Neiva, febrero 02 del 2015

Doctor
RAFAEL PERDOMO PERDOMO.

Referencia: Reglamento de propiedad horizontal edificio San Francisco 2013.

En atención a lo solicitado por usted, he procedido a analizar el texto del

documento de la referencia desde el punto de vista jurídico, extrayendo las
siguientes:

CONCLUSIONES:

Independientemente del texto del reglamento bajo revisión, permítame efectuar

algunas consideraciones adicionales al caso planteado, a título de conclusión:

1. Para someter una edificación al régimen de propiedad horizontal no basta

simplemente con redactar un reglamento de copropiedad, puesto que para
el registro de la escritura pública de constitución de una propiedad
horizontal se debe contar previamente con la correspondiente licencia de
construcción del edificio y los planos de la propiedad horizontal aprobados
por un curador urbano de la ciudad.
En este caso en concreto, como aparentemente no existe licencia de
construcción o no se conoce, debe procederse al reconocimiento de la
edificación existente ante un curador urbano, para lo cual es necesario
contar entre otros documentos, con los planos del levantamiento
arquitectónico del edificio y del peritaje estructura del mismo. Vale
puntualizar que estos trámites deben ser adelantados por los titulares de los
derechos reales o los poseedores del inmueble.

2. La sentencia de diciembre 18 de 2018 proferida por el juzgado segundo de

familia de Neiva determina que la albacea testamentaria LEONOR
PERDOMO PERDOMO debe elevar a escritura pública el reglamento de la
propiedad horizontal para efectos de la partición de los bienes
testamentarios de la causante LEONOR PERDOMO PERDOMO.

Una alternativa a esto sería de registrar las sentencias de primera y

segunda instancia que aprueban y conforman el trabajo de participación
respectivamente, a fin de trasladar la titularidad del edificio San francisco de
la causante a sus herederos legítimos así sea en común y proindiviso, con
el propósito de dar viabilidad a los tramites de reconocimiento de la
edificación y aprobación de los planos de propiedad horizontal ante el
curador urbano, escrituras ante notario y registro ante la oficina de
 instrumentos públicos respectivamente a nombre propio para que luego
mediante la figura de propiedad horizontal se pueden abrir los folios de
matrícula inmobiliaria correspondientes a cada una para cada heredero
según reza el trabajo de partición, toda vez que por sustracción de materia ,
actualmente no hay personas legitimadas para actuar al permanecer el
inmueble a nombre de la titular fallecida (causante) y los herederos están
actuando en la práctica como meros poseedores de esos bienes.

3. El proyecto de división del edificio debe contener junto con los planos de
propiedad horizontal, un cuadro de áreas debidamente formulado , en el
cual se determinen claramente los bienes privados y sus áreas, así como
los bienes comunes y sus áreas, con referencia al área total construida y
privada del edificio, datos estos que sirven de fundamento para determinar
los coeficientes de copropiedad de cada unidad.

4. En aras de lograr una distribución justa de las cargas y beneficios entre los
copropietarios, en el evento que nos ocupa los coeficientes de copropiedad
pueden ser calculados o determinados utilizando además de las áreas
privadas de cada bien, unos factores de ponderación referidos a la
distribución de la unidad y sus características puntuales, como ubicación y
otros que consideren relevantes.

Así las cosas, el reglamento podría muy bien determinar en forma clara
cuales serían los criterios de ponderación a tener en cuenta para establecer
el valor inicial de las unidades que permitan determinar los coeficientes de
copropiedad de forma equitativa no meramente calculándolos sobre el área
del bien. Esto no aparece en el texto del reglamento presentado pero puede
ser sugerido como ítem a incluir dentro del mismo, dada la importancia que
reviste la distribución de las obligaciones pecuniarias de los copropietarios
en cuanto al edificio.

5. A primera vista se reconoce la prisa por elevar a escritura pública el

reglamento de la propiedad horizontal propuesto, circunstancia que tal vez
hace olvidar al proyectista del documento que esta diligencia
necesariamente debe estar precedida por la realización de otros trámites
para la obtención de unos documentos que se constituyen en conditio sine
qua non o condición indispensable sin la cual no es posible constituir la
persona jurídica que conforma la propiedad horizontal.
Se trata como ya se anotó, de contar con la licencia de construcción del
edificio o de la resolución de reconocimiento de la edificación existente y la
resolución de aprobación de los planos de la propiedad horizontal por parte
de un curador urbano de la ciudad.

6. Si bien el documento presentado a su consideración contiene los elementos

básicos de todo reglamento de propiedad horizontal, omite regular una serie
de circunstancias especiales que es necesario determinar para asegurar
una convivencia pacífica entre los condominios , en la medida que esta
 copropiedad es ciertamente siu generis , es decir, muy singular y
excepcional.
Nada se dice por ejemplo del local de la familia Aljure, unidad que debe ser
objeto de una normativa especial dentro del condominio dada las
características y condiciones de la unidad, máxime cuando los propietarios
han manifestado su renuncia a someterse a una propiedad horizontal.
En el mismo sentido , resulta deficiente la descripción de los bienes
comunes en la medida que no se clasifican en esenciales y no esenciales
pero tampoco se tiene en cuenta si existen bienes comunes de uso
exclusivo para alguna o algunas unidades, como podrían ser terrenos ,
balcones , patios interiores y otros elementos de la edificación.

7. Como ya se anotó , este reglamento en particular debería contener una

reglas más claras y específicas de convivencia y distribución de convivencia
y distribución de las obligaciones y derechos y derechos de los
copropietarios , si se tiene en cuenta que la ley de propiedad horizontal es
muy general y todo aquello que no quede claramente regulado en el
reglamento podría caer en una especie de limbo jurídico que dificultaría la
solución de conflictos y demás situaciones en la practica . Esta regulación
es precisamente la razón de ser un reglamento de propiedad horizontal.

Finalmente es pertinente aclarar que este concepto no es obligatorio

jurídicamente, se trata de una opinión , apreciado o juicio sin efecto jurídico
directo sobre la materia que trata y sirve como simple elemento de
información o criterio de orientación para el consultante sobre las
cuestiones planteadas.

Atentamente,

________________________
ROCIO SANCHEZ DONOSO
C.C. 36.173.189 de Neiva.
t.p. 131.611 del C S de la J.