I Área Tributaria
Tratamiento tributario de la primera venta
de inmuebles hecha por el
constructor
Ficha
Técnica
Autora :
(*) Laura Gaby Rosales Ochoa
e)
Título : Tratamiento tributario de la primera venta
de inmuebles hecha por el constructor
Fuente : Actualidad Empresarial N.º 338 -
Primera Quincena de Noviembre 2015
1. Introducción
El presente artículo tiene por finalidad
orientar a nuestros lectores sobre el
tra- tamiento tributario de la primera
venta de inmuebles realizada por las
personas naturales y jurídicas que se
dedican habi- tualmente a la
construcción de inmuebles para la
venta.
2. La primera venta de
inmue- bles como supuesto
gravado con IGV
De conformidad con el literal d) del ar-
tículo 1 del TUO de la Ley del
impuesto general a las ventas, se
encuentra gravada con el IGV la
primera venta de inmuebles hecha
por el constructor.
Para abordar este tema debemos
tener en cuenta algunos puntos
importantes.
En principio, cabe preguntarnos lo si-
guiente: ¿Qué se entiende por
primera venta? La respuesta a esta
interrogante la podemos encontrar en
el literal d) del artículo 2 del
Reglamento de la Ley del IGV. Pues
se entiende por primera venta cuando
se vende por primera vez un inmueble
construido y ubicado en territorio
nacional, por ejemplo, si una persona
construye en el Perú un edificio de
departamentos u oficinas, la venta in-
dividual de cada departamento u
oficina constituye una primera venta,
y por con- siguiente cada venta estará
gravada con IGV, pero la posterior
venta que realicen los compradores
será la segunda venta, y ya no estará
gravada con IGV ni las demás ventas
sucesivas.
Asimismo, se considera primera venta
la que se realice con posterioridad a
la resolución, nulidad o anulación de
la venta gravada.
También, se entiende por primera
venta la que se efectúe con
posterioridad a la reorganización o
Por otro lado, la norma hace referencia
a la primera venta del inmueble
realizada
por el constructor. Al respecto, el literal
traspaso de empresas.
4. Trabajos de ampliación, remo-
delación o restauración
Tratándose de inmuebles en los que se
del artículo 3 de la Ley del IGV define al
constructor como “cualquier persona que se
dedique en forma habitual a la venta de
inmuebles construidos totalmente por ella o
que hayan sido construidos total o
parcialmente por un tercero para ella”.
De lo anterior, podemos deducir que si una
persona que percibe rentas de tercera
categoría por actividades distintas a la venta
de inmuebles, como por ejemplo fabrica y
vende gaseosas, construye un inmueble para
activo fijo y luego de un tiempo decide
venderlo, la operación no está gravada con
IGV ya que no califica como constructor
porque su giro de ne- gocio no es construir y
vender inmuebles.
Otro punto importante es que la venta debe
estar referida a un bien inmueble; es decir, a
una edificación o construcción. Sobre este
punto, cabe citar el Informe N.º 094-2002-
SUNAT/K00000, el cual
señala como sigue: “Así pues, con respecto a
esta operación, resulta necesario que para la
configuración del supuesto de hecho previsto
en la ley, se trate de bienes inmuebles
construidos o edificados. Por el contrario, la
venta de inmuebles que no han sido materia
de construcción, no se encontrará dentro del
campo de aplicación del IGV”.
3. Otros supuestos gravados en el
caso de venta de inmuebles
Existen otros supuestos en los cuales el
legislador ha previsto que una posterior
venta de un inmueble transferido ante-
riormente se considere gravada con el IGV.
Es así que el mismo artículo 1 del TUO de la
Ley del IGV establece que esta afecto con el
IGV “la posterior venta del inmue- ble que
realicen las empresas vinculadas con el
constructor, cuando el inmueble haya sido
adquirido directamente de este o de empresas
vinculadas económicamen- te con el mismo” y
además que la venta hubiera sido realizada a
un precio inferior al valor de mercado.
Además, como indicamos anteriormente, se
encuentra gravada con IGV la primera venta
de inmueble que se realice con posterioridad
a la resolución, nulidad o
haya efectuado trabajos de ampliación, remodelación o res- 5. Nacimiento de la
ampliación, la venta estará tauración, se debe establecer la obligación del IGV
gravada con IGV aun cuando se proporción existente entre el
De conformidad con el literal d) del ar-
efectúe conjuntamente con el costo de la ampliación,
tículo 4 de la Ley del IGV y el numeral
inmueble del cual forma parte, remodelación o restauración y
3 del artículo 3 de su reglamento, por
por el valor de la ampliación, el valor de adquisición del
la primera venta de inmuebles hecha
es decir, por el valor de toda inmueble actualizado con la
por el constructor, la obligación
área nueva construida. variación del índice de precios al
tributaria nace en el momento y por el
por ma- yor hasta el último día
También estará gravada la monto que se percibe, inclusive cuando
del mes precedente al de inicio
venta de in- muebles cuando se trate de arras de retractación
de cualquiera de los trabajos
respecto de los cuales se siempre que superen el 15% del valor
mencionados anteriormente,
hubiera efectuado trabajos de total del inmueble, este último
más el referi- do costo de la
remo- delación o restauración porcentaje aplicable hasta el 28 de
ampliación, remodelación o
por valor de los mismos. agosto de 2012. A partir del 29 de
restauración. El resultado de la
Además, se encuentra gravada la agosto de 2012 cuando se trate de
proporción se multiplica por cien
venta de inmuebles respecto de arras, depósito o garantía, nacerá la
(100) y se expresa hasta con
los cuales se hubie- ra obligación tributaria si estas superan de
dos decimales.
efectuado trabajos de forma conjunta el tres por ciento (3 %)
Dicho porcentaje se aplicará al del valor total del inmueble.
remodelación o restauración,
valor de venta del bien,
por el valor de los mismos. A partir del 1 de agosto de 2012, a
resultando así la base
Ahora bien, con el fin de raíz de la modificatoria de la Ley del
imponible.
determinar el valor de la IGV me-
anulación de la venta gravada, así como diante el Decreto Legislativo N.º 1116, se
(*) Abogada por la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la
Univer- sidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM) Miembro la que se efectúe con posterioridad a considera venta las operaciones sujetas
honorario del Grupo de Estudios Fiscales (GEF) de la referida la reorganización o traspaso de a condición suspensiva en las cuales
universidad.
empresas. el

N.° 338 Primera Quincena - Noviembre

2015 Actualidad Empresarial I-11
 I actualidad y aplicación Práctica
pago se produce con anterioridad a la
existencia del bien. Por lo tanto, a
partir de la fecha mencionada
anteriormente, cuando se perciba
pagos con anterioridad a la existencia
del bien inmueble, nace la obligación
tributaria del IGV.
Operaciones de venta sujetas a
con- dición suspensiva efectuadas
antes de la vigencia del Decreto
Legislativo N.º 1116
En las ventas de bienes futuros
realizadas con anterioridad al 1 de
agosto de 2012 y que el bien llegue a
existir a partir del 1 de agosto de
2012, la declaración y pago del IGV
por los pagos totales o parciales del
importe de la operación realizados con
anterioridad al 1 de agosto de 2012,
se efectuará dentro del mes
calendario siguiente al de la fecha de
existencia del bien, conforme el
cronograma de vencimiento mensual
de obligaciones tributarias
establecido por la Sunat.
6. Monto exonerado en el
caso de la primera venta
de inmue- bles
Debe tenerse en cuenta que de
acuerdo con lo señalado en los
artículos 5 y 7 de la Ley del IGV, están
exoneradas del IGV hasta el 31 de
diciembre de 2015, las operaciones
contenidas en los Apéndices I y II.
Así, el literal b) del Apéndice I de la
aludi- da ley detalla como operación
exonerada del IGV a la primera venta
de inmuebles que realicen los
constructores de los mismos, cuyo
valor de venta no supere las 35 UIT,
siempre que sean destinados
exclusivamente a vivienda y que
cuenten con la presentación de la
solicitud de licencia de construcción
admitida por la municipalidad
correspondiente, de acuerdo con lo
señalado por la Ley N.° 27157 y su
reglamento.
7. Base imponible
De acuerdo con el literal d) del artículo
13 de la Ley del IGV, en el caso de
venta de inmuebles, la base imponible
para el IGV es el ingreso percibido
excluyendo el valor del terreno, se
excluye el valor del terreno porque la
venta de terrenos no está dentro del
campo de aplicación de la Ley del IGV,
por lo tanto, es venta inafecta.
8. Nacimiento de la
obligación en el caso del
IR
Para fines del IR, toda vez que los
ingresos percibidos por los constructores
represen- tan rentas de tercera
categoría, se regirán por el artículo 57
de la Ley del impuesto a la renta
que establece que se imputan
Normas Internacionales de Contabilidad
en su Marco Conceptual y la NIC 18
para el reconocimiento de los ingresos.
Al respecto, la NIC 18 Ingresos por
Activi- dades Ordinarias establece las
siguientes condiciones para el
reconocimiento de ingresos por venta
de bienes:
a. Que se haya transferido al
comprador los riesgos y ventajas de
tipo signifi- cativo derivados de la
propiedad del bien.
b. Que el vendedor no conserve para
si ninguna implicancia en la gestión
de los bienes vendidos, no retenga
control sobre los mismos.
c. El importe de los ingresos pueda
medirse confiablemente.
d. Es probable que se reciba los
benefi- cios económicos de la venta.
e. Se puedan medir los costos de la
transacción confiablemente.
Cumplidas las condiciones anteriormente
mencionadas se considera devengado el
ingreso y por lo tanto nacerá la
obligación tributaria para fines del IR.
Por lo tanto, realizada la venta de un
inmueble futuro, se pagará el IR corres-
pondiente con la entrega del inmueble
y no bastará con que solamente exista
una vez terminado. En ese sentido,
cualquier importe recibido a cuenta
constituyen anticipos y se deben
contabilizar como tal, debiéndose
revertir a ingresos en la fecha que se
entreguen los inmuebles y por lo tanto
en dicha fecha se gravará con el IR.
(ver RTF N.º 5018-4-2007).
9. El impuesto de alcabala y la
primera venta de inmuebles
De la lectura del texto del artículo 22
de la Ley de tributación municipal,
observamos que la norma establece
que la primera venta de inmuebles que
realizan las empresas constructoras no se
encuentra afecta al impuesto, salvo en
la parte correspondiente al valor del
terreno, conforme se encuentre
registrado en el autoavalúo.
Nótese que no existe una regla
adicional a este dispositivo que permita
aclarar su aplicación en la práctica,
tampoco existe una definición sobre lo
que se debe en- tender como
“empresas constructoras”. Sobre el
tema mencionamos que ni en la Ley de
tributación municipal ni en nin- guna
otra norma que tenga relación con el
tema municipal existe una definición del
término “constructor”. Sin embargo, es
necesario comentar que en el caso de
las municipalidades existe una forma
de identificar a las empresas
constructoras de inmuebles de una
manera muy sim- ple, solamente se le
requiere a aquella
de debe figurar como rubro del negocio
“construcción de edificios”1.
10. La primera venta de inmue-
bles como una operación
sujeta a detracción
Desde el 1 de febrero de 2013, la pri-
mera venta de inmuebles que realicen
los constructores de estos bienes grava-
da con el IGV, estará sujeta al Sistema
de Detracciones, según lo establece la
Resolución de Superintendencia N.°
022-2013/SUNAT.
No se aplica detracciones a la venta de
inmuebles nuevos cuyo valor no supere
las 35 UIT.
Tasa de la detracción
La tasa de la detracción es de 4% y se
aplica sobre el importe total de la opera-
ción, es decir, sobre el valor de venta del
bien más el IGV.
las rentas bajo el principio del devengado,
y, al no haber definición de tal
principio en la ley mencionada
recurrimos a las
I-12 Instituto Pacífico
Procedimiento de aplicación de la
detracción
En la venta con pagos parciales
Si la venta se pacta con pago en
partes, la obligación nace en la fecha
de percepción del ingreso, por el
monto que se perciba, aún cuando el
mismo sea parcial.
En la venta con boleta de venta
También se aplica la detracción,
cuando una persona natural sin
negocio adquiere directamente del
constructor el inmueble, pagando el
precio total de la operación. En este
caso, la empresa deberá autode-
traerse, es decir, debe abonar a su
propia cuenta el 4% del valor de la
operación.
En este caso, es obligatorio consignar
en la boleta el número de DNI,
apellidos y nombres del adquirente,
ya que estos son los datos que
persona que señala que es constructor
que demuestre su condición
adjuntando la copia de inscripción en
el RUC, en don-
N.° 338
deben consignarse en el formato de
pago que se haga al Banco de la
Nación por el monto detraído.
En la venta con factura
En caso se emita una factura por la
compra-venta del inmueble, la
empresa adquirente será la obligada a
realizar la detracción.
En la venta de un bien a futuro (en
planos)
Usualmente en la modalidad de “venta
en planos” se fracciona el pago en
dos par- tes: una cuota inicial del 10%
o 20% del precio total, y el saldo, al
mes siguiente, a través de un
financiamiento de préstamo hipotecario.
La Ley del IGV contempla que los
adelan- tos de este tipo estarán
gravados aunque físicamente no exista
el bien materia de la operación. En
ese sentido, estos ade-
1 Esta información puede consultarse en la siguiente página web:
<http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2014/07/16/ qu-
es-lo-que-debe-conocer-del-impuesto-de-alcabala/#more-775>.
Primera Quincena - Noviembre 2015

lantos (cuota inicial) estarán sujetos a
la detracción del IGV por el importe
parcial.
En caso el banco que financia el
saldo del inmueble, le pague al
vendedor (construc- tor o inmobiliaria)
el saldo hipotecado, será en ese
momento en el cual se aplicará la
detracción sobre el saldo restante.
Plazos para pagar la detracción
Si se emite una boleta de venta, la
detrac- ción puede pagarse hasta que
se firme la escritura pública o hasta el
día que se realice el pago en efectivo,
lo que ocurra primero.
Si se emite factura, el plazo será
hasta el quinto día hábil del mes
siguiente al que se registra la
operación o hasta la firma de la
escritura pública, lo que ocurra
primero.
Sanciones aplicables
Las personas que incumplan con
realizar la detracción, tendrán una
multa del 50% del importe no
depositado y adi- cionalmente no
podrán usar el respectivo crédito
fiscal. En caso de uso indebido de los
recursos depositados en las cuentas de
detracciones, la multa será del 100%
del importe usado.
11. Emisión de comprobante
de pago
De acuerdo con lo dispuesto por el
nu- meral 3 del artículo 5 del
Reglamento de comprobantes de
pago, tratándose de la primera venta
de inmuebles que realiza el
constructor se debe emitir el
comprobante de pago en la fecha en
que se perciba el ingreso, solo por el
monto que se perciba, sea total o
parcial, una vez concretada la
operación. Por lo tanto, de no haber
percepción del ingreso no existe
obligación de emitir comprobante de
pago aun realizada la venta.
En los casos de depósito, garantía,
arras o similares (incluye separaciones),
se emite el comprobante de pago
cuando implique el nacimiento de la
obligación tributaria del IGV en el
momento y por el monto percibido,
ello en concordancia con el numeral 7
del artículo 5 del Reglamento de
comprobantes de pago2.
En el caso de separaciones:
Los montos recibidos denominados sepa-
raciones no originan la obligación de
emi- tir comprobante de pago ni
obligaciones tributarias, pues aun no
se ha celebrado contrato alguno de
compra venta, solo se ha expresado
una intención de compra que pueda o
no concretarse más adelan- te
dependiendo si el comprador llega a
cumplir los requisitos para la venta.
2 De conformidad con el numeral 3 del artículo 3 del
Reglamento de la Ley del IGV, En la primera venta de
inmuebles hecha por el constructor, la obligación tributaria
del IGV en el caso de arras, depósito o garantía nace en el
momento y por el monto que se percibe siempre que estas
superen de forma conjunta el tres por ciento (3 %) del valor
total del inmueble.
Área Tributaria I
De no concretarse la operación se devol-
verá el monto de la separación, pudiendo el
vendedor aplicar un cobro por gastos
administrativos, en cuyo caso deberá emitir
un comprobante por el cobro de dichos
gastos gravado con el IGV y el IR.
12. Informes de la Sunat
Informe N.° 026-2015-SUNAT/5D0000
Tratándose de la exoneración del IGV en la
primera venta de inmuebles efectuada por el
constructor de los mismos, prevista en el literal b)
del Apéndice I de la Ley del IGV, a efectos de
establecer si el valor de venta del inmueble
supera o no las 35 UIT debe considerarse el
valor del terreno como parte de dicho valor.
Informe N.° 128-2013-SUNAT/4B0000
Tratándose de la primera venta de inmue- bles
gravada con el IGV, el importe sobre el cual se
debe aplicar el SPOT es el importe materia de
cancelación consignado en cada comprobante de
pago, esto es, sobre la suma percibida por el
proveedor del inmueble, sea total o parcial, sin
efectuar deducción alguna por concepto del valor
del terreno.
En aquellos casos en los que se hubiera
pactado el pago en cuotas de la operación de
venta de inmuebles gravada con el IGV, el
monto del depósito a que obliga el SPOT deberá
calcularse aplicando el porcentaje del 4% sobre el
importe de cada pago.
Informe N.° 092-2011-SUNAT/2B0000
La transferencia del bien inmueble por parte de la
persona jurídica a uno o más de sus
accionistas no estará gravada con el IGV, salvo
que se trate de la primera venta del bien y
aquella califique como “constructor” para efecto
de este impuesto.
Informe N.° 061-2007-SUNAT/2B0000
La venta de terrenos sin construir no se
encuentra dentro del campo de aplicación del
IGV.
A efectos de determinar la base imponible del
IGV, tratándose de operaciones al con- tado, el
valor total de la transferencia del inmueble, al
cual se le deducirá el cincuenta por ciento (50%)
del valor del terreno, no incluye el monto del
IGV que corresponda por la mencionada
operación.
Informe Nº 063-2005-SUNAT/2B0000
La base imponible del referido Impuesto está
constituida por el ingresos percibido con
exclusión del monto correspondiente al valor del
terreno, considerándose para tal efecto, que el
valor del terreno representa el cincuenta por
ciento (50%) del valor total de la transferencia del
inmueble.
13. Caso práctico
Caso práctico
Exoneración a la primera venta de
inmuebles
Con fecha 25 de noviembre de 2015,
INMOBILIARIA SAN PEDRO SAC va
a efectuar la primera venta de
un (1) departamento ubicado
en el distrito de Surco, cuyo
valor de venta equivale a S/.
400,500. Nos consultan si esta
venta goza de la exoneración
del IGV.
Solución
Como sabemos, una de las
operaciones gravadas con el
IGV es la primera venta de
inmuebles efectuada por los
cons- tructores de los mismos,
entendida esta como la
primera operación de venta de
un inmueble recientemente
construido, efectuado por una
persona que se dedi- que en
forma habitual a la venta de
estos bienes, a quien la norma
lo define como constructor.
Cabe mencionar que en este
supuesto de afectación solo se
grava el valor de la
construcción (el que para
efectos de este impuesto
N.° 338 Primera Quincena - Noviembre
2015
equivale al 50% del valor de la
transferencia) más no el valor
del terreno (que equivale, al
otro 50%).
No obstante lo anteriormente
señalado, debe tenerse en
consideración que si la primera
venta de estos inmuebles se
destina a vivienda, no supera
las 35 UIT (S/. 134,750 para el
2015) y la empresa inmobiliaria
cuenta con la presentación de
la solicitud de licencia de
construcción admitida por la
municipalidad correspon-
diente, la operación estará
exonerada del IGV. Así lo
establece expresamente el literal
B) del Apéndice I de la Ley del
IGV, el cual señala que la
exoneración del IGV abarca
únicamente la primera venta
de inmuebles que realicen los
constructores de los mismos,
cuyo valor de venta no supere
las 35 UIT.
En tal sentido, en el caso de la
primera venta del departamento que
efectúe INMOBILIARIA SAN
PEDRO SAC a
efecto de verificar si le corresponde la
exoneración comentada, se debe de-
terminar en principio el valor de venta
del inmueble.
Así tenemos que si el valor de venta
del inmueble es de S/. 400,500, monto
supe- rior a S/. 134,750 que
representa 35 UIT, podríamos concluir
que esta operación estará gravada
con el impuesto. En ese caso, el
cálculo del impuesto se efectuará de
acuerdo con lo siguiente:
a) Valor de venta S/. 400,500
Terreno (50%) S/. 200, 250
Constr. (50%) S/. 200, 250
b) IGV
S/. 36,045
Base imponible S/. 200, 250
IGV (18%) S/. 36,045
c) Precio de venta S/. 436,545
Actualidad Empresarial I-13