Á r e a M e t r o p o l i ta n a d e l Va l l e d e A b u r r á

G u í a M e t o d o l ó g i c a pa r a l a F o r m u l a c i ó n d e p l a n e s
pa r c i a l e s d e d e s a r r o l l o

Presentación

Uno de los instrumentos más potentes para lograr una adecuada y positiva trasformación
de los territorios urbanos y de expansión urbana en el marco de la nueva práctica del
urbanismo colombiano, es el Plan Parcial, toda vez que reúne y articula las posibilidades
de gestión planificada y concertación de intereses entre diferentes escalas y actores,
comprometidos en el desarrollo de una determinada porción de nuevo suelo urbano o
de renovación de áreas urbanas ya ocupadas.

El plan parcial es uno de los complementos de planificación y gestión más compro-

metido en la puesta en práctica de los modelos de ordenamiento territorial de cada
municipio, del mismo modo que cada Plan de Ordenamiento Territorial, concreta las
Directrices Metropolitanas de Ordenamiento Territorial para cada escala municipal, de
forma tal, que aunque el plan parcial es un instrumento principalmente de la escala y
competencia municipal, de su correcta articulación a cada POT y por ende de éste con
las interrelaciones metropolitanas, depende en buena parte, la efectividad y concreción
en el territorio de una verdadera sostenibilidad regional, tal como se está buscado desde
la escala metropolitana a través de estas Directrices.

Con este interés, el ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ entrega este in-
sumo metodológico sobre planes parciales de desarrollo urbano, cumpliendo con el papel
de apoyo técnico que debe realizar en temas de planificación territorial y reconociendo
que de la correcta articulación metodológica y técnica de los procesos de planificación
mediante planes parciales de desarrollo urbano nuevo, que se realizan en los municipios
que conforman el Valle de Aburrá, depende en parte la aplicación de las Directrices de
Ordenamiento pactadas recientemente y sobre todo para lograr una buena planificación
y funcionalidad en las futuras áreas de conurbación y de frontera entre varios municipios
o entre éstos y los principales componentes del modelo metropolitano de ordenamiento
territorial, siendo necesario contar con metodologías y procedimientos unificados y así
avanzar más firmemente en la concreción de un territorio más equilibrado, mejor articu-
lado y más eficientemente planificado.


CONTENIDO

A Marco Legal y conceptual de los planes parciales

B Aspectos metodológicos para la Formulación del Plan Parcial

C Diseño del Sistema de reparto de cargas y de beneficios

D Metodologías para equilibrar repartos de cargas y beneficios


 A. Marco Legal y conceptual
d e l o s p l a n e s pa r c i a l e s



 Marco Legal y conceptual de los
A
p l a n e s pa r c i a l e s

El Plan Parcial es un instrumento de planificación y gestión, que complementa el POT,

para lograr el desarrollo y la transformación de una porción del suelo urbano a través de
la Renovación urbana o el Desarrollo nuevo tanto en suelos urbanos por desarrollar
como en suelos de expansión urbana y habilitar así la aplicación de nuevas actuaciones
urbanísticas de urbanización y posteriormente de construcción.

Es el POT el instrumento que establece los territorios que deben aplicar esta herra-
mienta, a través de definir la clasificación del suelo y los tratamientos urbanísticos,
siendo obligatoria su utilización para el desarrollo en los suelos de expansión urbana y
deseable para acometer el tratamiento de Renovación y Desarrollo urbano al interior del
perímetro.

Este instrumento fue creado por la Ley 388 de 1997 y en ella se encuentran sus princi-
pales definiciones y propósitos, igualmente, el decreto reglamentario nacional, 2181 de
2006, complementa aspectos referidos a los contenidos y procedimientos para la adop-
ción de los mismos, por parte de las administraciones municipales.

De manera precisa, la ley 388 de 1997 determina este instrumento así:

Artículo 19. “Planes Parciales. Los planes parciales son los instrumentos mediante los cuales se de-
sarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas
determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urba-
na, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística,
macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autoriza-
ciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la
presente ley.”


 MUNICIPIO

Suelos de Suelos
Protección Suburbanos
Ambiental
Vacíos sin
urbanizar

Renovación
Urbana Suelos de
Expansión
Suelos Urbana
Urbanos

Suelos
Rurales

Área de los suelos Urbanos y de Expansión Urbana que debe formular Planes parciales

De esta forma, los planes parciales se ubican exclusivamente en suelos urbanos o de

expansión urbana, siendo necesarios para desarrollar éstos últimos suelos e importantes
para los procesos o tratamientos de renovación urbana y para áreas sin urbanizar incluidas
en el perímetro urbano -es decir con tratamiento de desarrollo-.


 La presente Guía se centra en las metodologías de formulación de planes parciales de
desarrollo, es decir en suelos de expansión urbana y en áreas sin urbanizar al interior del
suelo urbano.

Teniendo en cuenta que el Área Metropolitana del Valle de Aburrá posee unas Directrices
de Ordenamiento territorial y que éstas inciden en las definiciones estructurantes de to-
dos y cada uno de los Planes de Ordenamiento Territoriales municipales, en la mayoría de
los casos tendrán igualmente incidencia en los planes parciales, sobre todo en aquellos de
desarrollo urbano nuevo tanto en suelos de expansión urbana como en áreas incluidas en
el perímetro urbano pero sin urbanizar:

DIRECTRICES
METROPOLITANAS
Suelos de
Protección
1 Ambiental
Suelos de
Expansión
2 Suelos
Urbana
Urbanos

Suelos de
Protección Vacíos
Ambiental Renovación Clasificación del suelo (POT)
Urbana
3 y sistemas estructurantes
Suelos de
Expansión
Suelos
Urbana
Urbanos

Beneficios
Urbanísticos
4
Reparto de
Unidades de
Determinación de áreas para Cargas y
Actuación
Beneficios
planes parciales realizada por Urbanística
cada POT
Sitemas Locales
Cargas
Urbanísticas

Planificación y gestión del

Plan Parcial – Identificación de instrumentos


 La ley 388 de 1997 caracteriza los contenidos de los planes parciales, de la siguiente forma:

1. “La delimitación y características del área de la operación urbana o de la unidad

mínima de actuación urbanística contemplada en el plan parcial o local.

2. “La definición precisa de los objetivos y las directrices urbanísticas específicas que
orientan la correspondiente actuación u operación urbana, en aspectos tales como
el aprovechamiento de los inmuebles; el suministro, ampliación o mejoramiento
del espacio público, la calidad del entorno, las alternativas de expansión, el mejora-
miento integral o renovación consideradas; los estímulos a los propietarios e inver-
sionistas para facilitar procesos de concertación, integración inmobiliaria o reajuste
de tierras u otros mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y
los beneficios vinculadas al mejor aprovechamiento de los inmuebles; los programas
y proyectos urbanísticos que específicamente caracterizan los propósitos de la opera-
ción y las prioridades de su desarrollo, todo ello de acuerdo con la escala y compleji-
dad de la actuación o de la operación urbana contemplada.”

3. “Las normas urbanísticas específicas para la correspondiente unidad de actuación

o para el área específica objeto de la operación urbana objeto del Plan: definición de
usos específicos del suelo, intensidades de ocupación y construcción, retiros, ais-
lamientos, empates y alturas.”

4. “La definición del trazado y características del espacio público y las vías y, especial-
mente en el caso de las unidades de actuación, de la red vial secundaria; de las redes
secundarias de abastecimiento de servicios públicos domiciliarios; la localización de
equipamientos colectivos de interés público o social como templos, centros docen-
tes y de salud, espacios públicos y zonas verdes destinados a parques, complemen-
tarios del contenido estructural del Plan de Ordenamiento.”

5. “Los demás necesarios para complementar el planeamiento de las zonas determina-

das, de acuerdo con la naturaleza, objetivos y directrices de la operación o actuación
respectiva.”

6. “La adopción de los instrumentos de manejo del suelo, captación de plusvalías,

reparto de cargas y beneficios, procedimientos de gestión, evaluación financiera de
las obras de urbanización y su programa de ejecución, junto con el programa de finan-
ciamiento.”

Igualmente, la Ley establece que los planes parciales podrán ser propuestos ante las au-
toridades de planeación municipal para su aprobación, por personas o entidades privadas


 interesadas en su desarrollo. En ningún caso podrán contradecir o modificar las determi-
naciones de los planes de ordenamiento ni las normas estructurales de los mismos.

Los procedimientos de formulación y adopción son:

En desarrollo de lo establecido en la Ley 388 de 1997, con respecto a los procedimientos

de adopción de los planes parciales, el gobierno nacional expidió el Decreto 2181 de
2006, complementando y detallando las tres ETAPAS involucradas en su formulación y
adopción, a saber:

• Formulación y revisión
• Concertación y consulta
• Adopción

El siguiente esquema ilustra tanto los contenidos como procedimientos generales para
cada una de estas etapas:


 ETAPA DE FORMULACIÓN Y REVISIÓN

Respuesta de
la oficina de Concepto de
Solicitud de Presentación
planeación a Análisis del plan viabilidad del
determinantes por parte de
la solicitud de parcial por parte plan parcial
para la los interesados
determinantes de la oficina de por parte de
formulación del del plan parcial
en un plazo no planeación la oficina de
plan parcial formulado
mayor de planeación
15 días hábiles
Fase de información y convocatoria a
1 2 3 propietarios y vecinos
Opcional 15 días hábiles

ETAPA DE CONCERTACIÓN Y CONSULTA ETAPA DE ADOPCIÓN

Presentación
del plan parcial Adopción del
Respuesta a las
Concertación consolidado decreto del plan
Recomendaciones observaciones
con la para su parcial por parte
del Consejo por parte de
autoridad adopción del alcalde
Consultivo la oficina de
ambiental por parte de
planeación
la oficina de
4 planeación

8 días hábiles 30 días hábiles 8 días hábiles 15 días hábiles 15 días hábiles

Tiempo estimado: 91 días hábiles

2 Respuesta a la solicitud de determinantes

1. La definición del área de planificación del plan parcial.

2. La indicación y reglamentación de:
a. Las áreas de reserva y protección ambiental.
b. Las zonas de amenaza y riesgo y condiciones específicas para su manejo.
3. La delimitación de las afectaciones urbanísticas.
4. La indicación y reglamentación de las zonas de reserva para la construcción de las
infraestructuras primarias.
5. Las áreas o inmuebles declarados como bienes de interés cultural y las
condiciones para su manejo.

(Esquema tomado del instructivo del decreto 2181 de 2006 publicado por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial)

10
De manera precisa el Decreto 2181 de 2006 establece los contenidos de los planes
parciales de DESARROLLO URBANO :

CONTENIDO DE UN PLAN PARCIAL

• Área de planificación señalando los predios y folios de matrícula inmobiliaria. • Plano general de la propuesta urbana

Diagnóstico
Documento Técnico Soporte
• Análisis de las características geológicas, geotécnicas, topográficas y ambientales • Plano de red vial y perfiles viales
del territorio. • Plano de espacio público y
• Análisis de los usos y construcciones existentes. equipamientos
• Localización de los sistemas estructurantes y/o generales. • Plano del trazado de las redes de
• Usos, tratamientos y sectores normativos. servicios públicos

Cartografía
• Plano de propuesta de usos y
aprovechamientos
• Localización y delimitación del plan parcial. • Plano del proyecto de delimitación de
• Planteamiento urbanístico. las unidades de actuación urbanística
Formulación
• Definición de usos, índices de ocupación y construcción. • Plano de localización de las etapas de
• Presupuesto de las obras de urbanización y asignación de cargas urbanas. desarrollo previstas
• Proyecto de delimitación de las unidades de actuación urbanística. • Plano de delimitación de las zonas o
• Porcentajes de suelo que se destinarán al desarrollo de VIS. subzonas beneficiarias de las acciones
• Reparto de las cargas y beneficios. urbanísticas
• Programa de ejecución o plan de etapas y programa de financiamiento. • Plano de asignación de cargas
• Viabilidad para la presentación de servicios públicos. urbanísticas

Proyecto de Decreto del Plan Parcial

El mismo Decreto determina qué planes deber ir a concertación con la Autoridad Am-
biental y qué temas son objeto de la misma:

• Los que incluyan proyectos, obras o actividades que requieran de

¿Qué Planes licencia ambiental.
Parciales • Los planes parciales que precisen la delimitación de los suelos de
protección:
deben ir a – Parques naturales
concertación – Reservas forestales
con la – Distritos de manejo integrado
– Distritos de conservación de suelo o zonas costeras
Autoridad • Los que incluyan o colinden con áreas de amenaza y riesgo
Ambiental? identificadas por el POT.
• Los que se desarrollen en suelo de expansión urbana.

Temas objeto de concertación ambiental

• Elementos que por sus valores naturales, ambientales o paisajísticos deban
ser conservados.
• Características geológicas, geotécnicas, topográficas y ambientales del
territorio.
• Delimitación de las áreas de reserva y protección ambiental, las zonas de
amenaza y riesgo y las condiciones específicas para su manejo definidas
por POT.
• Las condiciones para el manejo y disposición de vertimientos.

(Esquema tomado del instructivo del decreto 2181 de 2006 publicado por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial)

11
 Siendo el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, la Autoridad Ambiental Urbana en los
municipios de su ámbito, en ella recae la responsabilidad de la concertación ambiental
en los planes parciales de desarrollo que se ubiquen al interior de perímetros urbanos y
que la requieran de acuerdo al Decreto 2181 de 2006.

12
 B . A s p e c t o s m e t o d o l ó g i c o s pa r a
l a F o r m u l a c i ó n d e l p l a n pa r c i a l

13
14
 A s p e c t o s m e t o d o l ó g i c o s pa r a l a F o r m u l a c i ó n
B
d e l p l a n pa r c i a l

A continuación se ilustran los principales aspectos metodológicos a tener en cuenta para

la formulación y adopción de un plan parcial de desarrollo urbano localizado en un suelo
de expansión o un “vacío urbano” al interior del perímetro urbano, a partir de un ejemplo
hipotético que ilustra los pasos y contenidos a seguir:

Área de Planificación del Plan Parcial

Ejemplo hipotético de Plan Parcial de expansión urbana

El Área de Planificación del Plan Parcial es el territorio sobre el cual se pretende inter-
venir con la propuesta. Los nuevos desarrollos u operaciones urbanas, se encuentra
determinada en el POT de cada municipio o en las normas que lo complementan. El área
de planificación puede corresponder a la totalidad de la zona de expansión o si esta es
demasiado grande, es posible que el POT haya establecido un área mínima de planifi-
cación y se requiera de una delimitación precisa por parte de planeación municipal.

15
 Estructura Original de la Propiedad

M.
N.
Ñ.
A. G.
O.
B.
H.
J.
C.
I.
D.
K.
E.
L.
F.

En el área de planificación pueden estar comprendidos predios de uno o varios propie-

tarios, -en este ejemplo 16 predios-, así como requerirse para su futuro desarrollo la
incorporación armónica de muchos actores, desde los propietarios del suelo hasta los
futuros habitantes, en consecuencia, que el Plan Parcial aparte de ser un instrumento
de planificación y diseño urbanístico, es sobre todo una herramienta de concertación
y gestión entre diferentes actores e intereses, que haga posible el desarrollo territorial
de un sector de manera armónica y equitativa.

16
Sistemas Estructurantes

El POT de cada municipio ha determinado una serie de Sistemas Estructurantes, es

decir, elementos de estructura ecológica y ambiental a incorporar; además de sistemas
artificiales proyectados como vías principales, redes matrices de servicios públicos, en-
tre otros, los cuales predeterminan aspectos de articulación con el entorno tanto urbano
como rural y de protección. Estos sistemas, que deben ser respetados y desarrollados
a través del Plan Parcial, pudiendo ser ajustados en sus características específicas de
manejo y articulación, de acuerdo con los resultados de estudios de detalle adelantados
en los diagnósticos técnicos elaborados para la formulación del Plan Parcial. Para estos
sistemas se formularán las directrices urbanísticas específicas que orientarán las co-
rrespondientes actuaciones u operaciones urbanas.

17
 Sistemas Estructurantes

En el ejemplo, existen una serie de elementos de los sistemas estructurantes natu-

rales y artificiales que atraviesan el área de planificación y que por tanto deben ser
incorporados en el diseño, tal es el caso de:

Un cuerpo de agua o quebrada y sus retiros de protección, así como otros suelos de pro-
tección ambiental presentes.

Una serie de sistemas estructurantes a integrar; carretera regional y vías arterias a completar.

La intención de conectar con alamedas y parques las zonas urbanas entre sí y estas con la zona rural.

18
Áreas de Manejo Especial ó Preexistencias

Al interior del Área de Planificación es posible que existan áreas o inmuebles que no
se incluirán en las principales actuaciones o trasformaciones a ser desarrolladas prin-
cipalmente por el plan parcial, aunque hacen parte del ejercicio de planificación y se
benefician de este. Por ejemplo; no se incluyen edificaciones en buen estado y consoli-
dada, porque se trata de un asentamiento conformado, áreas con licencias de urbanis-
mo vigentes o porque son áreas ya cedidas a espacios públicos, Estas áreas se deben
descontar del área total y se pueden denominar como Áreas de Manejo Especial o
Preexistencias; al descontar del área de planificación las áreas de manejo especial, se
determina entonces el Área Bruta de Intervención con la propuesta urbana. Entre los
inmuebles que quedan comprendidos en el Área de Intervención, se distribuirán enton-
ces los potenciales beneficios de urbanización y construcción nueva, así como las cargas
y obligaciones urbanísticas correspondientes.

En el ejemplo, existe un asentamiento informal incluido en el Área de Planificación y

aunque el plan parcial posee como objetivo la urbanización nueva y no el mejoramiento
integral de este asentamiento, pudo haber sido incluido en el ejercicio de planificación
para apoyar su incorporación a la ciudad formal, así como beneficiarse de los espacios

19
 públicos y equipamientos que se construyan en el desarrollo nuevo, aunque es posible
que no sea una obligación del plan parcial asumir estas acciones de mejoramiento, se
espera que cada plan parcial irradie en su entorno un efecto positivo de calidad y dota-
ción urbanística.

Articulación con el entorno

Además de la incorporación de sistemas estructurantes naturales y artificiales derivados

del POT, es necesario reconocer e integrar los Sistemas Secundarios representados
en mallas viales secundarias y locales del entorno, en cuanto a vias, servicios públicos,
espacios públicos y equipamientos comunitarios.

La incorporación de estos componentes junto con los estructurantes principales, con-

formaran un sistema público técnicamente adecuado para las especificaciones y re-
querimientos del desarrollo urbano a promover, tendiendo en cuenta sus futuros habi-
tantes, usuarios y las actividades que se proponen como usos del suelo dentro del Plan
Parcial, en general se consideran como las Cargas Urbanísticas del Plan Parcial.

20
 En el ejemplo, los sistemas viales primarios permiten la conectividad a nivel ciudad y
sector mientras que los componentes viales secundarios articulan a nivel local y de en-
torno el futuro desarrollo urbano, producto de la ejecución del plan parcial, privilegiando
la conformación de circuitos cortos. Los sistemas de movilidad poseen componentes
tanto vehiculares como peatonales y de bicicletas que acompañan los estructurantes
principales y los recorridos locales y zonales.

Determinación de los sistemas Públicos (Cargas)

La Ley 388 de 1997, denomina cargas urbanísticas a todas las inversiones tanto en
suelo, como en infraestructuras que se deben aportar para garantizar la operación de
los desarrollos urbanísticos; son necesarios para que el desarrollo urbano se encuentre
soportado en suficientes espacios públicos, en forma de vías, espacios recreativos, re-
des de servicios públicos y equipamientos públicos. Este grupo de cargas determina un
sistema de espacios públicos que deben responder a las normas especificadas en cada
POT o sus normativas complementarias.

21
 Determinación de los sistemas Públicos (Cargas)

En el ejemplo, todos los terrenos involucrados en la construcción de sistemas públi-

cos se consideran Cargas urbanísticas , entendidas como obligaciones de aporte del
plan parcial, así como la construcción de los sistemas viales secundarios y locales,
igualmente la construcción de los parques señalados en el porcentaje de cesiones que
fijan las normas y el cuidado y protección de los sistemas ambientales involucrados.
Cada Municipio posee diferentes normas generales en términos de la proporción de los
aportes, así como de la obligatoriedad de asumirlos y en qué proporción, sin embargo
la aspiración es hacer autosuficientes los planes parciales en materia de sus aportes,
siempre que sus beneficios lo permitan. Algunas normativas igualmente incluyen como
cargas aportes a programas sociales, económicos o ambientales que se consideran
esenciales para el cabal desarrollo del plan parcial.

22
Determinación de los sistemas Privados (Beneficios)

Se identifican como Beneficios urbanísticos, los potenciales aprovechamientos en

forma de edificabilidad y usos que permiten las normas urbanísticas consignadas en el
POT. Los beneficios deben ser suficientes para permitir el aporte de cargas urbanísticas
y generar un desarrollo urbano viable y sostenible económicamente, en caso contrario,
cada sistema normativo municipal deberá identificar e implementar los instrumentos
que sean necesarios para garantizar los aportes a cargas necesarios, a través de pro-
cesos de compensación o ejecución directa de las obras con recursos municipales.

En el ejemplo, los Beneficios se conforman de tres maneras; en primer lugar a partir

de la identificación de las futuras áreas privadas vendibles que aparecen en colores
amarillo y naranja, adicionalmente, en forma de edificabilidad en altura, construcción
y ocupación dependiendo de la manera que lo reglamenten los POT o las normas que
complementen estos aspectos. Tratándose de desarrollos nuevos, conviene fijar índi-
ces de construcción generales para todo el área neta o bruta, es decir el número de
veces que se puede construir la superficie, así como la ocupación máxima permitida, se
complementa la definición de beneficios, con la asignación de los usos específicos a
desarrollar.

23
 Determinación de los sistemas Privados (Beneficios)

Así, en el ejemplo, se observa que sobre el eje vial longitudinal principal y el parque más
importante, se asigna una mayor edificabilidad y ocupación (índice de construcción de
2,0 sobre área neta, ocupación del 80%) y usos comerciales y de servicios en los prime-
ros pisos así como desarrollos residenciales en altura en los pisos superiores, para una
altura promedio de 12 pisos.

El resto de las áreas privadas, se entienden como desarrollos residenciales, con un ín-
dice de construcción y ocupación menor (1,2 sobre área neta y una ocupación del 60%),
promedio 9 pisos de altura. Se entienden también como beneficios, las áreas comuni-
tarias pues hacen parte del dominio de las copropiedades.

24
Estructura Original de la Propiedad (potenciales derechos)

M.
N.
Ñ.
A. G.
O.
B.
H.
J.
C.
I.
D.
K.
E.
L.
F.

Uno de los objetivos centrales de los planes parciales, es lograr una planificación y
gestión urbana que no dependa, -como hasta ahora ha sido en nuestro país- de la es-
tructura predial identificada en los títulos correspondientes, dado que someter el
diseño urbano a esta estructura, -cada lote por separado-, ha derivado en circunstancias
completamente fortuitas y no da lugar a una buena planificación. Hoy se sabe que esta
forma de desarrollar la ciudad predio a predio –excepto cuando los lotes son suficiente-
mente grandes-, ha sido el principal enemigo de lograr ciudades con calidad urbanística,
competitividad, generación de economías de escala, reparto de cargas entre más bene-
ficiarios y en general concertación de estrategias más equitativas y justas para todos los
involucrados en procesos de urbanización a mediana y gran escala, tanto en la ciudad
nueva como en la renovación urbana.

25
 Correlación de proyectos y la estructura de la Propiedad

En el ejemplo, la estructura predial no corresponde necesariamente a los sistemas pú-

blicos o privados, antes descritos. Lograr que cada lote realice por separado, sus me-
jores beneficios, así como cumplir con obligaciones equivalentes, es imposible, pues
las vías, parques y redes se encontrarán siempre dispuestas de manera diferencial,
promoviendo que algunos lotes resulten mayormente “cargados” y por tanto menos
viables, así como otros se “lleven” las mejores opciones, igualmente, tratando de co-
locar las cargas en cada lote, no se obtendría un buen gran parque, sino 16 parques
pequeños, así como un sistema vial incoherente, haciendo más costosa la urbanización
y en algunas ocasiones, generando caos en el Área de Intervención.

26
Correlación de proyectos y la estructura de la Propiedad

7.
1.
8.
2. 5.

3. 6.

4.

El esquema o modelo de urbanización que se defina para el plan parcial, correlacionando

los sistemas estructurantes (cargas) y la conformación de futuras áreas privadas (benefi-
cios) va configurando los diferentes PROYECTOS URBANÍSTICOS que el plan parcial
permitirá desarrollar, entendiendo que si bien podemos entender todo el plan como un
solo proyecto, en la mayoría de los casos es en realidad un “proyecto de proyectos”,
cada uno de los cuales podrá ser entendido como una actuación de urbanización inde-
pendiente pero fuertemente integrada en cuanto a pertenecer a un sólo planteamiento
urbanístico y compartir y repartir cargas y beneficios.

Podemos decir que en este ejemplo surgen 8 proyectos urbanísticos.

En varios casos, para posibilitar cada PROYECTO URBANÍSTICO es necesario con rela-
ción a la estructura predial, asociar varios predios, cada uno de estas agrupaciones de
predios, necesarias para el desarrollo de un proyecto urbanístico se denomina DELIMI-
TACIÓN DE UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA.

Cuando un proyecto urbanístico se ubica en un sólo lote es decir no requiere de la inte-

gración de lotes para conformar la superficie necesaria para su desarrollo (inclusive sien-

27
 do subdivisiones de lotes de mayor extensión) este componente se denomina UNIDAD
DE GESTIÓN, así como en el caso de delimitada una Unidad de Actuación Urbanística,
el proyecto urbanístico objeto de la misma se tramita asociando de manera voluntaria a
todos sus propietarios de común acuerdo.

Cargas sistemas primarios

7.
1.
8.
2. 5.

3. 6.

Cargas sistemas locales 4.

La totalidad del Área de Intervención debe estar conformada por UNIDADES de Gestión
o de Actuación Urbanística, cada una de las cuales se entiende como un proyecto y
proceso de urbanización independiente a través de una única licencia de urbanismo para
toda su superficie, motivo por el cual es fundamental resolver tres estrategias simul-
táneas de reparto de cargas y de beneficios a saber;

a) Entre el plan parcial y la ciudad (en que medida el plan parcial realiza aportes a los
sistemas primarios urbanos, al respecto el Decreto 2181 de 2006, establece que
estos posibles aportes se originan, mediante la asignación de aprovechamientos o
beneficios adicionales, mientras que la obligación de los aportes a sistemas o cargas
locales, se garantiza a través de la realización de los beneficios o aprovechamientos
básicos del propio Plan Parcial, todas estas situaciones deben estar reglamentadas
en el POT de cada municipio.
b) Entre las UNIDADES que conforman el Plan Parcial.
c) Entre los predios con conforman cada UNIDAD.

28
Conformación de UNIDADES

M.
7.
1. G. N. Ñ.
A. 8.
B. H.
5.
O.
C.
2. I. J.
3. 6.
E. D. K.

F. L.
4.

Unidad 1: conformada por el lote A. Es Unidad de Gestión.

Unidad 2: conformada por los lotes B Y C. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-

banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestión.

Unidad 3: conformada por los lotes D Y E. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-

banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestión.

Unidad 4: conformada por el lote F. Es Unidad de Gestión.

Unidad 5: conformada por los lotes G, H, I y J. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-

banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestión.

29
 Unidad 6: conformada por los lotes K y L. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-
banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestión.

Unidad 7: conformada por los lotes M y N. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-

banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestión.

Unidad 8: conformada por los lotes Ñ y O. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-

banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestión.

30
C . S i s t e m a s d e r e pa r t o
de cargas y beneficios
C S i s t e m a s d e r e pa r t o d e c a r g a s y b e n e f i c i o s

Componentes básicos para fundamentar el Reparto Equitativo de Cargas y de Beneficios

M.
N. Ñ.
A. G.
O.
B. H.
J.
C. I.
D.
K.
E.
L.
F.

Los principales componentes que intervienen en el diseño e implementación de un

sistema de reparto de cargas y de beneficios aplicado en un plan parcial, son:

1. Los potenciales derechos de participación en beneficios de los propietarios de

los inmuebles o lotes involucrados, en proporción al monto y calidad de los inmue-
bles aportados, de acuerdo con su localización y área y con base en una valoración
previamente pactada.

2. Los aportes que se efectúan a cargas urbanísticas en cada una de las unidades y
en relación a los derechos de propietarios de los lotes y/o inversionistas y promotores
involucrados en la unidad, su correspondiente proporción de aporte y responsabili-
dad.

3. Los beneficios que se esperan recibir en términos físicos –aprovechamiento, edi-

ficabilidad, ocupación privada-, como en sus consecuentes beneficios en términos

33
 económicos. – participación en utilidades, rentabilidad y retorno de la inversión etc-
presentes en cada una de las unidades y en relación a los derechos de propietarios
de los lotes y/o inversionistas y promotores involucrados en la unidad, beneficios que
deberán ser adjudicados a estos actores, en estricta PROPORCIONALIDAD a sus
aportes, siendo tanto el suelo involucrado por los propietarios en el plan parcial como
las unidades de gestión, un aporte que confiere potencial participación en beneficios,
así como lo son cualquier aportante en el proceso de urbanización y construcción, en
términos de costos directos e indirectos.

1. Valoración de Potenciales Derechos derivados de las

áreas que tengan los propietarios.

2. Valoración de Aportes a cargas en cada Unidad de acuerdo

con la normatividad vigente y la distribución de obligaciones
entre todos los participantes.

3. Derecho a participar en Beneficios por cada Unidad, del

total del beneficio establecido por el plan parcial, del mis-
mo modo que cada uno de los propietarios y aportantes
en cada unidad participan en proporción a los aportes
efectuados.

34
 Es necesario determinar un mecanismo de valoración y análisis de cargas y beneficios
que haga posible desarrollar el principio de equidad; para ello se establecen puntajes con
base en los cuales se establezcan los aportes, los beneficios y las cargas

El PUNTO recibe una equivalencia de valor en pesos y tanto las cargas como los benefi-
cios también se estimarán en la misma unidad de puntos y con el mismo valor, llevando
todas las valoraciones al mismo común denominador de manera que puedan ser com-
paradas y equilibradas.

1. Valoración de potenciales derechos derivados del aporte de suelos por parte de

propietarios

Estructura Original de la Propiedad (potenciales derechos)

M.
N. Ñ.
A. G.
B. O.
H.
J.
C. I.
D.
K.
E.
L.
F.

En el ejemplo, el área total de intervención son 100 hectáreas, es decir 1´000.000 de

metros cuadrados, suponiendo que se reconoce un PUNTO de derecho a participar
por cada metro cuadrado involucrado en el área de intervención -descontando Áreas
de Manejo Especial-, debido a que se ha determinado -en este caso- un valor uniforme
por metro cuadrado, tendremos en total 1´000.000 de PUNTOS de aporte en tierras.
35
 Esto puede variar dependiendo de cada plan parcial, pudiendo entregarse mas de un
PUNTO por metro cuadrado, si alguna porción de lote merece un mayor valor o por el
contrario, menos de un PUNTO por metro cuadrado, si merece un valor inferior al pro-
medio por alguna consideración natural o artificial existente que se considere le reste
valor.

Es fundamental en esta valoración, no incorporar expectativas futuras que sólo serán

posibles con el plan parcial en ejecución, de manera que, si se decide ponderar los PUN-
TOS por encima o por debajo de un valor promedio. Es aconsejable contemplar criterios
para tal efecto únicamente relacionados con elementos naturales que merezcan esta
diferenciación o sistemas artificiales existentes que le confieran mayor o menor valor
a porciones del territorio, SIN tener en cuenta las decisiones de cargas y de beneficios
que serán plateadas posteriormente por el plan parcial.

NO se debe olvidar que tanto los potenciales beneficios del plan parcial como las cargas
que serán necesarias de aportar, se asignan por el POT de manera global a toda el área
de intervención del plan parcial, por lo que al aplicarlos a lotes en particular, no implica
que éstos lotes reciban mayor o menor puntaje, sino que por el contrario todos los lotes
serán responsables de manera equitativa y proporcional de las cargas y los bene-
ficios globales, en proporción al número de PUNTOS con que participan en el plan
parcial y su correspondiente Unidad a la que pertenezca.

36
Estructura Original de la Propiedad (potenciales derechos)

M.
7. N.
Ñ.
A. M.
G.
N. Ñ. O.
1. A. G. B. H.
B. 8. O. J.
H. 5.
2. C. J. I.
C. I. D.
D. K.
K.
3. E. 6.
E.
L. L.
F. F.
4.

La participación de ÁREAS O PUNTOS en los Unidades y Lotes es:

Unidad 1: 100.000 puntos, 10% derechos del plan parcial. Lote A: 10% derechos del
plan parcial y el 100% de los de la unidad.

Unidad 2: 120.000 puntos, 12% derechos del plan parcial. Lote B: 60.000 puntos, 6%
derechos del plan parcial y 50% de la unidad.
Lote C: 60.000 puntos.

Unidad 3: 90.000 puntos, 9% derechos del plan parcial. Lote D: 45.000 puntos, 4,5
derechos del plan parcial y 50% de la unidad, Lote E. 45.000 puntos, 4,5% de los dere-
chos del plan parcial y el 50% de los de la unidad.

Unidad 4: 90.000 puntos, 9% derechos del plan parcial. Lote F, 9% derechos del plan
parcial y el 100% de los de la unidad.

Unidad 5: 260.000 puntos, 26% derechos del plan parcial. Lote G: 65.000 puntos, 25%
de la Unidad y 6,5% del plan parcial. Lote H: 39.000 puntos, 15% de la Unidad y 3,9%

37
 del plan parcial. Lote I: 91.000 puntos, 35% de la Unidad y 9,1 del plan parcial. Lote J:
65.000 puntos 25% de la Unidad y 6,5% del plan parcial.

Unidad 6: 90.000 puntos, 9% derechos del plan parcial. Lote K: 50.000 puntos, 55% de
la Unidad y 5% del plan parcial. Lote L: 40.000 puntos, 45% de la Unidad y 4% del plan
parcial.

Unidad 7: 130.000 puntos, 13% derechos del plan parcial. Lote M: 85.000, 65% de la
Unidad y 8,5% del plan parcial. Lote N: 45.000 puntos, 35% de la Unidad y 4,5% del
plan parcial.

Unidad 8: 120.000 puntos, 12% derechos del plan parcial. Lote Ñ: 50.000 puntos,
41% de Unidad y 5% del plan. Lote O: 70.000 puntos, 59% de la unidad y 7% del
plan parcial.

38
2 Valoración de aportes a cargas en cada unidad y a su interior distribuida la respon-
sabilidad entre los participantes

Valoración de Aportes a cargas

7.

1.
8.
2. 5.

3. 6.

4.

Los aportes a cargas urbanísticas en cada unidad son:

Unidad 1: Dos vías colectoras, una vía arterial y aporte a una vía regional. Parque pú-
blico. Infraestructuras de servicios públicos asociadas. Aporte en inversión en tierras,
construcción y dotación, valorado en pesos y pasado a puntos: 140.000 puntos.

Unidad 2: Una vía colectora, una vía arterial y aporte a una vía regional. Parque público.
Infraestructuras de servicios públicos asociadas. Aporte en inversión en tierras, cons-
trucción y dotación, valorado en pesos y pasado a puntos: 105.000 puntos.

Unidad 3: Tres vías colectoras y una vía arterial. Parque público. Infraestructuras de
servicios públicos asociadas. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación,
valorado en pesos y pasado a puntos: 110.000 puntos.

39
 Unidad 4: Dos vías colectoras y dos vías arteriales. Infraestructuras de servicios pú-
blicos asociadas. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación, valorado en
pesos y pasado a puntos: 100.000 puntos.

Unidad 5: Tres vías colectoras. Mayor parte del Parque, localización de los equipamien-
tos públicos. Infraestructuras de servicios públicos asociadas, más manejo del compo-
nente hídrico. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación, valorado en pesos
y pasado a puntos: 300.000 puntos.

Unidad 6: Dos vías colectoras. Parque público. Infraestructuras de servicios públicos

asociadas. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación, valorado en pesos y
pasado a puntos: 140.000 puntos.

Unidad 7: Tres vías colectoras. Parque público. Infraestructuras de servicios públicos

asociadas. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación, valorado en pesos y
pasado a puntos: 110.000 puntos.

Unidad 8: Cuatro vías colectoras. Alameda en Área de Manejo Especial. Infraestructuras

de servicios públicos asociadas. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación,
valorado en pesos y pasado a puntos: 110.000 puntos.

40
3. Beneficios de cada unidad del total del beneficio posibilitado por el plan parcial

Valoración de Beneficios

7.

1.
8.
2. 5.

3. 6.

4.

Los Beneficios, que habían sido anteriormente expuestos se concretan en cada Unidad,
inicialmente en forma de aprovechamientos, pero estos deben ser llevados a potencia-
les ventas en pesos y llevados a PUNTOS, de la siguiente manera:

Unidad 1: Tres etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del
60% y una etapa de usos mixto y comercio con índice de construcción de 2,0, ocupación
del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 1´200.000 puntos.

Unidad 2: Tres etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del
60% Beneficios potenciales en ventas: 1´125.000 puntos.

Unidad 3: Tres etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del
60%. Beneficios potenciales en ventas: 1´000.000 puntos.

41
 Unidad 4: Tres etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del
60%. Beneficios potenciales en ventas: 950.000 puntos.

Unidad 5: Cinco etapas de usos mixto y comercio con índice de construcción de 2,0,
ocupación del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 2´800.000 puntos.

Unidad 6: Tres etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del
60% y una etapa de usos mixto y comercio con índice de construcción de 2,0, ocupación
del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 1´150.000 puntos.

Unidad 7: Cuatro etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación

del 60%. Beneficios potenciales en ventas: 1´200.000 puntos.

Unidad 8: Cuatro etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación

del 60%. Beneficios potenciales en ventas: 1´150.000 puntos.

Para un total de 10´575.000 puntos de beneficios totales en el plan parcial.

4. Determinación de los derechos a participar en beneficios de acuerdo con los dere-

chos representados en los lotes MÁS los aportes a cargas urbanísticas.

Es necesario sumar en cada Unidad los derechos potenciales derivados de los lotes
que las conforman con los aportes a cargas urbanísticas, ambos valores en PUNTOS,
de forma tal que el derecho a participar en beneficios lo otorga tanto la participación en
tierras como la inversión en cargas, de la siguiente manera:

Unidad 1: 100.000 puntos, por tierras, más 140.000 puntos igual a 240.000 puntos.
Unidad 2: 120.000 puntos, por tierras más 105.000 puntos, igual a 225.000 puntos.
Unidad 3: 90.000 puntos, por tierras más 110.000 puntos, igual a 200.000 puntos.
Unidad 4: 90.000 puntos por tierras más 100.000 puntos, igual a 190.000 puntos.
Unidad 5: 260.000 puntos, por tierras más 300.000 puntos, igual a 560.000 puntos.
Unidad 6: 90.000 puntos por tierras más 140.000 puntos, igual a 230.000 puntos.
Unidad 7: 130.000 puntos, por tierras más 110.000 puntos, igual a 240.000 puntos.
Unidad 8: 120.000 puntos, por tierras más 110.000 puntos, igual a 230.000 puntos.

Para un total de puntos de cargas y tierras para el plan parcial de 2.115.000 y, como ya
sabemos existen 10´575.000 puntos de beneficios posibilitados por el plan parcial en su
conjunto, luego la relación es de 1 a 5, cinco puntos de beneficio por cada punto de
aporte a cargas y tierras.

42
5. Reflexiones

Articulación de Disciplinas y saberes

M.
7. N.
Ñ.
A. G.
1. B.
O.
H. 8.
2. 5. J.
C.
I.
D.
K.
3.
E. 6.
L.
4. F.

El diseño del plan parcial se genera a partir de un trabajo interdisciplinario que articula de
manera armónica y consistente, disciplinas tales como:

El Diseño Urbano –eficiente y de calidad-, las diversas ramas de la Ingeniería que ga-
ranticen, vías, movilidad, servicios públicos, la Planificación Ambiental, para formular
las estrategias que hacen posible la sostenibilidad y el manejo adecuado de los compo-
nentes naturales presentes, las disciplinas relacinadas con la Factibilidad Económica,
financiera e inmobiliaria, el Derecho, de manera que todas las decisiones se traduzcan
a convenios, instrumentos y normas y, en los casos de población previamente asen-
tada, como es el caso de la renovación urbana, el conjunto de Ciencias Sociales que
garanticen la construcción de pactos que le den sostenibiidad al plan en este aspecto,
conciliando los diferentes intereses y portunidades de participación.

Todo lo anterior se basa en gran medida en el ejercicio de reparto equitativo de cargas

y de beneficios, que como en el ejemplo se ha ilustrado, otorga a cada quién derechos

43
 en proporción a su participación y aporte a responsabilidades con el municipio, es
decir con el colectivo.

Ninguna disciplina prevalece sobre las otras y se considera que el resultado óptimo se
logra cuando todas estas variables son conciliadas, es decir se produce un diseño ur-
bano que garantice calidad de vida, eficiente, económicamente viable, ambientalmente
sostenible, jurídicamente sólido y socialmente aceptado, pacto que será refrendado fi-
nalmente por la Administración de cada municipio, a través de la expedición del Decreto
por medio del cual se adopta el correspondiente Plan Parcial.

El ejemplo permite establecer que:

• Las cargas no se encuentran distribuidas entre todos los lotes y Unidades de Gestión
de manera uniforme o igualitaria, ni tienen porque estarlo, pues las infraestructuras
públicas se ubican donde conviene técnicamente. (la unidad 5 posee muchas cargas
pero se le adjudica mayor edificabilidad y uso es decir Mayor Banaficio Potencial).

• Lo anterior no quiere decir que sean responsabilidad exclusiva de los propietarios o

desarrolladores de los lotes o Unidades donde se encuentren las cargas, sino que
por el contrario, son obligación de todo el desarrollo de la zona, toda vez que los
beneficios generados por estas inversiones y el aprovechamiento autorizado por el
POT es aplicable a toda la zona.

• Los beneficios potenciales aunque sean entregados en “bruto” a toda el área de

intervención, no se distribuyen de manera homogénea, pues se deben potenciar las
ventajas naturales, inmobiliarias y de mercado que mejoren la factibilidad del plan
y de todas las unidades, por lot tanto, pueden existir unidades donde es más factible
el comercio o los servicios, mientras que en otras, conviene intensificar la vivienda
(en las unidades 1, 5 y 6 conviene el comercio en las otras no).

• Los lotes con diferentes usos, edificabilidades y localización de cargas urbanísticas

a futuro en el desarrollo del plan parcial NO poseen mayor ni menor valor, pues
todos contribuyen globalmente entre si a los beneficios generales así como a los
aportes públicos necesarios, razón por la cual el valor en principio –salvo condiciones
naturales preexistentes-, es el mismo y representa el mismo derecho de desarrollo
urbanístico relativo, en proporción a la praticipación en tierras.

• Combinadas las anteriores estrategias, el reparto de cargas y de beneficios consiste

en llegar a un diseño planificado y un proceso de desarrollo y gestión que concilie to-
das las condiciones e intereses que se ubican en el territorio objeto de intervención,

44
 utilizando para tal efecto la técnica de Unidades y PUNTOS para cuantificar de forma
objetiva los componentes y se ajusten los diseños, el área de las propias uni-
dades, los aportes, los usos, las edificabilidades y las obligaciones, hasta lograr
un equilibrio.

• Cada uno de estos 16 lotes nunca hubiera podido optimizar su desarrollo con calidad,
y sus beneficios sino fuera por participar en un plan parcial y por asociarse en grupos,
de acuerdo con las necesidades de optimizar la participación en el proyecto.

45
D . M e t o d o l o g í a s pa r a e q u i l i b r a r
r e pa r t o s d e c a r g a s y b e n e f i c i o s
 M e t o d o l o g í a s pa r a e q u i l i b r a r r e pa r t o s
D de cargas y beneficios

49
 Conseguir la implementación del plan parcial depende en gran medida de haber pactado
un sistema de reparto de cargas y de beneficios verdaderamente justo y equitativo,
resolviendo satisfactoriamente las tres escalas o estrategias de reparto mencionadas
en el capítulo B (a nivel ciudad, entre diferentes unidades y al interior de cada unidad) e
igualmente conciliando unidades y proyectos diversos en áreas, aportes públicos, edifi-
cabilidad y usos.

Como es posible que al plantearse el diseño del plan parcial no se presente una relación
equitativa cuando se comparen los derechos de los predios y las cargas aportadas en
cada Unidad (segunda escala o nivel de reparto), en relación con los Beneficios espera-
dos, es necesario entonces aplicar procesos y metodologías que hagan posible equili-
brar el reparto a este nivel:

Algunos mecanismos para equilibrar repartos entre unidades

• Reconsiderar la conformación del área de las Unidades, para incluir en algunas que se
encuentren por debajo en beneficios con respecto al promedio de plan parcial, la más
potenciales beneficios o lo contrario, cuando se encuentra por debajo del promedio
de aporte a cargas, incluir más área involucrada en espacios públicos

• Redistribuir los beneficios entre las Unidades, hasta lograr una equivalencia con las
cargas aportadas, lo cual se puede hacer con simulaciones de mayor edificabilidad o
variando usos, o la combinación de ambas variables .
50
 • Reconsiderar el diseño urbano y la distribución territorial de las cargas urbanísticas,
tales como parques, vías o equipamientos, para equilibrar las responsabilidades de
las Unidades frente a los potenciales beneficios.

• Entregar beneficios externos, de unidades que poseen beneficios por encima del pro-
medio a las unidades que poseen mayores aportes que el promedio, para compen-
sarlos. También puede otorgarse participación en los proyectos, lotes netos futuros o
utilidades pactadas.

• Centralizar los aportes a cargas e inversiones urbanísticas en una “cuenta común”

compensándolas en dinero, de manera que estas se entreguen en proporción a los
beneficios para que una gerencia centralizada las ejecute completamente y realice las
compensaciones; también puede utilizarse este sistema cuando un gestor participa
desarrollando las inversiones de infraestructura.

• Se escoge un “comodín” o carga urbanística – por ejemplo un equipamiento- que

será ejecutado con los aportes diferenciales de todas las unidades, con el fin de miti-
gar o compensar los desfaces encontrados entre cargas y beneficios.

Reparto equitativo de cargas y de beneficios al interior de cada unidad

A. G.
H. 5. J.
I.

L.
F.

51
 La participación de ÁREAS O PUNTOS de la Unidad de Gestión o en las Unidades de
Actuación Urbanísticas es por Lotes:

Unidad 5: 260.000 puntos en tierras, distribuidos así:

Lote G: 65.000 puntos, 25% de la Unidad

Lote H: 39.000 puntos, 15% de la Unidad
Lote I: 91.000 puntos, 35% de la Unidad
Lote J: 65.000 puntos 25% de la Unidad

La participación de los aportes globales a cargas o inversiones para urbanizar este Uni-
dad se establece en proporción al porcentaje de cada lote, del mismo modo que la par-
ticipación en las utilidades generales de la unidad se otorga en la misma participación
porcentual:

Cargas: Tres vías colectoras. Mayor parte del Parque, localización de los equipamientos
públicos. Infraestructuras de servicios públicos asociadas, más manejo del componente
hídrico. Aporte puntos: 300.000 puntos.

Beneficios: Cinco etapas de usos mixto y comercio con índice de construcción de 2,0,
ocupación del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 2´800.000 puntos.

En el evento que los propietarios solamente aporten los lotes, pero no realicen inversio-
nes a cargas urbanísticas, estos recibirán como participación en beneficios el porcentaje
de puntos derivados de las áreas del total del aporte que constituyan las tierras en la
estructura de costos del proyecto urbanístico general.

52
 Opciones de ejecución de cada proyecto de delimitación de Unidad
de Actuación Urbanística

Plan Parcial adoptado

Implica una UNICA COMO UNIDAD DE GESTION
Proyecto de delimitación de licencia de urbanismo Pactando todos los
Unidad de Actuación Identifica sus cargas propietarios de la unidad de
Urbanística y sus beneficios gestión un mecanismo
voluntario de gesti ón, basado
en los “derechos” cuantificados en
Ejecutando la UNIDAD DE ACTUACION el Decreto, utilizando una de las
URBANISTICA, habilita medios coercitivos, para forzar el siguientes alternativas:
acuerdo, partiendo de que no existe acuerdo (1)
•Delimitación (ya esta en el Plan Parcial)
•Citación Propietarios Encargo Fiduciario (con 1
•Adopción por decreto (inscripción, notificación etc) aportes de los “derechos”)

Ejecución mediante Cooperación entre partícipes Compensaciones y/o 2

(asociación de lotes sin nueva estructura predial, trasferencias (pago o
pudiéndose recurrir a una expropiación del 49% A asociación de los “derechos” en
renuente, puede implicar crear una empresa gestora) especie o dinero entre
propietarios)
Ejecución mediante reajuste de terrenos
(configuración de nueva estructura predial pudiéndose Por Etapas definidas en la
recurrir a una expropiación del 49% renuente, implica licencia entendidas cada una
crear una empres gestora) B como un reajuste
3
No se logra el acuerdo

(1) Los procedimientos de adopción y ejecución de las unidades de actuación urbanística se encuentran descritos en el Decreto 2181 de
2006.

53