BEFORE THE 

MAHARASHTRA REAL ESTATE REGULATORY AUTHORITY 

MUMBAI 
 

COMPLAINT NO. ​CC006000000079276 

 
1. Pallipuram Raman Krishnan 
2. Anand Krishnan 
3. Bhagyalakshmi Krishnan ..Complainants 
 
Versus 
 
M/s. Su Sharda Edifice LLP ..Respondent 
 
MahaRERA Regn. No. ​P51800001768 
 
Coram: 
Hon’ble Shri Madhav Kulkarni. 
Adjudicating Officer, MahaRERA. 
 
Appearance​: 
Complainants:​ Adv Laxmi Singh 
Respondents​ : CAAshwin Shah  
   
O R D E R 
(Dated 18.09.2020) 
 
 
1. Three  complainants  /  allottees  who  had  booked  a  flat  with  the 

respondent  /  promoter  seek  withdrawal  from  the  project  and 

refund  of  the  amount  with  interest  and  compensation  as  the 

respondent failed to deliver possession as per agreement. 

2. The  complainants  have  alleged  that  they  booked  flat No. 203 in 

A  wing(2nd  floor)  in  the  project  of  the  respondent  ​Celestial  on 

CTS  no.549A  at  Kurla,  Mumbai.  The  complainants  learnt  about 

1
 said  project  in the year 2014 through a broker, when they were in 

need  of  permanent  residential  premises.  The  price  of  the  flat 

admeasuring  56.76  sq.  mtrs.  was  agreed  at  Rs.1,13,40,000/-  . 

Agreement  dt.  02.02.2015  was  registered  on  05.02.2015. 

Respondent  agreed  to  deliver  possession  by  31.12.2017  under 

clause  12  of  the  agreement.  Complainants  have  paid  in  all 

Rs.89,07,700/-  towards  the  price  and  Rs.5.97  lakhs  towards stamp 

duty  and  registration  charges  and  Rs.4,74,183/-  towards  taxes 

and  Rs.12,000/-  in  cash.  Thus  aggregate  amount  paid  is 

Rs.99,90,883/-.  While  registering  the  project  with  MahaRERA, 

respondent  gave  date  for  delivery  of  possession  as  31.12.2023. 

Respondent had represented that he had acquired all necessary 

permissions.  Respondent  has  failed  to  deliver  possession  as  per 

agreement  and  unilaterality  changed  the  date  to  31.12.2023. 

Respondent  has  altered  original  plan  and  has  allotted  certain 

portions  for  shop  and  commercial  establishments  unilaterally. 

Therefore, complainants have filed this complaint. 

3. The  complaint  came  up  before  Hon’ble  Member  on  15.07.2019 

and  came  to  be  transferred  to  Adjudicating  Officer.  The matter 

came  up  before  me  on  25.09.2019.  Plea of the respondent was 

recorded.  Matter  was  adjourned  for  written  explanation  by 

respondent  to  14.10.2019  alongwith  sister  complaint  No.79292. 

Respondent  filed  written  explanation  on  that  day.  Matter  was 

adjourned  for  evidence  to  14.11.2019  and  then  for  final  hearing 

to  06.12.2019.  Arguments  were  heard  on  06.12.2019.  As  I  am 

working  at  Mumbai  and  Pune  Offices  in  alternative  weeks  and 

due  to  huge  pendency  in  this  office  and  due  to  lockdown 
2
 conditions  due  to  Corona  Pandemic,  this  matter  is  being 

decided now. 

4. In  his  reply,  the  respondent  has  alleged  that  the  complaint  is 

false.  Under  the  agreement  clause  12,  promoter  was  to 

complete  the  construction  as  far  as  possible  on  or  before 

31.12.2017  and  soon  thereafter,  they  had  to  apply  for  obtaining 

Occupancy  Certificate.  Thus  no  date  for  possession  is  fixed  in 

agreed  terms.  No  cause of action arose for filing this complaint. 

As  per  clause  no.  33  the  agreement  was  subject  to  MOFA 

provisions.  Complainants  never  preferred  any  demand  and 

therefore,  are  not  aggrieved  persons.  The project suffered delay 

on  account  of  changes  in  government  policies  regarding 

development  plans  ,  vide  notification  dated  25.02.2015  of  the 

Municipal  Commissioner  and  notification  dated  08.05.2018  of 

the  Maharashtra  Government.  Accordingly,  5%  /  10%  amenity 

space  is  required  to  be  provided  in  the  project  above  4000  sq. 

mtrs.  Respondent applied for CC in February, 2018 and received 

approval  on  11.04.2019.  The  period  of  27  months  needs  to  be 

added  in  the  dates  given  in  the  agreement.  Demonetization 

and  GST  roll out resulted in lack of interest among the customers. 

Present  complaint  deserves  to  be  referred  to  larger  bench  and 

complaint deserves to be dismissed. 

5. Following  points  arise  for  my  determination.  I  have  noted  my 

findings against them for the reasons stated below: 

POINTS  FINDINGS 
 
3
 1  Are  the  complainants  allottees  and  Affirmative 
respondent promoter?   
2  If  yes,  has  the  respondents  failed  to  deliver  Affirmative 
possession  of  the  flat  to  the  complainants  as   
per  agreement,  without  there  being 
circumstances beyond his control​? 
3  Are  the  complainants  entitled  to  the  reliefs  Affirmative 
claimed?   
4  What Order?  As per order 

REASONS  

6. Point  Nos.  1  to  3  -    Complainants  have  claimed  that  they  learnt 

about  the  project  undertaken  by  respondent  in  the  year  2014. 

Present  agreement  came  to  be  registered  on  05.02.2015,  where 

under  complainants  booked  flat  no.  203  in  the  project  ​Celestial. 

As  per  statement  of  payments,  given  by  complainants,  they 

made  initial  payment  of  Rs,5  lakhs  on  24.12.2014.  Copy  of 

agreement  dated  02.02.2015  is  also  placed  on  record. 

Respondent  has  admitted  booking  of  the  flat  by  complainant.  I 

therefore, answer point no. 1 in affirmative. 

7. The  price  of  the  flat  was  agreed  at  Rs,.1,13,40,000/-.  Under  the 

agreement, payment of Rs.5 lakhs vide cheque dated 16.12.2014 

and  payment  of  Rs.38,65,900/-  vide  cheque  dated  24.01.2015 

was  admitted.  Thus  on  the  date  of  agreement,  respondent had 

received  Rs.43,65,900/-  i.e.  more  than  1/3​rd  of  the  price  agreed. 

What  it  means,  is  that  complainants  were  sure  about  good 

progress  in  the  project,  otherwise,  they  would  not  have  parted 

with  so  much  amount.  As  per  clause  12  of  the  agreement,  the 

promoter  was  to  complete  construction  as  far  as  possible  on  or 

4
 before  31.12.2017  and  soon  thereafter,  to  apply  for  obtaining 

Occupation  Certificate.  It  is  clear  that  ordinarily,  the 

complainants  expected  to  receive  possession  of  the  flat  within 

about  23  months  since  execution  of  agreement.  This  was  a 

normal  expectation.  It  is  also  well  settled  that  promoter  must 

deliver  possession within a period of 2 to 3 years since booking by 

allottee. 

8. The  respondent  is  taking  shelter  behind  the  words  in  the  clause 

“as  far  as  possible”.  The  initial  paras  of  the  agreement,  read 

that  M/s.  R.  R.  Paints  Pvt.  Ltd.  were  the  owners  of  the  land.  They 

entered  into  a  agreement  with  R.  R.  Realties  for  redevelopment. 

Then  the  development  rights  came  to  be  granted  to  the 

respondent  and  respondent  was  put  in  possession  of  the 

property.  Executive  Engineer,  MCGM  approved  the  plan  and 

issued  IOD  dated  16.08.2013  with  certain  conditions.  The 

respondent  complied  with  the  conditions.  Commencement 

Certificate  was  issued.  Now  let  us  turn  to  the  contentions  of  the 

respondent.  It  is  alleged  that  Municipal  Commissioner  vide 

Notification  dated  25.02.2015,  specified  intention  to  revise 

development  rules  and  state  government  issued  notification  of 

the  proposed  revision  on  08.05.2018.  As  per  new notification, 5% 

/  10%  amenities  space  is  required  to  be  provided  to  MCGM  for 

all  projects  above  4000  sq.  meters.  The  agreement  in  question 

does  show  that  R.  R.  Paints  owned  land  8642.70  sq.  meters.  Out 

of  it  949.5  sq.  meters  were  acquired  by  MCGM  for  DP  road  in 

1999.  Respondent  got  development  rights  of  7693.20  sq.  mtrs. 

The respondent complied with conditions of the IOD.   

5
9. Initial  payment  and  2​nd  instalment  were  paid  by  complainants 

by  January,  2015.  Respondent  is a professional builder.  He was 

required  to  be  aware  of  revised  development  plan proposed by 

MCGM  on  25.02.2015.  He  was  required  to  make  necessary 

compliances  in  his  plan  before  proceeding  with  the  project, 

because  he  had  accepted  substantial  amount  from  the 

complainants.  The  notification  of  state  government  dated 

08.05.2018  is  based  on  notification  of  MCGM.  The 

Commencement  Certificate  dated  11.04.2019  shows  that 

application was made on 05.07.2018.   

10. The  question  that  arises  is  what  was  respondent  doing about the 

project  between  25.02.2015  and  05.07.2018  i.e.  for  about  3.5 

years.  The  statement  of  payments  shows  that  complainants 

made  payments  corresponding  to  5​th  and  6​th  slab  in  February, 

2015,  that  corresponding  to  7​th  slab  in  March  corresponding  to 

brick  work  in  May,  corresponding  to  8​th  slab  in  July 

,corresponding  to  9​th  slab  in  August,  corresponding  to  10​th slab in 

September,  2015.  Further  payments  were  made  in  December, 

2015,  February,  June,  August,  September,  November,  2016,  Jan. 

March,  August,  Sept.2017.  Perhaps  the  work  was  in  progress 

and  therefore,  complainants  went  on  making  payments  and 

almost  78%  of  consideration  amount  is  paid  by  complainants. 

There  is  nothing  on  record  to  show  that  stop  work  notice  was 

issued  to  respondent  by  any  authority.  Under  such 

circumstances,  respondent  was  bound  to  complete  the 

construction by 31.12.2017.   

6
11. The  Commencement  Certificate  dated  11.04.2019  is  of  village 

Bhandup  and  agreement  is  of  the  land  at  Kanjur.  Whether  it  is 

one  and  the same land is not known. There is no reference of the 

earlier  sanctions  in  this  commencement  certificate.  If there was 

no  commencement  certificate  earlier,  respondent  is  guilty  of 

carrying  out  construction  and  accepting  money  without  a 

commence  certificate.  In  any  event,  respondent  cannot  justify 

the  delay  in  completing  the  project.  He  cannot  use.  misleading 

words  “as  far  as  possible”  to  justify  the  delay  without  much 

substance  ,  especially  after  accepting  huge  amounts  from 

complainants.  The  glut  in  the  market  is  no  defence  especially 

after  accepting  huge  amounts  from  flat  purchasers.  Profits and 

loss  are  the  parts  of  the  business.  Respondent  cannot  justify 

delay  by  taking  such  a  defence.  Had  the  respondent  been 

completing  the  project  by  31.12.2017  or  say  six  months 

thereafter,  to  withstand  alleged  inconvenience  caused  by 

demonetization  further  complications  could  not  have  arisen. 

Therefore,  defence  is  not  acceptable  and  I answer point no. 2 in 

the affirmative.  

12. Complainants  have  paid  in  all  Rs.99,90,881/-.  They  have  placed 

the  receipts  on  record.  Respondent  has  not  denied  those 

payments  in  the  event  of  cancellation  of  agreement 

complainants will be entitled to refund of stamp duty as per rules. 

Complainants  are  entitled  to  refund  of  the  balance  together 

with  interest  as  provided  under  Rule  18  of  Maharashtra  Rules. 

Complainants  are  entitled  to  Rs.  1  lakh  for  the  mental  agony 

7
 suffered  by  them.  I  therefore,  answer  point  no.  3  in  the 

affirmative and proceed to pass following order: 

O R D E R 

1) Complainants are allowed to withdraw from the project. 

2) Respondent  to  pay  Rs.99,90,881/-  to  the  complainants  except 

the  stamp  duty  which  is  refundable  as  per  rules,  together  with 

interest  @10.40  p.a.  from  the  date  of  payments  till  final 

realization.   

3) Respondent  to  pay  Rs.  One  lakh  to  the  complainants  towards 

mental agony suffered. 

4) Respondent  to  pay  Rs.20,000/-  to  the  complainants  as  costs  of 

this complaint. 

5) Complainants  to  execute  Cancellation  Deed  at  the  cost  of  the 

respondent. 

6) Charge  of  above  amount  is  kept  on  the  flat  booked  by 

complainants. 

7) Respondent  to  pay  above  amounts  to  the  complainants  within 

30 days from the date of this Order.  

 
Digitally signed by
Madhav Vitthal Madhav Vitthal Kulkarni
    Kulkarni Date: 2020.09.20
12:54:34 +05'30'

  (Madhav Kulkarni) 
Adjudicating Officer 
Mumbai 
MahaRERA 
Date : 18.09.2020