NO EXISTE LA CAUSAL DE DESALOJO POR «FALTA DE PAGO DE LA RENTA»

POR ALAN PASCO ARAUCO MAYO 25, 2018

El artículo 586 del Código Procesal Civil (“CPC”) señala que el desalojo procede tanto contra el
precario como contra el arrendatario: “Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario,
el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución”.

El desalojo contra el precario se activa cada vez que el poseedor no cuenta con un título o
habiéndolo tenido, éste ya feneció o venció. ¿Y cuándo se aplicará el desalojo contra el
arrendatario? Para que se justifique el que el CPC distinga al precario y arrendatario como sujetos
pasivos del desalojo, debemos encontrar un supuesto en donde ambos no se superpongan; es
decir, debe haber un supuesto en donde el arrendatario –sin llegar a ser un precario -pueda ser
demandado por desalojo. ¿Cuál es este supuesto?

El artículo 1704° del Código Civil (“CC”) nos ayuda a encontrarlo: “Vencido el plazo del contrato o
cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador
tiene derecho a exigir su devolución”.

Entonces, con ocasión de un contrato de arrendamiento –que es en donde me voy a enfocar– el

arrendador está facultado a demandar el desalojo en dos casos: (i) cuando ya cursó a su
contraparte el aviso de conclusión del arrendamiento; y (ii) cuando el plazo determinado del
arrendamiento ha transcurrido en exceso (vencimiento del plazo)

En el supuesto (i) estamos ante un arrendamiento de duración indeterminada (regulado en el 1703

CC)[1], en donde el arrendador, por haber cursado el aviso de conclusión solicitando la devolución
del bien, ha generado el fenecimiento del título de su contraparte, convirtiéndolo en precario. Este
primer supuesto del 1704° CC es equivalente a lo que el 586° CPC denomina “desalojo contra el
precario”.

Por su parte, el supuesto (ii) del 1704° CC hace referencia a un arrendamiento cuyo plazo –que fue
pactado como “determinado”– ya concluyó, pero el arrendador ha omitido enviar el aviso
comunicando la finalización del contrato, con lo cual el inquilino, antes que convertirse en un
poseedor precario, mantiene a su favor un título, el cual ha pasado a ser de duración
indeterminada. ¿Puede el arrendador, en este escenario, demandar por desalojo a su contraparte?
El 1704 CC expresamente lo faculta a ello, pero a diferencia del caso anterior, la causal no será la
de posesión precaria, sino simplemente la conclusión del plazo originalmente pactado por las
partes en el arrendamiento.

¿Y será necesario que en este caso, previamente a la interposición de la demanda (invocando la

causal de “vencimiento de plazo”), el arrendador solicite la devolución del bien o comunique su
intención de dar por concluido el contrato? Claro que no, porque de hacerlo el desalojo ya no se
sustentaría en el “vencimiento del plazo”, sino en la “posesión precaria” del (hasta entonces)
arrendatario, cuyo título habría fenecido producto de dicha comunicación (con ello, además, no se
dejaría espacio para que el desalojo por vencimiento del plazo pueda funcionar de manera
autónoma al desalojo por posesión precaria).

Entonces, el 1704° CC y el 586° CPC coinciden, en tanto regulan –por separado– las dos razones
por las que se puede demandar el desalojo dentro de una relación de arrendamiento: (i) si el plazo
determinado del arrendamiento ya transcurrió, y pese a ello el arrendatario se mantiene en
posesión del bien, sin que el arrendador haya solicitado aún la restitución, la causal será la de
posesión precaria; en cambio (ii) si al arrendador ya solicitó al arrendatario la devolución y pese a
ello éste se resiste a la entrega, entonces estamos ante un poseedor precario (título fenecido), y
será ésta la causal para pedir el desahucio.

Muy distinto sería el caso de un contrato de arrendamiento de duración determinada, en donde a

mitad del plazo, y debido al incumplimiento en el pago de la renta, el arrendador demanda el
desalojo por la (inexistente) causal de “incumplimiento en el pago de la renta”. ¿De dónde ha
nacido la idea de que existe, dentro del arrendamiento, esta causal de desalojo? Es probable que la
confusión se genere a partir de la redacción del 585° CPC: “Procede, a decisión del demandante, el
acumular la pretensión de pago de arriendo  cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si
no opta por la acumulación, el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el
proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza”  (el énfasis es mío).

La norma hace referencia a un desalojo que se fundamenta en “dicha causal”. Diera la impresión
que esa “causal” es el incumplimiento en el pago de la renta. Sin embargo, esto es un error. El 585°
CPC debe ser interpretado en el sentido que el desalojo no procede per se por la falta de pago de la
renta; mientras haya incumplimiento de dicho pago pero el título del arrendatario se mantenga
vigente, no se podrá demandar el desalojo. Si lo que busca el arrendador es recuperar la posesión
porque el arrendatario viene incumplimiento el pago de la renta, deberá primero dejar sin título a su
arrendatario, y para ello requerirá resolver el contrato.

Y es que cuando el arrendador exige la devolución no es porque le deban dinero. La (verdadera y

única) razón de dicha exigencia es que el título de su contraparte ha decaído (fenecido), y si esta es
la razón entonces no dejamos de estar ante un desalojo contra un poseedor sin título, por lo que la
causal será la de posesión precaria.

Esto queda confirmado por lo dispuesto en el artículo 1697 CC: “El contrato de arrendamiento
puede resolverse si el arrendatario no ha pagado la renta”.  Es decir, el incumplimiento del
arrendatario lo que le otorga al afectado es el derecho de resolver el contrato, para generar así el
fenecimiento de su título y a partir de ello exigir la devolución del bien. Pero nótese que esto no es
ninguna novedad, sino simplemente la aplicación de una regla general: no se puede pretender la
restitución de las prestaciones (en este caso la devolución del bien) si primero no se ha dejado sin
efecto la relación jurídica creada, que es la que justifica que las partes conserven dentro de su
patrimonio dichas prestaciones.

Pensemos por ejemplo en una compraventa en donde, producto del incumplimiento en el pago del
precio, el vendedor desea recuperar la propiedad y posesión del bien. ¿Qué ocurrirá si demanda la
restitución de la posesión por incumplimiento del pago? Lo primero que un Juez sensato le exigirá
será acreditar que el contrato ha quedado RESUELTO, porque sólo así se justifica que el comprador
quede obligado a restituir la posesión. Esta es una regla que ha sido reconocida en la  Sentencia del
IV Pleno Casatorio y de la cual no se escapa ningún contrato, incluido el arrendamiento.

En conclusión, en un caso de arrendamiento el desalojo procede por dos causales: (i) por posesión
precaria, lo cual presupone que el arrendador generó el fenecimiento del título de su contraparte
mediante la solicitud extrajudicial de devolución del bien; y (ii) por el vencimiento del plazo pactado
originalmente por las partes, y siempre que el arrendador no haya solicitado extrajudicialmente la
restitución, pues en ese caso la causal del desalojo ya pasaría a ser la de posesión precaria. ¿Y el
desalojo por incumplimiento del pago de la renta? No existe. Lo que debe hacer el arrendador
contra el arrendatario moroso es resolverle el contrato, y en ese caso el desalojo deberá
sustentarse en la causal de posesión precaria, pudiendo acumularse a dicha pretensión el pago de
las rentas devengadas (art. 585° CPC).
¿Y genera algún efecto práctico esto que vengo señalando? Por supuesto que sí.

Imaginemos que A arrendó su inmueble a B por 1 año. El plazo ya transcurrió y B, quien adeuda 4
meses de renta, permanece en posesión del bien. “A” solicita mediante carta notarial la restitución
de la posesión. De acuerdo con el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil de noviembre del 2017 (el
“Pleno”), una vez que el arrendatario es convertido en precario deja de existir renta (controversia sin
cuantía), por lo que la competencia para el desalojo le corresponderá al Juez Especializado (JE) y
nunca al Juez de Paz Letrado (JPL).

Hace poco oí una opinión según la cual, en el caso recién planteado, pese a que el arrendador
convirtió a su contraparte en precario, el competente en el desalojo será el JPL si es que el
arrendador invoca la causal de “incumplimiento en el pago de la renta”. Esta opinión no toma en
cuenta lo que he venido señalando: no es el incumplimiento en el pago de la renta lo que abre las
puertas del desalojo, sino el hecho de haber provocado el fenecimiento del título de la contraparte,
con lo cual nos guste o no –y en aplicación el Pleno– el inquilino ha devenido en precario,
correspondiéndole la competencia al JE.

Entonces, lamentablemente, no cabe la posibilidad de que alguien que ya constituyó en precario a

su contraparte se sustraiga de los efectos del Pleno invocando la (inexistente) causal de desalojo
por falta de pago. El Pleno es grave porque no deja escapatoria. Antes que fabricar causales de
desalojo que no existen para “burlar” los efectos del Pleno, lo que debemos hacer es reconocer la
gravedad del mismo y generar una corriente de opinión que “obligue” a nuestros magistrados a
enmendar el rumbo.

[1] Podrá ser de duración indeterminada ya sea porque así se pactó desde el inicio en el contrato o
porque habiendo tenido originalmente un plazo determinado, el mismo ya venció, habiéndose
mantenido el arrendatario en posesión sin que el arrendador le haya exigido la devolución, con lo
cual el arrendamiento subsiste pero su plazo se “transforma” en uno de tipo indeterminado.

J D Abanto Torres ·
Si los abogados de los arrendadores comienzan a recomendar a sus clientes que presenten demandas de desalojo por falta
de pago de la renta cuando el contrato se encuentra vigente o de la penalidad o prestación equivalente cuando el contrato
se encuentra concluido, se evitarán las discusiones teóricas de los académicos y el dilema de los abogados demandar
desalojo por precario o por vencimiento de contrato, mientras la Corte Supema modifica la Regla 5.2. del IV Pleno Casatorio
Civil
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Bea Ga Ga · 
Lima
NO ESTOY DE ACUERDO CON DICHA PUBLICACION, ENTONCES LOS JUZGADOS DE PAZ, VAN A RESOLVER
IMPROCEDENCIA LA NORMA ESTA ALREVEZ ... NO ES REQUISITO LA CARTA, PERO SI LA INVITACION A
CONCILIAR POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA Y DESALOJO, SI ESTA VIGENTE EL CONTRATO CLARO Y DEL
CC.1697 CON CLAUSULA DE ALLANAMIENTO, NO VEO QUE TENGA QUE CURSAR LA CARTA RESOLVIENDO Y
CONVERTIRLO EN PRECARIO....ENTONCES LA LEY NO SE APLICA EN LA PRACTICA...
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Emilio Roberto Jhon Robles · 

CEP RVDO HNO GASTON MARIA
¿Se puede demandar acumulativamente el pago de la renta impaga si el contrato de arrendamiento ha concluido o ha sido
resuelto? ¿No abría incompatibilidad de hablar de "Renta" si el contrato de arrendamiento ha fenecido? y ¿si no se
demanda acumulativamente el pago de la renta se puede demandar en proceso ejecutivo dicho pago (art. 688-9 CPC)
habiendo resuelto el contrato o que este haya concluido?

Roger Cubas · 
Lima
Cada vez es mas confuso el tema DESALOJO de un arrendatario moroso, conocemos de se vienen desalojando por falta
de pago de renta en los JPL, previa carta notarial al inquilino y invitacion a "conciliar"...Hay que pedir al congreso que legisle
para simplificar los desalojos.
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J D Abanto Torres ·
El problema es que cuando el Congreso legisla aprueba leyes como la del Desalojo Express que en lugar de solucionar el
problema lo agravan más...
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Carlos Vidal Echevarria Bernales · 

UNSAAC
Absurdo procuremos los juristas desaparecer al precario optemos en proteger al propietario y en vez de recurrir por el
desalojo precario se utilice la reivindicacion. Basta ya del abuso del arrendatario que prefiere pagar a los abogados y no el
alquiler
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Enrique Serpa Palacios · 

Abogado Litigante at Autónomo
Comparto tu opinion Carlos, en realidad cada vez es mas confuso el tema.
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J D Abanto Torres ·
Y el artículo 591 del CPC?
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Roger Cubas · 
Lima
Contradice lo afirmado por Pasco.
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Alan Pasco Arauco · 

Profesor de Derecho Civil at Universidad de San Martín de Porres - Facultad de Derecho.
El caso del artículo 591 CPC es exactamente el mismo que el del 585 CPC, que ya he comentado y analizado en mi
publicación: ambos hacen erróneamente referencia a una causal que desde el punto de vista del derecho civil (contractual)
no tiene sustento. Hasta ahora he leído puros calificativos y etiquetas; ni una sola opinión que, con sustento legal,
contradiga lo que he expuesto. Ojalá haya momento para dejar de lado las etiquetas y sustentar posiciones con seriedad.
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Jhonatan Peña Carlos · 

Universidad Nacional de San Antonio Abad del Cusco
Alan Pasco Arauco es mas profesor, su criterio se ve reforzado por lo establecido en el articulo 594 del CPC al señalar que
"En los contratos de arrendamiento de inmuebles, (...), que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del
arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a
lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil", es decir, preve la resolucion del contrato como una situacion condicional
a la (supuesta) causal de falta de pago para la restitucion del bien.
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J D Abanto Torres ·
Alan Pasco Arauco si te parece poco que tu tesis vaya contra las normas expresas de los artículos 591 y 594 del CPC
echale un vistazo a las normas del Código de Procedimientos Civiles de 1912 y al Decreto Ley 21938. El Código de
Procedimientos Civiles de 1912 permitía demandar el desahucio sin necesidad de declaración de resolución del contrato de
arrendamiento. La causal de desalojo por falta de pago de la renta existió, existe y goza de nueva salud. Por otro lado tu
tesis niega tutela a los arrendadores. ¿Si un cliente arrendador tiene un contrato de arrendamiento vigente y su arrendatario
no le paga tres meses de renta qué le aconsejarías? ¿Si otro cliente arrendador tiene un contrato de arrendamiento
concluido y su arrendatario lo le paga tres meses de la penalidad o de la prestación equivalente a la renta mensual qué le
recomendarías? ¿Un proceso de desalojo por precario de dos instancias con recurso de casación? Los abogados se ven en
la cancha...
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J D Abanto Torres ·
Alan Pasco Arauco el ámbito de aplicación del IV Pleno Casatorio Civil es el de los procesos de desalojo por ocupación
precaria. No resulta aplicable a los procesos de desalojo por falta de pago previsto en los artículos 591 y 594 del CPC.
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¿ES CIERTO QUE NO EXISTE LA CAUSAL DE «FALTA DE PAGO DE RENTA»?

RESPUESTA A ALAN PASCO

FRAIN PRETEL ALONZO JUNIO 7, 2018

Hace tiempo un autor viene sosteniendo ideas que, en nuestra opinión son, cuanto menos
criticables. Nos referimos a Alan Pasco Arauco, con quien hemos discrepado ya
anteriormente[1] en un intercambio de ideas respecto de un tema que guarda estrecha relación con
el presente.

Si en aquella ocasión la posición que defendía era discutible, lo que en un reciente escrito[2]viene
sosteniendo es, en nuestra opinión, más que cuestionable. Quizás por ello, al menos en principio,
no culpamos a quienes –sosteniendo que el planteamiento es descabellado– se han negado a
refutarlo[3]. No obstante, somos de la idea que nunca es positivo negarse a tal acto. Primero,
porque ello implica correr el riesgo de que el lector asuma la certeza de la tesis planteada, lo cual
no debe permitirse si se cree que esta es errada y, segundo, porque se pensará que quien se niega
a refutar o debatir –como bien dice el propio Pasco Arauco– es acaso porque no tiene (suficientes)
argumentos jurídicos. El intercambio de ideas nunca estará de más.

Con ese preámbulo, lo que sostiene el autor es que en nuestro ordenamiento jurídico no existe, en
realidad, la causal de desalojo por “falta de pago de renta”, hecho que es una verdadera “novedad”
y que, de ser cierto, merecería un gran reconocimiento. No obstante, lejos está de serlo, y
merecerlo. Tal idea implica que prácticamente el desalojo todo ha de ser conocido únicamente por
el Juez Especializado (JE) y no ya por el de Paz Letrado (JPL). Así, se vale de una serie de
argumentos que, en nuestra opinión, no solo son errados, sino que colisionan con principios
procesales y derechos fundamentales. A continuación desvirtuaremos cada uno de ellos.
De entrada, el argumento básico (y lógico) para contradecir lo que el autor sostiene se sustenta en
la ley. En efecto, en nuestro ordenamiento existe, desde la vigencia del CPC, la causal del desalojo
por “falta de pago de renta”, toda vez que hasta tres claras normas (rectius: artículos) así lo
disponen: arts. 585, 586 y 591 CPC. El primero porque su tenor señala que “[p]rocede, a decisión del
demandante, el acumular la pretensión de pago de arriendo  cuando el desalojo se fundamenta en
dicha causal”. El segundo porque prescribe que pueden ser demandados por desalojo, entre
otros, el arrendatario. Y el tercero porque prescribe que, “[s]i el desalojo  se sustenta en la causal de
falta de pago  o vencimiento del plazo, sólo es admisible el documento (…)” (los subrayados y
resaltados son nuestros). No obstante, el autor niega la existencia de dicha causal.

No sabemos si por pura conveniencia o desconocimiento el autor no hace referencia alguna al

último de los artículos citados, que resulta ser el más claro e importante en regular la causal por él
negada. Usando como premisa el primero de los citados dispositivos e interpretándolo
sistemáticamente con el art. 1704 CC, Pasco Arauco infiere que:

(…) el arrendador está facultado a demandar el desalojo en dos casos: (i) cuando ya cursó a su

contraparte el aviso de conclusión del arrendamiento; y (ii) cuando el plazo determinado del
arrendamiento ha transcurrido en exceso (vencimiento del plazo).

Ello es cierto. No obstante, a renglón seguido el autor señala que:

En el supuesto (i) estamos ante un arrendamiento de duración indeterminada (regulado en el 1703

CC), en donde el arrendador, por haber cursado el aviso de conclusión solicitando la devolución del
bien, ha generado el fenecimiento del título de su contraparte, convirtiéndolo en precario. Este
primer supuesto del 1704° CC es equivalente a lo que el 586° CPC denomina “desalojo contra el
precario” (…) el supuesto (ii) del 1704° CC hace referencia a un arrendamiento cuyo plazo –que fue
pactado como “determinado”– ya concluyó, pero el arrendador ha omitido enviar el aviso
comunicando la finalización del contrato, con lo cual el inquilino, antes que convertirse en un
poseedor precario, mantiene a su favor un título, el cual ha pasado a ser de duración
indeterminada (subrayado nuestro).

Es decir, el autor parte de la insistente premisa que, vencido el plazo de arrendamiento de

duración determinada, cuando el arrendatario permanece en posesión del bien, el contrato se
“transforma” en uno de plazo indeterminado. Tal postulado es incorrecto. Ya en anterior
oportunidad[4] hemos advertido el equívoco y expuesto nuestros argumentos en contrario.

De lo anterior, Pasco Arauco concluye que “el 1704° CC y el 586° CPC coinciden, en tanto regulan –
por separado– las dos [únicas, desde su punto de vista] razones por las que se puede demandar el
desalojo dentro de una relación de arrendamiento”[5], a saber: i)vencimiento de contrato (cuando
ha vencido el plazo del contrato y siempre que el arrendador no haya enviado la carta notarial [6]),
y ii) precario (cuando, luego de vencido el contrato, el arrendador ha cumplido con enviar la carta
notarial).

Hasta aquí, no hay nada “novedoso” en sus argumentos. Estos han sido ya vertidos en sus
anteriores trabajos (ya citados a pie de página en el presente).

Luego, niega que en “el caso de un arrendamiento de duración indeterminada, en donde a mitad del
plazo, y debido al incumplimiento en el pago de la renta, el arrendador”[7] pueda demandar por la
causal de falta de pago de renta,toda vez que –afirma– la misma es inexistente. Sugiere que la
idea de que esta causal existe ha nacido a partir de la confusión que ha generado el tenor
del ex  art. 585 CPC. El artículo es clarísimo: “Procede a decisión del demandante, el acumular la
pretensión  de pago de arriendo  cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal  (…)” (subrayado
nuestro). No obstante, lo que para todos (jueces, operadores e incluso estudiantes de derecho) es
clarísimo, para Pasco Arauco solo “[d]iera la impresión que la causal es el incumplimiento en el
pago de la renta”[8].

Al respecto, creemos que la confusión no es de los operadores, sino de él. Su confusión (o duda)
posiblemente se deba a que –pese a que incluso por sí solo el art. 585 CPC es lo suficientemente
claro en la regulación de la causal- no se ha percatado de la existencia de  ex  art. 591 CPC: “Si el
desalojo  se sustenta en la causal de falta de pago  o vencimiento del plazo, sólo es admisible el
documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso” (subrayado nuestro). Creemos una vez
advierta la existencia de este dispositivo, no debe quedarle duda de que su planteamiento incurre
en grave error.

Siguiendo su línea de pensamiento, sugiere que: “[e]l 585° CPC debe ser interpretado en el sentido
que el desalojo no procede per se por la falta de pago de la renta (…)”[9] (subrayado nuestro).
Nótese que para Pasco Arauco el art. 585 CPC es, cuanto menos, dudoso, pues habla de que el
dispositivo “debe ser interpretado”. Entonces, nos llama poderosamente la atención su
determinación de que tal ejercicio deba hacerse en favor del arrendatario (moroso) y no en pro del
propietario, que desea recuperar su bien. Como el lector podrá darse cuenta, el autor, en todos sus
trabajos referidos al IV Pleno Casatorio, viene sosteniendo ideas u opiniones siempre en favor del
poseedor ilegítimo. Si, como de su propio argumento se colige, una disposición es susceptible de
ser interpretada, ¿por qué hacerlo siempre en favor de quien más perjuicio o externalidades, como
se diría en términos económicos, genera, no solo al propietario, sino a la sociedad toda? Dejamos la
interrogante para que el lector saque sus propias conclusiones.

En nuestra opinión, la disposición que pretende “interpretar” sesgadamente Pasco Araucoes tan

clara que no requiere de tal ejercicio. En buena cuenta, pareciera querer esconder un elefante
detrás de una aguja. Pese a ello, sigamos desvirtuando sus argumentos.

En ese sentido, no es cierto que:

(…) mientras haya incumplimiento de dicho pago pero el título del arrendatario se mantenga
vigente, no se podrá demandar el desalojo. Si lo que busca el arrendador es recuperar la posesión
porque el arrendatario viene incumplimiento el pago de la renta, deberá primero dejar sin título a su
arrendatario, y para ello requerirá resolver el contrato.

Con ello, se afirma que para que proceda el desalojo, el arrendador necesariamente debe resolver el
contrato de acuerdo al art. 1697 CC. ¿Podría válidamente el autor señalar cuál es el sustento
normativo que avala su afirmación? ¿Sería capaz de señalar la disposición que obliga al arrendador
a resolver previamente el contrato para recién solicitar el desalojo? Evidentemente no, porque no
existe. Como ya anteriormente lo ha hecho, Pasco Araucoconfunde categorías e instituciones
sustantivas con las procesales. Una cosa es la resolución, mecanismo sustantivo que funge de
remedio de las patologías del contrato y que, por lo demás, solo otorga el derecho potestativo (no
obliga) al arrendador para ejercitarlo o no (una vez verificada la causal). Otra muy distinta es el
desalojo, mecanismo eminentemente procesal, que funge de instrumento de tutela de la posesión
(no del contrato ni de la resolución) y los derechos (reales) subjetivos que en ella subyacen
(propiedad, usufructo, superficie).
Por esta razón, al ser el desalojo un mecanismo netamente procesal cuyo objetivo es lograr la
restitución de la posesión (derecho real), el legislador tiene plena libertad para incorporar todas las
reglas especiales que crea conveniente (le es ajena la situación jurídica existente en la faz
sustantiva, esto es, la resolución: derecho potestativo–sujeción). Y en efecto, así lo hizo nuestro
legislador al introducir los dispositivos (ex  arts. 585, 586 y 591 CPC) que regulan la causal negada
por Pasco Arauco. Así, el legislador ha creído conveniente que para solicitar la restitución del bien
no hay necesidad de resolver el contrato de arrendamiento, sino basta que se acredite el
incumplimiento por parte del inquilino, situación para la cual ha regulado el desalojo por causal de
“falta de pago de renta”.

Por lo demás, creemos que, aun cuando el arrendador haya decidido ejercitar su derecho
potestativo, esto es, que haya resuelto el contrato (ex  art. 1697 CC) y, por tanto, dejado sin título al
arrendatario, el arrendador no deja de tener expedita la vía de la causal de “falta de pago de
renta” para interponer el desalojo. En efecto, si bien con la resolución el ahora exarrendatario
devino en precario, al ser esta una simple situación jurídica sustantiva, no enerva la posibilidad de
que, aun cuando ahora se ha activado (también) el desalojo por precario, paralelamente siga
vigente la del desalojo por “falta de pago de renta”. Repetimos: al desalojo, que es un instrumento
procesal, poco le importa lo que suceda en la etapa sustantiva, ya que su fin es lograr la restitución
del bien, para lo cual puede valerse de reglas especiales que el legislador ha creído conveniente
incorporar. El mismo razonamiento aplica para el tan discutido caso del desalojo por vencimiento
de contrato.

Entonces, al haberse demostrado el equívoco en el que se encuentra Pasco Arauco, es desatinado

señalar que “un juez sensato le exigirá [al demandante-arrendador] (…) acreditar que el contrato ha
quedado resuelto”[10]. Nosotros diremos, más bien, que un juez sensato, conocedor del orden
jurídico, respetuoso de los derechos fundamentales (v.gr. tutela jurisdiccional efectiva) y que actúa
en pro de justicia, resolverá únicamente como siempre lo ha venido haciendo: verificando si el
arrendatario ha cumplido o no con el pago de la renta respectiva. Si no ha cumplido, declarará
fundada la demanda, si en cambio se acredita que viene cumpliendo, será infundada. Al
juez sensato debe serle indiferente si existe o no resolución del contrato.

Afirma luego el autor que su planteamiento “es una regla que ha sido reconocida por la sentencia
del IV Pleno Casatorio y de la cual no se escapa ningún contrato, incluido el arrendamiento”[11].
Ello es falso, y lo único que pretende es imprimir una idea errada en el pensamiento de los
operadores. En efecto, lo único que ha hecho el Pleno es señalar seis supuestos en los cuales el
poseedor deviene en precario, esto es, que ha colocado a este en una situación jurídica (sustantiva)
de desventaja. El Pleno no ha modificado las reglas establecidas en el instrumento procesal del
desalojo. Esto quiere decir que, como siempre ha sucedido incluso antes del Pleno, siguen
“conviviendo” todas las causales (precario, falta de pago de renta y vencimiento de contrato), hasta
que el mismo legislador decida cambiar las reglas, pues la ley solo se puede derogar (o modificar)
solo por otra ley (art. 103 Constitución, y art. I del T.P. del CC).

Por las mismas razones no puede ser admitida la idea de que –partiendo de la premisa de que
debe resolverse previamente el contrato – “el desalojo deberá sustentarse en la causal de posesión
precaria, pudiendo acumularse a dicha pretensión el pago de las rentas devengadas (art. 585°)”.
Con tal afirmación el autor llega demasiado lejos: modifica el tenor de la disposición cual
legislador. Lo que en buena cuenta Pasco Arauco pretende, a partir de ideas y premisas erradas, es
suplantar (o cuanto menos hacer creer que el Pleno ha suplantado) en su labor al legislador:
derogar, no solo una, sino varias normas (rectius: disposiciones) del CPC.

Finalmente, el autor cierra su argumentación señalando que:

“El Pleno [IV Pleno] es grave porque no deja escapatoria. Antes que fabricar causales de desalojo
que no existen para “burlar” los efectos del Pleno, lo que debemos hacer es reconocer la gravedad
del mismo y generar una corriente de opinión que “obligue” a nuestros magistrados a enmendar el
rumbo”.

En nuestra opinión, el Pleno no es grave, en absoluto. Lo es solo en la medida que el autor quiere
pensar que es así. Entonces, la idea de que el arrendador no tiene escapatoria está solo en la
imaginación, no en el Pleno y mucho menos en las disposiciones plenamente vigentes. En cuanto a
la segunda parte la afirmación, creemos que nadie pretende fabricar causales de desalojo, las
mismas siguen ahí (ya fabricadas, si se quiere, desde 1993 en caso de los arts. 586 y 591, y desde
2007 en caso de los segundo y tercer párrafos del art. 585 CPC), donde el legislador quiso que
estén. Igualmente, nadie pretende burlar los efectos del Pleno, porque no hace falta en tanto, bien
entendidos y separados los conceptos e ideas, no existe conflicto alguno. Contrariamente,
es Pasco Arauco quien pretende, cual Merlín, “desaparecer” una causal legalmente establecida. Su
“desaparición”, sépase, no está reservada a los magos, sino al legislador.
Finalmente, la tesis de Pasco es por demás perjudicial para el sistema de justicia. Ello en tanto
pretende dejar sin competencia en temas de desalojo al JPL, reservándole únicamente la causal de
vencimiento de contrato (y siempre que no exista carta notarial, dice). Nótese cuán indolente con el
propietario, quien es el justiciable que debe ser protegido, es esta forma de pensamiento, toda vez
que lo “obliga” a “cargar su cruz” (que otro posea ilegítimamente su bien lo es) por un sendero más
largo y accidentado (iniciar ante un JE con el 99% de probabilidad de llegar hasta la Corte
Suprema). Si una disposición –en el supuesto negado de que– no es clara y cabe su interpretación,
¿acaso en la medida que la armonía del ordenamiento jurídico lo permita, no deben hacerse en
favor del justiciable, de lo que resulta más justo y, en fin, en pro de facilitar y acelerar la resolución
del conflicto de intereses para que el proceso logre su fin abstracto, cual es la paz social en
justicia? El lector sabrá responder.

[1] PRETEL ALONZO, Efrain. “Dos vías vigentes para la restitución de bienes: vencimiento de
contrato y precario”. Disponible aquí; PASCO ARAUCO, Alan. “¿Es cierto que existen dos causales
alternativas para desbandar el desalojo?”, véase aquí; PRETEL ALONZO, Efrain. “¿Tiene sustento
negarle al demandante optar por el desalojo por vencimiento de contrato o por precario? Una
necesaria respuesta”, disponible aquí.

[2] PASCO ARAUCO, Alan. “No existe causal de desalojo por “falta de pago de renta””.
Disponible aquí.

[3] Este dato no lo hemos obtenido de una fuente formal (llamemos así a un ensayo, artículo, libro,
etc., sea físico o virtual), sino solamente de la revisión de comentarios en las redes sociales.

[4] PRETEL ALONZO, Efrain. “¿Tiene sustento negarle al demandante optar…”, cit.

[5] PASCO ARAUCO, Alan. «No existe causal de desalojo por “falta de pago de renta”», cit.

[6] Recuérdese que para nosotros incluso después de enviada la carta notarial el ex arrendatario
(en nuestra opinión quien sigue en posesión del bien pese a haber vencido el plazo del contrato de
arrendamiento ya no es arrendatario) puede ser demandado por vencimiento de contrato. Esta
tesis lo hemos sostenido en: PRETEL ALONZO, Efrain. “Dos vías vigentes para la restitución de
bienes…”, cit.; también en PRETEL ALONZO, Efrain. “¿Tiene sustento negarle al demandante
optar…”, cit.

[7] PASCO ARAUCO, Alan. Loc. cit.

[8] Ibidem.

[9]  Ibidem.

[10]  Ibidem.

[11]  Ibidem.

J D Abanto Torres ·
Si los abogados de los arrendadores comienzan a recomendar a sus clientes que presenten
demandas de desalojo por falta de pago de la renta cuando el contrato se encuentra vigente o
de la penalidad o prestación equivalente cuando el contrato se encuentra concluido, se
evitarán las discusiones teóricas de los académicos y el dilema de los abogados demandar
desalojo por precario o por vencimiento de contrato, mientras la Corte Supema modifica la
Regla 5.2. del IV Pleno Casatorio Civil