INFORME DE EVALUACION DE UN INMUEBLE A

VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

PROPIETARIO/CLIENTE : ERNESTINA AGUIRRE MORALES

SOLICITANTE : ERNESTINA AGUIRRE MORALES

LOCALIZACION : AV. DOS DE MAYO MZ. “7-I” LT. “9”
SUBLOTE “A-2”– DISTRITO: TAMBOPATA, PROVINCIA
TAMBOPATA – EL TRIUNFO, MADRE DE DIOS
FECHA DE EVALUACION: 26 DE NOVIEMBRE DEL 2016
REALIZADA POR: ING. WALTER LOYMER RUGEL CABRERA
RESUMEN VALUACION DEL INMUEBLE
PROPIETARIO : ERNESTINA AGUIRRE MORALES

SOLICITANTE : ERNESTINA AGUIRRE MORALES

LOCALIZACION : AV. DOS DE MAYO MZ. “7-I” LT. “9” SUBLOTE

“A-2”– DISTRITO: TAMBOPATA, PROVINCIA TAMBOPATA,
PTO. MALDONADO MADRE DE DIOS

TIPO PREDIO : URBANO

CATEGORIA : VIVIENDA
AREA DEL TERRENO A TASAR : 128.80 m2
AREA SIN CONSTRUIR : 00.00 m2
FECHA DE EVALUACION : 26/11/2016

VALORES
VALOR COMERCIAL : S/. S/. 261,450.50 (NUEVOS SOLES)
SON: DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL CUATROSCIENTOS CINCUENTA CON
50/100 NUEVOS SOLES

VALOR REALIZACION EN MERCADO: S/. 253,607.00 NUEVOS SOLES

SON: DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS SIETE CON 00/100
NUEVOS SOLES

TIPO DE CAMBIO : 3.42 nuevos soles x U.S. 1.00

TASACION REALIZADA POR: ING. WALTER LOYMER RUGEL CABRERA

CIP 58359
 INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE. A VALOR VENTA EN
EL MERCADO
1.0 DATOS GENERALES
INSTRUCCIONES RECIBIDAS.
OBJETO DE LA VALUACION
El objeto de la valuació n es determinar el valor comercial y la realizació n en el
mercado, del inmueble de acuerdo a la resolució n SBS 808-2003
Esta valuació n, se efectú a a solicitud de la ERNESTINA AGUIRRE MORALES, con la
finalidad de que el inmueble constituya una garantía hipotecaria
1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE
El predio urbano, se encuentra ubicado en AV. DOS DE MAYO MZ. “7-I” LT. “9”
SUBLOTE “A-2” en La ciudad de EL TRIUNFO Distrito Las Piedras, Provincia
Tambopata, Regió n de Madre de Dios.

1.3 DESCRIPCION DEL INMUEBLE

DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE
El inmueble, está cercado con material noble al interior de la vivienda en el
segundo piso, parte posterior; cuenta con siete ambientes:
- Comedor
- Sala
- Dos ambientes para uso mú ltiple
- Dos dormitorios
- Bañ o Comú n

INFORME DE LA LABOR REALIZADA

Se efectuó la valuació n (verificació n) interna y externa de inmueble.
ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO
La valuació n es con fines de que el inmueble constituya una garantía hipotecaria.
FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR
26/11/2016.
2.0 VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1 INSPECCION OCULAR
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO:
 Veredas en el entorno.
 Servicios de Agua potable, desagü e.
 Energía eléctrica, Monofá sica, domiciliaria e iluminació n pú blica.
 Vías de comunicació n, Servicio de Transporte pú blico y teléfono, internet y
cable.
El inmueble se encuentra cercano a
ENTIDADES, INSTITUCIONES Y VÍAS DISTANCIA A LA QUE SE ENCUENTRA
PRINCIPALES
AV. DOS DE MAYO en línea recta a 15 ml
INSTITUCION EDUCATIVA DOS DE en línea recta a 50 ml
MAYO
AV. INTEROCEANICA en línea recta a 100 ml
AV. TAMBOPATA en línea recta a 300 ml
COMISARIA TAMBOPATA en línea recta a 350 ml

En el entorno existen viviendas y algunos comercios, como SERVICENTROS,

GALERIAS, INSTITUCIONES EDUCATIVAS.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

- Por el FRENTE, 1.50 ml con pasaje comú n y 5.50 ml con el fondo del
Lote fracció n 9A-1
- Por la DERECHA ENTRANDO, 20 ml con Lote 9-B
- Por la IZQUIERDA ENTRANDO, 20 ml con el Lote 8
- Por el FONDO, 7 ml con el Lote 4

AREA
AREA DEL INMUEBLE 128.80 m2

PERIMETRO
PERIMETRO 50.80 ML

CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El inmueble está cercado con material noble, sin embargo para estos fines no se
está considerando esta valorizació n.

ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

El inmueble tiene una antigü edad aproximada de cinco añ os, el estado de
conservació n es bueno respectivamente.

DEPRECIACION
De conformidad con reglamento general de tasaciones del Perú , tabla N°01
(VIVIENDA), tiene una deprecació n del orden del 36% en B-2, por el consiguiente
el factor de ajuste en el valor unitario de edificació n es de 0.64.

2.2 VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMENES EN REGISTROS PUBLICOS

INSCRIPCION
 El predio está inscrito en la zona registral N°X- oficina Madre de Dios.

Aspectos Legales:
Inmueble no cuenta con Declaratoria de Fábrica, cuenta con título de propiedad,
linderos debidamente identificados.
Gravámenes:
No se aprecian en la información recabada de los RR.PP. de Lima a la fecha del
presente.
SERVIDUMBRES
No se conocen servidumbres.

3.0 METODOLOGIA APLICADA

3.1 BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspecció n de campo y a la vez entorno del predio, a
fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con
características similares en la zona.
3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA.
La valuació n se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el reglamento general
de tasaciones del Perú R. M. N. 126-2007 VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo del 2007,
aplicando el mercado del inmueble, segú n resolució n S.B.S.N. 808-2003.

3.3 INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

UBICACION PRECIO UNITARIO REFERENCIA
($/M2)
Av. Dos de Mayo Mz. 7-I U.$. 440.00 Cotizació n con su
Lt. 7 Cdra. 16
propietario
Av. Dos de Mayo Mz. 7-N U.$. 550.00 Cotizació n con su
Lt. 4 Cdra. 16
propietario
Av. Dos de Mayo Mz. 7-M U.$. 400.00 Base de Datos
Lt. 5-A Cdra. 16
PROMEDIANDO entre las U.$. 463.00
dos ú ltimas tasaciones.

CONCLUSION
Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicació n y tipo de
inmueble es de una mayor oferta; por lo que determina razonablemente el precio
comercial de U.S. 203.30 x m2 de terreno. Ademá s cabe mencionar que el predio
está ubicado cerca de cuatro Av. principales, por otra parte tiene todos los
servicios bá sicos como la energía eléctrica, el agua potable y desagü e.
De tal aná lisis se recomienda razonablemente un Valor Unitario para el terreno de

U.S. 463.00/ m2

3.4 DEDUCCINES APLICABLES

Para el caso de realizació n del inmueble consideramos las siguientes deducciones:
 Gastos por perdida y deterioro : 0.80%
 Gasto de valuació n para realizació n : 0.20%
  Depreciació n durante la ejecució n : 1.00%
 Mantenimiento : 1.00%
 Sub- total : 3.00%

- Otros : para realizar el inmueble en un plazo prudencial de 90 días y

estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de inmuebles, se considera un ajuste en el valor
para poder en bien en ese plazo, de: 10%
TOTAL DEDUCCIONES (del valor comercial) 10.00%
NOTA.-se recomienda a ERNESTINA AGUIRRE MORALES considerar las
deducciones de su conocimiento. Para así obtener un valor de realizació n final

3.5 ANALISIS DEL MEJOR Y MAS INTENCIVO USO POSIBLE DEL BIEN
Dada su ubicació n, dimensió n y características el inmueble indica que las
apreciaciones indicadas son las razones para determinar el valor del bien y se
puede utilizar para usos tales como:
 OFICINAS
 HOSPEDAJE
 DEPARTAMENTOS

3.6 SUSTENTACION
El aná lisis efectuado sobre el inmueble, permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las má s razonables para determinar el valor del bien.

4.0 CALCULOS EFECTUADOS

4.1 DESARROLLO
Valor de reposición del inmueble (VR)
a.- Valor del terreno (VT)
Del aná lisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta
de terrenos similares en ubicació n y entorno urbano, a la fecha (punto 3.3) se
asigna como valor comercial unitario U, S 463.00 x m2
 Á rea del Terreno = 128.80 m2 (A-I)
(A-I)= á rea N° 1
 Frente del terreno = 7.00 ml
 De acuerdo al Título II, C22 del Reglamento de Tasaciones vigente, el predio
está inmerso dentro de lo que estipula el inciso “a”
AREA al 100% de su arancel = 3 x (10.00²)
= 300.00 m2 (A-II)
A-II<A-I
VALOR DEL TERRENO AL 100%
VT1=128.80 M2 X 463.00 = U.S. 59,634.40
VALR DEL TERRENO AL 50%
VT2=64.40 M2 X 203.30 = U.S. 29,817.20
El VALOR DEL TERRENO ES DE 59,634.40

VT = U.S. 59,634.40 (DOLARES AMERICANOS)

TIPO DE CAMBIO: U.S 3.42 /SOLES

VT = S/. 203,949.00 NUEVOS SOLES

B.- VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

De acuerdo a las características constructivas que han sido utilizadas para la
edificació n, asigna los valores comerciales unitarios de edificació n, explicado en el
cuadro siguiente de costo por m2 de construcció n para edificació n en la selva para
los intereses de los propietarios no se está considerando la tasación de la edificación del
Inmueble.

2do PISO: VIVIENDA

2DO PISO

CODIGO DESCRIPCION CATEGORIA VALOR

1 Muros y columnas C 266.31

2 Techos C 144.23

3 Pisos H 18.38

4 Puertas y ventanas I 00.00

5 Revestimientos I 00.00

6 Baños H 00.00

7 Instalaciones eléctricas y G 17.52

Sanitarias.

446.44

2DO PISO:

VALOR POR M2 DE OBRA S/ 446.44

AREA CONSTRUIDA 128.80 M2
VALOR SUB TOTAL DE LA OBRA S/ 57,501.472

VALOR TOTAL DE LA OBRA S/

57,501.472

c.- Obra complementaria

total OC =U.S.00.00
d.- Valor de proposición del inmueble
VR = VT + VE + OC = S/. 203,949.00 + 57,501.50 + 00.00
VR = S/. 261,450.50
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)
De acuerdo a la valuació n de precios en el entorno, se considera que el valor de
reposició n calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene
el inmueble en el mercado por lo tanto:

VC = S/. 261,450.50 (NUEVOS SOLES)

SON: DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL CUATROSCIENTOS CINCUENTA CON
50/100 NUEVOS SOLES
4.2 VALOR DE REALIZACION RESULTANTE
VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (RESOLUCION
S.B.SN. 808-03)

El valor de realizació n en el mercado, es el Valor Neto del inmueble que se

esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
situació n como está descontando los castigos por los conceptos indicados en el
punto 3.4
Las deducciones aplicables son: 20% del valor comercial, luego:
VRM = 0.97 x S/. 261,450.50
VRM = S/. 253,607.00 NUEVOS SOLES
SON: DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS SIETE CON 00/100
NUEVOS SOLES

4.3 ANALISIS DE CONSISTENCIA.

La secuencia seguida en la determinació n del valor, así como los sustentos
aplicados, muestran una clara consistencia para la obtenció n del valor de
realizació n.

5.0 OPINION INTEGRAL DEL TASADOR VALUADOR

- la presente valuació n se ha efectuado con total independencia de criterio,
aplicado las normas vigentes.
 - vigencia de la evaluació n: si no varían las condiciones de mercado, econó micas
y otras, así como de surgir eventos fortuitos, la valuació n podrá tener una
vigencia de 90 días.
- La Sra. ERNESTINA AGUIRRE MORALES, debería incluir las deducciones de su
conocimiento a fin de obtener un valor de realizació n final.
6.0 DOCUEMENTACION SUSTENTATORIA
 La informació n de precios se obtuvo en la zona donde está ubicada el
inmueble, y también de las empresas inmuebles que existen en Puerto
Maldonado y del internet.
 PANEL
FOTOGRAFICO

FOTOGRAFIA N° 01.- ESTADO ACTUAL DEL FRONTIS DE LA VIVIENDA

FOTOGRAFIA N° 2 PARTE INTERIOR DEL INMUEBLE

 FOTOGRAFIA N° 03

PARTE INTERNA DE SS.HH. ( Por Instalar)