Universidad Nacional Mayor de San Marcos

From the SelectedWorks of ANGEL RIMASCCA HUARANCCA

Winter May, 2019

El tercero de buena fe en los procesos de extinción

de dominio.pdf
Angel Rimascca Huarancca

Available at: https://works.bepress.com/angel_rimascca_huarancca/15/

 ESPECIAL

El tercero de buena fe en los procesos

de extinción de dominio

Ángel RIMASCCA HUARANCCA*

En este interesante estudio, el autor comenta el reciente Reglamento de la Ley sobre

Extinción de Dominio, el cual regula en su artículo 66 una nueva figura de tercero de

RESUMEN
buena fe. Advierte que en este precepto se recoge un conjunto de requisitos que son nece-
sarios para hacer prevalecer la adquisición del tercero, siempre que actúe de buena fe y
a título oneroso. Además esboza un estudio respecto a las clases de la buena fe, así como
del tercero civil y el tercero registral, a fin de comprender la nueva normativa.

Introducción

La figura del tercero de buena fe es una

MARCO NORMATIVO
• Código Civil: arts. 168, 285, 362, 914, 948, 1135, 1362
y 2014.
• Ley de Extinción de Dominio, Decreto Legislativo
N° 1373 (04/08/2018): arts. III inc. 10) y 31 inc. 2).
• Reglamento de la Ley sobre Extinción de Dominio,
Decreto Supremo N° 007-2019-JUS (01/02/2019):
art. 66 incs. 1) y 3).
PALABRAS CLAVE: Buena fe subjetiva / Buena fe
objetiva / Tercero civil / Tercero registral
Recibido: 20/03/2019
Aprobado: 08/04/2019
garantía de protección para todo aquel que
actúa bajo dicha conducta cualificada y sobre
todo a título oneroso, siempre que la norma
le haya generado un efecto protector, toda
vez que el sistema busca tutelar el derecho
de aquellos terceros que obran de buena fe y
realizan un sacrifico económico en la adqui-
sición de su derecho.
Asimismo, en nuestro sistema normativo
tenemos la figura del tercero civil (inopo-
nibilidad de la simulación, regulada en el
artículo 194 del Código Civil –en adelante,
CC–) y el tercero registral consagrado en la

* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM) y con estudios culminados en la Maestría
en Derecho Civil y Comercial de la misma casa de estudios. Especialización en Derecho Civil Patrimonial por la
Pontifica Universidad Católica del Perú. Profesor de prácticas de Derecho Civil en la UNMSM. Docente de Dere-
cho Civil en la Escuela de Derecho y Empresa Summa Cum Laude. Miembro del Taller de Derecho Civil “José
León Barandiaran”.

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Comentario relevante
te
del autor
En un primer extremo, el principio
de buena fe es entendido como con-
ducta social que las partes deben
practicar en la celebración de un
contrato, es decir, deben sujetarse
a ciertas reglas de conducta, como
son los actos de honestidad y leal-
tad, los cuales son preponderantes
en la negociación y celebración de
contratos.
fe pública registral, prescrito en el artículo
2014 del CC, en este último se premia al ter-
cero registral que actúa bajo una conducta
diligente, esto es, maximizando los derechos
inscritos, así como también evita la afecta-
ción de invalidez de sus anteriores adquiren-
tes al tercero registral, así, podemos seguir
mencionando las demás figuras jurídicas que
exigen como presupuesto a un tercero de
buena fe.
Pero en el presente artículo nos enfocare-
mos en el análisis detallado del nuevo ter-
cero de buena fe que regula el artículo 66
del Reglamento del Decreto Legislativo de
Extinción de Dominio, el cual exige algu-
nos determinados requisitos para su confi-
guración, cuyos requisitos son distintos a lo
expuesto en las normas generales, entre ellos,
el CC.
En ese sentido, para poder realizar dicho
análisis primero pasaremos por analizar la
figura de la buena fe en nuestro sistema jurí-
dico y su clasificación, así como la discu-
sión de su aplicación en los distintos libros
del CC. Posteriormente, cumpliremos con
desarrollar la figura del tercero civil y el ter-
cero registral, para tener un panorama claro
de los efectos en cada uno de ellos, dentro
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de los cuales se podrá ejemplificar la figura
de la inoponibilidad de la simulación y la fe
pública registral.
Finalmente, analizaremos la nueva figura del
tercero de buena fe en los procesos de extin-
ción de dominio, así como los requisitos que
exige, los cuales deberían guardar una rela-
ción aparente con las reglas de la adquisición
de bienes (CC).
I. El tercero de buena fe establecido
en los procesos de extinción de
dominio
El primero de febrero del presente año
se publica en el diario oficial El Peruano
el Reglamento del Decreto Legislativo
N° 1373, Decreto Legislativo de Extinción
de Dominio, mediante el Decreto Supremo
N° 007-2019-JUS, en cuyo artículo 66 pres-
cribe aparentemente una figura nueva de ter-
cero de buena fe señalando lo siguiente:
Artículo 66: El Tercero de buena fe
es aquella persona, natural o jurídica,
que no solo acredita haber obrado con
lealtad y probidad, sino que también ha
desarrollado un comportamiento dili-
gente y prudente, debiendo reunir los
siguientes requisitos:
66.1. La apariencia del derecho debe
ser tal que todas las personas al
inspeccionarlo incurrieran en el
mismo error.
66.2. Al adquirir el derecho sobre
el bien patrimonial se verificaron
todas las condiciones exigidas por
leyes, reglamentos u otras normas.
66.3. Tener la creencia y convicción
de que adquirió el bien patrimo-
nial de su legítimo titular y siem-
pre que no concurran las siguientes
circunstancias:
 ESPECIAL | EL TERCERO DE BUENA FE EN LA EXTINCIÓN DE DOMINIO
a) Pretender dar al negocio una
apariencia de legalidad que no
tenga o para encubrir su verdadera
naturaleza.
b) Pretender ocultar o encubrir al
verdadero titular del derecho.
c) Concurran declaraciones falsas
respecto al acto o contrato para
encubrir el origen, la procedencia,
el destino de los bienes patrimonia-
les o la naturaleza ilícita de estos” (el
resaltado es nuestro).
En ese sentido, aparentemente el legislador
habría generado un nuevo tipo de “tercero de
buena fe” que adquiere el derecho de propie-
dad sobre aquellos bienes relacionados con
actividades ilícitas, cuya figura es distinta
al regulado en las normas de carácter gene-
ral, esto son el CC y el Reglamento Gene-
ral de los Registros Públicos (en específico,
nos referimos al artículo 2014 de la citada
norma, que refiere al principio registral de
fe pública registral), ya que, como se puede
observar del artículo expuesto –materia de
comentario–, ha establecido requisitos no
comprendidos en lo dispuesto en las normas
generales.
Por tanto, antes de comentar los requisitos
del nuevo tercero de buena fe y su confi-
guración, es necesario desarrollar algunos
conceptos previos que regulan las normas
generales, como es el caso del principio de la
buena fe, el tercero registral y tercero civil, y
finalmente los requisitos que exige el nuevo
tercero de buena fe en los procesos de extin-
ción de dominio.
II. El principio de la buena fe en nues-
tro sistema jurídico
1. Apreciaciones generales de la buena fe
Una de las instituciones más importantes
del derecho privado es la buena fe, cuyo
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Comentario relevante
te
del autor
En un segundo extremo, la buena
fe apuntará a que las partes deben
actuar bajo el desconocimiento o
“ignorancia legítima” de cualquier
circunstancia que involucraría la no
celebración del negocio jurídico.
concepto apunta a la conducta humana, la
cual es considerada por el legislador para
desencadenar un conjunto de efectos, el cual
se considera muchas veces como compo-
nente intrínseco de la estructura de una ins-
titución jurídica, como es el caso de la fe
pública registral, la concurrencia de acreedo-
res, la inoponibilidad de la simulación, etc.
En ese sentido, el precitado principio es
entendido como una conducta social que
siempre existió y que no fue creado por el
legislador, pero lo incorporó al Derecho y
prescribió como requisito en la formación de
algunas instituciones jurídicas.
En un primer extremo, el principio de buena
fe es entendido como conducta social que las
partes deben practicar en la celebración de
un contrato, es decir, deben sujetarse a cier-
tas reglas de conducta, como son los actos
de honestidad y lealtad, los cuales son pre-
ponderantes en la negociación y celebración
de contratos, como es el caso establecido en
los artículos 168 y 1362 del CC, ya que tam-
bién genera confianza en el otro sujeto; en
un segundo extremo, apuntará a que las par-
tes deben actuar bajo el desconocimiento o
“ignorancia legítima” de cualquier circuns-
tancia que involucraría la no celebración
del negocio jurídico, ya que si se hubiera
conocido ello, no se habría celebrado aque-
lla fuente obligacional, lo cual lo podemos
encontrar en los artículos 285 y 1135 del CC.
31

Comentario relevante
te
del autor
En tercer extremo, apuntará a las
conductas diligentes, lo que se
busca es que el sistema lo premie
por aquel comportamiento cualifi-
cado, como es el caso del tercero
de buena fe en el ámbito registral
–principio de fe pública registral–.
Finalmente, en tercer extremo, apuntará a las
conductas diligentes, es decir, aquellos actos
de diligencia que desplieguen las partes, esto
es, hablar de un comportamiento o conducta
estándar que ejecuta las partes celebrantes de
un contrato, con el objetivo de beneficiarse
de los efectos que genera la actuación acorde
a Derecho, esto es, dándole mayor superio-
ridad al derecho adquirido; en pocas pala-
bras, lo que se busca en concreto es que el
sistema lo premie por aquel comportamiento
cualificado, como es el caso del tercero de
buena fe en el ámbito registral –principio de
fe pública registral– dispuesto en el artículo
2014 del CC.
Por lo expuesto, podemos observar que la
buena fe tiene diversos matices en el Dere-
cho Civil; por ello, es importante demarcar
el mismo para poder delimitar su campo de
aplicación en el derecho privado, en cuanto
podemos observar que en el Derecho Civil
se aplica un tipo o variante de buena fe dis-
tinto en cada libro del CC, ello en cuanto se
busca que las instituciones cumplan la fina-
lidad asignada por el ordenamiento jurídico,
tal es así que podemos citar algunos artículos
del CC: 9141 (presunción de buena fe del
poseedor), 11352 (referido a la concurrencia
de acreedores en bienes inmuebles), 13623
(referido a las negociación, celebración y
ejecución de los contratos), 20144 (referido
a la fe pública registral), de ello, podemos
observar que en cada una de estas institucio-
nes del Derecho Civil existe un tipo de buena
fe, el cual se ubica en distintos libros del CC:
Reales, Obligaciones, Contratos y Registral,
y así podríamos seguir citando.
Ahora bien, en concordancia con lo
expuesto, la dogmática ha desarrollado una
doble dimensión de las manifestaciones de
la buena fe, ya que esta figura tiene dos ver-
tientes o clases: buena fe objetiva y buena
fe subjetiva, aunque la buena fe responde a
una misma idea o a un mismo valor ético y/o
conducta social y moral, pero a efectos de su
aplicación en el Derecho encontramos a la
buena fe en situaciones diversas, generando
así distintos efectos, dentro de los cuales se
encuentra la figura del tercero de buena fe,
el cual es ejemplificado en varias institucio-
nes jurídicas que fueron plasmadas en el CC,

1 El artículo 914 del CC establece que: “Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario. La presun-
ción a que se refiere este artículo no favorece al poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona”.
2 El artículo 1135 del CC establece que: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el
mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente ins-
crito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el
título que conste de documento de fecha cierta más antigua”.
3 El artículo 1362 del CC establece lo siguiente: “[L]os contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las
reglas de la buena fe y común intención de las partes”.
4 El artículo 2014 del CC establece lo siguiente: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún dere-
cho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito
su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en
los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro”.

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dentro de las cuales podemos citar algunas
de ellas: inoponibilidad de la simulación y la
fe pública registral.
2. Clasificación del principio de la buena fe
La buena fe en nuestro sistema normativo se
clasifica de dos formas: una entendida como
buena fe subjetiva y la otra como buena fe
objetiva. La primera se refiere a que las par-
tes deben actuar bajo el desconocimiento o
ignorancia legítima, que conlleve al sujeto a
celebrar el contrato, sin que conociera aque-
llo que ignora porque si lo sabe no lo reali-
zaría, claro está que con el normal uso de la
diligencia no hubiera podido conocer aquello
que ignora, por ello legitima dicho descono-
cimiento o ignorancia, ello también es enten-
dido como buena fe creencia porque parte
del sujeto. En ese sentido, la buena fe sub-
jetiva comprende el desconocimiento de un
hecho, lo cual conlleva una convicción o per-
suasión que se actúa conforme a derecho, sin
lesionar los derechos de tercero, produciendo
que este tipo de buena fe se aplique al dere-
cho de las obligaciones, reales y registral.
Por otro lado, tenemos la buena fe objetiva,
también llamada probidad, que toma como
punto de partida el comportamiento cons-
cientemente asumido, el cual refiere que las
partes celebran el contrato porque saben que
actúan en forma honesta, leal y se toma como
punto de partida la fidelidad, la cual es base
para cumplir todo lo acordado, estableciendo
una suerte de reglas de conducta social a ser
practicadas por las partes celebrantes del
contrato.
En ese sentido, la referida buena fe implica
un espíritu de lealtad, hábito de firmeza, cla-
ridad y coherencia, fidelidad y respeto a los
deberes que, según la conciencia general,
deben ser observados en las relaciones jurí-
dico-sociales. Es, pues, el patrón de compor-
tamiento de la conducta social media, proce-
diendo con cuidado y previsión.
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En otras palabras, mediante la buena fe obje-
tiva se “expresa la confianza o la esperanza
en una actuación correcta de otro. Se con-
creta en la lealtad, en los tratos, en la fideli-
dad y en la palabra dada. Posee, sin embargo,
una ineficacia mucho más amplia y signi-
ficativa un modelo de comportamiento, no
formulado legalmente y de imposible for-
mulación, que vive en las creencias y en la
conciencia social y al que deben ajustarse los
comportamientos individuales” (Díez-Picazo
y Ponce de León, 2008, p. 49).
Ahora bien, debemos mencionar que el
ámbito de aplicación de la buena fe objetiva
se da en las relaciones contractuales, es decir,
bajo la observancia del artículo 1362 del CC,
ya que se debe aplicar la buena fe en la nego-
ciación, celebración y ejecución de los con-
tratos, así como también el acto jurídico.
Finalmente, este principio tiene tantas apli-
caciones, como es la normativa concreta en
comentario, en el derecho positivo que, sin
duda alguna, lo convierte en un principio
general del derecho de la mayor importan-
cia. Por ello, podemos concluir que se aplica
la buena fe a todo acto que realicen los priva-
dos, cumpliendo el tipo de buena fe que exige
el sistema jurídico en aplicación de una ins-
titución en el Derecho Civil; de esta manera,
podemos señalar que la buena fe subjetiva se
aplica al derecho de las obligaciones, el dere-
cho registral y los derechos reales, menos a
los derechos de los contratos, ya que a este
último se aplica la buena fe objetiva.
III. El tercero civil y el tercero registral
En nuestro sistema jurídico el tercero puede
ser un tercero civil y/o un tercero registral, el
cual genera una serie efectos de protección
especial para un caso concreto donde inter-
viene un tercero de buena fe; en ese sentido,
se ampara a todo aquel tercero que tenga
como mínimo determinados presupuestos
33

Comentario relevante
te
del autor
Podemos observar que en el Dere-
cho Civil se aplica un tipo o variante
de buena fe distinto en cada libro del
Código Civil.
que se concluyen de la lectura de los terceros
que se encuentran regulados en el CC, por tal
motivo, no es cualquier tercero, sino uno que
tenga una conducta cualificada.
Es decir, primero que el tercero actúe de
buena fe, aplicando todas las variantes de
buena fe que se tienen establecidas; en
segundo lugar, el título de adquisición del
tercero debe ser a título oneroso, esto implica
que exista un sacrifico y/o desprendimiento
económico para que el sistema tutele el dere-
cho obtenido a cambio. Por tanto, cum-
pliendo con dichos presupuestos reducire-
mos el ámbito de discusión de la protección
o tutela de los terceros.
No obstante, se debe indicar que el concepto
de tercero es un concepto que tiene doble
dimensión; en primer lugar, debemos enten-
der como tercero civil a todo aquel sujeto
que no es parte en el contrato, es decir, es
aquella persona que no ha participado como
parte en el contrato, eso implica que es un
extraño al contrato, ya que no ha sido parte
en la negociación, celebración y ejecución
del contrato. Por tanto, funda su derecho en
que no ha sido parte de una relación jurí-
dica determinada, por ende, no tiene título
inscrito alguno, pero por el solo hecho de
5 El artículo 194 del CC establece lo siguiente: “La simulación no puede ser opuesta por las partes ni por los terce-
ros perjudicados a quien de buena fe y a título oneroso haya adquirido derechos de titular aparente”.
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haberse vinculado con una de las partes le
genera un efecto en la adquisición de su
derecho como es el caso de la inoponibilidad
de la simulación prescrita en el artículo 1945
del CC.
En dicha figura jurídica se protege a todo
aquel tercero que actuó de buena fe adqui-
riendo un derecho a título oneroso del titular
aparente que no puede ser opuesto por este
último, eso implica que se garantiza la adqui-
sición del tercero que no tiene ningún tipo de
relación con el acto simulado, pero que por
su conducta de buena fe objetiva y a título
oneroso perdura en su derecho, ya que no se
le puede oponer. Por tanto, se está haciendo
prevalecer el negocio jurídico simulado, ya
que este es eficaz contra aquel tercero que
de buena fe adquiere de un titular aparente a
título oneroso.
El tercero civil puede entenderse con el
siguiente ejemplo: “X” celebra un contrato
de compraventa simulado con “Y” respecto
de un bien inmueble, cuyo contrato se inscri-
bió en el Registro Público. Posteriormente,
“Z”, que está interesado en el inmueble que
obra inscrito a favor de “Y”, decide darle una
propuesta de compraventa, la cual es acep-
tada por “Y”, quien, aprovechando su condi-
ción de propietario publicitado en el Registro
Público, decide vender a “Z”, quien adquirió
de buena fe y a título oneroso. En el referido
ejemplo tenemos como tercero a “Z”, quien
estará protegido con la inoponibilidad de la
simulación.
Por otro lado, tenemos al tercero registral,
que es aquel tercero que sigue inmediata-
mente al segundo, por ende, no tiene nin-
guna participación en el primigenio negocio
 ESPECIAL | EL TERCERO DE BUENA FE EN LA EXTINCIÓN DE DOMINIO
jurídico celebrado por los anteriores propie-
tarios: primus y secundus, además, dicho
tercero registral reúne determinados requi-
sitos establecidos por la ley, por el cual ins-
cribe su derecho adquirido (Tarazona Alva-
rado, 2014, p. 558). En ese sentido, el tercero
registral es aquel que apoya su derecho en
la inscripción registral, lo cual opone a todo
aquel que no ha inscrito su derecho y no le
afecta ninguna causal de invalidez con efecto
desencadenante de sus anteriores adquiren-
tes, claro está que siempre y cuando cumpla
con demás requisitos adicionales que exige
el artículo 2014 del CC, que regula el princi-
pio de fe pública registral.
Entonces, un claro ejemplo del ter-
cero registral es el principio de fe pública
registral, el cual es un principio fundamental
del sistema registral, ya que permite la pro-
tección del tercero de buena fe que, confiado
en la información que proporciona el regis-
tro, contrata a título oneroso e inscribe su
derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el título de su transferente.
Asimismo, “el principio de fe pública del
registro es adoptado por todo ordenamiento
jurídico inmobiliario que busca proteger
decisivamente las adquisiciones que por
negocio jurídico efectúen los terceros adqui-
rentes que se hayan producido confiados en
el contenido del registro” (Roca Sastre y
Roca-Sastre Muncunill, 1995, p. 161).
Por otro lado, este principio registral se
justifica en nuestro sistema jurídico, en lo
siguiente: proteger la seguridad jurídica de
la contratación con base en los asientos ins-
critos, toda vez que proporciona una garan-
tía de seguridad jurídica plena a quien, bajo
la fe que emana del Registro, adquiere a
título oneroso e inscribe un derecho y reu-
niendo los requisitos del artículo 2014 del
CC, estos son: i) adquisición a título one-
roso; ii) adquiere de quien figura en el
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Comentario relevante
te
del autor
La buena fe subjetiva comprende
el desconocimiento de un hecho, lo
cual conlleva a una convicción o per-
suasión que se actúa conforme a
derecho, sin lesionar los derechos de
tercero, produciendo que este tipo de
buena fe se aplique al derecho de las
obligaciones, reales y registral.
Registro con facultades para otorgar tal dere-
cho; iii) las causales de nulidad, anulabili-
dad; rescisión o resolución no consten en
los asientos registrales y/o título archivado;
iv) que adquiera de buena fe; y v) que ins-
criba su derecho en el Registro (Rimascca
Huarancca, 2015, pp. 70-78).
Finalmente, cabe recalcar que este princi-
pio surte efecto a favor del tercero registral
que consta inscrita su titularidad dominial,
pero solo con respecto al asiento registral de
la partida registral, empoderándole y maxi-
mizando los efectos de la adquisición, ya
que el tercero registral no será afectado por
los vicios que podría generar el título de su
transferente, conllevando que la adquisición
del tercero registral permanezca en el tiempo
y sea inmune a cualquier cuestionamiento de
invalidez.
Entonces, por lo expuesto podemos obser-
var dos ejemplos de aplicación del tercero
civil y tercero registral; uno de ellos es el de
la inoponibilidad de la simulación y la otra
es la fe pública registral, respectivamente,
siempre que los terceros actúen de buena fe
y a título oneroso, claro, adicional a ello, la
norma general puede exigir otros requisitos
adicionales para la configuración de una ins-
titución jurídica.
35
IV. El nuevo tercero de buena fe en los
procesos de extinción de dominio
1. Premisas generales
Partimos comentando que el artículo 66
del Reglamento del Decreto Legislativo de
Extinción de Dominio prescribe aparente-
mente una figura nueva de tercero de buena
fe, ello de conformidad con el inciso 31.2 del
artículo 31 del referido Decreto Legislativo.
Ahora bien, después de haberse desarrollado
los conceptos necesarios que hacen posible
la existencia de los terceros de buena fe que
regula el CC, comenzaremos a comentar el
nuevo tercero de buena fe que regula la pre-
citada disposición normativa.
En ese sentido, debemos tener en cuenta en
primer lugar que la acción de extinción de
dominio es una acción real que trae como
consecuencia jurídico-patrimonial que se
traslade a la esfera del Estado la titularidad
de los bienes que constituyen objeto, instru-
mento o efectos o ganancias de actividades
ilícitas (devenga de un delito como, por ejem-
plo, extorsión) mediante una sentencia den-
tro de un proceso de extinción de dominio,
sin que exista indemnización ni contrapres-
tación alguna a favor del requerido o ter-
cero, de conformidad con el inciso 3.10 del
artículo III del referido Decreto Legislativo.
Asimismo, también debemos tener en cuenta
que dicha acción real existe en cuanto no
existan actos de incautación de bienes, toda
vez que la acción de pérdida de dominio
implica para un sector de la doctrina una
acción decomiso fuera del proceso penal, por
ello tiene más naturaleza civil.
2. El tercero de buena fe y sus requisitos
El artículo 66 del Reglamento del citado
Decreto Legislativo regula un nuevo tipo
de tercero de buena fe, bajo requisitos pro-
pios, pero que necesariamente al estar legis-
lado dentro de la disposición normativa de
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la acción de extinción de dominio, acción
de naturaleza civil, se le podrá aplicar algu-
nos presupuestos a dicho tercero, regulados
en las normas generales, como es el caso
de la buena fe y la adquisición a título one-
roso; este último presupuesto no fue consi-
derado por dicha disposición normativa, sin
embargo, creemos que deberá ser conside-
rado por lo expuesto en líneas anteriores.
La norma comentada empieza señalando lo
siguiente:
(…) el tercero de buena fe es aquella per-
sona, natural o jurídica, que no solo acre-
dita haber obrado con lealtad y probi-
dad, sino que también ha desarrollado
un comportamiento diligente y prudente
(…).
De ello, podemos observar que a dicho ter-
cero se le exige los dos tipos de buena fe:
objetiva y subjetiva, esto implica que tiene
que haber desplegado ciertas reglas de con-
ducta en la negociación y celebración de
contrato como es la honestidad, probidad,
fidelidad y lealtad y, por último, debe actuar
conforme a derecho; esto implica que debe
tener una conducta diligente, es decir, que
haya utilizado todas la herramientas que la
ley le otorga para perfeccionar su derecho
y/o darle mayor protección y superioridad en
el mismo, uno de estos casos es la inscrip-
ción registral cuando el objeto del contrato es
de naturaleza inscribible. Además, estamos
hablando con esta nueva figura de un tercero
de buena fe de un tipo de tercero que recoge
al tercero civil y al tercero registral, ya que se
exige la buena fe objetiva y subjetiva.
En esa línea, podemos ejemplificar el
siguiente caso que nos servirá para verificar
los requisitos que exige la norma. Tenemos
a “X”, cuyo sujeto se dedica a la extorsión
y secuestro de personas que están dedica-
das a la actividad empresarial, así, secues-
tra al hijo de “Y”, quien es empresario pes-
quero, y le pide en aras de salvaguardar la
 ESPECIAL | EL TERCERO DE BUENA FE EN LA EXTINCIÓN DE DOMINIO
vida de su hijo la entrega de una suma ascen-
dente a S/ 100 000 soles; ante dicha situa-
ción, “Y” accede al pedido. Posteriormente,
“X” decide comprarse un terreno de 100 m²
–con el dinero ganado– en el distrito de San
Juan de Miraflores. Ante ello, “Z” decide
comprar el bien adquirido por “X” bajo todas
las formalidades establecidas en las normas
generales, es decir, la compraventa fue ele-
vada a escritura pública y, posteriormente,
inscrita en el Registro de Predios de Lima a
nombre de “Z”.
En esa lógica, para que “Z” sea un tercero de
buena fe deberá cumplir con determinados
requisitos que exige la norma comentada,
toda vez que el juez reconozca dicha condi-
ción de tercero de buena fe en la sentencia,
dichos requisitos son los siguientes:
2.1. Apariencia del derecho transferido
El inciso 66.1 del artículo 66 del precitado
Decreto Legislativo señala lo siguiente: “La
apariencia del derecho debe ser tal que todas
las personas al inspeccionarlo incurrieran en
el mismo error”.
El presente requisito se basa en el princi-
pio de la apariencia que es fundamento de
la tutela de la confianza, en el hecho de que
quien crea una titularidad aparente, como
es la del derecho de propiedad, con ganan-
cias de actividades ilícitas (como puede ser
la recompensa por el secuestro del hijo de
“Y”), no se le puede hacer valer la situa-
ción real (esto es, que dicho bien patrimonial
deviene de una actividad ilícita, por ende,
debe ser trasladada la propiedad a favor del
Estado) para no dañar al tercero de buena fe,
es decir, en el ejemplo planteado la adquisi-
ción del tercero de buena fe se ejemplifica en
“Z”, ya que el tercero contrató confiando en
la apariencia que refleja el derecho de pro-
piedad que tenía “X”, y que bajo esa con-
fianza es que adquiere el derecho de propie-
dad del bien.
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te
del autor
Mediante la buena fe objetiva se
expresa la confianza o la esperanza
en una actuación correcta de otro.
Asimismo, también el requisito comentado
exige que las personas, que actuaran bajo
esa confianza generada por la apariencia del
derecho del transferente, al inspeccionarlo
incurrieran en el mismo error, esto implica
que al realizar actos ordinarios de inspec-
ción del mismo bien por todas las personas
interesadas hayan caído en esa falsa repre-
sentación de la realidad, esto es, que el ven-
dedor es un legítimo propietario, que decide
transferir la propiedad como un acto de ejer-
cicio del poder de disposición que goza por
ser titular del derecho de propiedad que recae
sobre su bien, afirmando de este modo –el
tercero de buena fe– lo que no es, ya que la
titularidad de propiedad que goza el vende-
dor es resultado de una actividad ilícita.
2.2. El título del adquirente debe ser
legítimo
El inciso 66.2 del artículo 66 del precitado
Decreto Legislativo señala lo siguiente: “Al
adquirir el derecho sobre el bien patrimonial
se verificaron todas las condiciones exigidas
por leyes, reglamentos u otras normas”.
El presente requisito se refiere a que la adqui-
sición del derecho de propiedad por parte del
tercero de buena fe respecto al bien patri-
monial debe realizarse en correspondencia
a las reglas de adquisición de la propiedad
reguladas en el CC, la cual deberá verificar
el cumplimiento de las mismas, es por ello
que queda protegida la adquisición del refe-
rido tercero, ya que aparentemente estaría
37

Comentario relevante
te
del autor
El tercero registral es aquel que
apoya su derecho en la inscripción
registral, lo cual opone a todo aquel
que no ha inscrito su derecho y no le
afecta ninguna causal de invalidez
con efecto desencadenante de sus
anteriores adquirentes.
protegido por el artículo 706 de la Constitu-
ción Política del Perú, donde se señala que la
propiedad es inviolable y, por ende, garan-
tiza la permanencia de la calidad adquirida,
claro está, en cuanto se cumplan los procedi-
mientos normales de transferencia.
En ese sentido, el derecho de propiedad solo
nace por el derecho, en cuanto nuestro sis-
tema jurídico haya establecido las formas
de adquisición de la propiedad. Además, el
derecho de propiedad7 puede ser adquirido
a través de una forma originaria o deriva-
tiva, en la primera forma de adquisición de
la propiedad no se observa un anterior titular
propietario que decide mediante un negocio
jurídico transferir la propiedad, estos son, la
apropiación (art. 929 del CC), la adquisición
de caza y pesca (art. 930 del CC), el hallazgo
de objetos perdidos (art. 902 del CC.), espe-
cificación y mezcla (art. 937 del CC), la
accesión (art. 938 del CC) y la prescripción
adquisitiva de dominio (art. 950 del CC).
Por otro lado, la forma derivativa implica
que la transferencia del derecho de propiedad
es efectuada mediante un contrato, donde el
anterior propietario manifiesta su voluntad
de transferir la propiedad. Asimismo, se ha
discutido sobre si el contrato tiene o no efec-
tos reales, es decir, si su sola celebración pro-
duce el efecto traslativo de la propiedad o,
por el contrario, es necesaria una formalidad,
como la tradición, para que necesariamente
el derecho de propiedad pueda considerarse
como transferido.
Al respecto, nuestro CC ha regulado dis-
tintos modos de transferencia de propiedad
según se trate de bienes muebles o inmue-
bles, desde mi parecer, podemos hablar de un
sistema de transferencia de propiedad mixta,
debido a que se aplican reglas distintas de
acuerdo a la naturaleza del bien: mueble y/o
inmueble.
A. Sistema de transferencia de bienes
muebles
En el caso de los bienes muebles el legisla-
dor peruano ha regulado la tradición causa-
lizada, es decir, la teoría del título (negocio
jurídico) y modo (traditio), tal como puede

6 El artículo 70 de la Constitución Política del Perú regula que “el derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo
garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su pro-
piedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo
pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción
ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento
expropiatorio”.
7 El derecho de propiedad es el poder jurídico unitario más amplio que se tiene sobre un bien, es decir, es el máximo
poder jurídico pleno sobre una cosa, de cuyo bien el titular propietario tiene un derecho absoluto, autónomo y
exclusivo. Asimismo, esta situación jurídica objetiva que tiene el titular propietario producto de la relación jurí-
dica directa inmediata entre el bien genera poderes y/o facultades de usar (ius utendi), disfrutar (ius abutendi), esto
implica el hecho de percibir frutos, rentas, etc., de disponer (ius disponendi), esto implica el hecho de enajenar el
bien (vender, permutar, gravar, etc.) y, por último, reivindicar (ius vindicandi). Además, cabe señalar que todo lo
que no está prohibido está permitido al titular propietario, como por ejemplo no usar el bien. Cfr. Westerman y
Westerman (2007, p. 306)

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 ESPECIAL | EL TERCERO DE BUENA FE EN LA EXTINCIÓN DE DOMINIO
deducirse de la lectura del artículo 947 del
CC: “La transferencia de propiedad de una
cosa mueble determinada se efectúa con la
tradición a su acreedor, salvo disposición
legal diferente”. Además, del contrato solo
surge la obligación de transmitir la propie-
dad, la misma que será plenamente efectuada
a través de la traditio (entrega). En este caso,
el contrato solo surte efectos obligaciona-
les. Esta tesis obligacional del contrato tiene
también apoyo si se hace una lectura con-
junta del artículo 1529 del CC que señala:
“Por la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al compra-
dor y este a pagar su precio en dinero”.
B. Sistema de transferencia de bienes
inmuebles
El sistema de transferencia de bienes inmue-
bles es contrariamente a la regla que rige para
los bienes muebles, en el caso de los bienes
inmuebles, el artículo 949 del CC señala que
“la sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de
él, salvo disposición legal diferente o pacto
en contrario”. Lo que significa que la simple
celebración del contrato vuelve al “acree-
dor” propietario, no existe propiamente una
obligación de por medio que implique un
requisito para la transferencia de propiedad.
Se ha dicho que en este caso el contrato pro-
duce efectos reales. Este principio consen-
sualista fue inicialmente regulado en el CC
francés de 1804, ya que este Código con-
sagró el solo consentimiento entre las par-
tes contratantes como único requisito nece-
sario para el desplazamiento de la propiedad
a favor del comprador (Gonzales Barrón,
2010, p. 437).
En ese sentido, se expuso en líneas anterio-
res las condiciones exigidas por el CC para
la transferencia de la propiedad, por lo que
en dicho tercero se deberá verificar que se
haya adquirido bajo las reglas del sistema
de transferencia mixto, teniendo en cuenta
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 71 • MAYO 2019 • ISSN 2305-3259 • pp. 29-41
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te
del autor
El principio de la apariencia es fun-
damento de la tutela de la confianza.
las reglas que se aplican en bienes muebles
o inmuebles, asimismo, también se deberá
observar que se haya cumplido con los ele-
mentos y requisitos del negocio jurídico para
determinar si se trata de un negocio jurídico
válido, y por ende eficaz, ello bajo la obser-
vancia del artículos 140, 221 y 2019 del CC
(Rimascca Huaranca, 2017, p. 28 y ss.).
2.3. La adquisición del derecho debe ser
del legítimo titular
El inciso 66.3 del artículo 66 del mencionado
Decreto Legislativo señala lo siguiente:
Tener la creencia y convicción de que
adquirió el bien patrimonial de su legí-
timo titular y siempre que no concurran
las siguientes circunstancias:
a) Pretender dar al negocio una aparien-
cia de legalidad que no tenga o para
encubrir su verdadera naturaleza.
b) Pretender ocultar o encubrir al verda-
dero titular del derecho.
c) Concurran declaraciones falsas res-
pecto al acto o contrato para encubrir
el origen, la procedencia, el destino
de los bienes patrimoniales o la natu-
raleza ilícita de estos.
El presente requisito es una extensión de la
buena fe subjetiva, también llamada buena
fe creencia, esto implica que la actuación
del tercero debe ser tal que tenga la absoluta
certeza y convicción que realiza la adqui-
sición del bien patrimonial de su legítimo
titular, es decir, de aquel titular propietario
que tiene legitimidad de realizar el acto de
39
transferencia, ya que es el titular del derecho
y en su condición puede realizar el acto de
transferencia.
Asimismo, también tendrá la convicción de
que adquiere del titular propietario en aque-
llos bienes de naturaleza inscribible cuando
se verifique gracias a la publicidad registral
(art. 2012 del CC) la titularidad que obra ins-
crita en el partida registral del bien, el cual a
los efectos del principio de legitimación se
presume exacto y válido lo inscrito en los
asientos registrales (art. 2019 del CC).
Por otro lado, el requisito en comentario
finaliza señalando siempre que no concurran
las siguientes circunstancias:
i) Pretender dar al negocio una apa-
riencia de legalidad o para encu-
brir su verdadera naturaleza. Esta
circunstancia se refiere a que no se
acredite que la intervención del ter-
cero simplemente es para dar la apa-
riencia de legalidad al ser el bien
resultado de una actividad ilícita,
toda vez que la propiedad obtenida es
resultado de un delito, lo cual es con-
trario a derecho, por ende, el derecho
no admite dicha actuación, ya que la
propiedad solo puede ser ejercida de
acuerdo a derecho.
En ese sentido, podemos señalar, de
acuerdo a lo expuesto con el ejem-
plo planteado, que “X” tiene en su
titularidad un inmueble, y en aras
de evitar sospechas de que utiliza el
bien como lugar de residencia de los
secuestrados transfiere a “Z” con el
solo propósito de que este último –al
no estar identificado por las autorida-
des como parte de la comisión acti-
vidades ilícitas que ejecuta “X”– se
pueda dar una apariencia o natura-
leza distinta a la real finalidad que lo
destina “X”.
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ii) Pretender ocultar o encubrir al
verdadero titular del derecho. En
esta circunstancia, estamos ante una
situación de simulación del nego-
cio jurídico donde “Z” busca ocultar
a “X”, toda vez que su bien lo des-
tina para actividades ilícitas, esto es,
comisión de delitos; en ese sentido,
para encubrir dicha situación decide
simular un contrato de compraventa
con el solo objeto de ocultar al verda-
dero titular propietario, esto es, “X”,
transgrediendo de este modo el pre-
cepto de que todo derecho se ejerce
conforme al ordenamiento jurídico.
iii) Concurran declaraciones falsas
respecto al acto o contrato para
encubrir el origen, la procedencia,
el destino de los bienes patrimonia-
les o la naturaleza ilícita de estos.
Esta excepción se refiere que la inter-
vención del tercero en la adquisición
del titular del derecho solo se hace
con la finalidad de encubrir el origen,
la procedencia y el destino de los bie-
nes patrimoniales con fines ilícitos,
por ende, la declaración manifes-
tada en el contrato de compraventa
es falsa.
Conclusión
Por lo expuesto en líneas anteriores, pode-
mos concluir que el Reglamento del Decreto
Legislativo de Extinción de Dominio regula
en su artículo 66 una nueva figura de tercero
de buena fe, el cual demanda un conjunto de
requisitos como es la apariencia del derecho
transferido, que el título del adquirente debe
ser legítimo y, finalmente, que la adquisi-
ción del derecho debe ser del legítimo titular,
excluyendo de este último requisito las cir-
cunstancias que no deben presentarse en el
tercero según la precitada norma.
 ESPECIAL | EL TERCERO DE BUENA FE EN LA EXTINCIÓN DE DOMINIO
Asimismo, dichos requisitos son caracteres
intrínsecos de exigencia para hacer prevale-
cer la adquisición del tercero (aunque el bien
patrimonial deviene de una actividad ilícita),
siempre que actúe de buena fe (en el sen-
tido más amplio) y a título oneroso, toda vez
que la norma comentada no hace distinción
alguna respecto a las clases de buena fe y,
mejor aún, prescribe indistintamente ambas
categorías de buena fe en la formación del
tercero y su perfeccionamiento.
Esta nueva figura del tercero de buena fe en
los procesos de extinción de dominio nace
como una garantía y afirmación de que los
derechos reales solo se adquieren por meca-
nismos y reglas establecidas en las normas
generales, entre ellos, el CC. En ese sentido,
el derecho de propiedad solo nace por las
reglas establecidas en nuestro sistema nor-
mativo, como es el caso de las formas de
adquisición del derecho de propiedad: forma
originaria y forma derivada (sistema de
transferencia de propiedad mixta).
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 71 • MAYO 2019 • ISSN 2305-3259 • pp. 29-41
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