Obligaciones y contratos civiles.

4ª sesión

Arrendamiento de fincas urbanas

Carmen Callejo Rodríguez
Acreditada como Profesora Titular de Derecho Civil
Facultad de Derecho
Universidad Complutense de Madrid

1. RÉGIMEN JURÍDICO.
2. NORMAS COMUNES A TODOS LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS.
3. ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.
3.1.Régimen jurídico.
3.2.Duración.
3.2.1.Plazo mínimo de duración. Prórroga y desistimiento del contrato por parte
del arrendatario.
3.2.2.Enajenación de a vivienda arrendada.
3.2.3.Situaciones de crisis matrimonial del arrendatario.
3.2.4.Subrogación mortis causa.
3.3.Cesión.
3.4.Subarriendo.
3.5.Renta.
3.5.1.Determinación y pago.
3.5.2.Actualización de la renta.
3.5.3.Elevación de la renta por mejoras.
3.5.4.Impago de la renta.
3.5.5.Otros gastos a pagar por el arrendatario.
3.6.Derechos y obligaciones de las partes.
3.6.1.Obras de conservación y mejora.
3.6.2.Obras de mejora que no pueden diferirse a la conclusión del arrendamiento.
3.6.3.Obras del arrendatario.
3.7.Derechos de adquisición preferente.
3.8.Resolución y extinción del contrato.
4. ARRENDAMIENTO PARA USOS DISTINTOS AL DE VIVIENDA.
4.1.Régimen jurídico.
4.2.Enajenación de la finca arrendada.
4.3.Obras de conservación y mejora.
4.4.Derechos de adquisición preferente.
4.5.Cesión y subarriendo.
4.6.Fallecimiento del arrendatario.
4.7.Indemnización al arrendatario por extinción del contrato.
4.8.Resolución del contrato por el arrendador.
lo
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1. RÉGIMEN JURÍDICO

El contrato de arrendamiento de fincas urbanas se rige por la Ley 29/1994, de 24 de

noviembre, de Arrendamientos Urbanos, recientemente modificada Real Decreto-ley 7/2019, de 1
de marzo, de modificación urgente en materia de vivienda y alquiler (en vigor desde el 6 de marzo
de 2019. De acuerdo con la Disposición transitoria primera, relativa al régimen de los contratos de
arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, “los
contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán
rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación”.

Regula las relaciones arrendaticias relativas a las fincas urbanas destinadas a vivienda o a
usos distintos de la vivienda. Respecto al arrendamiento de vivienda se adopta un régimen de
tipo tuitivo de los intereses del arrendatario y sometido a una regulación de naturaleza
frecuentemente imperativa (ver art. 4, párrafos 1 y 2), mientras que los destinados a
cualquier otro uso distinto del de vivienda quedan casi completamente reservados a la
discrecionalidad de la libertad de pacto entre los contratantes (ver art. 4.3).

La diferencia de trato entre el arrendamiento de vivienda y el de cualesquiera otros

inmuebles urbanos con diferente destino encuentra su fundamento en el art. 47 de la
Constitución española, principio rector de la política social y económica, en cuya virtud los
poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes
para hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Además este
precepto constitucional ha resultado determinante para restringir el concepto de vivienda en
relación con el contrato de arrendamiento.

A efectos de la LAU finca urbana es una edificación, si bien no toda edificación queda
sujeta al ámbito de aplicación de esta ley. La distinción entre vivienda y uso distinto del de vivienda
se basa en el destino dado a dichas fincas.

-Se considera VIVIENDA toda edificación habitable cuyo destino primordial sea el de
satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2.1). Tb se consideran a.
de vivienda los ct sobre fincas en las que el arrendatario no tenga fijada su vivienda permanente,
siempre y cuando dicho inmueble esté habitado por su cónyuge no separado (legalmente o de
hecho) o los hijos dependientes (art. 7). Las normas reguladoras del a. de vivienda se aplicarán
también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias,
espacios o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador (art. 2.2).

La finalidad de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario es compatible con que

el arrendatario desempeñe actividades relacionadas con su profesión o una pequeña
industria.

-Se consideran ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA

todos aquellos que recaen sobre una finca urbana y no estén conceptuados como de vivienda
(art. 3.1). Así se incluyen a título ejemplificativo los arrendamientos de locales de negocio (ct
2
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celebrados para desarrollar en el inmueble arrendado actividades industriales, comerciales,

artesanales, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales o docentes) y arrendamientos de
temporada y de segundas residencias.

El art. 5 señala, aunque no de manera exhaustiva, qué arrendamientos quedan excluidos.

Artículo 4. 4: “La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello
sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos”. Se trata de una
aplicación de la figura de la exclusión voluntaria de la ley aplicable, que obviamente será
posible cuando los preceptos excluidos no tienen naturaleza imperativa. La exclusión de la LAU
debe hacerse de forma expresa y respecto de cada uno de los preceptos.

2. NORMAS COMUNES A TODOS LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

1. FORMA

La forma de conclusión del contrato es libre, pero las partes pueden compelerse a su
formalización por escrito (art. 37: contenido mínimo). Si las partes lo formalizan en documento
público, tendrá acceso al Registro de la Propiedad, tal como prevé el art. 2.5 LH.

Los arrendamientos de inmuebles tienen libre acceso al Registro de la Propiedad, al igual

que los subarriendos, cesiones y subrogaciones (disp. adicional 2 que modifica el art. 2.5 LH)

2. FIANZA

Es norma imperativa que se impone necesariamente al arrendador y al arrendatario. A la

celebración del ct será obligatoria la exigencia y prestación de fianza 1 en metálico en
cantidad equivalente a una mensualidad de renta, si se trata de arrendamiento de vivienda,
y de dos, en otro caso (art. 36.1), sin perjuicio de que arrendador y arrendatario “podrán pactar
cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias
adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta
cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de
esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta” (art. 36.5 LAU).

Actualización de la fianza (art. 36.2 y 3).

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo,
devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que
se hubiese hecho efectiva dicha restitución (art. 36.5 LAU).

1
No se trata de una garantía personal prestada por un tercero, e.d., prometer cumplir si no cumple el deudor, sino de
un supuesto de prenda irregular.
3
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3. ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
Título II

3.1. RÉGIMEN JURÍDICO

Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones

determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente
ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (art. 4.2).

Se exceptúan las viviendas suntuarias (art. 4.2.2) que se rigen solo por la voluntad de las
partes sin sujetarse al Título II.

Carecerán de efecto y se tendrán por no puestos los pactos o estipulaciones contractuales

que no respeten lo dispuesto en la LAU en perjuicio de los intereses del arrendatario o
subarrendatario de vivienda, salvo en los casos en que la propia Ley lo autorice de forma expresa
(art. 6). Por tanto, los derechos de arrendatarios y subarrendatarios recogidos en las normas
imperativas del LAU son IRRENUNCIABLES, siendo nula la clausula contractual que los
desconozca.

Ya no es necesario inscribir los contratos de arrendamiento para su eficacia frente a

terceros (se ha suprimido el apartado 2 del art. 7)

3.2. DURACION: arts. 9-16

3.2.1. PLAZO MÍNIMO DE DURACIÓN. PRÓRROGA Y DESISTIMIENTO DEL

CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDATARIO

“la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes” (art. 9.1), pero, en
interés del arrendatario, el contrato puede hacerse durar por el plazo mínimo de 5 años o
7 si el arrendador fuese una persona jurídica. Al respecto se establece en relación con la
duración del arriendo, que “Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se
prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una
duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo
que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la
fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no
renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble
a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba
de la fecha de la puesta a disposición”.

Aunque lo habitual será que se determine en el contrato el plazo de duración del arriendo,
para el caso de que no se haya hecho previsión al respecto “se entenderán celebrados por un
año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea
indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario” (art. 9.2).

4
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La posibilidad de prórroga del arrendamiento, forzosa para el arrendador, cede, sin

embargo, ante la necesidad por su parte de ocupación de la vivienda. Tal supuesto se contempla,
con las debidas garantías para los intereses del arrendatario, en el art. 9.3.1 LAU, a tenor del
cual: “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador
sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su
celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el
arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para
destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad
o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio
o nulidad matrimonial”.

Además de por la prórroga forzosa para el arrendador establecida por la LAU a beneficio
de los intereses del arrendatario, el contrato de arrendamiento de vivienda que ya haya durado
5 o 7 años, si el arrendador fuese una persona jurídica, puede también prorrogarse. A este
supuesto se refiere el art. 10 de la LAU, según el cual “Si llegada la fecha de vencimiento del
contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de
duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes
hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el
caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su
voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales
hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con
un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad
de no renovar el contrato”.

Desistimiento del arrendamiento

Art. 11: “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan
transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una
antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso
de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente
a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que resto por cumplir. Los
períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un
retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa
derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de
opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el
arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio
de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese
persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años
si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedará resuelto por
cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al
Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
5
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derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un
análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del
arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la
presente ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya
concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro
de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea
imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se
refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso
durarán siete años.

De acuerdo con la nueva redacción del art. 13 LAU no es preciso que se inscriba el
contrato para tener eficacia y virtualidad frente a terceros adquirente durante los cinco años o
siete años del contrato.
Sin embargo, sí es preciso hacerlo con respecto al exceso en la duración del contrato más allá
de los 5 o 7 años si se quiere que sea eficaz frente a terceros. Si está inscrito continúa el
arrendamiento por la duración pactada superior a 5 o 7 años.

El apartado 3 regula el mantenimiento de los arrendamientos por 5 o 7 años que se hayan

celebrado con persona que aparentemente sea el titular del inmueble según el registro de la
propiedad, sin perjuicio de la no renovación una vez llegados los 5 años o 7 por el verdadero
titular, debiendo proceder este como marca el art. 9.1 LAU comunicando 30 días antes del
vencimiento su voluntad de no renovar.

3.2.2. ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA: art. 14.

La posición del arrendatario, en caso de enajenación de la vivienda arrendada se regula en

el art. 14 LAU:

“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones
del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el
arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo
34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador
anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración
pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este
caso, el adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el
transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el
enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la
renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete
años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el

arrendamiento, el adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste
para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona
jurídica”.
6
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Por lo tanto, no es precisa la inscripción del contrato para mantener el arrendamiento

durante los 5 primeros años, o 7, frente a los adquirentes aun cuando lo sea por art. 34 LH.

Si se pactó más de 5 o 7 años el adquirente debe asumir esa duración, aunque no esté
inscrito el contrato. Pero si es adquirente ex art. 34 LH solo está obligado a asumir la duración
hasta 5 o 7 años indemnizando al arrendatario con una mensualidad por año que exceda de 5 o 7
años que reste por cumplir.

Si las partes pactaron en el contrato que si se vende el inmueble se extingue el

arrendamiento, el adquirente está obligado a subrogarse en la posición del arrendador durante los
primeros 5 o 7 años.

El régimen de oponibilidad del arrendamiento se origina en caso de enajenación de la

vivienda. Por enajenación hay que comprender los negocios de disposición sobre la misma, que
lleven a su salida del patrimonio del arrendador, por tanto, no solo la venta, sino también la
permuta, dación en pago, transmisión en renta vitalicia, aportación a sociedad, etc. En caso de
donación de la vivienda, de acuerdo con el art. 34 LH el donatario no gozará de más protección
que la gozaba su causante. Por tanto, frente a él será plenamente oponible la subrogación en la
posición jurídica del arrendador.

3.2.3. SITUACIONES DE CRISIS MATRIMONIAL DEL ARRENDATARIO art. 12 y 15

Si el arrendatario está casado, el ejercicio de la facultad de desistir del contrato o de no

renovarlo –por manifestación expresa o por actos concluyentes-, necesita contar con la voluntad
del otro cónyuge que con él conviva ya que la vivienda constituye el hogar familiar (art. 1320 CC).

Si no consta tal consentimiento, en caso de manifestación expresa del arrendatario de poner

fin al contrato de arrendamiento, el arrendador debe requerir al cónyuge para que declare si desea
que el arrendamiento continúe en su beneficio. El arrendamiento se extingue si no contesta en el
plazo de 15 días a contar desde el requerimiento. El cónyuge está obligado a abonar la renta hasta
la extinción del contrato.

En caso de abandono de la vivienda familiar, sin ninguna manifestación de desistimiento

o renovación del contrato por el arrendatario, el cónyuge que conviviera con aquel puede continuar
el arrendamiento. Debe comunicárselo al arrendador en el plazo de un mes desde dicho abandono.

Art. 12.4: La referencia al cónyuge comprende también a la persona que hubiera venido
conviviendo con el arrendatario de forma análoga a un cónyuge con independencia de su
orientación sexual durante al menos los dos años anteriores al desistimiento, salvo que hubieran
tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

En caso de separación, nulidad y divorcio del matrimonio del arrendatario, el cónyuge

no titular del arrendamiento podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea
atribuida como consecuencia de adjudicación judicial o por el convenio en que regulen su
situación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma
permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento,
pasará a ser el titular del contrato. Debe comunicárselo al arrendador en el plazo de dos meses
7
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desde la notificación de la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de la misma o

de la parte de ella referente al uso de la vivienda (art. 15).

3.2.4. SUBROGACIÓN MORTIS CAUSA (art. 16)

En caso de muerte del arrendatario tienen derecho a subrogarse las personas recogidas en
el art. 16.

3.3. CESION (art. 8.1)

La cesión –que produce una novación subjetiva en la persona del arrendatario- del
arrendamiento por el arrendatario, requiere el consentimiento escrito del arrendador. La falta
de este da lugar a la resolución del contrato (art. 27.2.c). La cesión puede ser a título lucrativo u
oneroso. Si se produce la cesión, el cesionario pasa a ocupar frente al arrendador la posición que
ocupaba el arrendatario en los derechos y obligaciones del arrendatario anterior. Si falta el
preceptivo consentimiento, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato (art. 27.2 c)

3.4. SUBARRIENDO (art. 8.2)

Se prohíbe el subarriendo total de la vivienda arrendada. Se admite el subarriendo

parcial de la vivienda pero con consentimiento escrito del arrendador. Este subarriendo
parcial tiene como límite temporal el término fijado para el ct de arrendamiento de la finca objeto
de subarriendo. El precio del subarriendo no podrá exceder al que corresponda al arrendamiento.
El arrendatario responde frente al arrendador del incumplimiento de sus obligaciones, aunque tal
incumplimiento derive de un comportamiento del subarrendatario.

Se prevé la extinción del subarriendo en el momento de extinción del arriendo

El subarriendo inconsentido da lugar a la resolución del ct (art. 27.2.c)

Régimen jº: si la parte de la vivienda subarrendada se destina a vivienda, se aplica la

normativa del arrendamiento de vivienda. Si se destina a otra finalidad, se aplica el principio de
autonomía de la voluntad.

3.5. RENTA (art. 17-20)

3.5.1. DETERMINACIÓN Y PAGO

Las partes son libres para determinar la cuantía de la renta y la forma, lugar y procedimiento
de pago (art. 17).

Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los
siete primeros días del mes (art. 17.2)2. Si no se pacta otra cosa el pago se hará en metálico y

2
En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Esta última
precisión, que entraña una norma de carácter imperativo, se explica por el hecho de que, ante la necesidad de
ocupar la vivienda el arrendatario, quisiera aprovecharse de esta circunstancia el arrendador obteniendo
inmediatamente una cantidad superior a la de una mensualidad anticipada.
8
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en la vivienda arrendada (art. 17.3).

El arrendador debe entregar al arrendatario recibo, a no ser que se haga el pago

mediante procedimiento que acredite el mismo (p.e. pago a través de cuenta bancaria (art. 17.4).
Sea cual sea el medio de pago, deberán constar separadamente las cantidades abonadas por los
distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago3.

La renta puede ser objeto de actualización, elevación y repercusión de los gastos generales.

3.5.2. ACTUALIZACION DE LA RENTA (art. 18)

Art. 18.1. “Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el
arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del
contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se
aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de
valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se
actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de
Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de
referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera
publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de

la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual
experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización,
tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último
índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”.

Las partes podrán establecer el sistema de revisión de rentas que consideren oportuno.
Si pactan la revisión, pero no señalan el sistema de referencia, la renta se actualizará anualmente
por referencia al IGC. pero no se puede subir la renta actualizándola por encima de la variación
porcentual del IPC.

Es importante destacar que si no se pacta este derecho de actualizar la renta, esta quedará
así por la duración del contrato.

3
Art. 17 «5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo
determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del
arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el
arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras
realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los
términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará
aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.»

9
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3.5.3. ELEVACION DE LA RENTA POR MEJORAS (art. 19)

35.4. IMPAGO DE LA RENTA

La falta de pago de la renta por parte del arrendatario comporta el derecho del arrendador
a resolver de pleno derecho el contrato (art. 27.2 a). En ciertos casos, el arrendatario puede
enervar la pretensión resolutoria pagando o depositando las cantidades reclamadas en la
demanda y las adeudadas en ese momento.

5.4. OTROS GASTOS A PAGAR POR EL ARRENDATARIO (art. 20)

Aparte de la renta, puede pactarse en el ct. que el arrendatario pague otros gastos,
como los necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble (en concreto, los gastos de
comunidad) así como los servicios, tributos, cargas y otras responsabilidades (art. 20.1). Es
necesario pactarlo por escrito determinando el importe anual de dichos gastos a la fecha de
celebración del contrato. Este pacto en cuanto a tributos no afectará a la Administración.

Cuantía repercutible, forma y distribución de los gastos (art. 20). Los gastos de gestión
inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona
jurídica.

Además son de cuenta del arrendatario, aunque no se pacte, los gastos por servicios con
que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores. p.e.: gastos
de agua, luz, gas, teléfono...Por pacto los puede asumir el arrendador.

3.6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES

3.6.1. OBRAS DE CONSERVACION Y MEJORA

Como en todo arrendamiento, el arrendador debe mantener la posesión útil de la

vivienda al arrendatario. Esta obligación comprende la de conservación que implica que el
arrendador debe hacer todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la finca
en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (art. 21.1 parrafo 1). Entre las
reparaciones que incumbe realizar al arrendador se encuentran las derivadas del deterioro de la
vivienda por el mero uso de la misma, siempre y cuando tengan la entidad suficiente para afectar
al uso pactado.

El deber de reparación del arrendador tiene tres excepciones:

1. Que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario o a las personas de
quienes este responde (art. 1564 C.c.). Se establece una presunción de culpabilidad en contra
del arrendatario que deberá probar que no es el causante de los daños objeto de la reparación
(art.1563 C.c. por remisión del art.21.1). Debería entonces pagarlas el arrendatario y el
arrendador podría reclamarle para que lo hiciese.

2. Que se haya producido la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador (art.
21.1 parrafo 2). A este efecto se estará a lo dispuesto en el art. 28 que se refiere a la extinción
10
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del ct.

3. Que se trate de pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste debido al uso ordinario de la
vivienda, en cuyo caso, serán a cargo del arrendatario (art. 21.1).

La obra se hará cuando sea preciso, pero si se puede esperar a que termine el arrendamiento,
se hará entonces. Si no puede diferirse, el arrendatario estará obligado a soportarla aunque le sea
muy molesta o se vea privado de una parte de la vivienda (art. 21.2)

Si la obra de conservación hiciese inhabitable la finca arrendada, el arrendatario puede

desistir sin indemnización o suspenderlo (art. 26). Si la obra durase más de 20 días el arrendatario
tiene derecho a la reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea
privado (art. 21.2 párrafo 2).

El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las

reparaciones necesarias para conservar la vivienda (art. 21.3) -cuando sean de cuenta de este-.

En caso de urgencia, el arrendatario puede él mismo, previa comunicación al arrendador,

realizar las obras necesarias para evitar el daño inminente o una incomodidad grave y exigir de
inmediato su importe al arrendador (art. 21.3).

3.6.2. OBRAS DE MEJORA QUE NO PUEDEN DIFERIRSE A LA CONCLUSIÓN DEL

ARRENDAMIENTO (art. 22)

3.6.3. OBRAS DEL ARRENDATARIO (art. 23)

El principio general es que el arrendatario está obligado a mantener y devolver la cosa

arrendada en el estado en que la recibió (art. 1556 CC). Por ello, el arrendatario no puede realizar,
sin consentimiento del propietario, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus
accesorios (garaje, trastero..). En ningún caso, obras que provoquen una disminución en la
estabilidad o seguridad de la misma –afecta a elementos estructurales- (art. 23.1). Por lo tanto, sí
puede realizar obras menores que no reúnan estas características (art. 23.4). Pero, proceda o no la
resolución, el arrendador puede exigir, a su conclusión, que el arrendatario reponga las cosas a su
anterior estado.

Si el arrendatario realiza obras inconsentidas el arrendador podrá resolver unilateralmente

el ct. y exigir al arrendatario, al concluir el ct. la reposición de las cosas a su estado anterior o
conservar la modificación efectuada, sin poder exigir en este caso el arrendatario indemnización
alguna (art. 23.2)4.

Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad o de la seguridad de la

4
¿Hay que esperar hasta la conclusión del ct para exigir al arrendatario que reponga las cosas a su estado anterior?
ALBALADEJO estima que por obras inconsentidas el arrendador siempre puede accionar inmediatamente. Lo que
quiere decir el art. 23.2.1 es que si el arrendador no lo exigió antes del final, al llegar este puede o conformarse con
la obra hecha (pero sin pagar indemnización) o pedir entonces la reposición, a costa del arrendatario, de las cosas a
su anterior estado.
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vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir, de inmediato, del arrendatario, la reposición
de las cosas a su estado anterior (art. 23.2 párrafo 2).

Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad

3.7. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE (art. 25)

Se reconocen estos derechos no solo al arrendatario de vivienda sino también de uso

diferente (art. 25 y por remisión art. 31). Con ellos se pretende facilitar al arrendatario el acceso a
la propiedad.

En caso de venta de la finca arrendada y salvo que se haya renunciado al derecho de

adquisición referente, el arrendatario tiene derecho de tanteo, y si no se le notificó debidamente
la enajenación, de retracto para adquirir la finca (art. 25 y 31).

Para inscribir en el Registro de la Propiedad la adquisición de una vivienda, es

preciso, o bien justificar las notificaciones para el tanteo y el retracto, o bien declarar que no
estaba arrendada. Hay que destacar que se consagra legalmente el deber del vendedor de
manifestar en la escritura que la vivienda no se encuentra arrendada, bajo la pena de falsedad en
documento público (art. 25.5). No cabe duda que la mención supone un reforzamiento de la
seguridad jurídica .

3.8. RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO (arts. 26-28)

El art. 27 se refiere a la resolución por incumplimiento. Recoge ciertos supuestos que

permiten la resolución de pleno derecho del contrato. En estos casos se presupone la gravedad del
incumplimiento. Con ellos se amplían los supuestos resolutivos en comparación con la resolución
en los términos previstos en el art. 1124 CC.

El arrendador puede resolver el ct de pleno derecho por las ss causas (art. 27.2):

1. Falta de pago de la renta o cualesquiera cantidades por cuenta del arrendatario (por ej: gastos
de comunidad cuando su repercusión al arrendatario haya sido pactada por las partes).

2. Falta de pago de la fianza o de sus actualizaciones.

3. El subarriendo o la cesión que no hayan sido consentidos por el arrendador.

4. Realización de daños causados dolosamente por el arrendatario.

5. Realización de obras no consentidas por el arrendador, de ser dicho consentimiento requerido

por la Ley.

6. Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

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7. Cuando el inmueble deje de destinarse por el arrendatario al fin primordial de cubrir la

necesidad de vivienda permanente.

«4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si

se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago
de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la
resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o
notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole
al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles
siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo
juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de
la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se
haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar
la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para
su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio
que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la
fianza prestada por el arrendatario.»

El arrendatario puede resolver el ct. de pleno derecho:

1. Si el arrendador no realiza las reparaciones y obras de conservación a las que está obligado por
Ley.

2. Si el arrendador perturba de hecho o de derecho al arrendatario en la utilización de la vivienda

(p.e. negar al arrendatario la prueba del arriendo de ser necesaria para instalar en la vivienda
gas, teléfono, etc).

Además son causa de resolución la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al
arrendador y por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

4. ARRENDAMIENTOS PARA USOS DISTINTOS AL DE VIVIENDA

Título III

4.1. RÉGIMEN JURÍDICO

Es aquel que recayendo sobre una edificación, tiene como destino primordial uno distinto
a la satisfacción permanente de vivienda del arrendatario. Se descarta su aplicación a espacios no
edificados.

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4ª sesión

Para este tipo de arrendamientos la Ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los
elementos del ct.

Se regirán por las normas generales de la LAU (tit. I, IV), por el pacto de las partes y en su
defecto por los preceptos del tit. III y supletoriamente por el C.c.5

4.2. ENAJENACIÓN DE LA FINCA ARENDADA (art. 29)

A diferencia de lo dispuesto en el art. 1571 C.c. que consagra el principio venta quita renta,
el art. 29 establece la subrogación del adquirente de la finca arrendada en los derechos y
obligaciones del arrendador hasta que transcurra el plazo de duración establecido en el ct., salvo
que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la LH (adquirente de buena fe a título
onerosos con título inscrito).

4.3. OBRAS DE CONSERVACION Y MEJORA (art. 30)

El art. 30 efectúa una remisión en bloque a los arts. 19 (se refiere a la elevación de la renta
por mejoras y no hace falta esperar 5 años), 21, 22, 23 y 26 relativos a las obras de conservación
y mejora, y obras que puede realizar el arrendatario de los arrendamientos de vivienda6. En este
caso el art. 19 operará desde el comienzo del arrendamiento pues no existe período inicial mínimo
de 5 años.

4.4. DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE (art. 31)

5
El plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción es por años si en el contrato se establece
una renta anual aunque el pago se articule por meses STS 530/2018 26 Septiembre Interpretación acorde con
lo previsto en la letra del art. 1581 CC y con la finalidad de dicha norma. No sería lógico entender que un mero
fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual.
La entidad arrendadora de un local de negocio reclamó al arrendatario del mismo el pago de una determinada
cantidad en base a rentas devengadas y no abonadas mientras siguió ocupándolo en virtud de tácita reconducción.
Desestimada la demanda en primera instancia, la Audiencia Provincial de Barcelona revocó la sentencia y condenó
al arrendatario al pago de la cantidad reclamada. Dicha sentencia es confirmada por el Tribunal Supremo, tras
desestimar el recurso de casación formulado por el demandado.
Extinguido el contrato por vencimiento del plazo pactado, el arrendatario continuó ocupando el local objeto del
arriendo en virtud de tácita reconducción, hasta que desistió del mismo unilateralmente y sin respetar el plazo de
preaviso.
El demandado se opuso al pago reclamada alegando que, dado que la renta se pagaba mensualmente pese a estar
fijada anualmente, la tácita reconducción era mes a mes.
Señala el Alto Tribunal que, dado que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento, para
fijar la duración de dicho arriendo ha de acudirse, tal y como y señala el art. 1581 CC, al criterio de la fijación de
la renta. Así, se entiende hecho por años si se fija un alquiler anual o por meses cuando el mismo es mensual.
De modo que el establecimiento de un importe global anual a satisfacer por el arrendatario supone, claramente,
que la voluntad de los contratantes era que esa fuese la duración del contrato. De lo contrario, no tendría sentido
tal especificación si el plazo contractual querido fuera mensual y no anual. En ese caso hubiera bastado con fijar
la renta que corresponde a cada mes y multiplicar la misma por doce en caso de querer calcular la renta anual.
Y concluye la sentencia que esta es la interpretación más acorde con lo previsto en la letra del citado art. 1581
CC y con el fin del mismo, pues no sería lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada
anualmente determine que la duración del contrato es mensual. De ser así, carecería de todo el sentido que el
propio contrato determinara la renta correspondiente a un año, pues de ser mensual únicamente bastaría con una
mera operación aritmética.
6
19 -elevación de la renta por mejoras-, 21 -conservación de la vivienda-, 22 -obras de mejora-, 23 -obras del
arrendatario-, 26 -suspensión del ct por obras de rehabilitación de la vivienda-.
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4ª sesión

El art. 31 remite al art. 25 sobre el arrendamiento de vivienda. Se pueden excluir sin esperar
3 años.

4.5. CESION Y SUBARRIENDO (art. 32)

Habrá que estar a lo pactado por las partes. Si no se ha pactado nada el arrendatario puede
subarrendar y ceder el contrato7. En este caso el subarriendo puede ser total. Es discutible si es
precisa para la cesión el consentimiento del arrendador (O’CALLAGHAN, LOZANO y DE
PABLO CONTRERAS creen que si por aplicación del CC, de forma que la falta de este
consentimiento que no se exige en forma escrita, da derecho al arrendador a resolver de pleno
derecho arts. 32.1 y 35).

No obstante, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o

profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el ct de arrendamiento, a título
oneroso (traspaso) o gratuito SIN CONTAR CON EL CONSENTIMIENTO DEL
ARRENDADOR. Aunque no se requiera en estos casos el consentimiento del arrendador, la ley
impone la obligación de que le sea comunicado fehacientemente en el plazo de un mes desde que
se ha concertado la cesión o el subarriendo.

El arrendador podrá elevar la renta la renta un 10% si el subarriendo es parcial y hasta un

20% si se produce la cesión del ct o el subarriendo total de la finca. Se impone el deber de notificar
fehacientemente –realizada con intervención de fedatario público (vía notarial)- al arrendador
la cesión o el subarriendo en el plazo de 1 mes desde que se hubieran concertado. El
incumplimiento de la o. notificadora da derecho al arrendador a resolver (arts. 32.1 y 35) (SAP
Ciudad Real, Secc. 1ª 23/5/2007)8.

4.6. FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO (art. 33)

4.7. INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO POR EXTINCIÓN DEL CONTRATO

(art. 34)

El artículo 34 recoge una previsión aplicable a los arrendamientos de local destinado a una
actividad comercial de venta al público. Cuando venza el plazo de duración se extingue el a.
pero el arrendador puede beneficiarse del éxito comercial (clientela, prestigio…) que con su
esfuerzo obtuvo el arrendatario, y este puede verse perjudicado por perder algo ajeno al a. en sí.
Por eso se reconoce el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar
con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto (art. 34).

8. RESOLUCION DEL CT POR EL ARRENDADOR (art. 35)

El arrendador puede resolver "de pleno derecho" el ct por las ss causas (art. 27.2 a, b y e):

7
Recordemos que el art. 1550 dice que cuando no se prohíba expresamente en el contrato, el arrendatario podrá
subarrendar.
8
Determinados cambios operados en la persona del arrendatario no tienen legalmente la consideración de cesión
(art. 32.4)
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1. Por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el art. 32 -e.d. cuando se
trate de cesión o subarriendo de local en el que no se ejerza una actividad empresarial o
profesional o cuando no se haya notificado al arrendador-.
2. Por la falta de pago de la renta o de cq cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario.
3. Por la falta de pago de la fianza (o de su actualización).
4. Por tener lugar en la finca actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
5. Por incumplimiento de las oblig del ct de arrendamiento de acuerdo con lo dispuesto en el art.
1124 C.c.

Además, se puede resolver el ct. por las causas del C.c. (así 1124, 1555-1557, 1568). Lo
que pasa es que en estos casos no se resolverá necesariamente de pleno derecho sino a tenor del
1124, cuando lo decida el Tribunal que también podrá en vez de decretar la resolución, señalar un
plazo para que cumpla -p.e. obras inconsentidas-.

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