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LA STIMA DEI COSTI

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GENERALITA’

1. Richiamo al concetto di costo

2. Costo nell’ottica economica ed estimativa

3. Costo di produzione e di riproduzione

4. Il costo deprezzato (vedi)

5. I costi in campo agrario e civile

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GENERALITA’

• I costi in campo agrario


Kt = Q+SV+TR+SA+ST+BF+I
• dove:
• Q = quote di reintegrazione, ammortamento e
manutenzione;
• Sv = spese varie per l’acquisto di beni e servizi
forniti da terzi;
• Tr = imposte, tasse e contributi;
• Sa = salari;
• St = stipendi;
• Bf = beneficio fondiario;
• I = interessi sul capitale di esercizio. 3
GENERALITA’

1. I costi in campo civile

2. Le nozioni di costo globale, costo di produzione,


costo di costruzione, costo tecnico

2. Procedimenti di stima ex ante del costo di


costruzione:
• Sintetico
• Misto
• Analitico
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I COSTI DELLE OPERE
Costi preventivi stima preventiva dei costi

preventivo sommario

computo metrico estimativo

Costi consuntivi misura consuntiva dei costi


giornale dei lavori

libretti delle misure

liste settimanali

registri di contabilità

sommario dei registri di contabilità

stati di avanzamento dei lavori

certificati di pagamento

conto finale e relazione 5


LE PREMESSE

Le premesse della stima dei costi:


• imprenditore ordinario (sottratto a particolari agevola-
zioni o percorsi)
• mercato ordinario (estraneo a situazioni oligopolistiche
o monopolistiche)
• bene ordinario da produrre (riproducibile in condizioni
normali)
• momento temporale ordinario (sono escluse crisi
nazionali o internazionali) 6
LA NOZIONE DI COSTO
Il concetto di costo delle opere fa riferimento al concetto di costo in economia,
ma assume forme diverse in funzione dei soggetti che possono intervenire nel
processo produttivo.

Costo Globale
Promotore
Costo di
Produzione

Costruttore Costo di
Costruzione

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IL COSTO GLOBALE
(CG)
COSTO GLOBALE

(CP) (CGE) (CM) (VR)


COSTO DI COSTI DI COSTI DI COSTI FINALI O
PRODUZIONE GESTIONE MANUTENZIONE VALORE RESIDUO

Costi di
Costi energetici Ordinaria
costruzione

Costo di Costi Straordinaria


progettazione amministrativi

Costo area Costi di pulizia

Costi Costi di
finanziari sicurezza
COSTI DI ESERCIZIO
Costi di
promozione

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IL COSTO GLOBALE - Formalizzazione

 q n  1  VR
CG  CP  CM  CGE   n 
  n
 rq  q
CG = Costo Globale
CP = Costo di Produzione o di investimento iniziale
CM = Costo di Manutenzione
CGE = Costo di Gestione
VR = Valore Residuo
n = ciclo di vita utile dell’opera (rispetto al periodo di analisi)
Tipologia edilizia: Anni:
25
Edifici agricoli
Alberghi 40
Abitazioni 45
Fabbriche 45
Autorimesse 45
Officine 45
Negozi 50
Banche 50
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Magazzini 60
I COSTI DI MANUTENZIONE
LA MANUTENZIONE: D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. edilizia)

Manutenzione ordinaria: interventi che riguardano le opere di riparazione,


rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o
mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
In altri termini sono le spese ricorrenti che servono per mantenere nel tempo il valore
d’uso del patrimonio immobiliare.

Manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e


sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi
igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole
unità immobiliari e che non comportino modifiche delle destinazioni d’uso. Nell'ambito
degli interventi […]sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o
accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la
variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico
purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria
destinazione d’uso.
In altri termini sono interventi che comportano un aumento significativo e tangibile di
produttività o di vita utile dell’immobile.

Il costo di manutenzione può essere espresso come % del costo di produzione,


costruzione, esercizio o della redditività (Es: 5-30% del Cc a seconda della tipologia di 10
manutenzione).
I COSTI DI GESTIONE
Prevedono spese relative a:
1. consumi energetici
2. consumi idrici
3. erogazione di servizi
4. amministrazione
5. pulizia

La stima dei costi d’uso risulta piuttosto difficoltosa:


1. a causa della mancanza di raccolte sistematiche di dati storici;
2. a causa della difficoltà di prevedere l’evoluzione temporale dei costi
d’uso;
3. a causa delle diverse variazioni che intervengono nelle varie voci di
costo (manodopera, materiali, ecc.)

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IL COSTO DI PRODUZIONE

CP = Cc + Ca + St + (Ou + Cco) + I + Up+Tr

Ca = Costo dell’area edificabile


Cc = Costo di costruzione (rif. all’impresa di costruzione)
St = Onorari e spese tecniche, comprese le figure professionali
Ou + Cco = Oneri concessori suddivisi in:
• Ou: oneri di urbanizzazione
• Cco: contributo sul costo di costruzione
Tr = Tributi
Up = Utile dell’imprenditore promotore
I = Interessi sul capitale finanziario (proprio o di terzi)

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IL COSTO DI PRODUZIONE
Le opere di urbanizzazione rendono il territorio idoneo all’insediamento di
persone e di attività economiche. Definizioni:
• giuridica: opere di urbanizzazione primaria e secondaria
• morfologica: opere a rete e opere puntuali
• funzionale: infrastrutture tecnologiche e attrezzature sociali

Opere di urbanizzazione primaria Opere di urbanizzazione secondaria


(L 847/64, ora Dpr 380/2001) (L 865/71, ora Dpr 380/2001)
• strade residenziali • asilo nido e scuole materne
• spazi di sosta e parcheggio •scuola dell’obbligo
• fognatura • mercati di quartiere
• rete idrica • delegazioni comunali
• rete di distribuzione energia e • impianti sportivi di quartiere
gas • chiese
• pubblica illuminazione • centri sociali
• spazi di verde attrezzato • attrezzature culturali e sanitarie
• aree verdi di quartiere
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IL COSTO DI COSTRUZIONE

Costo di Costruzione

Costi variabili Costi fissi

Spese generali Spese


Utile
generali
del Spese generali
Manodopera Materiali Noli-Trasporti
di cantiere costruttore
di sede di di
cantiere
sede
(Sa) (M) (NT)
(Sg) (Uc
Sg)) (Sg)

Costo tecnico
Costo di costruzione

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IL COSTO DI COSTRUZIONE

Cc = Ct + Sg + Uc
Ct = Costo tecnico
Sg = Spese generali di sede e di cantiere ≈ 15% Ct
Uc = Utile dell’imprenditore costruttore ≈10% (Ct+Sg)

Ct = Sa + M + Nt
Sa = Manodopera
M = Materiali
Nt = Noli e trasporti

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