San Francisco de Sales, Cundinamarca, Junio 28 de 2016

Señor:

TULIO MARIN
Ciudad

Respetado señor:

Adjunto a la presente hago entrega del avalúo comercial del predio EL DESCANSO ubicado
en la vereda PUEBLO VIEJO del municipio de SAN FRANCISCO.

Espero haber contribuido, en el desarrollo de sus proyectos y quedo de Ud., para lo que
estime conveniente.

Cordialmente:

JORGE ENRIQUE DIAZ B.

Arquitecto
Perito Avaluador
 AVALUO COMERCIAL PREDIO RURAL DENOMINADO LOTE 1

PREDIO RURAL:

LOTE 1 VEREDA JUAN DE VERA

MUNICIPIO DE SAN FRANCISCO

SOLICITANTE: TULIO MARIN

NOMENCLATURA ACTUAL: LO 1/SECTOR VEREDA JUAN DE VERA

Municipio de San Francisco

San Francisco Cundinamarca, Junio 28 de 2016

 INDICE

1. MEMORIA DESCRIPTIVA
2. CARACTERISTICAS DEL SECTOR Y MUNICIPIO
2.1 GENERAL
2.2 PARTICULAR
3. ASPECTO JURIDICO
4. DESCRIPCION DEL TERRENO
5. METODOLOGIAS
6. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALUO
7. CERTIFICACION DEL AVALUO
1. ANEXOS –COPIAS FOTOGRAFIAS-PLANO-

MUNICIPIO DE SAN FRANCISCO

Nombre del municipio: SAN FRANCISCO - Paraíso Dulce, Ecológico

y Cultural de Colombia
NIT: 899999718-9

Código Dane: 25491

Gentilicio: Sanfranciscanos

G EOGRAFÍA :

Descripción Física:

El Municipio de SAN FRANCISCO, se ubica en la provincia del

Gualiva, Departamento de Cundinamarca, República de Colombia.
El territorio Municipal, se encuentra enmarcado dentro de las
siguientes coordenadas cartesianas mínimas y máximas:

 Xmin: 960.000         E Xmax: 972.000

 EYmin: 1.046.000    N Ymax: 1.057.000 N

Sus tierras se ubican en el piso térmico templado.

DIVISIÓN TERRITORIAL MUNICIPAL

El Municipio presenta como divisiones administrativas

tradicionales: el sector urbano determinado por el perímetro
urbano, el núcleo básico de Tobia Chica, ubicado en la Vereda de
Tobia, sobre la Autopista Medellín, el núcleo básico rural de Las
Mercedes, el centro poblado el Pesebre y el sector rural el cual
está conformado por 21 Veredas (Baquero, Naranjal, Cañutal, San
Agustín, Centro, San Cayetano, Cocunche, Santa Bárbara, Fical,
San Pablo, Jagual, San José, La Florida, San Juanito, La
Concepción, Tobia, Lomalarga, Vilauta, El Cajón, Volcán, Las
Mercedes)

Límites del municipio:

El Municipio de SAN FRANCISCO, limita al norte con los Municipios

de Nimaima y Vergara, al oriente con Vergara y la Vega, al sur con
La Vega y Sasaima y al Occidente con Villeta y Nimaima.

Extensión total: SAN FRANCISCO tiene una extensión territorial de

69 Km2

Extensión área urbana: 3 Km2

Extensión área rural: 66 Km2

Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar):

SAN FRANCISCO se encuentra a una altitud de 1100 m.s.n.m.

Temperatura media: El Municipio presenta una temperatura media

de 24°C. en la mayor parte del territorio, con una precipitación
media anual aprox. de 1760 m.m. º C

Distancia de referencia: SAN FRANCISCO se encuentra a 66 Km de

Bogotá D.C.

E COLOGÍA :
SAN FRANCISCO- ECOLÓGICA:      SAN FRANCISCO es ecológica
porque gestiona la adquisición de predios que se encuentran en
ecosistemas estratégicos para la protección de fuentes hídricas.
Además promueve el abastecimiento y mantenimiento de
plantaciones forestales de características protectoras que
contribuyan a la conservación de ecosistemas estratégicos y
zonas abastecedoras de agua. El municipio de SAN FRANCISCO
implementa prácticas de producción más limpia en sector agro
industrial, panelero y el uso racional de recursos naturales
renovables. Recupera y conserva la riqueza ambiental ecológica y
paisajística del municipio a través de la promoción de alternativas
sostenibles de apropiación y aprovechamiento social y productivo
del entorno.

E CONOMÍA :

La principal actividad económica que se desarrolla en el municipio

es el cultivo de la caña y la elaboración de la panela, la cual tiene
un proceso artesanal en múltiples enramadas situadas a lo largo
del municipio y cuya comercialización se realiza básicamente los
fines de semana en el municipio y la mayoría de su producción es
desplazada a la capital. También hay cultivos alternos aunque en
menor cantidad, destacándose básicamente los frutales, el
plátano, el café y algunas legumbres y hortalizas que son en su
mayoría para auto-consumo. La avicultura, la piscicultura,
capricultura y la cría de ganado porcino y vacuno vienen en
continuo aumento, mejorando las oportunidades nutricionales para
la población. El comercio y las pequeñas industrias también
enmarcan un ítem importante en el municipio

V ÍAS DE COMUNICACIÓN :

Terrestres: Autopista Medellín a 66 Km de Bogotá al noroccidente

de Cundinamarca

1. MEMORIA DESCRIPTIVA
  SOLICITANTE: OLIVO LAVERDE MENDEZ

 TIPO DE INMUEBLE

El bien del presente informe de avalúo, consiste en un lote de

terreno con extensión superficiaria de 7491 metros
cuadrados aproximadamente ubicado en la vereda SAN
AUGUSTIN del área rural del municipio de SAN FRANCISCO
Cundinamarca.

 TIPO DE AVALUO

RURAL

 LOCALIZACION DEL INMUEBLE

DIRECCION ACTUAL: FINCA EL DESCANSO Vereda SAN

AUGUSTIN Municipio de SAN FRANCISCO, Cundinamarca

 USO ACTUAL

Lote de terreno con usos de cultivos de caña y algunos

árboles frutales actividad principal y de cuidado de la
reserva, para proteger sus recursos hídricos, así como
algunas fincas campestres.

OBJETO DEL AVALÚO

El presente estudio está orientado hacia la determinación de

factores físicos económicos que nos determinen el valor
comercial del terreno.

Fecha de Solicitud: Junio 10 de 2016

Fecha de Inspección: Junio 11 de 2016
Fecha de Presentación Informe: Junio 14 de 2016

2. CARACTERISTICAS PARTICULARES DEL SECTOR

Las actividades del sector son netamente agro industriales, y de
turismo ecológico y en algunos predios recreación y piscinas.

 ACTIVIDADES DE USO GENERAL PREDOMINANTE

Las actividades del sector son de tipo cultivo de la caña y la

elaboración de la panela, la cual tiene un proceso artesanal en
múltiples enramadas situadas a lo largo de la vereda y el
municipio y cuya comercialización se realiza básicamente los
fines de semana en el municipio y la mayoría de su producción es
desplazada a la capital. También hay cultivos alternos aunque en
menor cantidad, destacándose básicamente los frutales, el
plátano, y algunas legumbres y hortalizas que son en su mayoría
para auto-consumo. Los usos del suelo también permiten aunque
por su extensión no se da en el predio, la avicultura, la
piscicultura, capricultura y la cría de ganado porcino y vacuno que
vienen en continuo aumento, mejorando las oportunidades
nutricionales para la población, en la vereda SAN AUGUSTIN del
municipio de SAN FRANCISCO - Cundinamarca.

 VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR

Como vías de acceso e influencia del sector encontramos:

Terrestres: Autopista Medellín a 66 Km de Bogotá al

noroccidente de Cundinamarca.
 SERVICIOS PUBLICOS

El terreno no cuenta aún con servicios públicos el agua se

toma del acueducto veredal.

 TRANSPORTE PUBLICO

Periodicidad.
Terrestres: Bogotá - SAN FRANCISCO, Una hora y treinta minutos
hay una distancia de 69 kilómetros desde la salida de Bogotá, al
municipio viaja la Flota Santa Fe, Águila, Esperanza, Tequendama,
Trans galaxia y Cooatran, el pasaje tiene un valor de $ 12.500
pesos y tienen rutas en diferentes horarios, especialmente en días
de mercado. Todos estos con buena periodicidad y para el predio
se cuenta con el servicio de taxi como transporte principa.

3. ASPECTO JURIDICO

 PROPIETARIO: OLIVO LAVERDE MENDEZ Y VIRGILIO

LAVERDE MENDEZ

3.1 TITULOS OBSERVADOS

Copias de Certificado de Tradición y Libertad y Escritura No.
263 del 15/06/1958, Notaria de SAN FRANCISCO Cundinamarca.
Matricula Inmobiliaria Número 156-41117
REGISTRO CATASTRAL: 000300030025000.

DESCRIPICION CABIDA Y LINDEROS

VER LINDEROS EN LA ESCRITURA # 263 DE JUNIO16/58
NOTARIA LA VEGA.
Anotación 1: ESPECIFICACION 101 VENTA NUDA PROPIEDAD
Anotación 2: ESPECIFICACION 110 RESERVA DE USUFRUCTO
Anotación 3: ESPECIFICACION MODO DE ADQUISICION 0127
CONSOLIDACION DE DOMINIO PLANO
Anotación 4: Fecha 20-05-2011 Radicación: 2011-5128
ESCRITURA 065 del 19-03-2011 NOTARIA DE SAN FRANCISCO
ESPECIFICACION MODO DE ADQUISICION 0138 DONACION
DE: MENDEZ DE LAVERDE LUCILA ………………. CC 20772369
A: LAVERDE MENDEZ OLIVO ………………………… CC 3108850
A: LAVERDE MENDEZ VIRGILIO ……………………. CC 332845
Lo anterior no constituye un estudio de títulos.
 3.2 NORMATIVIDAD:
(LEY 388 1997) EOT, LEY DE DESARROLLO DE TERRITORIOS,
LEY 152 DE 1994 ART. 41, LEY 388 1997 ART. 28; NUEVAS
NORMAS NACIONALES QUE OBLIGAN AJUSTAR LOS
ORDENAMIENTOS COMO EL DECRETO 3600 DEL 2007, EL 097 DEL
2006, LA LEY 1228 DEL 2008 Y DECRETO 4085 Y 4086.

4. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

El terreno objeto del presente avalúo, es un lote de terreno

donde se encuentra ubicada la FINCA EL DESCANSO con una
extensión de 7491 M2, aproximadamente, su forma es plana con
algunos pequeños sectores semipendientes, cultivados
principalmente por caña en un sector y árboles frutales en la
otra parte, hay un camino veredal que la rodea por dos de sus
costados, la finca se accede por vía vehicular que une las
veredas de San Pablo y San Agustín por una vía terciaria, mitad
pavimentada y a una distancia de quince minutos
aproximadamente del pueblo, actualmente el uso del suelo que
está permitido para fincas campestres, igual las dimensiones
de la finca la podemos apreciar en el plano de linderos de la
finca así como las fotografías que fueron tomadas el día de la
inspección ocular.

CARACTERISTICAS DEL TERRENO.

ESPECIFICACIONES GENERALES DEL TERRENO

El sector es en su mayoría plano con algunos sectores

irregulares, su suelo es apto para la agricultura, cultivo de caña y
frutales, el predio se encuentra cerca de una quebrada que pasa
por una esquina del terreno que en época de invierno lo podría
proveer de agua natural de la lluvia proveniente. El uso del suelo
es agrologico.

5. METODOLOGIAS

El presente informe cumple con las normas legales del decreto

1420/98 y metodologías de la resolución 762 del IGAC y
resolución 620 del 2008., En el desarrollo del trabajo se
utilizaron los siguientes métodos para determinar los valores
reportados.

Método de mercados

Se hizo un estudio de mercadeo y estadística en algunos

lotes ubicados en el sector que también están siendo
afectados, para determinar su valor actual de acuerdo a la oferta y
la demanda actual en la zona de influencia.

Método de Fiito y Corvinni

En esta metodología se tiene en cuenta el valor a depreciar de

acuerdo al estado de conservación del inmueble, teniendo en
cuenta su edad y/o vetustez.

6. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALÚO

Adicionalmente a las características más relevantes de las

unidades a avaluar, expuestas en el presente estudio, en la
determinación del justiprecio se han tenido en cuenta las
siguientes consideraciones generales:

 Las características generales del sector de localización.

 La ubicación especifica del terreno.
  El terreno, su estado de conservación y mantenimiento del
bien en mención.
 Las vías de acceso al sector, sus servicios generales de
infraestructura nacional y municipal.
 El avalúo practicado corresponde al precio comercial de
los lotes, expresado en dinero, entendiéndose por precio
comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían
dispuestos a pagar y recibir de contado respectivamente
por cada uno de los lotes, en un mercado con alternativas
de negociación.
 El avalúo practicado también corresponde al precio de
venta de cada uno de los inmuebles, expresado según la
matriz de rentabilidad mínima para inmuebles del área
rural, de acuerdo a la oferta y demanda del sector de
influencia.
 Este predio es susceptible de ser subdividido.

7. CERTIFICACION DEL AVALUO

Por medio de la presente informo que no tengo interés presente ni

futuro de la propiedad en cuestión. No tengo interés ni perjuicio
con respecto a la materia en cuestión de estos reportes de avalúo,
o de las partes involucradas.

Mis conclusiones no están influenciadas por los honorarios que

reciba. En lo mejor de mi conocimiento y convencimiento, el
contenido de este reporte de avalúo, sus análisis, opiniones y
conclusiones expresadas son verdaderos y correcto

Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y está

sujeto a los requerimientos del Código de Ética y los estándares
de conducta profesional, del Registro Nacional de Avaluadores del
cual soy miembro.

Basado en la opinión que contiene este reporte y en mi

experiencia como avaluador, es mi opinión que el valor en el
mercado de la propiedad

8. AVALÚO COMERCIAL

DIRECCION: FINCA EL DESCANSO

VEREDA SAN AUGUSTIN
MUNICIPIO SAN FRANCISCO
PROPIETARIOS: FAMILIA LAVERDE MENDEZ

SOLICITANTES: OLIVO LAVERDE MENDEZ

ÁREA M2 VALOR UNITARIO VALOR

FINCA EL DESCANSO 7491 $ 8.293 $ 62.122.863

VALOR COMERCIAL $ 62.125.000

SON SESENTA Y DOS MILLONES CIENTO VEINTICINCO MIL

PESOS M/CTE. ($62.125.000)

NOTA ANEXA

El valor del inmueble está basado en la información suministrada

por los lugareños con respecto a ofertas realizadas a los terrenos
del sector de influencia, además del uso que tiene actualmente el
lote de terreno objeto del avaluó, sin embargo se hizo el estudio de
acuerdo al IPVU acumulado desde el año 2003 a 2015 con un
incremento anual promedio de 6.6% más el acumulado de este año
del 5.9% , lo cual nos da un valor catastral aproximado de $
4.649.745 según el DANE y LONJANAP, igual es muy bajo de
acuerdo al uso del suelo del Eot, para hacerlo coincidir con el
valor real de los terrenos estudiados.

DATOS DE REFERENCIA SAN FRANCISCO - MUESTREO:

15.5 FANEGADAS > 99200 m2 Luis Ángel 3118687516- venta $ 700.000.000; 
$ 7.056 m2

FINCA: 1 fanegada Fabián 3172492174 –venta $ 160.000.000; $ 25.000 m2

FINCA: 8 fanegadas > 51200 m2 Antonio 3118623037 – venta- $ 450.000.000;

$ 8.789 m2

FINCA San Agustín 10.000 metros – Javier - 3134609176 –venta- $95.000.000; $

9.500 m2

VEREDA EL CAJON 1 fanegada- Albero- 3106024882 – venta- $ 59.840.000;<=<$

9.350 m2

VEREDA SANTA BARBARA 3 fanegadas > 19200 m2– Miriam- 3112869128 –

venta -$ 130.000.000  $ 6.770 m2

1 fanegada equivale a: 6.400 m2

Entonces promediando el muestreo a m2 el valor promedio es de

$ 8.293 POR 7.49100 Mts (área del predio) El predio tiene un valor
comercial de SESENTA Y DOS MILLONES CIENTO VEINTICINCO
MIL PESOS M/CTE. ($62.125.000)

Atentamente

JORGE ENRIQUE DIAZ BARRAGAN

R.N.A.U –A10030700053 UNILONJAS

UNILONJAS
 JORGE ENRIQUE DIAZ B.
ARQUITECTO AVALUADOR

La UNION NACIONAL DE LONJAS DE PROPIEDAD RAÍZ

UNILONJAS

Inscrita bajo los artículos 43 y 144 del decreto número 2150 de 1995 en la Cámara de Comercio
número 00112857 del libro 1 de las entidades sin ánimo de lucro

Quien conforme a las normas legales vigentes y según los decretos 2150 de 1995 y

1420 de 1998, 546 y 550 de 1999 y el artículo 26 de la constitución nacional de

Colombia, cumpliendo con los requisitos establecidos en los estatutos internos

C E R T I F I C A

Que el señor JORGE ENRIQUE DÍAZ B. identificado con cédula de

ciudadanía No.17.195.353 de Bogotá, es miembro activo de la UNION

NACIONAL DE LONJAS DE PROPIEDAD RAÍZ, pertenece al registro

Nacional de Avaluad ores UNILONJAS y es reconocido como:

PERITO AVALUADOR DE BIENES INMUEBLES URBANOS RNAU-

A10030700053

Vigencia mayo del 2017K,

JAIRO ROMÁN MIRANDA SANTOS

CARRERA 10 # 7-08 San Francisco (C/marca) jodiaz50 @gmail.com cel 3208460933

 JORGE ENRIQUE DIAZ B.
ARQUITECTO AVALUADOR

Otras Fuentes del Estudio de Mercado:

www.laguiainmobiliaria.com
www.metrocuadrado.com
www.lonjapropiedadraiz.com
www.sociedadcolombianadearquitectos.com

FOTOS
Como Llegar a SAN FRANCISCO Animado

CARRERA 10 # 7-08 San Francisco (C/marca) jodiaz50 @gmail.com cel 3208460933

 JORGE ENRIQUE DIAZ B.
ARQUITECTO AVALUADOR

Equipamiento Rural Plano 14

CARRERA 10 # 7-08 San Francisco (C/marca) jodiaz50 @gmail.com cel 3208460933

 JORGE ENRIQUE DIAZ B.
ARQUITECTO AVALUADOR

Estructura General del Territorio Plano 01SAN FRANCISCO y sus Veredas En Esta Dirección de Enlace

http://SAN FRANCISCO-cundinamarca.gov.co/apc-aa-files/32626265353964383936303864393361/SAN
FRANCISCO_veredas.jpg

CARRERA 10 # 7-08 San Francisco (C/marca) jodiaz50 @gmail.com cel 3208460933