ACUMULACIÓN DE LOTES

DEFINICIÓN (COFOPRI)

 ACUMULACIÓN DE PREDIOS:

Unión de dos o más predios, constituyendo una nueva unidad predial. Para la
procedencia de la acumulación se requiere que los predios constituyan un solo
todo, sin solución de continuidad y que pertenezcan a un mismo titular.

 PREDIO: Superficie encerrada en un perímetro, delimitado por una línea

poligonal continua y cerrada; se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro.
 PREDIO CATASTRAL Superficie comprendida por el suelo, subsuelo y
sobresuelo, delimitado por una línea poligonal continua y cerrada, ubicada en
una misma jurisdicción territorial.
 PREDIO RURAL Terreno ubicado fuera de la zona urbana dedicado al uso
agrícola, pecuario, forestal y de protección y a los eriazos susceptibles de ser
destinados a dichos usos, que no hayan sido habilitados corno urbanos si están
comprendidos dentro de los límites de expansión urbana. También se considera
como predio rural a la isla rústica que es el terreno no mayor de nueve (9)
hectáreas circundado por zonas habilitadas como urbanas.

REQUISITOS:

ACUMULACIÓN DE PREDIO URBANO (SUNARP)

 Documento privado del propietario, con el detalle de los predios a acumularse.
 Planos de acumulación.
 Plano y código de referencia catastral.
 Solicitud de inscripción de título.
 Pago de la tasa registral: S/ 83.00 por cada inmueble a acumularse.
NOTA:

El documento privado con  firma certificada del propietario inscrito ante notario, deberá
indicar el área y linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios a
acumularse, el número de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos y
medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación de ser
el caso.

Los planos de acumulación deberán estar autorizados por el profesional competente,

salvo que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad
inmobiliaria y ésta retome su descripción primigenia. Si la fábrica inscrita en alguna de
las partidas cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el
registro, debe graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica. Estos
documentos deben estar visados por un ingeniero o arquitecto.
 El plano y código de referencia catastral del predio resultante o la constancia negativa
de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS.
 Para que proceda la acumulación es necesario que los inmuebles deban ser
colindantes sin solución de continuidad y deben pertenecer al mismo propietario.
 
Base legal: Artículos 66 y 68 del Reglamento del Registro de Predios aprobado por
Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN

ACUMULACIÓN DE PREDIO RURAL (SUNARP)

Documento privado del propietario, con el detalle de los predios a acumularse.
Dependerá si se encuentra o no en zona catastrada.
Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita).
Pago de la tasa registral: S/ 83.00 por cada inmueble a acumularse.
A considerar:
El documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario
contendrá la descripción de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante,
siempre que pertenezcan a un solo propietario y que los inmuebles que se pretendan
acumular constituyan un todo sin solución de continuidad.
Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el
artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089 – Decreto Legislativo que
Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de
Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, otorgado
por la autoridad competente, tanto del predio resultante como de los predios que se
acumulan.
Cuando los predios objeto de acumulación se encuentran ubicados en una zona no
catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la
autoridad competente y, el plano perimétrico de acumulación, en coordenadas oficiales,
con su respectivo cuadro de datos técnicos elaborados y firmados por profesional
inscrito en el índice de verificadores, en el que se indique el área, linderos y medidas
perimétricas tanto de los predios objeto de acumulación como del predio resultante.

Base legal: Arts. 67 y 68 del Reglamento del Registro de Predios aprobado por
Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE INSCRIPCIÓN DE ACUMULACIÓN

1.- Los predios a acumularse deben constituir un todo sin solución de continuidad y
deben pertenecer AL MISMO PROPIETARIO.

2.- Solicitud, con firma legalizada del propietario, dirigida al Registrador del Registro de
Predios, indicando área y linderos y medidas perimétricas de cada uno de las
propiedades a acumularse, así como de la nueva unidad inmobiliaria que se formara al
acumularse las propiedades (área acumulada). Indicar el número de la partida registral
donde se encuentran registrados los predios que se van a acumular. Se indica áreas,
medidas, linderos de cada unidad y de la nueva unidad inmobiliaria resultante, DEBERÁ
INDICARSE LA DENOMINACIÓN DE LA NUEVA UNIDAD RESULTANTE.

3.- El Plano de acumulación con firma del Ingeniero o Arquitecto colegiado, salvo que
los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y
esta retorne a su descripción original.

4.- Además presentar teniendo en cuenta donde se encuentra ubicados los predios a
acumular:
A.- ZONA URBANA: Los PLANOS Y SUS RESPECTIVOS CÓDIGOS CATASTRALES emitido
por la Municipalidad Distrital respecto de cada predio a acumular, así como el de la
Unidad Inmobiliaria acumulada resultante.
* Si la Municipalidad no contará con Catastro implementado, adjuntar CONSTANCIA
NEGATIVA DE CATASTRO.
B.- ZONA RURAL: Los propietarios de predios inscritos ubicados en Zonas Catastradas
deberán solicitar a COFOPRI la asignación del Código de Referencia Catastral y la
expedición de los Certificados de Información Catastral correspondientes, para sus
tramite de fraccionamiento e independización, acumulación u otro que importe
modificación física del Predio. (Art. 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089,
establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios
Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, publicado el 14-12-
2008).
En el caso de predios inscritos ubicados en Zonas no Catastradas no se requiere
asignación de Código de Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Presentará el
Certificado Negativo de Zona Catastrada emitido por COFOPRI de conformidad al Art.
88 del D.S. 032-2008-VIVIENDA.

5.- Cuando los predios a acumularse tengan HIPOTECA u otro Derecho real de Garantía
debe constar en la solicitud de acumulación o en documento adjunto la intervención
de todos los acreedores, expresando precisa y claramente su conformidad con la
acumulación y el rango que les corresponderá a dichas garantías, con firma legalizada
notarialmente.

Y cuando se trate de MEDIDAS CAUTELARES, adjuntar el documento en el que conste

la conformidad del Juzgado, Sala o Entidad Administrativa que ordeno extender la
Medida cautelar, las anotaciones de las respectivas medidas cautelares, así como el
rango que corresponderá a estas últimas.

6.- Llenar el Formulario de la Solicitud de Inscripción

7.- Copia de DNI del presentante.

8.- COSTO: Pasar por pre-liquidación.

9.- PAGAR Y ENTREGAR LOS DOCUMENTOS EN LAS VENTANILLAS DE SUNARP

SUBDIVISIÒN

DEFINICIÒN

COFOPRI

SUBDIVISIÓN: Todo proceso de partición de predio (Título II-II-1 del Reglamento

Nacional de Construcciones).

SUBDIVISIÓN DE TIERRAS SIN CAMBIO DE USO: Partición de predios

habilitados en fracciones que serán destinadas al mismo uso asignado al predio matriz
(Título II-XIII-1 del Reglamento Nacional de Construcciones).

RNE

Lote: Superficie de terreno urbano delimitado por una poligonal, definido como
resultado de un proceso de habilitación urbana y subdivisión del suelo.

Lote mínimo: Superficie mínima que debe tener un terreno urbano según el uso
asignado.

Lote normativo: Superficie de lote de una habilitación urbana de acuerdo a la

zonificación establecida, densidad y uso del suelo. Sirve de base para el diseño de las
habilitaciones urbanas y para la subdivisión de lotes.

Lotización: Subdivisión del suelo en lotes

Subdivisión: Partición de terrenos habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del

lote matriz.

RNE-CAPITULO II INDEPENDIZACIÓN Y SUBDIVISIÓN

Artículo 10.- Las subdivisiones constituyen las particiones de predios ya habilitados y

se sujetan a las condiciones propias de los lotes normativos de cada zonificación. Estas
pueden ser de dos tipos: - Sin Obras: Cuando no requieren la ejecución de vías ni redes
de servicios públicos - Con obras: Cuando requieren la ejecución de vías y redes de
servicios públicos

PROCEDIMIENTO DE SUBDIVISIÓN DE LOTES

El procedimiento administrativo ante la Municipalidad

Además de los requisitos especificados en el TUPA de la Municipalidad, que es

necesario su revisión, el D.S. Nº 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, establece los requisitos básicos para
iniciar el procedimiento de subdivisión ante la Municipalidad. Así precisa que se
deberá preparar y presentar la siguiente documentación, que deberán ser por triplicado:

Documentación Administrativa - legal:

- FUHU - Licencia, debidamente llenado y suscrito.

- Anexo “F” del FUHU, debidamente llenado y suscrito.

- Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una antigüedad no
mayor a treinta (30) días naturales.

- Declaración jurada de habilitación de los profesionales que intervienen en el proyecto

de encontrarse hábiles para suscribir la documentación técnica.

- Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.

Nota: En caso que el solicitante no sea el propietario del predio, se deberá presentar la
escritura pública que acredite el derecho a habilitar. Si el solicitante es una persona
jurídica se acompañará vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas
con una antigüedad no mayor a treinta (30) días naturales.

Documentación técnica:

- Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión

- Plano del lote a subdividir, señalando el área, linderos, medidas perimétricas y

nomenclatura, según los antecedentes registrales.

- Plano de la subdivisión señalando áreas, linderos, medidas perimétricas y

nomenclatura de cada sublote propuesto resultante.

- Memoria descriptiva, indicando áreas, linderos y medidas perimétricas del lote materia
de subdivisión y de los sublotes propuestos resultantes.

Nota: Los documentos a que se refiere deben estar firmados por el solicitante y el
profesional responsable del proyecto.

Presentada la documentación a la Municipalidad respectiva, según el Art. 30 del D.S. Nº

008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación, esta cuenta con un plazo de diez (10) días hábiles contados desde la
presentación del expediente, para la verificación administrativa, elaboración del Informe
respectivo y la emisión de la resolución que autoriza o deniega la subdivisión materia de
trámite.

En caso que exista observaciones en la verificación administrativa y técnica de ser el

caso, se comunica al solicitante para que subsane de los defectos advertidos.

Subsanada y de ser conforme, el número de la resolución se consignara en el FUHU.

El FUHU, su anexo “F” y los documentos técnicos respectivos debidamente sellados y
visados, por duplicado, serán entregados al interesados para su inscripción en el
Registro de Predios.

El procedimiento registral ante la SUNARP

A nivel del registro se efectúa la independización del predio por subdivisión.

La independización es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada
unidad inmobiliaria de una desmembración de terreno.

Como regla general. Todo título que da mérito a la independización debe contener el
área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con
precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos
exigidos para cada tipo de predio.

Los requisitos que dan merito a la independización de predios urbano se encuentra

regulado en el artículo 60 del Reglamento de inscripciones del registro de predios. Así
indica: “La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa
por el solo mérito de los siguientes documentos:

a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal

de subdivisión y plano debidamento sellados y visados, donde debe precisarse el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes;

b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia

negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso;

c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el

consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de
subdivisión, en caso de copropiedad”.

Como se aprecia además del FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisión y

plano debidamento sellados y visados, se presentara los planos y códigos de referencia
catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el
Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso; para ello el administrado previamente
debe tramitarlos ante la Municipalidad del Sector. Y de corresponder el documento
privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los
copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión.

Con dicha documentación, previo pago de los derechos correspondiente, son

presentados a la SUNARP para su evaluación técnica y jurídica.

Dentro del plazo que establece el Reglamento General de los Registros Públicos, la
SUNARP debera emitir la constancia de inscripción o la denegatoria, sea estas
subsanables, como son la observación o liquidación, o insubsanables, como la tacha.
Con la inscripción registral el registrador apertura partida registral para cada predio
independizado, consignado en el asiento de la partida registral la información que indica
el artículo 5 del reglamento de inscripciones del registro de predios, como los el
antecedente dominial, descripción del predio, títulos de dominio, cargas y gravámenes,
que debe ser trasladados de la partida matriz si los hubiere, cancelaciones y otros.

EJEMPLOS

ACUMULACIÓN DE LOTES Y/0 PREDIOS

CASO I: Para entender bien la figura imaginemos un edificio con varios

departamentos, cada uno con diferentes dueños y registrado individualmente en su
propia partida electrónica. De pronto uno de los dueños de un departamento negocia
con el resto de propietarios y compra todos los departamentos. El nuevo dueño del
edificio puede agrupar todos los departamentos (inmuebles conexos) en una sola
partida electrónica (generalmente se hace este procedimiento para mayor comodidad
en el tráfico comercial si luego se desea vender todo el edificio). Como podemos
apreciar la acumulación de inmuebles es el procedimiento inverso a la independización
de inmuebles

CASO II: Un promotor inmobiliario, ha adquirido dos predios continuos. Para realizar el
proyecto inmobiliario deberá solicitar una ACUMULACION REGISTRAL, con la
finalidad que ambos predios tengan sólo una partida registral y conformen una unidad
inmobiliaria. Luego de este acto el promotor podrá desarrollar su proyecto inmobiliario
sin ningún inconveniente.

SUBDIVISIÓN DE LOTES Y/0 PREDIOS

CASO I: Tenemos un terreno original de 1200 m2 el cual ha sido subdividido en 2

predios iguales de 600 m2. como se aprecia en la GRAFICA, el polígono original
(ABCD) se conserva en cuanto a sus vértices y su nombre, que corresponde también
a su número de rol y numero de dirección, los nuevos lotes deben señalarse con la
nueva numeración y sus roles respectivos.