Teoria Del Contrato

GARCIA RIVEROS DUDLEY ASTRID
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE BUCARAMANGA
1. TEORIA GENERAL DEL NEGOCIO JURIDICO
TEORIA GENERAL
DEL NEGOCIO
JURIDICO
Hecho juridico Acto juridico Negocio juridico Contratos Precontratos
1.2. Hecho jurídico: Todo acontecimiento que produce efectos jurídicos, puede
ser de la naturaleza u originado por la intervención humana.
Crea, modifica y extiende relaciones jurídicas.
1.3. Acto jurídico: Es el hecho jurídico humano licito, con manifestación de la
voluntad, son hechos jurídicos donde aparece la voluntad de las personas.
Crea, modifica y extiende relaciones jurídicas.
1.3.1. Actos jurídicos ilícitos: Son los delitos, los que están contemplados en el
Código Penal.
 Penal: Típica, Antijurídica, Culpa
 Civil: Incumplimiento de un contrato
1.3.2. Actos jurídicos licito: Crean, modifica y extingue derechos y obligaciones.
NOTA: No va a la cárcel, responde con el patrimonio, clausula penal, accesorias.
1.4. Negocio jurídico: es un acto jurídico, es un acto voluntario licito realizado
por la norma jurídica. Crea, modifica y extingue derechos y obligaciones.
1.4.1. REQUISITOS DE EXISTENCIA: En el negocio jurídico debe contener
los siguientes requisitos
REQUISITOS DE
EXISTENCIA
Solemnidad
Objeto Causa Voluntad necesaria para la
existencia
1.4.1.1. Objeto: Debe ser posible y determinado

1.4.1.2. Causa: Motivo fundante que lleva a realizar un negocio jurídico
Astridgarcia242011@hotmail.com
1.4.1.3. Voluntad: Debe haber voluntad de parte

1.4.1.4. Solemnidad necesaria para la existencia: Los que la ley estableció
1.4.2. REQUISITOS DE LA VALIDEZ:
REQUISITOS DE
LA VALIDEZ
Solemnidad
Objeto licito Causa licita Consentimiento Capacidad
necesaria validez
1.4.2.1. Objeto licito: Que este permitido por la ley

1.4.2.2. Causa licita:
1.4.2.3. Consentimiento: Exento de vicios, error, fuerza, y dolo
1.4.2.4. Capacidad: Atributo a la personalidad
1.4.2.5. Solemnidad necesaria para la validez: Art. 1504 C.C.,
1.4.3. INEFICACIA DEL NEGOCIO JURIDICO:
INEFICACIA DEL
NEGOCIO
JURIDICO
Disposicion
Inexistencia Inoponibilidad Judicial Legal Nulidad
particular
1.4.3.1. Inexistencia: Cuando el negocio no tiene objeto, causa voluntad ni

solemnidad necesaria para la existencia.
1.4.3.2. Disposición particular: las causas se deshacen como se hacen
1.4.3.3. Inoponibilidad: Cuando no es eficaz el negocio jurídico para terceros.
Ejemplo: El negocio jurídico es eficaz para quien compro y vendió el bien, se conoce que
cambio de dueño, pero es inoponible porque no está registrado.
si incumple tiene una sanción que puede ser nulidad absoluta, nulidad relativa, inexistencia,
ineficacia quien incumple la ley, tiene una sanción.
1.4.3.4. Judicial: Cuando se decreta por fallo judicial, quita los efectos al
negocio jurídico, nació a la vida jurídica pero no es legal.
Ejemplo: Es cuando un Juez, decreta los efectos del negocio jurídico, cuando decreta la
resolución del contrato.
El Juez quita los efectos a un negocio jurídico cuando hay incumplimiento, en este caso es
donde se decreta la resolución del contrato.
Que todo vuelva a su estado normal precontractual como si no se hubiera celebrado.
1.4.3.5. Legal: Cuando va en contra del negocio jurídico
1.4.3.6. Nulidad: Que todo vuelva a su estado precontractual
1.4.4. DIFERENCIA: Hay una diferencia entre Resiliacion, Rescisión y

Resolución, no confundir.
DIFERENCIA
Resiliación Rescisión Resolución

1.4.4.1. Resiliacion: Se da por mutuo acuerdo. Es la disponibilidad particular,
donde todo vuelve a su estado pre contractual y solo sucede entre las
partes que generaron su mismo contrato
Ejemplo: Cuando una de las dos partes no quiere cumplir, puede manifestar la voluntad, el
consentimiento en dejar sin efecto la compraventa que se quiere celebrar.
Al comienzo fue un negocio de compraventa, etc, ahora lo están dejando sin efectos.
Las mimas partes que celebran el contrato, son las mismas partes quienes quitan la eficacia
del negocio jurídico que ellos mismos celebran.
1.4.4.2. Rescisión: Es cuando el negocio jurídico nace con vicios. En la rescisión
ya sea por nulidad absoluta o relativa, tiene una diferenciación.
 Nulidad absoluta: Tiene efecto que vuelva a su estado
precontractual, genera efectos, puede ser retroactivos los efectos.
 Nulidad relativa: Los efectos ya no son retroactivos si no que
afecta el negocio jurídico que se haya demandado.
1.4.4.3. Resolución: Todo vuelve a su estado precontractual. Parte que el

negocio jurídico exista, nació bien, sin ningún vicio no tiene ninguna
clase de ineficacia por causa de ilegalidad. De igual forma hay un
término que son 10 años para iniciar la acción judicial.
Lo único que puede suceder es que tenga una ineficacia judicial o particular o que se dé un
incumplimiento, cuando se genera el incumplimiento se aplica la resolución del contrato.
Ejemplo: entrego el televisor y usted me entrega el dinero.
La resolución del contrato solo aplica para contratos bilaterales este contrato es donde las
dos partes se obligan.
No estoy obligado a cumplir si la otra parte no cumple, donde se incumpla un punto de lo
pactado se inicia la resolución del contrato.
El Juez revisa quien tenía la obligación de cumplir primero y puede decretar lo siguiente:
 Mutuo disenso
 Excepción de contrato no cumplido
 Incumplimiento verificando quien incumplió primero la
obligación.
Dos situaciones importantes.
 La resolución del contrato, que todo vuelva al estado
precontractual.
 Obligar a la parte incumplida a cumplir
Obligaciones: Dar, hacer o no hacer.
Hacer: Pedir al Juez, que nombre un tercero para que firme el traspaso del carro, casa,
moto, etc. Es ejecutar si incumplió, régimen de obligar hacer. El resto se ejecuta tal y como
está pactado obligaciones bajo condición se cumplen de manera literal.
1.5. Precontratos: Son negocios jurídicos, pero no alcanzan a ser contratos, es

un proyecto que debe contener los 3 elementos esenciales del contrato, Se
requiere que la oferta o el proyecto tenga los elementos esenciales para saber
cuál es proyecto a ejecuta. Licitación y oferta son precontratos porque son
un proyecto de contratos, no es un contrato, por las condiciones mínimas de
la clase de contrato que se quiere celebrar, si la oferta se hace verbal o por
escrito se debe responder por el medio que se hizo, el que acepta la oferta es
el que ganó la licitación.
1.5.1. Contratos: Jurisprudencialmente, el contrato es un acuerdo de voluntades
que busca generar obligaciones, trasmitir derechos.
Según el docente, contrato es un acuerdo de voluntades donde se busca generar
obligaciones, transmitir derechos reales y personales y extinguir obligaciones.
En el código civil está la definición de contrato art. 1495, pero el legislador cometió 3
errores.
1. Efecto: Nos dice que una parte se obliga, cuando en los contratos se
obligan los 2.
2. Confunde contrato con convención: doctrinalmente el acto jurídico
también se conoce como convención, la convención es de generó y
genera obligaciones, el contrato es de especie y es particular.
3. Se confunde el objeto del contrato con el objeto de las
obligaciones: Objeto del contrato es generar obligaciones y el objeto
de las obligaciones es dar, hacer y no hacer
1.5.1.1. Elementos característicos del contrato art. 1501 del C.C.: Es de vital
importancia revisar en todo contrato los requisitos del negocio jurídico,
la existencia y la validez, una vez cumpla esos requisitos, se debe revisar
que tenga los elementos que son; la esencia, naturales y accidentales.
ELEMENTOS
DEL
CONTRATO
Esencia Naturales Accidentales
1.5.1.1.1. Esencia: Son sin los cuales el contrato o no produce efecto o se nos
convierte en otra clase de contrato.
1.5.1.1.2. Naturales: Son aquellos que así no estén escritos en el contrato, se
sabe que son del contrato, sin necesidad de clausula especial.
1.5.1.1.3. Accidentales: Lo que se les ocurra a las partes por acuerdo de
voluntades.
1.5.1.1.4.
Ejemplo: Se debe tener en cuenta lo siguiente a la hora de analizar
este tipo de contrato.
2. CONTRATO DE COMRAVENTA
 Esencia: Es la cosa y el precio, si no está estipulado ninguno

de los dos no produce ningún efecto el contrato, si no hay
precio hay otro acto como una donación, no causa efecto,
pero genera otra clase de contrato o negocio.
 Naturales: Son aquellos que no es necesario que se escriban
en el contrato, porque se entiende que ya están, aunque no
sobra aclararlos.
Ejemplo: “si vendo una casa, se entiende que se debe entregar, tiene que servir como vivienda y debe tener las
licencias, si no los tiene se debe sanear, se debe garantizar lo que se dio, lo anterior no se necesita que este escrito en el
contrato, es responsabilidad del vendedor”.
 Accidentales: Todo lo que las partes quieran ponerle.

Clausula penal, resolución de contrato, expresa, interés,
forma de pago, forma de cumplimiento, todo siempre y
cuando la ley lo permita.
3. CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS: art.1496 C.C., contratos
unilateral y bilateral.
En los contratos unilateral y bilateral, no se ven las partes si no las obligaciones, en un

contrato existe dos partes; la parte que lo hace unilateral o bilateral, estas son las
obligaciones que nacen entre las partes. Si solo es una persona la que se obliga es unilateral
si son dos o tres son bilateral.
La importancia de los contratos bilaterales es que en estos contratos se puede aplicar la
condición resolutoria.
3.1. Condición resolutoria: Hay dos clases una expresa y otra tacita art. 1546 C.C.
CONDICIÓN
RESOLUTORIA
Condición
Condición
resolutoria
resolutoria tacita
expresa
3.1.1. Condición resolutoria tacita: No necesita estar por escrito, porque para todo
contrato bilateral aplica, se genera en razón al incumplimiento total o parcial de una de las
partes en sus obligaciones, lo puede exigir la parte que ha cumplido. Aclarando; que la
parte que incumplió no debe de estar bajo la excepción de contrato no cumplido art. 1609
C.C.
Ejemplo: “Cuando dicen que Diana es la incumplida, pero Diana incumple, porque la otra parte no cumplió, si a
Diana la llegan a demandar, en la contestación de la demanda Diana puede manifestar que incumplió, porque la otra
parte no cumplió. Si la otra parte no cumple, Diana no está obligada a cumplir, en este caso se debe pedir la resolución
del contrato, lo cual tiene una virtud y es que todo vuelva a su estado precontractual, cuando todo vuelve a ese estado
quiere decir que se deben dar las restituciones muta, es decir; lo que Diana recibió tiene que devolver y lo que Diana
entrego se lo tienen que devolver con daños y perjuicios es decir una indemnización”.
En la práctica si no lo pide no se lo van a dar, si Diana quiere el incumplimiento debe de
instaurar una acción, para que el Juez le ordene el incumplimiento de la obligación forzada.
 Acción de resolución del contrato
 Acción ejecutiva para el cumplimiento de la obligación del
contrato
Cuando son obligaciones de hacer se debe aplicar lo que está estipulado en el art. 1610
C.C., régimen de obligación de hacer, mora del deudor.
Y se debe solicitar;
 Que se libre mandamiento de pago, ordenando que la persona incumplida cumpla, si

hace caso omiso, se solicita que se designe un tercero para que con la firma de esta
cumpla con la obligación de hacer, costas y demás gastos a costa del incumplido, de
igual forma indemnización de daños y perjuicios.
3.2. Condición resolutoria expresa: Esta condición solo aplica para los
contratos bilaterales, como el contrato de compraventa, del pacto comisorio
art. 1935 C.C.
 Art. 1930 opción del vendedor por no pago del precio
 Art. 1935 pacto comisorio C.C.
 Art. 1936 opciones para el vendedor C.C.
 Art. 1937 pacto comisorio calificado C.C.
 Art. 1938 prescripción del pacto comisorio C.C.
1. Solo opera en el contrato de compraventa
2. Solo opera por el no pago del precio, la acción solo la
puede iniciar el vendedor.
PACTOS
COMISORIOS
Pacto Pacto
comisorio comisorio
normal calificado
3.2.1.
Pacto comisorio normal: La parte que cumplió “vendedor”, puede demandar a la parte que
incumplió “comprador”, porque no le pago, puede resolver el contrato de forma automática,
en razón que pueda decir que todo vuelva a su estado precontractual por efecto de la
resolución, puede pedir la indemnización de daños y perjuicios, también la ejecución del
contrato. Lo anterior es el pacto comisorio o condición resolutoria de manera general.
3.2.2. Pacto comisorio calificado: Este requiere de la palabra ipso-facto, dentro de la
redacción de la cláusula, debe de estar pactado en el contrato no como la anterior esta debe
de estar escrita, redactada y aceptada por las partes, de tal manera tiene que decir que las
“obligaciones se van a cumplir ipso-facto”. Tiene el efecto que la parte incumplida pueda
hacer sustituir el contrato, inclusive a uno o varios demandados, el incumplido puede hacer
cumplir el contrato después de 24 horas de notificado. Con indemnización, daños y
perjuicios.
 Solo se puede determinar un lapso no mayor a 4 años.
4.CLASIFICACIÓN UNILATERAL: Es importante entre el contrato unilateral y

bilateral, en razón a que por regla general los contratos unilaterales se celebran implito
persona, es decir en razón a la persona por la cual se hace el contrato.
CONTRATOS
Contrato gratuito y Contrato conmutativo

Contrato unilateral y Contrato real,
oneroso ART. 1497 y aleatorio ART. 1498
bilateral art. 1496 C.C. solemne y consensual
C.C. C.C.
1.1. Contrato unilateral y bilateral: Es unilateral cuando una de las partes se

obliga para con la otra que no contrae obligación alguna. Bilateral cuando las
partes contratantes se obligan recíprocamente.
Análisis: Mirar cuantos se intervienen en el negocio jurídico.
1.2. Contrato gratuito y oneroso: Es gratuito o beneficioso cuando tiene por
objeto la utilidad para las partes y oneroso cuando tiene por objeto la unidad de
las dos partes.
Análisis: Se debe analizar en el contrato solo la utilidad.
1.3. Contrato conmutativo y aleatorio: El contrato oneroso es conmutativo
cuando una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como
equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez. Es aleatorio si
consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida.
Análisis: Se debe revisar si es oneroso o gratuito
Conmutativo: Verificar que doy y que recibo que sea reciproco.
Aleatorio: Doy, pero no se sabe cuánto recibo
1.4. Contrato real, solemne y consensual:
 Contrato real: Cuando para que sea perfecto es necesario la
tradición de la cosa a que se refiere.
 Contrato solemne: Cuando está sujeto a la observancia de
ciertas formalidades especiales, sin la solemnidad no produce
efecto civil.
 Contrato consensual: Cuando se perfecciona por el solo
consentimiento.
 Análisis: Como se perfecciona
 Real: tradición de la cosa

 Solemne: Los que la ley ha establecido solemnidad necesaria
para la existencia. Que conste por escrito.
 Consensual: Cuando no quiero que coste por escrito, ni en
escritura pública, es un mutuo acuerdo entre las partes.
5.CLASIFICACIÓN DOCTRINAL: Clasificación según la doctrina de los siguientes
contratos.
CONTRATO SEGUN LA
DOCTRINA
Contrato de ejecucion
Contrato tipicos y Contrato nominados Contrato de adhesion Contratos verbales y
instantanea y tractos
atipicos e innominados y libre discusion escritos
sucesivos
5.1. Contrato típico y atípico:

 Típicos: Son los que se encuentran reglados en la ley
 Contrato compraventa
 Contrato arrendamiento
 Contrato sociedad
 Contrato comodato
 Contrato mutuo
 Contrato secuestro
 Contrato aleatorio
 Contrato de venta entre otros.
 Atípicos: Son los que no se encuentra reglado por la ley.
Ejemplo: Regla para aplicar en contrato atípico como contrato de prestación de servicio.
 En los contratos confusos toca ir a la intensión de las partes, cuál era el espíritu del
contrato.
 Se debe buscar lo que dice el contrato, se debe buscar la regla que más le cuadre, buscar
que norma aplicar, si sigue oscuro el contrato se debe aplicar reglas análogas o casos
análogos.
 Regla o casos análogos.
 Si hay vacíos en la ley, se debe remitir a la jurisprudencia y a los principios generales de la
contratación.
5.2. Contrato nominado e innominado:
 Nominados: Son los que tienen nombre como;
 Contrato de compraventa
 Contrato de prestación de servicios
 Contrato de arrendamiento
 Contrato laboral
 Innominados: Son aquellos que no tiene nombre
5.3. Contrato de ejecución instantánea y tractos sucesivos:
 Ejecución instantánea: Son los que se ejecutan de una vez la
obligación, tiene que ver con el perfeccionamiento del contrato,
cuando se perfecciona el contrato es porque se cumple con la
obligación.
 Tractos sucesivos: Son aquellos que se cumplen cuando entrega
y paga la cosa por momento, pago, cuota, plazo, condiciones. Se
debe pedir la terminación del contrato. Se cumplen las
obligaciones a través del tiempo.
5.4. Contrato de adhesión y libre discusión:
 Adhesión: No se puede discutir las cláusulas que me pongan
debo de aceptarla, lo único es firmar.
 Libre discusión: Es donde puedo negociar es un acuerdo de
voluntades
5.5. Contrato verbal y escrito: Es obvio.
6. CONTRATO DE PROMESA ART. 1611 C.C.

Es un acuerdo de voluntades donde las partes promete celebrar cualquier contrato que la ley
lo permita.
6.1. Elementos de la esencia: Sin este elemento, el contrato no existe o genera otra
clase de contrato. El elemento de la esencia debe contener los siguientes requisitos:
 Debe constar por escrito
 No debe de ser un contrato prohibido por la ley estos son;
 Objeto ilícito
 Causa ilícita
 Falta de capacidad
 consentimiento
 El contrato debe de determinar la fecha en se va cumplir, la hora y lugar.
 Debe de determinarse el objeto por el cual va a recaer el contrato,
matricula, cedula catastral, de que se compone, que inmueble,
 Determinar las partes
 Determinar demás obligaciones accidentales
 Determinar plazo y condición
 Debe de estar completo el contrato con los elementos.
 Esencia
 Naturaleza
 accidentales
Todo debe de estar determinado, plasmado en el contrato, de esta manera se sabe quién va a
cumplir y quien incumplir
6.2. Elementos de la naturaleza: En cualquier clase de contrato es obligación de las
partes ir al saneamiento de las obligaciones.
6.3. Elementos accidentales: Es todo aquello que las partes quieran poner en el contrato
de promesa.
6.4. Características del contrato de promesa
Genera una obligación principal y es la de hacer.
No transfiere a la propiedad ni genera tradición de la cosa
Los efectos del contrato van hasta donde se celebra el contrato prometido
QUIZ
1. Diga la clasificación de los contratos legal
 Bilateral – Unilateral
 Oneroso – Gratuito
 Conmutativo – Aleatorio
 Consensual – Real – Solemne
2. Cuando el contrato de promesa no produce efecto
 Cuando el contrato no consta por escrito
 Cuando no tiene plazo o condición determinado
 Cuando no tiene un objeto claro
 Cuando no se conocen las partes que se obligan
 Cuando no se tienen plenamente identificada la causa a vender.
7. SENTENCIA C-2468/2018
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
“Y bien podía suceder, incluso, que el citado resolviera no pagar la obligación, ni su acreedor cobrársela, caso en el que
nunca llegaría el momento futuro a partir del cual se contarían los diez días subsiguientes para otorgar la escritura
pública del contrato prometido; o lo que ocurre en este caso, en el que el promitente comprador aún no ha cancelado,
con el pretexto de que las acreedoras no le han recibido el pago, situación que bien podría mantenerse indefinidamente,
lo que hace incierto el momento de otorgamiento de la escritura pública de venta.
Los contratantes, por lo tanto, establecieron una condición de carácter meramente potestativo, y, por ende,
indeterminado.”
Fuente formal:
Artículos 1611, 1741 y 1742 del Código Civil.
NULIDAD ABSOLUTA OFICIOSA

“Los requisitos que deben concurrir para que el contrato de promesa produzca efectos, son, según la disposición citada
como infringida por el recurrente, los siguientes: 1) que conste por escrito; 2) que el contrato a que la promesa se refiere
no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del
Código Civil; 3) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y 4) que se
determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
El tercero de tales requisitos, es decir, el que ordena que la promesa: «…contenga un plazo o condición que fije la época
en que ha de celebrarse el contrato», impone a los contratantes señalar con precisión la época en la que ha de
perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijación de un plazo o una
condición que no deje en incertidumbre aquél momento futuro, ni a las partes ligadas de manera indefinida.”
Fuente formal:
Artículos 1741 y 1742 del Código Civil.
PLAZO
“‘fijar la época’ equivale a señalar o determinar el momento preciso y cierto en que ha de celebrarse la convención
prometida.”
“Si los contratantes no fijan la época del contrato prometido, mediante una condición o plazo determinados, la secuela
de tal desatención no es otra que la nulidad absoluta del acto o contrato, pues tal falta lesiona los intereses del orden
público.”
Fuente formal:
Artículos 1500, 1502, 1611 y numeral 3º del artículo 1611 del Código Civil.
Artículo 89 de la Ley 153 de 1887.
Fuente jurisprudencial:
Sentencia CSJ SC de 1º de junio de 1965, GJ CXI, CXII-135.
Sentencia CSJ Cas de 29 de mayo de 1983, VIII, 300.
Sentencia CSJ SC de 8 de octubre de 1913, XIII, 290.
Sentencia CSJ SC de 19 de agosto de 1935, XLII, 372.
Sentencia CSJ SC de 15 de febrero de 1940, XLIX, 71.
Sentencia CSJ SC de 28 de agosto 1945, LIX, 424.
FALSA INTERPRETACIÓN DE LA LEY

“Tal conclusión, según el estudio anterior, fue producto de una equivocada interpretación de la ley, que como tiene dicho
la doctrina, «se verifica en todos aquellos casos en que el juez, aun reconociendo la existencia y la validez de la norma
apropiada al caso, yerra al interpretarla (‘falsa interpretación de la ley’)» (P. CALAMANDREI. La casación civil, t. II.
p. 290).”
Sentencia CSJ SC de 5 de abril de 1946. G.J. LX-357.
Sentencia SC de 14 de julio de 2014, rad. 2006-00076-01.
Sentencia SC G.J. tomo CLXV No. 2406, pág. 170 a 179.
VIOLACION DIRECTA DE LA NORMA SUSTANCIAL

“Ciertamente el tema de la posible nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa no fue planteado en la
demanda inicial ni debatido en forma alguna en las instancias. Solamente en casación ha sido propuesto con la tesis de
que los jueces de mérito han debido decretarla, no obstante, no haber sido deprecada, puesto que tratándose de una
nulidad absoluta ‘puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el
acto o contrato’, según voces del artículo 2º de la Ley 50 de 1936, que subrogó el 1742 del Código Civil.
Lo relacionado con la nulidad absoluta de un negocio jurídico es regido por leyes imperativas. Por tanto, el punto es de
recibo en casación, así sea novedoso en el proceso. Es más, si la nulidad aparece manifiesta la Corte puede declararla
de oficio. (SC. G.J. tomo CLXV No. 2406, pág. 170 a 179)”
Reiteración de la Sentencia de marzo 20 de 1973.
DICTAMEN PERICIAL
Ampliación que decreta de oficio la Corte para determinar el valor de frutos de promitente comprador en sede de segunda
instancia, por haber casado el fallo por violación directa de norma sustancial. Aplicación de los artículos 179 y 180 del
Código de Procedimiento Civil. (SC2468-2018; 29/06/2018)
Fuente formal:
Artículos 179 y 180 del Código de Procedimiento Civil
Asunto:
Pretende el demandante que se resuelva promesa de compraventa de un inmueble, en virtud del incumplimiento del
demandado en el pago del saldo del precio pactado, así como la condena perjuicios causados, la restitución del bien
materia de la promesa y los frutos que recibió mientras el mismo estuvo en su poder. El demandado se opuso a las
pretensiones y formuló las excepciones de «ineficaz derecho invocado por el demandante y falta de interés derivado del
contrato», «cumplimiento por subrogación» y «el comprador… se allanó a cumplir». El Juzgado de primera instancia
declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa por el incumplimiento del demandado, por el no pagó del precio.
El Tribunal revocó la sentencia y negó las pretensiones, por no encontrar acreditado el incumplimiento contractual. La
Corte CASA la sentencia al evidenciar la violación directa del numeral 3 del artículo 1611 y 1741 del Código Civil y
actuando en sede de segunda instancia ordena la ampliación del dictamen pericial en lo referente al valor de frutos.
8. SENTENCIA SC-5690/2018
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

De cesión de derechos inmobiliarios y usufructo vitalicio de cuotas sociales sobre parte de un bien inmueble ajeno y
englobado, propiedad de una persona jurídica. Reconocimiento de derechos que por concepto de cuotas sociales resultan
de la eventual liquidación de la sociedad propietaria del bien. Violación indirecta de la norma sustancial por error de
hecho en la apreciación del clausulado contractual y falta de aplicación de los de los artículos 1501, 1517, 1518, 1602,
1618, 1620, 1869 y 1611 del Código Civil. Requisitos de existencia y validez del contrato de promesa. Reiteración
sentencia 8 de julio de 1977. Hermenéutica de los artículos 1611 y 1502 del Código Civil. Ausencia de coligación
contractual. Reiteración sentencia 25 de septiembre de 2007. Nulidad absoluta del contrato de promesa a falta de
estipulación de plazo o condición determinados. Aplicación numeral 3 del artículo 1611, articulo 1741 y 1742 del Código
Civil. (SC5690-2018; 19/12/2018)
Fuente formal:
Artículos 1501, 1517, 1518, 1602, 1618, 1620, 1869, 1611, 1741 y 1742 del Código Civil.
Numeral 3 articulo 1611 del Código Civil.
Artículo 89 de la Ley 153 de 1887
Sentencia CSJ SC de 25 de septiembre de 2007, rad. 2000-00528-01.
Sentencia SC de 8 de julio de 1977.
Sentencia SC de 16 de abril de 2002, rad. 7255.
CONTRATO COLIGADO
De cesión de derechos inmobiliarios y usufructo vitalicio de cuotas sociales sobre parte de un bien inmueble ajeno y
englobado. Definición. Reiteración de la sentencia de 6 de octubre de 1999. Ausencia de coligación contractual.
Distinción entre contrato coligado y multiplicidad de objetos contractuales. Aplicación del criterio sustancial frente a la
pluralidad de causas que atan varias convenciones a un objeto común. Reiteración sentencia 25 de septiembre de 2007.
(SC5690-2018; 19/12/2018)
Sentencia CSJ SC de 25 de septiembre de 2007, rad. 2000-00528-01.
Sentencia CSJ SC de 6 de octubre de 1999, rad. 5224.
VENTA DE COSA AJENA

Que hace parte de un inmueble englobado y de mayor extensión. Validez de la venta o la promesa respecto de cosa ajena
y futura. Eficacia del contrato prometido frente la inexistencia jurídica de la cosa en el patrimonio de los promitentes
cedentes. El hecho de que el inmueble se encuentre en cabeza de un tercero y que no posea identidad jurídica propia al no
estar desenglobado, no impide su futura existencia para la celebración del contrato prometido. Aplicación artículos 1869 y
1871 del Código Civil. Obligación del promitente vendedor y comprador de determinar los linderos del bien inmueble
prometido. Reiteración sentencia 24 de junio de 2005. (SC5690-2018; 19/12/2018)
Fuente formal:
Sentencia CSJ SC de 24 de junio de 2005, rad. 1999-01213-01.
NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO

De promesa de compraventa de cesión de derechos inmobiliarios y usufructo vitalicio de cuotas sociales sobre parte de un
bien inmueble ajeno y englobado. Ausencia de plazo o condición que comporte un carácter determinado. Aplicación del
numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil. Reiteración sentencias del 22 de abril de 1997, 18 de septiembre de 1986 y
1 de junio de 1965. Facultad del juez para declarar la nulidad absoluta aun sin petición de parte. Aplicación artículo 899
del Código de Comercio y artículos 1741 y 1742 del Código Civil. (SC5690-2018; 19/12/2018)
Fuente formal:
Numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil.
Artículo 899 del Código de Comercio.
Sentencia CSJ SC de 22 de abril de 1997, rad. 4461. G. J. Tomo CCXLVI, No. 2485, pág. 498.
Sentencia CSJ SC de 18 de septiembre de 1986, G.J. CLXXXIV, número 2423. Pág. 283.
Sentencia CSJ SC de 1 de junio de 1965, GJ CXI, Nos. 2276 a 2277.
PLAZO INDETERMINADO
En contrato de promesa de compraventa de cesión de derechos inmobiliarios y usufructo vitalicio de cuotas sociales sobre
parte de un bien inmueble ajeno y englobado. El plazo o la condición que determine la época del contrato prometido, debe
ser aquel que comporte un carácter determinado. Definición. Combinación de plazo y condición. Aplicación numeral 3 del
artículo 1611 del Código Civil y artículos 1530 y 1536 del Código Civil. Reiteración de las sentencias de 22 de abril de
1997, 18 de septiembre de 1986 y 1 de junio de 1965. (SC5690-2018; 19/12/2018)
Fuente formal:
Artículos 92, 97, 108, 215, 400, 799, 1128, 1530, 1536, 1551 y 1882 del Código Civil.
Sentencia CSJ SC de 22 de abril de 1997, rad. 4461.
Sentencia CSJ SC de 1 de junio de 1965, GJ CXI, Nos. 2276 a 2277, páginas 141 y 142.
VIOLACIÓN INDIRECTA DE LA NORMA SUSTANCIAL

Por error de hecho en la apreciación del clausulado contractual y falta de aplicación de los de los artículos 1501, 1517,
1518, 1602, 1618, 1620, 1869 y 1611 del Código Civil. Carga procesal del casacionista de comprobar los yeros fácticos.
Reiteración sentencia del 2 de febrero de 2001 y auto del 29 de agosto de 2000. Estudio de las deficiencias en la
valoración denunciadas por el recurrente. (SC5690-2018; 19/12/2018)
Fuente formal:
Artículos 1501, 1517, 1518, 1602, 1618, 1620, 1869 y 1611 del Código Civil.
Auto CSJ AC de 29 de agosto de 2000, exp. 1994-0088
Sentencia CSJ SC 2 feb. 2001. Rad. No. 5670
HERMENÉUTICA
De los artículos 1611 y 1502 del Código Civil frente al cumplimiento de los requisitos de existencia y validez de contrato
de promesa de compraventa de cesión de derechos inmobiliarios y usufructo vitalicio de cuotas sociales sobre parte de un
bien inmueble ajeno y englobado. Obligación de las partes de establecer en el contrato de promesa un plazo o condición
que comporte un carácter determinado. Aplicación del numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil. Reiteración de las
sentencias de 22 de abril de 1997, 18 de septiembre de 1986 y 1 de junio de 1965. (SC5690-2018; 19/12/2018)
Fuente formal:
Artículo 1502 del Código Civil.
Sentencia CSJ SC de 22 de abril de 1997, rad. 4461. G. J. Tomo CCXLVI, No. 2485, pág. 498.
Sentencia CSJ SC de 1 de junio de 1965, GJ CXI, Nos. 2276 a 2277.
RECTIFICACIÓN DOCTRINARIA
Respecto de la inexistencia de coligación contractual y la determinación del objeto en la promesa de compraventa de
cesión de derechos inmobiliarios y usufructo vitalicio de cuotas sociales sobre parte de un bien inmueble ajeno y
englobado. (SC5690-2018; 19/12/2018)
COSTAS
Exoneración de la condena. Aplicación del artículo 375 del Código de Procedimiento Civil. (SC5690-2018; 19/12/2018)
Fuente formal:
Artículo 375 del Código de Procedimiento Civil.
TRÁNSITO DE LEY
Aplicación del Código de Procedimiento Civil, por ser el estatuto procesal vigente, para el momento de presentación de la
demanda de casación. Aplicación de los artículos 624 y 625 del Código General del Proceso. (SC5690-2018; 19/12/2018)
Fuente formal:
Artículos 624 y 625 del Código General del Proceso.
Asunto:
Pretenden los demandantes mediante proceso ordinario, se otorgue la respectiva escritura pública que dé cumplimiento al
contrato de promesa de cesión de derechos inmobiliarios y usufructo vitalicio de cuotas sociales sobre parte de un bien
inmueble ajeno y englobado, propiedad de una persona jurídica, así como el reconocimiento de los derechos que por
concepto de cuotas sociales les resulten de la eventual liquidación de la sociedad propietaria del bien inmueble. De igual
forma, reclamaron el reconocimiento de los perjuicios causados por la mora en la cesión del usufructo y en subsidio
solicitaron que, de considerarse inviable la cesión, se les ordene a los demandantes renunciar a cualquier derecho sobre el
inmueble y a los demandados a pagar los perjuicios causados ante la no celebración de tales negocios contentivos en la
promesa. Los demandados divididos en cinco grupos formularon las siguientes excepciones: primer grupo. Excepción de
mérito denominada inoponibilidad del convenio cuyo cumplimiento se pretende, por no haber sido parte del mismo.
Segundo grupo. Nulidad absoluta de las cláusulas del convenio por versar sobre derechos indeterminados e inciertos.
Tercer grupo. Falta de legitimación en la causa por activa y por pasiva, Contrato no cumplido, Imposibilidad de dar un
derecho que no se tiene, Condición fallida, La constitución de los usufructos debía ser simultánea con la cesión de
derechos en el inmueble, Ilegalidad de la transmisión del usufructo por causa de muerte, Error en la apreciación de los
perjuicios, Inexistencia de la obligación de ceder, Mala fe, Compensación, Prescripción, Innominada o genérica. Cuarto
grupo. Excepción de mérito denominada obligación condicional, por cuanto los cedentes debían primero recibir los
derechos de un tercero. Quinto grupo. El negocio celebrado entre cedentes y cesionaria es ajeno a esa entidad, al no haber
participado en él. El Juzgado de primera instancia negó las pretensiones de la demanda, declarando prósperas las
excepciones nulidad absoluta de las cláusulas del convenio, imposibilidad de dar un derecho que no se tiene y la
constitución de los usufructos debía ser simultánea con la cesión de derechos en el inmueble. El Tribunal confirmó el
fallo, al considerar que la promesa contentiva de tales negocios se revestía de la calidad de contrato coligado que
comportaba la nulidad absoluta al no satisfacer los requisitos de validez del numeral 4 del artículo 1611 del Código Civil.
La sentencia fue acusada por violación indirecta de la norma sustancial por error de hecho en la apreciación de pruebas.
La Corte NO CASA la sentencia por cuanto encuentra que, si bien satisfizo los presupuestos generales del artículo 1502
del Código Civil, no hizo lo propio respecto del numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, por cuanto no estableció un
plazo o condición determinada.
9. SEGÚN EL DR. LIZ, LAS SENTENCIAS ANTERIORES- ART 611 C.C.
9.1. Solemnidad necesaria para la existencia.

Solo existe negocio jurídico cuando esta por escrito, es requisito, sustancia, actos, es decir
necesario para la existencia.
Miremos que los demás requisitos suponen la existencia del contrato de promesa, lo que
pasa es que están viciados por otras situaciones, ya sea de nulidad absoluta o nulidad
relativa.
 La falta del primer requisito: Genera la inexistencia del contrato, si existe por
escrito, se debe poner los siguientes requisitos.
 Son aquellos prohibidos por la ley
 Objeto ilícito
 Causa ilícita
 Consentimiento de parte
 Determinación del objeto; que sea licito y determinado
 Contrato este determinado
 Se debe determinar que contrato es
 Clase del objeto del contrato
 Determinar el objeto de la cosa
- Objeto del negocio
 Determinarlo por los linderos
- Ubicación
- Linderos
- Dirección
- Aclaración de escritura
Hay que entender que la determinación del objeto va en el contrato y hace parte del negocio
jurídico.
9.2. Fecha del cumplimiento del contrato: Es indicar cuando van a celebrar el contrato
cuando se cumple.
 Fijar una condición, se puede combinar, plazo y condición
 Condición de hecho futuro incierto

- Día
- Hora
- Fecha
- Lugar
- Valor
9.3. Que este determinado en el contrato que solo falte la tradición de la cosa, se debe
identificar;
 Las partes y que estén
 Que este la cosa identificada
 Que el precio este determinado
- Precio justo
- Precio legal
- Precio real
10. CONTRATO DE COMPRAVENTA ART. 1849 C.C.
10.1. Critica según Liz: Es que se limita a decir que dar una cosa, entendido como si
fuera simplemente un bien inmueble o bien mueble, pero el legislador olvido que
también puede transferir o vender los derechos.
COSA
Los bienes estan

Cualquier cosa dentro de la
cosa
Dentro de los
bienes estan los
derechos
En esta norma no habla de los derechos como más adelante. Art. 1866 del C.C.” Pueden
venderse todas las cosas corporales e incorporales cuya enajenación no este prohibida por
la venta”. De esta definición aparecen los elementos esenciales, como es la cosa y el precio
y las partes del contrato comprador y vendedor.
COSA
Debe de ser permitido

Es un bien o derecho, Debe de existir o Debe ser dterminado o
por la ley que no vaya
cororal o incorporar esperarse que exista determinable
en contra de:
. Orden publico
. Moral
. Costumbre
10.2. Precio: El precio implica algo proporcional a la cosa, es decir; si vendo algo
completo, el precio debe ser equivalente.
¿Qué es equivalente? Son las clases de precio que hay, quienes son los contratantes y tipo
de clase de compraventa, esto es para definir qué clase de precios se va aplicar.
ES DECIR………………………………………
 C y C= Una cosa es que el comprador y el vendedor, sean 2 personas naturales.
Consumidor vs consumidor. Depende la clase de compraventa, son personas
naturales, por lo tanto, será una compraventa civil, son Negocios Civiles, está
regulado en el C.C.
 B y B= Cuando son dos comerciantes el precio es diferente, son negocios
mercantiles, si es entre comerciantes será mercantil, está regulado el Código de
comercio.
 CI y CI= Otra cosa es que sea comerciante internacional, una compraventa
internacional. Será normas diferentes, son negocios internacionales, convención
acogida por la ley 59/99.
 B y C= Otra cosa es entre el comerciante vs una persona consumidora o persona
particular son negocios comerciales vs comprador, está regulado en Código Civil,
Código de Comercio y el Estatuto.
10.3. CARACTERÍSTICAS DEL PRECIO.
CARACTERISTICA
DEL PRECIO
Determinado o
Real Razonable
determinable
10.3.1. Que sea real: Es que no sea sobre vicio ni ficticio, es decir que no lo estemos
ocultando porque lo sabemos o que lo queremos desconocer o propósito.
10.3.2. Determinado o determinable: Se debe decir cuál es el precio, sino se dice debe dar
la fórmula para que se pueda determinar.
10.3.3. Que sea razonable: una cosa es el precio en los negocios civiles
 Negocio civil
 Precio en los negocios mercantiles
 Precios en los negocios internacionales
 Precios entre negocio o comercio vs comprador
10.3.4. Una cosa es que el precio sea justo y otra es que sea razonable.
10.3.4.1. Precio justo: Es el que da el comercio, es el que enmarca en la oferta y la
demanda.
10.3.4.2. Precio razonable: Es el que yo creo poner por deterioro del bien, de acuerdo al
derecho de comercio. Se fija precio en materia civil, negocio civil.
10.4. TIPOS DE PRECIO
TIPOS DE
PRECIO
Civil Mercantil Internacional Comercial
10.4.1. Precio en materia civil: es un negocio civil, y en civil en el caso de razonabilidad,

el precio cuando es determinado o difícil de determinar o cuando hay duda, si es
real es precio razonable, es el que se establece el día que se genera el negocio
jurídico, se da dependiendo el lugar donde se esté celebrando el precio justo.
10.4.2. Precio en materia mercantil: En materia mercantil fija el precio una parte o sino
genera la nulidad del contrato, puede ser en el momento en que se celebre el
negocio jurídico o en el momento en que se realice la entrega de lo que se está
vendiendo. Es precio razonable.
10.4.3. Materia negocio internacionales: Se pacta entre comerciantes, se escoge cual
aplicar.
10.4.4. Materia comercial: En el derecho mercantil las partes fijan un precio de manera
unilateral, lo fija las partes o un tercero, es decir; un Juez o un perito etc.
10.5. INCAPACIDADES ESPECIALES PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA.
 Nulidad por parentesco entre padres e hijos art. 1852 C.C.
 Administradores públicos
 Alcaldes
 Gobernadores
 Contralor
 Gerente de una empresa
 Empleados públicos
 Alcalde
 Gobernador
 Contralor
 Gerente de una empresa
 Fiscal
 Juez
 Magistrado
 Los menores de 14 años o los que vivan bajo la protección de los papas
no podrán celebrar contratos
Vendedor: Puede ser o no el dueño de la casa, persona natural o jurídica
Comprador: Persona natural o jurídica, que tenga capacidad art. 1851
10.6. Clase virtual

Como se habló del precio y las características del precio y sabemos que el precio es justo,
real, eso implica que sea igualitario y que se genere el equilibrio económico en el contrato.
Cambiando de tema, el legislador previo que en algunas oportunidades las persona se
aproveche de otra, cobrando más o cobrando menos, cobrando menos por la necesidad de
una situación o por la inexperiencia en los negocios según lo explica sentencias de la Corte,
pues esto sucede cuando las personas tienen una urgencia.
Ejemplo; “Cuando alguno de la familia tiene una enfermedad terminal y deciden hacer un tratamiento y lo único que
tienen es un activo, es decir, un inmueble, y los familiares deciden ponerlo en venta, pues como generalmente no se puede
vender al precio comercial tan rápido, lo que hacen es ponerlo en oferta, es decir reduciendo el precio, para poderlo
vender en el menor tiempo posible”, en estos casos se podría generar un equilibrio económico que la
misma parte vendedora quiso hacerlo. Me explico.
Ejemplo; “Diego tiene una enfermedad terminal, Diego debe hacerse un tratamiento en Estados Unidos, costándole
cien millones de pesos, Diego tiene un inmueble que está valorado comercialmente en doscientos veinte millones de
pesos, para poderlo vender y sacar la plata rápido, Diego pone en oferta el inmueble por el valor de ochenta millones, el
que le de ese dinero hace la venta, Diego hace la venta voluntariamente. Pero hay que tener en cuenta, que el precio está
por debajo de lo que realmente cuesta el bien inmueble, Diego lo hizo en razón a una necesidad” . Al hacer esa
oferta aparece mucha gente con la intensión de comprar el bien.
Pero resulta que el legislador previendo lo anterior dijo “ ojo tenga cuidado usted comprador y
usted vendedor, porque el justo precio es la medida en que debe realizarse el pacto del contrato,
las partes pueden negociar por debajo o por encima de ese valor, pero les puso un tope y un límite,
les dijo ojo porque puede romper, cuando las ventas se hagan por debajo del 50% o cuando se
haga el doble del valor real”, es decir puede existir la figura de la lesión enorme o puede
configurarse cuando por ejemplo; “el precio real de un bien inmueble es de 100 millones y el vendedor lo
vende por menos del 50% del valor real, es decir lo vende por el 49.999 millones, en este momento está por debajo y se
genera una rescisión, contrario si el inmueble vale 100 millones y la venta se hace en exceso por 201 millones de pesos,
se supera el doble del valor comercial se estaría rompiendo ese equilibrio económico del contrato y daría lugar a la
rescisión o lesión enorme”.
Si el valor del inmueble, es de 100 millones comercialmente, justo y real, es el que enmarca
en el comercio en general, se puede bajar hasta 50 millones o puedo venderlo en 200
millones y no hay problema, pero ojo cuando se supera estos topes efectivamente se ha
generado la figura de la lesión enorme, se habla de una figura porque es simplemente un
hecho que genera unos efectos jurídicos establecidos por el legislador, por lo tanto se debe
entender y saber que la lesión enorme se convierte en una nulidad relativa del contrato, es
decir; ¿el contrato nace bien? o ¿el contrato nace con vicios?, la respuesta es, si estamos
hablando de nulidad relativa efectivamente nace con vicios, se debe solicitar que se declare
la lesión enorme y la consecuencia seria la recisión del contrato, es decir no se puede alegar
un incumplimiento contractual, sino la nulidad relativa del contrato.
¿Lesión enorme es diferente a la rescisión o es lo mismo?, No, es diferente es una figura

jurídica, es el nombre que se le da al hecho jurídico de que se rompa el equilibrio del
contrato, es decir no se debe decir “usted me robo, me tumbo, etc.” En tema jurídico se debe
decir lesión enorme, en el entendido que se lesiona el patrimonio donde se ve detrimento
patrimonial y un reciproco aumento patrimonial no justificado y no legal.
Pero la rescisión del contrato es la consecuencia y el medio por el cual se va a accionar, es
decir la pretensión de la demanda es; “Que se declare la nulidad relativa del contrato es decir
la rescisión del contrato” para iniciar el proceso tiene un tiempo de 4 años cuando se trata de
lesión enorme.
10.7. CARACTERISTICAS DE LA ACCION RESCISORIA
CARACTERISTICAS
La lesion enorme es
La lesion enorme es
Es una accion una accion y un
un vicio de
personal derecho de orden
consentimiento
publico
10.7.1. Es una acción personal: Nos referimos a la acción personal y no real

entendiéndolo desde los artículos 655 y 656 del Código Civil, entendiendo que la
acción es característica personal, se entiende que la puede iniciar es el afectado, en
contrato de compraventa, pues solo a él, le incumbe. Ejemplo; “Si Carlos es el
comprador y se sintió lesionado o se da todo para configurar la lesión enorme, pues es Carlos quien
debe iniciar la demanda, ahora como Carlos es el único que puede demandar y es un derecho
personal, pues es susceptible de heredar o ceder ese derecho” . (mirar en obligaciones como
se trasmite los derechos y obligaciones) es decir, si fallece una persona y está
dentro del término de la prescripción, (este término se cuenta desde el momento en
que se celebró el contrato y si es en bienes inmuebles, es desde el momento que se
generó la escritura pública, pero ojo no es desde el momento en que se registró) si
el heredero encontró que hay una lesión enorme, pues finalmente puede iniciar la
acción judicial, para obtener la nulidad relativa del contrato, eso a que es una acción
personal y los herederos son la prolongación de la persona que falleció en materia
de derecho (recordar las clase de bienes, modo= compraventa, titulo= escritura y
tradición = se da con el registro).
10.7.2. Es una acción y un derecho de orden público: El Código Civil, ha establecido que
no se puede decir que se renuncia al derecho de pedir la lesión enorme. Si en una
escritura pública, dice, “que renuncia mediante escritura pública a la acción de lesión
rescisoria por lesión enorme” es inexistente no causa efecto alguno según lo estipula
el Código Civil, pues es una norma de orden público y está prohibido por el
legislador pactar una cláusula de esas. Pero ojo en la sentencias y el Código, no se
puede renunciar, pero no lo puede renunciar la persona en el momento en que se
genere el contrato o la escritura, porque es en ese momento que en ultimas nace el
negocio jurídico, posteriormente lo que quiere decir que en la escritura que hacen de
manera principal con el contrato de compraventa si colocan que renuncia a la lesión
enorme, se entiende por no escrito, pero las partes en una escritura adicional en
mutuo acuerdo pueden mencionar el renuncio a la lesión enorme. “ la Corte dice que no
la puede renunciar en el momento del negocio, pero si lo puede hacer de forma posterior”.
10.7.3. Es un vicio de consentimiento: En la medida en que se generaría una nulidad
relativa y una lesión, sería un error y estaría enmarcada dentro del vicio de
consentimiento como un error. En el entendido que una persona quisiera pactar un
precio, pero incurriendo en el error porque pensaron que era el precio real, y en
realidad estaba por encima o por debajo del precio real. “Se considera la lesión
enorme como vicio de consentimiento al ser un error de hecho sobre el contrato”
 Primera Critica: Son muchos los doctrinantes que dicen que no hay error
de hecho, porque para que exista, las personas debieron confundirse y lo más
necesario es que la misma persona le ponga el precio o pueden llegar a un
acuerdo de voluntades por el precio, así la persona no sea experto en los
negocios, es más, el hecho que no sea experto en el negocio no tiene nada
que ver, es simplemente la voluntad, en un hecho jurídico que tiene
relevancia jurídica pero realmente no puede enmarcarse la lesión enorme
porque eso sea un error.
 Segunda Critica: No puede ser error de lesión enorme, porque las personas
no podían decir, “es que yo no sabía que existía la lesión enorme porque si lo supiera
no hubiera contratado así”, entonces se desvirtúa y los doctrinantes dicen
“recuerde que no es un error de hecho porque nadie puede alegar su propia negligencia en
defensa propia”
10.8. Por otro lado …………

“Carlos le vende a Diego un inmueble y lo vende por el doble del valor comercial entonces está incurriendo en una
lesión enorme, pero resulta que quien lo compro a los tres días de haber salido las escrituras debidamente registrada,
decide venderlo pero por un valor inferior al que lo había comprado o si lo compro en 210 y lo vende en 250 millones,
entonces aparecen otras ventas, tendría que demandar al primer y segundo comprado, ya que los dos se están
enriqueciendo, se solicita medidas cautelares y es la inscripción en procesos declarativos, se debe pagar póliza para la
inscripción”
Ojo, los contratos se celebran para cumplirlos y recuerden que las nulidades relativas se
pueden sanear, el legislador contemplo una forma de subsistir el contrato y además de
sanear las nulidades a pesar que se haya iniciado la demanda y se llama el derecho de
opción de pago, en la lesión enorme y consiste en que la persona demandada cuando cobro
más del valor permitido por la ley tiene la opción de realizar la devolución de lo que se
excedió, pero con un 10% adicional como sanción sobre el valor real del inmueble, tiene
como fin;
 De hacer subsistir el contrato

 Te extinguir la lesión enorme
 Resarcir el permiso
 Extinguir el proceso y evitar una condena mayor por daños y perjuicio mayor y que
le cobren en costas etc.
¿Cuándo puedo ejercer ese derecho?, La ley lo estableció que son aquellas obligaciones de
carácter nacional que aparecen en la misma esencia de los contratos y se puede ejercer en
cualquier momento. Artículo 1951 del Código Civil, lesión enorme en el artículo 1946 al
1954 Código Civil.
“Entre el Dr. y Edward, realizan celebraron un contrato de promesa y compraventa de un bien inmueble y resulta que el
precio real, justo que ponemos es de 100 millones de pesos y hacemos un contrato por los 100 millones, pero al memento
de irlo a elevar a la escritura pública los dos acordamos que hicimos el negocio en 30 millones y hacemos la escritura
por ese valor, Edward le vendió Dr. y al Dr. no le gusto algo paso, el predio realmente constaba 40 millones, si ya hay
una escritura por 30 y un valor por 100 millones, la persona puede pedir la lesión enorme o con que la puede pedir con
la escritura o con el contrato que existe paralelamente”.
No, recuerde que si usted tenía una promesa usted tenía que demandar la promesa, pero celebrado el
contrato ya no puede utilizar esa promesa sino como prueba de la existencia de un valor o de otras
obligaciones
“Un señor compro un predio por el valor de 600 millones e hizo un contrato porque era un terreno rural, era proindiviso
existía más personas dueñas de un % de las hectáreas, hicieron un contrato de compraventa por ese valor se fueron todos
juntos a la Notaria, (lo que hicieron fue un contrato de promesa), hacen la escritura por el valor de 300 millones,
cuando hicieron la doble calzada al señor solo le dieron 100 millones de pesos, el señor demanda y no demanda con la
escritura de 300 millones sino con el contrato de promesa de 600 millones.”
Se debe demandar con la escritura, y hay que tener en cuenta que cuando una persona va a
demandar la lesión enorme, solo se puede demandar la lesión enorme pero no al precio de hoy, yo
solo puedo decir que me robaron me embaucaron etc, pero era porque el precio al momento de
celebrarse el contrato era ese, era precio histórico, es el precio del momento cuando se celebró la
compraventa, la norma dice que debe ser claro y preciso en que si lo tumbaron fue al memento
histórico el valor comercial en el momento que usted celebro la compraventa, porque recuerden que
la economía sube y baja.
(Ahora la prueba reina para determinar si estoy o no dentro de la lesión enorme es

simplemente un dictamen pericial recuerde que no puedo decirle al juez me tumbaron me
robaron, la casa costaba 100 millones y solo me dieron 50 millones con solo eso no vale, no se
logra probar se debe contratar un perito avaluador que sea certificado como avaluador, es el
perito quien fijar el justo precio y es eso lo que se debe aportar al momento como prueba)
“Por ultimo hay que tener en cuenta que prescripción a los 4 años a partir del momento que se
celebra el negocio”
10.9. RETOMANDO LO DEL TALLER DE LAS ARRAS Y DE LA CLÁUSULA

PENAL.
Para que se pueda ejercer, el derecho de retracto, puede fijarse en el plazo, el legislador
dice que se nos olvidó el plazo, (recuerde las clases de obligaciones cuando se habló del
plazo y las clases de plazo, un plazo determinado, plazo no determinado pero
determinable, plazo convencional o acordado por las partes, plazo legal o plazo judicial,)
el legislador dijo que cuando no hay un plazo convencional se debe acudir al plazo legal es
decir, el legislador dice que cuando no hay un plazo convencional se debe acudir al plazo
supletorio de los 2 meses, cuando no se dijo nada para ejercer el derecho de retracto por una
de las partes o por las partes, entonces el legislador dice, usted se puede retractarse dentro
de 2 meses subsiguientes de haberse celebrado el contrato. Sino ha celebrado la
compraventa tenga en cuenta que tiene 2 meses, o si inicio la entrega de una forma como se
entregan las cosas o se entregan los inmuebles como ya se había dicho;
 Mostrando los inmuebles
 Dando la posesión.
 Entregando las llaves etc.
Hasta ese momento puede la persona ejercer el derecho de retracto es decir sea que;
 Suscribió escritura
 Celebre el contrato
 Hizo la entrega
desde ahí cuando no se coloca plazo no se puede pasar de los 2 meses.
10.9.1. Arras retractarías: Es cuando nos retractamos del negocio

10.9.2. Arras confirmatorias: Cuando el precio se abona como animo de quedar
convenido de efectivamente haber celebrado el contrato.
10.9.3. Dr. Liz: En una pregunta, decía; ¿qué pasa si se fija un plazo para las arras
retractatorias, pero nadie ejerció el derecho de retracto?, Lo primero es revisar la
norma, en ella dice tiene derecho a retractarse, pero ojo, lo que implica es que usted
dio ese dinero para arras retractatorias, usted nunca lo abono al precio, es decir que
si paso el tiempo o el plazo sin haber hecho o haber ejercido ese derecho de retracto
lo que supone el legislador es que si yo le doy 100 millones como arras
retractatorias, y ninguno ejerció el derecho de retracto pues usted tiene que
devolverme esos 100 millones que yo le entregue y eso no implica que el contrato
tenga que echarse para atrás, porque si se pactaron esas arras de esa forma como
retractatorias pues era para ejercer ese derecho, si no lo hice, usted tiene que
devolverme los 100 millones que yo le preste a menos que las partes acuerden en el
entendido de que si yo no ejerzo el derecho al retracto ese dinero se abona al precio,
o con ánimo de confirmar la compraventa.
10.9.4. Arras retractatorias, es un pacto accesorio valido de la compraventa, tiene unas

consecuencias jurídicas por el hecho de retractarse, pero aparece la cláusula penal,
en materia de la cláusula penal es una forma de pactar sus perjuicios, efectivamente
como no tienen la misma naturaleza, ¿cuánto se puede pactar la cláusula penal?,
¿Cuánto es lo máximo? Lo máximo es hasta el 100% del valor del negocio debe de
ser proporcional, fíjese como las partes pueden poner una clausula penal bien
onerosa, hasta por debajo del valor del negocio y es válido y eso hace que se pueda
ejecutar, frente a ese tema de la cláusula penal hay que entrar a varios detalles.
 Clausula penal tiene que ver que hay varias clases de clausula penal una de
ellas es;
 Clausula penal moratorio: Esta es que, si la otra parte se me retarda en el
pago, de una cuota usted va a pagar el doble de esa cuota.
 Clausula compensatoria: Por el incumplimiento de cualquier cláusula del
contrato yo voy a entender que usted tiene que pagarme los daños y
perjuicios.
Hay que ser muy preciso a la hora de redactar el contrato
10.10. REQUISITO DE LA CLÁUSULA PENAL PARA QUE LA PUEDA COBRAR

O SE HAGA EFECTIVA ES QUE
Tenga las obligaciones claras expresas y exigible, es para que la pueda comprar de manera
independiente
Recordar que la cláusula penal sin lugar alguna es obligación condicional está sujeta a una
condición es decir a un hecho futuro incierto, es decir está sujeto que, del incumplimiento o
el retardo de una obligación, ¿quién es el único que puede decir quien incumplió el
contrato?, lo puede decir un Juez, porque lo más seguro es que las partes van a decir que
uno si cumplió y el otro si o que no cumplí porque el otro no cumplió, ¿puede cobrar la
cláusula y las arras?, si porque son dos cosas jurídicamente diferente podría ser que el
hecho que se caduce una clausula penal onerosa y por el otro lado que tenga que devolver
las arras no hay una lesión al patrimonio ni un desequilibrio si la ley lo permite ahí se puede
hacer.
Articulo 1592 y siguientes del Código Civil, en este punto el legislador nos habla sobre que
es un pacto adicional, accesorio, (recordar cuando se habló de culpa, dolo y de
indemnización de daños y perjuicios, se habló que cuando se actúa con dolo y con culpa
grave se podía y se tenía la obligación de resarcir los daños y perjuicios que fueron
consagrados en el contrato, no fueron previstos) clausula penal son los perjuicios que se
prevén por las partes, es decir si usted incumple el contrato por el valor de 100 millones
usted me paga el 5% de esa manera le está diciendo tiene que pagarme en caso que me
incumpla y en caso de que actué con culpa levísima o leve, pero si usted me incumple el
contrato por que lo hace con culpa o con dolo grave además de pagar la cláusula tiene que
pagar por los demás clases de daños y perjuicios que se hayan causado.
TALLER COMPRAVENTA.
según lo visto en clase de respuesta a los siguiente:
1. Que acción debe tomar o puede iniciar el vendedor cuando en un

contrato de compraventa de bien inmueble él mismo advierte al
verificar que el valor por el cual vendió sobre pasa en 70% el valor
justo de ese inmueble.
Debe sanear la nulidad con la cual nació el contrato, y lo puede hacer con
el derecho de opción de pago; devolviendo el 70% que se pasó del valor
real del inmueble más una sanción del 10% adicional al valor real del
inmueble.
2. Porque se afirmó que una característica de la lesión enorme es que esta
es de orden público.
R/Se dice que la lesión enorme es de orden público ya que no se puede

decir que se renuncia al derecho de pedir esta acción, ni por escrito ni
verbal, o sea no se puede prescindir de ella; artículo 1950 del código civil:
Si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión
enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se expresare
la intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita.
3. Cuando se configura la lesión enorme para el comprador dentro de una

compraventa de bien inmueble.
R/Se configura lesión enorme para el comprador cuando el justo precio de

la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella
artículo 1947. Concepto de lesión enorme. El vendedor sufre lesión enorme
cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa
que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo
precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por
ella
4. Si Carlos compra Pedro un bien inmueble donde el justo precio es de
$100.000.000 la hectárea, pero a él le vendieron y pagó a Pedro una
finca de 17.399 hectáreas por el valor total de $851.996.399, existiría en
ese caso lesión enorme, en caso afirmativo quien la ha sufrido.
5. Cuál es el punto central, importante, esencial que se debe observar para

determinar si existe o no lesión enorme y cuál es la prueba idónea para
probarla dentro de una acción judicial.
El punto central es determinar el justo precio y la prueba es el dictamen

pericial (avaluó comercial)
6. ¿Cuándo se genera la lesión enorme se debe iniciar una acción
resolutoria de parte de la persona afectada? Justifique su respuesta.
No se debe iniciar una acción resolutoria por la persona afectada ya que

esta acción se usa es para cuando se genera un incumplimiento por una de
las partes, Se debe iniciar la acción rescisoria del contrato según el artículo
1946, ya el contrato nación viciado por tanto da lugar a una nulidad relativa.
7. Si en un contrato de compraventa de bien inmueble se configura lesión
enorme a favor de la parte vendedora, y en el contrato se pactaron
arras retractatorias y clausula penal, dentro de la demanda se podría
exigir como pretensión principal el pago del valor de la cláusula penal y
exigir el pago de las arras retractatorias. justifique su respuesta.
No se puede pedir como pretensión principal el pago del valor de la

cláusula penal ni exigir el pago de las arras retractatorias, ya que al
configurarse lesión enorme se busca es pedir la recisión del negocio o
nulidad del contrato por una nulidad relativa con la que nació el contrato y
esta sería la pretensión principal. Al contrario, sensu la cláusula penal es
justamente una penalidad por el incumplimiento o retardo de alguna
obligación y las arras retractatorias se pactan justamente para poder
desistir del contrato sin pleito alguno.
8. Carlos le vende a Pedro un inmueble urbano donde pactaron que el
valor de la compraventa sería de $390.000.000, en la escritura pública
queda claro que Pedro entrega la suma de $380.000.000 a título de arras
retractatorias, y una cláusula penal general indemnizatoria equivalente

al 90% del valor de las arras retractatorias, y con obligación de pagar el
saldo el día 03 de abril de 2020 a las 8:00 am a favor de Carlos en
Yopal; la escritura se firmó el día 02 de enero de 2020, y se registró
debidamente, quedando la anotación en el folio de matrícula
inmobiliaria el día 20 de enero de 2020. El inmueble se entregó a los 10
días siguientes de la firma de la escritura porque esa fue una obligación
que adquirió el vendedor en la escritura pública. Carlos llama a Pedro
el día 02 de abril y le dice que no puede salir a recibir el saldo del dinero
pues existen decretos presidenciales que lo obligan como a todo el
ciudadano colombiano a permanecer aislado en su residencia, que por
favor haga uso de las tecnologías y le gire la suma de dinero que le debe
a la cuenta del banco Davivienda de la cual es titular, o que se la pague
al día siguiente a que se levante la cuarentena, pero que le pague un
interés de del 1% mensual sobre la suma de dinero o de lo contrario el
ya no hace negocio, le dice, lo toma o lo deja, y por favor que le
devolviera la casa. Pedro en vista de la manifestación de Carlos guarda
silencio y cuelga el teléfono, y decide luego de consultar con su esposa no
realizar el pago para el día 03 de abril pactado, pero le envía una
comunicación por correo electrónico a Carlos diciéndole que él decide
retractarse pues encuentra la situación del aislamiento obligatorio como
una justa causa para no comparecer al pago pues no tenía pico y cedula
para poder salir a cumplir con la obligación, además que no se había
pactado el pago de intereses, y que el más bien entiende que es Pedro el
que está retractándose, razón por la cual le dice a Carlos que le enviará
el día 04 de abril con una empresa de mensajería las llaves del
inmueble, un poder firmado y autenticado autorizando a Carlos para
que él pueda realizar la escritura pertinente devolviéndole la propiedad,
pero que le devuelva las suma de dinero a título de arras dobladas y que
descuente el valor de los costos de escrituración e impuestos a que haya
lugar. Pedro de inmediato luego de sucedidos estos actos siendo las
7:00Pm le consulta virtualmente a usted como abogado y busca su
asesoría jurídica y su recomendación frente al tema concreto, y además
le indica que le diga cuál es el valor de la asesoría y de los honorarios si
se debe acudir a una acción judicial. De por favor la asesoría por escrito
a Pedro.
Pedro no puede hacer su derecho de retracto en el entendido que ya celebro una

compraventa y no se dijo el plazo para poder retractarse, por tanto se entiende que el plazo
otorgado para ello sería el plazo legal (2 meses), pero Pedro ya había hecho la entrega
material del inmueble, por tanto una vez Carlos recibe el inmueble, desaparece para Pedro
el derecho a poder retractarse, lo Único que puede hacer Pedro es cumplir si o si con el
contrato.
9. Carlos y pedro celebran una promesa de venta de bien inmueble por
valor de $90.000.00 y entrega a título de arras confirmatorias un
vehículo valuado en la suma de $25.000.000., pactan clausula penal

consistente en que la parte que incumpla deberá pagar a la parte
cumplida con una motocicleta último modelo de Kawasaki de la línea
z250r. ¿pueden pactarse en estas figuras jurídicas adicionales en
especie?
Tanto arras confirmatorias como clausula penal se pueden pactar en
especie ya que el legislador no estipulo que se debían pactar o pagar solo
en dinero, articulo 1592 “….se sujeta a una pena que consiste en dar o
hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.”
Articulo 1859 CC: “si se vende con arras, esto es, dando una cosa en
prenda de la celebración…”
10. ¿Pueden pactarse en un contrato de copara venta más de una cláusula
penal, por ejemplo, una por si se llega a retardar en la entrega del
inmueble y otra por valor diferente si no comparece a la firma de la
escritura?
Rta: si, la cláusula penal pecuniaria es una indemnización por el
cumplimiento de una de las obligaciones, es decir que se puede pactar una
clausula penal para cada obligación.
ARTICULO 1592. <DEFINICION DE CLÁUSULA PENAL>. La cláusula
penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento DE
UNA OBLIGACIÓN, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo
en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.
Además que la cláusula penal es accesoria al contrato principal, y la ley no
limita el número de cláusulas penal que se deben pactar, pero deben ir
relacionadas con el contrato u obligación personal.
R/ Si, puede pactarse más de una clausula, es válido.
Tercera clase virtual 17 de abril de 2020

1. VENTA POR CABIDA YLINDEROS ART. 1887 C.C. S.S.
1.1. ¿Qué es una cabida?

la venta por cabida se presenta cuando el comprador entiende que comprar por X o Y
cantidad de unidades superficiarias debe de ser completa. “Es decir cuando me dicen le vendo 10
metros cuadrados o 2 hectáreas o 5 fanegadas, la cabida hace referencia a esa unidad superficiaria de
medida sin importar nada más, es solo la medida, eso es lo que comprende el comprador y además de eso
por su parte se compromete el vendedor de garantizar la entregar de lo acordado, es decir si a una persona
le ofrecen 12 hectáreas, se le debe garantizar al comprador la entrega de las 12 hectáreas completas”.
Téngase en cuenta que un predio, se presume vendido por cabida cuando en la escritura de
venta se menciona su cabida, el precio se ajusta teniendo en cuenta la cabida, es decir,
cuando se determine el precio del predio, ejemplo “son 12 hectáreas y cada hectárea cuesta 10
millones, si se está vendiendo la hectárea a 10 millones y en la escritura no dice nada más, entonces se
entiende que están vendiendo por cabida, pero no implica que se debe admitir los linderos, ya que se
entiende que los linderos son los únicos que se puede determinar o singularizar el objeto del contrato de
compraventa” (Recordar en obligaciones que el artículo 1518 del código civil, habla como requisito del objeto; que
debe de existir o esperarse que exista, cebe de ser determinado o determinable).
Es decir, cuando se vende por cabida y linderos, si se dice que “son 12 hectáreas, no significa
que diga12 hectáreas y no diga cuales son los linderos” , porque si no se determina los linderos
podría ser que carezca de uno de los requisitos del objeto y podría afectarse por inexistencia
o por invalidez dependiendo del negocio jurídico.
Tengamos en cuenta que, para evitar confusiones, la palabra cabida debe de constatar en el
documento o en la escritura pública, ya que se puede presentar interpretaciones laxas en el
contrato, generando conflictos, si solo vendieron cabidas puede haber una falta de
determinación del objeto o si se vendió como cuerpo cierto se recomienda; que la palabra
cabida es mejor que coste en el documento para evitar interpretaciones oscuras dentro de la
compraventa.
 En las ventas por cabida se debe estipular la unidad superficiaria que sirve como
medida en la cabida total, se debe aclarar en el documento de compraventa o
inclusive en el de promesa de compraventa.
 Si se vende por cabida debe determinarse la unidad superficiaria la unidad de
medida del área que se está vendiendo que se está utilizando, es decir se debe
aclarar si vende por metros cuadrados, por fanegadas, por hectáreas o cualquier otra
clase de medida que haya para el terreno,
 Otro requisito, para que haya venta por cabida debe determinarse Claramente, por
ejemplo; sucede en algunas ventas, donde debe determinarse si se vende por cabida,
cuando una parte del terreno tiene un valor diferente a la otra parte, debe
determinarse las cabidas y los metros de cada uno.
“Es decir; Pedro se compra una finca de 10 hectáreas, a orillas de la marginal de la selva o la gafilla, la
finca que queda a la orilla de la marginal de la selva se nota que tiene una parte plana y una parte
montañosa, lo lógico es que la parte plana es la que le sirve para ganadería, la parte montañosa no se puede
tocar, ni porque sea maderable por restricción para la tala de árboles o por normas ambientales, esa parte
del predio podría ser de menor valor, Pedro y Diego pactan que la parte plana son 6 hectáreas con un valor
de 10 millones y las 4 hectáreas montañosas a 5 millones por hectárea” cuando se venda de esa forma
y además por cabida, pero se entiende que es un solo predio, pero se determina en dos clase
de terreno a diferente precio, se puede determinar de igual forma la cabida total y además la
cabida de cada una de ella con referencia al precio que se haya pactado, es un requisito
cuando se vende por cabida.
Cuando se vende por cabida y linderos es obligación del vendedor garantizar la cantidad de
cabida, se debe entender que el vendedor cumple con la obligación de entregar, cuando
materialmente hace la entrega al comprador de la totalidad de la cabida estipulada a la que
se pactó, pero puede ocurrir que la cabida del predio entregado resulte mayor o menor a la
pactada en el contrato de compraventa, el legislador previo una situación, el único que
puede resultar afectado el patrimonio, es el comprador y el vendedor, sin embargo el
legislador deja en cabeza del comprador la posibilidad de ejercer algunas acciones en virtud
del artículo 1848 del C.C.
1.2. ¿Qué pasa si me falta 2 o me sobran 3 hectáreas?

Puede haber un desequilibrio económico, el legislador lo fijo económicamente, debe ser
una décima parte del terreno arriba o abajo del valor de la compraventa por la totalidad de
la cabida que dijo que se vendía.
1.3. ¿Qué pasa cuando la cabida resulta menor a la que se vendió?
Si no supera la décima parte, la obligación del vendedor es completar con terreno lo que le
hizo falta al predio que vendió, pero si es mayor de la décima parte, el comprador tiene la
posibilidad o la opción de pedir la resolución del contrato, es decir; desistir del contrato o
persistir en el mismo, pero disminuyéndole al precio pactado, de acuerdo a lo que hiciera
falta, es decir.
1.4. ¿Qué pasa si no supera la décima parte del precio faltante?
 La opción del vendedor, es ir a entregar
 Pedir la resolución del contrato
 Insistir en la misma celebración del contrato, pero con disminución en el precio, si
ya le pago tiene que devolverle el dinero
1.5. ¿Qué es la décima parte?

“A Paola le venden 10 hectáreas, por el valor de 100 millones de pesos, el legislador dice; si le falta una
parte superior a la décima parte calculada del precio entonces usted puede pedir como comprador, la
resolución del contrato o desistir de la entrega, de lo que hizo falta, es decir; se debe calcular la décima
parte del total pactado, de 100 millones de peso la décima parte es 10 millones, si llega a ser 10 millones lo
que hizo falta, entonces Paola, puede ejercer como compradora la acción, si vale 10 millones o menos de 10
millones lo que le hace falta no puede ejercer ese derecho como compradora, de pedir la resolución del
contrato “es decir debe convertir lo que me hace falta en terreno en precio y cuando calculo el precio, si lo
que hace falta supera la décima parte, aplica lo que se dijo“
El tema es que se restablezca el equilibrio en el contrato, como hablamos de una resolución

del contrato en virtud de lo que se entiende por desistimiento el legislador señala que como
es una resolución tiene derecho a la indemnización de daños y perjuicios. Se puede analizar
que podría ser una situación de condición resolutiva, al igual como sucede con el pacto
comisorio y con la condición resolutoria tacita del que trata el artículo 1540 del C.C.
1.6. ¿El que entrega menos no supera la décima parte?

en este evento el vendedor debe completar el terreno que hace falta, pero si no tiene de
donde completar, lo lógico es que tenga que hacer la devolución de la parte que en exceso
se pagó, calculando sobre la cabida.
1.7. ¿Qué pasa si la cabida resulta mayor?

si el exceso es superior a una décima parte, el comprador tiene derecho a rechazar el
contrato a desistir o aceptarlo, en este caso para evitar un enriquecimiento injusto, pues
debe aumentar proporcionalmente el precio, es decir; el vendedor y el comprador no puede
enriquecerse, se debe buscar el equilibrio económico, lo justo es que el comprador realice el
reajuste del precio pagando el valor que tenga que pagar o que resulte calcular.
1.8. Superior la cabida a la declarada en una décima parte o menos de esa décima
parte
El comprador está obligado a aceptar el contrato, en un aumento proporcional del precio, es

decir; si no supera la décima parte, no puede ejercer el derecho de resolver el contrato, si no
que está “obligado” a exceder el aumento proporcional al precio, es decir; “ si eran 10
hectáreas y resulta que no alcanzo a superar las 10 hectáreas y además el valor no superó a 1 millón, el
comprador está obligado a realizar el pago de esos 800, 900 mil pesos o bueno lo que no haya excedido la
décima parte lo que resulte el cálculo de lo que resulto”.
“si no lo acepta se generaría un incumplimiento por parte del comprador y tendría el

vendedor en sus manos la posibilidad de pedir la resolución del contrato; en el entendido de
que el comprador se negó a recibir y además a pagar el precio correspondiente”
“es una ficción jurídica en el entendió que si era una hectárea y resulto 800 mas no es que
estuvo de buenas lo que pasa es que tiene que pagar esos 800 metros de más, el legislador
dice; tiene que pagarlos, no se puede enriquecer, si la hectárea era 10 mil y resultaron 800
mil pues páguelo, está obligado, pero ojo sino realiza el pago de los 800 el comprador
estaría incumpliendo el contrato, porque no estaría cumpliendo con sus obligaciones de
recibir el contrato y no estaría cumpliendo con la obligación del precio, porque se entiende
que el justo precio y el precio pactado y acordado no era el valor de la hectárea por los diez
millones sino por los 10.800, es decir; sería una excepción a la fijación del precio que debió
hacerse en común acuerdo, el legislador lo que hizo fue obligar a las partes a que acepten el
precio del cálculo de lo que resulto en exceso.
1.9. Prescripción
Art 1890 C.C. la acción prescribe al cabo de un año contado desde la entrega, acciones
resolutorias para el comprador solo se puede dar dentro del año, en caso del vendedor no
aplica a un año a favor de él, termino general de resolución del contrato o ejecución del
contrato de ser el caso es de 4 a 10 años la resolución del contrato
(recordar la clase de bienes, que era el modo, título, la tradición y la forma de entregar la cosa )
Recordar que para la entrega de los bienes inmuebles se realiza con la tradición, ¿cómo se
verifica en la tradición?, con el registro de la escritura pública, adicional de la entrega
material de la cosa no sucede como en la promesa de compraventa u otras clases, se verifica
la tradición de la entrega solo mostrando la cosa, entregando las llaves etc….
1.10. Venta de predios como cuerpo cierto artículo 1888 del C.C.
Se fija directamente el precio puntal o que se deduzca de la cabida o número de medida que
se expresa en el precio de cada medida. Es diferente que se exprese una cabida total o las
cabidas porciones de diferentes y las cabidas y precios que contengan el predio con tal que
de estos datos resulte el precio total y la cabida total esto frente a la cabida.
1.11. Cuando se vende como cuerpo cierto articulo 1887 C.C.

“A Alejandra le venden no por unidad métrica, ni por hectárea, ni por fanegada, le venden lo que ella vio. Es
decir, le vendieron un predio que tiene 4 hectáreas y tales linderos y como cuerpo cierto, cuando se le pone
la palabra cuerpo cierto, implica que no interesa si hubo una parte mayor o si hubo una menor parte, lo que
le entregaron en venta, o si hubo una menor parte, si resulta que es mayor o menor de lo que le entregaron,
Alejandra no puede pedir la entrega de lo que le hizo falta o pedir la devolución del excedente. No me puede
exigir un mayor valor ni un menor valor, pero si dicen que los linderos son tales deben de entregar lo que
aparece en los linderos, independiente si es más o menos terreno del que le vendieron”
1.11.1. Hago una salvedad para no equivocarlos

Eso sin perjuicio de lo que puede suceder cuando se configura la lesión enorme es decir no
por el hecho que pacte como cuerpo cierto o como cabida de linderos no es que no se puede
ejercer la acción rescisoria por lesión enorme si se configura acudimos a ella para
ejercitarla dentro del término que ha establecido la ley.
DIFERENCIA
CUERPO CIERTO CABIDA LINDEROS
ME VENDEN LO
ME VENDEN LO QUE VI
PACTADO HECTAREAS,
COMO ESTE EN LAS
FANEGADAS O
ESCRITURAS
METROS CUADRADOS
2. Modalidad de contrato de compraventa en la venta a prueba articulo 1879 C.C.
Estas compraventas se hacen sobre cosas, no consumibles, “ ya que no se puede vender la prueba
de una botella de vino, pues no van a decir; no me gusta porque ya se la han tomado toda, perdiendo el
valor”, en la venta a prueba, se celebra el contrato de compraventa, el negocio existe cuando
la persona una vez pruebe o acepte o manifieste que si le gusta o que si realiza o que quedo
satisfecho con la prueba de la cosa que se le vendió, siendo así se entiende que se va hacer
efectiva las obligaciones del contrato, pero la persona que diga que no le agrada la cosa
porque tiene un defecto o por cualquier otra situación va a entender que no hubo contrato.
En el contrato debe de ir especificada venta a prueba.
2.1. ¿La captación que está conforme con la cosa se debe de hacer verbal o por
escrito?
Si se trata de cosas muebles no necesita que este por escrito, ya que todo es probatorio, pero
si las partes colocaron que debe hacerse por escrito vía correo electrónico a los 5 días
hábiles siguientes de haber recibido la cosa, pues debe cumplirse la obligación tal y como
se pactó.
La norma dice que si se trata de la pérdida o deterioro o si se da una mejora, le corresponde

al vendedor, “pero no es que se perdió y el otro no tiene nada que devolver, tiene que revisar si la otra
persona actuó con el cuidado que debía actuar es decir; si se perdió por que se deje afuera de la casa, no es
que el vendedor tenga que asumir la pérdida, lo que tiene es una situación como si él lo tuviera no por
negligencia del comprador que lo único que lo exime de responsabilidad en condiciones normales haciendo
cuenta que el vendedor no lo presto si no que todavía está en sus manos y eso implica que el comprador
actué con la total diligencia como si fuera el dueño, es decir tiene que cuidarlo no puede ser descuidado, si
es juicioso con el cuido y si se pierde pues él no tendría que resarcir los perjuicios si no lo hace el
comprador porque se vendió a título de prueba pero la interpretación de la norma es que como la presto
debe ser el comprador el que actúa como si fuera el propietario del bien, debe cuidarlo dentro de lo normal
como si fuera el propietario pero siendo el comprador debe ser con mayor diligencia”.
2.2. ¿Cuánto tiempo hay para devolver la cosa?

Recordar que debe ser determinado o determinable si fue un plazo determinable pero
indeterminado, o se acude a un Juez para que termine el tiempo o las partes lo pactan en
mutuo acuerdo para devolver la cosa.
3. Modalidad de contrato de compraventa el pacto de retroventa articulo 1934 C.C.
1547,1548, 1941, 1942 y 1943, C.C., Se debe entender que se pueden dar dos ventas en
virtud de una principal y una asesoría (recordando obligaciones se podría decir que el pacto de
retroventa está sometida a una condición y se presenta resolutiva para el comprador y potestativa
para el vendedor), ejemplo “Pepito necesita dinero en efectivo pero no quiere hipotecar el bien, lo que
quiero es buscar liquidez, entonces le dice a Diana, le vendo mi casa en 200 millones, pero en efectivos, pero
vamos a pactar que si le devuelvo esos 200 millones antes de 2 años usted está obligada a realiza la venta de
ese bien que le vendí en principio” la causa de la retroventa es porque necesita la liquidez, pero
podría ser que pacte ese valor de 200 millones la primera venta.
Se puede pactar lo siguiente.

 Se puede realizar la venta por los mismos 200 millones de pesos.
 Se puede vender en 200 millones, pero en dos años me la vende al precio que este
en el mercado y se asume las pérdidas o las ganancias de esa nueva retroventa
 Se puede fijar el precio de la retroventa, es decir se la vendo en 200 y al cabo de
dos años realiza la venta, pero por 220 millones.
Para tener en cuenta

 Se tiene que hacer con escritura pública o si no sería una promesa
 La retroventa es un impedimento para vender dentro de los dos años
 Es un impedimento contractual pero no es oponible a terceros es una cláusula del
contrato
 Puede poner en la escritura publica prohibido la hipoteca, solo se puede pactar por
4 años.
 Cuando un tercero compra de buena fe no se puede echar para atrás esas ventas a
menos que se trate de bienes inmueble o bienes sujetos a registro y se haya colocado
las limitaciones de no vender no hipotecar no enajenar.
 No se puede ceder tengo que esperar que me hagan la retroventa por escritura
 Aplica la lesión enorme, se demanda hasta cuando haya hecho la venta y registrado
la escritura
3.1. ¿Cuáles son las posibles limitaciones que aparezca en registro?
 No a la limitación de la propiedad
 Imposibilidad a la enajenación se entiende que hay varias situaciones
- Arrendar
- Constituir anticresis
- Comprar
- Vender
Cuarta clase virtual 17 de abril de 2020

4. Otra modalidad de la compraventa pactos accesorios de la compraventa articulo
1944 C.C.
En este punto se va hablar sobre el pacto de la retroventa o la modalidad del pacto menor
comprador o pacto de preferencia o bajo la modalidad de esa compraventa articulo 1944
C.C.
4.1. De donde nace el origen del contrato de pacto de preferencia

En la doctrina se conoce, que es un pacto adicional a la compraventa, la doctrina ha
aclarado que lo que se trata es una modalidad de la compraventa es decir una forma de
contratar la compraventa, esta modalidad se debe entender desde el punto de vista de las
condiciones, el hecho que se pueda pactar como una condición resolutoria, como lo puede
pactar el artículo 1944, pero que se pueda pactar como una condición suspensiva en otro
contrato, diferente al de compraventa como es el contrato de promesa de venta.
4.2. ¿Porque es un pacto accesorio o es un pacto de compraventa?
Es una modalidad de compraventa, se debe entender que esta modalidad está sujeta a una
condición, se puede fijar como doble condición en dos clases de contrato.
 En el de contrato de promesa pactándose como una condición suspensiva
y
 Pactándose como una condición resolutoria que sería dentro del contrato
de compraventa
Este artículo se ve desde dos puntos de vistas y vamos a recordarlas desde las obligaciones,
puede existir una obligación como condición suspensiva y una obligación como condición
resolutoria, debe tenerse en cuenta que este pacto de reserva de domino puede pactarse
como;
 Condición suspensiva cuando estamos hablando de una promesa de compraventa y
 Hablamos de una condición resolutoria cuando se trata de un contrato de
compraventa realizado y que consiste en el hecho de que el vendedor vende
Entendiendo que esta modalidad de compraventa consiste en “que tengo un apartamento en
Yopal lo tengo avaluado en 120 millones porque tengo alguna fuga económica o porque necesito el efectivo,
en vista de eso lo pongo en venta y viene un comprador y me dice que me dar 110 millones en efectivo,
acepto porque no tengo otra alternativa, pero en el contrato hacemos una cláusula bajo una condición
resolutoria, y es que dentro del año siguiente o antes del, año si me aparece un mejor comprador la venta
que hicimos se resuelve, usted me devuelve el apartamento y yo se lo entrego al nuevo comprador” es decir
que puede existir una condición resolutoria dentro del contrato de compraventa que
efectivamente ya se celebro.
4.3. ¿Porque se utiliza la resolución del contrato?
Porque se resuelve el contrato, es decir todo vuelve a su estado precontractual, como el

contrato nace bien entonces lo que sucede es que se resuelve el contrato para que todo
vuelva a su estado precontractual pero porque la compraventa estaba sujeta a esa condición
a un hecho futuro incierto fijado sobre un plazo legal que no puede superar a 1 año, lo que
pasa es que no estamos hablando de la condición resolutoria tacita ni la condición
resolutoria expresa si no de otra clase de condición resolutoria la cual no podría estar sujeta
aunque hubiera un incumplimiento si no simplemente a la ocurrencia de un hecho futuro
incierto para que todo volviera a su estado precontractual y para que se invalidara o tuviera
ineficacia para el negocio jurídico.
4.4. ¿Ninguno de los dos puede pedir una indemnización?
si se genera un incumplimiento del pacto, generándose un daño si hay lugar a una
indemnización. el contrato se resuelve siempre y cuando aparece una mejor oferta. No
puede pasar de un año para la mejor oferta.
Puede ser una condición suspensiva y esa solo opera en el contrato de compraventa es decir
que se pacte bajo la condición que, durante el tiempo de 1 año, se llegara aparecer un mejor
comprador la promesa se resuelve y la compraventa que se había prometido no tendría
ningún efecto queda suspendido el contrato.
5. Modalidad de compraventa con reserva de dominio
Consiste en el hecho que el vendedor, vende la cosa, entrega el uso y el goce, pero no el
disfrute de la cosa, porque se lo reserva para él.
5.1. ¿Cuándo se entregan los derechos que tenía el vendedor al comprador?
Cuando este verifique el pago total del precio, puede suceder que a mitad del camino se
dejó quedar con las cuotas lo que implica que se da la resolución del contrato y tendrá que
devolver el bien y devolver las cuotas que se han pagado sin perjuicios de daños y no se
puedan realizar las compensaciones debidas por las cuotas que se han pagado, consiste el
hecho que el vendedor se queda con el dominio.
Para tener en cuenta

 No se debe confundir con otras clases de contrato como si fuera un arrendamiento,
no hay arrendamiento ni se lo prestaron, aquí hay una compraventa.
 la acción judicial que puede iniciar el vendedor frente al comprador si esta
persona no le devuelve el bien además de la acción resolutoria podría ser la acción
de dominio, la acción reivindicatoria de dominio,
 Como se trata de bienes muebles debe de tenerse en cuenta que quien realiza la
venta tiene obligación natural y es garantizar que lo que vende sirve para lo que
naturalmente fue creado es decir “si Iván botero vende una nevera a crédito se supone que
la vende bien para lo que se sirve y con la garantía y debe tener un lugar de resercion de esa
nevera o bienes inmuebles para realizar el cambio o servicio técnico y en la misma ciudad donde
se vende”.
 Solo es para los contratos de compraventa se encuentra en la ley 45 /1930 articulo
1 y 2 materia civil, materia mercantil 952 del código del comercio.
 Garantías en estas modalidades se exige “una mayor diligencia de parte del vendedor de
no solo garantizar que la cosa sirva si no que se exige que allá una ganaría y no una simple
garantía si no otra forma de garantía”
Consultar
El estatuto del consumidor 1480/2011 en un mapa conceptual, derechos y opciones que
tiene el consumidor, obligaciones del vendedor y clase de garantía que debe dar el
vendedor a su comprador.

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GARCIA RIVEROS DUDLEY ASTRID

UNIVERSIDAD AUTONOMA DE BUCARAMANGA

1. TEORIA GENERAL DEL NEGOCIO JURIDICO

Hecho juridico Acto juridico Negocio juridico Contratos Precontratos

1.4.1.1. Objeto: Debe ser posible y determinado

1.4.1.3. Voluntad: Debe haber voluntad de parte

1.4.2.1. Objeto licito: Que este permitido por la ley

1.4.3.1. Inexistencia: Cuando el negocio no tiene objeto, causa voluntad ni

1.4.4. DIFERENCIA: Hay una diferencia entre Resiliacion, Rescisión y

Resiliación Rescisión Resolución

1.4.4.3. Resolución: Todo vuelve a su estado precontractual. Parte que el

1.5. Precontratos: Son negocios jurídicos, pero no alcanzan a ser contratos, es

Esencia Naturales Accidentales

 Esencia: Es la cosa y el precio, si no está estipulado ninguno

 Accidentales: Todo lo que las partes quieran ponerle.

En los contratos unilateral y bilateral, no se ven las partes si no las obligaciones, en un

 Que se libre mandamiento de pago, ordenando que la persona incumplida cumpla, si

4.CLASIFICACIÓN UNILATERAL: Es importante entre el contrato unilateral y

Contrato gratuito y Contrato conmutativo

1.1. Contrato unilateral y bilateral: Es unilateral cuando una de las partes se

 Análisis: Como se perfecciona

 Real: tradición de la cosa

5.1. Contrato típico y atípico:

6. CONTRATO DE PROMESA ART. 1611 C.C.

NULIDAD ABSOLUTA OFICIOSA

FALSA INTERPRETACIÓN DE LA LEY

VIOLACION DIRECTA DE LA NORMA SUSTANCIAL

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

VENTA DE COSA AJENA

NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO

VIOLACIÓN INDIRECTA DE LA NORMA SUSTANCIAL

9. SEGÚN EL DR. LIZ, LAS SENTENCIAS ANTERIORES- ART 611 C.C.

9.1. Solemnidad necesaria para la existencia.

 Condición de hecho futuro incierto

10. CONTRATO DE COMPRAVENTA ART. 1849 C.C.

Los bienes estan

Debe de ser permitido

10.3. CARACTERÍSTICAS DEL PRECIO.

Civil Mercantil Internacional Comercial

10.4.1. Precio en materia civil: es un negocio civil, y en civil en el caso de razonabilidad,

10.6. Clase virtual

¿Lesión enorme es diferente a la rescisión o es lo mismo?, No, es diferente es una figura

10.7. CARACTERISTICAS DE LA ACCION RESCISORIA

10.7.1. Es una acción personal: Nos referimos a la acción personal y no real

10.8. Por otro lado …………

 De hacer subsistir el contrato

(Ahora la prueba reina para determinar si estoy o no dentro de la lesión enorme es

10.9. RETOMANDO LO DEL TALLER DE LAS ARRAS Y DE LA CLÁUSULA

10.9.1. Arras retractarías: Es cuando nos retractamos del negocio

10.9.4. Arras retractatorias, es un pacto accesorio valido de la compraventa, tiene unas

10.10. REQUISITO DE LA CLÁUSULA PENAL PARA QUE LA PUEDA COBRAR

1. Que acción debe tomar o puede iniciar el vendedor cuando en un

R/Se dice que la lesión enorme es de orden público ya que no se puede

3. Cuando se configura la lesión enorme para el comprador dentro de una

R/Se configura lesión enorme para el comprador cuando el justo precio de

5. Cuál es el punto central, importante, esencial que se debe observar para

El punto central es determinar el justo precio y la prueba es el dictamen

No se debe iniciar una acción resolutoria por la persona afectada ya que

No se puede pedir como pretensión principal el pago del valor de la

retractatorias, y una cláusula penal general indemnizatoria equivalente

Pedro no puede hacer su derecho de retracto en el entendido que ya celebro una

vehículo valuado en la suma de $25.000.000., pactan clausula penal