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LE BARRIERE ARCHITETTONICHE: LA LEGISLAZIONE VIGENTE NELL’AMBITO

DEL CONDOMINIO

A cura di Laura Galli

La normativa di cui alla presente trattazione è la Legge 9 gennaio 1989 n. 13 che, con carattere
innovativo, ha contribuito a modificare ed ad integrare la legislazione fino ad allora vigente in
materia di superamento delle barriere architettoniche.
Prima di addentrarci nel significato letterale di “barriera architettonica”, è utile percorrere un breve
excursus della normativa che ha regolamentato tale materia.
La differenza sistematica tra la legislazione vigente sino all’89 e la legge n.13 è ravvisabile nei
soggetti destinatari di tali provvedimenti. Nel primo caso, il legislatore si riferiva alle situazioni
esistenti negli edifici pubblici, aperti al pubblico ed al settore dei trasporti pubblici, creando, in tal
modo, un’evidente disparità per tutti gli altri soggetti, non meno bisognosi. Pertanto, il primo
intervento radicale del legislatore dell’89 è stato quello di rivolgere la propria attenzione finanche
alle situazioni presenti negli edifici privati ed a quelli destinati ad uso abitativo. In particolare, la
nuova disciplina fa riferimento agli edifici privati di nuova costruzione, agli edifici di edilizia
residenziale pubblica sovvenzionata ed agevolata di nuova costruzione, alla loro ristrutturazione,
compresi gli spazi ad essi pertinenti.
Con l’eliminazione della discrasia che si era venuta a creare tra le differenti situazioni tutelate,
dunque, la legge dell’89 si pone l’obiettivo di garantire ai soggetti fisicamente offesi l’accesso alle
parti comuni dello stabile e, conseguentemente, a quelle di proprietà esclusiva.
Tra i destinatari della legge e i soggetti c.d. “portatori di handicap” rientrano i minorati fisici,
psichici, soggetti affetti da menomazioni che rendono difficoltoso il raggiungimento della propria
abitazione o posto di lavoro per difficoltà di apprendimento, di relazione o per altre patologie.
La legge n. 13 ha operato una estensione analogica ad altre categorie di soggetti, in specie gli
anziani, che pur non essendo necessariamente soggetti con difficoltà deambulatorie, tuttavia sono in
condizioni fisiche inferiori; agli ultrasessantacinquenni che hanno difficoltà nel compimento delle
loro attività quotidiane; agli invalidi civili; a chi, portatore di handicap, occupa l’immobile a titolo
diverso da quello di proprietà, ovvero gli inquilini o soggetti esterni frequentatori dello stabile
condominiale.
Venendo all’oggetto tutelato dalla normativa in esame, l’obiettivo è il superamento delle c.d.
“barriere architettoniche”. Con tale espressione devono intendersi gli ostacoli fisici che rendono
disagevole la mobilità di chiunque ed in modo particolare di coloro che possiedono ridotte capacità
motorie o gli ostacoli che comunque impediscono o limitano di fatto l’utilizzazione di parti od
attrezzature comuni all’edificio, nonché l’assenza di segnalazioni che provvedano ad assicurare
l’orientamento che una determinata categoria di soggetti (ciechi, sordomuti) per indisposizione
naturale non possiede.
Gli unici limiti previsti dalla legge n. 13/89 alla realizzazione delle misure volte a tutelare i soggetti
più “deboli” consistono nel divieto di porre in pericolo la sicurezza, la stabilità ed il decoro
architettonico del fabbricato e nella garanzia dell’utilizzo in modo paritetico del bene comune da
parte di ciascun condomino.
A mò di esempio, si citano due pronunce giurisprudenziali (Cass. 25 giugno 1994 n. 6109 e Pretura
Milano 18 aprile 1989) che hanno escluso la legittimità di determinate misure volte al superamento
delle barriere architettoniche con precise motivazioni. La Corte di Cassazione, chiamata a
pronunciarsi sulla opportunità dell’installazione di un ascensore in un condominio per le esigenze di
un portatore di handicap, aveva ritenuto nulla la delibera assembleare adottata a sostegno di tale
misura in quanto in modo notevole avrebbe comportato “un sensibile deprezzamento dell’unità
immobiliare di altro condomino sita al piano terra”. Il giudice meneghino, invece, non aveva
autorizzato la collocazione di una rampa d’accesso al portone d’ingresso di uno stabile richiesta da
un portatore di handicap in quanto gli interventi strutturali che tale innovazione avrebbe comportato
andavano a modificare in modo incisivo l’estetica dell’immobile medesimo, sottraendo, altresì, una
parte di cosa comune al godimento di tutti i condomini.
Altro limite previsto dal legislatore riguarda le formalità richieste per avanzare domanda di
innovazioni finalizzate al superamento delle barriere. La richiesta va fatta direttamente dal portatore
di handicap per iscritto all’assemblea condominiale che ha l’obbligo di deliberare entro tre mesi con
la maggioranza prevista dal 2° e 3° comma dell’art.1136 c.c. (numero di voti pari alla maggioranza
degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, che si riducono ad un terzo se
l’assemblea delibera in seconda convocazione).
Qualora l’assemblea non rispetti il termine previsto sopra od esprima parere negativo in ordine alle
richieste di innovazioni, gli interessati potranno realizzare tali innovazioni direttamente a proprie
spese. Questa forma di autotutela è, tuttavia, limitata alla sola installazione dei servoscala e di
strutture mobili facilmente rimovibili.
Per quanto riguarda, invece, l’onere di ripartizione delle spese in ordine ad altri tipi di innovazioni,
si distinguono tre situazioni. La prima concerne il portatore di handicap che è un condomino e la cui
richiesta interessa le parti comuni dell’edificio: l’approvazione dell’assemblea fa sì che le spese
vengano supportate da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno; la seconda riguarda il portatore di handicap che sia conduttore e debba apportare
modifiche all’appartamento locato: egli deve ottenere il consenso del proprietario e caricarsi di tutte
le spese relative; la terza situazione si riferisce al caso del portatore di handicap conduttore che deve
eseguire delle modifiche sulle parti comuni. In assenza del consenso del proprietario, che dovrà in
ogni caso richiedere, potrà procedere alla relativa realizzazione totalmente a proprie spese.
In alternativa alla esecuzione delle opere a proprie spese ed avendo ottenuto una risposta negativa
dall’assemblea, il soggetto interessato può ottenere una tutela d’urgenza attraverso il procedimento
cautelare di cui all’art.700 c.p.c.
Il provvedimento di cui sopra è volto a consentire al portatore di handicap di realizzare l’opera
necessaria per l’eliminazione della barriera architettonica a proprie spese, in caso di rifiuto o ritardo
della delibera assembleare; è rivolto e può, comunque, essere richiesto da un soggetto che risieda
nel Comune in cui si trova l’immobile e non comporta una condanna ad un facere per il condominio
coinvolto ma solo un’azione di accertamento che compete al portatore di handicap circa il proprio
diritto ad eseguire a proprie spese le opere de quibus.
Il legislatore ha, tuttavia, previsto la concessione di contributi a fondo perduto per la realizzazione
delle opere finalizzate al superamento di barriere architettoniche, non lasciando i portatori di
handicap in balia di loro stessi.
La domanda deve essere presentata dal portatore di handicap per l’immobile nel quale egli ha la
residenza abituale e deve concernere opere che elimino ostacoli alla sua mobilità. Non sono
legittimati a presentare la domanda altri soggetti (es. amministratore del condominio); se l’opera
viene eseguita a spese di soggetti diversi dal portatore di handicap, la domanda deve essere
sottoscritta anche da questi per conferma del contenuto e per adesione.
La domanda si inoltra al Sindaco del Comune in cui è ubicato l’immobile e deve contenere la
descrizione anche sommaria delle opere, nonché la spesa prevista; non è necessario un preventivo
analitico redatto da un tecnico, essendo sufficiente l’indicazione anche complessiva della spesa
proveniente dal richiedente.
Per ogni domanda può essere erogato un solo contributo: la domanda può riguardare oltre ad una
sola opera anche un insieme di opere funzionalmente connesse. Essa deve indicare, inoltre, la
persona fisica che si identifica con il soggetto avente diritto al contributo; nel caso in cui le spese
vengano eseguite dal condominio, deve indicarsi il nominativo dell’amministratore.
Il termine di presentazione è fissato all’1 marzo di ciascun anno e nella richiesta documentazione
allegata sono compresi il certificato medico che deve precisare da quale patologia il soggetto è
affetto e se questa consiste in una limitazione funzionale permanente o una menomazione e la
dichiarazione sostitutiva di atto notorio da cui risulti l’ubicazione della propria abitazione nonché le
difficoltà di accesso. Se il soggetto interessato è un invalido civile, occorrerà anche la certificazione
dell’ASL.
I contributi possono essere concessi anche per l’acquisto di beni mobili. L’entità del contributo va
determinata sulla base delle spese effettivamente sostenute e comprovate.
Per quanto riguarda il procedimento amministrativo, esso può così riassumersi: l’interessato
presenta la domanda, come accennato, entro l’1 marzo di ciascun anno al sindaco del Comune dove
è sito l’immobile. L’amministrazione comunale effettua un immediato accertamento
sull’ammissibilità della domanda, subordinata alla presenza di tutte le indicazioni e
documentazioni, alla sussistenza in capo al richiedente di tutti i requisiti richiesti per la concessione
del contributo, all’inesistenza dell’opera, al mancato inizio del lavori e alla verifica della congruità
della spesa prevista rispetto alle opere da realizzare.
Entro trenta giorni dalla scadenza del termine per la presentazione delle domande, il sindaco forma
l’elenco delle domande che deve essere pubblicato mediante affissione presso la casa comunale.
Il sindaco comunica alla Regione, unitamente a tale elenco, il fabbisogno del Comune e trasmette la
richiesta del Fondo al Ministero dei Lavori Pubblici. Il Fondo viene assegnato alla Regione che lo
ripartisce tra i Comuni interessati.
Le domande non soddisfatte nell’anno per insufficienza di fondi restano comunque valide negli anni
successivi.