DERECHOS REALES

Regula las relaciones entre las personas y entre las personas con las cosas. EJ: dueño de un inmueble.
El derecho real es un poder jurídico, ya que es la esencia de este tipo de derechos el poder que tiene
su titular sobre el objeto para desplegar sus facultades. El poder jurídico es un derecho subjetivo
cuya esencia consiste en la autonomía de la voluntad sobre los objetos. El contenido de los derechos
reales está plasmado, esencialmente en la ley. Impera el orden público, aunque el código reserve
cierto margen para la autonomía de la voluntad. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una
parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o parte indivisa.

El patrimonio es la prenda común de los acreedores.

ARTICULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre
los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece el Código.

Los bienes materiales se llaman cosas. Los derechos pueden recaer sobre bienes suceptibles de valor
económico.

ARTICULO 17.- Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes
no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y sólo
pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno de esos valores y según lo
dispongan las leyes especiales.

No es una cosa y está alejado de toda idea de valor económico, por lo que no puede ser objeto de un
derecho real. De manera voluntaria, siempre que el acto no sea ilícito, puedo disponer del cuerpo
como deseo.

INMUEBLES

ARTICULO 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas
incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del
hombre.

ARTICULO 226.- Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se
encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los
muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la
voluntad del propietario (por voluntad del propietario se suma al inmueble)

No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la
actividad del propietario.

MUEBLES: Cosas que puedan desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa.

CLASES DE COSAS MUEBLES

 Cosas muebles registrables: Requieren de su inscripción en registros especiales para que

exista un derecho real sobre ellas (automotores de carrera). El registro de muebles hace a la
publicidad, que es conocido como la registración. La registración implica nacimiento,
transmisión o muerte del derecho real (el derecho real se vuelve constituido).
El efecto del registro del inmueble es declarativo (no nace ni se transmite ni muere ningún
derecho)
 Cosas divisibles: Las que pueden ser divididas en posiciones reales sin ser destruidas, cada
una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la
cosa misma. Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte
antieconómico su uso y aprovechamiento.
 Consumibles: El primer uso hace que la cosa deje de existir.
  No consumibles: Las que no dejan de existir en el primer uso, aunque sean suceptibles de
consumirse o deteriorarse.
 Fungibles: Puede cambiar a lo largo del tiempo. EJ: PLATA

ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES

 COSAS: Objetos materiales susceptibles de apreciación económica. Cuando la ley lo permite,

también puede ser un bien.
 POSESION: Relación de poder con una cosa, como si fuera el dueño. Es un hecho con una
protección jurídica. Demuestro a los demás que soy dueño con HECHOS exteriores (sirve
como prueba además del pago regular de servicios e impuestos). En las cosas muebles el ser
dueño de la cosa SE PRESUME.
POSESIÓN + COSA + DUEÑO (animo donimus)
 TRADICIÓN: Es la entrega de la cosa.

Las cosas deben ser:

 Objetos materiales
 Estar en el comercio
 Particulares (vs universalidad): Deben ser individualizados, es decir, una especialización. Esta
especialidad tiene 2 aspectos, una en cuanto al CREDITO y otra en cuanto al OBJETO.
 Integra: Debe afectar íntegramente a la cosa no solo a una cosa.
 Determinada y anual (vs incierta y futura): La cosa no puede no existir al momento que se
crea ese derecho, debe estar.

DIFERENCIAS DERECHOS REALES / PERSONALES

DERECHO REAL CARACTERISTICA DERECHO PERSONAL

Potestad sobre la cosa ESENCIA Facultad/relación jurídica –
ABSOLUTA (indisponible por RELATIVO.
las partes. OPONIBLE A
TODOS)
Cosa OBJETO Conducta
Inmediata (no hay condición) RELACIÓN SUJETO COSA Mediata
Orden público RÉGIMEN Autonomía de la voluntad
Cerrado (son creados por ley) NÚMERO Abierto
Legal CREACIÓN Voluntad de las partes
Absoluta (erga omnes) OPONIBILIDAD Relativa (entre partes)
Obligatoria (registración – PUBLICIDAD No obligatoria, salvo casos
tradición) especiales (prehorizontalidad)
Adquisitiva (modo de derecho PRESCRIPCIÓN (perdida de la Liberatoria (perdida del
de adquirir un derecho real acción) derecho sobre una cosa por
sobre la cosa, el DOMINIO) abandono)
Derecho de percusión (el INHERENCIA Exigibilidad entre partes
titular del derecho real tiene la (relativo)
facultad de perseguir a la cosa
esté con quien esté). Los
titulares de derechos reales
son privilegiados.
Posesión RELACIÓN COSA Tenencia
1° tiempo, mejor derecho (EL PREFERENCIA Igualdad de acreedores, salvo
PRIMERO QUE INSCRIBE ES EL privilegios
 PRIMERO QUE COBRA)
Lugar de radicación de la cosa COMPETENCIA Cumplimiento obligacional

CONCLUSIONES

 Los derechos reales integran el patrimonio de una persona

 Se manifiestan en una relación directa del titular de la cosa
 Solo pueden ser creados por ley (orden público)
 Se ejercen (la mayoría) por la posesión
 Pueden ser sobre cosa propia o cosa ajena.

EL PATRIMONIO
Es un conjunto de bienes, derechos y obligaciones con los que una persona, un grupo de personas o
una empresa cuenta para lograr sus objetivos.

Incluyen

• Frutos: Objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya su
sustancia. Los frutos pueden ser:
1. Frutos naturales: producciones espontáneas de la naturaleza.
2. Frutos industriales: se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra.
3. Frutos civiles: rentas que la cosa produce (se asimilan a las remuneraciones)

• Productos: Son NO renovable y cuando se separa de la cosa la altera o la disminuye de tal

manera que cambió la sustancia del producto).

BIENES FUERA DEL COMERCIO

Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está expresamente prohibida:

• Por la ley
• Por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones.

BIENES DE DOMINIO PUBLICO DEL ESTADO

• Las personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.

• La Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan el

carácter nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235
y 236

CARACTERISTÍCAS

• Inembargable
• Inenajenables
• Imprescriptibles: No se pueden adquirir por prescripción adquisitiva

BIENES DE DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO

Bienes adquiridos por el estado nacional a titulo privado: EJ: sillas, computadoras, autos, matafuegos,
etc. Pueden ser:

• Los inmuebles que carecen de dueño;

• las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés
similar, según lo normado por Cód.de Minería;
• los lagos no navegables que carecen de dueño;
• las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
• los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.

BIENES DE PARTICULARES

Los bienes que no son del Estado nacional, provincial, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o
municipal, son bienes de los particulares sin distinción de las personas que tengan derecho sobre
ellos, salvo aquellas establecidas por leyes especiales.

BIENES CON RELACIÓN A LOS DERECHOS DE INCIDENCIA COLECTIVA

El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes debe ser compatible con los derechos de
incidencia colectiva. Debe conformarse al Derecho administrativo nacional y local en el interés
público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la
fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, etc. Cualquiera sea la jurisdicción en
que se ejerzan los derechos, debe respetarse la normativa sobre presupuestos mínimos que resulte
aplicable.

FUNCIÓN DE GARANTIA

• Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y
constituyen la garantía común de sus acreedores, con excepción de aquellos que son
inembargables o inejecutables. Los patrimonios especiales autorizados por la ley sólo tienen
por garantía los bienes que los integran (ej.: fideicomiso).

LAS RELACIONES DE PODER DEL SUJETO CON UNA COSA

Pueden ser a través de:

 Posesión: Cuando una persona por sí o por otra ejerce un poder de hecho sobre una cosa
comportándose como titular del derecho real (sea o no). Tiene una relación inmediata con la
cosa. Actúa como dueño. Es un hecho que se manifiesta por hecho posesorios (animus
domini). La posesión se configura por la concurrencia de 2 elementos: el corpus (disponer
físicamente de la cosa) y el animus domini (comportarse como titular del derecho real). Si
falta el animus y solo hay corpus, hay tenencia. El objeto de la posesión es la cosa.
 Tenencia: Cuando una persona por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre
una cosa y se comporta como representante del poseedor. Ej.: inquilino, comodatario. La
tenencia requiere de la configuración del corpus (posibilidad o contacto físico de una cosa),
pero falta en el otro elemento de la posesión: el animus domini. La posesión se ejerce en
nombre de otra persona, que se reconoce en otro derecho superior.

OBJETO:
El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada y cierta (bienes materiales). Se
ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa. Por excepción, los
bienes pueden ser objetos de derechos reales, por lo que no puede descartarse posesión o tenencia
sobre un derecho.

CARACTERES:

o Exclusividad: No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la

misma especie que se excluyan entre sí. Es decir, en otras palabras no puede haber
dos derechos reales sobre una cosa.
o Cuando hay título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del
título y tiene la extensión que en él se indica (relacionar con presunción legitimidad –
art. 1916)
o Presunción de legitimidad: Las relaciones de poder se presumen legitimas, salvo
prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho
real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
o Imputabilidad de la relación de poder (Nadie puede cambiar la especie de su relación
de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo)
o Intervesión del título: Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del
poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto. Comienza comportándose
como tenedor (a través de un contrato) y pretende convertirse en poseedor. Es decir
quiere CAMBIAR el dueño.
o Innecesaridad del título: El sujeto de la relación de poder no tiene obligación de
producir su título a la posesión o a la tenencia, salvo que deba exhibirlo como
obligación inherente a su relación de poder. Es decir, la relación de poder existe con
o sin título (salvo que se quiera transmitir la titularidad con todos los elementos)
o Buena fe (Cuando el sujeto de la relación de poder no conoce, ni puede conocer que
carece de derecho). Los contratos y los derechos en general, deben ejecutarse de
buena fe.
Error de hecho: esencial y excusable (está convencido de su legitimidad), no debe
provenir de una negligencia culpable.
NO se EXCUSA ERROR DE DERECHO
LA BUENA FE del poseedor se presume salvo prueba en contrario.

PRESUNCIÓN DE MALA FE

• a) el título es de nulidad manifiesta. Ej: donación de una persona incapaz a un

representante.

• b) Se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y

carece de medios para adquirirlas; EJ: compras de un reloj de oro a un vecino

• c) recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona

La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, permanece invariable

mientras no se produce una nueva adquisición, no siendo posible determinar el tiempo en que
comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al juicio. (hay DUDA)

VICIOS DE LA POSESIÓN
La posesión de mala fe es viciosa cuando:

• Cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza.

• inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad (oculto o a las espaldas del poseedor), o
abuso de confianza.

Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen

• En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el
poseedor o sus representantes (No se aplican contra terceros).

MODOS DE ADQUISICIÓN

• Tradición: Es cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la
realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder
de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera
declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla. Es necesario
que se realicen actos materiales para considerar hecha la tradición.
PRINCIPIO TRADITIO BREVI MANU: No es necesaria la tradición cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, cuando el que
la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere
desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor.
Cumple, a su vez, el papel de publicidad de los derechos reales en materia de cosas muebles
NO registrables.
• Otras formas de tradición: cosas muebles, entrega de conocimientos, cartas de porte,
facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición alguna,
si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe
transportarlas, si el adquirente aprueba el envío.
• Constituto posesorio: Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro,
reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. (primero
soy dueño, después tenedor y termino representando al nuevo dueño)
• Apoderamiento: La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
• Universalidad del hecho: La relación de poder sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos
distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre (rebaño) abarca sólo las partes
individuales que comprende la cosa.

ACTOS POSESORIOS

Son la prueba de la posesión, se pueden hacer en:

• Su cultura
• Percepción de frutos
• Impresión de signos materiales o amojonamiento
• Mejoras
• Exclusión de terceros
• En general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

CONVERSIÓN

• La relación de poder se conserva hasta su extinción aunque su ejercicio esté impedido por
alguna causa transitoria.

En cuanto a la presunción de continuidad se presume, salvo prueba en contrario, que el sujeto actual
de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el
tiempo intermedio.
EXTINCIÓN DE LA RELACIÓN DE PODER

• Cuando la cosa deja de existir

• Otro priva al sujeto de la cosa
• El sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la
tenencia;
• Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida
• El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

PROPIEDAD Y DOMINIO
Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes; y que la ley puede subordinar tal uso y goce
al interés social.

La propiedad es el género + amplio (el dominio es la especie). El dominio es una especie de

propiedad. Es un derecho real sobre cosa propia. Tiene mayor facultad que otros derechos. ES EL
MAYOR SOMETIMIENTO DE QUE PUEDE SER OBJETO UNA COSA A UNA PERSONA Y
CORRELATIVAMENTE, EL MAYOR MAS EXTENSO Y MAS COMPLETO PODER QUE SU TITULAR PUEDE
TENER SOBRE LA MISMA COSA.

Dominio se presume PERFECTO hasta que se demuestre lo contrario.

ART 1941: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio
se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

CARACTERES

 Absoluto: Se puede usar, gozar y disposición material y jurídicamente. Es el derecho real que
confiere a su titular la mayor cantidad posible de facultades sobre una cosa. Comprende las
mayores facultades que son:
o Ius utendi: Derecho de uso sobre la cosa
o Ius fruendi: Derecho de goce sobre la cosa: El dueño aprovecha y dispone de los
frutos y productos. La potestad de obtener provecho de la cosa.
o Ius abutendi: Poder fáctico (derecho de disposición sobre la cosa): El propietario
cuenta con su poder fáctico y jurídico sobre la cosa, puede incluso destruirla.

 Exclusivo: ART 1943. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien
adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que
falta al título. Si tiene más de un titular es CONDOMINIO. Tiene la facultad de excluir a
terceros del uso y goce o disposición de la cosa. Puede tomar las medidas que crea
convenientes de encerrar, de prohibir que se introduzcan cosas ajenas en su inmueble y de
removerlas sin previo aviso si lo hicieron si su consentimiento. TIENE LA EXCLUSIVIDAD DEL
DERECHO SOBRE LA COSA. IUS ABUTENDI en su máxima expresión, derecho de disponer de
cosa propia, en versión material (no jurídica)

 Perpetuo: No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se

extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva. El carácter perpetuo si puede faltar porque
no es inherente a la esencia sino solo a la naturaleza del derecho real del dominio. NO se
extingue porque su dueño no lo use (excepto usucapión). Hay derechos que si se extinguen
por el no uso que son:
 o Superficie
o Usufructo
o Uso y habitación
o Servidumbres.

Va a ser dominio IMPERFECTO si no tiene alguno de los 2 primeros caracteres.

FACULTAD EXCLUSIVA

El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia
autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos,
sujetándose a las normas locales

EXTENSIÓN DEL DOMINIO

El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El
dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.

Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño

excepto lo dispuesto respecto de PH y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o
plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.

DOMINIO IMPERFECTO

Está sometido a condición o plazo resolutorios o la cosa está gravada con cargas reales

Hay 3 tipos de dominios imperfectos:

• DOMINIO REVOCABLE: Sujeto a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño

debe restituir la cosa a quien se la transmitió. La condición o el plazo deben ser impuestos
por disposición voluntaria expresa o por la ley. Las condiciones resolutorias están limitadas
diez años, y si no se produjo la resolución, el dominio queda consolidado. El plazo se
computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto. El titular del dominio
revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto pero los actos jurídicos que
realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho. La revocación del
dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, salvo disposición en contrario del título
de adquisición o la ley. En las cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de
3° salvo mala fe (obligación restituir la cosa). Al cumplirse el plazo o condición, el dueño
revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del
dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción
constitutiva, se requiere inscribir la readquisición. Si la inscripción no es constitutiva, la
reinscripción es necesaria para su oponibilidad. EFECTO DE LA RETROACTIVIDAD: Si la
revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos
jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto. Si no es retroactiva los actos son
oponibles frente a los dueños.

• DOMINIO FIDUCIARIO: Se adquiere en razón de un fideicomiso (contrato o testamento).

Dura hasta la extinción de este, para entregar la cosa a quien corresponda (art. 1701 CCyCN)

FIDEICOMISO: El fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes

al fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se
designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de plazo o condición al
fideicomisario.
 • Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario,
del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario. Los bienes fideicomitidos quedan
exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco pueden
agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo las
acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los acreedores del beneficiario y del
fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su deudor.

EFECTO FUNDAMENTAL: Excepción al principio de unidad de patrimonio. Los bienes del

fideicomiso constituyen un patrimonio separado de los del fiduciante y del fiduciario. De
esta manera, se encuentran exentos de la acción singular / colectiva de los acreedores de
estos sujetos.

MODOS DE ADQUISICIÓN DE DOMINIO

Son hechos y actos (humanos y jurídicos), previstos por la ley, para adjudicar en propiedad una cosa
determinada a una persona, que así incorpora ese derecho real a su patrimonio.

CLASES DE ADQUISICÓN DE DOMINIO

 Derivados
o Título y modo: A través de escritura pública y tradición.
o Cosas muebles
o Inmuebles.
 Legales: Cosas muebles
 Originarios:
 Mobiliarios: Apropiación, Especificación, Migración de animales, Adjunción, Mezcla,
Confusión, Percepción de frutos.
 Inmobiliarios: Aluvión, Avulsión, Edificación, Siembra, Plantación

TITULO Y MODO

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y
modo suficientes. El título suficiente es un acto jurídico revestido en formas establecidas por ley
(escritura pública). Su finalidad es transmitir o constituir el derecho real. El modo suficiente es la
tradición posesoria (derechos reales que se ejercen por la posesión) Excepciones: traditio brevi manu
y constituto posesorio (1923). Para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y
estar legitimados al efecto.
En cuanto al modo suficiente la inscripción registral se hace en cosas registrables en los casos
legalmente previstos (automotores), y en cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo
requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

El título y modo se distinguen en la tradición. En los otros casos, el modo se confunde con el título.

Se adquieren por mero efecto de la ley:

 Condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de

varios inmuebles.
 Condominios de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina
en la accesión de cosas muebles inseparables
 Habitación del cónyuge y del conviviente supérstite
 Derechos adquirentes y subadquirente de buena fe.

Poseedor de la buena fe

La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas, es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.

Cosas muebles registrales

No existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco, aunque haya inscripción, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y
éstos no son coincidentes (autos)

MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO

 Apropiación (1947/1950)
 Adquisición de tesoro (1951/1954)
 Cosas perdidas (régimen especial)1955/1956
 Transformación y accesión (1957/1963)
 Usucapión (1896/1907)

APROPIACIÓN
Se puede apropiar:

 Cosas muebles no registrables sin dueño

 Cosas abandonadas
 Animales de objeto de caza y pesca
 Agua pluvial en lugares públicos o que corra por ellos.

NO se puede apropiar:

 Cosas perdidas: Cosa de algún valor, se presume perdida, excepto prueba en contrario.
 Animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno.
 Animales domesticados: Mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se
habitúan al vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para
atraerlos.
 Se encuentran:
o La caza: El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no
desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la
tome o caiga en su trampa. Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él
sin su autorización expresa o tácita.
o La pesca: Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en
otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su
medio natural.
o Enjambres: El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos,
pero deben indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el
enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del
dueño de éste.
 Tesoros: Es toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de
restos humanos mientras subsiste esa afectación. Es descubridor del tesoro el primero que lo
hace visible, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen
derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por
la posesión, con excepción de la prenda.
DERECHOS DEL DESCUBRIDOR DEL TESORO: Tesoro descubierto en cosa propia pertenece al
dueño en su totalidad; si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor,
y sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa. Si es desubierto
casualmente en cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa
donde se halló. Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el
dueño de la cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su
autorización.
DUEÑO TESORO EN PREDIO AJENO: Quien pretende tener un tesoro que dice haber
guardado en predio ajeno, y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño
del predio. Debe designar el lugar que encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño
al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece
íntegramente al dueño del inmueble.

RESTITUCIÓN DE COSAS PERDIDAS

La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y
de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida, o reclamar su
fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro
reclamo del hallador transmitiéndole su dominio. Transcurridos 6 meses sin que se presente quien
tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en SUBASTA PUBLICA. Puede anticiparse si la cosa
es perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el
remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló.

LIMITES AL DERECHO
El dominio es relativo, debido a que tiene una norma que limita el ejercicio. El dominio se ejerce
conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, y debe tratarse de un ejercicio regular (no
antifuncional ni abusiva)

LIMITES A LA LIBRE DISPOSICIÓN JURÍDICA

 Cláusula de inenajenabilidad
  Derecho administrativo
 Número clausus
 Camino de sirga

CLAUSULAS DE INAJENABILIDAD

Están prohibidas para actos a título oneroso (excepto fideicomiso). Son permitidas para actos a título
gratuito.

ARTICULO 1972.-Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no

transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros
derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.

En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo
no excede de diez años.

Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años
contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria

ACTOS A TÍTULO ONEROSO

 Si se vende un inmueble con la clausula de prohibición de venta ulterior a persona

determinada, esa clausula es valida y si está incluida en el titulo ella integra el dominio.
 Si es condición resolutoria: El anterior propietario puede pedir la nulidad del acto y
reivindicar la cosa.
 Si solo se estipula multa: Solo eso puede perseguir el anterior propietario.
 Silencio en el contrato: Puede devolver la cosa, dado que está inscripto en el registro y el
adquirente no puede alegar su buena fe, si no estuviese registrada surge también del estudio
de títulos.

ART 1972: Prohibe la clausula de enajenar a persona alguna en actos a título oneroso, bajo pena de
nulidad de la clausula. También aplica a la prohibición de constituir derechos reales: EJ: hipoteca,
igual la clausula será nula.

Interviene el orden público que establece que tal prohibición, se basa en garantizar la plena
disponibilidad del dominio e impedir una vinculación disfrazada de los bienes, favoreciendo la
circulación de la riqueza.

EXCEPCIÓN: FIDEICOMISO (debido a que una persona manejando bienes que son de patrimonio
fiduciario, entonces, en ese caso puedo poner en el contrato de fideicomiso una prohibición de
vender los bienes).

ARTICULO 1688.-Actos de disposición y gravámenes. El fiduciario puede disponer o gravar los bienes
fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento
del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario.

El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las
que, en su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas
limitaciones no son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos
respecto del fiduciario.
Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en función de lo previsto en el artículo
1674, los actos de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en
contrario, y ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso.

Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en
esta norma.

ACTOS A TÍTULOS GRATUITOS

Art 2330: Donaciones, testamentos. Admiten la prohibición de enajenar pero en un plazo no mayor a
10 años. Si la cosa se enajena, el acto será nulo. El plazo máximo NO es renovable.

DERECHO ADMINISTRATIVO

ARTICULO 1970.-Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés

público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre
inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción.

Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en
subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Están fundadas en el interés público, en el elemento social. Como urbanismo, edificación,

ordenanzas municipales que por ej: imponen otras limitaciones al derecho de propiedad privada:
Inmisiones materiales e inmateriales de distintos establecimientos industriales y comerciales
(frigoríficos, hilanderías, casa de comidas, etc.).

NUMERO CLAUSUS

Referida a la falta de libertad del titular dominial para modificar, por sí o por acuerdo de partes, la
regulación de sus derechos y obligaciones al uso y goce o a la imposibilidad de crear por contrato
otros derechos reales o desmembrar su dominio con otros derechos reales no reconocidos por el
código.

CAMINO DE SIRGA

Franja de terreno que el dueño debe dejar libre cuando su inmueble limite con un cauce de agua. EJ:
15 metros, se cuentan desde la ribera en los ríos y en los canales, desde la línea exterior de las obras
de mampostería.

LIMITES POR RAZONES DE VECINDAD

1. Inmisiones inmateriales
2. Obstáculo al curso de aguas
3. Recibir aguas, arenas y piedras
4. Obras, trabajos e instalaciones
5. Luces y vistas
6. Plantación de árboles y arbustos, ramas y raíces.

INMISIONES INMATERIALES

Molestias, soportables: Razonables (art 1973. NO taxativo)

ARTICULO 1973.-Inmisiones. “Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no
deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie
autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o
su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe
ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el
interés general y las exigencias de la producción.”

Las inmisiones son propagaciones de factores que perturban, causados por la obra del hombre. Toda
injerencia, invasión o interferencia en la esfera jurídica ajena, por medio de realización de actividades
molestas, insalubres y nocivas o a través de la propagación de actos perturbadores de cualquier
género, que repercuten negativamente en el conjunto de derechos particulares afectados por estos
actos o actividades, con una cierta reiteración por encima del nivel de tolerancia generalmente
aceptado por una relación normal de vecindad. El art NO incluye las originadas por causas naturales.

El código regula las provenientes de un inmueble vecino que deben ser:

 Reiterada, al menos más de una vez. No necesariamente perpetua, pero si repetida.

 No se exige una frecuencia determinada, ni período de duración.
 No se requiere la regularidad de su producción, si su reiteración.
 No dirige su actividad sobre el fundo vecino, pero si lo afecta.
 Se excluyen inmisiones materiales o ideales (de mal gusto)
 Se trata de inmisiones indirectas y mediatas: El que las causa, no dirige esa actividad
directamente sobre el fondo vecino pero sin duda, lo afecta.
 No solo se trata de que provoque daños a las personas o cosas, sino también los daños al
media ambiente.

NORMAL TOLERANCIA

Es una formula abstracta, es el juez quien lo determina en cada caso concreto (los peritajes técnicos,
serán determinantes. EJ. Ruidos molestos, medición de decibles permitida). Tiene algunas pautas
judiciales que son:

A. Condiciones del lugar: Considerar particularmente la ubicación de los inmuebles

involucrados, tipos de zona (urbana, rural, etc) conforme el código de planeamiento o
edificación.
B. Respeto al uso regular de la propiedad.
C. La prioridad en el uso: Primero en el tiempo primero en el derecho (es decir, tiene mejor
derecho). ES EL MAS CUESTIONADO POR LA DOCTRINA.
D. El interés general (bien público o bien social)
E. Las exigencias de producción: Factores de producción. EJ: Una fabrica cuya permanencia
implica razones económicas y de necesidad social (dar trabajo) imponen preservar intereses
de la industria.

En todos los casos debe existir prudencia a la valoración de estas pautas.

LA CORTE SUPREMA decidió que: ninguno puede tener un derecho adquirido de comprometer la
salud pública y esparcir en la vecindad, la muerte con el uso que haga de su propiedad. La
autorización para el funcionamiento de un establecimiento industrial está siempre fundada en la
presunción de su inocuidad.

FACULTADES DEL JUEZ

 1. Remoción de la causa
2. Cesación (o su disminución al límite que considere tolerable)
3. Indemnización por daños (disminución del valor. EJ: si por el olor no puedo alquilar mi
propiedad).

Puede reconocerse daño moral si se obligó a un vecino a soportar durante un largo tiempo
molestias intolerables. Puede disponer ambas.

Pueden demandar y ser demandados los poseedores como los tenedores.

LUCES Y VISTAS

Luces: Ventanas o aberturas que dejan pasar claridad o aire pero sin que se pueda ver el fundo
vecino a través de ellas.

 En el muro lindero la altura no debe ser menor de 1.80cm desde la superficie mas elevada
del suelo frente a la abertura (antes 3 mts)

Vistas: Ventanas o aberturas que si permiten ver el fundo vecino.

 De frente al fundo vecino deben haber 3 metros mínimo.

 De costado, hay que girar la cabeza para ver al vecino: 60 cm.

NO se aplican las distancias mínimas si:

 La visión está impedida por elementos fijos de material no transparente. EJ: vidrio
esmerilado.
 Una ley local dispone otras dimensiones.

Privación de luces o vistas: Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede
impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de
luz o vista.

ARBOLES Y ARBUSTOS

ART 1982. Obstan la normal tolerancia cuando provocan falta de luz, humedad, si sus raíces rompen
paredes o las inclinan, etc. El vecino afectado puede: hacer retirar el árbol o arbusto, sin demostrar el
perjuicio ya que SE PRESUME. Salvo que, con solo cortar las ramas sea suficiente para evitar las
molestias.

RAICES Y RAMAS

El vecino afectado puede pedir al dueño que corte las ramas. Las raíces, las puede cortar él mismo,
porque puede producirse un daño mayor si no lo hace, sino que tampoco tenga que verse a simple
vista.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
La prescripción en general

ART 3907: Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción. La
prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse en una obligación por el transcurso
del tiempo.
ART 1897: La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

La prescripción NO es un derecho, sino un modo de adquisición de derechos.

ART 3909: La prescripción liberatoria es una excepción para repeler una acción por el solo hecho de
que el que la entabla ha dejado durante un lapso de tiempo de intentarla, o de ejercer el derecho al
cual ella se refiere.

Parece que prescripción liberatoria y adquisitiva son dos institutos distintos, ya que la prescripción
adquisitiva o usucapión juega en materia de derechos reales y NO opera en derechos personales y es
un modo de adquirirlos, mientras que la liberatoria opera en el campo de los derechos personales.

La prescripción adquisitiva provoca el nacimiento de un derecho por el transcurso del tiempo,

mientras que la liberatoria causa la extinción, si no es un derecho, por lo menos de la acción que lo
defiende.

La prescripción liberatoria se funda en la inacción del titular, en cambio la adquisitva supone la

actividad de aquel a cuyo favor se cumple.

Sin embargo, se trata de UNA MISMA INSITUCION CON APLICACIONES DIFERENTES.

CCCN: Legisla conjuntamente ambos tipos de prescripciones, estableciendo principios comunes

aplicables a las dos y causales de interrupción y suspensión. Regula la prescripción adquisitva entre
los modos de adquirir el dominio y la liberatoria, al referirse a la extinción de las obligaciones.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. USUCAPIÓN. FUNDAMENTOS.

 Presunción de abandono de la cosa por parte de su propietario, frente a su no explotación y

omisión de actuar ante la posesión ejercida por un tercero, y simultáneamente, el favor a
quien la posee y le da un aprovechamiento económico. Hay interés de la ley en que la cosa
sea aprovechada económicamente.
 Contenido social: Frente al NO uso de las cosas por parte del propietario, se le hace perder el
derecho, confiriéndoselo al que realmente las hace producir.
 Fundamento de la prescripción tanto adquisitva como liberatoria, es consolidar situaciones
fácticas, como medio de favorecer la seguridad jurídica, liquidando situaciones inestables,
dando certeza a los derechos y poniendo en claro la composición del patrimonio, con lo cual
se propende a la paz y el orden social.

SE AFIRMA QUE LA PRESCRIPCIÓN ES UNA INSTITUCIÓN DE ORDEN PÚBLICO QUE BRINDA

“FIRME APOYO A LA SOCIEDAD”

Como el derecho real de dominio reviste el carácter de perpetuidad, su titular conserva su

propiedad aunque no realice sobre la cosa actividad alguna (ART 1942). Pero, si otra perona
posee esa media cosa durante el tiempo requerido para adquirirla por prescripción, aunque el
titular no estuviera en conocimiento de aquella posesión, la ley considera su inacción como
abandono de la cosa, y, en consecuencia, permite que se la adjudique al poseedor. La ley
considera, en esta situación, que fue el poseedor quien realmente ejerció el derecho sobre ella.
Por el contrario, aún cuando la cosa permanezca abandonada durante largo tiempo, si nadie
realiza obre ellos actos posesorios. El propietario y sus herederos conservarán la titular del
dominio sobre ella.

La ley decide hacerle perder el derecho a quien abandonó la cosa durante el tiempo necesario para
que otro, poseyéndola, adquiera su derecho real sobre ella, recompensando a quien la aprovechó
económicamente.
PRESCRIPCION PARA ADQUIRIR (USUCAPION)

Es un modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesión durante el tiempo fijado por la ley (ART 1897)

 Prescripción larga: Tiempo de posesión se mantiene en veinte años.

 Prescripción adquisitiva breve: Cuando existe justo título y buena fe, que se produce sobre
inmuebles, por la posesión durante 10 años (subsana un defecto en el título)

Cosas muebles hurtadas o perdidas, en que el plazo es de 2 años (Art 1898 CCCYN). Antes, era de 3
año el tiempo para adquirir por prescripción las cosas muebles NO registrables.

 Prescripción adquisitiva larga (ART 1899): No existe justo título o buena fe. El plazo para
adquirir el derecho real, que se ejerza por la posesión, es de 20 años (Art 1899 CCCYN)
 LA posesión debe ser:
Ostensible y continua. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del
título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión. Esta norma reproduce lo que
decía el art 3974. Aunque sea de mala fe va a poder requerir de su propiedad.

NOVEDAD EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

Prescripción larga especial para las cosas muebles registrables

ART 1899 tercer párrafo: “TAMBIÉN ADQUIERE EL DERECHO REAL EL QUE POSEE DURANTE DIEZ
AÑOS UNA COSA MUEBLE REGISTRABLE, NO HURTADA NI PERDIDA, QUE NO INSCRIBE A SU
NOMBRE PERO LA RECIBE DEL TITULAR REGISTRAL O DE SU CESIONARIO SUCESIVO, SIEMPRE QUE
LOS ELEMENTOS IDENTIFICATORIOS QUE SE PREVÉN EN EL RESPECTIVO RÉGIMEN ESPECIAL SEAN
COINCIDENTES. COMO SE DIJO PREVIAMENTE, SERÁ ANALIZADA MÁS ADELANTE.”

Requisitos: Dos elementos esenciales de la prescripción adquisitiva:

 Posesión
 El tiempo fijado por la ley

NINGUNO DE LOS DOS ES SUFICIENTE SIN LA CONCURRENCIA DEL OTRO.

POSESIÓN

La relación con la cosa del sujeto que pretenda adquirir un derecho real por prescripción, debe ser
una posesión inequívoca, es decir que no admita ambigüedades sobre su carácter. No puede
considerarse poseedor quien no ha exteriorizado su vocación de propiedad sobre la cosa,
limitándose a permanecer en ella. El art 1900 CCCYN establece que la posesión debe ser ostensible y
continua. Esto equivale a que debe ser pública, continua e ininterrumpida.

JURISPRUDENCIA.

1. "DADO EL CARÁCTER EXCEPCIONAL QUE REVISTE LA ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, LA REALIZACIÓN DE LOS ACTOS (POSESORIOS) Y EL CONSTANTE
EJERCICIO DE ESA POSESIÓN DEBEN EFECTUARSE DE MANERA INSOSPECHABLE, CLARA Y
CONVINCENTE. QUIEN PRETENDA ADQUIRIR EL DOMINIO DE UN INMUEBLE POR USUCAPIÓN DEBE
DEMOSTRAR, ADEMÁS DE LA COMPROBACIÓN DE LOS EXTREMOS EXIGIDOS PARA TAL ADQUISICIÓN,
CUÁLES SON LOS ACTOS POSESORIOS REALIZADOS Y SI SE MANTUVO EN LA POSESIÓN EN FORMA
CONTINUA DURANTE VEINTE AÑOS. COMO LA POSESIÓN ES UN HECHO QUE ALEGA EL
PRESCRIBIENTE PARA FUNDAR SU DERECHO A LA PROPIEDAD DE LA COSA, DEBE PROBAR SU
EXISTENCIA DE MODO INDUBITABLE, CONFORME LA REGLA SEGÚN LA CUAL QUIEN AFIRMA LA
EXISTENCIA DE UNA RELACIÓN JURÍDICA DEBE APORTAR PRUEBA ACABADA DE LOS HECHOS QUE
NECESARIAMENTE DEBE CONCURRIR PARA SU NACIMIENTO” CNCiv., sala I, 11/8/1998, "Salas
Bernal, Roberto J. y otro c. Laino, Ángel C.", LA LEY del 22/3/1999, fallo 98.488; CSJN, 10/3/1975,
Fallos: 300:651; 308:1699; ED, 60, fallo 26.690. "Glastra SAC c. Estado Nacional", del 7/9/1993, en
ED, 26/9/1994, con nota de Alterini, Jorge H., "La usucapión y la divisibilidad de la posesión";
CNCiv., sala D, 4/5/1984, ED, 111-540; sala B, 14/06/1983, ED, 107-120.

Posesión inequívoca: Esta condición debe exteriorizarse ejerciendo actos idóneos. Lo que se exige al
poseedor no es tanto que tenga la convicción de ser el propietario, sino que actúe en relación con la
cosa como lo haría el dueño. LO QUE SE EXIGE AL POSEEDOR NO ES TANTO QUE TENGA LA
CONVICCIÓN DE SER EL PROPIETARIO, SINO QUE ACTÚE EN RELACIÓN CON LA COSA COMO LO
HARÍA EL DUEÑO.

- CNCiv., sala F, 23/9/2009, "Schliter, Ana c. Van Uden, María Dora s/prescripción adquisitiva",
elDial - AA59C2.

"...DESDE 1986 A LA FECHA DE PROMOCIÓN DE ESTE JUICIO (2006), Y HASTA EL PRESENTE, LA

SEÑORA... SE HALLA HABITANDO PACÍFICA E ININTERRUMPIDAMENTE EL INMUEBLE, CONSERVA LOS
RECIBOS DE PAGOS DE IMPUESTOS MUNICIPALES QUE GRAVAN EL INMUEBLE, HA REALIZADO
ALGUNAS REPARACIONES SIN OPOSICIÓN DE SUCESORES DE LA PROPIETARIA (INSTALACIÓN DE GAS,
INSTALACIÓN DE TIMBRE Y COLOCACIÓN DE ARTEFACTOS ELÉCTRICOS, REPARACIÓN DE PICADO Y
REVOQUE, CABLEADOS, ETCÉTERA). DESDE LUEGO, NO PASO POR ALTO QUE EL PAGO DE LOS
SERVICIOS —GAS DEL ESTADO Y MÁS TARDE METROGAS, OBRAS SANITARIAS DE LA NACIÓN, AGUAS
ARGENTINAS, EDESUR, SEGBA, ETCÉTERA— PORQUE SE TRATA DE LA ATENCIÓN DE CONSUMOS
PROPIOS QUE SE ABONAN A RIESGO, EN LA MAYORÍA DE LOS CASOS, DE VER INTERRUMPIDO EL
SUMINISTRO. PERO SI, CONFORME EL ART. 2384 (HOY 1928 CÓD. CIV. Y COM.), LOS ACTOS ALLÍ
ENUMERADOS CONSTITUYEN ELEMENTOS QUE HACEN PRESUMIR IURIS TANTUM LA CALIDAD DE
POSEEDOR, LA PRESUNCIÓN QUE EMERGE DE LA LEY DEBERÍA SER DESVIRTUADA POR QUIEN NIEGA,
A QUIEN PRETENDE VALERSE DE TALES ELEMENTOS, LA CALIDAD DE POSEEDOR".

CNCIV., SALA A, 5/2007, "MUÑOZ, JUAN CARLOS C. CAFRUNI, JULIO S/PRESCRIPCIÓN

ADQUISITIVA", DIARIOJUDICIAL.COM 10/7/2007. CONF. LAFAILLE, H., DERECHO CIVIL, T. III,
"TRATADO DE LOS DERECHOS REALES", VOL. 1, PS. 605 Y SIGTES., NRO. 798.

LOS ACTOS DE POSESIÓN: Ejercicio directo del derecho de propiedad sobre el inmueble al cual se
aplican y quien invoca la posesión como base de la prescripción, debe probarla, como así también,
demostrar que ella reúne todos los caracteres que la ley exige.

El concepto de acto posesorio: Toda disposición material que se ejerce sobre una cosa ANIMUS
DOMINI y ha de tratarse siempre de algún material que importe una relación de hecho entre la
persona y la cosa, que revele la dependencia física de ésta respecto de aquella.

Elemento FISICO o MATERIAL de la posesión: Corresponde al interesado acreditar el corpus,

valiéndose en tal fin (ART 1928)

CITA:

“QUIEN HUBIERE CERCADO O CONSTRUIDO, DADO EL INMUEBLE EN ARRENDAMIENTO, O

CUMPLIDO ALLÍ CUALQUIER EXPLOTACIÓN O CULTIVO, AL DEMOSTRAR UNO DE ESOS HECHOS, SE
COLOCA EN CONDICIONES PARA HACER CORRER DESDE ESE MOMENTO EL PLAZO DE
PRESCRIPCIÓN EXIGIDO POR LA LEY"
 SI LOS ACTOS POSESORIOS NO APARECEN COMO INEQUÍVOCOS, ESTO ES, COMO PROPIOS
DE QUIEN POSEE PARA SÍ, LA PRUEBA DEL CORPUS (objetivo) NO HACE PRESUMIR LA DEL ANIMUS
(subjetivo) (tener la posesión no significa que tenga el ánimo de ser la dueña)

"TRATÁNDOSE DE UNA FINCA URBANA, NO ES POSIBLE EXIGIR LA REALIZACIÓN DE ACTOS

POSESORIOS TALES COMO ALAMBRADOS, VALLAS, CERCOS, PLANTACIONES, COMO OCURRE EN LOS
INMUEBLES RURALES. EN TAL CASO, AQUELLOS ACTOS ESTÁN REPRESENTADOS POR LA OCUPACIÓN
PACÍFICA DEL INMUEBLE. SI EL ACTOR HA TENIDO DURANTE MÁS DE VEINTE AÑOS SU HOGAR
FAMILIAR EN EL INMUEBLE, ES POSIBLE PRESUMIR LA REALIZACIÓN DE DIVERSOS ACTOS QUE
IMPLICAN COMPORTARSE COMO DUEÑO, TALES COMO EVENTUALES MEJORAS Y LAS INEVITABLES
REPARACIONES QUE EN TAN LARGO LAPSO HAN DE HABERSE EFECTUADO"(22).

El carácter público que debe tener el ejercicio de la posesión.

3. - CNCiv., sala H, 10/11/1998, "Preposito, Ángel c. Municipalidad de Buenos Aires", LA LEY,

4/8/1999.

“LA CONSTRUCCIÓN, LA OCUPACIÓN, LA REPARACIÓN E INCLUSO LA EXCLUSIÓN DE TERCEROS

(COMO ENUMERA EL ART. 1928 CÓD. CIV. Y COM.) Y OTRO TIPO DE ACTOS SEMEJANTES EN UN
INMUEBLE CONSTITUYEN ACTOS POSESORIOS. LA COLOCACIÓN DE UN ALAMBRADO EN UN PREDIO
IMPORTA EL MÁS INEQUÍVOCO ACTO POSESORIO, HABIÉNDOSELE OTORGADO IGUAL ALCANCE EN
LA JURISPRUDENCIA AL LEVANTAMIENTO DE UNA CASILLA DE MADERA”

- CSJN, 27/9/2005, "Prefectura Naval Argentina c. Provincia de Buenos Aires", DJ, 2005-3,
1253; LA LEY 2006-A, 234.

“DADO EL CARÁCTER EXCEPCIONAL QUE REVISTE LA ADQUISICIÓN DEL DOMINIO DE UN INMUEBLE

POR (PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA) LA REALIZACIÓN DE LOS ACTOS (POSESORIOS) Y EL CONSTANTE
EJERCICIO DE LA POSESIÓN DEBEN HABER TENIDO LUGAR DE MANERA INSOSPECHABLE, CLARA Y
CONVINCENTE”

TENEDORES. INTERVERSIÓN DEL TÍTULO.

QUIEN ES TENEDOR NO PUEDE POR MERO DESIGNIO DE SU PROPIA VOLUNTAD CAMBIAR LA CAUSA
O TÍTULO DE SU RELACIÓN CON LA COSA. ES DECIR QUE LA VOLUNTAD ES IMPOTENTE PARA
CAMBIAR, POR SÍ, EL CARÁCTER ORIGINARIO IMPRESO A LA RELACIÓN POSESORIA EN VIRTUD DE LA
CAUSA POSSESSIONIS.

- LA JURISPRUDENCIA:

CNCiv., sala F, 23/9/2009, "Schliter, Ana c. Van Uden, María Dora s/prescripción adquisitiva", elDial
- AA59C2. CSJN, Fallos: 122:14; 128:131 y 239; 131:155; SCBA, 22/1/1948, LA LEY, 53-10, etcétera,
citados por Kiper, Claudio, en Zannoni - Kemelmajer de Carlucci,Código Civil anotado, t. 10,
comentario al art. 2384, § 1, y nota 2, ps. 288/289).

"...LA ACTORA NO FUE INTRUSA NI, DE OTRO MODO, INGRESÓ AL INMUEBLE AB INITIO COMO
POSEEDORA. LA PRUEBA QUE HA OFRECIDO Y PRODUCIDO DEBERÍA DEMOSTRAR, PUES, QUE
INTERVIRTIÓ EL CARÁCTER DE TENEDORA QUE TUVO HASTA EL FALLECIMIENTO DE LA DUEÑA,
OCURRIDO EN 1986 SEGÚN QUEDÓ DICHO. NO SE ME OCULTA QUE LOS ACTOS POSESORIOS A QUE
ALUDE EL ART. 2384 DEL CÓD. CIVIL (HOY 1928 CÓD. CIV. Y COM.) CONSTITUYEN UNA SUERTE DE
PRESUNCIÓN DE POSESIÓN, SEGÚN LO HA CALIFICADO PARTE DE LA DOCTRINA, LO CUAL IMPLICA
QUE SI TAL PRESUNCIÓN SE PRETENDE HACER VALER EN UN JUICIO DE USUCAPIÓN CONTRA EL
TITULAR DEL DOMINIO O EL PROPIETARIO, PRUEBA A LO SUMO EL CORPUS PERO NO EL ANIMUS
POSESORIO O "INTENCIÓN DE SOMETER LA COSA A UN DERECHO DE PROPIEDAD... EN OTRAS
PALABRAS, EL CORPUS POSESORIO NO HACE PRESUMIR EL ANIMUS".
CNCIV., SALA F, 23/9/2009, "SCHLITER, ANA C. VAN UDEN, MARÍA DORA S/PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA", ELDIAL - AA59C2.

UNA PERSONA QUE ESTUVO HABITANDO PACÍFICA E ININTERRUMPIDAMENTE EL INMUEBLE, TENÍA

LOS RECIBOS DE PAGOS DE IMPUESTOS MUNICIPALES QUE GRAVAN EL INMUEBLE, REALIZÓ
ALGUNAS REPARACIONES SIN OPOSICIÓN DE SUCESORES DE LA PROPIETARIA, TALES COMO
INSTALACIÓN DE GAS, INSTALACIÓN DE TIMBRE Y COLOCACIÓN DE ARTEFACTOS ELÉCTRICOS,
REPARACIÓN DE PICADO Y REVOQUE, CABLEADOS, ETCÉTERA, ASÍ COMO EL PAGO DE LOS SERVICIOS
—GAS DEL ESTADO Y MÁS TARDE METROGAS, OBRAS SANITARIAS DE LA NACIÓN, AGUAS
ARGENTINAS, EDESUR, SEGBA, ETCÉTERA—, AUNQUE EN ESTE CASO SE TRATA DE LA ATENCIÓN DE
CONSUMOS PROPIOS QUE SE ABONAN A RIESGO, EN LA MAYORÍA DE LOS CASOS, DE VER
INTERRUMPIDO EL SUMINISTRO, EL TRIBUNAL ENTENDIÓ QUE LOS ACTOS ENUMERADOS EN EL ART.
2384, CÓD. CIVIL (AHORA 1928 CÓD. CIV. Y COM.), CONSTITUYEN ELEMENTOS QUE HACEN
PRESUMIR IURIS TANTUM LA CALIDAD DE POSEEDOR, Y QUE LA PRESUNCIÓN QUE EMERGE DE LA
LEY DEBE SER DESVIRTUADA POR QUIEN NIEGA A QUIEN PRETENDE VALERSE DE TALES ELEMENTOS
LA CALIDAD DE POSEEDOR. EN EL CASO, SIN EMBARGO, LOS EVENTUALES HEREDEROS DE LA
CAUSANTE NO COMPARECIERON, PESE HABER SIDO CITADOS POR EDICTOS, Y EL REPRESENTANTE
DEL GOBIERNO DE LA CIUDAD NO CONTROVIRTIÓ EL CARÁCTER DE LA OCUPACIÓN DE LA ACTORA,
PESE A QUE EL INMUEBLE DEBERÍA CONSIDERARSE, A FALTA DE HEREDEROS DE LA PROPIETARIA,
COMO UN BIEN DE SU DOMINIO PRIVADO. POR EL CONTRARIO SE LIMITÓ A INTERVENIR AL SOLO
EFECTO DE FISCALIZAR LA PRUEBA OFRECIDA POR ELLA, SIN CUESTIONARLA SIQUIERA EN EL CURSO
DEL PROCESO. EN BASE A ESTOS RAZONAMIENTOS, EL TRIBUNAL DECLARÓ ADMISIBLE LA
USUCAPIÓN.

ACTOS DE MERA TOLERANCIA O SIMPLE TOLERANCIA O MERA

FACULTAD: No fundan la usucapión.
Son aquellos cuyo ejercicio permite voluntariamente el propietario (para que la cosa se mantenga o
mantenga normas de convivencia social), con ánimo de favorecer a otro y en aras de la buena
vecindad. Tampoco sirven de fundamento a la prescripción adquisitiva, aunque se reiteren durante
un largo lapso.

CNCiv., sala A, 5/2007, "Muñoz, Juan Carlos c. Cafruni, Julio s/prescripción adquisitiva",
Diariojudicial.com, 10/7/2007.

“AUNQUE SE CUMPLA CON LO DISPUESTO POR EL ART. 24, INC. B) DE LA LEY 14.159 (TEXTO SEGÚN
DEC. -LEY 5756/1958), ES INDISCUTIBLE QUE EL PLANO DE MENSURA NO RESULTA POR SÍ SOLO
APTO PARA DEMOSTRAR LA EFECTIVA POSESIÓN DE LA FINCA POR PARTE DEL DEMANDANTE, PUES
SI BIEN CONSTITUYE UN ELEMENTO FORMAL NECESARIO PARA DESLINDAR CON PRECISIÓN EL
INMUEBLE, E INCLUSO POR SU ANTIGÜEDAD PUEDE CONTRIBUIR PARA ACREDITAR EL ANIMUS
DOMINI, EN MODO ALGUNO RESULTA INDICATIVO DEL CONCRETO EJERCICIO DE ACTOS MATERIALES
POR QUIEN SE PRETENDE POSEEDOR”

EL PROPIETARIO TIENE, POR EJEMPLO, LA FACULTAD DE EDIFICAR EN SU TERRENO, PERO SI ÉL NO LO

HUBIERA HECHO, POR MÁS AÑOS QUE PASEN, NO PIERDE SU DERECHO, NI AUN EN EL CASO DE QUE
SU VECINO TUVIERA DESDE HACE MÁS DE VEINTE AÑOS UNA HERMOSA VISTA A TRAVÉS DE SU
TERRENO. EL EJERCICIO DE SU FACULTAD DE EDIFICAR NO LE PUEDE SER RESTRINGIDO, AUNQUE LE
PRIVE A SU VECINO DE ESA VENTAJA O COMODIDAD.
SU MERA ABSTENCIÓN, AUNQUE HAYA DURADO TANTOS AÑOS, NO HA HECHO NACER EN FAVOR DE
SU VECINO NINGUNA SERVIDUMBRE DE VISTA O DE NO EDIFICAR.

CSJN, 29/12/1988, "FERNÁNDEZ CANCIO DE GAMARRA, J. Y OTRA C. ADMINISTRACIÓN NACIONAL

DE PARQUES Y OTRA": "LA CONDICIÓN DE LOS ACTORES HA SIDO LA DE MEROS OCUPANTES QUE
RECONOCIERON EN LA ADMINISTRACIÓN DE PARQUES NACIONALES EL DOMINIO DE LOS PREDIOS
QUE PRETENDEN USUCAPIR, SI PAGARON LOS CÁNONES DE PASTAJE Y EFECTUARON
MANIFESTACIONES REVELADORAS DE ACTOS QUE ABDICAN DE TODA PRETENSIÓN POSESORIA Y EL
ENTE ESTATAL HIZO EJERCICIO CONSTANTE DE SU JURISDICCIÓN Y DEL PODER DE POLICÍA QUE DE
ELLA EMANA".

PARA USUCAPIR ES INDISPENSABLE UN AVANCE SOBRE EL DERECHO AJENO.

"MIENTRAS CADA CUAL EJERZA EL SUYO O DEJE DE HACERLO, LO MISMO QUE CUANDO SE PROCEDA
CON ANUENCIA DEL TITULAR, NADA PODRÁ ADQUIRIRSE CON EL TRANSCURSO DEL TIEMPO”.

CNCIV., SALA E, 22/4/2008, "ALONSO, MARÍA DELIA Y OTRO C. CONSORCIO DE PROP. MORENO
2930", LA LEY.

DEMANDA POR REIVINDICACIÓN PROMOVIDA POR EL PROPIETARIO DE UNA UNIDAD FUNCIONAL

CONTRA EL CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE UN EDIFICIO, RESPECTO DEL BAÑO UBICADO EN EL
PATIO COMÚN DE LA PLANTA BAJA, EL DEMANDADO OPUSO LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE LA
DEPENDENCIA, QUE FUE ADMITIDA EN AMBAS INSTANCIAS, ARGUMENTANDO QUE SE HABÍA
ACREDITADO QUE DICHA DEPENDENCIA NO ESTABA COMUNICADA CON LA UNIDAD DEL
RECLAMANTE Y ERA UTILIZADA DE MODO HABITUAL Y CONTINUO POR PERSONAL DEL EDIFICIO,
PROVEEDORES Y VISITANTES SIN NECESIDAD DE PEDIR PERMISO, TODO LO CUAL DEMOSTRABA QUE
NO HABÍA EXISTIDO UNA SIMPLE TOLERANCIA DEL REIVINDICANTE

Posesión ostensible ART 1900.

Es pública: Lo que implica que sea ejercida de modo que pueda ser conocida por los titulares del
derecho real a usucapir, a fin de que puedan oponerse a ella.

Que haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, porque éstos son los únicos
que tienen derecho a oponerse a ella (legitimados pasivos). Si ellos pudieron conocer esa posesión
durante todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión
del usucapiente se consolida.

El usucapiente es siempre un contradictor del propietario o del poseedor anterior: El dominio es

PERPETUO. Sólo si los titulares del dominio, o de otro derecho real, pudieron conocer que otro
estaba ejerciendo posesión sobre la cosa durante todo el tiempo que duró, y no hicieron nada para
que cesara, la ley presume en ellos el abandono y la posesión del usucapiente se consolida.

POSESIÓN PACIFICA (3919)

Una posesión adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o
la violencia no podía habilitar la adquisición del derecho.

POSESIÓN CONTINUA (1900, 3949, 3973, 3975)

Es demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone (dominio,

usufructo, servidumbre, etc). Esto no significa que sea necesario que se realicen permanentemente
actos posesorios sobre la cosa, dado que la relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque
su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria. La continuidad en la posesión es la
concatenación o encadenamiento de los actos posesorios realizados en la cosa, sin contradictor
alguno, durante todo el tiempo exigido por la ley para la prescripción.
LA JURISPRUDENCIA SOSTIENE QUE

"...EL ACTOR... DEBIÓ ACREDITAR DE MANERA FEHACIENTE LA POSESIÓN CONTINUA DEL

INMUEBLE DE MARRAS DURANTE VEINTE AÑOS, CON ÁNIMO DE TENER LA COSA PARA SÍ, VALE
DECIR QUE AL MENOS DURANTE ESE LAPSO TUVO LA COSA BAJO SU PODER CON ÁNIMO DE
DUEÑO (ART. 2351), EJERCIENDO SOBRE ELLA ACTOS POSESORIOS IDÓNEOS (ART. 2384) PARA
ADQUIRIR EL DOMINIO POR ESE EXCEPCIONAL MODO"(37).

POSESIÓN ININTERRUMPIDA

El art 3974, el código civil requería que la posesión fuera su interrupción alguna. De esta expresión,
se distinguió entre continuidad y no interrupción, esta diferencia que desapareció con el art 1900,
que establece que la posesión debe ser continua.

La discontinuidad supone una omisión del poseedor, mientras que la interrupción supone un hecho
positivo del poseedor o de un tercero.

La interrupción hace considerar a la posesión anterior al acto interruptivo como si nunca hubiera
existido. Debe tenerse presente que, a fin de apreciar la continuidad de la posesión, ha de
considerarse la naturaleza de la cosa poseída, y no es necesario el ejercicio constante de actos
posesorios, siempre que ellos responda a la naturaleza y destino de la cosa y no una omisión
voluntaria del poseedor. Así, respecto de inmuebles, bastará que se realicen actos posesorios
durante esas épocas.

Título suficiente: Modifica o constituye derechos reales con todas las formalidades que da la ley, la
persona que lo da es capaz y está legitimada con derecho. EJ: una escritura.

PRESCRIPCIÓN BREVE

La adquisición del dominio luego de 10 años de posesión de buena fe, SE CONSOLIDA. Además
requiere la existencia de otros elementos:

 Justo título y buena fe: Consolida la adquisición hecha, poniendo al que la ha obtenido al
abrigo de toda acción de reivindicación (recuperar los derechos del terreno usurpado), por lo
tanto, la prescripción breve no es rigurosamente de adquirir: la cosa ya está adquirida con
justo título y buena fe.
En la hipótesis de que una persona haya adquirido la cosa con justo título y buena fe, de
quien no era dueño de ella, existen 2 propietarios: el verdadero, que lo es frente a todos, y el
usucapiente, que lo es frente a todos menos frente al anterior propietario, quien puede
reivindicarle la cosa hasta que se cumpla el término de la prescripción. Ambos tienen la
acción reivindicatoria: el propietario contra todos, el usucapiente contra todos menos contra
el propietario.

Justo título: El error recae en el sujeto. Es el acto jurídico que ha sido causa de la adquisición. Para
que el título sea justo, debe estar revestido de las formalidades exigidas para su validez. El título nulo
por defecto de forma, no puede servir de base para la prescripción. En consecuencia, EL BOLETO DE
COMPRA VENTA NO ES JUSTO TÍTULO (NO TIENE UNA FORMALIDAD), debido a que el titulo
destituido de las formas esenciales no es título, y nada puede probar. El tenedor de este título no
puede tener en su derecho una confianza firme y completa, sobre la cual repose la prescripción y por
eso hemos establecido que un título nulo por vicio en la forma no puede crear buena fe del
poseedor. El justo título tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la
posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando el otorgante no es capaz o no está
legitimado al efecto. No goza de justo título quien tiene una promesa de venta otorgada por quien no
era propietario
Los defectos del título que la prescripción está llamada a sanear en la legitimación o en la capacidad
del transmitente.

 La primer causal se configura cuando el título no ha sido emanado por el propietario.

 Segunda causal cuando ha emanado del verdadero propietario, pero éste no es capaz de
enajenar (es incapaz).

TITULO SUFICIENTE

Título suficiente: Modifica o constituye derechos reales con todas las formalidades que da la ley, la
persona que lo da es capaz y está legitimada con derecho. Causa la adquisición del dominio, y al justo
título debe añadírsele la posesión de buena fe por diez años para que se produzca la adquisición. EJ:
una escritura.

Juicio contencioso: Proceso que va a abrir a pruebas, es muy extenso (de 6 a 8 años). El juez
competente será el de la radicación del domicilio del demandado (el que figura en el registro de la
propiedad del inmueble)

Condominio
DEFINICIÓN: Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se
presumen iguales (50% y 50%), excepto que la ley o el título dispongan otra proporción (art. 1983
CCyCN).

Caracteres

 PLURALIDAD DE SUJETOS: los titulares deben ser 2 o más personas ya sean físicas o jurídicas
(sino estaríamos frente a un dominio) Se ve afectado el carácter exclusivo del dominio.

 UNIDAD DE OBJETOS: puede tratarse de 1 o varias cosas muebles o inmuebles. Aunque se

trate de varias cosas, ellas son consideradas a los efectos del condominio como un solo
objeto.

 EXISTENCIA DE PARTES IDEALES, ABSTRACTAS, ALICUOTAS, INDIVISAS O CUOTAS PARTES.

A cada condómino le corresponde una cuota parte, es decir, ½, 1/3, ¼, 1/5, etc. Se tiene
derecho sobre toda la cosa pero por un % de ella.

 No recae sobre parte alguna materialmente determinada del objeto.

¿CÓMO PUEDE FORMARSE EL CONDOMINIO?

A través de:

 CONTRATO: Cuando varias personas adquieran en común una o varias cosas o cuando el
propietario del todo transmite a otro una parte alícuota de su derecho sobre la cosa. Para
algunos, entra en esta categoría, la partición extrajudicial de una herencia.

 ACTOS DE ULTIMA VOLUNTAD: Aquellas disposiciones testamentarias por las que se lega a
una misma cosa a 2 o más personas. No constituye un condominio cuando no recae sobre
una o varias cosas determinadas sino sobre todo el patrimonio relicto que seria una
“comunidad hereditaria” y no un condominio.

 LEY: Cuando la ley impone el condominio independientemente de la voluntad de los

particulares. Por ejemplo: el ascensor de un departamento, el condominio de muros, cercos
y fosos o por confusión de límites, etc.
CLASES

 SIN INDIVISION FORZOSA: Es aquel en el cual cualquiera de los condóminos, en cualquier

tiempo y sin depender de la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a la
copropiedad solicitando la partición de la cosa común.
 CON INDIVISION FORZOSA: Se encuentra coartada la facultad de pedir la división en
cualquier tiempo ya sea por causa derivada de la ley, de la convención (contrato) o de una
disposición de última voluntad.

USO Y GOCE
Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de
manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad
distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de
la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

IMPOSIBILIDAD DE USO Y GOCE

Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de
alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados en forma
fehaciente y con anticipación razonable.

La resolución mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas
aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte (la justicia)

No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir

proporcionalmente al interés de los condóminos.

DESTINO DEL USO Y GOCE

Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de
la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa
común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de
iguales facultades por los restantes condóminos.

FACULTADES DEL CONDOMINIO

 Enajenar libremente su parte indivisa a otro condominio o a un tercero. Los demás
copropietarios no pueden oponerse ni alegar derecho alguno de preferencia para adquirirla.
 Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que
les es imponible.
 La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condominios.

DISPOSICIONES Y MEJORAS DEL CONDOMINIO

La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede
hacerse con la conformidad de todos los condominios.

NO se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la
cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a
su mejor aprovechamiento.

DEUDAS EN BENEFICIO CONTRACTUAL

Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero
acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron
sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales.

Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra
los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.

IMPOSIBILIDAD DEL USO Y GOCE COMUN

Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de
alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración

 Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados en

forma fehaciente y con anticipación razonable.

 La resolución mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos.

 En caso de empate, debe decidir la suerte

 No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir

proporcionalmente al interés de los condóminos.

CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA

Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la
partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se considera
partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa.

INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA

No se puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado. Se puede convenir
suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años.

Si no se fija plazo, o es incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo
que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

PARTICION NOCIVA
Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o
perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino
económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y
que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.

Ser realiza a petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar
la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de
terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.
FORMAS DE PARTICIÓN
 Unanimidad y capacidad para la forma y por el acto que juzguen convenientes.
 Especie: cuando la cosa sea divisible y la división no convierta en antieconómico el
aprovechamiento o devaluado para las partes.
 En dinero: si la cosa es indivisible, se vende y se reparte el dinero en proporción al % de
cada condómino. Si todos los condóminos están de acuerdo pueden hacerse de esta
forma aunque la división en especie sea posible.
 MIXTA: parte en especie, parte en dinero

CLASES DE PARTICIÓN

 Total: cuando se divide todo el objeto del condominio

 Parcial: cuando se divide una parte de la cosa que constituye el objeto del condominio
 Definitiva: cuando se divide el condominio, se divide la propiedad
 Provisoria: cuando se divide el uso y goce de la cosa. La resolución debe ser tomada por
unanimidad
 Judicial: cuando lo decide el juez.
 Extrajudicial: cuando lo deciden los condóminos si son capaces y están presentes. Debe
formalizarse por escritura pública o instrumento privado presentando a juez para ser
homologad

EFECTOS DE LA PARTICIÓN
 Tiene efecto declarativo, es decir, tiene efecto retroactivo a la fecha de constitución del
condominio.

 Se considera como si el condominio nunca hubiera existido, se establece una ficción legal.

 Cada condómino debe ser considerado como que hubiera sido desde el origen de la
indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiese correspondido en su lote y como si
nunca hubiese tenido derecho de propiedad en lo que le ha tocado a los otros condóminos

 Excepción: los condóminos entre si se deben la garantía de evicción y por vicios redhibitorios.

FALLO

 1) La finalización del condominio puede darse por: todos los medios de extinción de los
derechos reales, y uno que es propio del condominio que es la partición SIN INDIVISION
FORZOSA: Es aquel en el cual cualquiera de los condóminos, en cualquier tiempo y sin
depender de la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a la copropiedad
solicitando la partición de la cosa común.
 2) Estoy de acuerdo, debido a que es la solución más rápida y eficaz.
 3)División en especie: departamento comprado por 3 personas
No se puede hacer una división en especie: compro un terreno con alguien y no corresponde
en especie porque no se edificó nada.

CONDOMINIO INDIVISIÓN FORZOSA

Las obligaciones del condominio son Igual a las del condominio sin indivisión forzosa. No se aplica el
abandono (art 1991) y locación de la cosa común separada de las partes exclusivas.

Puede ser legal o convencional:

LEGAL
Cosas afectadas como accesorios indispensables al uso de dos o más heredades que pertenezcan a
propietarios distintos. (art 2004)

Condominio de muros, cercos, fosos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas. (art
2006/2036)

Partición Nociva ( art 2001)

CONVENCIONAL

 Estipulación valida y temporal de los condóminos (art 2000)

 El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado

(Art 1999)

 Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez
años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado
hasta completar ese límite máximo. (Art 2000)

 Disposición de ultima voluntad:

 Indivisión impuesta por el testador. (Art. 2330) Plazo no exceda 10 años. Cualquier término
superior al máximo permitido se entenderá reducido a este.

 Bien determinado o establecimiento comercial, industrial, etc o partes sociales, cuotas o

acciones de la cual es principal accionista. la indivisión podrá extenderse hasta que todos los
herederos alcancen la mayoría de edad (aun cuando tiempo sea mayor de 10 años).

 El juez puede autorizar la división total o parcial antes de vencer el plazo por circunstancias
graves o de manifiesta utilidad

 Pacto de indivisión entre herederos (Art 2331). Los herederos pueden convenir la indivisión
total o parcialmente por un plazo no mayor a 10 años. Puede renovarse. Por causas
justificadas puede solicitarse la división antes del vencimiento. En caso de menores o
incapaces requiere aprobación judicial

 indivisión por el cónyuge supérstite. (Art 2332). Puede oponerse a la partición, manteniendo
la indivisión por el termino máximo de 10 años. Puede ser prorroga judicialmente

 Debe tratarse de establecimiento comercial, industrial, etc, partes sociales o acciones que el
cónyuge supérstite ha adquirido en todo o parte o es el principal accionista o participa
activamente en su explotación

 En caso de la vivienda que era residencia habitual que fue adquirida en todo o en parte con
fondos gananciales puede pedir también la indivisión. Los herederos pueden pedir la división
si demuestran que tiene los medios para procurarse otra vivienda.

 Oposición de un heredero. (2333). Análoga situación al del cónyuge supérstite en caso de

participar activamente en la explotación de la empresa

 La oponibilidad a terceros es a partir de la inscripción en el registro (2334)

CLASIFICACIÓN SEGÚN SU INCIDENCIA EN EL TIEMPO

PERDURABLES

 Accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades (art. 2004-2005);

 Condominio de muros cercos y fosos (art. 2006 al 2036);

TEMPORALES

 Tienen origen contractual (art. 2000)

 Impuesta por donante a sus donatarios condóminos.

 Convenios entre herederos para bienes de origen hereditario y indivisiones forzosas para
bienes de origen hereditario impuestas por el testador o el cónyuge supérstite (art 2330 a
2333) .

 Partición Nociva (art 2001)

CONDOMINIOS DE MUROS
El condominio de las paredes, muros, fosos (excavación que rodeaba las fortalezas y castillos) y
cercos que sirvan de separación entre dos heredades (porción de terreno cultivo perteneciente al
mismo dueño) contiguas, es de indivisión forzosa (Art.2716)

Nuestro Código considera como sinónimos los términos: Pared y muro

 Medianera: común.

CLASIFICACIÓN
Es según su disposición física o emplazamiento

En el caso de pared o muro lindero o separativo: edificada en el límite de dos propiedades de

distintos titulares.

FISICA

 Muro contiguo: aquel que o linda inmediatamente con la línea separativa de los inmuebles
contiguos.

 Muro o pared próxima: esta edificada íntegramente en el terreno de uno de los vecinos y
aunque se levante cerca del límite de las heredades no linde inmediatamente con este.

 Muro de elevación: Es el muro que excede la altura del muro de cerramiento (3 metros)

 Muro Enterrado: es el ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento para una
construcción en la superficie.
MEDIANERÍA URBANA
El cerramiento forzoso urbano puede ser:

 Una facultad: que deriva del carácter exclusivo del dominio ( puede excluir a 3º del uso, goce
y disposición de la cosa)

 Art 2007: facultad de encerrar la propiedad. Se puede encaballar en el inmueble colindante

hasta la mitad del espesor.

 Una obligación (2007): Cuando es construido por el propietario, nace la obligación de pagar
la mitad de su valor.

NACIMIENTO DEL CONDOMINIO

 Muro Encaballado y Contiguo: Nace desde la construcción el condominio

 Muro de Elevación o Enterrado. Nace desde el pago del crédito el condominio

 Código Civil: A partir del fallo Plenario Gaggero de Simonetti, se entendió que en el muro
encaballado nacía el condominio desde su construcción. En cambio en el muro contiguo, el
nacimiento del condominio se daba recién con el pago del crédito.

MURO ENCABALLADO Y CONTIGUO. NACE EL CRÉDITO.

 Ipso Iure medianero hasta los 3 metros

 Nace el crédito desde la construcción

 Prescribe a los 5 años. Se inicia el curso desde la construcción

MURO DE ELEVACIÓN O ENTERRADO. NACIMIENTO DEL CREDITO. USUCAPIÓN

 Desde los 3 metros hasta donde se apoya, nace el crédito desde la utilización

 Prescribe a los 5 años. Se inicia el curso desde la utilización

 Si prescribe porque el dueño del muro no reclama, no puede adquirirse el condominio sobre
el muro, dado que solo se permite por contrato o por usucapión (2009).

 La prescripción adquisitiva (usucapión). Solo es aplicable para este tipo de muros.

 ¿Qué sucede una vez prescripto el crédito?

ADQUISICIÓN DE MEDIANERÍA
 Art 2018

 El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud

y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente

¿Qué se paga al adquirir medianería?

Art. 2014. El que construyó un muro contiguo, tiene derecho a reclamar al titular colindante, la
mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos.

 El que lo construyo encaballado, solo la mitad del valor del muro y sus cimientos
  No se puede reclamar el mayor valor, en relación a muros o cimientos que exceden los
estándares del lugar (2015)

 Se computa el valor a la fecha de la mora

PRUEBA
 No se exige escritura pública para instrumentar el titulo adquisitivo.

 Hay un sistema de presunciones iuris tantum (2010-2012) para facilitar la prueba.

 Instrumentos públicos o privados (art 2013) actos comunes a las 2 partes

 Signos materiales inequívocos: la ley no determina cuales son, quedan librados a apreciación
judicial.

 Conflicto entre ambos: el título es superior a los signos (2013 párrafo ultimo)

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS

DERECHOS CONDÓMINOS

 La adquisición de la medianería pone a los vecinos en un pie de perfecta igualdad

 Pueden usar el muro libremente siempre que:

o Se use de acuerdo a su naturaleza

o No se cause deterioros a la pared ni se comprometa su solidez.

o No se estorbe el ejercicio del mismo derecho por el otro condómino

 Facultades materiales (2021). Adosar construcciones, empotrar tirantes, etc

 Prolongación del muro (2022)

 Reconstrucción (2024). Si necesita de un muro más firme.

 Debe hacerlo como mínimo con la misma altura y estabilidad que el anterior.

 Si se necesita mayor superficie debe sacarla de su terreno (2025).

 El otro condómino no puede quejarse por molestias ocasionadas siempre que fueren
normales (2026)

OBLIGACIONES CONDÓMINOS
 Cada uno está obligado a contribuir en proporción de sus derechos con los gastos de
reparación o reconstrucción del muro (2027).

 La reparación debe ser necesaria.

 No hay obligación en caso de mejoras útiles o suntuosas

 Puede liberarse ejerciendo su derecho de abdicación (2028) o si la reparación es por culpa de

la otra parte.
PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto (ART 2037)

Derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce
y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un
edificio, de conformidad con el CCyCN y el respectivo reglamento de propiedad y administración.

Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.

Es un derecho autónomo y exclusivo respecto de su autoridad funcional, porque aunque tenga un

mix de derechos, respecto de la parte primativa tenemos un derecho exclusivo.

¿Cómo se constituye? (ART 2038). A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o
los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que
debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

Las limitaciones son la ley, el reglamento y las decisiones tomadas en la asamblea.

UNIDAD FUNCIONAL (ART 2039)

El derecho de PH se determina en la unidad funcional: pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino tengan independencia funcional con
comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de
uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad y puede abarcar una o más
unidades complementarias destinadas a servirla (determinados sectores que son de uso exclusivo de
copropietarios. EJ: casa del portero)

COSAS COMUNES

Las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se
determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar
derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.

PARTES NECESARIAMENTE COMUNES

A. Terreno;
B. Pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
C. Techos, azoteas, terrazas y patios solares;
D. Cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso
las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
E. Locales e instalaciones de los servicios centrales;
F. Cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta
su ingreso en la unidad funcional.
 G. La vivienda para alojamiento del encargado;
H. Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
I. Muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
J. Instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad,
fijas o móviles, externas a la UF, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros;
K. Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
L. Los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio. Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

PARTES NECESARIAMENTE PRIVATIVAS

Con respecto a la unidad funcional: cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas
como tales en reglamento de propiedad y administración, sin perjuicio de las restricciones por
convivencia ordenada.

CONSORCIO
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio.

Tiene su domicilio en el inmueble.

Órganos: asamblea, consejo de propietarios y administrador.

Personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen PH, sea por
acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial,
inscripta en el registro inmobiliario.

PERSONALIDAD JURÍDICA.
Atribuir personalidad jurídica al consorcio tiene consecuencias diversas. Entre las más
notables, cabe señalar que el administrador no representa a los titulares, sino al ente
consorcio. El encargado no es empleado de cada uno de los consorcistas, sino de esta
persona jurídica distinta de sus miembros.
Nace cuando se inscribe el reglamento en el registro de la propiedad (es cuando nace el
estado del régimen PH).

DOMICILIO.
Tiene su domicilio en el inmueble.

ÓRGANOS.
 Asamblea.
 Consejo de propietarios.
 Administrador.
Personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen PH,
sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
PATRIMONIO.
El CCYC omite esta descripcion y lo deja librado a lo que prevea el reglamento. No obstante
la doctrina suele atribuir tal calidad a los siguientes bienes: fondo de reserva, recaudaciones,
creditos contra los consortes o terceros, las unidades que adquiriera, y en general las cosas
y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia.

CAPACIDAD. Tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones. Adquirir ej,
por reclamar el cobro de expensas y fondo de reservar, entre otros; y contraer obligaciones
frente a terceros, cuando contrata trabajos,etc.

Capacidad para adquirir unidades.

1. Consorcio puede ser titular de unidades funcionales tanto por atribucion hecha en el
propio reglamento, como por su posterior adquisición.
2. La adquisicion de la unidad no implica modificacion ni deplanos, ni de reglamento
dado que no troca su carácter de cosa privativa a cosa en condominio de los titulares
de unidades funcionales.
3. La compra de la unidad funcional puede pergectamente encajar dentro de los
propositos propios de su existencia. Ej. obtener renta que ayude a afrontar las
expensas.
4. La decision de la compra debe admitirse con la sola aprobacion en asamblea de la
mayoría absoluta de los consorcistas.

2085. El regalmento puede prever un derecho de preferencia en la adquisicion de unidades

a favor del consorcio de propietarios.

EXTINCIÓN.
2044 “la personalidad del consorcio se extingue por la desafectacion del inmueble del
regimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unanime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro
inmobiliario”.
De ocurrir tal desafectación los titulares pasarian a ser condomnios y su parte indivisa
dependerá de lo que se acuerde, o de la proporción que tenian bajo el régimen de la
propiedad horizontal.

RESPONSABILIDAD POR LAS DEUDAS DEL CONSORCIO.

Dicha persona juridica esta obligada por sus deudas y responde con su patrimonio (fondo de
reserva, cuentas bancarias, etc).

Fondos insuficientes. El problema se presenta cuando el fondo es insuficiente para atender

esos créditos.
Art. 143 “los miembros no responden por las obligaciones de las personas juridicas, excepto
en los supuestos que expresamente se prevén en este titulo y lo que disponga la ley
especial”.
La ley especial dispone que los consorcistas deben pagar las expensas y estas incluyen las
obligaciones impuestas al administrador (2048), lo que seguramente incluirá a las deudas
del consorcio insatisfechas.
Por lo tanto, los propietarios son responsables en forma personal y subsidaria por estas
deudas que hayan sido validamente contraidas por el adminsitrador en ejercicio de sus
facultades, o bien impuestas por ley, reglamento o asamblea.

CONSORCIO DE HECHO.
Cuando los edificios estan terminados o avanzados se entrega la posesion a los
compradores quienes solo cuentan con un derecho personal (boleto compra-venta), ya que
aun no se redacto el reglamento ni se otorgó la escritura pública.
No hay propiedad horizontal, el inmueble sigue perteneciendo al dueño o condóminios del
terreno en que se edificio.
Funciona con reglas similares a la propiedad horizontal: hay administrador, se pagan
expensas, hay reglas/prohibiciones, asambleas, etc.

CONSTITUCIÓN
A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar,
por escritura pública, el reglamento de propiedad y administración, que debe inscribirse en el
registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad y administración se integra al título suficiente sobre la unidad

funcional.

Nace en la inscripción del reglamento en el registro de la propiedad de inmueble.

Deben cumplirse algunos requisitos fisicos y jurídicos.

Fisico: las unidades a construir tienen que cumplir las exigencias del art. 2039
(independencia funcional, comunicación con la vía pública). Y deberán existir partes
comunes adecuadas.
Jurídico:
1. Aprobación Municipalidad. Debe aprobarse la construcción tras la presentación del
plano de construcción.
2. Plano de subdivisión del inmueble y legajo parcelario. Debe confeccionarse.
3. Redacción reglamento de propiedad horizontal en escritura pública y su inscripción el
el registro de la propiedad inmueble.

Estado de PH. El otorgamiento del reglamento crea el denominado “estado de propiedad

horizontal”, que posibilita la división jurídica del inmueble en propiedades autónomas.

Dos titulares. Se requiere al menos la existencia de 2 titulares, pues el código no ha

recibido la figura del consorcio de un solo propietario, art. 2044.
Modos de adquisición. Modos generales previstos por el cod. Para la adquisición de
derechos reales.
Constitución por el superficiario. 2120. Superficiario puede afectar la construccion al
regimen de la propiedad horizontal, con separacion del terreno perteneciente al propietario
excepto pacto en contrario urante el plao del derecho de superficie y sin necesidad de
consentiemiento del propietario.

OBJETO.
El objeto del derecho real de propiedad horizontal es un inmueble edificado, cuyas unidades
funcionales reúnan ciertas características:

 Independencia funcional.
 Salida a la vía pública.

Tradicionalmente se ha identificado un objeto inmediato que es la unidad funcional y un

objeto mediato constituido por las partes comunes.

No se trata de dos objetos sino de uno (el inmueble propio), integrado por sectores cuya
interdependencia funcional hace imposible separarlos.

Interdependencia Art. 2037 “Las diversas partes del inmueble asi como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo escindible”.

El código distingue esencialmente entre cosas y partes propias y cosas y partes comunes.
Lo principal es la unidad funcional, que es propia y que confiere un derecho accesorio,
indivisible e inescindible sobre el resto del inmueble (excepto las partes propias de otros),
integrado por partes comunes. Dicho derecho es equivalente a un porcentual que se
determina en el reglamento.

Por lo tanto, cunado hubiere transmisión, constitución de gravámenes, actos de

administración, traba de medidas cautelares, etc, en relación con una unidad funcional,
quedan comprendidos los derechos que su titular tiene en los bienes comunes
prohibiéndose la realización de los mencionados actos sólo con relación a éstos, es decir,
independientemente de la unidad a quer accedan. 2045.

REGLAMENTO
Es el estatuto fundamental que contiene la regulacion de los derechos y obligaciones de los
titualres de unidades funcionales bajo el régimen de propiedad horizontal.
Se denomina PH porque describe las partes del edificio y la proporcion en que las privativas
participan en las comunes y para diferenciar a este derecho del condominio.

PROCESO.
Debe ser redactado por escritura pública e inscripto en el RPI. Lo que produce es el estado
de PH, pero no el nacimiento de los diversos derechos de propiedad horizontal que
coexistiran en el inmueble.
El nacimiento de los derechos de propiedad horizontal, aun cuando requiere como requisito
indispensable el previo o simultaneo registro de reglamento, solo operara al cumplirse los
requisitos comunes exigidos por el cod. (titulo suficiente y modo suficiente), requiriendose al
menos la existencia de dos titulares.
OTORGAMIENTO.
Puede ser otrogado por el dueño único o los condóminos (unanimidad).

NATURALEZA.
Es un contrato. Aún cuando sea redactado por una sola persona, se trata de una oferta de
contrato que luego es acpetada por los respectivos adquirentes del derecho real de
propiedad horizontal.

CONTENIDO
Tres partes.
1. Afectación del inmueble al sistema con la correspondiente descripcion de las partes
privativas y comunes, la proporción que cada unidad tiene en éstas y su destino.
2. Las que establecen las normas de convivencia entre los integrantes del consorcio.
Nombre al consorcio que esta regulando.
3. Las referidas a los órganos de consorcio, funcionamiento, derecho y obligaciones.

CONTENIDO MÍNIMO OBLIGATORIO.

Art. 2056 “el reglamento de propiedad horizontal debe contener:
Determinación del terreno; De las unidades funcionales y complementarias; enumeración
bienes propios; enumeración de cosas y partes comunes; composición patrimonio consorcio;
determinación parte proporcional indivisa de cada unidad. determinación proporción en el
pago de las expensas comunes; uso y goce cosas y partes comunes; uso y goce bienes del
consorcio; destino unidades funcionales; destino partes comunes; facultades especiales
asambleas de propietarios; determinación forma de convocar reunión de propietarios y su
periodicidad; especificación limitaciones cantidad cartas poderes que puede detentar cada
titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; determinación: mayorías
necesarias para las distintas decisiones; mayorías necesarias para modificar el reglamento
de propiedad y administración; forma de computar mayorías; determinación eventuales
prohibiciones para disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no
propietarios; designación, facultades y obligaciones especiales administrador; plazo de
ejercicio función de administrador; fijación ejercicio financiero del consorcio; facultades
especiales consejo de propietarios.”

MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO.

Art. 2057 “El reglamento solo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante
una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios”. (Mayoría mínima ya que el
reglemento puede agravarla). No se establece como se cuentan los votos.

Escritura pública. Deben ser instrumentadas también en escritura pública, pero no todas
tienen vocación registral, ya que solo la tendrán los cambios de aquellas estipulaciones del
estatuto original de las que el RPI haya tomado conocimiento.
CRITERIO PARA DETERMINAR VOTOS.
1. A través de los metros cuadrados de cada unidad funcional se le asigna un
porcentaje.
2. Un voto por persona.

CLASIFICACIÓN CLÁUSULAS REGLAMENTOS.

 Estatutarias. La afectación de tipo patrimonial que provoca la modificación de una

cláusula ha sido el criterio utilizado para distinguir si adquiere o no el carácter de
estatutaria y por ende, requiere la unanimidad para decidir su reforma.
Se vinculan con los derechos patrimoniales de los distintos propietarios.

 Reglamentarias. Admiten ser modificadas por resolución de los propietarios

mediante una mayoría de dos terceros de la totalidad de los propietarios que exige la
ley art. 2057.

Aunque el código no la recoge expresamente, esta clasificación de las cláusulas aparece en

el art. 2061.

MODIFICACIÓN JUDICIAL.
Aun en los asuntos que exigen unanimidad, podria requerirse judicialmente la modificacion
que se considera justa y necesaria, para evitar arbitrariedades, cuando, por ejemplo, no es
posible obtener la modificación por unanimidad en asamblea, ya que el que puede resultar
afectado con la modificación, pues se beneficia con el mantenimiento de la situación
arbitraria, habría de oponerse.

Facultad excepcional. Los jueces no pueden suplir a los contratantes, pero puede tratarse
de una situación abusiva. Antes de iniciar la vía judicial, hay que intentar agotar la via de la
asamblea.

REGLAMENTO INTERNO.
A fin de reglar sus derechos y obligaciones los propietarios tambien pueden pactar la
existencia de un reglamento interno. Se suelen incluir en dicho convenio cuestiones
menores, como el horario de uso de la terraza, etc.
Su creación es voluntaria. Se modifica con la mayoria absoluta, salvo reglamento.

FACULTADES DEL PROPIETARIO

Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional
que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o
extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas
y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

Limitaciones por el CCYC, reglamento, reglamento interno, decisiones asambleas.

1- FACULTADES JURÍDICAS. 2045
Cada co-propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la
unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La
constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la
unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y
no puede realizarse separadamente de éstas.
(Hay relación principal-accesorio. Los actos que recaigan sobre la unidad funcional arrastran
lo accesorio, es decir, las cosas y partes comunes en la proporción que corresponda al
titular).

2- FACULTADES MATERIALES.
Sobre la unidad funcional. El titular puede usar, gozar y disponer materialmente, con
algunas limitaciones.

 Debe respetar el destino impuesto en el reglamento.

 No puede causar perjuicio a los demás.
Los actos de disposición material se limitan a los de revestimiento y no mucho mas,
teniendo en cuenta que las paredes, pisos y techos que dividen a la unidad son comunes.
Dentro de lo razonable y sin afectar la seguridad se pueden atravesar las paredes para
pasar cables, caños etc.

Sobre cosas y partes comunes. 2040. Cada propietario puede usar las cosas y partes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros
propietarios.

3- MODIFICACIONES EN PARTES COMUNES.

Mejoras no indispensables. “Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes
comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los
propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.” 2051. Aquellas que se
estimen convenientes/útiles entonces, requieren la conformidad de los demás. En algunos
basta con la mayoría absoluta y en otras con la unanimidad.

Deben afrontar su costo entre todo, de acuerdo a su porcentual. Pero como no son
indispensables, la decisión no las puede tomar el administrador sino que debe surgir de una
asamblea legalmente convocada al efecto.

 Mayoría absoluta: cuando las mejoras u obras benefician al conjunto. Además es

necesario el previo informe técnico de un profesional autorizado.

 Unanimidad: 2052.
Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas
y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer
excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera
sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. Es decir, es
necesaria la unanimidad aunque la obra beneficie a todos.
 También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre las cosas y partes
comunes en interés particular que solo beneficia a un propietario. Costo es afrontado
por el beneficiario.

Necesarias: Las mejoras necesarias para la conservación de las cosas y partes comunes
en buen estado las debe realizar el administrador y luego los propietarios solventan el costo
mediante el pago de las expensas. 2048.

ACCIÓN JUDICIAL. 2051. Quien solicita la autorización si le es denegada o la minoría

afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción
para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
Juez evalúa si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la
ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o
interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial
expresa.

Es en protección del abuso en el que podría incurrir la mayoría. Por lo tanto, cualquier co-
propietario disconforme con las modificaciones que hayan ordenado, está habilitado para
formular su reclamo por vía judicial.

Supuestos que autorizan el reclamo: Costo excesivo; Contrarias al reglamento; contrarias a

la ley; contrarias a la seguridad; contrarias al destino; perjudiciales para el aspecto
arquitectónico.

Caducidad: El derecho a promover la acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los

30 días contados desde la fecha de la asamblea. 2060.

Medida cautelar: 2051. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial
expresa.

Sentencia: Si se hace lugar a la demanda corresponderá ordenar la destrucción de lo

realizado para recomponer las cosas a su estado anterior, bajo apercibimiento de hacer
ejecutar las obras necesarias por un tercero a costa del demandado o porhibir que se lleve a
cabo la obra si no tuvo principio de ejecución.

OBRAS REALIZADAS SIN AUTORIZACIÓN.

El consorcio debe demandar judicialmente el retiro o demolición de la obra
antirreglamenaria.
Los fallos varían respecto con la solución.
4- REPARACIONES URGENTES.

Gestor de negocios. 2054. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los

integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y
partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el
consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de
los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

 Ausente puede significar que el administrador momentaneamente no se encuentra o

el cargo esta vacante, pero tambien que no presta atención al reclamo. Quien realiza
la mejora obra como un gestor de negocios.
 Urgente significa que el transcurso del tiempo agravaría la situación, causando
perjuicios adicionales, innecesarios y hasta graves.
Luego de la reparación corresponde el reintegro, el que sera solventado por todos al pagar
las expensas ordinarias ya que son gastos de conservación. Dicho derecho al reintegro
puede perderse si el gasto resulta injustificado.

5- GRAVE DETERIORO O DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO.

2055 La asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su
demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

A. Cumplir con disposiciones reglamento PyA y Reglamento interno, si lo hay;
B. Conservar en buen estado su unidad funcional;
C. Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
D. Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
E. Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes
comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento cocinas,
calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de instalación;
F. Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno
diferente del de la unidad funcional.

PROHIBICIONES DE LOS PROPIETARIOS

A. destinar UF a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en reglamento;
B. Perturbar tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
C. Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
D. Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

EXPENSAS ORDINARIAS
Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad
funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o
sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen
estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las
obligaciones impuestas al administrador. Igualmente son expensas comunes ordinarias las
requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
EXPENSAS EXTRAORDINARIAS
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea.

OBLIGADOS AL PAGO DE EXPENSAS. 2050. Además del propietario y sin implicar la

liberación de este, están obligados los que sean poseedores por cualquier titulo. Además el
2148 obliga al usufructuario al pago de expensas.

TÍTULO EJECUTIVO: PROCEDIMIENTO PARA SU COBRO.

Son cheques o pagaré. El ejecutado la unica opción para presentar demanda es presentar
las excepciones, por lo tanto, las expensas van a requerir de un título ejecutivo para la
ejecución de expensas.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el Consejo de
Propietarios es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás
contribuciones.

PRIVILEGIO. Este crédito tiene privilegio.

DERECHO ABANDONO.
Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo
aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de
los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su
unidad funcional.

Situación del nuevo adquirente: Si bien el titular que adeuda expensas no se libera por la
enajenación de la unidad funcional y sigue siendo deudor, aparece un nuevo deudor de tales
obligaciones impagas que es el nuevo adquirente. Ello es así porque según el art. 1937: “El
sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre
la cosa; pero el sucesor particular responde solo con la cosa sobre la cual recae el derecho
real.”
Esto es así aun cuando el sucesor adquiere en una subasta o remate púbico, si el dinero
obtenido no alcanzó para pagar la deuda de expensas.
Se determinó en un fallo: “no corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las
deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengas antes de la
toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas”.
No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el caos de que el
inmueble se halle sujeto al régimen de la propiedad horizontal.

Entonces el sucesor por la eventual deuda que se genere durante su titularidad, no se libera
por el no uso, enajenación o abandono, y responde con todo su patrimonio. En cambio por
las devengadas antes de su adquisición, solo responde con la cosa y a pesar del texto legal
cabe interpretar que sói se libera de ellas si enajena o abandona la unidad.
Información a subadquirentes: 2067. El administrador a pedido de la interesada debe
expedir dent5ro del plazo de 3 días hábiles, el certificado de deudas. Y de créditos del
consorcio por todo concepto de constancia de ola existencias de reclamos administrativos o
judiciales e información sobre los seguros vigentes.

Pacto vendedor-comprador. Si pactan que el comprador se hará cargo de las expensas

adeudadas el pacto es válido pero es inoponible al consorcio, el que de todos modos le
puede exigir la deuda al comprador. Luego este podrá repetir de su contratante.

EXPENSAS Y REPARACIONES.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier
causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin
perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. Ser acreedor el consorcio no exime de pagar,
salvo compensación.

Puede ocurrir que el titular de una unidad reclame al administrador que le efectúe alguna reparación
dentro de su unidad funcional y que esto no se lleve a cabo. Esto no le da derecho a no pagar las
expensas.

Tipo de Reparaciones:

 URGENTES. El consorcio tiene la facutad de ingresar a nuestro departamento

porque la seguridad del edificio se antepone sobre las necesidades individuales.
Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo
de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes,
con carácter de gestor de negocios.
Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y
exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del
propietario.

OTROS OBLIGADOS DE PAGO DE EXPENSAS.

Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los
gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los titulares de otros derechos reales o
personales que sean poseedores por cualquier título. Ej. inquilino o un mero poseedor.

CARÁCTER DE EXPENSAS. Es alimentario.

INNOVACIONES
Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio
requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un
profesional autorizado.

Quien solicita autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se

opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la
asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al
reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico
exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial
expresa.

OBRA NUEVA
Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la
estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los
propietarios.

También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés
particular que sólo beneficia a un propietario.

OBRA NUEVA INTERES PARTICULAR

Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el
beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de
propiedad y administración y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

ASAMBLEA
Es el órgano de gobierno, porque es quien va a tomar las decisiones y llevar adelante la vida del
consorcio. Se trata de un órgano esencialmente deliberativo, aunque el código permite en ocasiones
la toma de cesiones sin la reunión de los propietarios.

Es el ente supremo, soberano e idóneo, apto para resolver todas las cuestiones de interés común,
previa deliberación de los consorcistas, convocados a tales efectos, siguiendo pautas legales y
reglamentarias, en cuanto a la convocatoria, deliberación y decisión.

Es una reunión de propietarios facultada para resolver:

a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad y
administración;

b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas

por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento (5%) de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto; las cuestiones no contempladas como
atribuciones del administrador o del consejo de propietarios.

CLASES DE ASAMBLEAS.
 Ordinarias. Son las que se celebran con periodicidad, el plazo esta fijado en el
reglamento, para tratar temas que hacen al funcionamiento normal y habitual de
consorcio. Ej. rendición de cuentas del administrador.

 Extraordinarias. Están destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan

en cada caso. Se citan ante situaciones imprevistas. Son temas de especial
importancia o urgencia. Ej. remoción del administrador.
LEGITIMADOS PARA PARTICIPAR.
Propietarios. Están habilitados para intervenir y decidir en la asamblea los propietarios de
las unidades funcionales.
No es necesario que concurran personalmente, ya que pueden hacerlo a través de un
apoderado, o bien ser representados por otro titular a través de una carta de poder. Cod. No
limita la cantidad de poderes, lo decide el reglamento.

Unidades complementarias. En ocasiones podrán hacerlo los titulares de unidades

complementarias, si el reglamento permite su adquisición por quienes no cuentan con una
unidad funcional y les confiere el derecho a intervenir en la reunión.
Co-propiedad: todos ellos solo tienen un voto.
Poseedores por cualquier titulo. Si bien están obligados al pago de las expensas no
tienen derecho a votar en la asamblea, menos aun lo tenedores.

CONVOCATORIA Y QUORUM
Debe ser mediante un medio fehaciente, con transcripción del orden del día, debe redactarse en
forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos
los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

Autoconvocatoria. La asamblea puede autoconvocarse (los consorcios) para deliberar sin

necesidad de citación previa. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la
totalidad de los propietarios.

Decisiones tomadas sin reunión. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por
voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

Quién realiza la convocatoria a asamblea. El administrador, y en su defecto el consejo de

propietarios si lo hay. Si estos omiten hacerlo y no se da un supuesto de autoconvocatoria,
se pude promover la asamblea judicial, salvo que el reglamento prevea otras alternativas.

Medio fehaciente. Para impedir que algún titular alegue no haberse enterado; es necesario
procurar que quede constancia de la recepción.
En el estatuto se debe prever la forma de convocatoria y la de notificación.
Las irregularidades acerca de la citación para asamblea quedan convalidadas con la
concurrencia de los propietarios a la misma sin objetar en absoluto la forma y modo en que
fueron convocados.

Orden del día.

Enumeración de los temas que serán objeto de tratamiento y debate en la asamblea. Es
nulo el tratamiento de otros, salvo si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad.
Cuestión importante para evitar que los asistentes se vean sorprendidos con temas
suscitados durante el transcurso de la asamblea, sin haber tenido tiempo para reflexionar
sobre ellos. También para proteger a los ausentes, quienes quizás decidieron no asistir por
no estar interesados en los temas a tratar.

Quórum y mayorías.
Quorum es la cantidad mínima de personas que deben estar presentes para que la
asamblea pueda sesionar válidamente. Teniendo en cuenta que los votos se cuentan sobre
el total, el quorum mínimo coincide con la mayoría necesaria para la decisión que se
pretende tomar.
Surgen por ley tres mayorías posibles:

 Absoluta (mas de la mitad). Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría

absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las
partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

Es un problema que generalmente los consorcistas no asistan y al no llegar al

quorum mínimo, pueden realizar igual y correr el riesgo que algún ausente pida la
nulidad de la decisión o que no se haga nada y quede paralizado el edificio.

Solución “ratificaciones” art. 2060 “La mayoría de los presentes puede proponer
decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios
ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que
éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.”

 Dos tercios.

 Unanimidad.
Reglamento puede agravarlas.

NULIDAD DE LA ASAMBLEA
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta (30) días
contados desde la fecha de la asamblea. La demanda debe dirigirse contra el consorcio, no contra los
que participaron en la asamblea.

Este derecho corresponde a los ausentes.

También cuando no se cumplieron con requisitos, ej. no se notifico a todos, o también cuando se
trata un tema que no estaba pactado (aunque si se puede evitar algunos de los temas previstos, es
decir, se puede hacer menos pero no demás).

LIBROS Y ACTAS
Código impone la necesidad de la constancia en actas de lo ocurrido y resuelto por la asamblea. Se
denominan actas los documentos que tienen por objeto la comprobación de hechos y de actos.

Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar
un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios (ART 2062)
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar
como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por
el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse con el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones
adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el
presidente de la asamblea y dos (2) propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar
constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las
eventuales conformidades expresas.

CONVOCATORIA JUDICIAL
Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a asamblea, los
propietarios que representan el diez por ciento (10%) del total pueden solicitar al juez la
convocatoria de asamblea judicial.

El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los
propietarios.

La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión,
decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situación del consorcio.

CONSEJO PROPIETARIOS
Lo designa asamblea. Se trata de un órgano constitutivo y de control, no es obligatorio. El
reglamento debe fiJar sus facultades.

La regla es que no sustituye al administrador, sino que lo supervisa, salvo casos de excepción
(omisión, ausencia o vacancia).

Este órgano sirve de nexo entre los consorcistas y el administrador; tiene la función de control de las
tareas del administrador y el de recomendación y colaboración con el representante legal.

Atribuciones:
 Convocar a asamblea y redactar orden del día si administrador omite hacerlo;
 Controlar aspectos económicos y financieros del consorcio;
 Autorizar administrador disponer fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que
los ordinarios;
 Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y
convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta (30) días de producida
la vacancia;
 Aprobar el certificado de deuda expedido por el administrador.

ADMINISTRADOR
Representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un
tercero, persona humana o jurídica. El designado en reglamento de propiedad y administración cesa
en oportunidad de la primera asamblea, si no es ratificado en ella.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello
importe la reforma del reglamento de propiedad y administración.

Pueden ser removidos sin expresión de causa.

DERECHOS Y OBLIGACIONES
Tiene derechos y obligaciones propios del mandatario y, en especial, debe:

 Convocar a asamblea, redactar orden del día y labrar el acta respectiva;

 Ejecutar decisiones asamblea; atender conservación cosas y partes comunes y seguridad
estructura edificio y dar cumplimiento todas las normas de seguridad y verificaciones
impuestas por las reglamentaciones locales;
 Practicar cuenta de expensas y recaudar fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer
total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios, el administrador debe requerir autorización previa consejo de propietarios.
 Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea;
 Cumplir con obligaciones derivadas legislación laboral, previsional y tributaria;
 Mantener asegurado el inmueble con seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la
asamblea resuelva cubrir;
 Llevar en legal forma libros de actas, administración, registro de propietarios, registros de
firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local;
 Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta (60) días de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad y administración;
 Debe archivar cronológicamente liquidaciones de expensas, y conservar todos los
antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
 En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince (15) días hábiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir
cuentas documentadas;
 Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las
cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
 A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres (3) días hábiles el certificado
de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de
reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
 Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante
legal.

FALLO.

1. No. No puede pasar al adquirente xq los impuestos y tasas no son propter rem, son a título
personal, persiguen al deudor (a la persona). Únicamente las expensas son consideradas propter rem
(es una carga q persigue al inmueble). Si no alcanza el producido de subasta para lo qué hay que
abonar el adquiriente no debe pagar ya que no le corresponde, y además es anti-económico.

Fallo: servicios eficientes demanda a yabra xq no pago expensas. Servicios eficientes Ejecuta una
hipoteca

Fallo plenario: se sentencia de manera distinta y x lo tanto se hace un plenario.

2. Expensas: adquirente está obligado a pagar las expensas pero con la cosa, no con todo su
patrimonio (cargas reales: obligación propter rem).
Vamos a tener acreedor x expensas y x hipoteca. El que tiene privilegio es el acreedor hipotecario.

INFRACCIONES
En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en el CCyCN o
en el reglamento de propiedad y administración, y sin perjuicio de las demás acciones que
corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la
infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento
local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de
infracciones.

SERVIDUMBRE (ARTS 2162-83).

Derecho real que recae sobre cosa ajena. Apunta a que un terreno se va a servir de otro.

ARTICULO 2162.- La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.

OBJETO
ARTICULO 2163.- La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del
inmueble ajeno.

SERVIDUMBRE NEGATIVA Y POSITIVA

ARTICULO 2164.- La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es
negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.

Ejemplo:

Dos terrenos (adelante y atrás) pero para salir a la vía pública debe accederse por el terreno de
adelante.

Positivo: Inmueble delantero soporta que el Inmueble de atrás se sirva de su propiedad para tener
acceso a la vía pública.

SERVIDUMBRES
Ej un inmueble de atrás que se sirve de un inmueble de adelante (es una carga ya que el otro pasa
por su terreno) para poder salir a la vía pública

Implica un gravamen sobre un fundo en beneficio de otro fundo, vale decir que significa establecer
una utilidad o ventaja en interés del fundo dominante, que deberá respetar el propietario del
sirviente.

El fundo dominante se beneficia con alguna utilidad, ventaja, mientras que el sirviente sufre una
restricción que debe soportar. En ningún caso la servidumbre implica un “hacer”. Es un beneficio
para un inmueble, una carga para otro.

La servidumbre tiene su razón de ser en procurar una racional y más eficiente explotación y
utilización de los predios. Esto se observa por ej en la servidumbre de transito que le permite al
titular del inmueble dominante poder atravesar otros predios para llegar o salir del suyo. O bien si
carece de agua y necesita transportarla desde otro inmueble vecino. Aquí se aprecia la función social
de la propiedad.

Concepto
“ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles
y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo”

Al aludir a dos inmuebles queda claro que no son servidumbres el usufructo, el uso ni la habitación.
Se establece que consiste en otorgar alguna utilidad.

Mero recreo es que no tiene que ser por un asunto de gran importancia

Caracteres
a) Derecho real
En primer lugar, se trata de un derecho real porque:
Hay una relacion directa e inmediata sobre el fundo
1) La mutación de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones reciprocas de las
heredades
2) Quien por un titulo cualquiera adquiere un fundo, al cual es debida una servidumbre,
puede usar de ella, aunque no fuese indicada en el contrato de venta
3) El nuevo propietario de una heredad gravada con una servidumbre debe sufrirla aun
cuando hubieses adquirido la heredad sin cargas
4) La muerte de quien ha constituido una servidumbre no la extingue
5) Si el dueño del predio sirviente se niega a sufrir la servidumbre, el derecho del dueño del
predio dominante no se resuelve en obtener los daños y perjuicios sino que puede exigir
que los tribunales le hagan dar el goce efectivo de la servidumbre
6) Se hallan presentes caracteres notorios de los derechos reales como la inmediatez, la
adherencia y lo absoluto
b) Duración
Puede ser perpetua o temporal. Sólo las servidumbres reales puede ser perpetuas, a no ser que
la convención de las partes las limite en el tiempo (art. 2165), mientras que las personales, en
cambio, duran como máximo la vida del titular o 50 años cuando se trata de una persona jurídica

c) Se requieren dos inmuebles

El derecho real se establece entre dos inmuebles, pertenecientes a dos personas distintas, al
menos parcialmente, ya que un inmueble podría pertenecer a una persona que fuera
condómino del otro
De allí que se concluye que el articulo consagra la máxima romana nemine res sua servir que
se traduce en que nadie puede tener una servidumbre sobre la cosa propia
El inmueble en cuyo beneficio se establece la servidumbre se llama heredad, fundo o predio
dominante, siempre hablando de una servidumbre real, pues si bien una servidumbre
personal también requiere de dos inmuebles para su constitución, el beneficio recae sobre la
persona de su titular, al que algunos autores llaman titular dominante. Que la servidumbre
requiere siempre un fundo dominante es ratificado por el art. 2172 en el que afirma
“ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante”
Una servidumbre no puede ser vendida por separado, ni en un remate (art. 2178) porque la
servidumbre no se debe sino a ese fundo, es inherente se trata de una carga real
 El predio dominante es aquel que recibe el beneficio, la utilidad, la ventaja, de la constitución
de servidumbres reales o personales, aunque en estas últimas la ventaja está ligada a una o
más personas determinadas
Ya sea real o personal, el inmueble que soporta la carga siempre se denomina sirviente.

d) Ubicación de los inmuebles

Resulta del art. 2165 que la ubicación de los fundos en una servidumbre puede no ser de
contigüidad (sin ser indispensable que se toquen), mientras que se asegure una ventaja real
a la heredad dominante.
La doctrina ha brindado ejemplos en los que bien puede pensarse en la constitución de una
servidumbre cuyo beneficio es aprovechado por el titular de un fundo alejados del
dominante, como el clásico de la posibilidad de sacar agua de un inmueble lejano, si es el
único pozo en los alrededores.

e) Otros caracteres
La servidumbre es un derecho real principal (art. 1889), recae sobre cosa registrable (art.
1890), y no se ejerce por la posesión, pero cuando es positiva se ejerce por actos posesorios
concretos y determinados (art. 1891). Para ser oponible a terceros interesados de buena fe
precisa de la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 1893)

f) Contenido
El art. 2162 dice que el titular puede obtener del fundo dominante alguna utilidad. Se trata
de obtener alguna ventaja, que puede consistir en facultar al titular de la servidumbre a usar
del inmueble ajeno o impedir que el propietario ejerza algún sus derechos. No puede haber
servidumbre un alguna sin utilidad o ventaja. tampoco puede absorber toda la utilidad
susceptible de brindar el inmueble afectado, porque entonces se trataría de un usufructo.
la desmembración de la propiedad que éste implica puede consistir en no tener el derecho
de hacer todo lo que se podría hacer, si no existiese ese derecho, o bien tener que sufrir que
otra persona alguna cosa que habría derecho de impedirle hacer, si no se estuviera
constituida la servidumbre. En ese sentido el art. 2164 se refiere a soportar o a una
abstención
de lo expuesto se puede inferir que nunca la servidumbre puede importar un hacer, por
cuanto el hacer es típico y exclusivo de los derechos personales. Rige un principio que viene
del derecho romano “servius in faciendo consistiere nequit”
si se establece una obligación de hacer al constituir la servidumbre, como obligación
accesoria (ej limpar el camino), sólo tendrá alcance personal. El Código regula los derechos
del titular sirviente, no sus obligaciones.
Aquí no hay sujeto activo y pasivo. Se trata de un beneficio para un predio y de un gravamen
para otro. Claro que hay un titular de la servidumbre, que es el titular del inmueble
dominante
Obligación de no hacer: ej no obstruir un paso
Obligación de dejar hacer: ej dejar pasar por un camino
NUNCA SE LO PUEDE OBLIGAR A UN HACER

g) Principio de la atipicidad de las servidumbres

Según el art. 1884, la estructura de los derechos reales surge de la ley y será nula la
configuración de un derecho real de manera distinta.
Sin embargo, en materias de servidumbres el Código ha permitido a los particulares cierta
liberta en lo que hace a su constitución y a las estipulaciones en los títulos que sirvan de
fuente a este derecho real, y que tradicionalmente los autores han llamado “principio de
 atipicidad”. Esta libertad encuentra su limite en el respeto al esquema impuesto por los
caracteres necesarios que no pueden ser alterados sin violar el orden público, principio
rector en la regulación de los derechos reales. En primer lugar, el contenido de la
servidumbre no puede constituir en un hacer (2164) y debe procurar una utilidad aunque sea
de “mero recreo”
El concepto de “mero recreo” no es tan amplio como parece, ya que surge del art 2154 que
la servidumbre debe asegurar “una ventaja real” al inmueble dominante. No puede ser una
ventaja imaginaria o hipotética, sino verdadera. Tal ventaja significa un menoscabo para el
sirviente, debe ser el menor menoscabo posible.
Se puede arribar a que si desaparece toda utilidad, la servidumbre se extingue

h) Inseparabilidad. Inherencia de la servidumbre al fundo dominante y al fundo sirviente

Las servidumbres son inseparables del inmueble al que activa o pasivamente pertenecen. Al
ser así, tienen un carácter accesorio, pues no subsisten por sí solas, requieren de los dos
inmuebles. No se puede enajenar la servidumbre si no se enajena también al inmueble, ni
viceversa. Tampoco una servidumbre podría ser hipotecada o embargada si no lo es el
inmueble al que accede. No podría un extraño adquirir la servidumbre en una subasta.
Prevé el art. “ARTICULO 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse
con independencia del inmueble dominante.”
Explica aquel art. Que la servidumbre, como carga real que es, no puede separarse del
inmueble.
La regla es la transmisibilidad de los derechos reales (art. 1906); la servidumbre lo es, pero en
tanto acompañe al inmueble que es transmitido.
La inherencia es una de las características necesarias de la servidumbre como de todo
derecho real, con la diferencia, en relación a las restantes, de que la inherencia en la
servidumbre comprende tanto al derecho del titular del fundo dominante como a la carga
del titular del fundo sirviente
El art. 2172 que aquí se analiza, combinado con el art 2165, es claro en que solo se aplica la
regla de la inherencia tratándose de servidumbres reales (no personales), las que,
consideradas activa y pasivamente, son inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente y
siguen con ellos a cualquier poder que pasen, lo que no sucede con las personales. En las
reales, se transmite la servidumbre a los posesores porque el objeto de ésta es el inmueble,
mientras que en las personales su finalidad no es beneficiar al inmueble dominante sino la
titular de este último, no obstante que también se ejercen sobre un inmueble

i) Indivisibilidad
El código de Vélez establecía que la servidumbre es indivisible como carga y como derecho.
El código actual nada dice sobre el punto, pero se puede llegar a la misma conclusión. Cabe
advertir que el articulo 2163 dice que la servidumbre puede recaer sobre todo o una parte
del inmueble, pero no dice que se puede ejercer por una parte alícuota, como sí lo prevé
para los derechos reales en general y para el usufructo (1883 y 2130). Las servidumbres no
pueden adquirirse o perderse por partes alícuotas ideales, y los propietarios de las diferentes
partes pueden ejercerlas, pero sin agravar la condición de la heredad sirviente.
Sin perjuicio de lo expuesto, el ejercicio de la servidumbre es divisible, así, por ejemplo, si
una persona tiene derecho a pasar por el inmueble vecino de mañana, de tarde y de noche,
puede hacerlo sólo de mañana

j) Servidumbre administrativa
 Siguiendo a Marienhoff se la entiende como “derecho real administrativo constituido por el
estado, sobre un bien del dominio privado o dominio público, con el objeto de que tal bien sea
usado por el público en la forma que resulte del acto o hecho constituido del gravamen”

Se constituyen siempre a favor del estado nacional o de empresas concesionarias del servicio
eléctrico de jurisdicción nacional, y con el objeto de servir a un fin público. Se conciben como un
poder jurídico sobre la cosa, poder que es esencialmente un derecho real. De allí la necesidad de
señalar una diferencia entre estas servidumbres y las limitaciones al dominio impuestas por
razones de interés público. Estas ultimas se fundan en la aplicación del poder de policía y se
traducen en restricciones y no en una desmembración del derecho de propiedad, justificándose
en la solidaridad de intereses y en el concepto social de la propiedad privada

Característica de esta servidumbre administrativa es la inexistencia de fundo dominante

reemplazado por la colectividad en la figura del estado u otra entidad de derecho público, que es
uno de los sujetos de la relación jurídica, esto es, aquel a quien se le atribuye el derecho de
servidumbre

OBJETO

“ARTICULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material
del inmueble ajeno.”

Las servidumbres en la practica pueden tener una variedad infinita.

A veces afectan sólo a una parte material del inmueble, como ocurre con la servidumbre de paso o la
de acueducto, o la altura del edificio, como la servidumbre de vista.

O bien la servidumbre de vista ofrece una ventaja a la parte del edificio que la enfrenta.

Solo se puede establecer una servidumbre sobre la parte material del inmueble, por lo que no está
de más reiterar que tampoco puede establecerse una servidumbre por uno de los copropietarios
sobre su parte indivisa, pues se violaría el principio de indivisibilidad de las servidumbres, no
mencionado por el código pero que implica que no se la puede adquirir de esa forma. Como derecho
es indivisible, aunque se pueda dividir su ejercicio.

Podría haber servidumbres recíprocas entre dos inmuebles, de manera que ambos serian
dominantes y sirvientes a la vez.

Dice el art. 2165 respecto de los dos inmuebles, que “no es indispensable que se toquen”.
Generalmente ambos fundos son contiguos, vecinos, pero no es un requisito indispensable. La
cuestión es que uno le procure al otro una ventaja, una utilidad.

Descripción

 Derecho real
 sobre un inmueble ajeno
 en virtud del cual se puede:
– usar todo o parte de la cosa ajena,
– ejercer ciertos derechos de disposición
– impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad

servidumbre de vista: ocurre por ej cuando hay una ventana que nos proporciona aire y luz que no
esta colocada conforme a la ley pero esta hace 20 años colocada, nunca hubo problemas, el vecino
vende su propiedad y el nuevo propietario nos exige que cerremos esa ventana, ante esto se puede
iniciar una acción de prescripción adquisitiva (se puede cuando da por ej a un patio, pero si la
ventana da a una habitación, no)

Partes de la servidumbre

 Fundo dominante: aquél en cuyo beneficio se establece la servidumbre.

 Fundo sirviente: aquél que debe soportar la servidumbre

Clasifi cación

“ARTICULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real

consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada
impuesta en el título”

- Positiva: la carga real consiste en soportar su ejercicio por parte del titular del fundo
sirviente. Le permite al titular del fundo dominante realizar alguna actividad y el titular del
fundo sirviente debe soportar (dejar hacer, in patiendo)
- Negativa: la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título. Le permite
exigir al titular de fundo sirviente una abstención (no construir mas allá de cierta altura, no
edificar). Es negativa la que prohíbe hacer algo que le seria lícito hacer al dueño si no
existiera la servidumbre (non faciendo)
Hay que tener en cuenta que la mayoría de los derechos reales se ejercen por la posesión, con
excepción de las servidumbres negativas y la hipoteca. Las positivas se ejercen por actos
posesorios concretos y determinados y se adquieren -entre otros modos- por la tradición, que se
refleja en el primer uso.

Dado que el código dispone que los derechos reales “principales” se pueden adquirir por
prescripción (2565) y que para ello la posesión debe ser “ostensible y continua”, se puede
concluir que las servidumbres positivas se pueden adquirir por usucapión

 Real: requiere necesariamente para su existencia de dos inmuebles, mientras que la utilidad
que brinda el fundo sirviente debe recaer en beneficio del fundo dominante y no de su
titular, por lo que en nada incide el cambio de la persona en este último.
El beneficio se presta de fundo a fundo sin importar quien es el titular del fundo dominante.
La servidumbre real mirada desde uno u otro inmueble es “inherente” a ellos. Esto significa
que transmitido uno, o los dos, la servidumbre – como derecho y carga real- continúa
gravándolos, no se extingue. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de
la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación
de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen
 Personal: Constituida en favor de persona determinada sin inherencia o relación al inmueble
dominante, las que si bien no pueden ser separadas del fundo ni formar el objeto de una
convención, ni ser sometidas a gravamen alguno (tal como ocurre con las servidumbres
reales), no se transmiten a los sucesores porque acaban con la muerte del titular o a los 50
años si fueran a favor de personas jurídicas , no admitiéndose pactos en contrario
Requieren para su constitución la existencia de dos inmuebles, pero la utilidad del fundo
sirviente recae ya no sobre el fundo dominante sino sobre la persona de su titular
En suma, la servidumbre personal procura una utilidad a una persona determinada. Así por
ejemplo el titular de un inmueble tiene especial interés en entrar al inmueble vecino para
recoger flores, por su actividad personal. El día que el inmueble sea transmitido a otra
persona, para ésta carecerá de toda utilidad.
 Se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor
 Activas: el predio dominante es quien ejerce la servidumbre de forma activa
 Pasivas: el fundo sirviente

PRESUNCIONES
Real: perpetua

Personal: vitalicia

Tanto en la servidumbre personal o real se puede pactar un plazo menor.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

Servidumbre personal a favor de varios titulares

“ARTICULO 2167.- Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre personal puede
establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin
derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí, a
menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.”

Este articulo impide el derecho a acrecer (excepto pacto en contrario), así como la sucesión en las
servidumbres personales.

Puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas para que la ejerzan al mismo
tiempo, pero no para que una suceda a la otra. La razón es evitar que se perpetúe una servidumbre
que por ser personal está destinada a concluir con la vida del titular, si no se pactó con un plazo
menor.

Se aclara que la única posibilidad de admitir la sucesión se daría si el indicado en primer lugar no
quiere o no puede aceptar la servidumbre. No seria en rigor, una verdadera sucesión, sino que uno
entra en lugar de otro que nunca adquirió la servidumbre

SERVIDUMBRE FORSOZA
Por regla, la servidumbre resulta de un acuerdo entre el titular del fundo dominante y del fundo
sirviente. Es decir, nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley
prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.

El carácter de forzoso está ligado a lo imprescindible. Hay una necesidad de que exista el derecho
real.

“ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre,
excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina
forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin
comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente
o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la
autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.”

Se llaman forzosas a aquellas servidumbres que la ley autoriza e impone, con prescindencia de la
voluntad u oposición del titular del fundo sirviente. Si se dan determinadas circunstancias, un titular
de un derecho real sobre inmueble puede obligar a su vecino a soportar una servidumbre, aunque no
la quiera. La ley lo impone.

Ello no implica que el titular del fundo sirviente no pueda convenir con, por ejemplo, el del predio
dominante y se constituya la servidumbre de paso a favor de este último, pues nada impide que el
derecho real sea fruto de un convenio entre vecinos (servidumbre convencional)

Son excepcionales pues el dominio se presume libre de cargas, de ahí que la regla es que nadie
puede imponer una servidumbre, debe haber una necesidad especial. Además, los casos tienen que
surgir en forma expresa de la ley, la enumeración es taxativa. Se presume la libertad de los
inmuebles.

Si el dueño del fundo sirviente no colabora o no acepta la servidumbre, el interesado puede

demandarlo judicialmente para imponerla.

la acción dice la norma es imprescriptible. cabe entender que se trata de una acción real, más
precisamente, la confesoria.

la servidumbre forzosa es irrenunciable, resguarda el interés público al tener en mira

fundamentalmente razones económicas de bien común.

obviamente el titular del fundo sirviente tiene derecho a una indemnización. si no hay acuerdo con el
titular del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar
judicialmente. es interesante que en aquellos casos en los que la población de un lugar esté
interesada en ejercer alguna servidumbre forzosa (acueducto) sea la autoridad local quien cargue
con indemnización. en rigor, al no visualizarse claramente la existencia de un fundo dominante,
parece esta figura estar más cerca de una servidumbre administrativa.

Servidumbre de tránsito (forzosa y real)

Los titulares de inmuebles si lo desean pueden grabarlo con servidumbre de paso a favor de sus
vecinos. Aquí rige autonomía de la voluntad y el principio de atipicidad de las servidumbres

No obstante, si se dan ciertas condiciones el tránsito por el mueble otro se puede imponer aún
contra su voluntad.

la servidumbre de tránsito también llamada de paso, es una de las más antiguas modalidades de este
gravamen, se trata de una servidumbre coactiva (no voluntaria), que se caracteriza por su
inderogable necesidad y estrecha dependencia de los presupuestos legales, fundándose en el interés
de los particulares o en la utilidad pública. Esta servidumbre coactiva es siempre típica o nominada y
tiene por única fuente a la ley.

Es menester que se trata de un inmueble “sin comunicación suficiente con la vía pública”. Por ende,
no es necesario que no tenga comunicación alguna, sino que no sea suficiente. Se daría este
supuesto cuando el camino fuera tan estrecho que sólo permitiera el paso de las personas, o bien el
paso de personas y animales de ganado mayor o menor, pero no el de vehículos de tracción a sangre
o mecánica, necesarios para una adecuada y racional explotación agrícola, ganadera o industrial del
fundo

Los fundos obligados al paso podrán ser linderos o no. Bastará que se interpongan en el trayecto
consiguiente al acceso para que puedan resultar directamente afectadas y sobre todo aquellos que
se encuentren en la línea recta mas corta a la vía pública, medida desde el predio encerrado.

Es indivisible en derecho (la carga la deben soportar ambos fundos independientemente de que
después acuerden) pero es divisible en su ejercicio (en cuanto se pueda dividir el derecho real).

Nada impide que la servidumbre se constituya mediante paso subterráneo o a través de un puente, si
las circunstancias técnico- legales lo tornaran imprescindible

Esta servidumbre, teniendo en cuenta que deriva del interés público y no de una persona en
particular, es real

Para calcular la indemnización son pautas importantes el valor del terreno ocupado y el perjuicio que
sufre el inmueble sirviente.

EJ: alguien que tenga un inmueble que no tiene acceso a la calle, y quien tiene en el mismo fundo con
acceso a la calle le acceda un lugar para que pueda pasar.

Servidumbre de acueducto (forzosa y real)

Cabe remitirse a la idea de paso de agua (acqua) por predios ajenos mediante una canalización
(ductos), sea ésta cubierta o no. La servidumbre de acueducto es para transportar agua, no para
tomarla. El titular de un inmueble que necesita del agua para su explotación económica puede hacer
pasar por otro u otros predios, con el deber de indemnizar

Dice el art. 2166 que la servidumbre es viable “cuando resulta necesaria para la explotación
económica establecida en el inmueble dominante, o para la población”. Cuando es necesaria para la
población, el interés público es evidente, aunque como se dijo anteriormente, aquí la servidumbre
para tener naturaleza administrativa

Servidumbre de recibir agua

La servidumbre típica de recibir aguas de predios ajenos (desagüe) consiste en obligarse el sirviente a
tolerar el ingreso de las aguas que provengan de otras heredades, a diferencia de la tratada
anteriormente, en el presente supuesto el destino final de las aguas no es el dominante, sino el
sirviente.

Esta clase de servidumbre importa que el sirviente reciba las aguas artificiales originadas en un
predio superior a partir de algún artefacto o maquina (bomba de extracción, molino, ect) el art. 2166
pone un límite a la imposición de la servidumbre, cual es que no resulte “perjuicio grave para el
fundo sirviente”. De ser así, será necesaria la canalización subterránea o cañerías. Estas servidumbres
forzosas son reales.

ACTIVA Y PASIVA
La servidumbre se llama activa enfocada desde el fundo dominante, y pasiva respecto del fundo
sirviente. esto se relaciona con el predio que se beneficia o con el que se graba

esta clasificación no es adoptada por el código

Continua y descontinua
La servidumbre es continua cuando se ejerce sin necesidad de un hecho actual del hombre, como
ocurre con la de acueducto. La discontinua es la que su ejercicio requiere un hecho del hombre y se
da un intervalo de tiempo. así, por ejemplo, la de tránsito, que requiere que el hombre pase.

esta clasificación estaba en el código de Vélez pero no ha sido adoptada por el código actual

Aparente y no aparente
la servidumbre aparente es la que se manifiesta, se aprecia por signos, está a la vista. Así ocurre por
ejemplo con la de acueducto, si los canales están visibles, o la de paso, si hay sendas o piedras que
indican el camino. Es no aparente si no se aprecia por una señal exterior (ej el acueducto
subterráneo)

El código actual no ha recogido estas clasificaciones

Perpetua o temporaria
Esta clasificación surge de forma tácita del art 2165, que presume la perpetuidad de las servidumbres
reales. Lo cierto es que las reales pueden ser perpetuas o temporarias, mientras que las personas
siempre son temporarias.

Legitimados para constituir una servidumbre

“ARTICULO 2168.- Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de
derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe
ser constituida por el conjunto de los titulares.”

El art 2168 legitima para construir servidumbre a los titulares de derechos reales que se ejercen por
la posesión, lo que comprende tanto a los titulares de derecho sobre cosa propia, como a los
titulares de derechos reales sobre cosa ajena, como sucede con el usufructuario.

El usufructuario puede establecer una servidumbre sobre la cosa dada en usufructo, pero sólo por el
tiempo que dure el usufructo y sin perjuicio de los derechos del nudo propietario, salvo que el
usufructuario constituyente de la servidumbre haya convenido un plazo menor de duración con el
titular de la servidumbre del fundo dominante.

Similar apreciación puede formularse respecto de acreedor anticresista, aunque el Código no

mencione entre sus facultades al tratar este derecho real.

En el caso de los conjuntos inmobiliarios, el articulo 2048 prevé que, mientras haya mayoría, puede
haber servidumbres entre distintos conjuntos entre sí o con terceros

Es decir, si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares

Cabe advertir que no todos los titulares de derechos reales poseedores pueden constituir una
servidumbre:

a) El usuario y habitador no pueden

b) Para el usuario de tiempo compartido no parece viable esta facultad
 c) Tampoco para el titular del derecho de sepultura
d) En el derecho de superficie, el propietario podría en la medida que no turbe al superficiario
Si se trata de condóminos, será necesaria la conformidad de todos

Modos de constitución. Se establece por

• Contrato, en cuyo caso el primer uso equivale a la tradición si la servidumbre es positiva
• Disposición de última voluntad
• Disposición legal cuando la servidumbre es forzosa, pero en verdad lo que hace la ley es
otorgar un derecho al titular del derecho real para reclamar la imposición de la servidumbre
En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o imponer su constitución.

Prescripción
Se presentan dudas con la prescripción larga, ya que el código actual suprimió la clasificación de
servidumbres continuas y aparentes.

No obstante, teniendo en cuenta que la servidumbre es un derecho real principal y que por regla los
derechos reales principales son susceptibles de ser adquiridos de esta forma, cabe interpretar que es
posible, pero solo para las servidumbres positivas, en las que el primer uso en modo suficiente. el
interesado deberá probar que ejerció una servidumbre positiva en forma continua, durante el plazo
legal. el artículo 1891 prevé que este tipo de servidumbre se ejerce “por actos posesorios concretos y
determinados”

La prescripción breve podría ser útil para sanear los defectos del título otorgado por qué no estuviese
legitimado

Testamento
Las hipótesis Más comunes de constitución de una servidumbre por testamento se dan en los casos
en que el testador, propietario de 2 inmuebles, dispone legar cada 1 de ellos a dos personas distintas
disponiendo que 1 de los predios quedara grabado por una servidumbre a favor del otro o a favor de
la persona del beneficiario, o bien cuando el testador dueño de un solo inmueble dispone que la
momento de su muerte, su predio quedará gravado por una servidumbre a favor de otro predio
vecino, cuyo titular será el legatario beneficiario

Esta disposición deberá ser respetada por sus herederos, siempre y cuando no afecte su legítima,
tratándose de herederos forzosos.

Prohibición de servidumbre judicial

“ARTICULO 2169.- Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir una
servidumbre o imponer su constitución.”

Es consecuencia, de la regla general del art. 1896, que impide al juez imponer o constituir derechos
reales. Por ende, no está permitido que el juez imponga una servidumbre. Aquí la norma es
categórica ya que dice “en ningún caso”
Presunción de onerosidad
En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa. Se establece una presunción
que puede evitar conflictos entre los interesados.

Cabe inferior que la presunción es iuris tantum y que pesará sobre el titular del fundo dominante la
prueba de lo contrario

“ARTICULO 2170.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la servidumbre se

presume onerosa.”

MODALIDADES
La servidumbre, como suele ocurrir con muchos derechos y actos jurídicos, puede ser sometida a
modalidades. lo confirma el articulo 2171 al establecer qué “la servidumbre puede sujetarse a
cualquier modalidad”. Las modalidades de los actos jurídicos están reguladas por los artículos 343
hasta 357

la servidumbre puede someterse a un plazo o condición que limiten su duración. sin embargo,
tratándose de servidumbres reales, si no se ha convenido un límite temporal, ellas son consideradas
perpetuas, mientras que, si fueran servidumbres personales, y tampoco existir un pacto acerca de la
duración del gravamen, se extiende hasta la muerte del beneficiario, y no más allá de 50 años si el
titular fue una persona jurídica, estando prohibida toda su estipulación en contrario.

TRANSMISIBILIDAD .
Ninguna servidumbre real puede transmitirse con independencia del inmueble dominante o del
sirviente, es inherente a estos.

La servidumbre personal si es transmitido el fundo dominante, se extingue ya que no es inherente al

inmueble dominante

“ARTICULO 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del
inmueble dominante.
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la
servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.”

Derecho de la propiedad de fundo dominante

El titular de una servidumbre activa, esto es, enfocada desde el fundo dominante, sólo esta
habilitado para constituir derechos personales respecto de la utilidad que le brinda la servidumbre.

Establece el art. 2173 que:

 El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a
la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario.
 No puede constituir derechos reales
cabe recordar que el titular puede ser el dueño u otro, como el usufructuario.

El código sólo permite la constitución de derechos personales con relación a la utilidad obtenida. Así,
por ejemplo, el usufructuario titular de una servidumbre que obtiene agua o flores del inmueble
vecino luego podría celebrar contratos sobre ese beneficio. Incluso, por ejemplo, una servidumbre de
vista podría ser explotada comercialmente.
Si el que celebra derechos personales sobre la utilidad fuera, por ejemplo, el usufructuario aclara la
normal que es sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario, lo cual es obvio ya que los
derechos personales son relativos

Hay que tener en cuenta que la constitución de derechos personales es válida en la medida en que
no se agrave la situación del fundo sirviente. Estos derechos se extinguen cuando finalice la
servidumbre

 comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el

ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
“ARTICULO 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de
ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero
no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.”

Este articulo Se refiere a la ampliación de los derechos del titular del fundo dominante a las
servidumbres accesorias, así por ejemplo, en una servidumbre de sacar agua es necesario el
paso para poder llegar al lugar en el que se encuentra el agua

el artículo sólo concede al propietario del fundo dominante la Facultad de ejercer las
servidumbres accesorias que revista el carácter de “indispensables” para el uso de la
servidumbre principal, y le niega el ejercicio de aquellas servidumbres no indispensables
cuyo contenido solo lo tomarían más cómodo

Estas servidumbres accesorias no fueron objeto de algún contrato, ya que las impone la ley,
si se extingue la servidumbre principal desaparecen las accesorias. siguen su suerte

 el ejercicio de la servidumbre implica obtener alguna utilidad o ventaja del fundo sirviente.
el código aplica una regla antigua, que viene del derecho romano, en el sentido de que no
debe agravarse la situación del fundo sirviente.

Dice el art. 2175 que “El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las
necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.”

Existe una regla de que el ejercicio de la servidumbre debe causar el menor agravio posible al
fundo sirviente.

La norma dispone que de no haberse pactado otra cosa en el título, el limite el ejercicio de
una servidumbre es el de las necesidades del predio dominante en la extensión que tenía
cuando fue constituida, es decir no pueden tomarse en consideración las nuevas necesidades
del predio que surjan con posterioridad

en cuanto a la excepción, si la servidumbre forzosa, ocurre que al no haber título ni

posibilidad de negociar, la ley debe imponer este criterio. Así por ejemplo si hay necesidad
de pasar más veces que antes o si aumentan explotación Y se necesita sacar más agua a
través de la servidumbre de acueducto. de no ser así, no servidumbre se vería
desnaturalizada. cabe entender que este aumento de las necesidades también debe ser
indemnizado y qué a falta de acuerdo el resarcimiento será fijado por el juez

 el codigo faculta al titular a realizar mejoras necesarias en el inmueble sirviente

dispone el art. 2176” Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el
inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la
servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe
responder el titular del inmueble sirviente o un tercero. “
 Debe tratarse de mejoras necesarias esto es indispensable para el mantenimiento y
conservación de la servidumbre. en cambio, el titular dominante no puede realizar obras que
agravan la situación del fundo sirviente, ni siquiera si aumentan las necesidades del
dominante

se trata de un derecho dominante, no de una obligación que pueda exigir el sirviente, ya que
las mejoras lo benefician a aquel.

además el artículo 2176 dice que el titular dominante “puede”, no que debe

No obstante lo previsto en el artículo que consagra el principio general y no estando

interesado el orden público, aunque nada dice la norma, se puede entender que está
permitido que se pacte en contrario y , en consecuencia, que se imponga el dueño de la edad
sirviente la obligación accesoria hacerse cargo de las obras necesarias para el ejercicio y
conservación de la servidumbre. tales convenios importaron derechos personales, no
inherentes a la servidumbre. lo que no se podría es pactar que los actos que constituyen el
objeto principal de la servidumbre (por ejemplo, llevar el agua a una heredad dominante)
deban ser cumplidos por el titular del fundo sirviente, pues se estaría en presencia un
derecho real in faciendo

 el titular del fundo sirviente y los terceros deben abstenerse de realizar trabajos que impidan
el ejercicio de la servidumbre. Si lo hacen, deberán hacerse cargo de volver las cosas a su
estado anterior.
Prevé el art. 2177 que “el titular dominante PUEDE obligar a quien hizo en el inmueble
sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su
estado anterior, a su costa.

Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las
tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.”

Obligación de no menoscabar la servidumbre

Así como es principio en la servidumbre que el propietario del fundo dominante no puede ninguna
manera agravar la situación del fundo sirviente, tampoco el propietario de la heredad sirviente
puede hacer nada que disminuya o menoscabe en modo alguno el uso de la servidumbre constituida.

sin embargo, sí del uso de la servidumbre le resultare un perjuicio que puede evitarse, sin privar al
poseedor del fundo dominante de las ventajas de que gozare, el titular sirviente “puede exigir que la
Constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble
gravado”. así por ejemplo si el lugar asignado primitivamente por el dueño de la heredad sirviente
para el ejercicio de la servidumbre llegase a serle muy incómodo, o le privase de hacer en él
reparaciones importantes, podrá ofrecer como asiento de la servidumbre otro lugar cómodo al
dueño o poseedor del predio dominante, y éste no podrá rehusarlo. Se trata de una derivación de la
regla que impone el ejercicio de la servidumbre del modo menos perjudicial para quien le debe
soportar.

Sanción en caso de incumplimiento

Ahora bien, si el titular sirviente no puede hacer nada que disminuya o menoscabe en algún modo
alguno el uso de la servidumbre, mucho menos podrá ejecutar trabajos contrarios a su ejercicio. No
obstante, si los hace está obligado a restablecer a su costa las cosas a su antiguo estado (a través de
una acción confesoria) y puede ser condenado en su caso a pagar los daños y perjuicios
Ejecución por acreedores

La servidumbre es una carga real inherente al inmueble, no puede ser separada ni ser objeto de acto
jurídico alguno, ni de ejecución, con independencia del inmueble al que accede. Por tal motivo,
dispone el art. 2178 que “en ningún caso la transmisión o la ejecución de la servidumbre pueden
hacerse con independencia del inmueble dominante”

Comunicación al sirviente

El titular dominante debe informar al titular sirviente de las pretensiones de terceros. Si no lo hace,
es responsable.

“ARTICULO 2179.- Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular sirviente
las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo
hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.”

Así por ejemplo, debe denunciar las usurpaciones al propietario del fundo sirviente para que este
puede obrar contra los usurpadores, ello sin perjuicio de que el titular dominante se encuentra
legitimado activamente para iniciar por derecho propio las reales a fin de mantener o restablecer su
derecho, lo que sin duda aprovecha al propietario

Derechos prop. Fundo sirviente

“ARTICULO 2180.- Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la disposición jurídica y
material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos
usos que forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una
servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el
titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por
una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.”

El art. 2180 establece que, cumplidas las obligaciones de tolerar o abstenerse, el titular sirviente
conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho.

Es decir, que afuera de la restricción a su derecho, el titular no deja de ser dueño (o titular de otro
derecho real) del inmueble y puede realizar todo aquello que puede efectuar un dueño o titular del
derecho real correspondiente

Por lo tanto, puede realizar actos de disposición jurídica (venta, permuta, donación, constituir otros
derechos reales) y actos de administración (locación). Estos actos no deben interferir en la
servidumbre ya existente, asi por ejemplo, si grava el inmueble con una nueva servidumbre, la
segunda no debe perjudicar a la primera. También puede disponer materialmente del inmueble, en
la medida en que no perjudique a la servidumbre.

Defensas que puede oponer el ti tular dominante

Dice el art. 2180 en su segunda parte que el titular sirviente No debe turbar el ejercicio de la
servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el
cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio
proporcional a la gravedad de la turbación.

Suerte de los derechos reales consti tuidos

En algun caso o situación, puede suceder que los derechos reales posteriores puedan perjudicar a los
ya constituidos con anterioridad.

Lo cierto es que el perjuicio no será tal, ya que entrará a jugar el derecho de preferencia (ius
preferendi), característico de los derechos reales. Así, por ejemplo, si el inmueble está hipotecado, el
titular del fundo sirviente puede gravarlo con una servidumbre, pero si el inmueble debe ser
ejecutado lo será libre de la servidumbre, por ser la hipoteca de fecha anterior y oponible erga
omnes. Si la servidumbre se constituyó primero, la solución será la contraria.

Alcances de la consti tución y del ejercicio

“ARTICULO 2181.- Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que la
constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble
gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio,
las debe determinar el titular sirviente.”

El ejercicio de la servidumbre debe efectuarse del modo menos perjudicial para quien
debe soportarlo

Esta regla es reiterada varias veces por varios art.

El art. 1941 dispone que, en caso de duda sobre la existencia de un gravamen, debe interpretarse
que el dominio es perfecto, esto es, a favor de la libertad del inmueble, lo que de alguna manera
repercute en el art. Que aquí se comenta. La servidumbre existe, esto no está en discusión, pero hay
que interpretarla de la manera menos gravosa.

El art. 2181 -aunque no lo diga expresamente- permite requerir la modificación incluso de lo

convenido, cuando se advierta que existe una forma de ejercer la servidumbre de manera menos
perjudicial. Así, por ejemplo, el titular sirviente le requiere al dominante cambiar la franja por la que
se ejerce el paso, ya que la parte del inmueble que soporta la servidumbre será destinada a un jardín
de infantes, o a la construcción de un edificio, o a ser vendida, y el precio que se obtenga será mas
alto si el inmueble esta libre de servidumbres. Sería una actitud abusiva por parte del titular del
fundo dominante oponerse a este cambio, que satisface intereses relevantes del dueño del fundo
sirviente sin significar para él un sacrificio importante.

Facultad del ti tular sirviente

La servidumbre debe ejercerse, en primer lugar, de acuerdo a lo que diga el título de su constitución.
Si las circunstancias de lugar y tiempo no han sido previstas, ej. horario para el paso, las determinar
el titular sirviente. Esto es así para que busque la manera de que la servidumbre le cause el menor
agravio posible.
El titular sirviente no debe ejercer esta facultad de modo arbitrario o abusivo.

 No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la
servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una
conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar.
 Puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor
menoscabo para el inmueble gravado
 No puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
 Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de
ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

EXTINCIÓN

Medios generales

En primer lugar, la servidumbre se puede extinguir por alguno de los medios generales previstos para
la extinción de todos los derechos reales.

Renuncia o abandono

El art. 1907 menciona como causa de extinción de los derechos reales al “abandono”. Se trata de la
renuncia de la persona que se encuentra favorecida por la servidumbre. Pueden renunciar el
propietario del fundo dominante, los condóminos (todos), o bien otros titulares de derechos reales
legitimados para adquirir servidumbres cuando ellos fueron los constituyentes. En el caso de estar el
fundo gravado con usufructo, la renuncia hecha por el dueño debe producir efectos después de la
extincion del usufructo, ya que no puede perjudicar al usufructuario. Si la servidumbre se puede
extinguir por renuncia, con mayor razón puede acabar por convenio de los interesados.

La renuncia no sería posible, sin embargo, en las servidumbres forzosas, ya que está en juego el
orden público

Destrucción de la cosa

Esta es otra causa mencionada por el artículo 1907 salvo que la ley autoriza su reconstrucción

si bien es difícil trasladar la servidumbre, podría darse el caso de que su ejercicio llegase a ser
absolutamente imposible por razón de ruina de alguno de los predios, o por un cambio sobreviviente
a la heredad dominante, o a la heredad sirviente, ya provengan de la naturaleza o de un hecho lícito
de un tercero

sin perjuicio de lo que se dijo no se extinguirá la servidumbre cuando las cosas cambiadas son
restablecidas, o lo destruido reparado (pudiendo volver a ser ejercida la servidumbre) si eso es
posible, siempre que se hubiera hecho antes de los 10 años fijados por el artículo 2182 inciso B

Consolidación

las servidumbres extinguen, Asimismo, por la reunión en la misma persona de la propiedad del
predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que haya sido la causa que la haya motivado, o
del predio dominante y la parte del fundo sirviente sobre la cual caigan. la confusión puede darse en
cabeza de 1 de los titulares o de 1 tercero que adquiere la propiedad de ambos. la extinción de la
servidumbre por confusión es una consecuencia de ser un derecho real sobre cosa ajena, de modo
que nadie puede tener una servidumbre sobre su propio inmueble (nemini res sua servi)

medios especiales de extinción

• Desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante: Dispone el artículo 2162 que la
servidumbre concede el titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente, la que puede ser incluso mero recreo. el artículo 2165 dice que la carga
de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante ya que no
pueden establecerse limitaciones al derecho de propiedad que no reporten ventaja para
nadie. si después de construida la utilidad desaparece la servidumbre se extingue (artículo
2182 inciso a)
• No uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón: concluyó también la
servidumbre por su no uso durante 10 años. dice el artículo 2182 inciso B: por cualquier
razón de modo que es así, aunque haya sido causado por un caso fortuito o fuerza mayor.
esta es una causal de extinción común a los derechos reales de disfrute.

no aclara el código cuando el tiempo comienza a correr, pero puede inferirse que se cuenta
el plazo del día en que se haya dejado de usar o desde el día en que se ha hecho un acto
contrario su ejercicio (ejemplo desde que se dañaron las cañerías en la servidumbre de
acueducto)

también señora norma que se produce la extinción por el no uso por persona alguna. por
ende, si alguna persona ejerce la servidumbre aun cuando no sea el titular del derecho real
no hay extinción

Te han citado ejemplos clásicos como si se ha secado una fuente en la que se había
constituido el derecho de sacar agua, la servidumbre se extingue y no revive porque el agua
vuelva a brotar después de 10 años. lo mismo sucedería en la servitus Altius non tollendi, con
precisa determinación del límite de la altura, si el propietario del fundo sirviente edifica a
mayor altura que la que le estaba permitida por la servidumbre, y el propietario del predio
dominante deja pasar los 10 años sin hacer valer su derecho, sin ejercer el ius prohibendi

 Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición: las servidumbres se pueden someter

a un plazo o condición que limiten su duración. Sin embargo, tratándose de servidumbres
reales, si no se ha convenido un limite temporal, ellas son consideradas perpetuas, mientras
que si fueran servidumbres personales y tampoco existiere un pacto acerca de la duración
del gravamen, ellas duran hasta la muerte del beneficiario y no más allá de 50 años si el
titular fuera una persona jurídica, estando prohibida toda estipulación en contrario. Además,
aun cuando se hubiere pactado un plazo de duración, no pueden extenderse más allá de la
muerte
• Servidumbres personales: persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo
o condición pactados;
• persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta
años desde la constitución

efectos de la extinción
“ARTICULO 2183.- Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos
constituidos por el titular dominante.”
Los derechos constituidos por el titular dominante no pueden sobrevivir a la extinción de la
servidumbre, siguen su suerte.

El titular dominante sólo Puede constituir derechos personales respecto de la utilidad que le concede
la servidumbre

es obvio que, extinguida la servidumbre, y al no seguir gozando de la utilidad que ésta le

suministraba, los derechos de explotación sobre tal utilidad no pueden continuar, carecería de objeto

DERECHOS REALES DE GARANTÍA

Disposiciones comunes (2184 / 2204)

Hipoteca (2205 a 2211)

Anticresis (2212 a 2218)

Prenda (2219 a 2237)

CARACTERES
 Convencionalidad
 Accesoriedad
 Especialidad en cuanto objeto
 Especialidad en cuanto crédito
 Indivisibilidad

CREDITOS GARANTIZABLES
Cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer.

Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos,

el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.

ESPECIALIDAD DE CREDITO
El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con
la expresión del monto máximo del gravamen.

El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real
Cualquier suma excedente es quirografaria, (capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos).

Acto constitutivo debe prever plazo garantía, que no puede exceder de diez años, contados desde
ese acto.

Vencido el plazo, garantía subsiste en seguridad créditos nacidos durante su vigencia. (art. 2189
antes ley 27221).

Ley 22721 (art. 22): En la constitución de los derechos reales de garantía debe individualizarse el
crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa.
El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el monto del capital del
crédito.

Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si la garantía se constituye

en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su constitución o
posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado
en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que se sujeta, el
que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo en
seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.

DEFECTOS ESPECIALIDAD

La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del
crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto
constitutivo.

INDIVISIBILIDAD
Los derechos reales de garantía son indivisibles.

La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de
ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.

El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o
sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras
garantías.

EXCEPCIÓN INDIVISIBILIDAD
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.

También puede disponerla el juez, fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se
ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.

EXTENSIÓN OBJETO
En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y
las rentas debidas.

No están comprendidos en la garantía:

a. los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida
antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el
deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
b. los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa
unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las
condiciones indicadas.
EXTENSIÓN DE CREDITO
La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así
también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas
anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de
haberse previsto y determinado expresamente en la convención

SUBROGACIÓN REAL
La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por
indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.

En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.

FACULTAD DE LOS CONSTITUYENTES

El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede
realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede
requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y
exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente

En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la
garantía.

CLAUSULA NULA
Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del
bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada
derecho real de garantía.

PROPIETARIO NO DEUDOR
El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien
gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el
bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen. En caso de ejecución, sólo después de
reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes
procesales locales, hacer intimar al prop. no deudor para que pague u oponga excepciones.

El propietario no deudor puede hacer valer defensas personales del deudor si se dan los requisitos de
la acción subrogatoria.

Las defensas inadmisibles en ejecución pueden ser alegadas en juicio de conocimiento. Una vez
realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente que
excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores
quirografarios. Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no
deudor tiene derecho a:

a. reclamar las indemnizaciones correspondientes;

b. subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
c. en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio
de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover
uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les
 corresponde soportar según lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que
resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.

EFECTOS SUBASTA
Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus
titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les
correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.

HIPOTECA (2205/2211)
Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en
poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades
de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Dice que recae
sobre uno o más inmuebles pero lo cierto es que los derecho reales de garantía pueden tener por
objeto bienes que no sean cosas (art 2188).

La naturaleza jurídica de la hipoteca es el derecho real. Se constituye por contrato, bajo la forma que
el código exige (escritura pública), da nacimiento a este derecho real, ya que no existe la tradición:
no se ejerce por la posesión. La inscripción registral es declarativa, al solo efecto de hacer oponible el
derecho a terceros interesados de buena fe.

ARTICULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública
excepto expresa disposición legal en contrario.

LEGITIMADOS
Le otorga facultades a su titular. No se tratan del uso, goce o disposición, sino sobre facultades
diferentes, que son consistentes en perseguir el objeto y percibir el crédito con la preferencia que
corresponda, en el supuesto de que el deudor no cumpla con su obligación.

Titulares derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y

superficie.

Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa.

2206. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

 Dueño: persona humana o jurídica que es dueña de un inmueble, aun cuando esté gravado
con otros derechos reales, puede constituir una hipoteca. Si el dueño es casado requiere
consentimiento del cónyuge.

 Condominio: Debe ser constituida por todos los condóminos en forma conjunta. 1990. Cada
uno de ellos individualmente solo puede afectar su parte indivisa.

 Propiedad horizontal: El gravamen comprende la proporción de las cosas y partes comunes y

a la unidad complementaria si la hay. 2039, 2045.

 Conjuntos inmobiliarios: Se aplican las reglas de ph. 2075.

  Superficie: El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales
de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad
superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
2120. También el propietario del suelo conserva la facultad de hipotecar.

 Tiempo compartido y cementerios: No se encuentran legitimados para gravar con hipoteca,

tampoco puede hacerlo el titular de dominio del cementerio. En cambio, el propietario del
inmueble afectado a tiempo compartido puede constituir hipoteca luego de la afectación.

 Usufructuario: El usufructuario no se encontraría legitimado por el art. 2206 para constituir

hipoteca sobre su derecho (si para la anticresis).

CARACTERES
 Es un derecho real accesorio, ya que supone la existencia de un crédito (o más de uno) cuyo
pago asegura.
 Se trata de un derecho indivisible, que se funda en la voluntad presunta de las partes, y
significa que la hipoteca subsiste toda entera sobre el bien gravado, aunque cuando una
parte de la deuda haya sido pagada, mientras se le siga debiendo algo al acreedor.
 Salvo excepción, su objeto es inmutable.
 Solo puede ser convencional.
 Satisface el principio de especialidad, tanto sobre el objeto como el crédito.
 Al acreedor se la da la acción hipotecaria, o sea el derecho a poder perseguir la cosa.
 Hay derecho de preferencia, es decir que, después de la venta, el acreedor hipotecario tiene
derecho a cobrarse de su producido con prelación a los demás quirografarios (privilegios).

HIPOTECA PARTE INDIVISA

El acreedor hipotecario, si el deudor no cumple, puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el
resultado de la partición. Si la partición se hizo, también puede hacerlo a pesar del efecto declarativo
que le asiste a dicho acto ya que le es inoponible.

Solo se vería impedido de ejecutar la parte indivisa el acreedor hipotecario si, realizada la partición,
el inmueble le toca en lote a otro condómino y él le presta su consentimiento expreso, o la partición
se hizo judicialmente.

Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor
hipotecario que no presta consentimiento expreso.

ART 1989: Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin
esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte
acrece a los otros condóminos.

ART 2037: Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de
reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se
trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
FORMA DEL CONTRATO CONSTITUTIVO.
Los derechos reales de garantía solo pueden constituirse por contrato y al tratarse de un derecho
real que recaerá sobre un inmueble, la forma exigida es la escritura pública. 1017 inc. A. , 2208.

Promesa de hipoteca. Si el contrato se hubiese otorgado en instrumento privado, es válido e implica

una “promesa de hipoteca” que debe ser cumplida. 1018. Ej. juan recibe un dinero en préstamo y se
compromete en un instrumento privado a constituir una hipoteca en garantía de ese crédito. Si no lo
hace, el acreedor puede demandarlo judicialmente para que culpa y de ser necesario el juez puede
hacerlo en su nombre.

Excepciones: “excepto disposición legal en contrario”. Ej. constitución de hipoteca por el saldo de
precio de un inmueble adquirido en subasta pública.

Aceptación del acreedor. No es necesario que los contratantes expresen su voluntad en el

mismo instante 2208, “La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la
misma formalidad y previamente a la registración.”

DETERMINACIÓN DEL OBJETO

El objeto debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el acto constitutivo.

ARTICULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de
los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente
en el contrato constitutivo.

NO siempre el objeto será inmutable.

INTERPRETACIÓN
Deben interpretarse con cierta laxitud, por eso es que la hipoteca no se anulará por falta de algunas
de las designaciones prevenidas siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la
designación que falte, correspondiendo a los tribunales decidir el caso por la apreciación del
conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo. 2190

HIPOTECA REVERTIDA/INVERSA
Se constituye en garantía de un préstamo otorgado a una persona que ha superado determinada
edad o grado de discapacidad, propietaria de un inmueble libre de cargas, por un determinado plazo,
con la particularidad de que será exigible al fallecer el propietario. A favor de su utilización, se
argumenta la posibilidad de obtener recursos económicos genuinos de personas de mayor edad, sin
necesidades de tener que desprenderse de la propiedad que habían adquiridos.

FORMA – DURACIÓN
Escritura pública: Ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración,
nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para debida individualización
inmueble.
DURACIÓN: La hipoteca dura diez (10) años.

Inscripción del Registro de Propiedad del Inmueble: Dura veinte años y es renovable. (art. 2210
antes Ley 27271) ARTICULO 2210.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca
se conservan por el término de veinte años, si antes no se renueva.

Los efectos de la caducidad son automáticos. No es un plazo de prescripción sino de caducidad, por
lo que no se suspende ni se interrumpe. No se extingue el derecho real, sino la inscripción. Si
transcurre este plazo sin que se renueve la inscripción, se pierden los efectos del registro de la
hipoteca, esto es, la oponibilidad y la preferencia. La hipoteca sigue existiendo pero como si no
estuviera inscripta.

DURACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN:

Ley 27.271 (art. 23): Duración de la inscripción: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan
por el término de treinta y cinco (35) años, si antes no se renueva.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
Por vía de consecuencia
La hipoteca es accesoria de uno o más créditos. Por ende, la extinción total de la obligación
determina el fin del derecho real accesorio. Tiene excepciones como la novación. La extinción del
crédito debe ser total, puesto que la cancelación parcial hace que subsista la hipoteca, que es
indivisible.

Por vía principal.

Pueden darse situaciones en la cual sin que se extinga el crédito se extinga la hipoteca.

 Renuncia formalizada en escritura pública

 Destrucción de la cosa (la hipoteca subsiste sobre el suelo)
 Si se resuelve con efecto retroactivo el derecho del contribuyente, como sucede en los casos
del dominio revocable.
 Subasta, en cuyo caso los derechos de todos los acreedores, se trasladan al precio obtenido.

LETRAS HIPOTECARIAS
Concepto: Ley 24441

Son “títulos valores con garantía hipotecaria” (art. 35)

* documento que contiene una promesa incondicional e irrevocable de una prestación

* otorga a cada nuevo titular un derecho autónomo de esa prestación

Se trata de un título de crédito, es decir, un documento necesario para ejercer el derecho literal y
autónomo expresado en él. Literal porque la naturaleza, calidad y contenido del derecho se regula
por lo que se expresa en el documento. Son necesarios porque la posesión del documento es
condición para el ejercicio, transmisión y extinción del derecho incorporado.

TITULO VALOR
Se emite en forma de documento; el derecho se materializa en un título valor.

CARACTERES
Al tratarse de un título de crédito, tiene los siguientes caracteres:

 Necesariedad: se requiere tener materialmente el documento para poder ejercer los

derechos que representa. Requiere:
a) tenerlo materialmente
b) exhibirlo

 Literalidad: el derecho que se posee es el que está escrito en el papel

 Autonomía: se recibe el título de manera originaria e independiente

Además, como es un título cambiario, posee las siguientes características:

 Abstracción: está desvinculado de la causa que le dio origen

 Completividad: se basta a sí mismo, no remite a otro documento
 Formalidad: debe ajustarse a las formas indicadas por la ley
 Bilateral: En esta “letra” solo aparecen las personas del librador y del beneficiario. No existe
un girado o sujeto indicado por el librador para cumplimentar a la orden de pago.

Sólo pueden emitirse respecto de hipotecas de 1º grado y consentirse expresamente su emisión en

el acto de constitución de la hipoteca.

FINALIDAD
Permitir la rápida circulación del crédito hipotecario, posibilitando dar más liquidez a las inversiones
(gracias al endoso).

EMISIÓN
Se puede emitir una o varias letras (con o sin cupones) respecto de un mismo crédito hipotecario
(cada uno es un instrumento distinto). Forma de la emisión:

 Emitida por el deudor

 Intervenida por el RPI (jurisdicción territorial: inmueble hipotecado)
 Papel
 Firma de: deudor, escribano (el que otorga la escritura de la hipoteca y autoriza la emisión de
letras), y funcionario autorizado del registro
 Dejar constancia de su emisión en el asiento de la hipoteca

REQUISITOS
1. Nombre del deudor
2. Nombre del acreedor
3. Monto de la obligación
4. Plazos de pago
5. Lugar de pago
6. Intereses compensatorios y punitorios
7. Ubicación del inmueble hipotecado
 8. Tenencia que acredita su pago
9. Los fijados en las reglamentaciones

TRANSMISIÓN
Por endoso nominativo (en el lugar habilitado en el título o en su prolongación)

Requisitos

- Nombre del endosatario

- Firma

NO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN AL DEUDOR CEDIDO

NOVACIÓN
La emisión de la letra produce la NOVACIÓN, esto es, la extinción del negocio causal garantizado por
la hipoteca (art. 37).

Se transforma en una obligación independiente; nacen nuevas obligaciones

* desaparece el carácter accesorio

OTROS EFECTOS
1. No impide al deudor transmitir el dominio del inmueble.
2. el nuevo propietario tiene los derechos y obligaciones del 3º poseedor.
3. la locación convenida posteriormente a la constitución de la hipoteca es inoponible a los que
adquieran derechos sobre la letra y cupones.
4. el deudor o el 3º poseedor deben mantener la cosa asegurada contra incendio.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA
1) Ley 24441 (arts. 52 a 78)

2) CPCCN (arts. 597)

CONVENCIONES.
Si el deudor no cumple, el acreedor hipotecario puede entonces ejecutar la hipoteca, ya sea
contra dicho deudor, y de existir, contra el propietario del inmueble que no sea obligado o
que sea codeudor.

Regulación. Cada provincia y en la capital federal, los respectivos códigos procesales

regulan el procedimiento de esta ejecución especial. Pero pueden existir leyes especiales
que regulen un procedimiento diferente al estrictamente judicial (24.441)

Partes. Pueden pactar un procedimiento de ejecución distinto al regulado en el código

procesal siempre y cuando este reconocido por leyes especiales.

Ejecución extra-judicial (ley especial). Tiene lugar en las hipotecas en las cuales se
hayan emitido letras hipotecarias con la constancia prevista en el art. 45, y todas aquellas en
que se hubiere convenido expresamente someterse a las disposiciones de ese régimen. El
portador de la letra puede ejecutar el título.

USUFRUCTO
2129 CCyCN

Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia.

Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se
trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Derecho real de uso, goce de la propiedad. Es un derecho sobre cosa ajena. Es un derecho principal,
se ejerce por la posesión y puede recaer sobre cosas registrables

Se dice que el dominio esta desmembrado, ya que el dueño se desprende de algunas de sus
facultades (uso y goce) en favor de otro

En el caso del usufructo este tiene el dominio útil, mientras que el dueño conserva la nuda propiedad

Beneficios: no hay que pagar gastos de tasa de justicia de inicio de juicio, gasto de tasación, de
abogados.

OBJETO
Puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes
objetos:

 una cosa no fungible;

 un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
 una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

SUJETOS – FACULTADES - LEGITIMADOS

nudo propietario: disposición de la cosa

usufructario: uso y goce de la cosa

Legiti mados

• dueño
• titular de Propiedad Horizontal
• Superficiario
• comuneros (condóminos)

CONSTITUCIÓN
El usufructo puede ser adquirido por contrato (oneroso o gratuito), por testamento, y por
prescripción (usucapión)

 transmisión uso y goce con reserva nuda propiedad;

 transmisión nuda propiedad con reserva uso y goce;
 transmisión nuda propiedad a una persona y uso y goce a otra.
No hay usufructo judicial

El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a
favor de varias personas con derecho de acrecer.

USUFRUCTO UNIVERSAL
En este caso el testador hace un legado a favor de una persona determinada a la cual le otorga el uso
y goce de una parte de su patrimonio

Cuando el usufructo es testamentario, el inventario y estado deben hacerse por escritura publica

A FAVOR DE VARIAS PERSONAS

Puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas.

Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, salvo acto
constitutivo diga lo contrario

No puede establecerse a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado
en un orden precedente no quiera o no pueda

Modalidades
 pura y simplemente
 sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo.
 No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos (se tiene por no establecido). Cuando el
testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución
sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.

INVENTARIO
Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto
del usufructo, antes de entrar en su uso y goce.

Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del
objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario,
son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.

Si se constituye por testamento, usufructuario está obligado a inventariar y determinar el estado

del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.

La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no

efectivizada.

FALTA DE INVENTARIO
La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se
corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de
conservación, excepto que se haya previsto lo contrario
GARANTÍA
En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de
otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, al extinguirse el
usufructo

DERECHO USUFRUCTUARIO – FRUTOS

Frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está
obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por
pedir su extinción;

b) Frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo.

Pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;

c) Productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

Uso y goce se extiende a acrecentamientos por hechos naturales

Derechos usufructuario: trasmisión. Ds. Reales y personales

 El usufructuario puede transmitir su derecho,
 Es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del
usufructo.
 Previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la
conservación y restitución del bien.
 Puede constituir derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos
personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus
responsabilidades frente al nudo propietario

No alterar sustancia
El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se
determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de
hecho.

Es un derecho temporario
No puede ser constituido de manera perpetua. Cualquiera que sea el plazo, no puede ir mas allá de la
vida del usufructuario. Personas jurídicas: máximo 50 años si no se pacta uno menor

Es divisible
Es especialmente disivisble porque la cosa fructuaria que es su objeto es susceptible de división

Deberes usufructuario
MEJORAS
Debe realizar a su costa mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se
originen por su culpa.

No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.

El nudo propietario puede exigir que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la
extinción del usufructo.

No está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitución de
su derecho.

Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a
determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.

IMPUESTOS
Debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los
bienes objeto del usufructo.

Derechos usufructuario: mejoras

 El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las obligado a hacer, sin alterar
sustancia cosa.
 No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona
daño a los bienes.

EJECUCIÓN
Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe
dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes

NOTIFICACIÓN
Debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de
la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.

Restitución
Debe entregar los bienes objeto usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el
usufructo.

Cantidad y estado: conforme inventario (2137) o título (2138)

Derecho del nudo propietario

Conserva disposición jurídica y material Pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario.

Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación

Usufructo oneroso: puede pedir disminución del precio proporcional a gravedad de la turbación.

EXTINCIÓN
Modos generales: puede extinguirse por alguno de los modos previstos para la extinción de los
derechos reales
“ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total
de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los
derechos reales sobre cosa ajena.”

Modos especiales

• Usufructuario persona humana: su muerte

• Vencimiento del plazo. Cumplimiento de la condición
• Persona jurídica usufructuaria: extinción o cincuenta años desde la constitución del
usufructo;
• No uso durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción,
ni autoriza a extender la duración del usufructo;
• Uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
• Resolución de los derechos del constituyente (es común a los derechos reales)
• Resolución y revocación (por aplicación de los principios generales así se puede resolver el
contrato por incumplimiento o revocarlo por las causas previstas para las donaciones, si fue
constituido a titulo gratuito)

PLAZO
Es temporario, esta limitado en el tiempo, no es perpetuo. Dura de acuerdo al plazo o condición
estipulado en el acto constitutivo. Si no lo pactan, el codigo lo fija supletoriamente ya qe no puede
extenderse mas allá de la vida del usufructuario

Si hay varios usufructuario que ejercen el derecho en forma conjunta y simultanea, el usufructo
puede durar tanto como se haya previsto o hasta que muera el utlimo de los cousufructuarios

 Será el estipulado, pero si nada se dice:

 Persona humana: VITALICIO (dura toda la vida del usufructuario).
 Persona jurídica: 50 años o a su disolución.
 No es trasmisible mortis causa

Efectos de la extinción
Se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.

Si usufructo es de conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario,
cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece
en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando
los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.

Devolver la cosa al propietario y los frutos o a los herederos si se murió

Vuelve el dominio cuando se termina el usufructo

Uso
 Derecho real sobre cosa ajena que confiere a su titular la facultad de usar y gozar de una
cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el
título, sin alterar su sustancia.
 Si el título no establece extensión uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
 Sólo puede constituirse a favor de persona humana.
 El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
 Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a
las necesidades del usuario y su familia.
Habitación
 Derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material
de él, sin alterar su sustancia.
 Sólo puede constituirse a favor de persona humana.
No es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte. No puede constituir derechos reales
o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.

Derecho real habitación cónyuge supérsti te (2383)

Cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el
inmueble de propiedad del causante, que fue último hogar conyugal, y que a la apertura de la
sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los
acreedores del causante.

Conviviente (527 CCyCN)

Conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren
el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos
años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a
apertura sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.

Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae

matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a esta.

USUFRUCTO VITALICIO
El usufructo vitalicio accede a un contrato principal que es una donación a favor de los herederos,
pero con el gravamen del usufructo vitalicio se determina que, si bien existe una donación, el
donante va a permanecer el uso y el goce de los bienes donados hasta que fallezca, una vez
acontecida la muerte del usufructuario los herederos (donatarios) pasan automáticamente a tener la
propiedad de las cosas donadas

Se les transfiere el derecho real de dominio sin hacer ninguna transferencia.

Quien constituye este derecho real conserva el derecho de gozar y usar, reservándose para si la
propiedad hasta que el cargo o condición se cumpla, o se lo puede transferir a un tercero.

El usufructuario no adquiere la propiedad de la cosa, como contrapartida la tiene que conservar para
devolvérsela al propietario cuando se venza el plazo

Se puede ejercer respecto de la totalidad o parte de la cosa fungible, no fungible u objeto.-

CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Es un derecho real autónomo, sobre cosa total o parcialmente propia. Una propiedad horizontal
especial.
CONCEPTO
clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a las normas administrativas locales.

Elementos característicos
Cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes,
lugares y bienes comunes

Partes, cosas y sectores comunes y privativos, y facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible

Tienen indivisión forzosa

Tienen un reglamento

Obligación de cumplir con los gastos comunes

Sus órganos son independientes y no se mezclan, son inescindibles

Marco legal
Zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos se rigen por normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a derecho real de propiedad horizontal, con estas
modificaciones: propiedad horizontal especial.

Incluso los preexistentes (derechos personales o coexistan derechos reales y derechos personales se
deben adecuar (art. 2075)

Cosas necesariamente comunes

Vías de circulación, acceso y comunicación,

Áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales,

instalaciones y servicios comunes,

Todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de
propiedad horizontal.

Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.

CEMENTERIOS PRIVADOS
Inmuebles de propiedad privada

Afectados a la inhumación de restos humanos.

Derecho real autónomo (1187 inc. f) sobre cosa total o parcialmente propia

Arts. 2103 a 2113 CCyCN

Afectación- Inscripción- Habilitación
Titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a
la finalidad de cementerio privado,

Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de

administración y uso del cementerio.

A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local

No puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.

INEMBARGABILIDAD
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:

 créditos por saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;

 expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

SUPERFICIE
Derecho real temporario, se constituye sobre un inmueble ajeno, otorga a su titular la facultad de
uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo según las modalidades de su
ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo
previsto en este Título y las leyes especiales.

MODALIDADES
 realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del
inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.

 derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al

superficiario su propiedad.

 En ambas modalidades, derecho superficiario coexiste con la propiedad separada del titular
del suelo.

EMPLAZAMIENTO
Puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el
espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de
propiedad horizontal.

La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación
o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

PLAZOS
Setenta años: construcciones

Cincuenta años: forestaciones y plantaciones. Contados desde adquisición derecho superficie.

El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
LEGITIMADOS Y ADQUISICIÓN
 Legitimados: titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad
horizontal.
 Se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre
vivos o por causa de muerte.
 No puede adquirirse por usucapión.
 Prescripción breve admisible saneamiento del justo título.

FACULTADES SUPERFICIARIO
 Constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o
sobre la propiedad superficiaria, limitados plazo duración derecho superficie.
 Afectar la construcción al régimen PH, con separación del terreno perteneciente al
propietario excepto pacto en contrario
 Transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del
propietario.

FACULTADES PROPIETARIOS
 conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho,
 siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

DESTRUCCIÓN
 La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de
lo construido, plantado o forestado,

 si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, o tres años para
plantar o forestar

TRANSMISIÓN
 La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario.

 La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus

obligaciones legales o contractuales.

EXTINCIÓN
 Renuncia expresa,
 vencimiento del plazo,
 cumplimiento condición resolutoria,
 consolidación
 no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o
forestar.
EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
 Al cumplimiento plazo convencional o legal, propietario del suelo hace suyo lo construido,
plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.
 Si se extingue antes, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo
continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción,
hasta el transcurso del plazo Subsisten derechos personales durante el tiempo establecido.

INDEMNIZACIÓN
Producida la extinción del derecho de superficie, el propietario debe indemnizar al superficiario,
excepto pacto en contrario. Monto es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de
superficie, o en acuerdos posteriores.

En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la
amortización.

ANTICRESIS
CONCEPTO.
La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las
partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

Es un contrato raramente celebrado porque la desposesión del deudor, y por consiguiente,

el crédito de esté queda agotado con la primera operación de garantía que realiza a base
del inmueble dado en anticresis: las ventajas de la hipoteca son infinitamente superiores.

OBJETO. “cosas registrables individualizadas” El derecho no solo se constituye sobre

inmuebles, sino también sobre cosas muebles registrables. Quedan descartadas las cosas
muebles no registrables y aquellas no individualizadas.

COMPARACIÓN CON HIPOTECA Y PRENDA.

ANTICRESIS HIPOTECA PRENDA

OBJETO Cosas inmuebles y Cosas inmuebles Cosas muebles no
muebles registrables y
registrables créditos
instrumentados
POSESIÓN Pasa al acreedor o Queda en poder del Pasa al acreedor o
tercero constituyente tercero
FRUTOS Percepción de ellos No existe Excepción
por el acreedor es
de la esencia del
derecho
PLAZO Plazo máximo No hay registro
menor a de
 caducidad de
inscripción que la
hipoteca (cosas
muebles)
USUFRUCTUARIO Puede constituir No puede No puede
anticresis constituirla constituirla
EJECUCIÓN Acreedor puede
adjudicarse la cosa
prendada
FACULTADES DE Es regla en la Es excepción en la
USO Y GOCE anticresis prenda
ARRENDAMIENTO Acreedor puede dar No existe Dicha facultad debe
la cosa en ser consentida por
arrendamiento el constituyente

Diferencia con usufructo: mientras este último se concede a su titular el disfrute de la cosa
sin alterar la sustancia, la anticresis impone un deber concreto de servirse de los frutos para
imputarlos al pago de una deuda. Usufructuario tiene el uso y goce de la cosa, mientras que
el acreedor anticresista tiene el deber de hacer redituable a la cosa objeto del derecho real
de garantía.

POSESIÓN.
Se ejerce por la posesión. Por ende, el constituyente de la garantía deberá hacer la tradición
para que el acreedor adquiera el derecho real, a fin de que el acreedor pueda ejercer sus
facultades, especialmente la de percibir los frutos.
Si la inscripción registral es constitutiva, el derecho real nacerá cuando se concrete, pero
ello no releva de la entrega de la posesión.

Tercero. También es factible que la cosa sea entregada a un tercero designado por las
partes.

LEGITIMACIÓN.
Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, superficie y usufructo. 2213

 Usufructo: La anticresis solo puede existir en tal caso mientras dure el usufructo, si
este derecho se extingue, el derecho de anticresis queda también extinguido aun
antes del vencimiento del plazo por el cual fue constituido o por el plazo máximo.

PLAZO MÁXIMO.
2214.

 Cosas inmuebles: No puede exceder de diez años

 Cosas muebles registrables: No puede exceder de cinco años
Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis, se acaba
con su titularidad.

DERECHOS DEL ACREEDOR.

 Uso y goce. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y

percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al
capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor. Es decir, los percibe pero con cargo
(obligación de imputarlos a lo que le es debido). No son gastos las mejoras útiles que
están a cargo del acreedor ni los que deban realizarse por su culpa.
Si los frutos no hubieren alcanzado para extinguir la obligación, el acreedor puede
ejecutar el inmueble o cualquier otro bien del deudor, debiendo siempre rendir
cuentas.

 Derecho a arrendar la cosa. 2216.

 Derecho a ejecutar. Si la cosa no fue fructífera, o los frutos no fueron suficientes
una vez vencido el plazo tiene permitido ejecutarla. 2203. Debe hacer la ejecución
prevista en el código procesal.
 Privilegio. 2582. “Los créditos garantizados con hipoteca, anticresis, prenda con o
sin desplazamiento, warrant y los correspondientes a debentures y obligaciones
negociables con garantía especial o flotante;”

DEBERES DEL ACREEDOR.

 Conservar la cosa. Si no lo hace es responsable. 2216.

 No alterar el destino. Ej. ganadería a campo dedicado a agricultura.
 Rendir cuentas al deudor. 2215.
 Responsabilidad. 2216. Debe administrar conforme a lo previstos por las reglas del
mandato y responde de los daños que ocasiona al deudor. El incumplimiento de
estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular
actual legitimado.
 Pago de contribuciones y cargas. 2217. Esta obligado a pagar las contribuciones y
las cargas del inmueble (entran todos los impuestos que gravan la propiedad),
también aplica para las cosas muebles (ej. pago de patente de auto). El propietario
no deja de ser legitimado pasivo en caso de ser reclamadas.
 Restituir la cosa. Una vez que se extinga el crédito garantizado o en su caso el
derecho real de garantía, la cosa debe ser restituida a su titular.

GASTOS.
A. Mejoras necesarias. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos
necesarios para la conservación del objeto, aunque éste no subsista”. 2217. El
acreedor posee una cosa ajena para percibir su crédito, de modo que los gastos de
conservación (aquellos necesarios para que la cosa se mantenga en buen estado) le
corresponden a su dueño. Si el acreedor los afronta podrán ser imputados a los
frutos percibidos.
B. Mejoras útiles. El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la
concurrencia del mayor valor del objeto. Estas mejoras no son indispensables para
mantener la cosa en buen estado, si el acreedor las realiza son a su cargo ya que las
hizo en su propio provecho. Enriquecimiento sin causa.

DURACIÓN INSCRIPCIÓN. 2218.

No hay que confundir la extinción del derecho real con la caducidad de la inscripción en el
registro. Son independientes. Puede subsistir el derecho real pero perderse la oponibilidad
derivada de la inscripción si no se renueva previamente.

 Inmuebles. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de

veinte años.
 Muebles registrables. Diez años.

PUBLICIDAD REGISTRAL
Son los medios que se utilizan para exteriorizar actos o hechos jurídicos.

Se puede registrar independientemente del efecto (declarativo o constitutivo). El NO registrable es el

que se rige por la tradición.

Jurídicamente: Es una exteriorización de una situación que le interesa al derecho, de modo que sea
asequible a todos los que tengan interés. Tiene efecto erga omnes. Protege a terceros (patrimonio
prenda común acreedores), y brinda seguridad estática y dinámica.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según corresponda. Si el

modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente
para la oponibilidad del derecho real.

En lo que respecta a inmuebles, la inscripción en el registro es necesaria para la oponibilidad a

terceros interesados de buena fe; es declarativa.

Por este sistema cada inmueble está matriculado con su correspondiente número de orden y se le
asigna una hoja llamada “folio real”; que contiene su constitución, transmisión o extinción de los
derechos reales que tengan por objeto el inmueble en cuestión.

FORMAS DE PUBLICIDAD
 Muebles: tradición
 Inmuebles: Registración
 Otros bienes: Registros (derechos intelectuales, marcas, patentes, sociedades, buques,
aeronaves, etc)
 Automotores: Registración constitutiva

Artículo 21 ley 17801. – “El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el
estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones
locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser considerada sin riesgo de
adulteración, pérdida o deterioro”

El registro suministra información a través de informes, consultas, copias de asientos (publicidad

formal) o certificados (publicidad material). La formal se encuentra disponible para la sociedad,
mientras que la material se vincula con el proceso necesario para la inscripción de un documento.
PRINCIPIOS
ROGACIÓN O INSTANCIA
Regulación no procede de oficio, sino a instancia de parte interesada (arts 6 y 7 ley 17801)

Este principio indica que el procedimiento registral, cuya conclusión es el momento llamado toma de
razón, solamente puede ser iniciado de parte y mediante solicitud o petición dirigida al registrador
para que éste ponga en marcha el procedimiento que lleve a la inscripción. El registrador no puede
actuar de oficio de una mutación que tenga vocación registral; debe abstenerse de toda actividad si
no es a solicitud de algún sujeto legitimado. El registro no puede negar la inscripción de documentos
con vocación registral, sino simplemente comprobar su registrabilidad y sus formas extrínsecas.
Teniendo en cuenta los efectos jurídicos que la ley le asigna a la publicidad inmobiliaria, a cargo del
Estado, el servicio registral es inexcusable y su prestación constituye para la administración pública
una obligación.

Si bien la inscripción es facultativa, no obligatoria, su omisión por parte del notario interviniente
puede generarle responsabilidad personal. La rogación debe hacerse juntamente con la presentación
del título formal, es decir, acompañada del documento portante del derecho o situación jurídica
registrable.

No cualquier sujeto está legitimado para rogar la inscripción sino que:

La situación registral sólo variará a petición de:

o El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante

legal;
o Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

• Excepciones: Caducidad inscripción; Hipoteca; embargos, etc.

INSCRIPCIÓN
Es necesaria. Tiene efectos declarativos (art 2 y 3 ley 17801).

Deben inscribirse:

a. Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales

sobre inmuebles;
b. Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c. Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Para que estos documentos puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes
requisitos:

A. Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según

legalmente corresponda;
B. Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
C. Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo
inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
ESPECIALIDAD
Se vincula con la determinación precisa de los sujetos, objeto y causa de la relación jurídica que
ingresa en el registro. Se encuentran:

 Matriculación: La matrícula, siendo una unidad de identificación registral, constituye un

concepto abstracto destinado a permitir la individualización de los inmuebles. Tiene una
exclusión: los inmuebles de dominio público propiedad del Estado.

 Especialidad de objeto: El inmueble es el elemento principal, soporte de la base real del

sistema, por lo que la referencia a la descripción de la cosa es ineludible. También, es
imprescindible establecer el contacto entre el registro de la propiedad de Inmueble y el
catastro, como generador de la existencia de la cosa objeto de los contratos. De este plano
de la cosa pueden resultar registrables otras circunstancias de trascendencia real, tales como
existencia de restricciones administrativas o servidumbres.

 Especialidad de sujetos: Es necesario consignar los datos personales de los titulares de los
derechos, lo que también deberá hacerse mediante la técnica de inscripción. ART 12 LEY
17801. […] “Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales
que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas
se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio”.

 Especialidad de título causal: Se establece la necesidad de identificar, mediante la técnica de

inscripción, el titulo causal. Este título, que es el necesario para la adquisición del derecho
real, constituye uno de los documentos inscribibles.

TRACTO SUCESIVO (matriculación)

Este principio indica que debe existir una perfecta correlación entre el titular registrado, (quien es el
legitimado para disponer o gravar el derecho) y sobre quien puede disponerse medidas cautelares o
restricciones de tipo judicial y su sucesor a registrar. El tracto, entonces, implica una sucesión
perfecta y continua de titulares, a modo de cadena cuyos eslabones constituyen las titularidades
temporalmente desplegada. Así suceded cuando el dominio se transfiere de un titular a otro.

Se encuentran:

 Tracto sucesivo material: Permite conocer el historial de las sucesivas titularidades de

dominio, permitiendo remontarse al momento más antiguo en la registración, que sirve para
poder estudiar los títulos causales de cada transferencia para abonar un titulo perfecto.
 Tracto sucesivo formal o adjetivo: Se refiere a la presunción de veracidad.

EXCEPCIONES PREVISTAS. TRACTO ABREVIADO

ART 16 LEY 17801. No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
 b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes

hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se

refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.

Estas son situaciones que prevé la ley en cual no se requiere al disponente el requisito de la previa
inscripción de un derecho para lograr la registración de un documento. Es una simplificación del
proceso de inscripción por aplicación del principio de economía procesal.

La existencia de estas excepciones no implica la inaplicabilidad del principio de tracto sucesivo, sino
el traslado de la legitimación a la fase inmediatamente anterior del negocio, ya que la circunstancia
de no requerir la previa inscripción de un titular, no supone la inexistencia del tracto, sino por el
contrario, que la verificación de su cumplimiento se traslada al acto de documentarse el acto
dispositivo, ya sea de naturaleza judicial o notarial.

LEGALIDAD (calificación)
Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.

El proceso registral integralmente considerado, los documentos inscribibles y los efectos generados
por la publicidad registral, debe ser adecuado a derecho (dispuesto a la ley). Este principio se aprecia
por su resultado: si el procedimiento de la inscripción se cumple de acuerdo a derecho, y el
registrador examina en su ejercicio de la función calificadora el documento a inscribir, se genera una
presunción de que la situación jurídica es legal, es decir, está adecuada a derecho.

El principio de legalidad da nacimiento a la función calificadora, ya que no se concibe que el

registrador actúe ajustando su conducta a derecho, si procede a dar posición registral de un
documento defectuoso. El registrador es el responsable de hacer efectivo este principio.

PRIORIDAD
Se define según el tiempo u orden de presentación. El ius preferendi indica que quien es primero en
el tiempo, es mejor en el derecho, es decir que goza de prioridad. El derecho de preferencia,
respecto a los inmuebles, se liga a la publicidad registral, debido a que quien resulte titular registral
en primer término, u obtenga la anotación de medidas cautelares en su favor o reserve la prioridad
para celebrar un negocio mediante un certificado, tendrá prioridad (prevalecerá) sobre quien
adquiera su derecho o posesión registral con posterioridad.

Reviste fundamental importancia la fecha de presentación en el registro y su efecto retroactivo. Sin

embargo, las partes pueden alterar el orden estableciendo un común acuerdo con un orden
diferente.

PRESUNCIÓN REGISTRAL O LEGITIMIDAD

- Presunción registral o Legitimidad (se presume veraz el asiento registral) (art.22).
 Los asientos registrables se presumen veraces, esto es, se presume que el derecho real
inscripto existe y que son ciertas las anotaciones vinculadas al inmueble en cuestion. Se trata
de una presunción iuris tantum, ya que es posible demostrar lo contrario. Quien afirme la
inexactitud, es decir, que lo informado por el registro no coincide con la realidad
extrarregistral, carga con el onus probandi. En principio, lo que exterioriza el registro se
presume verdadero
Este principio cede solo cuando el interesado pruebe la mala fe del tercero.
- Cuando no admite prueba en contrario es fe pública registral (no está previsto en nuestro
sistema)

PUBLICIDAD
• Acceso de los interesados a los asientos registrales mediante consultas, informes o
certificados (22, 23 y 25).
• Deben acreditar interés legitimo (art.60 Dec.Ley 2080/80):Estado Nac., Prov., Munic;
P.Judicial; abogado, escribano, procurador, ingeniero, agrimensor; martilleros públicos;
gestores asuntos judiciales y administrativos reconocidos por el RPI y pers. Autorizadas

PRESUNCIÓN INTEGRIDAD
Presunción de completividad o integridad (arts.2, 20 y 22): de la armonización de estos arts
surge que: los derechos reales no inscriptos son inoponibles a terceros de buena fe y que no
lo registrado no perjudica a terceros, se trata de la protección de sentido negativo, que
traduce la vigencia del principio de presunción de completividad o integridad

DOCUMENTOS REGISTRABLES
A los efectos de la oponibilidad a terceros, deben inscribirse en el registro los siguientes documentos:

• Los que constituyan, transmitan, declaren, modifican o extingan derechos reales

s/inmuebles (títulos)
• Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares (medidas
judiciales)
• Los establecidos en otras leyes nacionales o provinciales
(ej. Vivienda: arts. 244 y ss. CCyCN, antes Bien de Familia Ley 14.394)

REQUISITOS
“Artículo 3º -  Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o
anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por
quien esté facultado para hacerlo;

c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto
al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio,
derecho real o asiento practicable.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público,
juez de paz o funcionario competente.”
Por general se trata de instrumentos públicos, pero la ultima parte de este art. permite la inscripción
de instrumentos privados

PLAZO
“Artículo 5º -  Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.”

Si la inscripción se hace luego de vencido el plazo, los efectos frente a terceros surgirán desde la
fecha de la anotación

Es decir, la preferencia del derecho se manifiesta desde el momento del otorgamiento del acto.

Como la escritura publica no se puede otorgar instantáneamente, para evitar que por ej el
comprador corra el riesgo de que el vendedor sufra un embargo la ley permite que se reserve la
prioridad, a través de un certificado que es pedido por el notario en el registro, que asegura que la
situación no se vea alterada si actúa dentro de ciertos plazos. Este certificado se asienta en el
registro.

“Artículo 24. -  El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del
día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad
asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia,
territorio o Capital Federal”

Es decir, 15, 25 ó 30 días para hacer escritura (desde la presentación). Otorga reserva de prioridad

el plazo de cuenta desde que se pidió el certificado que informa sobre las condiciones de dominio y
expide el Registro de la Propiedad Inmueble y otorga una reserva de prioridad para hacer la
escritura.

Durante ese período no se puede modificar el estado del asiento registral

El plazo significa que cualquier nueva inscripción queda relegada en el registro, hasta que haya
vencido el plazo del certificado. Si se produce otra inscripción, el registro lo inscribe, pero con la
prevención de que ya hay una reserva de prioridad, ósea que se inscribe condicionalmente, puesto
que un 3ro que pidió la preanotacion recibe la protección del registro

La escritura debe presentarse ante el RPI dentro de los 45 días desde que se firmó.(no se suma al
plazo de reserva aunque este se puede utilizar hasta el último día.

Si se presenta dentro de ese período tiene efecto retroactivo (la escritura se considera inscripta en
esa fecha) (art. 5) A esta asignación retroactiva de efectos se la denomina prioridad indirecta.

EJEMPLOS DE PLAZOS
• Escribano pide certificado día 0: tiene 15 días para hacer la escritura Si hace la escritura el día
1, tiene 45 días desde ese momento para presentar la escritura ante el Registro (en total, 46
días desde que pidio el certificado)
• Si hace la escritura el día 15, tiene 45 días, o sea que serían 60 días, pero solo en el caso de
que la escritura se haya concretado el ultimo día que reserva de prioridad.
• Si la escritura se hiciera el día 10 de pedir el certificado, hay cincuenta y cinco días desde que
se pidió el certificado para presentarla ante el Registro
PRENDA
Es aquel que recae sobre bienes muebles cuya posesión se transmite con garantía del cumplimiento
de una obligación contraída por el transmitente o un tercero.

Como lo que se transmite es solo la posesión, el acreedor que recibe la cosa no puede disponer de
ella (salvo un supuesto excepcional) y en caso de incumplimiento, deberá instar la realización de su
valor, o al menos, que se estime justamente para poder adjudicársela.

El desplazamiento posesorio reviste singular importancia. Es lo hace que el constituyente no pueda

disponer de la cosa o del crédito ni destruirla o deteriorarla, etc

Este derecho real se caracteriza por ser:

- Sobre cosa ajena

- De garantía
- Accesorio
- Indivisible
- Se ejerce por la posesión
- Convencional
- Debe satisfacer el principio de especialidad, en cuanto al crédito y en cuanto al objeto

Legitimación
“ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no
registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor
prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones
contenidas en el presente Capítulo.”

En el caso de que la cosa se encuentre en condominio todos ellos deberán prestar su conformidad
para gravarla con prenda

Objeto
La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. La prenda de cosas muebles se rige por la legislación especial.

Cosas muebles

Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa.

Cabe descartar a las cosas futuras ya que la necesidad de la tradición lo impide.

Constitución. Requisitos
Se constituye por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor
prendario o a un tercero designado por las partes.

El contrato puede ser hecho por instrumento publico o privado de fecha cierta.
Contenido del contrato
El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los
objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y demás
datos que sirven para individualizarlos.

Se trata con eso, de cumplir con el requisito de especialidad. “el importe del crédito” garantizado
será el monto del gravamen, salvo que las partes pacten uno diferente. Fijara el limite el privilegio
del acreedor por todo concepto.

En cuanto al objeto, se exige que este individualizado en el contrato constitutivo.

Importancia de la posesión
Art 2221 “Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien afectado se
encuentra en poder del acreedor o del tercero designado”

Este art. se refiere a supuestos en los que la posesión se pierde de manera definitiva, ya sea en forma
voluntaria o por desapoderamiento, pero no sucede así mientras el acreedor, acciones mediante,
pueda recuperar la cosa.

Extinción del derecho real de prenda

Por via indirecta

La prenda es accesoria de uno o mas créditos. Por ende, la extinción total de la obligación
garantizada determina el fin del derecho real accesorio. Esta es la regla que puede sufrir una
excepción, como en el caso de la novación, o del pago hecho por un 3ro

La extinción del crédito debe ser total, pues la cancelación parcial hace que subsista la prenda, por
ser indivisible.

Por via directa

Sin que se extinga el crédito garantizado, la prenda se extingue.

Cabe mencionar a la renuncia, esto es el abandono del derecho real, y a la consolidación, que se
presentaría si confluyen la propiedad de la cosa y el derecho de prenda en la misma persona
(acreedor prendario que hereda el objeto prendado). También se puede mencionar a la destrucción
de la cosa, pero acá se extenderá a la indemnización.

Un caso particular es la perdida de la posesión, en el hipótesis de que el acreedor prendario

restituyera la cosa o el titulo de crédito recibido.

Dice el art. 954 que la restitución al deudor de la cosa dada en prenda causa sólo la remisión de la
prenda, pero no la remisión de la deuda.

El modo especial de extinción del derecho real es la subasta, o la venta privada, en cuyo caso los
derechos de todos los acreedores -si fueron debidamente citados- se transladan al precio obtenido

Efectos de la extinción

Extinguida la prenda, el acreedor o el tercero deben restituir la cosa o el instrumento probatorio del
crédito prendado. Esto es así en tanto el deudor haya cumplido con su obligación, o el crédito
garantizado aun no sea exigible. Ello porque hay supuestos en lo que, si bien el derecho real se
extinguió, no es posible la restitución del objeto, como por ejemplo, si fue subastado o se destruyó
ACCIONES POSESORIAS
La persona que ejerce un señorío sobre una cosa, aun cuando no tenga derecho sobre ella, tiene el
de ser amparado frente a cualquier perturbación o desapoderamiento que provenga de un tercero,
sin necesidad de alegar ni probar que tiene un derecho sobre dicha cosa; es suficiente acreditar la
relación de poder que exstía sobre ella para lograr el amparo, incluso si dicho tercero es el dueño o
tiene algún derecho sobre el objeto.

Aparece el fenómeno posesorio, cual es proteger situaciones de hecho, con prescindencia del
derecho que puedan tener las partes, para favorecer la armonía social, la convivencia, el orden y
evitar la justicia por mano propia

Se trata de juicios destinado a restaurar la situación posesoria antecedente una vez comprobados tal
situación y el desapoderamiento, o a prevenir este último. El litigio versa exclusivamente sobre el
hecho posesorio, o en su caso la tenencia.

Hay dos acciones:

- La de despojo
- La de mantener
El poseedor o el tenedor pueden sufrir dos tipos de ataque: desapoderamiento o turbación, y para
cada uno de ellos se regulan acciones especificas, cuyo objeto es mantener o recuperar la cosa.

El codigo admite, si se dan ciertas circunstancias, una defensa extrajudicial, que es una excepción a la
regla que impide hacer justicia por mano propia.

Fundamentos

se complementan las teorías de Savigny y de ihering: la posesión se protege porque la paz y el orden
social exigen que los estados de hecho no sean alterados por propia autoridad de los particulares.
Pero al mismo tiempo, en muchos casos, la protección de la posesión se traduce en la protección del
derecho; protección que ofrece la ventaja de realizarse a través de un procedimiento sencillo, en el
que no es necesario probar el derecho, sino solamente la relación posesoria y la lesión de que ha sido
objeto.

CONCEPTO Y FINALIDAD
Las acciones posesorias son acciones judiciales que procuran, en forma mas expeditiva que la de un
juicio normal, que quien ostenta una relación de poder pueda poner fin a una turbación o recuperar
el objeto si es despojado. Como se trata de cuestiones de hecho, la prueba no debe versar sobre el
derecho de poseer y la sentencia no hace cosa juzgada de manera definitiva. Se tutela la relación de
poder con independencia de la existencia, o no, de un derecho que la sustente

Las acciones posesorias sirven para lesiones sufridas tanto en cosas inmuebles como muebles

El art. 2238 se refiere al “objeto”, expresión que abarca ambas clases y que comprende, a demás a
las universalidades de hecho.

Concepto de turbación
La turbación consiste en la actividad que obstaculiza o torna mas gravosa a la posesión, o a la
tenencia. A diferencia del despojo, la molestia no priva al poseedor del goce de la cosa, pero turba su
ejercicio. Se trata de actos que implican una molestia y que provocan un cambio en la situación de
hecho, que hacen que la posesión o la tenencia, no puedan ser ejercidas en el modo en el que se lo
venia haciendo.

“ARTICULO 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones
posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el
objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o
de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del
poseedor o tenedor.”

Actos materiales
Los actos a los que se refiere el artículo 2238 son los actos posesorios, esto es, acto materiales. no
revisten este carácter las palabras, ni los actos jurídicos (iniciación de una demanda), debe tratarse
del ejercicio de vías De hecho

los ejemplos que suele ofrecer la doctrina de este tipo de actos son: labranza de campo, corte de
frutos, abatimiento de un árbol, remoción de un seto, apertura o cierre de un foso, etcétera

producidos o de inminente producción

el código protege la relación de poder no solo cuando los actos materiales indebidos se realizaron,
sino también cuando es inminente su producción. Se trata de prevenir, y no sólo de otorgar un
remedio ante hechos consumados

ejecutados con intención de tomar la posesión

no basta para que se configure la turbación con que el acto se realice contrariando la voluntad del
poseedor, es necesario, a demás, que el autor tenga la intención de hacerse poseedor. El acto puede
no tener esa intención, con lo que solo se habilitaría el reclamo de daños. Es necesario que el autor
de la lesión tenga el propósito de excluir de la posesión a quien la está ejerciendo para convertirse él
en poseedor.

Si alguien destruye el vidrio de la ventana para mortificar al poseedor o por represalia u otro motivo,
no hay turbación ni desapoderamiento por faltar en el autor del daño la intención de poseer.

Contra la voluntad del poseedor o tenedor

Para que haya turbación es necesario que el acto se realice contra la voluntad de ellos. Si esto lo
hubiese permitido (autoriza a sacar agua, cortar flores, etc), no hay turbación. Si el poseedor
contrató a una persona para que construya una pileta de natación, no hay turbación.

De los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor
Si los actos materiales realizados con intención de poseer y contra la voluntad del sujeto lo privan de
su posesión o tenencia (en todo o en parte), hay desapoderamiento. En caso contrario, no resulta
una exclusión absoluta (ni siquiera parcial), hay turbación. Hay turbación cada vez que se produce
una lesión menor al desapoderamiento, entendiendo éste como privación absoluta de la posesión o
de la tenencia
Total o parcial
La turbación puede ser total o parcial

Concepto de desapoderamiento
Dice el art. 1931 que la posesión y la tenencia se pierden, entre otros casos, cuando “otro priva al
sujeto de la cosa (inc. B)”.

El art. 1921 se refiere a algunos de los medios empleados para que haya desapoderamiento
(violencia, clandestinidad o abuso de confianza). El concepto de desapoderamiento es mas amplio,
abarcando todos los supuestos en los que se prive al poseedor de su posesión contra su voluntad.

Si se da una exclusión absoluta se estará frente un supuesto de desapoderamiento, si no se da tal

exclusión absoluta se tratara de una turbación

Variante. Realización de una obra

Turbación y despojo son géneros que pueden tener una especie, a través de la realización de una
obra

Art. 2241 al referirse a la acción de despojo “Esta acción comprende el desapoderamiento producido
por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la
posesión o la tenencia.”

El art. 2241 al referirse a la acción de mantener señala que “esta acción comprende la turbación
producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la
inminente realización de una obra.”

Por lo tanto si la obra ya comenzó en el objeto del poseedor o tenedor, se considera que hay
desapoderamiento. Si aun no comenzó pero es inminente su realización, hay turbación

Obra nueva como despojo

Se trata de una obra nueva, ya que el art. 2241 se refiere a una obra que se comienza a hacer. La
obra nueva viene a ser el medio o vehículo por el cual se causa una turbación o un
desapoderamiento. No es sino una variante de las acciones que previenen y reprimen dichos
ataques, pero que requiere una regulación específica, atento al peculiar efecto que produce la
sentencia en el proceso que se dicte (remoción de la obra)

En el caso previsto por el art. 2241 se configura lisa y llanamente un despojo. La ubicación de la obra
nueva dentro o fuera del objeto determinara que la acción sea juzgada como una acción contra el
desapoderamiento o como una de daños, respectivamente

En efecto, si el vecino realiza una obra que no invade el objeto del poseedor o tenedor, pero causa
algún perjuicio se debe acudir a las acciones tendientes al cese de una actividad dañosa, ya sea
preventiva u otro y al reclamo de indemnización del daño si lo hay. Cuando se invade el terreno
ajeno es que tiene interés la acción posesoria

La obra además de no estar terminada tampoco debe estar muy avanzada, pues ese debe ser el
sentido de la palabra “comienza” y para evitar los perjuicios que podría ocasionar la destrucción de
una obra con un alto grado de avance
No debe ser una mera reparación. No debe tratarse si o si de un inmueble, podría alguien comenzar
una obra en un barco o automóvil de un poseedor o tenedor.

Legitimados pasivos pueden ser el autor del despojo y quienes tengan una relacion de hecho con el
inmueble ajeno en el que se desarrolla la obra.

Obra nueva como turbación

El codigo protege con la acción posesoria de mantener contra “los actos que anuncian la inminente
realización de una obra”. Si la obra ni siquiera comenzó, pero es inminente su realización, la acción es
la de mantener.

El supuesto de una obra recién comenzada pero que no invada el objeto del actor seria un caso de
turbación

Prescripción

Las acciones posesorias prescriben al año

OBJETO
Las acciones posesorias están previstas para recuperar o mantener la relación de poder sobre una
cosa mueble o inmueble. Puede tratarse de una cosa individualizada o de una universalidad de hecho

En el caso de la universalidad de hecho, cabe entender que la acción y la relacion de poder recaerán
sobre cada una de las cosas que integran el conjunto

Asimismo, la acción puede tener por objeto toda la cosa o una parte material de ella

DEFENSAS EN EL DERECHO POSITIVO

Codigo civil y comercial

Hay sólo dos acciones y se indica su naturaleza jurídica (acciones posesorias). Hay una acción de
despojo que sirve para los actos de desapoderamiento y una acción de mantener que es útil cuando
hay turbación. En cada una de estas dos únicas acciones puede tener cabida la variante de la obra
que se comienza a hacer

Codigo procesal

“Art. 606. - Los interdictos sólo podrán intentarse:

1) Para adquirir la posesión o la tenencia.

2) Para retener la posesión o la tenencia.

3) Para recobrar la posesión o la tenencia.

4) Para impedir una obra nueva.”

Codigo penal

Los delitos contra la propiedad regulados en el, son conductas que dan lugar al uso en sede civil de
los remedios posesorios analizados
LAS VÍAS LEGALES PARA ADQUIRIR LA POSESIÓN
“ARTICULO 2239.- Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a
la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.” Esta norma
consagra el principio que veda hacer justicia por mano propia.

Prohibición de hacer justicia por mano propia

Se proscriben las vías de hecho y el accionar de propia autoridad, salvo en el caso excepcional en que
esté autorizada la defensa privada, debiéndose cumplir en este los requisitos estrictos que se
mencionan el efecto de esta posibilidad

El ordenamiento jurídico repudia a las vías De hecho, tanto para el mantenimiento del Estado De
hecho actual como para su restablecimiento

Esta norma se refiere a la persona que tiene derecho a la posesión o a la tenencia pero que todavía
no la consiguió. No puede hacer justicia por mano propia y debe acudir a las vías legales. Asimismo
quieres ya son poseedores o tenedores y son turbados o despojados tampoco pueden hacer justicia
por mano propia y para conservar o recuperar una cosa igualmente deben recurrir a las vías legales

Titulo valido
cuando se refiere a este, se quiere significar un acto jurídico del cual deriva un derecho a la posesión.
La palabra titulo esta empleada en el sentido de causa fuente del derecho real; no se refiere al
instrumento. No es necesario que se trate del titulo suficiente, ya que basta con cualquier acto
jurídico que tenga la aptitud de transmitir la posesión.

NATURALEZA JURIDICA DE LAS ACCIONES POSESORIAS

No son acciones personales, ya que no tienen un deudor determinado y gozan de cierto efecto
repersecutorio

Tampoco parece apropiado asimilarlas a las reales. No tienen efecto erga omnes y no tienen por
objeto, en principio, hacer valer un derecho real, hasta pueden dirigirse frente al titular de un
derecho real. A demás protegen al tenedor, quien por hipótesis es ajeno a la titulardad de un
derecho real. De tal modo, puede sostenerse que constituyen una categoría autónoma de acciones
caracterizadas por una causa petendi propia un régimen especifico

DEFENSA EXTRAJUDICIAL
Esta vedado hacer justicia por mano propia, hay que recurrir a la justicia.

“ARTICULO 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia
de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una
fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían
demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la
propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores
de la posesión.”
Legitimación activa
Pueden intentar esta defensa, cuando concurran los requisitos, los poseedores de cualquier clase
(legítimos o no, viciosos o no), los tenedores, e incluso los que guardan con la cosa un vinculo de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad (servidores de la posesión)

Legitimación activa
El requisito de la inmediatez (sin intervalo de tiempo) excluye los casos de desapoderamiento
clandestino -tambien los casos de abuso de confianza están excluidos- aplicandose exclusivamente
esta defensa a los supuestos de ataques violentos. Este remedio solo puede emplearse frente al
atacante o autor de la agresión, quedando exluidos los terceros, ya que la respuesta debe ser
inmediata

Es decir, el ataque debe ser hecho por medio de la violencia. Debe tratarse de una agresión ilegitima.
Los ataques legalmente justificados impiden el uso de esta defensa extrajudicial. Se comprende
intimidación o violencia moral.

Tipo de ataques

Esta defensa sirve tanto para mantener o recupera, en consecuencia, la victima puede resistirse
tanto a la turbación como al desapoderamiento

Entre los requisitos para ejercerla se exige que sea cuando cuando debe protegerse y repeler una
agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad
judicial o policial llegarían demasiado tarde.

No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa

Debe existir unidad de tiempo y de acción entre el ataque y la defensa; si el poseedor deja transcurrir
algun tiempo, por breve que sea, sin ejercer su derecho de repeler la fuerza con la fuerza, mas tarde
ya no podrá ejercerlo y sólo le quedara el recurso de las acciones posesorias

La defensa debe ser inmediata, sin intervalos, esto es, mientras se desarrolla o dura la ofensa

No se deben exceder los límites de la propia defensa

Debe haber proporcionalidad entre los medios empleador para el ataque y los empleados para la
defensa

Inexistencia de responsabilidad

Todo hecho u omisión que cause un daño es antijuridico. La excepción a este principio esta
constituida por las causas de justificación, que son circunstancias en las que el ordenamiento jurídico
otorga un permiso para dañar.

Incumplimiento de los requisitos

Si la víctima del ataque mantiene o recupera su relación de poder con la cosa sin cumplir los
requisitos impuestos por el art. 2240 habrá infringido el principio general que veda hacer justicia por
mano propia, de modo que se hallara expuesta a las acciones posesorias del agredido, sin que
importe el derecho que pueda asistirle a cada uno de los involucrados.
ACCIÓN DE DESPOJO
Cuando se produjo el desapoderamiento, tanto el poseedor como el tenedor cuentan con la acción
posesoria de despojo para recuperar el objeto en cuestion.

“ARTICULO 2241.- Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o
la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea
vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos
resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa
de propia autoridad.”

Dice esta norma que la acción es viable “cuando de los actos resulte el desapoderamiento”, lo que
parece excluir a los actos de inminente producción, estos encuentran cabida en la acción de
mantener.

Objeto:

recuperar la tenencia o la posesión sobre una cosa o una universalidad de hecho

LEGITIMACIÓN ACTIVA
puede ser intentada por todo tenedor o poseedor (co- poseedor o co-tenedor también), aun vicioso.

Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes
materiales de una cosa

El tenedor puede intentarla, no solo contra tercero sino también contra el poseedor para el cual
tiene la cosa. También contra el mero poseedor que no sea dueño o titular de un derecho real. Del
mismo modo, el poseedor puede demandar a quien posee en nombre suyo (tenedor) cuando este
interfirió el título y lo despojo por abuso de confianza

COPOSESIÓN
art. 2245 “Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el
concurso de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión
común. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la
extensión mayor o menor de cada parte.”

Demanda contra un tercero

Los coposedores pueden demandarlo. La acción tendrá por objeto recuperar toda la cosa y no una
parte de ella, salvo que el propio interesado limite su pretensión a una parte material de la cosa

Demanda contra otro coposeedor

El codigo autoriza a cada de uno de los perjudicados a demandar al autor de la lesión para volver
todo a su estado anterior, cualquiera sea la lesión causada

No proceden las acciones posesorias cuando la cuestion entre coposeedores solo se refiere a la
extensión mayor o menor de cada parte

TENEDOR
Si el tenedor es excluido de la tenencia de todo o parte de la cosa, se encuentra legitimado para
iniciar la acción posesoria que corresponda.
Art. 2245 “Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el
poseedor y pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan
facultados para tomarla directamente.”

Se refiere a un supuesto en que la situación afecta a ambos, tanto al tenedor como al poseedor, lo
que ocurre especialmente cuando hay desapoderamiento

El tenedor puede pedir que el poseedor sea reintegrado, aunque este ultimo no haya promovido la
demanda. Ahora, si el poseedor “no quiere recibir la cosa”, aquel puede tomarla directamente. Su
tenencia continuara

LEGITIMACIÓN PASIVA
Procede contra despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos
resulte el desapoderamiento. Aun contra el dueño del bien

Si son varios los autores del despojo, pero la cosa la tiene solo uno de ellos, la acción puede dirigirse
contra el sin necesidad de que se demande a los otros.

En caso de haber varios sucesores, puede entablarse la acción contra el que tenga la cosa en ese
momento. Si en la cadena aparece un sucesor de buena fe, allí se corta la persecución, la que no
renace si la cosa pasa a manos de un sucesor de mala fe. Sin perjuicio de la acción de daños
correspondiente.

La acción de despojo tiene efectos persecutorios limitados, deteniéndose ante el sucesor particular
de buena fe, sin importar el título gratuito u oneroso de la adquisición

SENTENCIA
Dice el art. 2241 “La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o
de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.”

El efecto principal de la condena será, si se hace lugar a la demanda, la restitución del objeto o la
remoción de la obra que recién se inicio. El condenado a la restitución será quien tenga la cosa en su
poder -obviamente si fue demandado-, ya que la acción se puede proyectar hacia los sucesores del
despojante.

El juez puede agregar la indemnización del daño causado.

Se entiende que existe la posibilidad de una prohibición de innovar en esta acción, especialmente
cuando se trate de una obra que recién comienza.

La sentencia hace cosa juzgada material en este ámbito, esto es en lo que concierne a la posesión o a
la tenencia. Ocurre que posteriormente solo puede promoverse la acción real en el caso de que el
vencido se encuentre en condiciones de hacerlo, ámbito en el que podrá discutirse el derecho de
poseer. No hay cosa juzgada respecto de hechos posteriores, distintos al que fue tenido en cuenta
por el fallo

La sentencia debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra

que se inicia.
INTERDICTO DE RECOBRAR
La finalidad de este interdicto es que el poseedor o el tenedor despojados total o parcialmente de
una cosa mueble o inmueble, puedan reclamar judicialmente la restitución de esa posesión o
tenencia. Caduca al año de producido el desalojo.

ACCIÓN POSESORIA DE MANTENER

Frente a los actos de turbación existe esta acción para los poseedores, aun viciosos y para los
tenedores. Puede ser empleada en los casos de turbación. Su objeto es retener o conservar la
posesión o la tenencia que han sido turbadas

Si el que realiza la lesión esta autorizado por el ordenamiento jurídico para llevarla a cabo, no existe
perturbación a los efectos de ejercer esta acción.

LEGITIMACIÓN ACTIVA
Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una
cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso está claro que se otorga a toda clase de
poseedores, sin distinción alguna. Tampoco se distingue a los tenedores.

Se aplican las mismas reglas si hay coposesión que en la acción de despojo

LEGITIMACIÓN PASIVA
Solo procede contra el autor de la turbación, sus coparticipes y eventualmente contra sus herederos
si estos continúan con los actos iniciados por el causante

REQUISITOS
La acción procede contra actos de turbación, que en un sentido amplio implica cualquier molestia
que no llegue a ser un desapoderamiento.

La amenaza habilita para demandar sin necesidad de esperar que el hecho se concrete. La norma
tiene una finalidad preventiva.

SENTENCIA
La prueba debe versar sobre el hecho de la posesión o la tenencia invocado por el actor (o los
actores) y sobre la verdad o falsedad de los actos de turbación. La sentencia puede desestimar la
acción o condenar al demandado a cesar sus amenazas o perturbaciones. En la segunda hipótesis el
juez debe ordenar al demandado que desista de seguir realizando las molestias, de modo que la
situación vuelva al estado de hecho anterior.

La sentencia hace cosa juzgada material en ese ámbito

PRESCRIPCIÓN
Esta acción prescribe en el plazo de un año.
INTERDICTO DE MANTENER
Para la procedencia de este interdicto se requieren de las siguientes condiciones:

1) Que quien lo intente se halle en la actual posesión o tenencia de una cosa mueble o
inmueble
2) Que alguien amenazare perturbarle o le perturbase en ellas mediante actos materiales
Este interdicto caduca al año de producido el desalojo

INTERDICTO DE OBRA NUEVA

Art. 619. - Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o
tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva. Será inadmisible si aquélla estuviere concluida o
próxima a su terminación. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere desconocido,
contra el director o encargado de ella. Tramitará por el juicio sumarísimo. El juez podrá ordenar
preventivamente la suspensión de la obra.

El interdicto de obra nueva, al igual que los otros interdictos, tramita por juicio sumarísimo

PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Tramite

“ARTICULO 2246.- Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más
abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las
circunstancias del caso.”

Esta norma remite a los códigos procesales locales. La regla que establece es que debe ser el proceso
de conocimiento mas abreviado que prevea cada ley local, generalmente el juicio sumarisimo o el
tramite previsto para los incidentes

La regla no es absoluta, ya que el juez podría apartarse de ella en funcion de las circunstancias del
caso

PRUEBA
En el ámbito del juicio posesorio a diferencia de lo que ocurre con las acciones reales la prueba versa
especialmente sobre hechos, ya es indiferente la prueba de quien tiene derecho o mejor derecho
sobre la cosa. aquí se trata de evitar la justicia por mano propia y de restablecer la situación a su
estado anterior

El actor debe probar su posesión o tenencia así como el despojo o la turbación producida lo que
puede incluir la variante de obra que recién comienza.

En primer lugar, hay una regla según la cual la carga de la prueba pesa sobre el actor, lo cual
armoniza con las disposiciones generales del código procesal y con las propias del ámbito posesorio
donde el demandado posee o tiene las cosas sin tener nada que probar.

En segundo lugar debe probar el actor su posesión o tenencia, y el desapoderamiento o la turbación.

En cuanto a la fecha en la que el demandado cometió el ataque, teniendo en cuenta que la
prescripción no puede ser invocada de oficio y que debe ser opuesta por el demandado, a este
último le incumbirá la prueba del tiempo de la lesión sí cuestiona la invocada por el demandante
en tercer lugar en este ámbito es inútil la prueba del derecho real sin perjuicio de que se valoren los
títulos otros efectos

EN CASO DE DUDA
“ARTICULO 2243.- Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la
lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación
de poder más antigua.”

Puede ocurrir que la situación sea dudosa, que no se acredite claramente quién ejercía la relación de
poder en el momento de la lesión.

Esto puede ocurrir en el supuesto en el que dos personas poseen la cosa al mismo tiempo tratando
cada una de ellas de excluir a la otra. Fuera de los casos de coposesión el código no admite que dos
posesiones concurran al mismo tiempo sobre una misma cosa, lo que impone determinar quién fue
el último poseedor, pero puede suceder que tal prueba no sea posible en cuyo caso cabe entender
que se rechazara la demanda.

Podría plantearse el caso de 2 personas que compren la misma cosa pero no hay que soslayar que la
solución de este conflicto pasa también por establecer su buena fe.

La solución legal pasa por acreditar primero la relación de poder el momento de la lesión (no la
actual) y en su efecto la más antigua prevaleciendo en el litigio quien lo logre. En caso de no ser esto
posible por ninguna de las partes o bien que se apruebe que las dos datan de las mismas fechas el
juez debe resolver a favor del demandado ya que no es factible decidir la cuestión en favor de quien
prevé tener derecho de poseer

CONVERSIÓN
“ARTICULO 2244.- Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que
determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde
a la lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa
en juicio.”

Este artículo permite que la acción de mantener se convierta en la de despojo si se dan las
circunstancias.

Codigo procesal:

“Art. 617. - Si durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del demandante, la
acción proseguirá como interdicto de recobrar, sin retrotraer el procedimiento, en cuanto fuese
posible.”

EFECTOS DE LA SENTENCIA
Si se trata de una turbación y la sentencia hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la
turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse

Si se inicia contra un acto de desapoderamiento y la sentencia hace lugar a la demanda debe ordenar
la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer.
Tanto en 1 como en otro caso la sentencia tiene efectos de cosa juzgada material en todo en cuanto
se refiere a la posesión o la tenencia.

La cosa juzgada se limita a los hechos juzgados, en cambio no tiene efecto en lo que respecta a los
derechos que puedan tener las partes, pues eso excede el ámbito posesorio si posteriormente se
inicia una acción real es allí donde se debatirán las cuestiones de derecho y la sentencia hará cosa
juzgada en forma definitiva.

De allí que si se intenta que la primera acción real pierde el derecho a promover la acción posesoria,
pero si interponer acción posesoria puede iniciar después la Real, es que la cosa juzgada en la acción
posesoria está limitada en los que se vincula con la relación de poder

DAÑO TEMIDO

El código actual no incluye la acción de daño temido. No obstante la denuncia de daño temido está
prevista por el código procesal civil& de la nación en el artículo 623 bis.

ACCIONES REALES
Medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques
que impiden su ejercicio. Son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de
prescripción adquisitiva. Las acciones reales tienen por objeto la protección de los derechos reales.
Cada uno de ellos está provisto de la consiguiente acción real, la que lleva ínsita el ius preferendi y el
ius persequendi, siempre con las excepciones y limitaciones impuestas por el ordenamiento legal. Al
ser los derechos reales absolutos en el sentido de oponibilidad erga omnes, la acción reales puede
ser deducida contra quien los viole o posea la cosa. Las acciones reales tienen como fundamento de
la demanda la lesión de un derecho real, con prescindencia del dolo, de la culpa y de la capacidad del
autor del hecho objetivamente antijurídico. Se encuentran:

 Acción reivindicatoria
 Acción negatoria
 Acción confesoria
 Deslinde

LEGITIMADOS
Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la
demanda y subsistir al tiempo de la sentencia. Competen también a los titulares del derecho de
hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer
los derechos inherentes a la posesión.

¿Qué se puede hacer?

Se puede demandar:

 restablecimiento derecho real

 indemnización sustitutiva del daño.

Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del

daño.

Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.
COTITULARES
Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes
cotitulares. Contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa.

Contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede
reducirse a la medida de su parte indivisa.

Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada
condómino se circunscribe a su parte indivisa

COSA JUZGADA
Extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio,
aunque no hayan intervenido en el juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del
daño aprovecha o perjudica solo a los que intervinieron en el juicio.

ACCIÓN REIVINDICATORIA
La acción reivindicatoria es la acción real que tiene por objeto defender en juicio la existencia del
derecho real en aquellos casos en que haya mediado desapoderamiento de la cosa mueble o
inmueble, y asi obtener su restitución, con el objeto accesorio, cuando hubiese lugar de indemnizar
el daño causado.

La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el

subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en
contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.

El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su

buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.

Tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que producen el desapoderamiento. Se puede reivindicar la cosa en su
totalidad o en parte material.

Se trata de “defender” la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, conforme a la

naturaleza o gravedad de las lesiones o ataques que puedan haber sufrido sus titulares. La existencia
del derecho real se obtiene con la acción reivindicatoria. La “existencia” se ve comprometida en los
casos de desapoderamiento.

Compete, en los supuestos de desapoderamiento, a los titulares de los derechos de derechos reales
que se ejercer por la posesión (menos la servidumbre) y al acreedor hipotecario (cuando el titular del
inmueble donde recae la hipoteca estuviese impedido de ejercer una servidumbre activa o los
derechos inherentes a la posesión)

NO SON REIVINDICATORIOS
 Objetos inmateriales
 cosas indeterminables o fungibles
 accesorios si no se reivindica la cosa principal
 cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución.
 Automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.
  Automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años,
siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación
estampados en chasis y motor del vehículo

SENTENCIA
El art 2249 CCCN establece que para iniciar una acción real se necesita ser titular del derecho real, lo
cual debe subsistir al tiempo de la sentencia. Es riguroso en este sentido, es decir que si quien inició
la acción no tenia el derecho real en ese momento aunque se consolide como tal durante el trámite
del juicio el juez debe rechazarle la demanda.

Si es titular del derecho real y se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto,
parte material de él o sus restos. Esto refiere a la restitución de la cosa por parte del demandado
vencido.

Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la
rectificación del asiento registral.

LEGITIMACIÓN

LEGITIMACIÓN ACTIVA
 Titulares del derecho real: Es necesario para ejercer las acciones reales la titularidad del
derecho real respectivo.
 Cesionario: El titular de un derecho real sobre una cosa cuya posesión ha perdido por
desapoderamiento (se descartan los casos de desprendimiento voluntario) puede iniciar la
acción reivindicatoria para recuperarla. En este caso el cesionario puede invocar contra el
poseedor la acción reivindicatoria aunque no sea titular de un derecho real.
 Comprador al que no se le hizo la tradición: El comprador que cuenta con título suficiente,
pero a quien no se le hizo la tradición aún, no es titular del derecho real. La situación varía
según si la cosa la tiene el vendedor o si la posee un tercero. Si la tiene el vendedor, el
comprador puede ejercer la acción debido a que nace del contrato en el cual se obligó a
entregarle la cosa. En el segundo supuesto, el comprador de un inmueble que tiene la
escritura traslativa de dominio puede ejercer la acción contra el tercer poseedor del bien.
 Reivindicación por quien adquirió el derecho real de usucapión: En el caso de usucapión
breve, el titular del derecho real que cuenta con justo título sin duda puede ejercer las
acciones reales, ya que es un titular que en un tiempo consolidará su adquisición.
 Acreedor hipotecario: El acreedor hipotecario puede entablar la acción reivindicatoria.
 Heredero: El heredero del titular del derecho real puede iniciar las acciones reales, debido a
que es el sucesor del causante y continuador de su persona.
 Legatario y cotitulares, etc.

LEGITIMACIÓN PASIVA
 Poseedor: Típicamente la acción reivindicatoria se dirige contra el poseedor que despojó al
titular del derecho real. Se puede reivindicar la cosa mueble o inmueble contra el autor del
despojo. El concepto de desapoderamiento debe ser amplio, comprensivo de todas las
formas de desposesión, aun cuando no haya tenido vicios. Si cuando planteo la demanda de
reivindicación, el accionado niega ser el poseedor la demanda no va a aceptarse, a menos
que se puede que el demandado efectivamente posee la cosa. Si la cosa ya no está en poder
 del autor desapoderamiento, la acción puede dirigirse contra los sucesores, es decir, quien la
tenga en su poder.

 Tenedor del objeto: Deben entenderse dos situaciones:

o El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la
acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los
efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor. La
demanda de reivindicación dirigida contra el tenedor habrá interrumpido la
prescripción adquisitiva.

o Tenedor que posee a nombre del reivindicante: Se le concede la acción

reivindicatoria contra el tenedor que representa la posesión del titular del derecho
real, es decir contra aquel que tiene la cosa en nombre del propio reivindicante, por
haber mediado un contrato entre ellos. El propietario puede dirigir la acción
reivindicatoria contra el tenedor a quien él confió la cosa y la posee en su nombre.

 Reivindicación de automotor hurtado o robado: La acción puede dirigirse contra quien lo

tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido. No se trata de un mero poseedor, sino
del dueño que lo tiene inscripto a su nombre en el registro.

PRUEBA DE REIVINDICACIÓN DE INMUEBLES

Tiene las siguientes reglas:

a) Si los derechos del actor y del demandado emanan de un antecesor común, se presume
propietario quien 1° es puesto en posesión de la cosa, ignorando obligación anterior,
independientemente de la fecha del título;

b) Si los derechos del actor y del demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente, aunque el demandado no
presente título alguno;

c) Si los derechos del actor y del demandado emanan de diferentes antecesores y el título
reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que el transmitente era
poseedor y propietario.

d) Si los derechos del actor y del demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda
establecer cuál es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.

A) AMBOS TÍTULOS EMANAN DEL MISMO AUTOR

Cuando ambas partes presentan en el juicio títulos de propiedad y estos emanan de la misma
persona, se está en presencia de un caso en el que el inmueble ha sido enajenado dos veces por
quien era su dueño. La solución es el resultado de aplicación de la teoría del título y modo de la
adquisición de los derechos reales y del principio prior in tempore potior in jure (primero en el
tiempo prevalece en el derecho). Claro está que prevalecerá el primero que haya recibido la
posesión, con independencia de la fecha del título, siempre y cuando haya sido de buena fe. En caso
de que los acreedores que reclaman la cosa inmueble sean todos de buena fe y a titulo oneroso
tendrá mejor derecho quien:

1. Tiene emplazamiento registral y tradición

2. El que recibe la tradición
 3. El que tiene emplazamiento registral precedente
4. En los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.

B) LOS TITULOS EMANAN DE DISTINTOS AUTORES

Si el actor y el poseedor presentan títulos que emanan de diferentes antecesores, en primer lugar, el
juez es el que debe examinar cual es el título mejor o más probable en cuanto a derecho de las
partes. Para establecer “cual es el verdadero propietario” se asigna especial importancia a la fecha
del título. Si el título es de fecha posterior a la posesión del demandado, es insuficiente. También se
tendrá en cuenta la buena fe de cada uno.

Si no es posible reconocer quien tiene mejor derecho, se resolverá en favor del poseedor actual.

C) EL DEMANDADO NO PRESENTA TÍTULO

Teniendo presente dos posesiones iguales y de la misma especie no pueden concurrir sobre la misma
cosa (art 1913). El actor en el juicio de reivindicación debe contar con título suficiente (en ciertos
casos podría servir un justo título). EL BOLETO DE COMPRA VENTA NO CONSTITUYE TITULO
SUFICIENTE.

D) IMPORTANCIA DE LA FECHA DEL TITULO

No siempre el título presentado por el actor es suficiente para fundar la demanda, ya que debe
cumplir otra condición: ser de fecha anterior a la posesión del demandado.

USUCAPIÓN
En caso de conflicto entre 2 adquirentes por usucapión, debe prevalecer la más reciente.

PRUEBA DE MUEBLES REGISTRABLES

Se pueden observar las siguientes reglas:

a. se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos

identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la
documentación y estado registral;

b. el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción

en el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho
que opone;

c. si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la

rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado
carece de inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el actor;

d. si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción

registral, emanados de un autor común, es preferida aquella que acredita la
coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen
especial;
 e. si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción
registral derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién
corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene
inscripto.

A) DEMANDADO DE MALA FE
Se establece una presunción de mala fe, lo que acontece cuando no se verifican los elementos
identificatorios y tampoco se constata la documentación y estado registral. Sin registración, no hay
buena fe.

B) PRUEBA
El actor carga con la prueba: Debe probar su derecho real o bien, que tiene mejor derecho que la
otra parte.

C) AUTOR COMÚN
El actor y el demandado pueden presentar antecedentes que emanan de un autor común. En el caso
de los inmuebles triunfa aquel que primero recibió la posesión, si es de buena fe.

D) AUTORES DISTINTOS
En primer lugar, hay que decidir cual de ellos o de sus antecesores tienen mejor derecho. Si no es
posible, triunfa aquel que lo tiene inscripto a su favor.

PRUEBA DE MUEBLES NO REGISTRABLES

a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho
de la que primero adquiere el derecho real;

b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho

que se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el
derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;

c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la

reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste
sea de buena fe.

ÁMBITO DE APLICACIÓN

La reivindicación está limitada a:

 Subadquirente de mala fe
 Subadquirente de buena fe pero a título gratuito
 Tercero de buena fe, sea o no a título oneroso, que adquirió una cosa hurtada o perdida.
A) ANTECESOR COMÚN
Si el actor y el demandado derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el primero en
adquirir el derecho real, esto es, quien primero recibió la tradición. Esto ocurre siempre que sea de
buena fe y a titulo oneroso.

B) ANTECESORES DISTINTOS
Prevalece aquel que derive su derecho del antecesor más antiguo. Por ende, habrá que remontarse
para atrás y advertir cual de los dos antecesores tuvo el derecho real con anterioridad.

C) ACREEDOR FRUSTRADO
El acreedor de buena fe que resulta frustrado en su derecho conserva su acción contra el deudor
para reclamar los daños y perjuicios sufridos.

DERECHO DE REEMBOLSO
Por regla, quien reivindica una cosa mueble robada o perdida nada debe pagarle al vencido, aun
cuando sea de buena fe y a título oneroso, salvo excepción del art 2259.

ART 2259. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de

buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se
haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o
por quien acostumbraba a venderlos.

Que la cosa se hubiese vendido con otras iguales significa que “está en venta”, ofrecida, con otras
iguales, aunque haya sido adquirida individualmente. Además no se necesita que sean iguales, ya
que es suficiente con que se la haya ofrecido a otras semejantes.

Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de
buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.

En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala
fe.

ACCIÓN NEGATORIA
Defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que
constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u
otro derecho inherente a la posesión.

ART 2262. “La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de
otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede
también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real”

Pueden interponerla los poseedores y los acreedores que ven un perjuicio.

Esta acción procede cuando el ataque es menos grave que el desapoderamiento: hay una turbación.
También para reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real. EJ: si el demandado
tiene una servidumbre de paso, que le permite de mañana y a pie, pero lo hace durante todo el día, a
pie, en auto y a caballo.
Como efecto complementario se puede reclamar y obtener la reparación de los perjuicios
ocasionados.

PRUEBA
Basta probar derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble
no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está constreñido por el
pretendido deber inherente a la posesión.

Lo primero que debe acreditar el actor es la titularidad del derecho real; en cambio, no necesita
demostrar la inexistencia del gravamen que pretende imponerle el demandado, ya que el derecho
real se presume libre de cargas y gravámenes, están a cargo de quien pretende tener un derecho
sobre la cosa de otro, la prueba de tal pretensión.

El actor, además de su derecho real, deberá acreditar la perturbación.

ACCIÓN CONFESORIA
Defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una
servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Compete contra cualquiera que impide los
derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.

Esta acción tutela a los títulos (o cotitulares) de todos los derechos reales sobre inmuebles que se
ejercer por la posesión en un supuesto especifico que es: actos que impiden ejercer una servidumbre
u otros derechos inherentes a la posesión. También puede ejercerse esta acción cuando se afecta
otro derecho inherente a la posesión, constituido por las limitaciones al dominio.

EJ: en una servidumbre de sacar agua, la acción se tendría contra el propietario del fundo sirvientes
que impidiera sacar agua y también contra el usufructuario o el locatario de ese inmueble.

Esta acción alcanza no solo a los titulares de los derechos reales, sino también a sus poseedores y
tenedores, debido a que se trata de efectos de las relaciones de poder. Por este motivo, los sujetos
pueden ser demandados aún cuando no sean titulares de algún derecho real.

EJ: si un locatario produce un riesgo que excede la normal tolerancia, puede ser sujeto pasivo de esta
acción real.

PRUEBA
ART 2265.

Al actor le bastará probar:

 Derecho de poseer inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide servidumbre;

 Derecho de poseer inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la
posesión;
 Acreedor hipotecario y demanda por inacción titular: probar su derecho de hipoteca.

Así, cuando se trate de alguien a quien se le impida ejercer los derechos inherentes a su posición, al
actor le bastará con acreditar su derecho de poseer (ius possidendi, derecho real).

DESLINDE
Se la define como el derecho que le corresponde al propietario a cercar, colocar mojones o hitos para
distinguirlo de los colindantes (vecinos). El problema radica cuando los limites son confusos.
La finalidad de esta acción es determinar, separar los puntos cuyos linderos estuviesen confundidos,
por esto las propiedades deben ser contiguas, colindantes.

ART 2266. “Cuando existe estado de incertidumbre sobre lugar exacto por donde debe pasar línea
divisoria entre inmuebles contiguos, para fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en
títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno”. Procede reivindicatoria cuando no existe
incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.

El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u
obras permanentes puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones
desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio.

Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan
en el juicio.

LEGITIMACIÓN
La legitimación activa abarca a cualquiera que sea titular del derecho real que recaiga sobre un
inmueble no edificado, inclusive los acreedores hipotecarios y titulares de una servidumbre activa.

La legitimación pasiva: En todos los casos se debe demandar al dueño del fundo contiguo.

La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados.

El deslinde de los bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.

PRUEBA Y SENTENCIA
Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los
respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia
en la que establece una línea separativa.

Si no es posible determinarla por vestigios de límites antiguos, por títulos ni por posesión, el juez
debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado

En la acción de desline está implícita una suerte de acuerdo entre las partes, que hace merito de la
confusión de los límites, razón por la cual se entiende que es una de esas acciones en las cuales cada
una de las partes es a la vez demandante y demandado, y deben, por consiguiente, probar su
derecho. Si ninguna de las dos partes prueban su aserto, es el juez quien deberá decidir teniendo
muy en cuenta los datos catastrales.