MODELO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE.

En la ciudad de...., a los días del mes de.... del año...., entre los suscritos....
(vendedor y, ....(comprador), ambos mayores...... comparecieron...y..., ambos
mayores de edad, vecinos de esta ciudad, de estado civil casados, con sociedad
conyugal vigente, identificados como aparece al pie de nuestras respectivas
firmas, manifestamos que mediante el presente escrito hemos decidido celebrar
un contrato de compraventa que consignamos en las siguientes cláusulas:
PRIMERA................... (Nombre del vendedor) transfiere a título de venta
llana y simple a favor de....(nombre del comprador) el derecho de dominio y
posesión que tiene y ejerce sobre el siguiente bien inmueble: una casa de
habitación, junto con el lote donde se halla construida, con superficie aproximada
de... (...) metros cuadrados, Registro Catastral número ....,localizada en perímetro
Urbano del Municipio de... distinguida con el número... de la misma calle; por el
Sur, con el número... de la misma calle; Por el Oriente, con la calle...; Por el
Occidente, con la carrera....
SEGUNDA: El precio o valor del inmueble materia de este contrato, es la
cantidad de......PESOS ($.......), suma que el vendedor declara tener recibida del
comprador, en este acto, a su entera satisfacción.
TERCERA: Declara el vendedor que el inmueble que enajena mediante
este instrumento, lo adquirió en su estado civil actual por compra que de él hizo
a...., mediante escritura pública número...de fecha....., otorgada en la Notaría...del
Círculo de..., la cual fue registrada en la oficina de registro de Instrumentos
Públicos del mismo Círculo al folio de Matrícula inmobiliaria número.....

CUARTA: declara igualmente el vendedor que el inmueble que transfiere

por medio de esta escritura pública, se encuentra libre de censo, hipoteca,
embargo, pleito pendiente, demanda civil registrada, arrendamiento, anticresis, y
patrimonio de familia inembargable consignado por escritura pública, condiciones
resolutorias de domino, limitaciones del mismo y en general, libre de todo
gravamen, pero que, en todo caso, se compromete a salir al saneamiento de lo
vendido, conforme a la ley.

QUINTA: Que desde esta misma fecha, el vendedor le hace entrega real y
material del inmueble al comprador, junto con todos sus usos, costumbres que
legalmente le corresponden, sin reserva ni limitación alguna y en el estado en que
se encuentra, aclarando que en esta venta queda incluido el derecho a la línea
telefónica número...,junto con su respectivo aparato

EL VENDEDOR
.............................
C.C. No.......de......
EL COMPRADOR
...............................
C.C. No.......de....
(3)Conforme con el artículo 1849 del Código Civil la compraventa es un contrato
en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
Aquella dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio.
La venta de los bienes inmuebles y servidumbres y la de una sucesión hereditaria,
no se reputan perfectas ante la ley mientras no se ha otorgado escritura pública.
La compraventa es un acto, un contrato y una institución. Es un acto porque
implica la materialización de entrega de cosas y desembolso de dineros. Es un
contrato en la medida que se exterioriza la voluntad de las partes, a través de un
acuerdo. Es una institución porque, como contrato nominado que es, los acuerdos
de las partes preceden o siguen el ordenamiento de carácter supletivo del
legislador o los preceptos imperativos o de orden público, es decir, del contrato
nace la institución, con todas sus acciones, derechos y obligaciones.
El contrato de compraventa posee algunas características que le son propias y
diferenciadoras de otras formas contractuales. En tal sentido, el contrato de
compraventa se caracteriza por ser bilateral, principal, nominado, consensual,
oneroso, de libre discusión, de ejecución instantánea y conmutativo.
Bilateral: Como lo tenemos concebido, un contrato es bilateral cuando para las
partes contratantes se originan obligaciones recíprocas. Particularmente hablando,
en la compraventa una de las partes se obliga a dar o transmitir una cosa (el
vendedor), mientras que la otra . (el comprador) se obliga a pagar el precio
acordado por la transacción.. Empero, aunque ésta es la obligación recíproca
principal, necesario es afirmar que de la compraventa surgen otras obligaciones
conexas, tales como suscribir, salir al saneamiento de la cosa, etc., las cuales
deben igualmente mirarse dentro de la bilateralidad de este contrato.
Principal: la compraventa es el contrato de contratos, o sea está considerado
como la reina de las contrataciones. El contrato de compraventa no necesita, para
perfeccionarse, de la existencia de otro u otros contratos, se basta por sí solo,
emerge autónoma e independientemente.
Nominado: El contrato de compraventa se denomina así en materia civil y
comercial. Los artículos 1849 del Código Civil y 905 del Código de Comercio lo
nominan y definen; es decir se encuentra reconocido y reglado por la ley.
Consensual: la con sensualidad opera en la compraventa como una característica
general. Así, en principio, el contrato de compraventa se perfecciona con el mero
acuerdo de las partes, o sea, cuando existe consenso respecto de la cosa y el
precio. “Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual, el mero
acuerdo de voluntades acerca de la cosa vendida y de su precio produce el
perfeccionamiento de aquél, y hace nacer las obligaciones correlativas. Se dice
por regla general, y ello, es así, porque: a. Si lo vendido es un bien raíz, o una
servidumbre, o los derechos que se tengan en una sucesión hereditaria, además
del acuerdo de voluntades será necesario el otorgamiento de una escritura pública
par que pueda tenerse por perfeccionado el contrato (art. 1857); b. Las partes
pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al acuerdo de voluntades en
torno a cuestiones distintas a la cosa vendida y al precio, no únicamente en torno
a éstas: En tal caso el contrato no se perfeccionará sino cuando se produzca el
acuerdo respecto a dichas cuestiones accidentales.
El acuerdo de voluntades o consentimiento en relación con la cosa y el precio
constituye, pues, la característica fundamental del contrato de compraventa. Hay
casos, sin embargo, en que ese acuerdo de voluntades entre comprador y
vendedor no se ve muy claro, como ocurre en las ventas forzadas que se hacen
por autoridad de la justicia. El vendedor en dichas ventas es el deudor a quien el
acreedor ejecuta para obtener el pago de su crédito, pero la venta no la hace él
directamente, sino el juez que conoce del proceso ejecutivo, y ello mediante
procedimientos coactivos, y de ahí porque que en tales ventas no solo no existe el
consentimiento del vendedor, sino que inclusive se vende contra el consentimiento
suyo. No obstante esta realidad objetiva, la doctrina ha entendido que el
consentimiento del vendedor-deudor si existe en la hipótesis contemplada, porque
al obligarse aceptó por anticipado que en caso de incumplirse vendiesen sus
bienes en cantidad suficiente para pagar lo debido, conforme al precepto del art.
2488 de C.C. que constituye todos los bienes del deudor en prenda tácita de sus
acreedores. Por lo demás, esta concepción halla eco y aún estrecha
correspondencia con el inciso tercero del art. 741 del C.C. conforme al cual “En
las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a petición de un acreedor, en
pública subasta, la persona cuyo dominio se transfiere es el tradente y el juez su
representante legal” (César Gómez Estrada, los principales contratos civiles, Pág.
3).
e. oneroso: En el Contrato de Compraventa las partes se gravan mutuamente. El
fin por ambos perseguido es obtener o por lo menos pretender una utilidad con la
transacción. Desde ese punto vista se desecha el contrato de compraventa a título
gratuito.
f. Conmutativo: la onerosidad da al contrato de compraventa un carácter
conmutativo, en la medida que las partes tienen conocimiento de alcance de sus
prestaciones derivadas de las obligaciones adquiridas. ¿Puede el contrato de
compraventa ser aleatorio?. Creemos que sí. Y recordemos que el contrato es
aleatorio cuando las partes no conocen el alcance de sus prestaciones. La
compraventa de cosechas viene a constituir el clásico ejemplo de contrato
aleatorio, pues muchos son los vaivenes por los que puede pasar el objeto de la
compraventa, porque así como puede lograse un buen resultado, así también
podrá verse afectada por el clima o bichos que la perjudiquen.

g. De libre discusión: El contrato de compraventa es básicamente discutible. Las

partes para llegar a un acuerdo, especialmente respecto al precio, tendrán que
hablar, discutir, convenir la transacción y no solo respecto al precio, también en
cuanto a la forma, la entrega, condiciones del contrato. Con ello se quiere advertir
que las partes están en libertad para contratar o no, dependiendo del desarrollo de
las conversaciones.
Sin embargo, necesario es advertir que en muchas ocasiones, verbigracia una
compraventa de un inmueble por urbanización, el carácter de libre discusión tiende
a desaparecer, pues las compañías constructoras fijan el precio, unificado en la
mayoría de los casos, diseñan el contrato, correspondiéndole al comprador
limitarse a cancelar el precio y firmar la respectiva escritura. Es decir, son
contratos inicialmente reputados como de libre discusión, pero tomados como de
adhesión en la práctica.
h. De ejecución instantánea: recordemos que los contratos pueden ser de
ejecución instantánea o sucesiva. Pues el contrato de compraventa es de
ejecución instantánea, porque el contrato se perfecciona cuando las partes se
ponen de acuerdo respecto de la cosa y el precio, porque como ya lo indicamos,
estamos en presencia de un contrato básicamente consensual, teniendo en
cuenta, eso sí, que algunos contratos exigen solemnidades para su
perfeccionamiento.