Planes Parciales

Conceptos y Aplicación MEDELLÍN

MEDELLÍN ADELANTE Y SIN REVERSA MEDELLÍN ADELANTE Y SIN REVERSA

 Planes Parciales
Conceptos y Aplicación

MEDELLÍN ADELANTE Y SIN REVERSA

 Contenidos
1. EL URBANISMO DE HOY
1.1 La Planificación en Colombia
1.2 Los Planes Parciales
1.3 Los Instrumentos de Gestión Territorial
2. PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA
EN LOS PLANES PARCIALES
2.1 Propuesta Metodológica para los
procesos de participación y
concertación
2.2 Metodología para la construcción de
Consensos
SERGIO FAJARDO VALDERRAMA
Alcalde de Medellín 3. EL REPARTO EQUITATIVO DE
CARGAS Y BENEFICIOS
FEDERICO RESTREPO POSADA
3.1 Fundamentos Normativos
Director Departamento Administrativo de
3.2 Sistema de reparto equitativo de cargas y
Planeacíon
beneficios
3.3 Definiciones Básicas
CARLOS HERNANDO JARAMILLO ARANGO
3.4Cuantificación de los elementos del sistema
Subdirección de Planeación Territorial
de reparto
3.5 Determinación de los aportes
NIDIA ESPERANZA ACERO TORRES
3.6 Determinación de los beneficios
Coordinación de Planes Parciales
3.7 Metodología para estructurar el sistema de
reparto
Equipo Técnico de Planes Parciales
Medellín, Febrero de 2007
www.medellin.gov.co
Los Planes Parciales fueron propuestos y definidos
conceptualmente por la ley colombiana desde el
año 1997, en el marco de la formulación de la Ley
de Desarrollo Territorial (Ley 388).
Pág 01
No obstante, los procesos de implementación de
este instrumento de planificación continúan
suscitando inquietudes entre los diferentes actores
involucrados en su formulación y puesta en marcha.
Ahora bien, ante la creciente necesidad de
profundizar en el tema, la presente publicación en
torno a los Planes Parciales, se orienta hacia la
conceptualización y aplicación de los elementos
Pág 19
generales de este instrumento. Se busca por tanto,
que los proponentes, propietarios, promotores
inmobiliarios, organismos de Planeación y
comunidades en general se apropien del instrumento
y lo conozcan de una manera clara y sencilla.
El Departamento Administrativo de Planeación
Municipal de Medellín hace un esfuerzo significativo
para realizar esta entrega, reconociendo que es
necesario incorporar en nuestro pensamiento que la
Pág 29
ciudad nos pertenece a todos y todas, y que sólo a
partir del conocimiento serio se asegura la
participación democrática.
Para su elaboración se contó con la coordinación de
la Economista Nidia Acero y la Arquitecta LinaMa.
Arias, además de la participaron activa de todos los
integrantes del equipo técnico de Planes Parciales.
Este documento de consulta sobre Planes Parciales
como medio informativo y pedagógico, se constituye
entonces en una herramienta más para hacer de
Medellín la más educada.
 1 EL URBANISMO DE HOY
Lo anterior no significa el desconocimiento de
1.1 LA PLANIFICACIÓN EN
los derechos de la propiedad privada, solo que
Las ciudades del siglo XXI representan para el urbanismo COLOMBIA
ésta adquiere un nuevo enfoque con el
actual grandes retos en el ejercicio de “construir ciudad”.
surgimiento del principio constitucional de la
Las nuevas dinámicas de crecimiento urbano, sumadas a los
La Legislación colombiana ha puesto a FUNCIÓN SOCIAL Y ECOLÓGICA DE LA
problemas de segregación social y funcional que sufren
disposición de los municipios una amplia PROPIEDAD, que establece que los derechos de
nuestras ciudades, nos han ayudado a comprender que los
plataforma jurídica con el fin de facilitar el los propietarios al aprovechamiento del suelo,
proyectos urbanos por si solos no tienen todas las
ordenamiento físico y socio-económico de su solo se adquieren previo el cumplimiento de
herramientas necesarias para resolver los problemas de la
territorio. unas obligaciones orientadas a generar
sociedad.
condiciones de habitabilidad y funcionalidad en
… “el urbanismo contemporáneo es, según la doctrina, un hecho social de la ciudad, alrededor de la vivienda y los demás
vasta trascendencia que surge de la moderna realidad de los LA LEY 388 ESTABLECE EXPRESAMENTE QUE usos asociados a las actividades económicas,
asentamientos humanos, del aprovechamiento y de la ordenación social sociales y culturales.
del espacio que además genera profundos problemas y retos a los gobiernos el ordenamiento territorial constituye en su
y a la administración...” 1 conjunto una FUNCIÓN PÚBLICA Adicionalmente reconoce la confluencia de
diversos intereses sociales, económicos y
Es por esto que la Administración pública y la ciudadanía en porque determina que el Municipio se urbanísticos, que surgen en las operaciones
general necesitan contar con instrumentos de apoyo para constituye en una instancia con poder legal urbanas, por lo cual debe fomentar la
lograr un desarrollo sostenible y coherente del territorio, que para DECIDIR Y CONTROLAR las acciones participación de los pobladores y sus
comprometa a sus ciudadanos y autoridades con un modelo urbanísticas, limitando la actuación de los organizaciones en cumplimiento del mandato
01 de ordenamiento, estable en lo estructural y dinámico en lo particulares. legal de PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA, que 02
particular, que garantice el bienestar de todos y todas, y que propende por la concertación entre los mismos.
nos estimule a dejar de lado el paradigma de que la ciudad es
un mero producto inmobiliario. Es decir, la ley reconoce un poder estatal Ahora bien, con el fin de facilitar el
específico para la ordenación del territorio, no cumplimiento de lo anterior, las Leyes 9a de
obstante, el ejercicio de este poder debe estar 1989 (Ley de Reforma Urbana) y la Ley 388 de 1997
La ley 388 de 1997, al proponerse lograr ciudades más ligado indefectiblemente al interés general, y su (Ley de Desarrollo Territorial), abren el abanico de
funcionales y con óptimas condiciones de calidad de vida, fin último debe ser propender por el posibilidades urbanísticas y jurídicas a partir de
La ciudad es el incorporó nuevos instrumentos y estrategias con el fin de mejoramiento de la calidad de vida de los la incorporación de los INSTRUMENTOS DE
producto cultural o propiciar condiciones integrales en las operaciones sobre el habitantes, la distribución equitativa de las GESTIÓN TERRITORIAL.
mejor aun, la territorio, todo ello en aras de estimular el desarrollo de las oportunidades y los beneficios del desarrollo y
realización humana… dinámicas urbanas en respuesta a los nuevos desafíos, desde la preservación del patrimonio cultural y
más compleja y una perspectiva de la COMPETITIVIDAD donde el natural.
significante que hemos ordenamiento físico sustenta la actividad económica, social y Las acciones para el ordenamiento del territorio
recibido de la historia, cultural de la población y el espacio público se convierte en el deben velar por la creación y la defensa del
que construimos y lugar del ejercicio de la ciudadanía dentro del cumplimiento espacio público, y por la protección del medio
destruimos cada día de los principios constitucionales de equidad, igualdad y ambiente y la prevención de desastres.
sostenibilidad.
entre todos.“
...el espacio público se convierte en el lugar del ejercicio
Jordi Borja.
1
MALDONADO, Maria Mercedes. Asesoría para la incorporación en la revisión del pot del municipio de Medellín de de la ciudadanía...
directrices e instrumentos de gestión del suelo y de financiación previstos en las leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997.
“El espacio público, ciudad y
ciudadanía”. Avenida de la ciudad de Medellín_Fuente: Archivo “Vistas”

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 EL URBANISMO DE HOY

1.2 LOS PLANES PARCIALES

En concordancia a lo estipulado por la cartilla Siendo así, se constituye entonces, en una Contribuyen a aplicación de

1
de Planes Parciales elaborada por el MAVDT 2, oportunidad explícita para la aplicación en estrategias de gestión del suelo y
se considera el PLAN PARCIAL como un conjunto de los diferentes instrumentos de financiación de proyectos que se MARCO NORMATIVO
“...instrumento de planificación intermedia mediante el gestión territorial planteados por la ley. reflejan en el reparto equitativo de
cual se diseña la configuración de espacios públicos y las cargas y beneficios derivados A nivel Nacional
privados, que permitirán la aplicación de los de las intervenciones urbanas .
instrumentos de gestión y ejecución asociada...”, con el La Ley 388 de 1997 (Art 19), define a los planes
fin de desarrollar las disposiciones del Plan de parciales como: “…los instrumentos mediante los
Ordenamiento Territorial 3 en sectores cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de

2
específicos de la ciudad. Superan los desarrollos predio a los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del
predio, mediante la suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de
implementación de estrategias de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse
integración del suelo. mediante unidades de actuación urbanística,
El Plan Parcial es el instrumento por excelencia macroproyectos u otras operaciones urbanas
del sistema urbanístico colombiano4 porque especiales…”
concreta la articulación entre planeación y
gestión, al combinar elementos propios del

3
proceso de planificación territorial con el A su vez, el Decreto Nacional 2181 de 2006 ,
5

diseño de las estrategias de gestión y Mejoran la productividad urbana

a través de un adecuado expresa que mediante los Planes Parciales se
03 financiación que harán viable el proyecto. Vista aérea de las áreas de planificación de los planes parciales Argos1, Argos 2 y Simesa
puede establecer el aprovechamiento de los 04
Esquema realizado con base en la imagen de la portada del Documento Técnico de Soporte aprovechamiento del suelo.
del Plan Parcial “Simesa”
espacios privados y regular la asignación de los
usos específicos, intensidades de uso y
ALCANCES DE LOS PLANES PARCIALES edificabilidad, así como las obligaciones de
cesión, construcción y dotación de servicios

4
Con la aplicación de la figura de Los Planes Parciales son modelos urbanos Favorecen el desarrollo de públicos, equipamientos y espacios públicos.
PLAN PARCIAL integrales que conjugan diferentes condiciones mejores estándares de
se pueden concretar en el territorio de técnicas, jurídicas, sociales, económicas, habitabilidad para los nuevos y
urbanísticas y financieras con el fin de lograr actuales residentes, que
manera efectiva, los principios de:
consoliden viviendas de mayor
Adicionalmente, establece que a través de los
positivas transformaciones en los espacios Planes Parciales se pueden determinar las
calidad.
urbanos. condiciones que permitirán la ejecución
La ventaja de los Planes Parciales sobre los asociada de los proyectos específicos de
LA FUNCIÓN SOCIAL Y ECOLÓGICA DE proyectos urbanos radica en que estos, al estar urbanización y construcción de los terrenos
LA PROPIEDAD fundamentados en procesos de gestión incluidos dentro de su ámbito de planificación.
asociada, facilitan la incorporación de Propician la generación de más y

5
condiciones de equidad en las operaciones mejor espacio público, que
LA FUNCIÓN PÚBLICA DEL URBANISMO
u r b a n a s d e b i d o a q u e : responda a las necesidades y
estándares de la población
DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE CARGAS 2
Ministerio de Medio Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial.
moradora y futura, y articulado a
5
Normativa específica que reglamenta parcialmente los planes parciales.
Y BENEFICIOS
3

4
En adelante POT. la estructura urbana existente en
MALDONADO, Maria Mercedes. Memorando 1: Asesoría para la incorporación en la revisión
del POT del Municipio de Medellín de directrices e instrumentos de gestión del suelo y de e l á m b i t o l o c a l .
financiación previstos en las leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997. (2006)

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 EL URBANISMO DE HOY
A nivel Municipal

EN EL CASO DE MEDELLÍN, la reglamentación

adicional de los Planes Parciales está contenida
principalmente en:
 ACUERDO 46 DE 2006 que revisa el Acuerdo Plano de áreas sujetas a plan parcial en el
062 de 1999 (Plan de Ordenamiento Territorial Municipio de Medellín*
de Medellín). en la ciudad de Medellín estarán sujetos a la
 DECRETO 1212 DE 2000 (que actualmente se formulación de Plan Parcial, los suelos urbanos
encuentra en revisión para acoger la nueva con tratamiento de desarrollo, redesarrollo
normatividad del Acuerdo 046 de 2006). segundo grupo, renovación y conservación,
además de los polígonos Z1_RED_3 y
6
El POT establece que deberá actualizarse la Z3_RED_2 9.
reglamentación específica sobre Planes Parciales
estableciéndose metodologías, procedimientos, No obstante, existen algunos polígonos
requisitos y demás componentes de diseño, (Z2_RED_25 y SA_DE_5 ) en donde se podrán
participación social y gestión urbanística. adoptar varios Planes Parciales, pero deberá
realizarse una planificación integral de la
totalidad del polígono en lo que concierne a
ESCALAS Y ÁMBITOS DE APLICACIÓN servicios públicos, infraestructura vial y de
DE PLANES PARCIALES EN LA CIUDAD
DE MEDELLÍN

La Ley 388 ha previsto que podrán ser aprobados

planes parciales en “...áreas determinadas del suelo
05 urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión 06
urbana, además de las que deban desarrollarse mediante
unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras
operaciones urbanas especiales”. (Art. 19).

A su vez, el Decreto 2181 de 2006 (Art. 26)

Plano* Área de planificación Plan Parcial Corazón de Jesús
confirma la potestad que tiene cada Municipio
para delimitar las áreas de planificación de los
Planes Parciales de acuerdo con los lineamientos
del POT y algunos criterios definidos por el
mismo decreto.
7
Para el caso de Medellín, el POT define que el
8
área mínima de planificación , será la
correspondiente al POLÍGONO, permitiendo la
posibilidad de adicionar otras áreas requeridas
para su efectiva vinculación a la malla urbana. Fotografía aérea* del Área de planificación Plan Parcial Loma de los Bernal CONVENCIONES
Adicionalmente establece específicamente que APROBADO
6
SUJETO A PLAN PARCIAL - Sin aprobar
Acuerdo 46 de 2006 NO SUJETO A PLAN PARCIAL
7
Acuerdo 46 de 2006
8
Acuerdo 46 de 2006 _Art. 343
9
Acuerdo 46 de 2006 _Art. 339 * Sin escala

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 EL URBANISMO DE HOY

ÁREAS SUJETAS A PLANES PARCIALES EN EL MUNICIPIO DE MEDELLÍN ETAPAS PARA LA FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DE UN PLAN PARCIAL
POLÍGONO SECTOR TRATAMIENTO ÁREA PLANIFIC. ADOPTADO (DECRETO)
Z3_C Barrio Prado Centro Conservación Polígono Completo NO
Z5_RED_10 Parte De Barrio Colombia-villa Carlota Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo SIMESA (124 de 2006)
ARGOS I (2641 de 2005)
Pendiente el resto del polígono
Z6_RED_13 Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo
Z6_RED_14
Guayabal
Parte De Cristo Rey Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo
NO
NO
De acuerdo con el Decreto 2181 de 2006, existen tres etapas para la llevar a cabo el proceso de
Z6_RED_15 Parte De Cristo Rey Y Campo Amor Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo NO FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DE PLANES PARCIALES, las cuales se expresan en el siguiente gráfico10:
Z6_RED_16 Parte Campo Amor Y Santa Fé Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo NO
Z6_RED_17 Parte De Santa Fé Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo NO
Z6_RED_18 Parte De Santa Fe Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo NO
Z6_RED_19 Parte De Trinidad Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo NO 1. ETAPA DE FORMULACIÓN Y REVISIÓN
Z6_RED_20 Parte De Tenche Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo NO
Z6_RED_21 Parte De Fátima Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo NO Presentación por
Respuesta de la Concepto de
Z2_RED_25 Parte De San Germán Redesarrollo 2do grupo Polígono Fraccionado (x pp) NO Solicitud de parte de los Analisis de Plan
Z2_RED_28 Parte De El Progreso Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo NO oficina de viabilidad del Plan
terminantes para interesados del Parcial por parte
Z2_RED_29 Parte De Caribe Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo NO Planeación a la Parcial por parte
Z2_RED_30 Parte De Tricentenario Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo NO la formulación del P l a n Pa r c i a l de la oficina de
solicitud de de la oficina de
Z2_RED_31 Parte De Plaza De Ferias-héctor Abad-boyacá Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo PLAZA DE FERIAS P l a n Pa r c i a l formulado Planeación
Pendiente resto del polígono (Opcional)
determinantes Planeación
Z2_RED_27 Parte De El Volador Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo NO
Z1_RED3 Parte Del Barrio Sevilla Redesarrollo 1er grupo Polígono Completo NO
Z4_RED_24 Parte de Los Colores y Carlos E Restrepo Redesarrollo 2do grupo Polígono Completo PARQUE DE LOS COLORES (2705 de 2005) Fase de información y
Pendiente resto del polígono convocatoria a propietarios y
Z3_RED2 Redesarrollo 1er grupo
Parte De Prado Polígono Completo NO vecinos
Z1_R_1 Parte De San Pedro Renovación Polígono Completo NO
Z3_R_2 Parte De Estación Villa Renovación Polígono Completo NO
Z3_RED_6 Parte de Chagualo Redesarrollo Polígono Completo PASEO DE SEVILLA (691 de 2004)
TORRES DE LA FUENTE (1026 de 2004)
07 Pendiente resto del polígono
08
Z3_R_3 Parte De Guayaqui Renovación Polígono Completo GUAYAQUIL MZ (1222 de 2005) 2. ETAPA DE CONCERTACIÓN Y CONSULTA
Pendiente el resto del polígono
Z3_R_4 Corazón De Jesús Renovación Polígono Completo NO
Z3_R_5 y Z3_R_9 Parte De Calle Nueva Y Colón Renovación Polígono Completo NO
Respuesta a las
Z3_R_6 Niquitao Renovación Polígono Completo SAN LORENZO (608 de 2003) Concertación con Recomendaciones observaciones por
Z4_R_7 Parte De Naranjal Y San Joaquín Renovación Polígono Completo NARANJAL (1284 de 2000) la Autoridad del Consejo parte de la oficina
Z2_R8 Parte De Caribe Renovación Polígono Completo NO
Ambiental Consultivo de Planeación
Z2_D_6 Parte De Cucaracho, Santa Margarita Y Fuente Clara Desarrollo Urbano Polígono Completo NO
Z3_D_1 La Asomadera No. 2 Y Parte De Asomadera No. 3. Desarrollo Urbano Polígono Completo NO
Z5_D_2 Desarrollo Urbano Polígono Completo NO
Z5_D_3 Altos Del Poblado, El Tesoro, Los Naranjos, Los Balsos No. 1 Desarrollo Urbano Polígono Completo NO
Z6_D_4 La Colina, Parte De La Hondonada. Desarrollo Urbano Polígono Completo NO
Z6_D_5 Loma De Los Bernal. Desarrollo Urbano Polígono completo LOMA DE LOS BERNAL (1649 de 2003)
SA_D_10 Santa Rita Y Pradito Parte Alta Desarrollo Urbano Polígono Completo NO
SA_D_11 La Oculta Y Parte De Horizontes Desarrollo Urbano Polígono Completo NO
SA_D_12 Los Halcones Y Parte De Pradito Parte Baja Desarrollo Urbano Polígono Completo NO
3. ETAPA DE ADOPCIÓN
SA_D_13 Vergel Parte Central Y Vergel Cantarrana Desarrollo Urbano Polígono Completo NO
SA_D_14 San Antonio de Prado Desarrollo Urbano Polígono Completo NO Presentación del
SA_D_15 San Antonio de Prado Desarrollo Urbano Polígono Completo NO P l a n Pa r c i a l Adopción del
SA_D_8 Desarrollo Urbano Polígono Completo
San Antonio de Prado NO consolidado para Decreto del Plan
SA_D_9 San Antonio de Prado Desarrollo Urbano Polígono Completo NO
SC_D_7 San Cristobal Desarrollo Urbano Polígono Completo NO
su adopción por Parcial por parte
Z2_DE_4 Pajarito Y Nazaret. Desarrollo Expansión Polígono Completo PAJARITO (602 de 2002) parte de a oficina del Alcalde
Z4_DE_3 Calasanz Desarrollo Expansión Polígono Completo NO de Planeación
Z4_DE_7 Suelo De Expansión De Eduardo Santos Desarrollo Expansión Polígono Completo NO
Z6_DE_1 El Rincón. Desarrollo Expansión Polígono Completo NO
Z6_DE_2 El Noral. Desarrollo Expansión Polígono Completo NO
Z6_DE_6 Altavista. Desarrollo Expansión Polígono Completo NO 10
Este gráfico se hizo con base en presentado en el instructivo de Planes Parciales del MAVDT
SA_DE_5 Partes De Vergel Central , Vergel Sur Y San José Desarrollo Expansión Polígono Fraccionado (x pp) NO

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 EL URBANISMO DE HOY

EL MODELO DE CIUDAD Así mismo, para los planes parciales en la ciudad de Medellín, deben priorizarse los
Fundamentado en los principios de sostenibilidad ambiental, competitividad, equidad siguientes aspectos
social y equilibrio funcional del territorio, el modelo de ciudad se inspira en un
imaginario de la ciudad deseada, que recoge las principales expectativas sociales y
EL ESPACIO PUBLICO COMO ELEMENTO
ciudadanas e incorpora los principales objetivos planteados para el ordenamiento
ARTICULADOR Y ARTÍFICE DE LA ESCENA URBANA
futuro.
Este modelo debe ser respetado y promovido por los planes parciales y en el caso de
Medellín, obedece a los siguientes componentes:
LA IDENTIFICACION DE ÁREAS DE MANEJO ESPECIAL

MODELO O PROYECTO DE CIUDAD

MODELO O PROYECTO DE CIUDAD

1 Zona rural con alta 7 Sistema jerárquico de centralidades

jerárquico
productividad ambiental en equilibrio dinámico
diná

09 10
2 Bordes de Protección

8 Centro tradicional y representativo

recuperado
3 Río Medellín integrado
espacial y ambientalmente

9 Sistema de transporte
4 Crecimiento masivo de mediana
hacia adentro capacidad

5 Sistema de espacio público

que incorpora los cerros
Tutelares
10 Corredor de servicios
metropolitano
con alta calidad urbana
6 Valoración de los componentes
del sistema estructurante
original, complementados con
otros recientes,como el METRO 11 Sana mezcla de usos

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 EL URBANISMO DE HOY

CONTENIDO DE LOS PLANES PARCIALES

El decreto 2181de 2006 (Art. 7) determina requeridos por el decreto, en respuesta al nivel
unos contenidos mininos que deben ser de complejidad urbana de la ciudad y a los
entregados a la hora de radicar un “proyecto de casos particulares que en el se presenten. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE PLANIMETRÍA
escalas 1:2.000 o 1:5.000
Plan Parcial” ante la respectiva oficina de
planeación. El siguiente gráfico menciona los contenidos de CONTENIDOS MÍNIMOS CONTENIDOS ADICIONALES DECRETO 2181- MEDELLÍN

un Plan Parcial de acuerdo a los requerimientos GRUPOS DE TEMAS GENERALES

No obstante, el decreto no incorpora los

3
exigidos por el Decreto 2181 de 2006, cuyo fin Las NORMAS URBANÍSTICAS ESPECÍFICAS
para el área de planificación.
tratamientos de redesarrollo ni renovación, por último es orientar a los proponentes en el 1. La asignación de usos principales,
lo que cada municipio está en libertad de desarrollo de mejores proyectos de Plan NORMAS compatibles, complementarios,
9. Plano de usos del suelo.
restringidos y prohibidos.
solicitar algunos estudios adicionales a los Parcial: BÁSICAS 2. La asignación de intensidades de
uso, índices de ocupación y
construcción; retiros, aislamientos,
empates y alturas.

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE CARTOGRAFIA

escalas 1:2.000 o 1:5.000

CONTENIDOS MINIMOS CONTENIDOS ADICIONALES El PROYECTO DE DELIMITACIÓN DE LAS LA ASIGNACIÓN Y TOTAL DE LAS
DECRETO 2181- MEDELLÍN 10. Plano del proyecto de
UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA CARGAS Y BENEFICIOS. delimitación de las unidades
GRUPOS DE TEMAS GENERALES
de actuación urbanística y/o de
1. Folios de matricula inmobiliaria. gestión con la identificacion de

4
CONDICIONES DE PARTIDA evaluadas y 2. Boletines catastrales y/o plano de La EVALUACIÓN FINANCIERA DE LAS los predios.

1
CRITERIOS DE DISEÑO definidos en los manzana catastral. OBRAS DE URBANIZACIÓN de las
1. Planos de los diferentes
DIAGNÓSTICOS.
diagnosticos (incluido el catastral). SISTEMA DE 3. Relación de direcciones de titulares de unidades de actuación y su programa de
11 MEMORIA derechos reales y de los vecinos de ejecución, junto con el PROGRAMA DE 12
Explicación de la PERTINENCIA Y 2. Plano topográfico del área REPARTO DE predios.
4. Estudio de títulos de cada uno de los
FINANCIAMIENTO. 11. Plano de aprovechamientos
JUSTIFICATIVA PROCEDENCIA del plan parcial. de planificación, señalando los
predios con sus Folios de CARGAS Y predios incluidos en la propuesta de
delimitación.
DEL PLAN Definición de los OBJETIVOS, POLITICAS Matricula Inmobiliaria.
BENEFICIOS
Y DIRECTRICES URBANAS del Plan Parcial. 3. Plano de la delimitacion del 12. Plano de asignación de cargas
PARCIAL Area de planificación con la
CUANTIFICACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD
TOTAL según uso o destino y urbanísticas.
Delimitacion del AREA DE definición de las AMES y el área
de intervención. CUANTIFICACIÓN FINANCIERA DE LA
PLANIFICACIÓN con la definición de las
INTERVENCIÓN.
AMES y el área de intervención.

Presentación del PLANTEAMIENTO
URBANÍSTICO PROYECTADO con la
definición de los sistemas del espacio
público y los espacios privados.
La FACTIBILIDAD PARA EXTENDER O
AMPLIAR LAS REDES DE SERVICIOS
PÚBLICOS y las CONDICIONES
AREAS DE DOMINIO PÚBLICO:
1. La red vial, perfiles viales y red
peatonal.
2. Las redes de servicios públicos, la
factibilidad para extenderlas y las
condiciones específicas para su
prestación efectiva.
3. La red de espacios públicos, zonas
verdes y parques.
4. La red de equipamientos colectivos de
interés público o social.
4. Plano de la red vial, perfiles
viales y red peatonal.
5. Plano de las redes de servicios
públicos
5
13. Plano de delimitación de las
zonas o subzonas beneficiarias
Presentación de la ESTRATEGIAS DE
DEFINICIÓN DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN y la
de las acciones urbanísticas que
permitan determinar el efecto
LAS ESTRATEGIAS ADOPCIÓN DE LOS INSTRUMENTOS
LEGALES DE MANEJO Y GESTIÓN
de plusvalía, cuando a ello
hubiere lugar.
DE GESTIÓN DEL SUELO que sean necesarios para la
financiación y ejecución del Plan Parcial. 14. Plano de localización de las
etapas de desarrollo previstas.

2
ESPECÍFICAS PARA SU PRESTACIÓN.
6. Plano del sistema de espacio
AREAS DE DOMINIO PRIVADO: público y de la localización de
1. La fijación y localización del porcentaje equipamientos.
PRESENTACIÓN

6
obligatorio de suelo para el desarrollo
de programas de vivienda de interés
DEL PROYECTO social. 7. Plano del modelo de ubicación y
distribución de los espacios
URBANÍSTICO privados.
-Modelo de ocupación-
La IDENTIFICACIÓN DE LOS PROYECTO LA PROPUESTA DEL PROYECTO DE DECRETO QUE ADOPTA EL PLAN PARCIAL CON SUS
ELEMENTOS NATURALES, AMBIENTALES NORMAS URBANÍSTICAS.
O PAISAJÍSTICOS que deban ser DE DECRETO
conservados, estableciendo las medidas 8. Plano de localización de los
de protección. sistemas generales o
estructurantes proyectados y
La IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES DE existentes.
INTERÉS CULTURAL del orden municipal o
distrital, señalando las condiciones de
manejo y los criterios de intervención.

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 EL URBANISMO DE HOY
1.3 LOS INSTRUMENTOS DE
GESTIÓN TERRITORIAL

L o s I N S T R U M E N TO S D E G E S T I Ó N
TERRITORIAL, permiten gestionar, viabilizar e
implementar los Planes de Ordenamiento
Territorial, mediante la combinación de Ahora bien, la integración de todos estos
INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL
métodos y procedimientos de carácter componentes puede lograrse a través del uso
Tienen como propósito desarrollar los postulados del SUELO
administrativo, financiero y de gestión del POT en sectores específicos de la ciudad que de una de las figuras más completas para
suelo. requieren un proceso adicional de planificación, es Son instrumentos que permiten a los municipios concretar en el territorio las propuestas de los
Ahora bien, “De acuerdo con el numeral 6° del decir, desarrollan las disposiciones adoptadas en los obtener el suelo necesario para llevar a cabo las Plan de Ordenamiento Territorial planteados
art. 19 de la ley 388 de 1997, en el Plan Parcial componentes estructural y general del Plan de diferentes actuaciones urbanísticas.
en la legislación colombiana:
se determinan y concretan los instrumentos y Ordenamiento Territorial para concretarlas en
mecanismos relacionados con su gestión...”11
proyectos específicos. Los Planes Parciales
M E C A N I S M O S PA R A G A R A N T I Z A R E L
Hacer viable el ordenamiento propuesto por el PLANES PARCIALES REPARTO EQUITATIVO DE LAS CARGAS Y LOS
Plan Parcial, es implementar y llevar hasta su BENEFICIOS DERIVADOS DEL ORDENAMIENTO
URBANO
concreción en el territorio, las diferentes ACTUACIONES URBANAS Unidades de Actuación
propuestas planteadas desde su concepción en INTEGRALES O Urbanística (UAU)
MACROPROYECTOS URBANOS
relación a ”lo público y lo privado”. Compensaciones

Transferencia de derechos

Para lograrlo, se deben generar condiciones

que permitan GESTIONAR Y FINANCIAR MECANISMOS PARA INTERVENIR LA MORFOLOGÍA
URBANA Y LA ESTRUCTURA PREDIAL Y GENERAR
adecuadamente las operaciones urbanas de tal FORMAS ASOCIATIVAS ENTRE LOS PROPIETARIOS
13 CON EL FIN DE FACILITAR EL DESARROLLO Y 14
forma que se alcancen los objetivos iniciales y INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN FINANCIACIÓN DE PROYECTOS
que todos los actores presentes reciban en Son los instrumentos que permiten a los municipios Reajuste de suelos
proporcionalidad a sus aportes, los beneficios y obtener recursos económicos para la Integración Inmobiliaria
cargas que les correspondan. implementación de los proyectos del Plan de
Cooperación entre partícipes
Desarrollo Municipal o del Plan de Ordenamiento
Para ello, la ley colombiana ha propuesto unos Territorial.
MECANISMOS PARA FACILITAR LA ADQUISICIÓN DE
instrumentos de gestión del suelo, los cuales se INMUEBLES Y PREDIOS PARA EL DESARROLLO DE
dividen en tres grupos:12 OPERACIONES URBANÍSTICAS
PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍAS Enajenación voluntaria

Enajenación forzosa
VALORIZACIÓN DE BENEFICIO
GENERAL O LOCAL Expropiación por vía
administrativa
INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN
PAGARÉS Y BONOS DE REFORMA Expropiación por vía judicial
URBANA
Derecho de preferencia

INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN MECANISMOS PARA DINAMIZAR EL DESARROLLO

DE SECTORES INACTIVOS DE LAS ÁREAS URBANAS

11
MINDESARROLLO. Direccion de Desarrollo Territorial y Urbano. Boletín informativo N/4 Declaratoria de desarrollo Vistas de la Av. La Playa con Av. Oriental_Centro de Medellín
Abril 15 de 1991. Numeral 3.
12 prioritario
Para el desarrollo del presente numeral, se hará un resumen de los documentos que contienen
INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL información al respecto y se encuentran en las pagina de Internet del MAVDT :
Derecho de preferencia
http://www.minambiente.gov.co/plantilla1.asp?pag_id=1830&pub_id=608&cat_id=676
SUELO http://www.minambiente.gov.co/plantilla1.asp?pag_id=1834&pub_id=611&cat_id=677
http://www.minambiente.gov.co/plantilla1.asp?pag_id=1834&pub_id=611&cat_id=678

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 EL URBANISMO DE HOY

Instrumentos de Gestión del Suelo

COMPENSACIONES REAJUSTE DE SUELOS 16

Se originan con la ley 388/97 y se desarrollan Se originan en la Ley 9a /89, Arts. 25, 77 Y 78
puntualmente en el Decreto municipal 2320 y la Ley 388 / 97, Artículos 45,46 Y 47.
de 2005.
UNIDADES DE ACTUACIÓN Su objeto es permitir una nueva definición
COOPERACIÓN ENTRE
URBANÍSTICA
13
En pro de lograr un reparto equitativo de predial para lograr una mejor configuración
del terreno a urbanizar con el fin de garantizar PARTICIPES
cargas y beneficios, en los Planes Parciales se
pueden originar mecanismos que permitan y facilitar el reaparto equitativo de cargas y
compensar la imposibilidad de desarrollar beneficios entre los propietarios.
Se originan con la ley 388/97. Se originan en la Ley 9a /89, Arts. 25, 77 Y 78
algunos terrenos dentro del Área de Consiste en englobar un conjunto de lotes lotes,
Las UAU se entienden como “el área conformada y la Ley 388 / 97, Artículos 45,46 Y 47.
Planificación, a fin de reconocer a los dotarlos de la infraestructura urbana y el
por uno o varios predios o inmuebles que deben ser
urbanizados o construidos como una unidad integral
15
propietarios la totalidad de sus derechos . espacio público adecuados, para luego
Su objeto es garantizar y facilitar el reparto
subdividirlos y desarrollarlos en conjunto o
dentro de un Plan parcial “. equitativo de cargas y beneficios entre los
por lotes independientes.
15 TRANSFERENCIA propietarios y se aplica cuando para el 16
DE DERECHOS desarrollo de una UAU no se requiere una
OBJETIVOS:
nueva configuración predial de su superficie y
• Promover el uso racional del suelo.
las cargas y beneficios de su desarrollo
• Garantizar el cumplimiento de las
normas urbanísticas. Se originan en los Artículos 88, 89 Y 90 de la puedan ser repartidos en forma equitativa
ley 388/97. entre sus propietarios.
• Obtener los beneficios resultantes INTEGRACIÓN INMOBILIARIA 16
de los aprovechamientos. La transferencia de derechos es un
•Facilitar la dotación de la mecanismo concebido para trasladar el Con este instrumento se debe garantizar la
infraestructura y los equipamientos potencial de construcción de áreas limitadas cesión gratuita de terrenos al Estado y el
colectivos mediante reparto equitativo Se originan en la Ley 9a /89, Arts. 25, 77 Y 78
a áreas en donde sea viable un mayor costeo de las obras de urbanización
de las cargas14 y beneficios y la Ley 388 / 97, Artículos 45,46 Y 47.
desarrollo. correspondientes, de conformidad con lo
Su desarrollo implica la gestión asociada definido en el Plan Parcial y contar con la
entre los propietarios; esta se da mediante el La integración inmobiliaria consiste en
Los derechos de construcción pueden aprobación previa de las autoridades de
reajuste de suelos, la integración englobar distintos inmuebles para que, previa
trasladarse de zonas generadoras a zonas planeación.
inmobiliaria o la cooperación entre la adecuación de la infraestructura y el
receptoras (preferiblemente en la misma
partícipes y deben contar con el espacio público, sea posible rehabilitarlos y
zona o excepcionalmente a zonas distintas,
consentimiento previo del 51% de los subdividirlos, logrando una mejor 16
Tanto el proyecto de reajuste, como el de integración inmobiliaria, deben haber sido
establecidas por el POT o el Plan Plarcial.
derechos de los propietarios. distribución de espacios y usos. aprobados conjuntamente con una Unidad de Actuación Urbanística definida o autorizada en
un Plan Parcial y contar con el consentimiento previo del 51% de los derechos de los
propietarios
13
En adelante UAU
14
No forman parte de las cargas imputables a una UAU, los elementos de los sistemas
estructurantes generales de la ciudad establecidos desde el POT
.
Normalmente se utiliza en suelos con
15
Esto casos se dan en algunos casos por la localización de algún equipamiento o espacio
público, o por el menor aprovechamiento que el modelo de ocupación sugiere en una
tratamientos de renovación y redesarrollo.
determinada zona.

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 EL URBANISMO DE HOY

Instrumentos de Gestión del Suelo Instrumentos de Financiación

Continuación

ENAJENACIÓN VOLUNTARIA PARTICIPACIÓN EN

EXPROPIACIÓN POR VÍA PLUSVALÍAS
ADMINISTRATIVA
Se origina en la Ley 9a/89 Arts. 9,13, 14,16
Y 17 y la Ley 388/ 97, Artículos 58 a 62. Se origina en la Constitución Política,
Se origina en la Constitución Política, la Ley 9a /89, Artículo 82, la Ley 388/97, Arts 73 a 90 y el VALORIZACIÓN
Consiste en el proceso de venta voluntaria de Artículos 20, 22, 23, 24 Y 25 y la ley 388 de 1997, decreto 1788/04
Capítulo 8.
inmuebles al Estado cuando este lo requiera
para el desarrollo de un proyecto específico. Es el derecho del municipio de participar del Se origina en la Ley 25 /21 , Articulo 3 y el
A traves de este instrumento, se permite al Estado
incremento que se genera sobre el valor del Decreto 1333 / 86
adquirir inmuebles, cuando, a su juicio existan
condiciones de urgencia o motivos de utilidad suelo por decisiones administrativas.
pública19. Es un gravamen de carácter directo que se
ENAJENACIÓN FORZOSA Se genera cuando en el POT o sus utiliza para recuperar el costo de
instrumentos se incorpore suelo rural a suelo construcción de obras públicas. Se impone a
17 DECLARATORIA DE DESARROLLO de expansión o se considere parte del suelo los predios beneficiados por las obras de 18
Se origina en la ley 388/97, Artículos 52 a PRIORITARIO rural como suelo suburbano; cuando se interés público local.
57. establezca o modifique la zonificación de
usos del suelo a un uso más rentable o se de Se debe tener como base impositiva el costo
Se refiere a la obligación de venta de un Se origina en la Ley 388 / 97 artículos 40, 44, 52, 53 un aumento del aprovechamiento del suelo de la respectiva obra dentro de los limites de
predio, impuesta por las autoridades Y 54. para edificación. beneficio que ella produzca a los inmuebles
municipales al propietario mediante Dentro del Programa de Ejecución desarrollado por el
POT se determinan algunos inmuebles y terrenos cuyo que deben ser gravado y la suma de las
resolución motivada17. Sólo se paga20 cuando el propietario o contribuciones cobradas no debe ser mayor
desarrollo o construcción se consideran prioritarios.
Esto se aplica cuando se determinen motivos de poseedor de un inmueble percibe el al costo total de las obras realizadas.
“utilidad pública” en diferentes tipos de Terrenos incremento de valor; es decir, cuando se
EXPROPIACIÓN JUDICIAL (urbanos, de expansión bien sean de carácter privado realiza una transferencia de dominio, se El recaudo por valorización se destina a la
o públicos) de acuerdo con las prioridades previstas
en los Planes de Ordenamiento Territorial. solicita licencia de urbanización o financiación de las obras públicas
construcción, o se cambia su uso. correspondientes.
Se origina en la ley 9a / 89, Artículo 20 y la
17

Ley 388 /97, Artículos 58, 60 Y 62. Se aplica en Inmuebles declarados de utilidad pública o interés social, en Inmuebles de una
UAU, terrenos en suelo de expansión o suelo urbano que sean declarados de desarrollo
Se puede pactar su pago en Dinero,
prioritario que no cumpla con la imposición de acuerdo con el Art. 52 Y 53 Ley 388 o en
Inmuebles que siendo parte de una Unidad de Actuación Urbanística se nieguen a formar parte
Transferencia al municipio de una porción
Es un Instrumento que le permite al Estado de la asociación gestora. (Art. 44 Ley 388).
del terrero o de un predio en otra zona,
18

adquirir para si o a favor de terceros, bienes El inmueble debe haber sido declarado de utilidad pública (artículo 58 ley 388) de acuerdo
con el POT y el Plan de Desarrollo Municipal.
compra anticipada de títulos representativos
inmuebles que no han podido ser 19
Deben existir motivos de utilidad pública, concordancia con el POT y el PDM -Plan de
de derechos adicionales de construcción y
negociados mediante enajenación Desarrollo Municipal- (salvo en caso de emergencia imprevista. (Art. 64 Ley 388), deben existir
Condiciones de urgencia, que serán declaradas por la instancia o autoridad competente,
desarrollo o Transferencia al Municipio de 20
Para proceder a la pago de la plusvalia es necesario que se haya aprobado un acuerdo de
carácter general que incluya todas las normas para liquidarla y cobrarla y que se haya definido
voluntaria18. según lo determine el Concejo municipal o distrital, o la Junta Metropolitana, mediante
acuerdo e incumplimiento de la función social en inmuebles adquiridos en pública subasta.
acciones dentro el proyecto. la tasa a aplicar (entre el 30% y el 50% del mayor valor generado.

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19 “La ciudad es por
definición el espacio
donde se constituye y
expresa lo "público"
comprendiendo por ello
el suministro y manejo
de los denominados
bienes públicos como la
toma de decisiones
colectivas sobre los
asuntos de interés
general de una
comunidad”.
HERNANDO GÓMEZ
BUENDÍA.
Aparte de la Ponencia “ Grandes
ciudades pequeñas polis”
presentada en el Seminario
Políticas e Instituciones para el
Desarrollo Urbano Futuro en
Colombia. Bogotá 1993.
2 PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA
EN LOS PLANES PARCIALES
“Aparece entonces como tarea fundamental En el presente capítulo se presenta la
para el gobierno local el propiciar, e incluso metodología y los procedimientos adoptados
crear, esos espacios de participación y por el equipo de Planes Parciales del municipio
concertación donde se diriman las de Medellín para asegurar el cumplimiento de
contradicciones cotidianas de intereses, donde este mandato legal y la comprensión de los
La toma de “decisiones públicas” exige la existencia de
se logren acuerdos y se consulte sobre ciudadanos sobre los alcances y propósitos del
espacios legítimos donde puedan expresarse los diversos
decisiones regulares de la administración, mismo en relación con el instrumento de Plan
intereses estatales, privados y comunitarios presentes en el
donde se pueda interlocutar organizadamente Parcial.
seno de la comunidad. 21 23
sobre el destino de la comunidad” .
Es por ello que la ley 388 de 1997 introduce el principio de
PARTICIPACION DEMOCRATICA, con el propósito de En los planes parciales existe una gran confluencia de actores e intereses:
asegurar que las políticas públicas, en relación con el
ordenamiento del territorio, “obedezcan a una racionalidad DIFERENTES
colectiva, a la búsqueda genuina del bien común”22 y ACTORES Municipio +Proponentes+Propietarios+Arrendatarios+Moradores+Vecinos
respondan eficazmente a las necesidades y aspiraciones de
los diversos sectores de la vida económica y social. CON
DIFERENTES
“En ejercicio de las diferentes actividades que conforman la acción
urbanística, las administraciones municipales, distritales y
INTERESES Urbanísticos + Económicos+ Culturales + Sociales 20
metropolitanas deberán fomentar la concertación entre los intereses
“No solo un sistema de toma de decisiones, sino un modelo
sociales, económicos y urbanísticos mediante la participación de los Como ya hemos visto, en Planes Parciales los
pobladores y sus organizaciones. modelos urbanísticos se sustentan en el decomportamiento social y político, fundamentado en los
REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y principios del pluralismo, la equidad, la tolerancia, la
Esta concertación tendrá por objeto asegurar la eficacia de las políticas BENEFICIOS en los que la gestión asociada y la
24
protección de los derechos y libertades” , y que implica
públicas respecto de las necesidades y aspiraciones de los diversos sectores participacion activa de la poblacion del área de una gran responsabilidad de los ciudadanos en
de la vida económica y social relacionados con el ordenamiento del la definición del destino colectivo.
planificacion, juegan un papel fundamental en
territorio municipal, teniendo en cuenta los principios señalados en el
la construcción de las ideas y propuestas del Pese a ello, en los procesos de formulación y
Art.2 de la presente ley.
proyecto de Plan Parcial. aplicación de los planes parciales aun se
La participación ciudadana podrá desarrollarse mediante el derecho de presentan bastantes dificultades en lo que
petición, la celebración de audiencias públicas, el ejercicio de la acción de La creciente necesidad de intervención de la r e s p e c t a a l a PA R T I C I PA C I Ó N y
cumplimiento, la intervención en la formulación discusión y ejecución de ciudadania en la toma directa de las decisiones CONCERTACIÓN, además no hemos llegado a
los planes de ordenamiento y en los procesos de otorgamiento, urbanas, económicas y políticas, así como en el una real comprensión de lo que significa la
modificación, suspensión o revocatoria de las licencias urbanísticas, en control permanente sobre su ejecución y CORRESPONSABILIDAD.
los términos establecidos en la ley y sus reglamentos” cumplimiento, ha determinado la ampliación
Art. 4to Ley 388 de 1997 (Ley de Desarrollo Territorial).
de los espacios de participación de la
comunidad en todas las esferas, con el fin de
21
GÓMEZ BUENDÍA Hernando, Aparte de la Ponencia “ Grandes ciudades pequeñas polis” presentada en el Seminario garantizar que se cumpla el principio De
Políticas e Instituciones para el Desarrollo Urbano Futuro en Colombia. Bogotá 1993 .
23
IBIDEM
22
IBIDEM participación democrática, que expresa 24
www.cne.gov.co/boletines/SALVA_VOTO.htm
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 PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA EN LOS PLANES PARCIALES

En los planes parciales, la

GESTIÓN ASOCIADA 2.1PROPUESTA METODOLÓGICA PARA LOS PROCESOS DE
requiere PARTICIPACIÓN Y CONCERTACIÓN
Es el derecho de todo ciudadano a intervenir, proponer, discutir, argumentar y opinar Estructurada por el equipo de Planes Parciales
Participación con respecto a las propuestas de planes parciales, bajo un clima de libertad y respeto
mutuo.

Concertación
Es traer a identidad o semejanza, diversas opiniones e intereses con el fin de
encontrar puntos en común y así pactar convenios que permitan realizar mejores
Alcance Justificación
intervenciones para la ciudad y que favorezcan equitativamente a los involucrados.
Desconocimiento por parte de la comunidad
del instrumento de Planes Parciales y de sus
Es entender que las obligaciones y compromisos derivados de las
El proceso de participación se propone derechos y obligaciones frente a estos.
Corresponsabilidad intervenciones pactadas, competen a todos los actores que intervienen en
el Plan Parcial. LA RESPONSABILIDAD ES DE TODOS. lograr la conformación de liderazgos
colectivos que incrementen el capital
social de las comunidades presentes en Inexistencia de instrumentos normativos
Es por esto que la Administración Municipal, en las áreas de planificación de los planes reglamentarios para la participación
En todo plan parcial es necesario que exista:
su papel de facilitador y orientador de los parciales. ciudadana en la planificación territorial a
21 Consenso procesos de los Planes Parciales, en su calidad menor escala. 22
de Autoridad de planificación y en Un proceso de participación,
Entre la Administración, los proponentes, los cumplimiento de la Función Pública del socialización y concertación legítimo,
propietarios y todos los involucrados.
Urbanismo, es la encargada de garantizar el transparente y socialmente consensuado, Dificultades en la ejecución de los Planes
Integralidad cumplimiento de estos principios, generando es posible a través del reconocimiento de Parciales aprobados, relacionadas con la
espacios y estrategias que permitan reconocer la concurrencia de intereses y complejidad de la problemática social e
Entre las dimensiones física, social y económica. la confluencia de intereses y propicien la preocupaciones de la comunidad, el inexperiencia en la implementación de los
participación y el dialogo para logar la sector académico, las instituciones, los esquemas de gestión asociada para el
Sostenibilidad concertación y el consenso. propios involucrados, los grupos de desarrollo de los predios.
opinión, los trabajadores, el sector
Posibilidades reales de contar con los recursos
productivo y la ciudadanía en general.
para garantizar su desarrollo en el tiempo.
Dificultades en la implementación de
Igualdad La participación permite reconocer las procesos de socialización en la aplicación de
legítimas diferencias entre las partes, este tipo de instrumentos especialmente en
Como el derecho que todos los propietarios generar liderazgos colectivos que orienten los Planes Parciales de iniciativa privada.
tienen de participar de los beneficios.
dicha intervención y logren construir redes
Equidad de confianza y cooperación entre los
participantes con el fin de llegar a Desigualdad o desequilibrio en el acceso a la
Como la proporcionalidad de las obligaciones consensos y acuerdos. información que apoye la toma de
En relación a los beneficios
decisiones y acceso a los beneficios de este
instrumento de planificación.
Imagen del proceso de participación del Plan Parcial Corazón de Jesús_

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 PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA EN LOS PLANES PARCIALES

Objetivo General
CREAR LOS ESPACIOS Y GENERAR LOS
P R O C E S O S PA R A FA C I L I TA R L A
PARTICIPACIÓN CIUDADANA EN TODAS LAS
ETAPAS DE DESARROLLO DE LOS PLANES
PARCIALES CON EL PROPÓSITO DE
ASEGURAR LA TRANSPARENCIA DEL
PROCESO Y PROPICIAR LA IGUALDAD DE
O P O RT U N I DA D E S F R E N T E A LO S EL ROL DE LA ADMINISTRACIÓN LA CORRESPONSABILIDAD EN
PROYECTOS. MUNICIPAL DENTRO DEL PROCESO EL PROCESO

LA ADMINISTRACIÓN 1. Cumplir sus roles.

Objetivos Específicos
Brindar información clara y oportuna a
Orientador 1. Identificar los actores del área de planificación y
de influencia y vincularlos en el proceso de
los proponentes, propietarios y formulación, socialización, evaluación y
moradores de los sectores objeto de concertación.
Dirigir las propuestas para asegurar su LA O EL PROPONENTE 2. Debe estar dispuesto a acoger las orientaciones
plan parcial a fin de que puedan actuar coherencia con los propósitos, directrices y del equipo técnico de Planes Parciales para
de manera adecuada dentro del lineamientos del Plan de Ordenamiento asegurar la efectividad del proceso de
Territorial. participación.

Facilitar los acuerdos entre los

23 proponentes (privado o público) y los 1. Participar en forma responsable en las actividades 24
moradores del área de planificación, a Facilitador LAS O LOS MORADORES que se organicen.
2. Asumir los compromisos que se establezcan
fin de asegurar la efectiva ejecución de Y PROPIETARIOS dentro de los espacios de discusión y realizar las
los planes parciales aprobados, 1) Establecer procedimientos y acciones que permitan concretarlos.
protegiendo los derechos de cada uno metodologías que optimicen los tiempos y
de los actores. propicien la implementación de los
proyectos de manera efectiva.
Crear las bases para la constitución de
organizaciones comunitarias, 2) Generar espacios de participación para
gremiales y sociales que faciliten la apoyar los diálogos orientados a construir
implementación del plan parcial desde consensos entre los actores, preservando la
su formulación hasta su ejecución y se equidad y transparencia de estos procesos.
constituyan en veedores para ejercer el
control social.
Promotor
Propiciar esquemas de gestión y
apropiación de los parques, plazoletas Generar estrategias orientadas a incentivar
y equipamientos por parte de la inversiones públicas y privadas en los
comunidad, a fin de garantizar su sectores donde se adopten Planes Imagen proceso de Participación Plan Parcial Ciudadela Rincón
Imagen proceso de Participación Plan Parcial Corazón de Jesús
sostenibilidad en el tiempo Parciales.

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 PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA EN LOS PLANES PARCIALES

LOS COMPONENTES DEL

Descripción e instrumentos de apoyo
Pasos
PROCESO
1. Elaboración de la agenda de trabajo En esta etapa inicial se requiere de
Instancias y medios para la participación ciudadana - Análisis del contexto análisis situacional y de actores involucrados
en el proceso de socialización y concertación - Situación a enfrentar dentro del área de planificación del Plan
- Actores claves a involucrar Parcial.
2.2 METODOLOGÍA PARA LA - Agenda de problemas a debatir
- Especificación de los resultados a
Adicionalmente se debe elaborar una
“agenda” de problemas a debatir con el fin de
COMPONENTE
CONSTRUCCIÓN DE PROCEDIMIENTO alcanzar confrontarlos en la mesa de trabajo.
INFORMATIVO CONSENSOS EN LA Identificar las técnicas del proceso a seguir;
CONSTRUCCIÓN 2. Elaboración de pautas e instrumentos se deben planificar los detalles, reglas y
Donde los participantes conocen los aspectos DE del proceso. procedimientos de acuerdo a las
particularidades de cada Plan parcial.
más relevantes del proceso y las propuestas CONSENSOS
La metodología tiene como propósito elaborar, Elaborar cuadro de posibles alternativas de
de los Planes Parciales.
debatir y generar propuestas en los temas 3. Generación de alternativas para Plan Parcial para que los participantes puedan
lograr acuerdos emitir sus comentarios y elegir opciones y
Reuniones Trabajo de campo fundamentales del Plan Parcial, propiciando la para someterlas a discusión.

Audiencias públicas
inclusión de los moradores, vecinos, y agentes
Asambleas
interesado, buscando el reconocimiento de sus
EJECUCIÓN DEL
Conferencias Medios de comunicación intereses legítimos, dentro de la oferta de PROCESO DE 4. Realización de las reuniones de Identificar actores que cumplan un rol de
facilitacitadores imparciales en las reuniones y
oportunidades que generan los Planes CONCERTACIÓN O concertación o construcción de
talleres de socialización y concertación del
COMPONENTE CONSTRUCCIÓN DE consensos(mesas, talleres, asambleas) proyecto de Plan Parcial.
Parciales, para facilitar la construcción de CONSENSOS
CONSULTIVO consensos y concertación de estos actores.
25 26
Donde los participantes expresan sus opiniones Consolidación de resultados de las mesas de
El proceso busca generar acuerdos entre 5. Elaboración del documento trabajo del Plan Parcial y elaboración de las
frente a las propuestas con el fin de aportar actores en torno a decisiones fundamentales de síntesis de las acciones con acuerdos estrategias a seguir. Generar cuadro de
diferentes puntos de vista al proceso. preliminares o concertadas compromisos y responsabilidades frente al
manera que despeje el camino hacia la RESULTADOS proyecto de Plan Parcial.
Mesas de trabajo Entrevistas implementación efectiva del Plan Parcial. Para Creación de veedurías o mesas de evaluación
esto es necesario que la Administración y el 6. Definición del sistema de monitoreo y periódica de las acciones concertadas y rendición
Talleres participativos Sondeos de opinión evaluación de resultados. de cuentas a la ciudadanía en general sobre
proponente, tengan en cuenta los siguientes resultados de las propuestas del Plan Parcial.
Consulta pública Encuestas pasos que servirán como guía de este proceso:
Foros de consulta Grupos focales

COMPONENTE
RESOLUTIVO
Donde se concretan las decisiones que se van
tomando a través del proceso.

Conformación de comités, organizaciones y veedurías

Concretar acuerdos y consensos

Emprender acciones: formulación e

implementación de programas y proyectos
y de seguimiento a la ejecución (control social) Imagen proceso de Participación Plan Parcial Ciudadela Rincón Imagen proceso de Participación Plan Parcial Corazón de Jesús Imagen proceso de Participación Plan Parcial Ciudadela Rincón

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 PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA EN LOS PLANES PARCIALES

INTEGRACIÓN DE LA
PARTICIPACIÓN Y LA ETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA 3 ETAPA 4
FORMULACIÓN Y REVISIÓN CONCERTACIÓN Y CONSULTA ADOPCIÓN IMPLEMENTACIÓN
CONCERTACIÓN EN LAS ETAPAS DE
PLAN PARCIAL

1 2 3

FASE

FASE
FASE
Solicitud de Formulación del
Evaluación final del proyecto de
determinantes proyecto de Plan
Plan Parcial
para la formulación Parcial

1 2 1 2 3

SubFASE

SubFASE

SubFASE

SubFASE
SubFASE
Formulación Radicación y Ajustes a la Radicación
Diagnósticos de la evaluación de la propuesta
propuesta inicial propuesta
propuesta ajustada

COMPONENTE INFORMATIVO COMPONENTE INFORMATIVO

COMPONENTE DE CONCERTACIÓN
27 28
ACTIVIDAD 1 ACTIVIDAD 2 ACTIVIDAD 5 ACTIVIDAD 7 ACTIVIDAD 8 ACTIVIDAD 9 ACTIVIDAD 10 ACTIVIDAD 11
Creación de P r i m e r D i s c u s i ó n Discusión Ajustes a la Presentación Gestión del Plan
Presentación del
acercamiento propuesta inicial, propuesta propuesta
base de datos propuesta Plan Parcial P a r c i a l ,
R e u n i ó n antes de ser radicada, con radicada; con
de los diferentes informativa definitiva; con aprobado; con partiendo de las
radicada, con el el fin de cumplir el fin de adaptar
actores del área sobre Planes el fin de el fin de negociaciones
fin de ser c o n l o s la propuesta a
de planificación Parciales.
concertada con requisitos del
presentar a los informar a la entre los
las exigencias
y de influencia los diferentes D 2 1 8 1 y del DAP y moradores la ciudad en diferentes
del Plan Parcial: ACTIVIDAD 3 a c t o r e s . evaluar la resolviendo las propuesta general moradores del
Convalidación
• Pr o p i e t a r i o s d e l o s propuesta inquietudes de ajustada que á r e a d e
•Arrendatarios diagnósticos a ACTIVIDAD 6 partiendo de las la comunidad será evaluada planificación.
•Organi zaciones partir de los Ajustes a la observaciones q u e s e por el DAP.
• L í d e r e s c u a l e s e l propuesta inicial; d e l o s manifestó.
proponente con el fin de moradores.
comunitarios
realizará la integrar las
•JAC, JAL propuesta. necesidades,
o Comité expectativas e
Cívico ACTIVIDAD 3 intereses de los
Ajustes a los moradores.
diagnósticos;
con el fin de
integrar las
necesidades,
expectativas e
intereses de los
moradores.

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 3 EL REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS
Y BENEFICIOS
EN LOS PLANES PARCIALES desigual hagamos que lo que el plan diseña Garantizar para la colectividad la
necesariamente desigual sea jurídica, equitativa y adquisición a título gratuito del suelo
económicamente repartido por igual entre los
3.1 Fundamentos Normativos directamente beneficiados, asociados en comunidad de para las infraestructuras, áreas verdes
reparto de beneficios y también de cargas, con el fin de y recreativas o equipamientos
El principio de la distribución equitativa de las cargas y los otorgar mayor capacidad financiera al conjunto y evitar sociales; obteniendo dichos
beneficios, ha sido consagrado específicamente en el que los propietarios más débiles sean dominados por los elementos a través de los aportes de
Artículo 2º de la Ley 388 de 1997, pero tiene sus mas fuertes”.27 suelo definidos en el reparto.
fundamentos en la Constitución de 1992. La Carta Magna
en su Artículo 13 establece que “..Todas las personas nacen libres e
iguales ante la ley, recibirán la misma protección y trato de las 3.3 Definiciones Básicas
autoridades y gozarán de los mismos derechos, libertades y 3.2 S i s t e m ade reparto
equitativo de cargas y CARGAS
oportunidades sin ninguna discriminación …” Al respecto
establece que el Estado deberá promover las condiciones beneficios URBANISTÍSCAS
para que la igualdad sea real y efectiva.
El SISTEMA DE REPARTO es el instrumento Están representadas principalmente en los
Ahora bien, las decisiones emanadas del ordenamiento que debe permitir la concreción del principio costos de las inversiones y valores de los
territorial, generan inequidades en relación con las cargas y del reparto de las cargas y beneficios derivados suelos comprometidos por el ordenamiento,
beneficios que éste determina sobre los diferentes predios del ordenamiento del territorio, mediante la en la conformación de los diferentes
sobre los cuales es realizada la acción del ordenamiento. articulación, reordenamiento y redistribución componentes públicos: 30.
Estas inequidades pueden ser cuantificadas monetariamente de sus elementos componentes.
29 en relación con los costos implicados en las cargas y los Infraestructura de Redes de servicios 30
movilidad. públicos domiciliarios.
valores de los beneficios obtenidos.

Para subsanar las inequidades propiciadas por el Objetivos 28

Elementos de la estructura
ecológica principal.
Los espacios para zonas
verdes, parques y áreas
recreativas.
ordenamiento, el Artículo 38 de la Ley 388 de 1997,
determina que “En desarrollo del principio de igualdad de los Dar un tratamiento equitativo a los
ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las propietarios comprometidos en el área
normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos delimitada por un Plan Parcial, en
que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios relación con las obligaciones (cargas) y
derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados”. aprovechamientos (beneficios)
urbanísticos emanados de las Gráfico cargas
El asunto es entonces cuantificar las cargas y beneficios condiciones del ordenamiento. Por lo
25
determinadas por el ordenamiento propuesto por el pp - y tanto el sistema debe establecer la
articular un mecanismo (sistema de reparto) que permita forma como se hará la distribución
lograr la redistribución equitativa de estas cargas y valores equitativa. Basado en Imagen simulación Plan Parcial Guayaquil_Fuente: Dcto Técnico de Soporte
diferenciales añadidos por el plan, de manera equitativa
entre todos los iguales en el mismo ámbito jurídico-espacial Regular los precios del suelo desde el
(propietarios comprometidos por las determinaciones del inicio de una intervención pública.
26
plan) ; es decir “si el espacio territorio- es heterogéneo y Esto en el caso de ser utilizados los 27

28
IBID García Bellido, Javier Pág. 125
Parágrafo 1 del art. 61 de la ley 388 de 1997
25
El Plan Parcial se constituye en el principal instrumento para desarrollar e implementar los planes de ordenamiento
mecanismos legales (anuncio de 29

30
MALDONADO COPELLO, Maria Mercedes y otros Pág. 140
La carga es un concepto inherente a lo público. Las obras y suelos pertenecientes al ámbito
territorial. Artículo 19 de la Ley 388 de 1997.
26
GARCÍA BELLIDO, Javier (1999) Pág. 125
proyecto)29. privado no poseen esta categoría.

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 EL SISTEMA DE REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
BENEFICIOS
URBANÍSTICOS

Generación de las potenciales rentas del suelo

a partir del otorgamiento del derecho a utilizar
los aprovechamientos previstos y generados
por la normatividad que otorga el decreto de
31
Plan Parcial .
Para que estos avalúos puedan ser tenidos en • Los Agentes propietarios de los suelos con determinados por el plan parcial (en metros
cuenta en la utilización de mecanismos derecho a los aprovechamientos urbanísticos. cuadrados para los diferentes usos).
financieros y jurídicos tales como la • El agente urbanizador, encargado de
participación en plusvalía, expropiación o acometer y financiar las obras de la
adquisición voluntaria de predios, deberán Infraestructura pública requeridas para
estar regidos por los contenidos dispuestos en urbanizar los suelos inmersos en el área de 3.7 Metodología utilizada para
el Artículo 61 de la ley 388 de 1997 y en el planificación. estructurar el sistema de
Decreto Nacional 1420 de 1989. reparto de cargas y beneficios
En principio, el propietario del suelo es el diseñado.
responsable de acometer el proceso de

2
Identificación de las obras públicas a
Basado en Imagen simulación Plan Parcial Guayaquil_Fuente: Dcto Técnico de Soporte cargo de los propietarios de la tierra urbanizar el suelo; sin embargo esta 1. Cálculo de derechos iniciales
responsabilidad puede ser realizada por otro (suelos aportados)
El Plan Parcial deberá adelantar los estudios agente (urbanizador o administración pública).
y diseños necesarios para determinar los En este caso este último agente tendrá derecho
costos derivados de la construcción y a participar en los beneficios urbanísticos Los aportes en suelo serán valorados teniendo
adecuación de las infraestructuras públicas33 emanados del plan en proporción a los aportes en cuenta las condiciones de los terrenos antes
3.4 Cuantificación de los competencia del plan. Dichos costos deben realizados. de la adopción del respectivo Plan Parcial; entre
elementos del sistema de los aspectos a considerar se enumeran los
31
ser ingresados al sistema de reparto, con el Para el caso del sistema de reparto, los aportes
siguientes: 32
reparto equitativo de fin de distribuirlos de manera equitativa entre totales serán cuantificados como la suma de
cargas y beneficios todos los propietarios de suelos vinculados. ambos componentes: suelos e inversiones,
indiferente si las obras de urbanismo son • Aptitudes geológicas o condición física
asumidas por otro agente; en este último caso de los suelos objeto de valoración.

1 Valoración de los suelos 3.5 Determinación de los

aportes.
Los aportes para desarrollar el plan parcial,
se deberá verificar el reparto entre los
participes.
• Reglamentación urbanística vigente al
momento de realizar la valoración.
• Destinación económica y estratificación
socio-económica de los predios.
La valoración de los suelos aportados al
están dados en función de las áreas de suelo Aporte total al sistema de reparto = • Dotación de infraestructuras viales y de
sistema de reparto, debe tomar como #UAU
servicios públicos.
que poseen derechos de edificabilidad y las
referencia los valores determinados por
avalúos masivos realizados para el área de inversiones en obra pública para acometer las å Aporte suelo
i=1
UAU i + Aporte Cargas (adecuación)UAUi

planificación, los cuales deben considerar las infraestructuras necesarias para el desarrollo También Deberán considerarse además los
condiciones imperantes antes de la del plan (cargas). demás criterios establecidos en el Decreto
actuación impuesta por el ordenamiento; en En conclusión podría afirmarse que dos 3.6 D e t e r m i n a c i ó n
de los Nacional 1420 de 1998, así como las normas
lo posible deberán ser construidas curvas de agentes diferentes podrían entrar a participar beneficios otorgados por el que lo desarrollan, modifican o reglamenten34;
32 en los beneficios derivados por el plan: ello teniendo en cuenta las condiciones de los
iso-precios , desarrolladas teniendo como Plan Parcial.
referencia los valores reales obtenidos por 31
Basado en el texto de GARCÍA BOCANEGRA, Juan Carlos. (2005), Pág. 20. terrenos antes de la formulación del respectivo
32
Líneas que unen puntos que comparten igual valor del suelo. Partiendo de estudios o análisis directos del Plan Parcial.
transacciones inmobiliarias realizadas 33
Es imprescindible contar con la factibilidad para extender las redes de servicios públicos al
área objeto del plan parcial, la cual es otorgada por la empresa prestadora de estos servicios. mercado, se deberá realizar la estimación de la
recientemente en la zona objeto del análisis, Al respecto el Decreto 2181 del 2006 establece como uno de los determinantes fundamentales
para la formulación de planes parciales. Adicionalmente anota en el parágrafo único del potencial demanda sobre los
homogenizando dichos valores. Artículo 5º, que “corresponderá a los municipios y distritos señalar el procedimiento previo para
establecer dicha factibilidad. aprovechamientos que han de ser 34
Acuerdo 046 de 2006. POT vigente para la ciudad de Medellín.

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 EL SISTEMA DE REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
2. Cálculo de las cargas públicas

Se realiza el costeo de las obras en

infraestructura, equipamientos y adecuaciones
a los sistemas públicos que son cargo del plan.

La primera metodología mencionada realiza la Aporte total al sistema de reparto UAUi =

5. Equilibrio del sistema de reparto
conversión de usos a uno equivalente de tal Aporte Suelo UAUi + Aporte cargas (adecuación) UAUi
3. Cálculo de las beneficios
urbanísticos manera que se permita obtener la
convertibilidad entre ellos; para lograrlo se Los valores negativos indican que la UAU debe
utiliza el factor adimensional UAS37 el cual es En consecuencia, los aportes totales son
ser compensada por las UAU cuyos resultados
retomado de la técnica española. equivalentes a la sumatoria de los aportes de
Los beneficios urbanísticos expresados como sean positivos.
cada UAU.
las potenciales rentas generadas para el suelo,
a partir del otorgamiento de derechos La metodología consiste en estandarizar los El plan parcial deberá determinar y hacer
urbanísticos (usos y aprovechamientos) que beneficios a través de la relación del precio explícitas las estrategias de gestión mediante las
determinan las normas municipales que los unitario de ventas en relación con un uso base Aporte total al sistema de reparto = cuales deberá obtenerse el equilibrio.
regulan; deben ser entendidos como el valor establecido por el plan. #UAU

del suelo neto urbanizable que es transferido en

venta al agente constructor para su
å Aporte suelo
i=1
UAU i + Aporte Cargas (adecuación)UAUi

aprovechamiento en el desarrollo de proyectos UAU base=Valor m² vendible

inmobiliarios, una vez este suelo ha cumplido En el uso más intensivo en cuanto a la edificabilidad
con las cargas generales (cesión) y locales otorgada porla normativa.
impuestas por el ordenamiento territorial. Para realizar la equivalencia entre puntos de
carga y UAS, se hace uso de un factor que
33 UAU uso i = Valor m² vendible uso i vincula estas dos variables. 34
Los derechos urbanísticos dados al suelo son valor UAU base
materializados o concretados por medio de las
normas a través de la determinación de
aprovechamientos urbanísticos, concretados 4. Reparto final d = Aportes Suelo + Cargas
AUS
(adecuaciones) totales
totales
en edificabilidad e intensidad de usos
concedidos por dicha norma.
En consecuencia, las variables edificabilidad y Los aportes finales de cada UAU al sistema de El cierre del reparto, verifica las condiciones de
uso están asociadas y condicionan de manera reparto, están valorados en función de la aportes con los cuales cada UAU entra a formar
directa los beneficios urbanísticos. Es por ello participación por concepto del suelo aportado, parte del reparto y los determinantes
que una de las metodologías propuestas para más las inversiones en la infraestructura de las establecidos por el ordenamiento del plan.
su cuantificación, utiliza estas variables, de tal cargas públicas determinadas por el Para ello se realiza la conversión de las UAS que
manera que los beneficios sean medidos en ordenamiento. realmente el plan otorga a cada UAU y efectúa
términos de los metros cuadrados entregados a la conversión de éstas a puntos de aportes
las diferentes UAU en los usos establecidos por totales mediante la utilización del factor d.
35 35

el plan .
Otra metodología propone el cálculo de los
beneficios urbanísticos a partir del la técnica del
valor residual de las porciones de suelo en los
36
Metodología propuesta por el Arq. Juan Carlos García Bocanegra.
Ibid Maldonado Copello, Maria Mercedes y otros Pág. 177
Finalmente se comparan los puntos de aportes
37
GARCÍA BOCANEGRA, Juan Carlos. (2005) Pág. 21: “..corresponde a un metro
cuadrado de venta a edificar y comercializar en el uso permitido y previsto por el respectivo El presente documento de consulta sobre planes parciales se elaboró bajo la coordinación de la
instrumento de planeamiento o actuación urbanística más frecuente o numeroso a ser
desarrollado, de manera tal que la equivalencia con los otros usos se determinará en
versus los que debían corresponderle a cada Arq. Lina María Arias Alzate, gracias a la colaboración del Equipo Técnico de Planes Parciales.
Para el desarrollo de sus contenidos se tuvo la participación activa de las siguientes personas:
proporción al valor de venta, de esta manera el beneficio urbanístico medido en UAS de
cualquier actuación urbanística o instrumento de planeamiento será correspondiente a la
UAU; las diferencias encontradas para cada - Nidia Esperanza Acero Torres
- Oscar Fernando Pérez Muñoz
totalidad de los metros cuadrados permitidos o habilitados por la edificabilidad, utilizados
en el uso más frecuente, siendo necesaria su convertibilidad a realizar en otros usos a partir
UAU se convierten a pesos haciendo usos del - Catalina Duque Gómez

diferentes usos determinados por el plan36. de utilizar la ponderación que resulte de la proporcionalidad del valor comercial establecido
previamente.”
equivalente de pesos por punto de aporte. El diseño y la diagramación fueron realizados por Marcela Yepes Vélez

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 Glosario
ACTUACIONES URBANÍSTICAS: Son actuaciones
urbanísticas la parcelación, urbanización y edificación de
inmuebles.
APROVECHAMIENTO: Es la posibilidad de edificación
establecida por el POT para cada zona de la ciudad. Los
aprovechamientos se expresan en forma de índices,
densidades específicas, alturas y/o volumetrías.
ÁREAS DE MANEJO ESPECIAL (AME): Son pequeños
sectores pertenecientes a un polígono de tratamiento
cuya conformación urbanística es diferente a la general
del polígono..
ÁREA DE INTERVENCIÓN: Es el área de planificación
menos las áreas de manejo especial, es decir el área neta
a intervenir.
ÁREA DE PLANIFICACIÓN: Es el área propuesta por el
Plan para su diseño e implementación y debe estar
35
delimitada por un perímetro continúo que será el
resultado del análisis que sobre el sector elabore el
Departamento Administrativo de Planeación Municipal.
COMPENSACIÓN (POLITÍCA DE
COMPENSACIONES): Es una respuesta institucional
que se propone proteger a los habitantes o personas que
ejercen actividades económicas en un sector de la
ciudad; está orientada a restablecer y mejorar las
condiciones de vida de la población que debe
trasladarse de manera involuntaria, debido a los
impactos sociales y económicos negativos generados por
intervenciones urbanas.
EQUIPAMIENTO: Los equipamientos urbanos son los
espacios y construcciones, de uso público o privado,
destinados a satisfacer las necesidades colectivas, tanto
las que permiten la prestación de servicios públicos a la
comunidad como las que soportan el funcionamiento y
operación de la ciudad.
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ESPACIO PÚBLICO: Es el conjunto de inmuebles
públicos y elementos arquitectónicos y naturales de los
inmuebles privados destinados por naturaleza, uso o
afectación a la satisfacción de las necesidades urbanas
colectivas que trascienden los límites de los intereses
individuales. Entre ellos están las plazas, plazoletas,
parques, entre otros.
GESTIÓN: Consiste en la administración, tramitación y
viabilización de los diferentes aspectos necesarios para
implementar en el territorio los instrumentos que
permiten hacer real el ordenamiento territorial
MACROPROYECTO: Los macroproyectos urbanos son el
conjunto de acciones orientadas a la ejecución de una
operación urbana de gran escala, con capacidad de
generar impactos en el conjunto de la estructura espacial
urbana y de orientar el crecimiento general de la ciudad,
en la cual se involucran diversas instancias públicas y
privadas.
PLANIFICACION: Es el ejercicio de planear y ordenar la
ciudad con el fin de proyectar un desarrollo físico,
económico y social de una manera armónica, equitativa
y sostenible en el tiempo.
PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL POT-: Es el
instrumento básico para desarrollar el proceso de
ordenamiento del territorio municipal. Se define como el
conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias,
metas, programas, actuaciones y normas adoptadas
para orientar, administrar y planificar el desarrollo físico
del territorio y la utilización del suelo.
MODELO DE OCUPACIÓN: Es el patrón o proyecto de
organización espacial propuesto para el área de
planificación, en él se deben apreciar los principios
básicos planteados en el plan parcial.
POLÍGONO DE ORDENAMIENTO: Son las áreas
delimitadas en el territorio que corresponden a zonas
homogéneas sobre las cuales se define un determinado
tratamiento.
PROPONENTE: Es la persona o el grupo de personas
que proponen el plan parcial.
Los planes parciales pueden ser de iniciativa privada
(urbanistas, promotores inmobiliarios, constructores o
comunitarios -organizaciones de base, entidades sin
ánimo de lucro, cooperativas-, entre otros), pública
(propuestos por el municipio) o mixta (privada-pública).
PROMOTOR:
Es la persona o entidad encargada del proceso de
ejecución del Plan Parcial a partir del momento en que es
aprobado.
SIMULACIÓN URBANÍSTICO-FINACIERA:
Consiste en la realización del ejercicio de factibilidad
económica de las operaciones propuestas por el plan
parcial con el fin de establecer un equitativo reparto de
cargas y beneficios.
UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANISTICA -UAU-:
Es un instrumento de gestión asociada del suelo y se
entiende como el área conformada por uno o varios
inmuebles. Una UAU debe ser urbanizada o construida
como una unidad de planeamiento en donde el 51%
representado del suelo debe estar de acuerdo, todo ello
con el fin de promover el uso racional del suelo y
garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas.
UNIDAD DE GESTIÓN -UG-:
Es otro de los instrumentos de gestión asociada del suelo
y se entiende como el área conformada por uno o varios
inmuebles. Una UG debe ser urbanizada o construida
como una unidad de planeamiento autónoma en donde
el 100% de los propietarios debe estar de acuerdo con
los planteamientos del plan parcial.
USOS DEL SUELO:
Los usos del suelo están referidos a as diferentes
actividades que se realicen en un área determinada de la
ciudad. Según el Acuerdo 046 de 2006 -POT-, los usos
del suelo más comunes son: residencial, comercial,
industrial, de servicios, entre otros.
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Bibliografía
GARCÍA BELLIDO, Javier (1999), Perspectivas del nuevo
urbanismo colombiano: un análisis de su estructura, En:
Desarrollo Urbano en Cifras. Ministerio de Desarrollo
Económico.
MALDONADO COPELLO, Maria Mercedes (2006)
Memorando 1: Asesoría para la incorporación en la revisión
del POT del municipio de Medellín de directrices e instrumentos
de gestión del suelo y de financiación previstos en las leyes 9ª
de 1989 y 388 de 1997.
MALDONADO COPELLO, María Mercedes (2006),
Memorando 2: Notas sobre el mecanismo que permite
descontar de los precios comerciales para adquisición
voluntaria o expropiación los incrementos en el precio del suelo
producidos por el mismo proyecto u obra que constituye el
motivo de utilidad pública para la adquisición de suelo, más
conocido como “Anuncio del Proyecto”, Contrato para el
Departamento Administrativo de Planeación de Medellín.
GARCÍA BOCANEGRA, Juan Carlos (2005), Consultoría para
orientar y definir la creación de un sistema integrado para el
reparto de cargas y de beneficios en el marco de la revisión 36
ordinaria del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín.
Contrato # 4700013811, Departamento Administrativo de
Planeación de Medellín.
MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO
TERRITORIAL (2004), Serie Población, Ordenamiento y
Territorio, Guía Metodológica 2- Elementos poblacionales
básicos para el Ordenamiento Territorial.
MINDESARROLLO. Direccion de Desarrollo Territorial y
Urbano. Boletín informativo N/4 Abril 15 de 1991. Numeral
3.
GÓMEZ BUENDÍA Hernando, Aparte de la Ponencia “
Grandes ciudades pequeñas polis” presentada en el Seminario
Políticas e Instituciones para el Desarrollo Urbano Futuro en
Colombia. Bogotá 1993 .
Instructivo de Planes Parciales del MAVDT
Ley 388 de 1997
Acuerdo 46 de 2006
Decreto Nacional 2181de 2006
www.cne.gov.co/boletines/salva_voto.htm
www.minambiente.gov.co