACIONES

ARTICULO 126. Los trabajos de reparaciones, remodelaciones y mantenimiento sólo

pueden realizarse entre las 7:30AM hasta las 12:30 pm y de 1:30 pm hasta las 5:30P.M de
lunes a viernes, el día sábado de 8:00 am a 1:00 pm. Los domingos y festivos queda prohibido
hacer remodelaciones y trabajos que generen ruidos o afecten la tranquilidad y descanso de
los residentes.
ARTICULO 127. Cuando el Copropietario vaya a reparar o remodelar las áreas comunes de
uso exclusivo previa aprobación de la Asamblea General de Copropietarios o del Consejo de
Administración debe cumplir con los siguientes legales:
a) Autorización escrita de la Asamblea General de Copropietarios o del Consejo de
Administración si fue facultado para ello.
b) Licencia expedida por la Curaduría Urbana de Cali.
c) Cumplir con los requisitos internos de Seguridad, aseo, convivencia y la uniformidad
que exige el presente Manual de Convivencia con respecto a las fachadas estéticas
y seguridad de construcción
ARTICULO 128. Cuando un copropietario y/o residente vaya a efectuar un arreglo, reparación
o mantenimiento en los bienes de su unidad privada deberá comunicar por escrito al Consejo
de Administración y a la Administración con dos (2) días de anticipación, indicando la clase
de trabajo a efectuar, el tiempo de duración, la responsabilidad frente a los posibles
daños que se ocasionen con motivo de dicha reparación, nombre y documento de identidad
38
de las personas que se encargarán de ejecutar los trabajos, Lo anterior con el fin de evitar
poner en riesgo le seguridad de la construcción.
ARTICULO 129. El personal contratado para las obras se someterá a todos los controles de
entrada y salida, los cuales serán realizados por los porteros.
ARTICULO 130. En el evento que se produzcan daños o deterioros en las zonas comunes o
privadas, con motivo de los arreglos efectuados, deberá el copropietario y/o residente
causante proceder con la reparación a la mayor brevedad posible. En caso contrario la
Administración procederá con las reparaciones correspondientes y el costo se cargará en la
factura de la Administración del mes siguiente a la unidad privada responsable.
ARTICULO 131. La Administración le informará al copropietario y/o residente la zona donde
puede ubicar los materiales a utilizar. Los materiales no podrán transportarse por el
ascensor. Los materiales que no se utilicen y los desechos de las obras en reparación,
deberán ser empacados debidamente en sacos o costales y deben evacuarse semanalmente
a más tardar el día sábado. en caso de ocasionar la suciedad se debe limpiar de inmediato
además estos elementos no pueden depositarse en el Chut de basuras
ARTICULO 132. No debe ubicarse escombros o materiales de construcción en los balcones,
de lo contrario, se corre el peligro de provocar un colapso estructural.
ARTICULO 133. El copropietario y/o residente está obligado a instruir a sus trabajadores sobre
le utilización de las zonas comunes, las cuales deberán limpiarse adecuadamente todos los
días al finalizar las labores.
ARTICULO 134. Cada Copropietario no residente deberá mantener en buenas condiciones
su unidad privada y las zonas comunes que afecte, debiendo repararlas inmediatamente si
es necesario.
ARTICULO 135. Los daños que se ocasionen en las zonas comunes o unidades privadas del
Conjunto Residencial por parte de un copropietario y/o residente o sus dependientes o sus
visitantes o familiares, recaerá en el copropietario de la unidad privada. Sí el copropietario no
realiza la reparación del daño la Administración efectuará las reparaciones e incluirá el valor
en la factura de cobro de administración del siguiente mes previa notificación.

CAPITULO VIII
DE LOS RESIDUOS

ARTICULO 136. Para un correcto manejo y disposición de los residuos yy la UAR deberán
acatarse las siguientes normas:
a. Las basuras de las unidades privadas deberán ser empacadas en bolsas plásticas
o de polietileno de tamaño apropiado, deben ser amarradas en sus extremos
superiores de manera que su contenido no se salga al transitar por los ascensores,
pasillos y al ser arrojadas al cuarto de basuras.
b. Las bolsas con basura al salir de la unidad privada deben ser llevadas
inmediatamente a la UAR, no deben ser dejadas en los pasillos durante la cita por
razones de higiene, salubridad y estética de la Copropiedad y evitar que los pisos
de ingreso a las unidades privadas se manchen. La falta a esta norma acarrea multa
muy grave
c. Las bolsas de basura deben dejarse y depositarse únicamente en la UAR no deben
dejarse en los pasillos, tarros de basura de ingreso a las torres o ubicados en

39
 cualquiera de las zonas comunes de la copropiedad, en los jardines, afuera de la
UAR. La falta a esta norma acarrea multa muy grave
d. Los copropietarios y/o residentes o empleadas domésticas deben aplicar las Norma
de reciclaje tendientes a una adecuada evacuación de las basuras, según las
Norma que rigen para reciclaje y protección ambiental.
e. Los desechos orgánicos (cáscaras, comidas, etc.) y materiales reciclables
(periódicos, cartones, vidrios, botellas, latas, plásticos, etc.) deben ser separados
y empacados en bolsas diferentes para su disposición en el cuarto de basuras.
f. Los copropietarios y/o residentes o empleadas domésticas de los primeros pisos
deben depositar los desechos orgánicos en el SHUT de basura del segundo piso o
en cuarto de basuras, que está ubicado en la entrada a la unidad.
g. No botar bolsas de basura de un tamaño mayor al de la puerta del SHUT, para evitar
taponamiento del sistema.
h. Las cajas cartón y de contenedores de huevos, se deben bajar al cuarto de basuras de
la entrada a la unidad, ya que si son arrojadas por el sistema del SHUT de los diferentes
pisos generan taponamiento del sistema.
i. Los materiales reciclables grandes (cajas de cartón, electrodomésticos o icopor) se
deben depositar dentro del cuarto de basuras; por lo tanto, es necesario solicitar en la
portería la llave de este lugar y de igual manera entregarla.
j. No se debe botar animales muertos no comestibles o partes de estos, dentro de los
residuos domésticos. La falta a esta norma acarrea multa muy grave
k. No se debe Arrojar en las redes de alcantarillado, acueducto y de aguas lluvias,
cualquier objeto, sustancia, residuo, escombros, lodos, combustibles y lubricantes,
que alteren u obstruyan el normal funcionamiento.
l. En las unidades privadas no se debe acumular material orgánico o de fácil
descomposición que genere malos olores sin un manejo técnico que no afecte la
Copropiedad.
m. No se permite a los copropietarios y/o residentes almacenar objetos, muebles o
enseres en la UAR ni en ninguna zona común del Conjunto Residencial cuando no
pueda tenerlos en su unidad privada. La falta a esta norma acarrea multa muy grave
n. No se debe arrojar a la UTB ácidos o materiales inflamables, colillas de cigarrillo
encendido, fósforos y otros elementos similares que comprometan la seguridad del
conjunto.
o. No se deben arrojar al shut productos líquidos, envases de vidrio, maderas, o cualquier
otro material en cualquier estado que puedan causar daños o riesgo para el Personal
de Aseo de la Copropiedad; estos deben dejarse dentro del área de servicio
correspondiente.

CAPITULO IX
FUMIGACIÓN

ARTICULO 137. Por higiene se recomienda fumigar el interior de los apartamentos por lo
menos dos veces por año o cuando una circunstancia especial lo exija, al fumigar también las
zonas comunes es recomendable fumigar las unidades privadas, para lograr mayor efectividad
en la fumigación.

40
 CAPITULO X
DE LOS EQUIPOS Y LAS INSTALACIONES

ARTICULO 138. Los copropietarios y/o residentes velarán por el buen uso de los
aparatos e instalaciones de la unidad acatando las Norma que se dicten en materia del
uso y conservación.
ARTICULO 139. Solamente el personal autorizado por la Administración deberá operar
los controles internos de los diferentes equipos instalados en el Conjunto residencial, al
igual que efectuar reparaciones o mantenimiento.
ARTICULO 140. No se autoriza el ingreso de los copropietarios y/o residentes al área
donde se encuentren ubicados los equipos de bombeo, tableros y control de sistema
eléctrico, teléfono y de televisión, salvo a los miembros del Consejo de Administración
o de los Comités de Recibo de zonas comunes, cuando requieran verificar su estado.
ARTICULO 141. No se autoriza e l ingreso de los copropietarios y/o residentes a las
cubiertas de las torres, para realizar trabajos en esa área debe contratarse una
empresa que cuente con el personal idóneo que cumpla con las Norma de l SG SST y
Norma de trabajo en altura.
ARTICULO 142. La Asamblea General de Copropietarios es el Único organismo autorizado
para aprobar las instalaciones de antenas de radio o similares, la Administración verificará el
cumplimiento de los requisitos legales establecido por tal fin.
ARTICULO 143. Al hacer cualquier instalación eléctrica los residentes deben abstenerse de
hacer pasar por la fachada del edificio cualquier tipo de cable eléctrico, telefónico o de
televisión.

CAPITULO XI
DE LOS TRASTEOS

ARTICULO 144. Es requisito indispensable para realizar un trasteo: Presentar a la

Administración solicitud escrita por parte del Propietario o Arrendador de la unidad privada
con ocho días (8) de anticipación donde se informe por parte de ellos del trasteo, indicando
la fecha, hora y el detalle de la misma y copia del Contrato de Arrendamiento si es el caso.
Igualmente para ingresar a la Copropiedad es indispensable llenar el formato de información
de los nuevos residentes que entregará la Administración al recibo de la solicitud de ingreso
de trasteo de la unidad privada por parte del Propietario o Arrendador, los daños que se
produzcan con el trasteo en ascensores, paredes y demás bienes comunes de la
Copropiedad, deberá responder con la reparación de los mismos si no lo hace las
reparaciones solicitadas por la administración, se procederá a cargar a la cuenta de la
administración del inmueble el valor del correspondiente al arreglo.
ARTICULO 145. El horario de trasteos en los días ordinarios de lunes a viernes es de 9:00
am a 5:00 pm. y sábado de 8:00 a.m. a 1:00 p.m. Bajo ninguna circunstancia se permitirá el
ingreso de trasteos los domingos, Festivos ni en las horas de la noche.
ARTICULO 146. Todo arrendatario que solicite autorización de ingreso al Conjunto Residencial
debe presentar al Administrador un documento del propietario donde lo presenta y le autoriza
la ocupación de su bien privado. Recibida la solicitud de ingreso o salida de trasteos, la
Administración debe verificar el estado del apartamento sobre cuotas de administración con el
41
Conjunto Residencial u otros, para expedir el respectivo Paz y Salvo, la comunicación de salida
del arrendatario deberá presentarse con una antelación no menor a 5 días hábiles. En este
documento se debe especificar quien se responsabiliza con el pago de las cuotas de
administración, no obstante, la responsabilidad ante el Conjunto Residencial por este concepto
se aplicará de acuerdo a lo ordenado por la Ley 675/01, en donde se aplica solidaridad del
propietario y/o arrendatario en el pago de la cuota de administración. En caso que durante el
desarrollo del trasteo se ocasionen daños a la copropiedad, el valor de la reparación deberá
ser asumido en su totalidad por el propietario.
ARTICULO 147. El uso del ascensor es exclusivo para pasajeros y tiene un límite de carga,
indicado en el equipo; cualquier exceso de peso se tendrá como prueba para responsabilizar
a la persona a cargo del trasteo o al arrendatario, de cualquier daño que se les ocasione al
sobrepasar los límites máximos de capacidad del ascensor. En el evento que los objetos que
se vayan a transportar sobrepasen la capacidad de peso y volumen del ascensor o por su
volumen sea imposible el paso por los pasillos, se advierte que estos Artículos deben ser
retirados del Conjunto el mismo día.
ARTICULO 148. Para la salida de cualquier objeto de volumen (muebles y enseres,
televisores, computadores, equipos de sonido, etc.) el propietario o arrendatario de la
unidad privada debe informar y autorizar por escrito debidamente firmado la salida de los
mismos con 8 días de anticipación a la Administración. La Administración expedirá el
respectivo Paz y salvo si se encuentra al día con la Administración de lo contrario no lo
expedirá. Cuando la unidad privada esté rentada el Administrador le consultará al propietario
de la unidad privada sí dejó sus datos en la Administración informando el hecho.
ARTICULO 149. El propietario o Arrendatarios que efectué el trasteo o mudanza es
responsable de los daños que se pudieran causar en las zonas comunes como ascensores,
paredes, escaleras y equipos. Si el Arrendatario no respondiere será solidariamente
responsable el propietario de la unidad privada. “PARÁGRAFO 1. Para los trasteos es
obligatorio el uso y cuidado de la lona protectora. No exceder el peso recomendado.”
ARTICULO 150. Toda persona diferente al propietario o arrendatario de la unidad
privada necesita autorización escrita de ellos, para retirar de la Copropiedad, elementos
que se suponen sean de uso exclusivo de las unidades privadas.

CAPITULO XII
DE LA CORRESPONDENCIA

ARTICULO 151.Queda prohibido dejar títulos valores, dineros y llaves en la portería para ser
entregados a terceras personas. En todo caso la Administración no se hará responsable por
las pérdidas que se generen por el incumplimiento de esta norma.
ARTICULO 152. Los residentes deberán reclamar diariamente en portería su
correspondencia, y demás al personal del servicio de vigilancia de la Copropiedad, el
personal de guardas tiene prohibido realizar actividades de mensajería, salvo el caso de
mensajería por razones de interés común de la Copropiedad.

42
ARTICULO 153. Al ausentarse de la ciudad, el residente deberá indicar e l nombre de la
persona o personas que quedan autorizadas para reclamar su correspondencia.
ARTICULO 154. El uso de los casilleros y el servicio de selección para la entrega de la
correspondencia es un derecho que se adquiere solo cuando se está a paz y salvo. Este
servicio será prestado por los porteros a los Copropietarios o residentes que se
encuentren a paz y salvo con la Copropiedad. En el caso de los copropietarios y/o
residentes que se encuentren en mora, la correspondencia será depositada en un buzón
de morosos

CAPITULO XIII
VENTA, ARRENDAMIENTO, CAMBIO DE RESIDENTE

ARTICULO 155. En caso de venta, transferencia o arrendamiento de un apartamento, el

propietario deberá notificar este hecho con una antelación no inferior a 5 días hábiles a la
Administración señalando el nombre del nuevo adquiriente o arrendatario, de acuerdo con el
formato de registro respectivo adjuntando un documento actualizado que identifique como
propietario. La información del formato deberá ser diligenciada en su totalidad antes de
ingresar al Conjunto Residencial. La información es de total reserva de la Administración.
ARTICULO 156. El nuevo propietario o arrendatario, al ingresar al Conjunto declara aceptar y
cumplir las normas establecidas en los reglamentos de la propiedad horizontal y de convivencia
del Conjunto Residencial.
ARTICULO 157. PROCEDIMIENTO PARA TRANSFERENCIA DE DOMINIO. En caso de
venta o transferencia del dominio de una unidad privada, cada propietario deberá previamente:
1. Comunicar al Administrador de la Copropiedad, el nombre, apellidos y domicilio del
adquirente, anexando copia de Certificado de Tradición vigente;
2. Exigir del adquirente, en la escritura de transferencia, su expresa conformidad y
aceptación del presente Reglamento y de sus eventuales modificaciones;
3. Ceder al nuevo adquirente su cuota parte en los fondos ordinarios y de imprevistos que
existan para la atención de los gastos comunes y extraordinarios, conforme a
certificación que expida el Administrador de la Copropiedad;
4. Obtener el PAZ Y SALVO de la Administración de la Copropiedad, por las cuotas
ordinarias y extraordinarias causadas con anterioridad a la fecha del respectivo acto
traslaticio de dominio.
ARTICULO 158. INFORMAR SOBRE VENTA. Es deber de los copropietarios y/o residentes
comunicar en caso de venta o transferencia de dominio, al Administrador, dentro de los cinco
(05) días siguientes a la adquisición de un bien de dominio particular. Igualmente realizar el
mismo procedimiento para quien se le concede contratos de uso o goce, arrendamiento,
anticresis y comodato u ocupante a cualquier título del bien inmueble, pactar expresamente
que conocen y se obligan a respetar y cumplir el Reglamento de Propiedad Horizontal y el
presente Reglamento Interno.
ARTCULO 159. INFORMAR SOBRE ARRENDATARIOS O AGENTES COMERCIALES. En
caso de arriendo de alguna de las unidades de propiedad privada deberá notificarse por escrito
43
al administrador sobre dicha actuación y en lo posible adjuntar copia del respectivo contrato,
indicando el nombre de los residentes con sus respectivos números de identificación, y si
cuentan con vehículo, identificar el tipo, la marca, color y la placa que podrá ingresar al
parqueadero atendiendo la disponibilidad para ello.
ARTICULO 160. DE LA SOLIDARIDAD CON RESPECTO DE LAS SANCIONES, Ó
INDEMNIZACIONES POR PERJUICIOS. Cada propietario de su unidad privada será
solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha unidad a
cualquier título, con sus actos u omisiones, en especial por las expensas comunes y las multas
que la administración imponga al usuario, por violación de las leyes o de este Reglamento, ya
que sus normas obligan no solamente al propietario y/o residentes, además de las personas
que con él conviven o que a su nombre ocupen la respectiva unidad privada.
ARTICULO 161. APLICACIÓN DE LOS CÓDIGOS CIVIL Y DE POLICÍA. En cuanto a las
restricciones impuestas al derecho de dominio o a su ejercicio, por razones de conveniencia y
vecindad, no indicadas en este Reglamento Interno de Vecindad y Convivencia y el
Reglamento de Propiedad Horizontal, se estará a lo dispuesto por las leyes que lo adicionen o
reformen y las normas de Policía pertinentes. Es entendido que todo lo prescrito para los
propietarios, en lo relativo a prohibiciones y reglas sobre el uso de los bienes de dominio
particular o común, es aplicable también a quienes a cualquier título ocuparen las unidades
privadas.

CAPITULO XIV
EXPENSAS COMUNES Y EXTRAORDINARIAS

ARTICULO 162.DEFINICIONES:
Las Expensas Comunes: Se entenderá como expensas comunes todos los gastos que La
Asamblea General de Copropietarios decrete anualmente, dentro del presupuesto de la
respectiva vigencia, destinados a la administración, conservación, mantenimiento, reparación,
prima de seguro obligatoria para zonas comunes y vigilancia de los bienes comunes; el mismo
carácter tendrá las cuotas extraordinarias que se decreten para los indicados fines.

Cuota Extraordinaria de Administración: Se entiende por cuota extraordinaria la aprobada

por la Asamblea de Copropietarios y que tiene como finalidad sufragar los gastos diferentes a
las expensas comunes necesarias o gastos destinados por la cuota ordinaria de
administración, de acuerdo con la vigencia presupuestal del Conjunto. Las cuotas
extraordinarias mayores de cuatro veces la cuota ordinaria requieren para su aprobación el
voto favorable de un número de propietarios que represente el sesenta por ciento (60%) del
total de coeficiente; las de menor valor deberán ser aprobadas por el cincuenta y uno por ciento
(51%) del total de coeficiente.

Pronto Pago: Se entiende por pronto pago, la cancelación de la cuota Ordinaria y

Extraordinaria dentro del plazo estipulado, es decir los (10) diez primeros días calendario de
cada mes, si el día 10 es NO hábil se extenderá el beneficio hasta el día hábil siguiente.
44
ARTICULO 163. El cobro de las expensas comunes, cualquiera que sea su clasificación o
naturaleza, debe ser aceptado por todos y cada uno de los copropietarios previa aprobación
de la Asamblea. La cuota de administración no generará intereses siempre y cuando se
cancele dentro del mes en curso, pues estos se causarán a partir del día 31, igualmente aplica
para cuota extraordinaria.

ARTICULO 164. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los

propietarios de los bienes privados de la Copropiedad están obligados a contribuir al pago de
las expensas necesarias causadas por la Administración y la prestación de servicios comunes
esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo
con el presente Reglamento Interno de Convivencia y el Reglamento de Propiedad Horizontal.

ARTICULO 165. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes de la

copropiedad se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso
efectivo de un determinado bien o servicio común.

ARTICULO 166. IMPUTACIÓN DEL PAGO. Los pagos siempre se imputarán primero a
intereses causados, a los honorarios de abogado según sea el caso, multas, cuotas
extraordinarias vencidas y por último cuotas ordinarias, si la Asamblea pronunciará algo
contrario deberá realizar la votación con el cincuenta y uno por ciento (51%) del coeficiente.
(Conc. Art. 1653 y 1654 del Código Civil)

ARTICULO 167. El no pago de las expensas –ordinarias y extraordinarias que tratan estás
normas, causarán interés de mora de acuerdo a lo establecido en la Ley 675/01, que autoriza
su cobro, equivalente a una y media vez el interés bancario corriente, certificado por la
Superintendencia Financiera. Ningún copropietario podrá alegar omisiones del Administrador
en cuanto a la atención a sus reclamos o en el funcionamiento de servicios comunes o
negligencia de los trabajadores al servicio de la Copropiedad para negarse a pagar las cuotas
asignadas. En tal virtud, la mora determinada por tal situación tendrá el mismo tratamiento que
la mora simple.

ARTICULO 168. En caso de mora, recargos y sanciones recaerán sobre el copropietario titular
del apartamento respectivo, quien podrá repetir contra el arrendatario sin lugar a
responsabilidad de la Copropiedad. De acuerdo a lo especificado en el Reglamento de
Propiedad Horizontal, existe solidaridad en la responsabilidad en el pago entre el propietario y
el arrendatario.

ARTICULO 169. Bajo ninguna circunstancia se autorizan las condonaciones de deuda de

capital. Solo la Asamblea podrá autorizar la condonación total de los intereses causados o
acumulados previa justificación sustentada por escrito. El Consejo de Administración está
autorizado para evaluar la condonación parcial de intereses hasta en un 50%. Todo lo
45
correspondientes a las costas procesales y los honorarios jurídicos, son a cargo del deudor
moroso. El Conjunto Residencial no asumirá, en ningún caso, los gastos anteriores; sin
embargo, el Conjunto descontará del pago de las cuotas de administración que haya recibido
del deudor moroso, los honorarios no cancelados al abogado, encargado de su cobro después
de transcurrido un mes de realizado este pago al Conjunto Residencial. “PARÁGRAFO 1.
Sanción por No Pago Oportuno de la Administración: Los Copropietarios que sean
declarados en Mora, tendrán como sanción la pérdida del derecho a usar los parqueaderos, el
Salón Social, la Piscina , Kiosco y Cancha Múltiple y todas aquellas zonas que no sean
esenciales hasta tanto cancele la totalidad de la obligación.”

CAPITULO XV
EXPENSAS COMUNES Y EXTRAORDINARIAS

ARTICULO 170. DEFINICIONES:

Las Expensas Comunes: Se entenderá como expensas comunes todos los gastos que La
Asamblea General de Copropietarios decrete anualmente, dentro del presupuesto de la
respectiva vigencia, destinados a la administración, conservación, mantenimiento, reparación,
prima de seguro obligatoria para zonas comunes y vigilancia de los bienes comunes; el mismo
carácter tendrá las cuotas extraordinarias que se decreten para los indicados fines.

Cuota Extraordinaria de Administración: Se entiende por cuota extraordinaria la aprobada

por la Asamblea de Copropietarios y que tiene como finalidad sufragar los gastos diferentes a
las expensas comunes necesarias o gastos destinados por la cuota ordinaria de
administración, de acuerdo con la vigencia presupuestal del Conjunto. Las cuotas
extraordinarias mayores de cuatro veces la cuota ordinaria requieren para su aprobación el
voto favorable de un número de propietarios que represente el sesenta por ciento (60%) del
total de coeficiente; las de menor valor deberán ser aprobadas por el cincuenta y uno por ciento
(51%) del total de coeficiente.

Pronto Pago: Se entiende por pronto pago, la cancelación de la cuota Ordinaria y

Extraordinaria dentro del plazo estipulado, es decir los (15) quince primeros días calendario de
cada mes, si el día 15 es NO hábil se extenderá el beneficio hasta el día hábil siguiente.

ARTICULO 171. El cobro de las expensas comunes, cualquiera que sea su clasificación o
naturaleza, debe ser aceptado por todos y cada uno de los copropietarios previa aprobación
de la Asamblea. La cuota de administración no generará intereses siempre y cuando se
cancele dentro del mes en curso, pues estos se causarán a partir del día 31, igualmente aplica
para cuota extraordinaria.

ARTICULO 172. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los

propietarios de los bienes privados de la Copropiedad están obligados a contribuir al pago de
las expensas necesarias causadas por la Administración y la prestación de servicios comunes
46
esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo
con el presente Reglamento Interno de Vecindad y Convivencia y el Reglamento de Propiedad
Horizontal.

ARTICULO 173. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes de la

copropiedad se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso
efectivo de un determinado bien o servicio común.

ARTICULO 174. IMPUTACIÓN DEL PAGO. Los pagos siempre se imputarán primero a
intereses causados, a los honorarios de abogado según sea el caso, multas, cuotas
extraordinarias vencidas y por último cuotas ordinarias, si la Asamblea pronunciará algo
contrario deberá realizar la votación con el cincuenta y uno por ciento (51%) del coeficiente.
(Conc. Art. 1653 y 1654 del Código Civil)

ARTICULO 175. El no pago de las expensas –ordinarias y extraordinarias que tratan estás
normas, causarán interés de mora de acuerdo a lo establecido en la Ley 675/01, que autoriza
su cobro, equivalente a una y media vez el interés bancario corriente, certificado por la
Superintendencia Financiera. Ningún copropietario podrá alegar omisiones del Administrador
en cuanto a la atención a sus reclamos o en el funcionamiento de servicios comunes o
negligencia de los trabajadores al servicio de la Copropiedad para negarse a pagar las cuotas
asignadas. En tal virtud, la mora determinada por tal situación tendrá el mismo tratamiento que
la mora simple.

ARTICULO 176. En caso de mora, recargos y sanciones recaerán sobre el copropietario titular
del apartamento respectivo, quien podrá repetir contra el arrendatario sin lugar a
responsabilidad de la Copropiedad. De acuerdo a lo especificado en el Reglamento de
Propiedad Horizontal, existe solidaridad en la responsabilidad en el pago entre el propietario y
el arrendatario.

ARTICULO 177. Bajo ninguna circunstancia se autorizan las condonaciones de deuda de

capital. Solo la Asamblea podrá autorizar la condonación total de los intereses causados o
acumulados previa justificación sustentada por escrito. El Consejo de Administración está
autorizado para evaluar la condonación parcial de intereses hasta en un 50%. Todo lo
correspondientes a las costas procesales y los honorarios jurídicos, son a cargo del deudor
moroso. El Conjunto Residencial no asumirá, en ningún caso, los gastos anteriores; sin
embargo, el Conjunto descontará del pago de las cuotas de administración que haya recibido
del deudor moroso, los honorarios no cancelados al abogado, encargado de su cobro después
de transcurrido un mes de realizado este pago al Conjunto Residencial. “PARÁGRAFO 1.
Sanción por No Pago Oportuno de la Administración: Los Copropietarios que sean
declarados en Mora, tendrán como sanción la pérdida del derecho a usar los parqueaderos, el
Salón Social, la Piscina y todas aquellas zonas que no sean de vital importancia para el normal
desarrollo habitacional del Conjunto Residencial hasta tanto cancele la totalidad de la
47
obligación.”

CAPITULO XVI
DEL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES
PECUNIARIAS

ARTICULO 178. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS.

1. Publicaciones. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse al

interior de la copropiedad, en un sitio, donde se garantice el debido conocimiento por
parte de los otros copropietarios. (Conc. Art. 30 Ley 675 de 2.001)

2. Relación de los propietarios morosos en las convocatorias a Asambleas: En toda

convocatoria a Asamblea Ordinaria o Extraordinaria se anexará una relación de los
propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes ordinarias y
extraordinarias siguiendo este procedimiento: (Conc. Art. 29, Par. 2, Ley 675 de 2.001)

a) Asamblea General Ordinaría: El listado de deudores morosos debe incluir todos

aquellos que a Diciembre 31 del año inmediatamente anterior a la fecha de
convocatoria deban al menos una cuota de administración. Para la participación con
voto en la Asamblea se deberá estar al día en las obligaciones.

b) Asamblea General Extraordinaria: El listado de deudores morosos debe incluir la

mora del mes anterior a la convocatoria.

El Acta de Asamblea Ordinaria o Extraordinaria incluirá el listado de los propietarios que se

encuentren en mora, como anexo al acta el cual formará parte integral de la misma.

CAPITULO XVII
PROCEDIMIENTO DEL PAGO DE LA CUOTA
DE ADMINISTRACIÓN Y COBRO JURÍDICO

ARTICULO 179. El procedimiento del pago de la cuota de administración deberá hacerse

consignándose a la cuenta bancaria del Conjunto Residencial.

ARTICULO 180. CARTERA EN MORA.

1. Restricción parqueadero: Cuando presente mora de 45 días se restringirá el acceso

al parqueadero.

48
 2. Cobro Administrativo. Después de una (1) cuota de administración atrasada el
Administrador deberá enviar notificación por escrito de la deuda e invitación a llegar a
acuerdos de pago al deudor e informando que irá a cobro jurídico. En caso de no llegar
acuerdo de pago o exista renuencia por parte del propietario y/o tenedor de buena fe se
entregará para cobro por parte de abogado, siendo el propietario y/o tenedor de buena
fe el responsable de los gastos que ameriten el caso.

3. Cobro Prejurídico. En caso de presentarse mora de más de dos (2) cuotas de

administración, la administración deberá de inmediato entregar la cartera al cobro
prejudicial a una persona natural o jurídica que profesionalmente se dedique a esta
actividad, haciendo entrega de todos los elementos y documentos necesarios para su
cobro.

4. Cobro Jurídico. El asesor jurídico encargado del cobro de la cartera morosa debe
iniciar las acciones judiciales tendientes a la recuperación de la cartera, a más tardar a
la tercera (3) cuota atrasada, debiendo solicitar al administrador todos los elementos y
documentos de tipo jurídico necesarios para el cobro judicial. Este mandato estará a
cargo de un profesional del derecho.

Al entregarse los documentos necesarios para iniciar las acciones para la recuperación
de la cartera el asesor jurídico deberá intentar de ser necesario una última conciliación
de la obligación, o si no, acudir ante la autoridad competente, buscando el embargo de
bienes inmuebles, muebles y /o enseres de propiedad del titular de la unidad privada y
su posterior remate llegado el caso.

Lo establecido en los literales anteriores respecto al cobro de la cartera no es obstáculo

para que el Administrador, presente ante la Asamblea un plan o estrategia de
recuperación de cartera y elabore un contrato de prestación de servicios profesionales
con el asesor jurídico, evitando que este maneje dineros de la Persona Jurídica, ya que
el único autorizado por la Ley para recibirlos es el Administrador.

En el evento de rematarse un inmueble o recibirse en dación en pago por concepto de

expensas comunes, deberá de inmediato hacerse lo ajustes contables requeridos.

“PARÁGRAFO 1. Los costos o gastos surtidos durante cualquiera de las etapas mencionadas
en el presente artículo incluidos los honorarios del abogado correrán a cargo del deudor, dichos
costos deberán ser cargados al Estado de Cuenta de la Unidad Privada dentro del mismo
mes.”

“PARÁGRAFO 2. Los acuerdos de pago son de estricto cumplimiento; el incumplimiento

demuestra falta de seriedad y se puede aplicar la sanción de ley.”

49
“PARÁGRAFO 3. En ningún caso el administrador podrá disminuir o reducir los intereses o
conceder descuentos por pronto pago, que se adeuden junto con la administración. Salvo,
previa autorización de la Asamblea General.

ARTICULO 181. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO Y LOS ACUERDOS DE PAGO. En caso de

mora en el pago de la obligación pecuniaria derivado de expensas ordinarias, extraordinarias,
intereses, multas establecidos en este reglamento, así como otras en la que se le haya dado
facultad al consejo de Administración para imponer las últimas y sin que sea necesario agotar
trámite previo de solución de conflictos, podrá recurrir a:

1. Por mora en el pago del valor equivalente a una cuota de administración, enviará un
primer aviso invitando al copropietario para realizar el pago.
2. Si el valor de la mora en el pago es equivalente a dos (2) cuotas de administración, se
enviará un segundo aviso de cobro donde se requiere el pago inmediato antes de
proceder al cobro prejudicial.
3. Por mora equivalente a tres (3) meses de administración, se procederá a entregar a un
abogado designado por la administración. Cumplido lo anterior se iniciará proceso
ejecutivo, consagrado en el Código de Procedimiento Civil Colombiano, se entregará
poder debidamente otorgado, el certificado de existencia y representación de la
copropiedad y del demandado en caso en que el deudor sea persona jurídica, el título
contentivo de la obligación expedido por el Administrador y el acta de Asamblea si
hubiese un interés inferior o rebajas del mismo según el caso.

“PARÁGRAFO 1. El Certificado de la deuda expedido por el Administrador debe contener una

relación de las cuotas por expensas comunes adeudadas, ordinarias, extraordinarias, multas,
retroactivos, pronto pago o todas aquellas expensas que se generen en la administración. Si
se generará intereses es de anotar que estos varían a menos que la Asamblea General de
Copropietarios determine un interés fijo ya antes enunciado en este reglamento; deberá
contener la fecha de las sanciones impuestas a los copropietarios.”

“PARÁGRAFO 2. Serán a cargo del deudor los gastos judiciales y extrajudiciales que genere
la cobranza, incluyendo los honorarios de abogado, si el deudor moroso se rehusará a pagar
estos serán cargados a su estado de cuenta o factura.”

ARTICULO 182. ACUERDOS DE PAGO. Con facultad reglamentaria, el Consejo de

Administración, indicará las políticas de recaudo a tenerse en cuenta en la celebración de los
acuerdos de pago celebrados entre la administración y sus apoderados con los deudores de
expensas comunes o cualquier otro valor a favor de la Copropiedad, suspendiendo por tanto
que se cause intereses moratorios hacia el futuro.

El Consejo de Administración podrá nombrar en su seno un comité financiero sobre el cual

delegue esta función. Sobre esta facultad podrá la Asamblea de Copropietarios, establecer
50
parámetros de recaudo sin necesidad de reformar este Reglamento.

CAPITULO XVIII
RESPECTO DE LAS EXPENSAS Y SEGUROS.

ARTICULO 183. OBLIGACIONES CON RESPECTO AL PAGO OPORTUNO DE LAS

EXPENSAS COMUNES.
1. Es deber de los propietarios y/o residentes mantener al día las contribuciones y cuotas
que corresponden por la Administración y reparación de los bienes comunes.

2. Contribuir al pago de las primas de seguros contra incendio, terremoto, y demás

siniestros que se puedan suscitar, por un valor que permita la reconstrucción de la
copropiedad en caso de siniestro, para las zonas comunes establecidas como
obligatorio por la Asamblea General de Copropietarios. De igual manera, se recomienda
a los propietarios mantener aseguradas sus unidades privadas contra incendio,
terremoto, y demás siniestros.

3. Pagar cumplidamente las cuotas extraordinarias que llegare a decretar en Asamblea

Extraordinaria de Copropietarios.

CAPITULO XIX
MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

ARTICULO 184.Para la solución de conflictos que se presenten entre los propietarios o

residentes de bienes privados del Conjunto Zafiro B_VIS Propiedad Horizontal y los órganos
de control mencionados en el acápite a), en razón de la aplicación o interpretación de este
manual, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales o
administrativas se podrá acudir a:

ARTICULO 185. Comité de Convivencia: Cuando se presente una controversia que pueda
surgir con ocasión de la vida en el Conjunto, su solución se podrá intentar mediante la
intervención de un Comité de Convivencia elegido de conformidad con lo indicado en el
presente Reglamento, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las
controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este Comité
se consignarán en un Acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité que
participación será adhonorem. El incumplimiento de dicha acta de medición dará lugar a la
aplicación de las sanciones contempladas en este Manual por parte de la Administración y el
Consejo.

ARTICULO 186. Mecanismos alternos de solución de conflictos: el Comité de Convivencia

será quien promoverá la resolución pacífica de las controversias al interior y fuera del Conjunto.
51
La mediación entre las partes serán los mecanismos a los que podrán acudir las partes en
caso de algún conflicto. Los mediadores serán los miembros de dicho Comité.

“PARÁGRAFO 1. Los miembros de los Comités de Convivencia serán elegidos por la

Asamblea General de Copropietarios para un período de un (1) año y será integrado por un
número impar superior a tres de copropietarios.”

“PARÁGRAFO 2. El Comité consagrado en el presente ARTÍCULO en ningún caso podrá

imponer sanciones. Pero deberán actuar como mediadores de los conflictos que se presenten
entre propietarios y/o residentes.”

“PARÁGRAFO 3. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos

referidos en el presente ARTÍCULO se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII
del Código de Procedimiento Civil o en las disposiciones que lo modifiquen, adiciones o
complementen.”

CAPITULO XX
MULTAS y/o SANCIONES

ARTICULO 187.Por la infracción a cualquiera de las normas contenidas en el Reglamento de

Propiedad Horizontal y en el presente Reglamento Interno de Convivencia, se aplicarán las
siguientes sanciones, las cuales deberán ser impuestas por el Consejo de Administración y
después de efectuar el procedimiento indicado en el presente Reglamento.

1. Amonestación personal o escrita.

2. Amonestación pública en cartelera (Opcional)
3. Restricción al uso y goce de los bienes de uso común como salones y parqueaderos de
visitantes.
4. Multas que oscilarán entre 3 SMDLV y hasta 12 SMDLV
5. Sanciones de tipo judicial o policivo, por infracciones que sean remediables a través de
es
6. tas vías y contempladas en el código Nacional de Policía.
7. Reparaciones de daños causados directa o indirectamente, intencional o no
intencionalmente, o restablecimiento de derechos a terceros.

“PARÁGRAFO 1: La reincidencia dará lugar a la aplicación de multas sucesivas con un

incremento del 25% por cada vez.”

ARTICULO 188. Procedimiento a seguir en caso de infracción de alguna norma del

Reglamento Interno de Convivencia

1. Recibirá un requerimiento por parte del administrador(a) y/o los guardas de seguridad.
52
 2. Si es reincidente en el hecho, o hace caso omiso al requerimiento, se le notificará por
escrito, haciendo referencia a la conducta impropia, indicando el plazo para que ajuste
a las normas que rigen la propiedad horizontal y pre-avisándole si a ello hubiera lugar,
de las sanciones y/o multas que puedan imponerse en una próxima falta o
incumplimiento de los mismos.
3. Si hacen caso omiso, se citará al propietario o residente infractor con el comité de
convivencia.
4. Si no atiende al último procedimiento, se interpondrá una querella policial al propietario
o residente infractor, adicional a la multa establecida.

ARTICULO 189. Cuando la sanción consiste en multa y no sea cancelada por el infractor, se
le factura en el próximo período junto con las demás deudas que este tenga para con la
Administración. Si después de tres facturaciones aún persiste el no pago de dicha sanción,
está podrá cobrarse por vía judicial. (Véase Artículo 210). La imposición de toda sanción por
parte del Consejo de Administración deberá ser suficientemente motivada.

ARTICULO 190. Los conflictos que se presenten entre el Administrador y los residentes de la
copropiedad serán dirimidos por el Consejo de Administración.

ARTICULO 191. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su

consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de propietarios,
tenedores o terceros por lo que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar
previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que ajuste a las normas que rigen
la propiedad horizontal si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

1. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser

superiores, cada una a dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a
cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumada no podrán
exceder de 10 veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
2. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones
comunales.

ARTICULO 192. MULTAS DE IPSOFACTO. Son aquellas multas de imposición inmediata.

1. MULTA CLASE A. se hará acreedor a una multa de 1.5 SMDLV la PRIMERA VEZ y
hasta 3 SMDLV la SEGUNDA VEZ de las siguientes infracciones:
a) Maltrato verbal a porteros, aseadores, administradores, miembros del Consejo de
Administración, y Comités.
b) Desobediencia de niños y jóvenes en evitar juegos peligrosos y que no sean
supervisados por adultos responsables en las zonas comunes.
c) Daños o maltrato a los bienes del Conjunto. El pago de la multa no exime de la
obligación de la reposición o pago del bien.
53
 2. MULTA CLASE B. se hará acreedor a una multa de 6 SMDLV vigente la PRIMERA
VEZ por las siguientes infracciones:
a) Maltrato físico y atentado contra los guardas de seguridad, aseadores,
administradores, miembros del Consejo de Administración, y Comités.
b) Cuando la mascota deambule sin collar por las zonas comunes y/o haga sus
necesidades fisiológicas en zonas comunes.
c) Cuando se encuentre mal parqueado el vehículo automotor.

3. MULTA CLASE C. se hará acreedor a una multa de 3 SMDLV

1. Aquellos propietarios que no asistan a las asambleas ordinarias o extraordinarias que no

deleguen por escrito su aparición con derecho y voto en otra persona.

ARTICULO 193. Antes de imponer las sanciones por incumplimiento de obligaciones no

pecuniarias se debe previamente:

1. Requerir al propietario o tenedor por parte del administrador, para que su conducta que
infringe la ley o el reglamento se corrija y se apreste las normas.
2. Indicándole el plazo para solucionar unilateralmente su conflicto o controversia.
3. De no corregir la conducta y vencerse el término, el administrador deberá comunicarlo
al consejo de administración si es de su competencia para que aplique las sanciones
como son:
a) Imposición de multas sucesivas por el incumplimiento que no supere dos veces el
valor de la expensa común mensual que le corresponde a la unidad privada y que
sumadas todas no pueden exceder 10 veces el valor de las expensas.
b) Restricción al uso y goce de los bienes comunes no esenciales, como uso del salón
social.

“PARÁGRAFO 1. Es de resaltar y explicar que el incumplimiento a las obligaciones no

pecuniarias, no es otro que el incumplimiento del contrato denominado propiedad horizontal,
en aplicación al título I del ARTÍCULO1494 al 1766 del Código Civil. Sobre obligaciones.”

“PARÁGRAFO 2. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o

de aquellos destinados al uso exclusivo.”

“PARÁGRAFO 3. De conformidad con lo estipulado en el ARTÍCULO 2347 del Código Civil:

Toda persona es responsable, no solo de sus propias acciones para efecto de indemnizar el
daño, sino del hecho de aquellos que estuviere a su cuidado. INC 2: así los padres son
responsables solidariamente del hecho de los hijos menores que habiten en el mismo
inmueble. Las sanciones previstas el ARTÍCULO anterior serán impuestas por la junta
administradora.”
54
ARTICULO 194. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones
impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso. Del mismo modo,
el administrador podrá acudir ante la policía y demás autoridades competentes quienes de
acuerdo a la ley deberán acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de
cualquiera de los copropietarios.

ARTICULO 195. CLASIFICACIÓN DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE

OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. Se clasifican por su gravedad en: FALTAS LEVES Y
FALTAS GRAVES.

1. FALTAS LEVES: Consisten en desarrollar actividades contrarias al uso y destino del

inmueble que tienen como fundamento las relaciones de vecindad, inspiradas en la
tolerancia mutua, educación y respeto hacia los derechos de los demás. Entre otras se
consideran las siguientes:
a) Emisión de humo polvillo o exhalaciones nocivas. Los olores nocivos procedentes
de estufas, hornos, vehículos, ventanas y puertas.
b) Las exhalaciones nocivas derivadas del ejercicio de la evacuación de cañerías y
pozos de aguas negras.
c) Los ruidos y las vibraciones producidas por maquinaria y equipo que se trabajen en
la noche.
d) Las molestias originadas por música estridente, ruidos por instrumentos musicales,
aparatos de sonido o de limpieza y/o fiestas escandalosas.
e) La limpieza de alfombras en los parqueaderos privados y las zonas comunes.
f) Dejar las basuras, periódicos, botellas, u otros elementos en sitios o recipientes
inadecuados, que molesten a los vecinos.
g) Arrojar inmundicias desde las ventanas a las plazoletas, patios o zonas comunes.
h) No permitir la entrada al administrador o personal de reparaciones a su unidad
privada cuando las circunstancias lo exijan.
i) No ejecutar de inmediato las reparaciones locativas al interior o exterior del bien
privado que afecten a los demás propietarios o tenedores.
j) Incumplir los derechos, obligaciones, deberes y prohibiciones consignadas en el
presente Reglamento.
k) Todas aquellas actividades que atenten contra las condiciones higiénicas y de
seguridad de la copropiedad que constituyan molestia para la salud y tranquilidad de
los ocupantes de unidades privadas.

2. FALTAS GRAVES: Las constituyen aquellos actos que por estar prohibidos en el
reglamento de propiedad horizontal y atentan de manera grave sobre la copropiedad,
tales faltas son entre otras:
a) Por cambio de destinación a los bienes de dominio particular.
b) Desarrollar actividades peligrosas tales como:
55
 i. Mantener explosivos.
ii. Mal manejo de hornos de alta temperatura.
iii. Infiltración de aguas por obras realizadas. d. Almacenamiento de petróleo o
sustancias inflamables.
c) Desarrollo de actividades que puedan producir daños materiales en la estructura de
las edificaciones.
d) Actividades inmorales: El enajenar o conceder el uso de la unidad privada para
desarrollar actividades contrarias a la moral y buenas costumbres tales como:
i. Establecimientos de prostitución
ii. Distribución y ventas de licor y drogas alucinógenas.
e) La excavación u obras en los pisos bajos que perjudiquen la solidez de la
construcción, sin autorización de la Asamblea.
f) Las alteraciones en balcones, fachadas y lugares exteriores y la construcción de
salida a zonas comunes y/o jardines no autorizada por la Asamblea General de
Copropietarios.
g) No respetar el debido proceso en todas las actuaciones frente a los integrantes de
los organismos de Dirección, administración y control.
h) En general, desarrollar cualquier actividad no consignada en los numerales
anteriores, que comprometa la seguridad y/o solidez de las edificaciones o que
constituya grave riesgo para la tranquilidad y salubridad de los habitantes de la
copropiedad.

ARTICULO 196. CONDUCTAS QUE ATENTEN CONTRA LA SOLIDEZ O SEGURIDAD DE

LA COPROPIEDAD.

Las conductas objeto de la aplicación de las sanciones, cuya cuantía no podrán ser superiores,
cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor.
Si existe reincidencia, sumadas no podrán exceder diez (10) veces las expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor, a determinar según criterio del Consejo de Administración,
serán las siguientes:

1. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que realice construcciones o

excavaciones, o altere la estructura de la copropiedad, modificando o derrumbando
losas, vigas, columnas o muros portantes, todo lo anterior sin los permisos previos y
correspondientes, establecidos en el Reglamento de propiedad Horizontal y este
reglamento.
2. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que Cuelgue de los techos
comunes, sostenga en las paredes comunes, o apoye Sobre los pisos comunes, pesos
o cargas excesivas.
3. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que almacene sustancias
inflamables, explosivas, húmedas o corrosivas dentro de su Unidad Privada.

56
 4. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que obstruya las zonas de
circulación peatonal, con cajas, basuras y otros objetos, de manera que se dificulte el
uso de puertas y andenes, en el evento de una evacuación, así como el posible acceso
a los extintores de incendio.
5. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que instale o utilice máquinas o
aparatos que produzcan vibraciones que puedan causar daños a la copropiedad.
6. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que acceda o permanezca en
las zonas de acceso restringido indicadas en el reglamento interno, sin autorización
previa y escrita de la administración

ARTICULO 197. CONDUCTAS QUE ATENTEN CONTRA LA TRANQUILIDAD DE LOS

DEMÁS PROPIETARIOS U OCUPANTES.

Las conductas objeto de la aplicación de las sanciones, cuya cuantía no podrán ser superiores,
cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor.
Si existe reincidencia, sumadas no podrán exceder diez (10) veces las expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor, a determinar según criterio del Consejo de Administración,
serán las siguientes:

1. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que utilice zonas de circulación
o servicio como lugares de reunión o juego, diferente a las destinadas para tal fin, o que
utilice las zonas comunes como depósito de objetos.
2. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que produzca ruidos excesivos
o estridentes (agudos), o conecte aparatos a alto volumen (equipos de sonido,
televisores, maquinaria, etc.), que incomoden a los demás habitantes de la copropiedad.
3. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, quien a su vez sea propietario,
poseedor o tenedor de animales domésticos, que produzcan niveles de ruido que no
superen los niveles de tolerancia, pero que sean constantes y molestos para los demás
habitantes de la copropiedad.
4. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que sacuda o cuelgue alfombras
o ropas, o arroje basuras, agua o cualquier otro elemento en las zonas comunes como
fachadas, circulaciones, zonas verdes, o en las vías públicas.
5. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que consuma bebidas
embriagantes en las zonas comunes de la copropiedad, a excepción de las que se
ofrezcan en eventos sociales a realizarse en la zona destinada para tal fin, previa
autorización del Administrador.

ARTICULO 198. CONDUCTAS QUE AFECTEN LA SALUD PÚBLICA:

Las conductas objeto de la aplicación de las sanciones, cuya cuantía no podrán ser superiores,
cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor.
Si existe reincidencia, sumadas no podrán exceder diez (10) veces las expensas necesarias

57
mensuales a cargo del infractor, a determinar según criterio del Consejo de Administración,
serán las siguientes:

1. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, quien contamine el ambiente de

la copropiedad superando los niveles de inmisión tolerables, con fenómenos, sustancias
o elementos en estado sólido, liquido o gaseoso que causen efectos adversos a la salud
pública. Los niveles de inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias,
urbanísticas o de policía.
2. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, quien acumule basuras o
sustancias antihigiénicas en los Bienes Privados o en las zonas comunes de la
copropiedad, diferentes a las demarcadas para ello, o no observe la normatividad
pertinente de horarios y manejo de basuras establecida en el reglamento interno de
convivencia.
3. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, quien a su vez sea propietario,
poseedor o tenedor de animales domésticos, que permita o no evite que estos generen
niveles de ruido que superen los niveles tolerables determinados por las autoridades de
salud, o permita que sus animales domésticos realicen sus necesidades fisiológicas en
zonas comunes de la copropiedad sin que acuda a limpiar y/o recoger los excrementos
de inmediato, incurrirá por primera vez en la publicación en lugar de amplia circulación
de la copropiedad de la lista de infractores con indicación expresa del hecho o acto que
origina la sanción, por el término de quince (15) días; en caso de reincidencia será
acreedor a la sanción económica.
4. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, quien a su vez sea propietario,
poseedor o tenedor de perros domésticos, que los conduzca por las zonas comunes sin
la protección debida, como collar y correa, de acuerdo a las especificaciones contenidas
en el reglamento interno, o que tratándose de un perro potencialmente peligroso o de
manejo especial lo mantenga o conduzca sin las medidas indicadas en el reglamento o
manual de convivencia, incurrirá por primera vez en la publicación en lugar de amplia
circulación de la copropiedad de la lista de infractores con indicación expresa del hecho
o acto que origina la sanción, por el término de quince (15) días ; en caso de reincidencia
será acreedor a sanción económica.

ARTICULO 199. CONDUCTAS QUE VIOLEN LAS NORMAS PARA EL USO DE

PARQUEADEROS Y ZONAS DE CIRCULACIÓN VEHICULAR.

Las conductas objeto de la aplicación de las sanciones, cuya cuantía no podrán ser superiores,
cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor.
Si existe reincidencia, sumadas no podrán exceder diez (10) veces las expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor, a determinar según criterio del Consejo de Administración,
serán las siguientes:

1. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, quien no cumpla o viole alguna
de las normas establecidas en el presente estatuto o en el Reglamento de Propiedad
58
 Horizontal para el uso de Parqueaderos y zonas de circulación vehicular de la
copropiedad, incurrirá por primera vez en la publicación en lugar de amplia circulación
de la copropiedad de la lista de infractores con indicación expresa del hecho o acto que
origina la sanción, por el término de quince (15) días; en caso de reincidencia será
acreedor a sanción económica.

ARTICULO 200. CONDUCTAS QUE VIOLEN LAS NORMAS PARA LA PRESENTACIÓN Y/O
MODIFICACIÓN DE LAS FACHADAS DE LA COPROPIEDAD.

Las conductas objeto de la aplicación de las sanciones, cuya cuantía no podrán ser superiores,
cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor.
Si existe reincidencia, sumadas no podrán exceder diez (10) veces las expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor, a determinar según criterio del Consejo de Administración,
serán las siguientes:

1. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que altere las fachadas o
fisonomía de la copropiedad en razón de cualquier reforma de su Unidad Privada, sin
los permisos y autorizaciones legales correspondientes establecidos en este
reglamento.
2. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que instale rejas ornamentales
de protección en las ventanas de las fachada exteriores e interiores de la copropiedad,
diferentes al diseño uniforme aprobado a la fecha, o a falta de este el que aprobare el
Consejo de Administración, incurrirá en sanción y estará en la obligación de ajustarlas
al diseño aprobado;
3. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que coloque materas u otros
elementos en las ventanas o balcones sin la debida protección, incurrirá por primera vez
en la publicación en lugar de amplia circulación de la copropiedad de la lista de
infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción por el término
de quince (15) días; en caso de reincidencia será acreedor de sanción económica.
4. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que altere cualquiera de las
fachadas o fisonomía de la copropiedad pintando o polarizando las ventanas; solo se
permite transparentes y/o blancos con filtro uv.
5. Alterando los vidrios de las ventanas desde el interior de su Unidad Privada, colocando
antenas en cualquiera de ellas, o equipos de aire acondicionado en fachadas diferentes
a las ocultas y traseras o posteriores en las que sí está permitido.

ARTICULO 201.CONDUCTAS QUE VIOLEN LAS NORMAS PARA EL USO DE LA ZONA DE

RECREACIÓN DE LA COPROPIEDAD.

1. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que viole o no observe las
normas y prohibiciones expresas dictadas para el uso y disfrute de las zonas de
59
 recreación establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal o en el presente
Manual de Convivencia, cuya conducta no haya sido determinada de manera específica
en este artículo, incurrirá por primera vez en la publicación en lugar de amplia circulación
de la copropiedad de la lista de infractores con indicación expresa del hecho o acto que
origina la sanción, por el término de quince (15) días; en caso de reincidencia será
acreedor de sanción representada en la restricción al uso y goce de las zonas de
recreación de la copropiedad, en su calidad de bienes de uso común no esenciales, por
el término de dos (2) meses.
2. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que no se encuentre al día en el
pago de las expensas, ordinarias o extraordinarias, o que no haya cancelado una multa,
incurrirá en sanción representada en la restricción al uso y goce de las zonas de
recreación de la copropiedad, en su calidad de bienes de uso común no esencial, por
todo el tiempo que se mantenga en mora.

ARTICULO 202. CONDUCTAS QUE CONTRAVENGAN LA NATURALEZA O DESTINACIÓN

DE LAS UNIDADES PRIVADAS DE LA COPROPIEDAD.

Las conductas objeto de la aplicación de las sanciones, cuya cuantía no podrán ser superiores,
cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor.
Si existe reincidencia, sumadas no podrán exceder diez (10) veces las expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor, a determinar según criterio del Consejo de Administración,
serán las siguientes:

1. El propietario, tenedor y/o usuario de Bienes Privados, que destine, enajene o conceda
el uso de los Bienes Privados, para usos distintos a los autorizados en el reglamento de
propiedad horizontal de la copropiedad.

“PARÁGRAFO 1. Cuando ocurran eventos que revistan peligro inminente o que superen los
niveles tolerables para la convivencia, el Administrador podrá acudir a las autoridades
sanitarias, urbanísticas y de policía y/o a las demás autoridades competentes, para que
conminen al propietario, tenedor y/o usuario del Bien Privado a que cese su indebido
comportamiento, no siendo impedimento que posteriormente se puedan iniciar las acciones
que permitan las sanciones.”

ARTICULO 203. IMPUGNACIÓN POR SANCIONES. El propietario o tenedor a cualquier

título podrá impugnar la decisión, dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la
respectiva sanción. Se aplicará el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de
Comercio o en las normas que lo modifiquen adicionen o complementen.

ARTICULO 204. DERECHO DE LOS TENEDORES AL DEBIDO PROCESO. A los tenedores

o moradores a cualquier título, se les debe respetar y garantizar el debido proceso en ejercicio
del derecho de defensa, antes de imponérseles una sanción por incumplimiento de
60
obligaciones no pecuniarias.

ARTICULO 205. ACTA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN PARA IMPOSICIÓN DE

SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES.
El acta en donde conste la sanción por incumplimiento de las sanciones no pecuniarias deberá
contener, la siguiente información:
1. Número del Acta
2. Lugar, fecha, hora iniciación y terminación de la reunión.
3. Convocatoria.
4. Participantes
5. Testimonios recibidos a favor o en contra.
6. Documentos aportados a favor o en contra.
7. Personas que votaron a favor o en contra de la decisión de imposición de la sanción.
8. Consideración, argumentos o razones para la imposición de la sanción.
9. Clase de conducta motivo de la sanción.
10. Clase de sanción motivo de la conducta.
11. Disposiciones del Reglamento infringidas o violadas.
12. Indicar el monto de la sanción.
13. Expresar que dicha Resolución Presta MERITO EJECUTIVO.
14. Firma de los participantes en la reunión.
15. Nombre del Presidente y Secretario de la reunión.

ARTICULO 206. PUBLICACIÓN Y DURACIÓN DE LAS SANCIONES DEL ACTA MEDIANTE

LA CUAL SE IMPUSO LA SANCIÓN.
1. PUBLICIDAD DE LA SANCIÓN
a) El Administrador como responsable de la notificación de la sanción a las personas
involucradas en los hechos, deberá seguir el siguiente procedimiento:
b) Notificación personal, la cual deberá surtirse por dentro de los cinco (05) días hábiles
siguientes después de firmada el acta en que conste la sanción.
c) Notificación por Edicto, la cual se surtirá vencido el término de notificación personal,
por escrito publicado en Cartelera por el término de diez (10) días calendario,
procediendo a desfijarse quedando en firme la sanción, una vez vencido dicho
término.
d) A solicitud del interesado deberá entregarse por el administrador copia completa del
acta o actas en que conste la imposición de las sanciones al actor y sus partícipes.

2. DURACIÓN DE LA SANCIÓN
a) Publicación: La duración de la sanción de publicación, no puede ser superior a treinta
días hábiles, contados a partir de la fecha de su publicación por parte del
Administrador, impuesta por el Consejo de Administración o la Asamblea de
Propietarios, según sea el caso. Esta publicación deberá ser fijada en un lugar

61
 exclusivo de acceso de las personas de la copropiedad, únicamente destinado para
tales efectos y de conocimiento de la comunidad.
b) Restricción al uso de Bien Común: La duración de la sanción de restricción del uso
y goce de los bienes comunes no esenciales, no puede ser superior a treinta (30)
días calendario, indicando el lapso de tiempo en que se ejecutará la sanción.

ARTICULO 207. RECURSOS E INSTANCIAS ANTE EL MISMO ÓRGANO U OTRO

SUPERIOR COMO CONSECUENCIA DE LAS SANCIONES. El infractor y sancionado podrá
interponer recurso de reposición o reconsideración de la sanción, en un término no superior a
tres (03) días hábiles o en su defecto un recurso de apelación ante la Asamblea General de
Propietarios, en un término no superior a 15 días hábiles. Para efectos de la convocatoria
podrá acudir al Revisor Fiscal o al Administrador según lo considere pertinente. La Asamblea
NO podrá tener puntos distintos a resolver la situación planteada por el infractor.
ARTICULO 208. EXIGIBILIDAD DE LAS SANCIONES. Las sanciones y multas impuestas por
la Asamblea obligan a los infractores. Es obligación de los propietarios, arrendatarios y/o
usuarios a cualquier título de Bienes Privados, que fueren sancionados, recibir y firmar la copia
del acta en la cual se decrete la sanción; en caso de renuencia se recurrirá a dos (2) testigos
que presencien el hecho, los cuales dejarán constancia de la negativa. Una vez notificada la
sanción al infractor, tienen efecto inmediato.

ARTICULO 209. EJECUTORIA DE LA SANCIÓN. Se entenderá ejecutoriada la decisión del

Consejo de Administración mediante la cual se impone una sanción, cuando pasado un mes a
la fecha en que se notifica la sanción al afectado con la medida, éste no impugna su contenido.

ARTICULO 210. DE LOS MECANISMOS ALTERNATIVOS DE SOLUCIÓN DE

CONFLICTOS. Si surgiere diferencias entre los propietarios o usuarios, la cuestión será
resuelta sin apelación por el Administrador de la copropiedad, si aún persistiera el conflicto y
siendo imposible la solución; se acudirán a una conciliación a cualquier centro de conciliación
para dirimir el conflicto y las expensas de esta audiencia serán cargadas por partes iguales a
cada Unidad privada, de igual forma será si la discrepancia es entre la Administración y el
propietario de una unidad privada las expensas serán costeadas por la administración y el
propietario o propietarios en partes iguales. Esta norma también se aplica en caso de
producirse humedades por no mantener en debida forma las condiciones de desagüe, grifos,
escapes de tubería por no tomar las debidas precauciones en el caso de ausencia de la unidad
privada o por no proceder a reparar el desperfecto con la urgencia requerida en cada caso.
ARTICULO 211. DESTINACIÓN DE LAS MULTAS. Los valores recaudados por conceptos
de multas, son destinadas al fondo de pintura fachada y reposición ascensores de la
copropiedad o al fondo de inversión.

CAPITULO XXI
DISPOSICIONES FINALES

62
ARTICULO 212. Se reitera que el cumplimiento de este manual es obligatorio para todos los
copropietarios, residentes, visitantes, funcionarios que conforman la administración, vigilancia
y demás personas que presenten el servicio en el Conjunto Zafiro B-VIS Propiedad Horizontal.

Se debe tener en cuenta que las cámaras de seguridad servirán en cualquier caso como
evidencia probatoria para los actos e infracciones generadas dentro de las mismas.

El incumplimiento de cualquiera de las normas ya establecidas en este manual de convivencia

tendrá como sanción los valores equivalentes a las cuotas de administración establecidas en
el mismo.

Aprobado en Asamblea General Extraordinaria el 15 de agosto de 2019. Publíquese y

cumplase

Recuerde, vivir en comunidad no es sencillo,

Nuestros derechos terminan donde empiezan los de los demás

Conjunto Zafiro B-VIS Propiedad Horizontal

Conjunto De Buenos Vecinos

63